六安市球拍广场管理方案

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！六安市球拍广场管理工程管理方案编审制：XX核：XX审定：吴XX编制单位：六安市X裕物业管理有限责任公司二0XX年七月十六日1/43目录第一章编制概述第一节编制说明第二节编制依据第二章工程概况第三章管理部署第四章主要管理方案第一节环境卫生管理第二节绿化管理第三节治安消防管理第四节水电设备管理第五节土建及其它设施管理第六节财务管理第五章文明管理制度第六章工作人员职业道德规范2/43第一节编制说明本物业管理工程为六安市球拍广场管理工程，我公司在取到招标文件后，针对本广场是六安市的主要景点和重点形象之一，对招标文件内容进行了认真详细地分析研究，并根据我公司物业管理成功经验，我们坚信我们将确保管理目标符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，良好率100%。为此，我们在编制物业管理方案过程中，从“保安-保洁-灯光、音响、水系、喷泉-绿化管理-广场的所有设施管理措施-安全措施-管理制度”等方面进行详细的阐述，制定了一系列科学合理的组织管理和技术措施。其中在人员部署章节内，我们重点对组织机构的建立、劳动及机械设备的配备的组织等方面进行计划安排；主要工程管理方案中，我们侧重介绍了影响到设备和设施使用寿命的关键维护、保养管理方法；在管理质量保证措施节内，我们明确了管理质量目标，围绕管理质量目标的实现从管理质量使用机具、资金使用等方面进行安排；在安全操作规范等方面进行了布置；在文明管理及环境保护措施一章内，我们要从管理人员职责等方面进行阐述，并按标准化工地要求，提出一系列平面管理措施。第二节编制依据3/43123456789第二章管理项目概况一、建筑概况本项目为六安市球拍广场物业管理工程，位于六安市球拍路中，占地面积月80000㎡，广场主要设施包括道路、绿地、喷泉、雕塑、假山、胀拉膜、木花架、供电照明、给排水、音响等。二、管理范围广场的安全管理、保安、保洁、灯光、音响、水系、喷泉、配电房、各种管线、雕塑、假山、胀拉膜、花木架等维护、管理以及绿化管理。第三章管理部署一、管理目标计划本工程管理质量等级符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生4/43整洁，所有设施运转正常，根据这一要求，并结合《安徽省城市市容和环过程中我们将确保良好率达100%；并创建物业管理示范广场。二、管理作业组织计划本工程管理时，我们结合现代的科技手段，采用微机管理，对广场的各个角落采用人员结合电子监控措施，人员将分为三套管理作业队，24小时分三班制不间断保姆式管理。三套管理作业队统一指挥、统一管理、统18:00-2:00,2:00-10:00为非重点监管时段,10:00-18:00或设施采用电子监控。所有人员（除保洁和绿化人员外）均配备对讲机，能以第一时间到达事发地点，处理好突发事件。三、项目组织机构建立计划本工程采用“项目法”组织管理，实行物管主任全面负责制。物管主任由黄肃胜同志担任，管理部主要成员采用参加过物业管理，且管理经验丰富，工作勤奋、务实，技术和组织管理能力强，具有开拓创新精神的优秀管理人员。管理组织指挥由物管部全权负责，公司仅在本工程管理的质量、安全、文明及合同履约等方面进行宏观控制。管理组织机构图物管主任5/43综合服务组四、劳动力组织计划劳务作业队是工程管理的直接操，是实现物业管理质量、安全、文明等目标的最直接保证者。本工程管理时，我公司将使用一批具有良好的管理质量、安全意识、操作技能较强，且具有管理经验的作业队伍。其中水电组配备2人，主要从事广场的灯具、给排水和管线管理等。财务室人员配备1人，主要从事工资管理工作，这些人员均持有上岗证，他们都长期从事本专业。绿化组配备2人，主要从事广场绿化的养护、整形、替换等工作，他们具有丰富的操作经验和技能，多年从事园艺工作。配备保安人员配备12人，配备保洁人员4人，综合服务部由物管主任兼职。1234黄肃胜张奇张奇杨静工程师工程师工程师会计师物管副主任财务负责人财经管理6/43拟投入本工程主要人员需求计划合计人数23单位根据实本工程管理队伍计划已基本参加过物业管理的人员为主组建。际的需求，随时进行组织调节，保证劳动力最优化合理工作。7/43五、管理机具组织计划本工程管理中，办公室需配置4台办公桌；一台微机；监视器4台；6部对讲机；保安人员用具（手提节能灯、橡皮棍等）四套；保洁手推车三台，保洁机具（扫帚、清洗设备等）三套；绿化用具（电锯，剪刀、水泵等）二套；水电用具（管道疏通器、水电工用具）二套；以上机具设备在接管后迅速购置到位。第一节环境卫生管理我们对广场主要的入口处和转角点合理放置固定垃圾桶，在每户经营性摊点发放小型垃圾桶和塑料袋，在合适的部位做些标志牌，随时提醒市民保护环境。1、将实行垃圾袋装化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清洁、无异8/43味。2、我们将保洁人员分为二班制，每2位保洁人员一班，对道路、广场、高架桥、灯具设备实行不间断的保洁服务。对旅客随手仍置的垃圾和构筑物和设备上的污渍、牛皮癣，对喷泉水面漂浮物体等在发现的1小时内必须清理完。、对一些扶手、栏杆和人们经常触摸的地方每天进行消毒清洗处理。4、及时清理道路积水、积雪，每日在18:00和600前将垃圾运至垃圾中转站。5、雨、污水井每月检查一次，雨、污水管道每年疏通一次，视检查6、每月对灯具和高处的污渍进行清洗、保养。每月对喷泉的水更换不低于一次，污染较重的水质视具体情况增加更换措施。7、每月进行全方位的消毒和灭虫除害工作。8、每年的年底，对广场进行全面清洗、保养，我们主要对主雕塑和较高的构筑物的清洗，确保广场以崭新的面貌迎接新年。第二节绿化管理我们在详细了解各种绿化植物的生长特征和数量后，用微机详细记载建立档案，每月月底对各种植物的生长和整形状态及数量进行复核，发现有缺少或枯死的植物应立即更换。1、绿化的造型保持修剪合理，造型美观，景观丰富。草地边缘修剪整齐，践踏破坏处及时修复，保持完整，剪草坪保持3-5cm的高度，平整9/43美观，2、对绿化植物做好防暴晒、防受冻、防涝工作，适度浇水，保养及时；3、适时铲除野草、石子、残枝败叶等杂物，松散土壤；4、根据植物的特点适度施肥，保持草地生长良好；5、每月对花木进行虫害预防、喷洒药物，花木病虫害防治及时、准确，老鼠洞、蚂蚁处理要准确及时毒杀，鼠洞及时修补植草；草坪上无裸地，无杂草；6、合理建议使用较美观的植物，增添广场的色彩。7、建立每天的养护、整修记录。第三节治安消防管理1、针对别的广场设施有被人故意损坏的现象，我们在保安的工作上加大力度，充分运用电子监控设备，将12名保安分为三班制，每位在岗的保安和办公室人员将配备对讲机、手提节能灯、电警棍等工具。每岗将保安分为2个小组，2人一组，24小时不间断巡逻，对0:00-6:00时间段为重点监控段，对有偷盗或故意损坏的行为，能在第一时间发现，给予纠正，控制在萌芽状态，对重大事件及时报公安机关。2、对经营性摊点严格按照规划范围经营，不得超范围、超区域随意经营，协调各摊点之间的关系，合理建议摊主优化货源，统一制定售价，文明礼貌待客。各摊主应处理好摊位周边的卫生环境，监督各摊点的外观，维护整体广场形象。10/433、车辆有序、整齐停泊在指定的位置，严禁车辆乱停乱放，实施证卡管理。4、对在广场有打架斗殴、赌博的人应立即予以劝阻、制止，涉及违法的应立即报公安机关。5、杜绝广场的不文明现象，对于乞讨、捡破烂者等应劝阻、制止。6、时时警惕消防安全，对有火灾隐患部位应及时上报。有发生火灾的应急预案。事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取响应措施。第四节水电设备管理一、开启时间管理（12盏（站台27:00-8:00开三个回路，8:00-9:009:00至天明开一个回路。所有灯饰，节假日（22天）每天开启4小时（从晚7:00-11:00灯、地埋灯平时每天开灯1小时（从晚7:00-8:00泛光灯、节能等平时开2小时。（243小时（次喷（32小时，节假日每天开4小时，平时关闭。（4二、保养维护管理1、供电系统（1量读数及指示灯、信号灯装置是否工作正常，变压器运行中应监视：11/43、电流、电压的测量读数；、声音是否正常；、油面温升有无超允许范围；、油面指示剂的油色有无异常；、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换；F、箱壳有无漏油现象；、金属外壳接地线是否合格。（2（3烧焦、发热、变色等现象。（4（540℃为宜。以利工作。（6换。（7（8、螺栓、吊环、密封垫圈齐全、完整坚固。、接线坚固、齐全、导电良好，合乎防爆要求绝缘电阻良好。、外壳接地良好，托架无严重变形无锈蚀。、壳内无积水，壳外无积垢、无污泥。（912/43开，因工作需要移开时，必须有专人看守方可。2、给排水系统（1油一次。水泵每半年保养一次，对磨损零件及时进行更换或修理。水泵运行完好指标为：、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、准确。、仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确。、出水闸门、逆止阀、进水阀门齐全完好，盘根密封完好，泄露合乎要求。、泵体各部门连接严密，不漏水。、油圈齐全、油质合格、油量适中，不漏油。F、轴承温度不得超过60-65℃，运转不得有异声和异常震动。、电机温升不能超过铭牌规定，绝缘电阻符合要求。、过流及电压保护齐全。I、接线齐全导电良好，接地合格。、设备无油垢，无积尘，机房无积水，无杂物，工具材料配件存放整齐，油料要加盖。、保管好技术档案和图纸。（2（3（4定期检查。3、消防系统13/43（1如有毛病及时维修。（2（3急使用。（4（5（6第五节土建及其它设施管理1、道路管理：（1（2（3（414/43进行分析、研究，向业主报出可行性维修方案等。2、房屋管理：（1问题，立即上报。（2墙被污染。（3设计的范围。（43、雕塑管理（1控。（2（3（4（5（64、其它设施、设备管理15/43第六节财务管理（1维护职工的经济利益，提高本工程管理的经济效益和社会效益。（2参与经营决策，并监督经营。（3提出经营目标。（4制定管理方法。（5金使用效果，加速资金周转，并作为理财标准。（6完整，数字真实，计算准确，报送及时。（7全完整。（8行，对管理部财产采用“永续盘存制”进行盘存，做到帐目、帐卡、帐实相符合。（9划以及各项经济指标完成情况。（10的完整齐备。16/43一、物管主任职责1、接受公司上级领导，负责物业管理部全面工作，对项目负责。2、根据物业公司职能，决定人员架构与部门人员调配、运筹、策划管理各项管理工作。3、制定员工的管理制度，提高工作效率，优化劳动力，完成预定目标。4、指导各部门工作，为业主和市民创造一个良好的休闲环境。5、定期召开工作例会，总结、检查前期工作，布置今后工作任务。6、指导各部门开展日常管理工作，并考核各部门主管工作效率，作出升、调及奖惩决定。7、注重科技和人才开发，提高职员管理能力与素质，使管理与服务逐步走向规范化、科学化。8、咨询业主意见，与业主建立良好关系。9、做好对外沟通，对内协调工作，制定物业年度财政预算，监督财务收支。10、开展多种经营，弥补物业经费不足，提高物业的经济效益。二、办公室主任的岗位责任、认真贯彻各项政策、法律、法规，执行上级和本公司的各项规定。2、负责公司各项决议上呈下达，对内对外协调内部行政管理工作。3、负责文件及各种文书档案的收发、登记、传阅、清退、归档和催17/43办工作，负责公司会议的通知和准备工作，做好会议记录及简报，大事记的编写工作。4、起草有关文字资料，负责把关打印工作，做好文件材料的保密工作。5、负责接待、处理市民的投诉。6、负责劳保用品及办公用品的购置、保管发放工作，并建立公用物品台帐。7、负责对外接待来访、协调小区物业管理中的各种问题。8、监督检查各项工作计划的执行情况，进行跟踪分析。9、负责组织开展创建文明单位和劳动竞赛组织设施、检查、评比工作。10、负责办理人事变动、招聘、解聘等具体工作，负责员工的培训教育。三、工程师岗位责任1、认真贯彻物业的相关政策、法律、法规。2、参与接管时的计划和验收工作。、认真熟悉本工程的土建、水电、设备图纸，熟悉各类建筑的特点，建立档案。、对设备和设施进行日常的管理和养护，检修记录和保养记录齐全。5、定期巡逻，善于发现隐患，属小范围的，及时组织修复。6、编制大范围的维修方案和维修基金使用计划，编制所需的材料、工时计划，向维修单位下达任务及验收工作。7、负责维修工程的发包工作。18/438、认真处理行人反映的每一个安全问题。四、保安部主管职责1、接受物管主任督导，全面负责本部工作。2、制定本部工作计划，督导下属工作及工作评估工作、定期安排本部人员进行实地保安训练及防火演习，提高本部应急、抢险、执法能力。4、参与编写各项应急程序编制、审定、修充工作。协调各部门必要时启用应急程序。5、根据广场的特点，制定巡逻路线，岗位分布，各岗位职责。6、对重大事故亲自组织调查，及时上呈处理报告。7、经常检查督促各岗位，检查仪容、仪表，及时纠正违纪现象。8、处理一般的治安工作和行人投诉。五、主管会计职责1、按照相关制度，认真审核、分录、算帐，做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚，做到三相符（帐单相符、帐帐相符、帐表相符）2、按照经济核算的原则，经常检查和分析财务经济活动情况，提高增收节约潜力。3、及时提供经济核算资料，使领导及时掌握盈亏情况，采取有效措施改善管理。4、妥善保管好会计凭证，帐本等一切档案资料。5、及时编制会计报表，为领导的管理工作提供有关数据资料。6、负责每月与出纳对一次帐，做到帐帐相符。7、依照国家税法规定，按时缴纳各项税金。19/43六、绿化主管职责1、根据小区环境规划，负责制定环境整体养护年度、季度、月份计划，经批准后组织设施。2、对名贵品种，根据其生长特点，组织制定详细的养护方法、作业时间、作业标准，经审核后落实责任人重点养护，建立生长养护方案。3、对绿化工作实行分区包干作业，做到员工之间任务清楚，责任明确，检查、考核标准公开、奖惩兑现。4、组织班组定期培训，聘请有关专家授课，学习科学的养护方法、绿化知识和园艺造型技艺，提高队伍的业务素质。5、严格执行绿化作业检查制度，坚持高标准、高质量，切实将检查考核结果与员工收入挂钩，坚持把责任区、责任人、考核评分定期公开，广泛接受市民监督。七、保洁主管职责1、制定本部门的工作计划，督导下属工作。2、对工作认真积极，模范带头，以身作则，积极带领员工完成上级交给的各项任务。3、做好保洁员工的思想教育，法纪教育，并组织学习文化和专业知识。4、负责每天对广场的全面检查，并组织奖评当日的工作状况，寻找差距，弥补不足。5、负责购买、保管、发放环卫工具、材料，减少浪费，节约开支。八、水电工岗位职责1、制定本部门的日常维护、维修作出计划。20/432、灯具、音响、喷泉、水系开启关闭。3、确保设备的正常运行。4、谦虚诚实，刻苦钻研业务知识，专业技术精益求精。5、小范围维修，及时修复，大范围的维修要及时上报。6、严格按安全操作规程，谨防事故发生。九、综合服务部岗位职责1、按管理要求，负责制定本部的工作计划。2、负责配合总工程师的工作。3、负责特约服务的项目开展，切实做到便民、利民、服务第一的宗旨，使社会效益经济效益并存。4、监督其他部门工作。5、负责与公司其它部门之间的工作联系、配合。21/4322/43X地6号2001年11月长期姓32岁系XX2004年7月16日23/43系X的代理投标X年7月16日24/43投标函1号元（RMB￥234条6投标人X单位地址6号25/43邮政编码：年7月日26/4334X二投标承诺书27/43X二拟在本工程管理任职主要人员简历表职称工程师本合同中拟任职务物管主任/综合服务部28/43时参加过单位名称82.7-87.587.5-92.492.4-96.896.8-02.502.5-现六安市人民医院综合管理工作六安市人民医院综合管理工作六安市X裕物业管理公司拟在本工程管理任职主要人员简历表姓名张奇年龄43职称工程师本合同中拟任职务总工程师/办公室主任29/43工业与民用建筑专业时参加过单位名称85.7-88.588.5-91.491.4-00.800.8-02.902.9-现六安市X裕物业管理公司拟在本工程管理任职主要人员简历表姓名杨静职称会计师本合同中拟任职务财务负责人30/43六安市地区技术学校学校时参加过单位名称六安玻璃厂六安市X裕物业管理公司拟在本工程管理任职主要人员简历表职称本合同中拟任职务保安组长31/43时参加过单位名称六安卫校保卫处六安卫校80.7-84.984.9-92.492.4-96.395.8-02.402.4-现六安轴承厂六安轴承厂西苑新村保安队长保安部主任保安负责人拟在本工程管理任职主要人员简历表姓名丁怀林年龄42专业水电水电组长职称助工本合同中拟任职务32/43时参加过单位名称84.7-88.488.4-91.691.6-95.495.4-02.702.4-现六安地区建筑安装工程公司六安地区建筑安装工程公司六安市城南建筑安装工程公司六安市城南建筑安装工程公司六安市X裕物业管理有限责任公司水电安装员水电队长水电队长水电经理水电负责人拟在本工程管理任职主要人员简历表姓名张合年龄48职称工程师专业园林规划绿化组长本合同中拟任职务33/43时拟在本工程管理任职主要人员简历表姓名徐明兴年龄36职称本合同中拟任职务保洁组长34/43时综合报价序号项目名称（人工工资、工具、材料费、维修费、管理费、利润、税金、风险金）35/431234256278