房地产投资分析第一章

《房地产投资分析》

迪拜哈利法塔.第一页，共六十五页。房地产领域是中国的造富工厂第二页，共六十五页。据2011胡润财富报告，截至2010年底，中国千万富翁达96万人，亿万富翁已达6万人。而这两个数字还在迅速增大。2011年4月20日，招商银行发布《2011中国私人财富报告》显示，中国有50万人投资资产超过千万。千万富翁投资国内房地产的热情下降，投资移民意愿强烈，该报告受访者的亿万富翁中，约27%已经完成了投资移民。报告显示如下内容：从《2011中国私人财富报告》说起第三页，共六十五页。

报告将个人可投资资产1000万元以上的群体界定为高净值人群。随着我国陆续出台多条房市调控政策，从限购、贷款等方面对房价进行调控，这一人群投资国内房地产市场的热情呈下降趋势。该报告显示，投资性房地产在千万富翁资产配置的比重从2009年初的17.6%降到2011年初的13.7%。90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净值人士表示逐步在撤回房地产市场上的资金。继续投资房地产的高净值人士，投资方式也有所改变。从直接投资购买住宅转为更多地购买商铺，或通过房地产信托、基金等方式进行间接投资。一、九成以上表示不再增加房地产投资第四页，共六十五页。近年来，中国个人境外资产增加迅速，2008年至2010年年均复合增长率接近100%。以美国为例，中国投资移民的人数最近5年的复合增长率达73%。近60%接受调研的千万富翁已经完成投资移民或有相关考虑。这一行为在越富有的人群，如个人可投资资产在1亿元以上中，表现尤其明显，约27%的人已经完成了投资移民，而正在考虑投资移民的占比也高达47%。以美国为例，中国投资移民的人数最近5年的复合增长率达到73%，某些移民国甚至迫于中国移民人数大增的压力而提高了投资移民门槛，例如加拿大在去年就提高投资移民门槛，净资产下限由80万加元增加到160万加元。二、近三成亿万富翁已投资移民第五页，共六十五页。据美国移民局2010年第四季度发布的统计数据，在2010财年中，来自中国大陆的投资移民申请居全世界之最，占移民局全年发放的EB-5签证总数的41%，共计772人。据美国移民局统计，2010年投资移民签证获得者的前五名来源地分别是中国大陆、韩国(295人/占16%)、英国(135/7%)、中国台湾(94/5%)，以及印度(62/3%)，其他国家和地区总共获得527份签证，占总数28%。过去两年里，由于美国经济不景气，全美各地涌现出许多以吸引投资移民为融资手段的区域开发项目。另外，过去五年里投资移民的批准率逐年上升，2010年则为83%三、美国去年四成投资移民签证发给中国大陆居民第六页，共六十五页。第七页，共六十五页。报告显示，今年内地富人将增至59万人，他们的个人可投资资产规模将达18万亿元，调查发现，他们热衷投资境外市场及投资移民境外，境外资产规模近年以成倍速度增长，尤其是重点投资香港，一半境外资产集中在香港。这给香港股市、楼市、投资移民等带来巨大机遇。作为中国个人境外投资主要目的地的香港，2008年到2010年来内地的个人投资，年均复合增长率超过70%，资产规模占中国个人境外资产的一半。2011年，随着中国富人进一步全球化资产配置与投资移民的需要，预期境外投资将进一步高速增长。四、一半境外资产集中在香港第八页，共六十五页。

报告显示，去年中国的高净值人群数量达到50万人，比2009年增加了9万人，年增长率为22%。在中国50万的千万富翁中，北京市的千万富翁为4.4万人。去年中国高净值人群共持有15万亿元可投资资产，人均持有可投资资产约3000万元。2010年末，千万富翁数量超过1万人的15个省市合计拥有千万富翁40万人，占全国的80%。其中广东省的千万富翁最多，约7万人，占全国千万富翁的15%，上海和北京分列二、三位，人数约为4.7万人和4.4万人。而千万富翁增长率最快的天津、辽宁、湖南、四川和湖北5个省市，其增速超过30%。

2010年，中国个人可投资资产达到62万亿元，而千万富翁持有的个人可投资资产规模达到15万亿元，这意味着50万名千万富翁的财富约占全国的四分之一五、北京千万富翁超4万人

第九页，共六十五页。A.房地产投资是资本市场的大象之舞，对资本大鳄是壁虎漫步，悠闲自在；对城市草民却是压跨骆驼的背上的最后一根稻草,每一个草民家庭关于房子都在有辛酸的血泪史。B.政策风云左右房地产市场走向，再饥饿的投资者要想在房地产这个口袋里掏到蛋糕，他得先看清高悬于蛋糕之上的政策高压线，还有脚下的各种陷井。C.《房地产投资分析》课程的开设旨在帮我们认清房地产市场规律，从专业角度分析投资项目的可行性，规避投资风险，保证投资者能顺利拿到想要的蛋糕。结论第十页，共六十五页。《房地产投资分析》

蓝兴洲主编

武汉理工大学出版社

2011年版本课程选用教材第十一页，共六十五页。

学习目标1.掌握房地产投资的含义、分类、房地产投资分析的目的及基本过程，投资价值与市场价值的含义；2.熟悉房地产的含义、房地产的属性特征、房地产投资的特性；3.了解房地产起源与发展、房地产投资项目分析与房地产估价的关系。第一章房地产投资分析概论第十二页，共六十五页。一、房地产的含义（一）我国房地产的起源和发展①1987年10月，党的十三大报告中提出房地产市场的概念。②1988年，宪法修改，将不得出租土地的规定，改为：“土地使用权可以依照法律的规定转让”。③1995年1月1日，《房地产管理法》正式实施。④1998年23号文件宣布“从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化⑤2003年到现在，国家加强了对房地产市场的调控。第一节房地产与房地产投资的含义

第十三页，共六十五页。房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。说到房地产，社会更注重对其权益的掌控。拥有了房地产的产权，便拥有了对房地产的占有、使用、收益和处分的权利。（二）《房地产管理法》对房地产的解释第十四页，共六十五页。《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003对房地产（realestate，realproperty）定义为：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。(三)行业标准对房地产的定义第十五页，共六十五页。房地产表形式1：规划土地第十六页，共六十五页。房地产的表现形式2：土地和建筑物第十七页，共六十五页。（国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对房地产的定义：房地产（realestate,realproperty):土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。现在，又进一步解释为：土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。四）房地产估价中对房地产的定义第十八页，共六十五页。A.土地:是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。B.建筑物:是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。C.房屋:是指能遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑。D.构筑物:是指桥梁、道路、隧道、烟囱、水塔等房屋以外的工程建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。房地产实物表现形式第十九页，共六十五页。房地产又可称为不动产或者物业。广义的房地产与不动产的含义是一致的。所谓不动产（immovableproperty）：指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产还可以称为物业（property）：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。这是相对与在建工程而言。

（五）房地产与不动产和物业的关系第二十页，共六十五页。

是指依法可以上市交易的可开发土地及其地上房屋建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。（六）房地产投资分析中房地产的含义上海陆家嘴第二十一页，共六十五页。（一）位置的固定性（二）寿命的长久性（三）供给的有限性（四）价值的保值增值性二、房地产的属性特征

第二十二页，共六十五页。2010年南宁各月成交均价图第二十三页，共六十五页。搜房网数据监控中心2010年12月至2011年1月对南宁92个在售楼盘价格电话调查得出，20%楼盘价格有下降，46%楼盘价格未变，还有34%楼盘价格上涨。第二十四页，共六十五页。一级市场：2010年5月-2011年5月南宁市土地推出量走势图示(亩）宏观调控下的2011年5月南宁楼市报告第二十五页，共六十五页。

2010年5月-2011年5月南宁市土地成交量和总建筑面积走势图示

第二十六页，共六十五页。5月市场在售物业均价7853元/㎡，环比下降0.8%。第二十七页，共六十五页。排名

楼盘名称

成交套数

城区

1、

荣和•山水绿城

1988

兴宁区

2、

龙光•普罗旺斯

1620

江南区

3、

保利•山水怡城

1418

兴宁区

4、

凤岭名园

1035

青秀区

5、

红日•江景

1024

江南区

6、

联发•尚品

851

青秀区

7、

融晟•公园大地

845

江南区

8、

汇东星城

777

江南区

9、

云星•城市春天

721

西乡塘区

10、

百花苑小区

698

青秀区

2010年南宁市区商品房销售排行榜第二十八页，共六十五页。广西房地产市场的大盘时代第二十九页，共六十五页。南宁房价开发商与购房者的博弈：是真摔还是假摔？谁先“红牌”出局？谁的“外援”力量大？

断供或资金链断裂政策支持第三十页，共六十五页。（五）价值量的高大性（六）权利的政府限制性（七）权益的流动性差（八）价值影响的外部性二、房地产的属性特征

第三十一页，共六十五页。（一）投资的概念投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实体投资，金融投资包括证券、存款、外汇等，实体投资包括。珠宝、艺术品、黄金和房地产等。三、房地产投资的含义第三十二页，共六十五页。1、房地产投资的概念房地产投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。2．房地产投资的目的对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销售利润。对于房地产置业投资者来说，投资的主要目的是为了获取现金流量收益，也就是将投资购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。（二）房地产投资的含义第三十三页，共六十五页。1、按房地产投资形式，可通常可分为直接投资和间接投资两类。1）房地产直接投资，是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。（三）房地产投资的分类

第三十四页，共六十五页。是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。以上主要是房地产开发企业的投资行为A.房地产开发投资第三十五页，共六十五页。是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。B.房地产置业投资第三十六页，共六十五页。主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营与管理工作。具体形式包括：投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券等（2）房地产间接投资第三十七页，共六十五页。房地产投资的物业类型主要包括A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.酒店与休闲娱乐设施和特殊物业。2、按投资物业类型划分。

第三十八页，共六十五页。一、房地产投资的特性受制于房地产的固定性、流动性差、外部性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。1．区位选择异常重要南宁区位选择以五象区为发展新重点第二节房地产投资的特性和投资分析的含义

第三十九页，共六十五页。第四十页，共六十五页。南宁市城市总体规划（2010-2020）1．城市性质：南宁是广西壮族自治区首府，北部湾经济区中心城市，我国西南地区的重要出海通道和交通枢纽。2．主要职能（1）广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信息中心职能。（2）区域性中心城市：面向中国与东盟合作的区域性中心城市，区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心。承担区域现代服务中心与科技创新基地的职能。（3）西南出海大通道的综合交通枢纽：承担西南出海大通道的交通枢纽职能。第四十一页，共六十五页。3．发展目标：加强区域协调与合作，进一步强化南宁作为广西壮族自治区首府的中心职能，发挥多区域合作的国际通道、交流桥梁和合作平台作用，建设具有秀丽岭南风光、浓郁民族风情、鲜明时代风貌的现代化宜居生态园林城市。4．城市规模（①市域总人口2010年控制在690～710万人左右；2020年控制在780～800万人左右，年平均增长8～9万人。第四十二页，共六十五页。②中心城人口2010年控制在210万人以内;2020年控制在300万人以内。（目前南宁市中心城人口有180—190万）③城镇化水平2010年城镇人口340-360万人（按350万人计），城镇化水平48-52％（按50％计，年均递增1.1％）；2020年城镇人口470-505万人（按500万人计），城镇化水平60-65％（按63％计，年均递增1.2％）。第四十三页，共六十五页。③城镇化水平2010年城镇人口340-360万人（按350万人计），城镇化水平48-52％（按50％计，年均递增1.1％）；2020年城镇人口470-505万人（按500万人计），城镇化水平60-65％（按63％计，年均递增1.2％）。（2）用地规模①2010年，中心城建设用地规模控制在216km2，人均控制在103m2。②2020年，中心城建设用地规模控制在300km2，人均控制在100m2第四十四页，共六十五页。城市规划展现未来南宁十年蓝图【交通枢纽】

凤岭、五象将建火车站三岸高速收费站将向东迁移14公里，将新建东部绕城高速，在交通枢纽方面，南宁将吸取其他城市的经验教训，会在环线上多增加城市道路的连接点，让城市主干路网规划打破以前环线夹状式，逐步形成网格状主骨架，不再以环线作为追求的合理模式。

第四十五页，共六十五页。

公路骨架为“四横四纵”“四横”将以秀厢大道—昆仑大道、民族大道、白沙大道、五象大道连接东西；“四纵”以壮锦大道、南建路-友谊路、银海大道、旧的环城高速连接南北。铁路东起湘桂线邕宁站，西至南昆线扬美站，南至南防线吴圩站。枢纽中共有车站13个，其中凤岭、五象还将建火车站。

轻轨建设除了原来的两条骨干线外，将建5条辅线，市区内轨道交通线路总长191公里，全线共设车站122座，换乘站21座。发达的交通网络第四十六页，共六十五页。南宁公布6条轻轨规划路线形成环形放射型线网第四十七页，共六十五页。【五象区将出现新城】2006年8月3日，原自治区党委书记刘奇葆提出：南宁市要实施重点向南战略，开发新区，集中力量搞好五象新区的建设，力争核心区今后五年初具规模。更长一个时期的目标是进一步拓展五象新区，在这个方向上再造一个新南宁。刘奇葆书记还提出，南宁市城市发展方向可以确定为“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”。这是一个具有战略性、全局性和超前性的重大决策。第四十八页，共六十五页。【五象区将出现新城】

按照《总体规划》，将重点打造五象新区，在这里，将规划面积175平方公里，北起邕江、南至那马、西自水塘江，东至八尺江包括整个邕宁老城区这广大区域，将新区定位为：北部湾经济区的总部基地，自治区的先进制造业基地，南宁市新的行政、文体、商业中心，物流、制造业基地。对如此辽阔的区域进行开发，就现在来说，将采取分期开发建设，首先，要集中有限的人力、财力、物力，将蟠龙小区所在位置的18平方公里作为核心区第四十九页，共六十五页。一、房地产投资的特性

2．适于进行长期投资3．需要适时的更新改造投资4．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5．变现性差6．易受政策影响7．需要具备专业知识8．存在效益外溢和转移第五十页，共六十五页。二、房地产投资分析的含义

（一）房地产投资分析的概念房地产投资分析，是房地产项目在投资活动之前，由房地产投资者或委托的专业人员，对房地产投资项目的经济运行方面为重点，进行科学的预测分析和评价论证过程。房地产投资分析的目的是研究房地产投资项目的财务可行性及选择最佳投资方案，为投资决策提供可靠的、科学的依据。房地产投资分析不同于项目可行性研究。

可行性研究是对项目的技术、经济、工程、环境等各方面进行的全面论证过程，是国家投资建设程序中的重要组成部分。第五十一页，共六十五页。（二）为什么要进行房地产投资分析

①为房地产投资决策作出选择。②帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。③预测投资收益；④收益获得的时间不同需要校正；分析收益的置信程度即风险程度第五十二页，共六十五页。（三）房地产投资分析的任务

为投资者指明投资方向2．为投资者提供运作方式3．为投资者预测投资效益4、为投资者分析投资风险并提供避险方法第五十三页，共六十五页。③第五十四页，共六十五页。1、房地产市场调研与预测2、房地产投资项目建设方案的选择3、基础数据的估算4、资金筹措和融资方案的选择5、财务分析6、不确定性分析和风险分析7、决策分析三、房地产投资分析的基本过程

第五十五页，共六十五页。一、房地产投资分析与估价的关系（一）内涵不同房地产投资分析是在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。

房地产估价则是是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。第三节房地产投资分析与房地产估价的关系第五十六页，共六十五页。（二）依据不同（三）参与人员不同（四）使用的方法不同（五）使用的价值标准不同房地产投资分析与估价的关系第五十七页，共六十五页。1．交易价格

通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。

交易价格可作为预测未来交易价格的基础，但随着交易日期与预测日期相距长远，交易价格的参考价值越来越低。房地产估价中的市场比较法就是以近期同区域同类房地产成交价为估价基础的。二、房地产投资分析涉及的几个基本概念第五十八页，共六十五页。2．最可能销