房地产经济测算房地产经济测算

房地产策划报告中的经济测算定价与不确定性分析的基本方法++地产二00六年六月二十四日第一页，共六十八页。一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算目录房地产策划报告中的经济测算第二页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算第三页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算

成本导向定价

基本思路：投入的全部成本，加上一定的利润

1.1.1成本加成定价

即在一定单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润做为产品的售价。

单位产品价格=单位产品成本﹡（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。（注：这里的成本要包含了税金）

例1：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%，则该楼盘每平方米售价：2000﹡（1+15%）=2300（元）第四页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算方法特点：计算方便（着眼于成本，不必经常依据需求情况而做调整，而确定成本要比确定需求容易得多）适用于在市场环境诸因素基本稳定的情况下，保证获得正常的利润。第五页，共六十八页。一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算第六页，共六十八页。1.1.2目标收益定价（目标利润定价/投资收益定价）

即在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其步骤如下：1.确定目标收益率。多种形式（投资收益率、成本利润率、销售利润率等）2.确定目标利润。对应多种形式

目标利润=总投资额﹡目标投资利润率目标利润=总成本﹡目标成本利润率目标利润=销售收入﹡目标销售利润率3.计算售价

售价=（总成本+目标利润）/预计销售量房地产策划报告中的经济测算第七页，共六十八页。

例2：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？解：目标利润=总成本﹡成本利润率=4﹡15%=0.6（亿元）每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量=（4+0.6）/160000=2875（元）房地产策划报告中的经济测算第八页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算方法特点：优点是保证企业既定目标利润的实现适用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。第九页，共六十八页。一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算第十页，共六十八页。1.1.3售价加成定价

即以产品的最后销售价格为基数，按销售价的一定百分率计算加率，最后得出产品的售价。

单位产品售价=单位产品总成本/（1-加成率）例3.某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率为20%，则该楼盘的售价为：售价=2500/（1-20%）=3125（元）房地产策划报告中的经济测算第十一页，共六十八页。方法特点：消费者易接受（在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率更直观，且较低）房地产策划报告中的经济测算第十二页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算第十三页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算

1.1.4总结

三种方法共同点：以产品成本为制定价格的基础，在成本基础上加一定的利润来定价。

差异：对利润的确定方法

优点：容易计算

缺陷：没有考虑市场需求和市场竞争情况第十四页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算第十五页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算

需求导向定价

基本思路：以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。1.2.1理解值定价理解值：感受/认知价值，是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。（非价格因素变量）

关键：准确掌握消费者对商品价值的认知程度市场调查

主要步骤：1.确定顾客的认知价值2.根据确定的认知价值，决定商品的初始价格3.预测商品的销售量4.预测目标成本5.决策第十六页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算方法特点：

理解值定价法可以与现代产品定位思路很好的结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，为越来越多的企业所接受。第十七页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算

例4.由某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花苑，坐落于上海市某区，占地面积13265平方米，由一幢30层商住楼和三幢30层住宅楼组成。该楼盘于1994年12月底开工，1995年4月开始精心策划，推出了“客户开价”销售活动。该活动具体操作方式如下：开发商拿出3至7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以以高于此的任何价格报价。如果客户在最高的前12名以内，即以此价作为该客户的成交价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”热潮，仅仅半个多月时间，参与报价的客户就达63名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比“客户开价”更高的价格购买更好的楼层。从1995年8月31日至1995年底，该花苑共售出102套，占第一期推出楼盘的70%，取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，是房地产定价提供了一条新思路。第十八页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算例5.设同类房地产的市场平均价为2600元/平方米，专家们对项目的3栋商品住宅楼的有关因素、权重系数及评分结果见表1.1。

表1.1某项目住宅楼认知价值系数表项目权重分值分配甲栋乙栋丙栋质量0.30403525装修0.15304030环境0.30353530物业管理0.15403030开发商信誉0.10503020认知价值系数1.001.141.040.83可得：甲栋住宅楼的认知价值=2600*1.14=2964（元/平方米）乙栋住宅楼的认知价值=2600*1.04=2704（元/平方米）丙栋住宅楼的认知价值=2600*1.14=2158（元/平方米）第十九页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算第二十页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算1.2.2区分需求定价（差别定价法）即某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同售价。房地产区分需求定价的主要形式：以消费群体差异为基础以数量差异为基础以产品外观、式样、花色差异为基础以地域差异以时间差异第二十一页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算第二十二页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算

竞争导向定价基本思路：企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法，以竞争者的价格为基础，根据竞争双方力量等情况，制定价格，达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标。

特点：当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。第二十三页，共六十八页。1.3.1随行就市定价

即使自己的商品价格跟上同行业的平均水平。适用：在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定，以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有的正常秩序的情况下。比较受一些中、小房地产企业的欢迎。加权平均售价公式：Pi’=PiII(100/Wij)(j=1,2,…,m)其中，II(100/Wij)为m项因素权重比的连乘积；Wij为被调查房地产（i）第j项因素之权重系数m为事先确定的权重因素的个数Pi被调查房地产单价Pi’被调查房地产加权平均价房地产策划报告中的经济测算第二十四页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算

由上面的加权平均价，再视各被调查房地产的营销状况进行营销权重系数修正，确定最后的市场通行价，其公式如下：

P=Gi*Pi’/Gi(i=1,2,…n)其中，Gi*Pi’为被调查房地产加权平均单价期望值之和Gi为被调查房地产营销权重系数之和n为被调查房地产数P为市场通行价

第二十五页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算例6.设某住宅周边的同类房地产的有关调研结果如表1.2。

表1.2各房地产价格及营销相关问题调研表物业名称平均价格（元/平方米）权重系数(Wij)营销状况权重系数（Gi）繁华程度装修档次生活设施交通条件开发商信誉A765098105105971000.93B720098100105971031C710097100105951000.91D674010798105981080.87E664010798105981080.89F66309897105971000.92第二十六页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算

由表1.2的数据和公式Pi’=PiII(100/Wij)，可得各房地产的加权平均价格如下：Pa’=7650*100/98*100/105*100/105*100/97*100/100=7299(元/平方米)Pb’=7003(元/平方米)Pc’=7338(元/平方米)Pd’=5784(元/平方米)Pe’=5698(元/平方米)Pf’=6848(元/平方米)则，P=Gi*Pi’/Gi=6680（元/平方米）第二十七页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算第二十八页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算1.3.2追随领导者定价即以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准来制定商品房价格。适用：拥有较为丰富的后备资源，为了应付竞争，或稳定市场以利于长期经营。第二十九页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算第三十页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算

可比楼盘量化定价

针对许多楼盘倾向于定性描述而产生的经验误差，应该对楼盘进行定量描述。建议在策划报告中的定价方法多采用此定量方法，增强说服力。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的，地段、价格、功能、用途、档次应相近。选取影响楼盘定价的18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分为五个等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。（1）18个定级因素

表1.3定级因素、指标与分值第三十一页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算定级因素指标分值位置A距离中心区远近；B商业/写字楼为临街或背街1最差（远）….类推价格A百元以上为等级划分标准；B商铺、写字楼、豪宅、普通住宅依次减少1最高，2很高，3一般，4很低，5最低配套A城镇基础设施：水电气；B社会服务设施：教育、医疗、文娱、公园由最差/少到最好/多对应的分值为1—5物业管理A保安；B清洁；C绿化率及养护状况；D物管费；E人车分流；F物管资质建筑质量A是否漏雨/水；B门窗封闭情况；C内墙；D地板；E排水质量交通A大中小巴士路线数量；B距公交站远近；C站点数量；D大中小巴舒适程度城市规划A规划期限；B规划完善程度；C规划所在区域重要性程度；D规划现状楼盘规模A总建筑面积（在建及未建）；B总占地面积；C户数朝向A方向；B山景；C水景；D视野1西；2东；3北；5南外观A是否醒目；B是否新颖；C是否高档；D感官舒适程度由最差/少到最好/多对应的分值为1—5室内装修A高档；B实用；C功能是否完善；D质量是否可靠环保A空气；B噪音；C废物；D废水发展商A资产及资质；B开发楼盘多少；C楼盘质量；D品牌付款方式A一次性付款；B分期付款；C按揭付款；D其他户型设计A客厅和卧室的结构关系；B厨房和厕所；C是否有暗房；D实用率大小销售情况A销售进度；B销售率；C尾盘现状广告A版面大小；B广告频率；C广告创意停车位数量A停车位数量；B住户方便程度第三十二页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算（2）定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。（3）楼盘因素定级公式

P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+···+Wn*Fn式中，P,总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映）n,楼盘定级因素的总数W，权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）F，分值（某定级因素对片区内所表现的优劣度）第三十三页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算表1.4可比楼盘量化定价法计算表（注：表中楼价为均价（元/平方米））原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YXY12345678合计第三十四页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算

据表1.3中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分之间近似呈现直线相关，则建立回归方程为：

Y=a+bX其中，Y为楼盘均价，X为楼盘得分。求解出参数a与b，该回归方程即可惟一确定。第三十五页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算项目名称/因素及权数序号伴山名都山水绿城银海峰景金香林青麓雅园水木青华位置0.51343443价格0.52424443配套0.43343233物管0.34333333建筑质量0.35344335交通0.36342343城市规划0.37252354楼盘规模0.38433444朝向0.39333333外观0.110333433室内装饰0.211323333环保0.212344435发展商信誉0.113333333付款方式0.214333333户型设计0.115333434销售情况0.116544355广告0.117334533停车位数量0.118433422合计1414.914.514.815.515.8例7表1.5东和地产两路项目可比楼盘综合因素量化统计第三十六页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算

表1.6计算表原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1伴山名都142100196294002山水绿城14.92800222.01417203银海峰景14.52100210.25304504金香林14.82100219.04310805青麓雅园15.52200240.25341006水木青华15.82400249.6437920合计89.5137001277.99204670第三十七页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算据表1.6中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分之间近似呈现直线相关，则建立回归方程为：Y=a+bX。其中，Y为楼盘均价，X为楼盘得分。求解式中的a与b，可得：Y=1266+66.7X本项目的楼盘得分为15.6，套入上式，得出本项目的均价约为：2300元/平方米。第三十八页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算第三十九页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算盈亏平衡分析2.1.1概念与目的盈亏平衡分析是考察项目的建筑面积发生变化或者考察市场（以建筑面积多少反映）发生变动时企业经济效益变化情况。分析目的：寻求一个合理的开发规模，降低开发风险。

2.1.2公式与应用盈亏平衡分析基本公式：E(x)=F(x)-C(x)其中，E(x)为销售利润；F(x)为销售收入；C(x)成本又：F(x)=PxC(x)=B+Dx其中，P为开发项目平均单价；x为拟开发项目的建筑面积；B固定费用；D单位可变费用所以，E(x)以x为变量的计算公式为：E(x)=Px-(B+Dx)第四十页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算C(x)F(x)(C(x))XrXF(x)RAB图2.1盈亏平衡图第四十一页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算两直线的交点R处：F(x)=C(x)，即PXr=B+DXr所以：Xr=B/(P-D)当X<Xr时，C(x)>F(x)，成本大于收入，利润E(x)小于零，故亏损。当X>Xr时，C(x)<F(x)，收入大于成本，利润E(x)大于零，故盈利。当X=Xr时，C(x)<F(x)，成本等于收入，利润E(x)等于零，故不盈不亏。R点称为盈亏平衡点，A区为亏损区，B区为盈利区R点所对应的Xr为项目所必须开发的最小面积。R点越低，开发项目盈利的机会越大，亏损风险越小。第四十二页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算例8.某房地产公司打算开发一幢公寓楼，预计该楼平均单价为2000元/平方米，置地、勘察设计费等固定费用为100万元，每平方米建筑面积的可变费用（造价、管理费、销售费用等）为800元/平方米，销售税率为5%。试计算该项目的最小开发量。显然：收入函数F(x)=2000x成本函数C(x)=1000000+800x+5%*2000x令F(x)=C(x)得：2000x=1000000+800x+100x则x=910.1(平方米)所以，该公寓楼最小开发面积为910.1平方米。第四十三页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算2.1.3总结运用盈亏平衡法对项目最小面积进行计算时，需要注意以下几点：

1.销售收入是完全随建筑面积的变化而变化的。平均价假定为常数。

2.开发量与销售量相等。因为只有开发量与销售量相等时，等式才能成立。等式左边的是销售量，等式右边的为开发量。

3.成本函数中，固定费用为常数，它通常包括置地、基础设施建设、勘察设计和借贷利息等费用；变动费用是建筑面积的线性函数，除单价、管理费、人工费和营销费外，还可包括有关税费等。第四十四页，共六十八页。一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算第四十五页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算敏感性分析

2.2.1概念与作用

敏感性分析是研究和分析由于一些不确定的变量（如价格、成本、工期等）发生变化时，而导致房地产项目的经济效益指标（如净现值、内部收益率等）发生变动的灵敏程度。

作用：敏感性分析的核心是从诸多的影响因素中找出敏感性因素，并设法采取对策和措施对它进行控制，以减少项目的风险。

缺陷：不能揭示在悲观和乐观的值中究竟哪一个能有较大的出现几率（概率）不能显示投资者所承担的风险性只能分析单个不确定因素的变化对项目经济效果评价指标的影响，不能对多个不确定性因素进行综合分析。第四十六页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算

2.2.2步骤（1）确定需进行敏感性分析的经济效益指标经济效益指标有投资回收期、借款偿还期、投资收益率、成本收益率、内部收益率（项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零的利率）、净现值（按行业的基准收益率或设定的目标收益率将各年的净现金流量折算到开发活动的起始点现值之和）等。在实践中，通常根据房地产项目的特点和经济评价的实际需要来确定进行敏感性分析的指标。（2）选择影响项目经济效益指标的主要变量通常有销售量、价格、成本费用、工期、投资额等（3）计算不确定性因素对分析指标的影响程度（4）找出敏感性因素敏感性分析图（5）根据分析结果，确定项目方案进一步研究分析存在的不确定根源，弄清楚主/客观原因，以便采取相应措施加以控制。第四十七页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算例9.（静态）东和两路项目敏感性分析表2.1项目指标项目占地面积容积率建筑体量住宅体量商业比例16667平方米2.54.2万方3.8万方10%表2.2价格与销售金额估算项目价格体量销售金额总销金额住宅2300元/平方米3.8万方0.874亿元1.014亿元商业3500元/平方米0.4万方0.14亿元第四十八页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算表2.3成本费用构成估算类别项目单位成本单项合计共计土地综合金土地费500000元/亩----0.125亿元开发费用建安成本土建成本800元/平方米1130元/平方米0.475亿元安装工程300元/平方米设计、报建等费用设计费20元/平方米监理费5元/平方米勘测费5元/平方米其他费用综合规费配套费140元/平方米170元/平方米0.071亿元人防费30元/平方米其他税费销售收入的5.5%---0.056亿元景观成本400元/平方米（占地面积）---0.067亿元管理费用总销金额的4%---0.04亿元营销推广费用总销金额的3%---0.03亿元合计---0.264亿元合计0.864亿元第四十九页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算（1）.选取成本收益率（YRC）作为经济指标在当前的变量条件下，期望利润为0.15亿元，则成本收益率为17.1%（0.15/0.864*100%）。（2）选择主要变量现选择价格、土地费用、开发费用、其他费用和容积率为主要变量。（3）计算变量的影响程度（以变化正负10%、20%为幅度）第五十页，共六十八页。表2.4成本收益率变化表YRC变量-20%-10%010%20%价格-0.0610.0570.1710.2900.409土地费用0.2090.1910.1710.1560.141开发费用0.3200.2430.1710.1120.056其他费用0.2490.2100.1710.1390.107容积率0.1080.1470.1710.1960.207房地产策划报告中的经济测算第五十一页，共六十八页。-10%-30%00.20.310%30%土地费用其他费用开发费用容积率价格成本收益率YRC变动幅度-20%20%0.1图2.2不确定性因素对成本收益率的影响图房地产策划报告中的经济测算第五十二页，共六十八页。（4）确定敏感性因素由表2.4和图2.2可知，成本收益率影响因素的敏感度如下表2.5。表2.5敏感度排序变量程度价格土地费用开发费用其他费用容积率敏感性程度最高最差较高较差一般排序15243房地产策划报告中的经济测算第五十三页，共六十八页。（5）结果分析与方案确定

房地产售价减少约15%（即房地产售价为0.864亿）时，投资收益率降为零；开发费用增加约31.6%（即开发费用为0.625亿）时，期望利润降为零；容积率减少43.2%（即容积率为1.42）时，投资收益率为零；其他费用增加约57%（即其他费用为0.414亿）时，期望利润降为零；土地费用增加约120%（即土地费用为0.275亿）时，投资收益率为零。结论建议：

价格变化对利润的影响大于其他影响因素变化对利润的影响，因此在操作本项目的时候，必须重视价格因素对项目的影响，实行价格领先的策略，在控制成本的基础上，最大限度提升项目价格空间，实现最大的利润率。开发费用的变化对利润的变化影响相对价格较小，因此我们可以考虑在产品打造上合理增加成本投入，适量增加建筑成本，如节能元素的利用、交房标准的提高如采用塑钢栏杆、彩铝窗的装配，打造高品质的产品，扩大项目价格上涨空间，实现最大化利润。容积率的变化对投资收益影响度较高，我方建议项目在规划许可的前提下将容积率做足，并适当加大对开发费用如景观费用、建筑成本的投入，提高项目的产品品质，从而保证项目收益，提高项目后期价格增长空间。

第五十四页，共六十八页。例10.（动态）某房地产开发公司拟投资开发一幢写字楼，假设地价为100万元，5个月以后开工，建设工期为18个月。完成后的写字全部出租或出售。建设费为600万元，分3期支付，每期6个月，期末支付。据预测，建成后的写字楼租值为66万/年，销售价格可望达到1100万元。全部投资均为贷款，贷款利率为每6个月7.5%。各项支出及期望利润估算如下：（1）置地费用（假设购地成本及手续费在购地时一次付清，两年后还本付息）土地成本100万元，手续费20万元，合计120万元。置地贷款本息：160.26万元（2）建设费用（勘察设计费在工程建设初期支付，到工程完工为3个计息期；工程建设费分三次支付，其计息期分别为：2，1，0）勘察设计费15万元，工程建设费用600万元。工程建设贷款本息：664.76万元（3）其他费用：10万元房地产策划报告中的经济测算第五十五页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算（4）期望总支出：（1）+（2）+（3）=160.26+664.76+10=835（万元）（5）房地产期望售价：1100万元（6）期望利润：E（x）=期望售价-期望总支出=1100-835=265（万元）从上述期望利润估算中我们知道：工程建设费用、开发期、贷款利率和房地产售价四个变量。置地费用一旦支付就不可变动，因此，不能指望它对期望利润再做贡献。

第五十六页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算表2.6期望利润变化表（单位：万元）期望利润变量-20%-10%010%20%房地产售价45155265375485工程建设费用394.299329.517265200.385135.781开发期308.581——265——203.109贷款利率283.915——265——245.563第五十七页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算4003002000-20%10%-10%-30%变动量物业售价开发期贷款利率工程建设费用期望利润（万元）30%20%100图2.3期望利润与各影响变量变动关系图第五十八页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算表2.7敏感度排序变量程度房地产售价工程建设费用开发期贷款利率敏感性程度最敏感较敏感较差最差排序1524

结论建议：房地产售价减少24.09%时，期望利润降为零；工程建设费用增加41.02%时，期望利润降为零。为了保证项目不亏损，在其他影响变量不变的情况下，必须严格控制房地产售价不减少24.09%，或在其他影响因素不变的情况下，严格控制工程建设费用不增加41.02%。第五十九页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算第六十页，共六十八页。房地产策划报告中的经济测算房地产资金投资等效值简单计算1.概念（1）等效值：与某一定试点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间上的价值。（2）现值：资金运动起点时的金额，也即本金P终值：资金运动结束时与现值等值的金额，为F（3）利息：占用资金所付的代价，或放弃资金使用所获得的补偿，为I利率：在单位时间内所得的利息额与借代金额之比，为i=I/p(4)单利：仅按本金计算利息，I=P*n*i(n为周期,i为利率)，F=P*(1+n*i）复利：在本息的结合上计算利息，I=P*[（1+i)n-1]F=P*(1+i)n

(5)名义利率：即通常所说的年利率r实际利率：对应于一定计息周期的利率i=(1+r/m)m-1

关系：当计息周期为年时r=i；当计息周期小于年时，i>rr不能完全反映资金的时间价值，i才能真正反映资金的时间价值i越小，计息周期越短，则r与i之间的差异越大第六十一页，共六十