国有房产公司管理与运作

第1操作环节：国有房地产企业面临的五大难题难题一：得到政府优惠和扶持的机会逐渐减少国有房地产企业长期习惯的廉价的“协议土地”、“划拨用地”将成为历史。另外，广州市政府近期对闲置的开发用地采取了严厉的“收回”举措。到1997年年底，广州市正在开发的土地面积为1086万平方米，待开发的土地面积工387万平方米。已经比前几年有大幅度的减少。开发企业取得“二手”、“三手”地的机会也将逐渐减少。广廾!房地产开发已经由小规模、低质量、低水平的“自由开发”发展到适度规模、高质量、高水平的综合开发。综合开发对企业资金实力、技术实力、管理能力的更高要求，客观上对国有房地产企业形成了新的挑战。难题二：企业管理机制和决策机制滞后房地产专家在评论国有房地产企业时，往往着重指出两点：(1)生产经营的灵活性差；(2)无法建立科学的决策机制和决策程序。这两个缺陷使国有房地产企业在无情而公正的市场中，往往显得反应迟缓，慢人一步，从而导致失去良机，生产经营无法连续展开。国有房地产企业普遍存在的“通病”使我们意识到：国有房地产虽然属于新兴企业，虽然在前几年由于获得较高的利润而“一俊遮百丑”，但由于国有房地产企业毕竟属于国有企业，难免存在国有企业的一些弊端。国企弊端的表现是：(1)企业目标多元化；(2)法人行为不规范；(3)激励机制难以建立；(4)资产管理欠法则；(5)财务管理软约束。国有房地产企业，无论是以什么样的组织形式存在，总也难免出现这些弊端。一个体制落后的企业与一个拥有现代企业制度的公司，谁的竞争力强，恐怕已经不需要笔者再下结论。房地产开发具有“高风险，高回报”的特点，大型国有房地产企业在决策机制上的缺陷，使其在竞争中难以力争上游。难题三：不重视品牌的培养和企业形象的确立多年来，国有房地产企业通过扎扎实实的工作，为市场提供优质的产品，在社会上赢得良好的信誉。然而，国有房地产企业却很少重视品牌和企业形象等“无形资产”的培养。亏多年来，稿国有房地锻产企业虽芹屡有优质扇楼盘产生劲，但产品败沒有形成喉系列化、健商标化，歼标志性不乏够、每个汉楼盘单独言割裂，沒蹦有在消费割者中形成职品牌效应循．与此同垫时．除了岁个別企业屈以外，大伯多数国有团房地产企伙业都没有冲注意企业鸽形象的确瞒立悔、歇“羞通过产品谈引导消费钻．通过企叛业形象引咽导买互家宵”尾的思想还纸没有为大垦多数国企色发展商所控接受。直难题四：耍融资能力适不足的难占题俘由于国家张政策限制侮房地产公竭司上市筹喜资，目前丝开发企业嘉的资金来奋源较为狭怖窄，主要设是通过自宁有资金、项银行信贷桃、商品房敲预售等手谋段筹集资耳金。反映奶在项目开教发的运作敲中．自有并资金的比吓重过低，羽企业资产吼负债率过顺高、国有沉房地产企些业还面临狭着这样的裤矛盾：一仓方面是企物业资金紧虾张，再生依产经营的逮资金缺口谁极大：另咸一方面，躬企业却有脱许多资产猫呈呆滞、浑凝固状态吨、由于融腹资能力直言接影响到馋开发企业塌的生存与霸发展．国溉有房地产油企业必须嫁在融资方辣面下更大梢的苦功．泉难题五：诱缺乏市场计调研能力郊和必要的白技术优势料。引进人艘才，培养瞧人才是解对决这一问拖题的关键直。腿产品没有炼成本优势派、大型开宰发公司由思于开发规吃模大、产副品多、经傲验丰富，想本应形成税规模效益虚，使成本蕉降低．、籍不过，据旺笔者所知晋，目前广狗州的大型敲房地产企堂业的产品瞎成本比项灿目公司、龟外资公司表的成本平史均要高出炼10雷一蚊20%倾。这里面摄牵涉到很环多具体的距问题．需西要大型开徒发企业去哨解决。扯认清国企雁处境．制夏定相应竞恩争对策绿(妖1)固国有企业新在投资结碑构上更为漫合理。根务据统计数戚字，为19炼97俊年，国有染企业在房夹地产投资爆中占的份薯额是鹊34绝．猫9奖%主；，而其牛住宅投资宰在全市中哥占的份额象为卸37舟．营7课%弦，其余办姻公楼占蹲28驰．老0%省．商业用舌房占修29谦．坦6%嗽由于住宅消市场供求俊形势相对设办公楼和冒商铺要好上，而国有伐企业在住凳宅市场中亿的份额高虚于其在总谦体市场中大的份额，员因此，国薯有企业的驻投资结构慈比非国有规企业的投遭资结构，赔相对要合买理一些。迷(霞2)敢虽然非国论有房地产灰企业在许单多方面具乔有竞争优程势，但国衬有房地产组企业由于南在市场上裕长期经营千，在人力冰资源、开莫发经验、梦资金、信赞誉等方面芬仍然具有斯较好的优粥势。没（拦3)军面对竞争源国有房地冶产企业应秆当扬长避顾短，趋利尿避害，从祸战略高度匪上建立自彩己的持久俘竞争优势牵．笔者认雀为，当前根主要应做英好以下工伏作：娱—喘—救加强信息穿收集、管助理及市场尼研究、预左测工作，甲把握市场初脉搏，建穗立科学、暑有效、反床灵敏的企碌业决策机窑制．突—岗—铅理顺内部鼓管理体制那，使国有狮企业在人叛员、经验忙、资金、饶信誉等方峰面的优势敬得以最大使限度地发成挥距——像强化管理挂、降低成嫂本。必要北时，根据德项目成立截项目公司夸，或实行劝项目整体蓄负责制．督加强企业闯战略规划每及项目营味销策划．脏创产品名逃牌，并进水一步树立创企业品牌凑、成第绢2证操作环节俊：根治国躁有房地产柄企业通病般的三个药醉方盗政企未分四是个死结碗，企业内柄部并没有妇真正实现幕按劳分配枯，导致英了弄“胁干多干少霸一个样，吩干与不干唉一个算样径”倡的不公平沙现象，极间大地挫伤奏了干部职神工的积极间性；企业抄无人事自尽主权，也叼造成滴“沃企业职工倾超编，而逢人才短未缺炎”榨的现象，即不仅造成旋了人才的展极大浪费熔，同时也迁使企业失韵去了活力掩。要使企贵业真正成经为自主经分营、自负读盈亏、自员行管理的两主体，必霉须从根本俯上与政耻府茂“器脱久钩投”宿，使其进庸入竞争市汗场，与私屈营企业、陶三资企业吴进行公平绵竞争。冲中国的国毫企改革，阵说透了就逆是产权制尿度改制为钥集团控股扑的多元投及资主体的期公司制企饭业；集团店与子公司寻建立产权蠢纽带关系信，通过控金股既行使日所有者权片利，又实雷现生产要掩素的合理宏配置；并铲且以产权雨管理为核撕心，通过傲项目、资渡产、人事春三要素对按子公司进寄行调控。拒这样，不俱仅可以医劲治流行夺的墨“培大企业悉病纹”套，而且使予一个大企上业蓄的瞎“槽老危板转”再变成了几捞十个老板纽，既便于批企业抓住牛盈利的机娱会，又能览解决企业按经营管理霸上的盲点冬，这样就洁在追求规蚁模经济的训同时又促抓进了资源响配置和品四牌的创立隆。．级药方二：瞒发挥品牌后效应浙品牌才是奸硬道理。券以物业管缘理保名牌怒，发挥品遮牌效益。窑如果说楼晶宇开发是舱创名牌出建精品的话申，那么搞煌好物业管坑理就是保棋名牌，也云是名牌延衣伸的重要企工作。物磁业管理不密仅可以创喊造经济效旋益，还可鸭以创造环锻境效益和液社会效益霸。瓶物业管理恒的范围比碍较广泛，轨小区的安龙全、卫生贼是对物业夺管理最基你本的要求上。园林绿喘化、公共达设施维修支、维护与葛保养都是圾物业管理户的范畴。慧现代的物练业管理已较不仅仅满亚足于以上颜各项内容长，已进一豪步延伸到鼻为满足业损主的各项覆需要而展灰开的管理伸和服务，蒙即以人为娃本。如代饥理为业主借接送小孩学、购物、蚂买菜、洗刮车、搬运必等，把需何要服务的睛项目都满歪足到，物缘业管理的迈方式逐步榆向酒店式划管理转变谦。域提高规划泪设计水平款，以创名勒牌出精品费取胜。倡专家认为乘，房地产般成功的珍50%饺在于地块葱选择，志30会%纺在于规划货设计，根2原0钞%豆归功于销靠售执行。家其实，规杯划设计在演房地产开礼发中往往傍起到十分烈重要的甚歼至是决定华性的作用乎。近几年默的楼市情蔽况已得到饱印证：凡香规划设计忌质量较高习的项目，状其销售往惭往比较顺汤畅。其实岩一个项目冻的位置选钩定后，重汽要的就是周规划设计距工作，产搏品有无可双能成为名海牌精品，鸽在规划设宋计阶段就令已决定了筋。得到用况户喜爱的荣抢手楼盘夏就是名牌擦精品。企欢业的品牌管实质就是牙靠产品的利品牌来树广立的。因煎此，大力包提高规划誓设计水平然，以此为护切入点，留创造名牌灿精品，将循是市场竞午争的焦点祥。浓从现状看疤，我国的监房地产业用还没有形突成规模经胳济。近专80铲%宝的房地产肯开发企业虽是在谷1992皮年的房地骨产热中一燥哄而起成稿立的。据调统计六，茫1伐991象年，全国少房地产开艰发公司陷4200宣家，晚而亩1会997仆年已达背2422战8传家，其中浩一级资质莫的占快1太．置44涂咒，二级挽资质的占裕12惯．感95被咒，三级烘和无等级粱的占虾85磁．香66纠咒。即使感是一级资耻质的企业洞，由于历层史原因，僻特别是缺挖乏政府的痛政策支持诱，资本金界偏小也是情普遍问题刑。因此有盼人说我们期的房地产耻业田“霸小、散、爸差淡”止。凝1996礼年完成的蛮房地产开邮发投资中校70寄，巩c争是三级以禁下企业完衡成的，而刚在香港，怀80然%惧至翠90俱%费的房屋开皆发量是由恼七八家大刻企业完成秧的。企业肝数量多、页规模小必啦然引起恶溪性竞争，华也是这几顿年住宅质暗量低劣、仆事故迭出炼、纠纷增途加、社会火反应强烈超的主要原淘因。因此县，采取扶办持名牌大罚型国有房机地产企业干的政策，慨形成规模岭经营，对允进一步规犯范房地产排市场，促并进房地产烛市场的健弃康发展具扔有重要意涛义。抄第蕉3鲁操作环节永：实现国末有房地产劣企业利润纷保障的操碰作流程鞠步骤阁A周：秉承为原城市建设死服务的宗留旨．实施扮集约化经芳营，实现漆规模发展找。有吧若房地产业溪属于第三免产业。它什与经济的灰发展具有垒显著的互繁动效应和纲关联影响嫂，它依靠蒸经济的发便展而获得璃发展，又东对经济的挣发展有巨自大的反作烤用．这一光特点决定拨了房地产文企业为经母济发展服难务、为城贫市建设服牵务、为改赌善居民的午条件服务酷的性质。睛游戏大型房地骨产集团应煤走规模发推展的道路咬。这里要件说的规模探并非企业即本身总投粉资和建设猾的规模，处而是指每愉个项目均摄应具备一睁定的建设求规模，具效有一定的皇操作空间仆。现时广裤州市政府嗽积极推行树土地拍卖绵工作．但限拍卖的项府目规模偏析小，房地虫产开发企油业发挥的铜余地有限寄，对城市肝建设的整戴体规划和承发挥大型为房地产集泰团的作用浇有一定制耀约。土地棋产品是房降地产行业染中利润最目丰厚的，渠单纯的房系产开发竞灰争优势不鸡明显。发年展大型房牲地产项目月，通过土顽地功能的销改变和土便地的大规尺模综合开撑发，结合殃宏观经济算发展，地郑产商可实痒现滚动开哈发，建设理大型配套永设施和环习境绿化工步程，凭借组土地升值捡获取超额植的回报。迁步滩骤伐B瓜：遵循市淹场化操作厨规则，在箭竞争中求化发展。执侄鸽房地产行谜业涉及设隆计、监理赢、中介代蝇理、物业酬管理、材咬料设备采犹购等多项骡专业工种枣，许多房推地产企业聪因此形成扁了配套建此设、集约数化生产的梨群体，俗且称房地产喝流。集约丹化生产具徐有目标一绘致、配合寨默契等优保点，但从消市场操作窄角度而言邮，它始终木属于内部荡关联交易徒，不利于伐提高专业幸水平和服抄务水平等铲。引入竞痛争机制，绳打破传统师的人情观锻念和企业秋管理方式丽，是房地舒产企业走傲向规范化侄和现代化锡的重要途屠径。旱步骤截C扔：坚持以快销定产的仿经营方针帽．实现企笨业预期利浸润。抽一般意义稀上的以销索定产，是猛指以销售地量来确定忠生产数量们，这里所汇提的则是勉以销售价诱格来限制都生产成本钢。在市场丛经济条件宏下，只有栏顺应市场才趋势，才只能取得令决人满意的跃经营效果皱。因此，右开发项目圆在策划阶费段必须准饮确地进行另市场定位变，明确产皇品的消费汤对象，建坝造标准只添要与市场廉定位相匹弱配便可。势具体做法延：先测定慰楼价及预些期的收益坝水平擦(洒利润绿)忘，再确定俯建造标准呀，由此推坛算出直接学成本的控春制水平，搜再将直接论成本按各筐专业工种赛分解执行估，分部监追控。非步骤迫D萌：建立基舱础设施项悉目和商业弯项目的物铅业经营体捞系，实现哥企业平稳缝发展。辣房地产业英有个显著董的特点，蔑就是随着唉经济的不采断发展，具物业将具弊有较大的带升值潜力颤，拥有适议量的物业退是房地产炼开发企业秧平稳发展冶的重要保你障。能源览、交通、惨通讯等基裕础设施项凉目，商业磁黄金地带侨的商场、普写字楼等握商业项目阿，投资大政，回收期贺长，关乎雹国计民生鼠，因此收贯益稳定。死房地产企符业如能寻晃找适当的渴机会介入况这些项目栽，可以避埋免经济周迈期性或项父目发展不血均衡造成汪的波动影着响，减轻职每年房地果产销售任含务的压力贞。需要强句调的是，出房地产业杏是资金密垄集型行业处，搞物业滋经营会占巧用相当部继分流动资腿金，合理扰控制土地滔资产、房叔屋资产和订流动资金烛的比例是诱每个房地离产企业必宽须重视的邪问题。流步骤娇E帜：建立健柱全的投资请成本控制戚体系，提软高企业科帅学管理水尺平。旨随着市场饼化的不断摩深入，市缴场竞争曰尘益激烈，铁管理水平凤的高低是妖影响企业诸经营的关沙键，驳完善的投谊资成本控良制体系必拆不可少。畜降低成本街等于增加纽盈利，措美施得当可科以事半功惰倍。背企业是社围会系统的纵构成部分以，企业的患发展速度主是各种政成治经济因竖素合力作称用的结果崭。房地产愚开发企业丑应当遵循酷市场规则帽，建立健销全经营管六理体系，香结合企业统的实际情禁况和当地挠环境，扬顺长避短，壤走自我发肥展的道路溉。登秒理架第粒4支操作环节惨：重新确岔定优势的从出路探索睡国有房地太产开发企保业的微型革机与希望焦体现在两命个方面：加铺(1)感是指企业粥内部的改屑制。建立攀现代企业卧制度，增驶强企业的贿生机和活牧力。需要食说明的是楼，企业改坚革单纯靠善换招牌并申不能解决踪总题。押(案2)绣关键看政稿府。政府金已经明确古表示要培杠养一批到脆2000劣年，年创彻利税挡2对—佣5订亿元的大难型房地产节开发企业纵。在市场耳走向理性贷和有序的寇今天，政浑府行为对司国有房地肌产开发企茧业的生存首与发展，尖具有很大类的影响。吓题绿专家研究泪中发现，厅广州房地推产企业目穷前存秧在与“瑞三多三少雅”胜现象，即搅小公司、蚕项目公司续多，大型栋企业、国锣有企业少壮；商品房得销售面积荷多，出租芦面积少；遣在广州开且发项目多的，在外地鲜开发项目译少。孙这族“淹三多三占少冠”隙现象充分辅显示了广捡州房地产劈企业的实努力分散和宏薄弱。世含纪之交的仅广州房地拿产业，面湿临内部和矮外部的多深重压力和掠挑战。嫩麻彼只有增强替实力，大旅力培育国拌有房地产丢开发集团兄，才能为社本行业的艳发展，为碰宏观经涂济建设作零出更大的钱贡献。貌从政府的丰角度看，优培育和扶敬持大型国长有房地产墨开发企业夺，有着积呆极的现实登意义。要揉解决当前京高楼价与喂普遍居民母低收入的再矛盾，要脸降低成本仪，要提高陕开发素质已，要全面岩推行土地毫使用权出扫让的招标秧、拍卖，闻均离不开免大型国有贸房地产开挑发企业的臣配合和支左持。笔者菠认为，只户有一批国设有大型房喂地产开发炎骨干企业袄形成后，滑政府才能胀真正对市碰场作出有谨效的调控帐。尾综上所述幅，我们可祥以得出结露论，培育绳和扶持大疯型国有房耗地产开发沙集团，是既广廾酿t端房地产开羞发进入更袭高层次后污的客观要阅求，是广识州房地产翼企业摆脱移现授有侵“奶相对零痒散浅’肌’精局面，走某可持续发形展道路，衫迎接泪2哨工世纪新姑挑战的需晨要。害1999欺年，国有虾房地产企丽业面临着牢前所未有灰的挑战。响笔者认为其，只要能抚得到政府必的重视和别支持，并防且在自身导体制改革号调整上采忽取有效的连措施，国佳有房地产打企业的前断景是光明注的。嫩比醉第悄5邪操作环节燃：国有房声地产企业鸣创新案例采剖析屯今年地3撇月底，深促深房公告弹由公司控舌股，联合菜罗湖区高病新技术创肆业中心、麻深圳市数栏据通信局贞为主要发猜起人，成驻立深圳数哨码港股份盾有限公司歉。计划投控资职10塌亿人民币扣，旨在建文成全国最胖具影响的堤数码企业尸孵化基地卡、具有良牢好信誉的破数码产品瓣展销基地吓，推动数趁码产业发阅展的综合跃配套基地爆，并通过迹该项目开掌始向高科扎技企业转曲型。我们川发现抚，剧“鼓数码蹲港歇”摇有以下几快个特点：标1欧、忍起点高遗有深圳市著和罗湖区芝两级政府统支持，属炮于市政府市扶植本地啦上市公司击的重大举丘措。特别虑是在深圳普实穗现龄“纵科技兴环市给”稻战略，抢勒占网络经怀济时代发专展先机下趣具有重要瘦的意义。昏罗湖区政沉府还特制泉定稍了套“主扶持进驻堪数码港网伯络企业发大展的若干喷规隶定弦”忽，在贷款曾、税收、电奖励以及萄招工、招策干等方面嚷提供诸多尊优惠政策井。技术上乳由行业中鹊占垄断地将位的深圳担市数据通死讯局提供滥光纤接入明、网络设灾备等专用少宽带信息灯平台，科蚕技部已初返步同叼意军“姿86运3利”码计划高新冬技术成果浑转化基地叨设在深圳眨数码港。插2谣、家创意新位作为一家川传统的房帅地产企业柿，投资深骨圳数码港语项目，对笑推动产业守结构调整爹和升级提殖供了良好责契机。深趋房集团将打提供楼高蜂48父层的深圳傲第一座智禁能化大厦装一深房广晕场作为建握设深圳数铺码港的载泳体，先期让投入悠8杂万平方米钳，部分规道划为网络浅企业孵化饱基地，裙源楼部分规糠划为与之疼配套的数机码产品超恩市，不仅肌迅速盘活语原本困扰才公司发展引的存量资少产，而且池产生的租胞金收入作疮为数码港次公司的风汪险基金，而通过投资雪与租赁并伤举的方式漫还可以参辛股或控股牲进港企业享，对优秀雪的网络企朵业将加大河投资力度膛，通过培绍育和孵化娃积极争取申在海内外亭证券市场姿上市。这凑种创新的扩重组模式跃使得深深锄房在产业轧升级之后荐，将来极战有可能发花展成牌为幸“鸡控股秀