前期物业服务管理方案

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！目录叮叮小文库第一部分整体管理目标和理念...........................3第二部分管理架构和人员配备、管理及开办费用测算........6第一章管理架构....................................6第二章管理人员配备.................................7第三章员工培训和考核..............................9第四章员工的仪表、行为规范........................11第五章员工奖惩机制...............................12第六章开办费用测算...............................15第三部分管理规章制度................................18第四部分各项管理具体实施方案.......................24第一章总体管理目标...............................24第二章房屋和设施、设备管理方案.....................25第三章安保管理方案...............................26第四章清洁卫生管理方案...........................28第五章绿化管理方案...............................30第六章档案的建立与管理...........................31第七章社区文化建设...............................33第八章协助业主委员会筹建工作......................35第五部分前期物业管理服务方案........................35第一章前期介入...................................35第二章入住管理...................................38第三章装修管理....................................38第四章入住期间的安全防范措施......................40第六部分经营核算....................................41-2叮叮小文库-3叮叮小文库《德州市住宅物业管理服务等级》标准实施进-4叮叮小文库-5叮叮小文库第一章管理架构根据该小区的实际情况，从节省人力、物力的角度出发，不设置一些专门的机构，一专多能，重在管理。安保部、环境部，按照各自的分工负责本部门的工作。-6叮叮小文库机构设置图：环境部第二章管理人员配备本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，建立一支专业化，高素质、复合型的管理队伍，实施先进管理理念，保证各项工作高效、快速的开展，该住宅小区实施专业化的物业管理与服务。在保证各项管理工作有效落实的基础上，尽可能的节省人工开支，以使有限的经济来源更好的发挥效能。一、配备原则1、坚持高素质、业务精的高层次配备原则；2、力求精干、高效、实用；3、热爱物业管理工作，有创新、奉献精神。二、管理人员的配备分类和数量：-7叮叮小文库配备说1经理11116161214总计15三、人员配备标准客服中心全面负责小区物业管理工作调管理能力强，有3年以上物业管理经验，-8叮叮小文库负责接待受理业主（使用验1年以上的管理、维修具有初级以上技术职称有绿化养护工作经验绿化养护负责小区绿化养护工作第三章员工培训和考核-9叮叮小文库培训时间小区各类管理人员接管前基本具备上岗能力进入管理处管理人员操作层培训全体员工常年进行常年进行常年进行提高服务水平建立良好的公司文用语、服务行为规范化氛围-10叮叮小文库第四章员工的仪表、行为规范-11叮叮小文库第五章员工奖惩机制-12叮叮小文库-13叮叮小文库3、特别加薪、晋级等；-14叮叮小文库第六章开办费用测算前期开办费用的组成:一、员工工资福利费用人员费用测算（平原新城大八里项目）计BCKL114100004个节计算，经理/主管级每节二、开办物资的购置平原新城大八里项目开办物资清单单位张张套台4411234-15叮叮小文库56个台部台台台台台个个部789部部套套张把把个个把部电缆线(￠2.5米张盘把个把个823666-16叮叮小文库条反光椎个件跟62把4个套个把根套把把2211消防水桶/沙桶个六-17叮叮小文库”一、管理“十条标准-18叮叮小文库二、岗位职责-19叮叮小文库-20叮叮小文库-21叮叮小文库三、内部管理运作制度-22叮叮小文库四、考核制度五、公众制度第一章总体管理目标管理指标实现措施房屋及配套设施、设备完好90％建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录率-23叮叮小文库建立严格的维修制度，要求小维修30分钟之内答复处理，零修90％工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话90％分项监督，按操作标准严格把关实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、90％保洁落实到人，建立责任制，巡查记录完善，监督检查得力90％落实责任人，进行日常巡视检修和定期维修保养加强与业主（使用人）的沟通，定期走访，征求管理意见，及全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日实行门岗、巡逻值班制度，确立入住期“人防为主、技防为辅、全面防范”的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保小区的人身财产安全，接受报警及实施调度发率低于1‰第二章房屋和设施、设备管理方案外墙面、屋每年一次每年一次灯、路灯符合安全标准，正常使路开关检测用区内照明-24叮叮小文库牌标识完整、明晰，设施每月一次每月一次每月一次水管、变压围栏、宣传栏、检测、试验、维修、更换公共设施无损坏，广播正常-25叮叮小文库第三章安保管理方案6212212212-26叮叮小文库1－2第四章清洁卫生管理方案-27叮叮小文库127：30-12：00，下午13：00-17：30。-28叮叮小文库防止垃圾二次污染，减少垃圾运转路程，对清洁路面减少垃圾带来的污染源在小区设置垃圾每日对垃圾中转站中转箱清理，产自清原则消除乱堆乱放现象，及时清除建筑垃圾污染问题每日上午，下午集中清理地上无明显的杂物、烟蒂，道路清洁畅通。扫一次，每周拖洗进入楼道感到清洁、明亮、舒适小区内无明显的四害侵害和活动除四害按季节要求除四害收第五章绿化管理方案-29叮叮小文库侧枝分布均匀灌木：每年修剪4次以上，枯黄枝叶及时剪除，枯叶要即刻清除使其造型整齐美观，保持新绿和整齐无杂草，草坪、草地目视平整树木无旱死、枯死现象无明枯枝、死杈，有虫害枝条在2％以下施肥前和下大雨后进行松土，草坪无明显杂草，树木底下土层不板结，透气良好除杂草每年不少于5次放风排涝巡查每天巡查一次-30叮叮小文库第六章档案的建立与管理范分类资料内容-31叮叮小文库立项文件、工期批复文件、规划会审文件、规划用地许可证、土地证、扩初会审文件、建设规划许可证产权资料技术资料物业资料规划图、竣工图、地质勘察报告、工程预决算书、图纸会审记录、竣工验收证明书、总平面图、平面图、房屋及设备使用技术资料小区基本资料、商业网点资料、娱乐设施资料、路标、门牌、室号配置图入住通知书、业主公约、业主情况登记表、装修申请表、房屋交接单业主资料日常管理资料日常工作记录、各类协议、各种设施设备档案第七章社区文化建设-32叮叮小文库-33叮叮小文库第八章协助业主委员会筹建工作-34叮叮小文库第一章前期介入和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的-35叮叮小文库753-36叮叮小文库第二章入住管理-37叮叮小文库第三章装修管理-38叮叮小文库第四章入住期间的安全防范措施-39叮叮小文库-40叮叮小文库一、增收节支、以业养业计划1、努力提高各种费用的收缴率，力争达到85％以上；2、开展多种经营服务；3、制定各项费用开支计划，从而达到节约开支的作用；4、充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员的技术人员，降低管理成本；5、通过公司力量，降低设备设施维修保养费用，降低能耗。二、财务公开监督制度根据相关管理规定，制定以下财务公开监督制度。2、管理处定期向管理委托方汇报管理情况，接受业委托方的监督和检查。三、收入及支出测算第一部分:收入预算收费面积/数量序号物业名称收费标准月收费小计（元）费用说明11-11-21-31-42-12-2675007000.350.4534000.40固定车位管理费(地下）车位租赁及其他经营收入0.00-41叮叮小文库2其他收入3498.601749.302-1公共区域电费30.0030.00物业费标准上调后取消2-234其他服务收入总计支出总计盈亏1749.3028319.8042692.53(14372.73)5序号项目数量金额合计费用标准1管理人员费用支出(元)人工费(工资及福利)节日加班费平日加班费体检费用行政费用办公耗材费办公设备维护费通讯网络费员工教育费员工服装费公共关系维护宿舍租赁费交通费管理用房水电费1-11-21-31-422-12-22-32-52-62-82-92-102-13010.0020.00300.00300.0012-140.000.000.002-152-1611物业共用部位、共用设施设备日常运行维护费房屋本体养护供配电设备维护发电机油费31940.003-13-23-30003-43-53-63-73-83-93-103-143-243-26给排水设备维护停车场设备维护弱电安防系统维护消防系统设备维护游泳池系统设备维护公共设施维护道路维护特种行业劳保用品费公共绿化水费0.000.000.00无300.00200.00390.00150.00500.00维修耗材0500.00-42叮叮小文库4绿化养护费408.00350.0058.004-14-24-3