房地产开发经营与管理

《房地产开发经营与管理》复习提纲第一章房地产投资与投资风险1、作为房地产估价师的专业顾问服务能力应掌握房地产市场调查与分析和房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术与方法。2、投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。投资分为固定资产投资和流动资产投资。固定资产投资分为基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。投资的特性：投资是一种经济行为；投资具有时间性，过程越长，未来报酬的获得就越不稳定，风险就越大；投资的目的是在于得到报酬；投资具有风险性。投资的作用：投资是一个国家经济增长的基本推动力；投资与企业的发展密切相关；投资可以促进人民生活水平的提高；投资有利于国家的社会稳定和国际交往。3、房地产投资的对象是房地产，包括房地产实物资产和基于房地产实物资产的证券。房地产实物投资又分为房地产开发投资和房地产置业投资两种类型。房地产开发投资是指从事商品房和土地开发投资。房地产投资的目的是财富价值的最大化，获得经常性收益和资本增值，同时可以降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。房地产投资物业类型：居住物业；商业物业(经营性物业、收益性物业或投资性物业)，位置对于此类型物业有特殊重要性；工业物业，重工业厂房有其特殊性；特殊物业。4、房地产的特性：不可移动性，房地产的价值就在于其位置，投资者进行投资时要关注对未来地区环境的可能变化的分析与预测；寿命周期长，房地产具有经济寿命和自然寿命；适应性；异质性；弱流动性(变现能力差)；政策影响性；专业管理依赖性；相互影响性。5、房地产投资的形式：直接投资和间接投资。直接投资分为房地产开发投资和房地产置业投资，房地产开发投资通常属于短期投资但建成后用于出租或经营则变成了长期置业投资。房地产置业投资的目的有：自用和出租给使用者获取较为稳定的经常性收入，同时可以不需要时可以转售获取转售收益。间接投资有：投资房地产企业股票或债券；投资房地产投资信托资金，其优点收益相对稳定、流动性好，类型有权益性、抵押型、混合型；购买住房抵押支持证券。房地产投资之利：相对较高的收益水平；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响，房地产价格年平均上涨率是同期年通货膨胀率的2倍；提高投资者的资信等级。房地产投资之弊：变现性差；投资数额巨大；投资回收周期长；需要专门知识和经验。6、风险是获得预期收益可能性的大小。风险涉及变动和可能性。变动通常用标准差来表示，标准差越小，投资风险也越小。房地产投资的风险主要体现在：投入资金的安全性；期望收益的可靠性；投资项目的变现性；资产管理的复杂性。系统风险有：通货膨胀风险；市场供求风险；周期风险，美国周期大约18-20年，香港7-8年，日本为7年；变现风险；利率风险；政策风险；政治风险；或然损失风险。个别风险有：收益现金流风险；未来运营费用风险；资本价值风险；比较风险(机会成本)；时间风险(选择时机)；持有期风险；投资者投资决策取决于对未来投资收益的预期或期望。风险尽可能规避、控制和转移。柜房地产的槐租售价格巴、成本费题用、开发眨周期及市荣场吸纳率须、吸纳周污期、空置壮率等估计馒都会受各确种风险因示素的影响浆而存在一月定的变动欢范围。鼻7肥、投资组暖合的目标渔就是寻找卫一个固定罗的预期收制益率下使腔风险最小调或是在一拴个预设或促接受的风架险水平下忙，使收益捐最大化的租投资组合双。资本资晴产定价模捡型：简项目要求兴的收益率秧＝无风险漫报酬率＋沫项目费的造β秩×互（市场平园均报酬率点－无风险壳报酬率）爬第二贝章密师房地产市童场及其运闹行规律劝1带、房地产产市场可理窃解为从事们房地产买京卖、租赁渡、抵押、不典当等交兄易的活动莫场所以及婶一切交易众途径和形等式。一个耗完整的房德地产市场夜是由市场军主体、客屋体、价格益、资金、铜运行机制哨等因素构点成的一个坦系统。燃房地产市铅场是由参声与房地产爆交易的当坐事者、房怠地产商品驳、交易组嫩织机构等员要素构成兆的。喂2铃、房地产搏市场的运堤行环境：破社会环境霞；政治环料境；经济扮环境；金窜融环境；梢房地产法番律制度环狮境；技术拦环境、资酿源环境、姻国际环境钓。油影响房地碌产市场发阴展的社会适经济因素案：社会因梁素；经济镰因素；政侦策因素。雀影响房地庙产市场转埋变的社会拉经济力量辅：金融业似的发展；艺信息通讯饲技术水平忙的提高；纤生产和工或作方式的潜转变；人朽文环境的皱变化；自来然环境的睁变化；政厘治制度的驻变迁。高房地产市档场的参与栏者：土地获所有者或朋当前的土料地使用者绣；开发商代；政府及形政府机构药；金融机母构；建筑乏承包商；腿专业顾狡问接(会建筑师、缸工程师、撒会计师、胃造价工程才师或经济酱师、房地敢产估价师虚及房地产付经纪人；品律恐师灭)黑；消费者篇或买家。懒3摇、房地产范市场结构示：总量结豆构；区域裂结构；产坐品结构；争供求结构课；投资结弱构。锤房地产市机场细分的椒标准有：铜地域范围搬；苹房地产用歌途侵；未存量增量内，一级市齐场指的是射土地使用敲权出让市聋场，二级绣市场指的改是土地转杯让和新建坟商品房租吉售市场，丝三级市场脂指的是存源量房地产字交易市场姓；耳交易形式睬，买卖、科租赁、抵寨押等子市南场存在于亩新建和存智量市场中浴，存量市述场还有一劫个保险子戚市场；体目标市场想。五种标膝准划分方求式相互叠跪加得到更津细的市场笔。匠房地产市疑场的供给乎指标渡：设①爷存量，报语告期存朝量英=撕上期存据量妖+顺报告期新址竣工沃量坦-盯报告期灭废失量关。镇②震新竣工量舞，按照设模计要求已琴全部完工子，达到入伤住条和使壳用条件，免经验收鉴凶定合格的等建筑面积提。返③恋灭失奋量标④页空置量，狱不包括报届告期内已茂竣工的拆色迁还建、哥统建代建差、公共配帮套设施、杠房地产公炊司自用及妇周转房等牙不可销售悉或出租的顿房屋面积芦。辩⑤教空置率，烫报告期期笑末空置房扁屋占同期唇房屋存量打的比例圆。体⑥差可供租售欧量，可供厌租售阻量超=冰上期可供们租售数剑量总-漏上期吸纳键量垦+抖本期新竣田工量。一窝般情况下捡，某时点促的空置量奖大于可供燃销售和量饭⑦教房屋施工栽面积，包炕括本期新肯开工的面获积和上期撕开工跨入畅本期继续迈施工的以暖及上期已店停建在本女期恢复施允工的房屋羞面积，本性期开工又也竣工及又仿停建缓建天的房屋面飘积也包括找在施工面搁积中星。笛⑧证房屋新开霸工面荷积给⑨胳平均建设义周期，平谜均建设周话期霜=由房屋施工袖面誉积漆/罗新竣工面初积招(售量昏)榆。糕⑩园竣工房屋李价值。耻房地产市拨场的需求絮指标：国旱内生产总隙值；人口农数；城市妄家庭人口遮；就业人翼员数量；颂就业分布起；城镇登狮记失业率责；城市家疼庭可支配羊收入；城雹市家庭总侵支出；房势屋空间使问用数量；会商品零售模价格指数狐；城市居澡民消费价如格指数。由房地产市溪场交易指涂标：销售伸量；出租齐量；吸纳榴量，吸纳运量舒=胳销售和出月租房屋的托数量之和爱；吸纳率圈，吸纳僵率达=布吸纳哗量赏/衡同期可供窑租售量；暂吸纳同期鞠，吸纳率剥的倒数；决预售面积遵；房地产文价格指数脖；房地产返价格；房品地产租金禽。挥4厌、房地产贩市场供给奸特点是在属短期很难祖有较大的锐增减，因糕此在短期返内供给缺饱乏弹性，立供给主体尿间的竞争叶不充分不动广泛。房欲地产市场住需求特点钓是具有广投泛性和多胀样性，同肥时开支巨糕大。房地势产市场交券易特点是煎要经过复滚杂和严密博的法律程前序，耗费跃时间较长暖，交易费剩用通常比户较多房地悔产市场价讽格的特点烂与所处的驰位置关系投极大，其炼次总体呈辞向上波动计的趋势，训同时也受茧交易主体阶个别因素递的影响。牌以上是房偷地产市场苦的四个特潜征，但对土于某一个滚国家或地革区的房地柴产市场还榴要受其社控会经济环瓜境的影响筐，尤其是涂受到社会虎体制的规痰定恭房地产市漆场的功能畏：岸配置存量逝房地产资迹源和利益巷；曲显示房地牢产市场需欲求的变化迎，引起需科求变化的启原因有未排来预期收吴益变化、阵政府税收省政策的影山响、收入湖水平变化岩或消费品病味变化、处原用于其掩他方面资亿金的介入猾和土地供渔给的变化琴；寨指导供给衡以适应需况求的变化睛，房地产锡市场供给阅变化的原洒因有建设控新的房地莫产项目或咐改变原来固物业的使钢用方式、戚某类物业跨或可替代邻物业间的洒租售价格堂比发生变赚化。房地糕产市场供源给变化需解要一定的客时间才能案完成，对勇市场供给解和需求革的有效调另节还要假科设有一个返完全的资亮本市场存游在，但由停于房地产玉市场的不赤完全性，拌不可能短宝期内达到腊市场供需姐平衡；防指导政府星制订科学寻的土地供捡给计划；惑引导需求蓬适应供给犬条件的变滔化忘。睁5忠、由于房构地产兼有毕消费品和娃投资品的疲双重特征独，房地产许市场存在霞有房地产皂空间市场需和房地产通资产市场疯两个层面淹。空间市洞场上需求厘者是需要爷使用房地围产空间的拜家庭和企曾业，供给霞则来源于团房地产资贿产市场，回即目前所医存在的房丈地产资产松的数量。仿资产市场像是被家庭虽和企业持感有和交易饶，其目的脑是获取投终资收井益暮(伟租金和转丢售时的增机值收唤益掠)疗，其新增井供给的来捞源是新建政的建筑物箭。逐房地产空影间市场和摔房地产资状产市场的斧关系：空萍间市场的缴供求关系矮决定了房召地产租金塌的水平，穷该租金水暗平同时决箱定了房地宋产资产的欲收益率，哲从而影响晃资产市场驴中的需求显，同时，用空间市场涉的供给又歉是由资产饼市场决定蓝的。篮房地产市羞场存在着伟一个均衡谊状态，此叛时，租金涨和价格不满发生变化出，价格与忌重置成本胸相同，新蕉增量与折缩旧量相等劣，房地产投资产存量赢保持不变灭。但这均逐衡状态是院转瞬即逝规的，市场亚大部分时赴间是处于邮一种不均筐衡状态，句但总是在草向均衡状副态回复，涉围绕均衡桶状态进行秋上下波动晕。潮6存、房地产份市场周期匙循环的原静因：供需快因素的影绕响；市场浑信息不充向分；生产终者和消费移者心理因虾素的影响脆；政策因巩素的影响粱；政治冲家击；制度散因素的影晌响；生产匀时间落差码；季节性绑调整和总撕体经济形限势。穷传统房地筋产周期理察论：房地邮产市场经彼过扩张、膛缓慢、萧动条、调节麻、复苏和继再次扩张哥的过程。岂但由于经拖济扩张与艇创造就业步已不再是结线性关系拒、就业机哑会增加与宫空间需求运不再同比随增长、经闭济活动的弓扩张不再肝立即绝对全导致新建慢筑增加。葵因此强调杂对未来可瓣能变化的践全盘了解斧，而不仅灵仅是利用躺过去作预上测。教无论是供吃给短缺还痰是过剩，哨还是需求怎超过或少贯于现存供渗给数量，叔市场机制葱都在市场壁周期运动衬中找到一挑个供需平纸衡基点雨(猛从供给角读度来看，雕允许有一孝定数量的寇空径置院)镜，伶房地产市尖场的自然割周期有四狼个阶段：蚁第一阶段勉是市场周新期谷底；李第二阶段乱是增长超裂过平衡点普；第三阶级段始于供驰求转折点得；第四阶南段始于市劫场运行到菊平衡点水郑平并向下寿运动，此照时，供给击高增长，匙需求低增崭长或负增筐长。础房地产市染场的投资青周期，由挡于房地产捞市场信息颠不完全，文致使典型冤的资本市贪场投资者跃很难及时私准确把握次房地产市嘱场，因此疤形成房地哲产市场的惹投资周期检。第一阶糠段，很少叼有资本向壤存量房地察产投资，养更没有资裂本投入新摘项目的开饼发建设。片第二阶段盏，投资者碌小心翼翼阔回到房地放产市场上拒来，第三荐阶段，投筐资者继续脑赎买存量透房地产并画继续开发悼新项目。津投资周期鞠在宁第一阶段拖和第二阶粘段初期情是滞后于你市场自然析周期的变迫化，在其拥他阶段则呈是超前于欺市场自然罩周期的变揭化。俩7揭、房地产枣泡沫的由跟于房地产宗投机引起扮的房地产定市场价格协与使用价盲值严重背恩离，脱离歉了实际使垮用者支撑运而持续上估涨的过程还及状态。刻房地产泡例沫是一种渗价格现象纳，特别是圣投机性因肌素使用的膏结果。房告地产泡沫紧成因有：左土地的有眨限性和稀轿缺性是房筝地产泡沫伐产生的基弓础；投机很需求膨胀讽是房地产逢泡沫产生弱的直接诱用因；金融堪机构过度融放贷是房泰地产泡沫网产生的直谋接助燃剂席。粮过度开发斑的原因是欧：开发商寄对市场预址测的偏差煮；开发商瘦之间的博唇弈和非理做性行为；闭开发资金打的易得性凡。过度开领发反映了碗市场上的龙供求关系帮，泡沫则炭是反映了秃市场价格那与实际价认值之间的依关系。投放机性泡沫历往往在周债期循环的滚上升阶段秀，过度开讽发一般在砖于循环的溉下降阶段迷。如果捆泡沫产生论，就必然炉会引起过指度开发姿，而钓过度开发文不一定是缘由泡沫引得起的。课过度开发系往往是投祥资者为了姿获得长期抓利益而泡劲沫是市场商参与者对桂短期资本困收益的追册逐。钟房地产泡胖沫的衡量父：实际价唤格俊/身理论价格肚、房地产屿价格增长仇率建/炼实呀际短GD狐P共增长率、饲房地产价偿格指浩数究/笋居民消费图价格指数牵、房价收哄入比、个均人住房抵完押贷款增扣长守率萌/渡居民平均幸家庭收入忆增长率、桨房地产投害资需吴求堤/掠房地产使及用需求等搁指标。割8圾、政府干雕预房地产僻市场的原负则：控目标确定倚性舞，使存量该房地产资培源得到最判有效的使恋用，保证它为各类生怕产生活需驼要提供适欣当的入住绑与使用空倚间，引导火新建项目吴的位置的盼选择，满猎足特殊群肿体的需要渗；君政策的连犁续性与协层调性致；镰政策的针凭对性和导争向性刻；筐政策的公项平性和效联率呈。觉宏观调控维房地产市证场的手段老：土地供筛应政策；趟金融政策拒；住房政废策；城市惨规划；地扮价政策；坦税收政策富；租金控填制。缸规范房地圣产市场行刘为的措施茎：健全市帖场准入制锐度；推动讯行业诚信蔬体系建设姑；规范交屋易程序；伯加强产权悲管理。茅觉第三租章雕功房地产开题发程序责1雹、房地产义开发是通液过多种资列源的组合明使用而为存人类提供置入住空间蜘并改变人燥类生存的狡物质环境宏的一种活轻动，多种坑资源有：辩土地、建锈筑材料、刻基础设施廊、公共配卷套设施、倘资金、劳腰动力和专位业人员的揭经验。灭房地产开珠发程序包地括投资机被会寻找、仇投资机会粮筛选、可根行性研究机、获取土尖地、规划犬设计与方筋案报批；蓝签署有关危合作协议递、施工建侮设与竣工差验收、市硬场营销等删步骤。可茎以划分为杨四个阶段若：投资机喇会选择与够决策分析红；前期工窄作；建设疮阶段和租胃售阶段。晋投资机会象选择包括粗投资机会鉴寻找和筛袋选两个步者骤。投资促决策分析稿包括市场芦分析和项弦目财务评残价两部分船工作。前飞者主要分有析市场的蹈供求关系烛、竞争环凡境、目标恳市场及其洁可支付的粘价格或租务金水平。性后者根据撞市场分析滥的结果，抽就项目的暑经营收入昨与费用进倍行比较分腐析。畅通过初步灶投资分析丝，开发商厉可以找出丽一系列必眉须在事先徒估计的因皆素，在购蚁买土地使鹊用权和签积订建设合底同之前，假必须设法伙将这些因归素尽可能颤精确地量贵化。眯2看、获取土弦地的途径跳有：天土地使用询权出让乌，可以招荡标出让、傍拍卖出让朽、挂牌出伶让、协议着出让等形呢式，对于午商业旅游径娱乐和商躲品住宅等镰经营性用睬地必须采遍用前三种乱形式；恼土地使用迎权划拨侧。对于城帐市基础设沉施、公益胆事业、国茶家重点扶混持的能源射、交通、港水利等项均目用地以伐及经济适某用房和廉卡租住房用先地可以划老拨；薄原有划拨强土地上存至量房地产悔土地使用凳权转让云；维与当前土晓地使用者思合作厌。清出让的地史块必须具摸有城市规妥划行政主傅管部门提职出的规划炭设计条件钢及附图。却《规划设芽计条件通裙知》及附缓图或《审港定设计方版案通知书革》及附图炎，是国有范土地使用面权出让合叉同的重要单附件。帖3潜、房地产茂开发前期粱的规划管中理主要体数现在：开狱发项目选级址、定点口审批阶段项；申请《逗建设用地举规划许可质证》；规豆划设计条达件审批阶载段；设计辞方案审批童阶段，不治少峡于互2营个方案设众计门；仪煌申请《建累设工程规移划许可证台》阶段。皂建设工程脱招标方式持有公开招茫标和邀请顷招标。进歌行公开招刺标时，开净发商或其线委托的招凯标代理机蛛构要发布球招标公告应，公开招兔标的时间盯长工作量素大费用较驳高。邀请探招标中被速邀请的承梁包商通常事在元3-1密0唤人之间。纪招标机构撇要组织一片个招标工皱作小组。侍招标工作转小组成员帅要有决策跃人员、专六业技术与堂经济方面贷的专家和哪助理人员难。可以自么行成立也桶可以和招婚标代理机支构成立联自合招标工璃作小组。俯招标过程怖中的决定绘活动准：牵①吃确定开发炎项目发包披的范围，伐一般采用收建设全过灵程统包方程式发包舞；革②燃确定承包灰方式和承钟包内容，周开发商一猛般采用全始部包工包苹料的总价妈合同方式排；兴③榆确定标底等；买④截决标并签鹿订合同或旅协议。骡招标程序浅：祥①悦申请招标欠，获得规烛划双证后赴，可以向厕当地建设趋主管部门循办理建设梢工程开工累审批手续密，经批准甘可以持建撞设主管部嚷门同意招塑标的《建嫁设工程开暴工审批表既》和招标货申请书。奥向当地招叛标管理部罗门登记、简申请招标御并领取招庙标用表。竿开发商只给有在获得窃招标批准哄后，才可街进行招标径。躲②疲编制招标拳文件年；餐③苍编制招标鼠工程标底营，色标底应当毯送当地合台同预算审怖查机关确飞认，密封判后再经当裂地招标管屡理办公室卵核准方能罢生效之；核④锻确定招标文方式、发桐布招标公匀告或邀请御投标函皱；况⑤浑招标人资夺格审查，疫开发商应壶考虑投标熔人的企业必注册证明脖和技术等手级、主要鹊施工经历敞、技术力狂量简况、泉施工机械颗设备简况宣、在施工映的承建项姓目、资金炊和财务状挽况。羊外地建筑疮企业参加处投标，要膏有建设工狸程所在地申的城市主吉管部门签泥发的投标魄许可证礼。管⑥顺招标工程封交底孟及答昨疑岁⑦姓开标、评兆标和决标唉，开标会拒议由招标萍人邀请各柴投标人、浑公证机构采、招标管得理部门参胃加。如果味投标人报欲价都超出孟标底过多蚀，经复核切标底无误凝后，开发申商可宣布拜本次投标呀无效另组议织投标。姓评标由招膝标人依法附组建的评扩标委员会雄负责。评脏标委员会眯评审有效皂投标后，建忘不了评获出一、二岔、三名候爱选中标单芹位，交给轰开发商做订最后抉择胆。决标后油开发商应炭向中标单正位发出中驾标通知爱书前⑧煌签订合同歉。糠开工申请唇和审批，风注意申请厌领取开工砌许可证的饲条件和程到序铲。劝(室见基本制搭度与政扁策伙)侦前期工作晚的其他内贸容还包括桂征地、拆猜迁、安置敏、补偿、词三通一平冠、市政设葛施接驳谈克判和协议羞、短期和恐长期信贷快、寻找预娘租预售客监户、分析灿市场状况渡、确定目钓标市场、守确定售价丈和租金水扰平、制定暗项目开发寺过程的监梅控策略、芽洽谈开发插项目保险液事宜。上方述完成后折还要做一期次财务评酒价。开发地商要保持剥一页种赶“票健康的怀竹疑北”拖来对待其敲所获得的早专业咨询蛙意见。萍4兼、建设阶识段要实施竿质量、进汪度、成本微、合同、凉安全盟等工程项历目管理。刺质量控制揉要在决策蹄阶段、设伍计阶段和踢施工阶段宰进行，工婶程施工阶忧段的工程展质量控制桌工作主要犬包括改：殖①既对原材料胃的检验诱；再②羊对工程采皇用的配套性设备进行闯检验旅；仆③历确立施工谜中控制质陵量的具体嚷措施，对录施工设备虽仪器进行乎检查，控谦制混凝土意质量，对饥砌筑工程输装饰工程旱和水电安题装进行检添查和评定划；哥④发确立有关竖质量文件果的档案制群度。勺进度控制肢主要内容非：对项目蠢建设无总周期目锄标觉的论证与张分析；编余制项目为建设工程虑进度计划符；编制其林他窄配套进度字计划，录如材料供男应计划、碰设备周转跑计划、临甲时工程计菜划；界监督尽项目施工川进度计划炎的秧执行心；施工现杂场的调研低与分析。酒进度控制倒中应注意觉影响进度番的因素有没材料设备轻的供应情价况、设计辜变更、劳关动力的安虾排情况、贿气象条件剖。铺成本控制薯中首先要固编制成本熄计划，成乘本计划分锈为：络材料设备烟成本计划诊、敬施工机械屿费用计划除、勿人工费成堂本计划幼、泻临时工程撕成本计划泡、绪管理费成颜本计划伶。皆合同管理短包括建设悔工程合同沫的总体策唇划；投标吩招标阶段狸的合同管靠理、合同贫分析与解艳释及合同翠实施过程它中的控制霉。翼在施工中书对于出现波的临时占霸用规划批雕准以外的酒场地、可懂能损坏道饭路管线电挥力邮电通自信等公共灿设施、临墨时停水停丙电中断交么通、进行张爆破企业柏等情况要手按规定办召理批准手线续。宝5怀、竣工验重收的工作察程序：单调项工程竣粥工验收，滤由开发商垄组织承包桨商、设计年单位、客揭户、质量挪监管部门抛进行；综羡合验收；慰在初验的看基础上组吊织建委、柳计委、建茫设银行、骨人防、环革保、消防绕、开发办谦公室、规集划局参加蒸正式综合劲验收，签级发验收报怪告。疾竣工验收典备案，开饼发商自工阅程竣工验姑收合格之体日起芦1剃5织日内迈，将建设附工程竣工蝶验收报告也和规划、馋消防、环逃保等部门桃出具的认绝可文件或剪准许使用秩文件报建投设行政主别管部门或巩其他部门位备案。商变品住宅要课提交《住卖宅质量保齐证书》和呜《住宅使消用说明书鸡》遍竣工结算丧，开发商武在收到承棵包商递交解的竣工结恰算报告和屋结算资料异后，通常乐在素1换个月内予释以核实，黑承包商在应收到竣工戏结算价款温后，通常贞应在半个吐月内将竣娇工工程交拥付开发商磁。巴6塑、成功的范房地产租炭售过程一谨般包括针嗓对客户的元宣传沟通慕阶段；就愿价格和租井金及合同老条件的谈照判阶段；饭双方协调戴一致后的浑签约阶段赚。跑租售的方愈式有自行忠租售和委产托租售两崭种类型。返房地产经雾纪机构的起代理方式惠有：联合爆代理和独晶家代理；习买方代理好卖方代理蓄和双重代洽理；首席偷代理和分理代理。租茅售进度的析安排要考损虑工程建够设进度、夸融资需求拒、营销策祝略、宣传阻策略以及惊预测的市详场吸纳速桌度协调。抵租售价格汤有三种定扩价方法：仁成本导向舌定价脱法钢(民成本加成板定价法、职目标定价简法验)仰；购买者彼导向定价好法刺(硬认知价值恰定价法、辆价值定价乱法券)崭；竞争导初向定价中法统(罗领导定价初法、挑战品定价法、消随行就市榆定价乘法宴)桶。雁广告宣传扭的目的是击刺激目标肥顾客对企必业产品或墙服务的需阁求、增加戒销售、改匪善形象、镰提高知名宫度等方面迷起作用。蜡房地产企期业做好宣刃传工作的席内容：确勉定宣传目伏标；选择愉宣传的信蜡息与工具脖；实施宣会传方案、责评价宣传贪效果。制判定广告方信案的所需戴的五种决座策；任务贷、资金、歼信息、歼媒体、衡厅量竖(鸽广告效果誓评比价析)化袜第四至章稼青房地产市拢场调查与筛分析没1展、市场调吨查的目的峡在于为企凳业决策者喘进行预测列和决策、门制定计划盛提供重要筑的依据，历是市场营弟销的出发矛点，是企妹业进行市绕场分析与危预测、正脚确制定市文场营销战忙略和计划滚的前提。然市场调查盖的内容泪：拢①慢国内外市从场环境调氏查，政治烈法律环境滤、经济环咱境、人口营环境、社杠会文化环滥境脖；锣②震技术发展拍调查纽；某③啦市场需求食容量调查请；陕④谅消费者和临消费者行正为调查伴；见⑤猪竞争情况拾调查曾；骑⑥狡市场营销蚀因素调查充，产品、甲价格、分泊销渠道、传促销策略最的调查。痛前魄5迫项属于不点可控制因笨素的调查普，目的是侦为了分析么市场环境涝、适应市运场环境变贩化。提高哲企业的应旦变能力，舰还在于寻沾找和发掘棒市场机会山，开拓新御市场。对筋于冒第庸6暖项调查可篮以运用企劈业可以控刮制的营销阳手段，制差定有效的峰市场营销境组合策略往，促进消白费者购买担和新市场粮开发，以饰达到企业布预期目标召。作市场调查窄的步骤攀：利①风确定问题傅和调查目溉标，调查化项目可分鄙为宜试探性调斥查、描述芒性调查、配因果性调浆查捐三类页；杀②施制定调查储计划，一罢般包括资舟料来源、暂调查方法尽、调查手核段、抽样残方案和联吓系方法几纳个方面。谈资料来源谁有收集二陡手资料和任一手资料怖，二手资荐料是调查传的起点，洽其优点是震成本低可悦以立即使对用。调查矩方法有观灰察、专题羞讨论、问宜卷调查和掌实验四种泥方法，问脏卷调查适毅用于描述恩性调查。煌实验法是宿最科学的街调查方法创。调查手州段主要是侮问卷，问校卷是收集满一手资料量最普遍采笑用的手段海。答卷有侍闭合式和宣开放式两醋种。开放咱式在试探柏性调查特袍别适用。蛮抽样方案盘必须确定令的抽样单讽位、样本测规模、抽幸样程序三瞒个问题，述其中抽样跃中有概率拔抽讲样击(校简单随机稍抽样、分来层随机抽惰样、整群培抽你样则)耳和非概率抓抽螺样灰(语随意抽样软、估计抽扔样、定额应抽秩样胡)防。联系方胡法有邮寄渡问卷、电哗话访问、爬面访三种坊方法输。铺③沉收集信息任，是成本谨最高也是趣最容易出肥错的阶段旨。衰④臣分析信困息槐⑤粮报告结果希。用2香、对市场湖调查的分途析与评估绣，主要是淹考察市场拐调查的有抵效性，有顽效的市场滤调查必须彼具备特点养：撞方法科学遵、抹调查具有仁创造性吩、才调查方法抄多样、模爪型和数据信相互依赖柏、合理的逗信息价值由和成本比刚率、正常俱怀疑态度艺、市场调另查过程遵夸守职业道兽德。罗市场规模印的估计就吩是预测市姜场的需求察，市场规辛模就是特款定商品的筐购买者数多量，潜在鸣购买者一忘般具有三临个特点：鸡兴趣、收号入和途径侮。有效市遇场就是对悲某种特定雹商品有兴戏趣、收入月和途径的途消费者的西集合。企今业的目标矩市场就是壁公司决定诵追求的那顺部分合格麻的有效市临场。渗透弦市场是指烂已经购买洞了该产品原的消费者抚的集合。缝市场总需乘求是指在慕特定的地芽理范围内摩、特定时府期、特定疯市场营销致环境、特析定市场营超销计划的横情况下，步特定的消柏费者群体钱可以购买贡的总量。糊不需任何涨刺激需求听的费用就企会有的基吹本销售量执就是市场滩最低量，广市场需求警的上限称内为市场潜滑量。市场锐最低量与宪市场潜量狂之间是市梯场营销敏奏感性，可搏以有可扩微展性市场室和非扩展刻市场。市省场预测是株在相对条赶件下预期猴的市场需哄求，但这捷个需求不茶是最大的忧需求。饮市场趋势鼓分析三个葱步骤：首芳先是宏观土环境预测乖然后是行班业预测最也后是企业炭的销售预校测翁桂。分析市歪场趋势的棉方法有：贸购买者意誉图调查法吴，通过直碧接询问的码形式，在券购买人数葵不多、访泡问购买者码的成本不腊高、购买既者具有明扣确的意图炮并愿意配喇合调查时耽，此方法传具有很大察的价值；抱销售人员草意见综合怨法，通过在询问销售勇人员；专点家意见法猴，专家小候组由经销趣商、分销寄商、市场绩影响顾问烫和其他权惠威人士组毒成，一丑般奴2到0置人左右，介单线联系朝。时间系段列分析法虹，有简单坦平均端法泊(波在各期实串际销售量为增减变化躬不大时采青用，但不担能反映近葛远期数据贞变化的趋供势巧)凉、移动平哲均页法狗(聪可以看出无数据变化浅和发展过舒程和演变停趋笛势堡)祸、加权移厉动平均啊法渐(属如果各项圣销售量比昌较平均不君宜采用此纽方鱼法他)生、指数平希滑聪法衬(登也是加权五平均法的趋一种，平哑滑指数是胃新旧数据映在平滑过室程中分配勉比率，公容式为：本摊期预测迅值颤=券平滑指且数智X雷前期实际泼销售无量通+(1鸣-被平滑指滩数烦)由X辉前期预测告值，平滑债指数越小摘，说明新换数据所占阿的比重越细低、反之其新数据所胀起的作用叔越大立，址)黄；相关分有析率法香(圣回归分析盖法、市场食因子推演饲法魄)街3田、现代营牵销先是细息分市场、姻选择目标先市场、最碌后市场定录位。址买方市场拳中的牢产品需求搭、走购买能力牛、丽地理位置劣、尸购买态度龙都会有差省异、这些艘差异就形艰成了市场挂细分的依倘据。细分果市场是市字场上规模洗较大的、忠易于识别百的顾客群缸体。相对斤应的的弥拖隙市场，丝细分市场任通常吸引苏好几个竞络争对手，屑而弥隙市味场只能吸检引一个或碌少数几个乌竞争对手转。弥隙市反场的消费珠者有自己桂独特的相崖对复杂的哭需求、消齿费者对于凝能满足自困己需要的挡企业，愿秩意支付较胞高的价格翼。粒市场细分贸的模式有今：同质偏皂好、分散游偏好、集彼群偏好，将对于集群蹈偏好市场散的企业有纪三种选择雄无差异营语销导和生集中性营捷销精以及贤差异性营剂销诚。市场细托分的程序字：挑①毁调查阶段监，掌握消妖费者的消挨费动机、活态度和行课为迁；凑②洗分析阶段繁，找出差驰异性最大球的细分市善场娘。装③享归纳总结已阶段，用差每个细分奏市场最显坏著的差异域特征为每晴个细分市荷场命名。采每一个细称分市场可芒以拥有其躺独特的国人口变量治、心理变集量和媒体候变量边。消费者震的细分标载准有地理忙因素、人睬口标准、悔心理标准肆、购买行誉为。生产樱者市场细奸分标准有查地理因素露、用户行委业、用户僚规模、购鹅买行为。启4封、目标市早场的选择切要在对细悉分市场进瞎行评价的终基础上，足细分市场雄评价涉及蠢：疫细分市场竹的规模和志发展前途抓、细分市删场结构的观吸引力、膝企业的目举标和资源译三个方面锈。目标市鸦场的选择优一般有以重下几种模肢式：单一庸市场集中弱化；选择召专业惠化扯(模有选择进晨入几个细侄分市场，孩这几个细化分市场不剪发生联系丢，但在这则几个细分杀市场都可瞎以盈拨利阴)宴；产品专咳业剪化镰(腥向几个市仆场销售一倒种产写品奉)夫；市场专两业嫁化懒(占企业集中水满足某一逐特定消费社群体的各好种需描求闷)狸；、全面缝覆盖、大卵量定制。败荡详目标市场妻规定后，糊就要在目有标市场给辩本企业产就品做出具捧体的市场少定位决策折。实现自喜己企业的勇产品和竞尽争对手之羡间的差别驳化是至关锻重要的。仇行业可分六为：批量耍行惯业摘(霸只能取得摆少数的竞铜争优势，醋但其优势半规模大，蓝企业的盈山利水平与琴企业的规的模和市场驶份额有赖关计)呈、僵滞行雀业播(伍竞争优势肾数目而且颜规模小的场行业，企眯业的盈利塌水平与市底场份额无傍关养)锡、分块行鞋业欢(学每个机会车规模都很兔小，企业访的盈利水抱平与企业邮规模无钱关乔)物、专业化很行拖业务(讨大企业和浊小企业都洗有盈利机线会贝)祖产品市场驼定位是确购定市场营擦销组合策慰略和基础蜂。确定产衣品的市场只定位，首矿先要了解抄目标顾客令的需求和促爱好，其分次研究竞睬争者产品脊的属性和杏特色以及纵市场满足摔程度。将家无差异的醉产品转化赛为差异化郊的产品。躺产品差别稀的标准有貌：粥重要性、厕独特性、泪优越性、返沟通性、义先发制人骑、可支付栏性、盈利军性。浮5饰、竞争者备一般指那魂些本企业炮提供的挣产品或服凳务相类似跳、并且有耍相似目标芹顾客闭和剥相似价格祝的企业。购可以从供菊求情况了拔解产业竞荷争模式，椅供求情况召影响产业涨结构，产抛业结构影押响产业行歇为，产业着行为影响席产业绩效财。识别竞蝴争者关键脆在于，从轮产业和市贱场两方面粱将悔产品细分区和市场细宏分结合起万来骄，综合考诵虑。斜确定竞争狠者的目标掏，每个竞盼争者侧重丰不同的目娘标组合，趴如获利能易力、市场渐份额、现离金流量、碌技术领先苏、服务领膝先。竞争递者目标的别差异会影披响到其经惧营模式。绑每一个竞妖争者都有奇一定的经晚营哲学和稼指导思想灰，竞争者雹的反应模副式有：从胀容不迫型康、选择型都、凶猛型冶、随机型健。辟企业应采颗取的对策慌可根据以躺下情况做格出决定：严竞争者的释强弱；竞倡争者与本访企业的相月似程度；恼竞争者表侧现的好坏虑，竞争通诸常有表现哗良好和具妻有破坏性棉两类型。养6份、消费者简市场的购嗓买对象：寻便利品、笑选购品、场特殊品。容影响消费融者购买的丸因素中，外有许多理割性的情绪化在影响购顷买决策。罢其中有社症会文化因变素蛮(辫文化因素政、社会因荐素您)烟、个人因踪素灯(满年龄、性谦别、职业拔、受教育世程度、经垄济状况、皮生活方式窑、个性和疼自我形象变，按个性伐可以分为波习惯型、从理智型、牺冲动型、煮经济型、蚊感情型、铜不定震型年)廉。心理因脾素嚷(嗽动机，有励生理、安徐全、社会米、自我尊却重、自我钓需要，感队觉，学习犯，信念和锹态路度尸)润分析消费跑者购买决虏策过程中税注锁意油①攻参与购买缩的角色有秧：发起者肠；影响者俊；决策者织；购买者里；使用者碍，等②元购买行为饱类型有：妨习惯性圣购买行为嗓；别寻求多样妨化柱购买行为剃；敏化解不协唤调蚁购买行为陡；边复杂冻购买行为哗。赶在复杂购谣买行为中絮，购买者敬购买决策朴过程由引阔起需要、策收集信息亿、评价方承案、决定比购买和买拆后行为五剪个阶段组犯成。购买员者的需要泪是由内部灵刺激和外透部刺激引誉起的，要般注意本企男业产渣品的驱使茎力和消费刷者对产品援的需求强林度受诱因勤所触发。胆收集信息签可以从个辆人来源、秆商业来源疑、公共来沈源、经验桐来源。消参费者的评收价行为一股般要求涉齐及还产品属性猴、属性权览重、品牌蛇信念、效叙用函数、岁评价模型涛等宽问题。同庆时两种因福素会起作遇用可：别人的林态度和意众外情况请。所以并抚不总是偏优好和购买举意图就导超致实际购杜买。消费不者修正、飞推迟或回瞒避做出决君定往往是施受到了可饼觉察风险哲的影响，排可察觉风激险的大小酸随着才冒风险所凶支付的货虾币数量饿、棍不确定属盏性的比例滋以及沾消费者的侄自信程度立而变化。萄7慧、房地产满市场分析熟是通过信遍息将房地英产市场的增参与者与辩房地产市罪场联系起徒来的一种颗活动，即谣通过房地咸产市场信弱息的收集傲、分析和花加工处理催，寻找出裙其内在的乏规律和含怀义。市场汗分析的目皱的是将风蛙险降到最麻低，来争嗽取最大的逝盈利机会尼。风房地产市靠场分析对坊于不同的袜使用者作答用是不同伞的，使用匙者有开发屑商、投资得者和金融绿机构、设莲计人员、赚营销经理娇、地方政猜府、租户球和购房者丙。窑房地产存欧在地区性标，其供给谣和需求都耕是地区性肿的，定义架市场区域乓是房地产削市场的分造析的第一凑步工作，到市场区域训是指主要鸽需求的来靠源地或主析要竞争物婆业所在地演。定义市凳场区域的尘工作主要笼包括：描踢绘市场区育域、在相施应地图上械标出市场偶区域的边昆界、解释板确定市场丛区域边界洪的依据。凳影响市场弃区域的形辫状和大小隆的关键因址素：智自然特征惊、建筑阻毕碍、人口雁密度的大蔬小、政治文区域、邻兼里关系和躺人口统计沟特征、发拣展的类型特和范围、皮竞争性项赛目的区域携。同时渴物业类型踢和麻市场分析葡目的倦也会对确楼定市场区糊域产生影迁响。准确弄定义项目擦层次的市虏场区域就板必须实地铃考察该项铸目的地点贯和邻里状满况。桐房地产市漆场分析的田内容牺，惨(1该)亿首先对剃宏观因素扑的分析贞(讨国家和地福方的经济夸特性，所惠开发项目若所在地的哭城市发展其与建设情舞况份)新，休(2首)富其次要锐市场供求源分析兼，季①估供给分析铜可以调查沟房地产当湿前的存量芝、过去的稳走势未来樱可能的供斗给，分析四当前城市肤规划及其寻可能的变希化和土地巾利用交通婶基本建设忠投资等计率划，分析暑房地产市秧场的商业侵周期和建虚造周期循预环运动的便情况主。票②忙需求分析屡可以进行后需求预测脖、病分析规划艺和建设中皆的主要房黑地产开发习项目妹、堤吸纳率分遥析、市场销购买者的精产品功能偷需求。泪③愤竞争分析厘，可以列装出与竞争晨有关项功太能和特点加，明确拟巾建项目的以目标使用筹者似，酬④言市场占有匙率分析，袖先估计项喊目的市场不占有率、哭充分考虑乎开发项目博的优势下隙进一步确茄认其市场确占有率，亮然后估算聚项目吸纳付量，最后坑计算出项所目的市场义占有率，惩拟建项目园的租售进谨度、价格害和销售期愈，并提出巡有利于增物加市场占冒有率的建阁议晨。悲(3踩)菊最后是相侮关因素分弯析，特别迁是物滴业类型勇和五开发项目放所处地区政房地产市栗场状况匠的分析。唯住宅项目毙要与房地缺产经纪机秩构、物业纪管理人员熔和住户的非沟通，写油字楼项目奥要研究项本目所处地袭段的交通结通达程度闹和内外设拍计公共服黑务的内容湿。商业购猪物中心项打目考虑流歼动人口和笋常住人口族的数量、赔购买力水贩平以及对栋零售业的播特殊需求警。工业或南仓储项目身要考虑劳俩动力、交片通运输、草原材料和梨专业人员径的来源和拳未来入住却者的意见砍。无论是盘什么类型精的房地产驼开发项目银，都要对划以下问题政进行详细毙的分析：拆项目所处帆的位置、拼周围环境脉及与城市牺中心商业欢区的关系为、项目用正地工程地骗质资料、迁附近地区潮土地利用辜及城市规歉划控制指办标、城市范建设规划既管理的有疼关定额指涛标、针对缸未来用户缎需求信息学、同类竞饱争性发展缓项目的信小息、政府墙对此发展裹项目的态巾度、项目催周围市政晶基础设施蔑、配套设京施的供应格能力、金迹融信息、粗针对项目承的成本价裂格租金空贷置率市场留吸纳能力穴分析。欲房地产产沈品功能定数位，为了蔬尽可能降员低房屋建妄筑的功能抗性贬值对萄房地产价井值的影响王，要求房筝屋建筑的妥功能设计屠和生产中植具有超前概性和适当刺的弹性。属房地产产赖品的功能戏定位是在技目标市场瞒选择和市铺场定位的恩基础上进为行的，功妨能定位的励目的是为服市场提供泥适销对路旺，有较高做性能价格连比的产品欺。泻设计住宅逝户型的功当能的要求抬有：超前搬的户型设池计、功能局分明突出改舒适便利申、严格控蚂制每套的他价格与功扯能价格比酿、住宅结盐构和设备拾布置最大浮限度的满斧足建筑功骡能及美观粱要求。填房地产产购品功能定很位的原则您是以未来偶潜在使用廊者的功能确需求特征诸为导向。捞站在使用撒者的立场喜上精打细闹算，体现扶以人为本奥和对人的希关怀。产乌品功能定旦位的方法环与步骤：休明确目标国使用辫者群体、寿把握目标宅使用者的窄需求特征梳、消费偏孝好和可支靠付能力青、针对目决标使用者尿群体设计淘。脆假第五孤章突贴现金流量侨与资金时宁间价值各1瘦、现金流脉入通常包速括销售收夺入、出租坊收入和其蹈他经营收蝇入。现金圾流出主要汁包括土地山费用、建猜造费用、静还本付息梁、经营费春用、税金录。绘2绘、资金的赤时间价值蒸随着时间浩的推移，握资金的价郊值会增加疾，资金一取旦用于投涂资，就不搜能用于即剧期消费，糕体现为放辞弃即期消尚费和损失腔得到补偿乓。资金时默间价值的俭大小取决报于迷投资利润奖率、通货馆膨胀率、蛙风险因素效。事利率分为嫁基础利率纺、同业拆记放利率、锡存款利率慌、贷款利她率，一般洋以无风险扫的国债收稻益率作为历基础利率猴。利息多落少取决于铲利润总额久，利率的乏高低取决硬于平均利贵润率。利趁率高低取怜决于利润献率和总利瞎润在贷款伞人与借款档人之间的董分配比例亲，同时，延市场利率辽的多变性蕉直接决定销于资本借匪贷的供求坝对比变化吧。在市场尖经济条件抛下，利率海的高低主谨要取决于惯社会平均煮利润率、歉资本供求孙状况、通闪货膨胀率纪水平、政营策性因素添和国际经疏济环境她。贷款利创率水平主码要取决于惹资金成本刮、税收经促营费用、凑风险成本程以及收益读率、步我国房地听产开发贷阀款和住房伐抵押价款扔都是以复捧利计算的及，复利有杠间断复利就和连续复绞利两种之馒分，生活奖中主要是绕间断复利施。视名义利率初与实际利歇率的关系玻：实际利零率随=(1务+辆名义利敬率投/把次神数吧)鼓次数丧-称1位和龟i=e冤r效-1顶(嘉当次数趋性于无限掩时钳)池名义利率陕是以年利帖率。名义食利率越大部，计算周蒜期越短，躺实际利率启与名义利兆率的差异植就越大，高3作、资金等像效性是指盲不同时点什发生的绝著对值不等拐的资金可怕能具有相锣同的价值拘。计算形其式有：复存利计算、伐年金计算渴、等差序佛列的现值胡计算和等虫比序列的根现值计算冤。傅等差序列阁的现六值浩=A秒1母年金现值锄系伞数拔+谁G住等差系列铺现值系数楼。症(望G梁为收入支歌出年等差魄值溪)看等差序列京的年还金冰=A1辩+固G队等差系列么年费用系柱数销(码A壳1颗为第一期您的现金收次入或支葱出籍)牵等比序列煎的现友值闹=A牌1泪等比序列愉现值系数惨，偏当利摇率低=左收入支出照年变化百螺分比时水，痛P=nA社1/(1灭+i朱)夕。买等比序列辉的年浅金曾=A店1姜等比序列爆年费用系进数。工第六船章匪翻经济评价枪指标与方纳法医1爆、生产成鞠本加上相丸应的销售奉费用称为谜产品的销冶售成本，陵也称为完采全成本。暮影响产品缝成本高低咬的因素有左：生产技镜术方案、胶生产规模狭、生产组妥织方式、古技术水平墙管理水平告、物资供闲应与销售悼产品条件虑、不同的露自然环境对等都会导扯致产品成溜本不同。旧财务会计始中的成本然是实际发西生的费用傲，数据是握唯一的。者投资分析共中成本是药对未来将叼要发生的震费用的预挂测和估算它，不同的朗方案会有厉不同的成婚本数据，搂同时还会页有一些财然务中没有捉的成本，食如机会成延本、沉没陷成本和不伟可预见费菠用。窗2铺、对于房熔地产开发骑投资中的碧成本有开丽发建设成外本、出租配成本、经怨营成本，蚊对于房地之产置业投汇资中的成滥本有购买虫成本、出偷租成本、风经营成本灯。筝开发项目缝总投资包蛮括开发建逐设投资和立经营资金湖，开发建蹄设投资是潮指在开发贪期内完成贩房地产产袄品开发所登需投入的搬各项费用缎，经营资逐金是指开双发企业用引于日常经流营的周转鄙资金。开辫发建设投它资有：土施地费用、者勘察设计电和前期工旷程费、建苦筑安装工骆程费、基详础设施建坑设费、公请共配套设签施建设费鹊、其他工剥程费、开择发期间税求费、管理冻费用、销呜售费用、游财务费用盒、不可预君见费。副开发产品猪成本类似浩企业中的遭产成品，参经营成本声类似企业病中产品销答售成本，互主要有：泪土地转让考成本、商岔品销售成额本、配套锻设施销售做成本和房摊地产出租四经营成本艇。期间费俘用是指经掩营费用、啄管理费用珍和财务费尊用急，犁①晚房地产开性发项目用我于销售时涉，期间费芳用计入开猜发建设投挣资中的管岗理、财务疗和销售费姿用，不另驴行计算番。哄②肺房地产开掀发项目用宇于出租或葛自营时，世开发期间孤的期间费填用计入开聋发建设投怪资，经营垮期间的期痛间费用计翼为运营费超用太，他③所房地产置叔业投资项抢目的期仇间费用计星为运营费狐用。艘3肺、经营收耗入包括销羊售收入、盆出租收入本和自营收逢入。自营轿收丧入擦=跃营业厅额捉-枕营业成恼本译-粉自营中商朽业经营风可险回报。鼓经营利院润席=率经营收主入蓄-喇经营成状本守-借期间费愤用异-顶经营税金抱及附懒加纲-顿土地增值轿税育经营收筐入植=灶销售收低入满+吓出租收度入说+阁自营收入矿销售收默入顶=虫土地转让续收闪入匠+掘商品房销浇售收感入仆+再配套设施渠销售收入瞒出租收经入痰=种房屋出租蚁租金收兴入练+慌土地出租瞎租金收入泉。熟利润总危额皂=波经营利吃润贴+瓜营业外收晶支净勉额宫副仓税后利桶润甚=拼利润总惰额片-抬所得税晌4折、对置业准投资来说但，房地产线投资的经饿济效果主种要表现在遇租金、物祝业增值、结股权增加每方面。租首金通常表努现在月租蜘金收入、叉而增值和勒股权增加点则在处置沿物业时实误现，也可残针对物业朝的再融资按行为中实银现。置业沫投资经济掠效果的好旱坏受营市场状况鲁和圈物业特性壮变化纲的影响。剑房地产开担发投资的陆经济效果句主要表现道为销售收允入，其经宅济效果的子大小用开级发利润、诱成本利润浇率、投资泪收益等指歇标来衡量准。贤房地产投驶资收益包钉括投资回优收和投资舱回报两个秀部分。投迎资回收是宫指投资者疏对其投资便资本的回提收，投资陕回报是指稍投资者所以投入的资苹本在经营慕过程中所胸获得的报悼酬。投资串回收通常辈是用提取躁折旧的方旬式获得，稀而投资回佳报则表现您为投资所钻获得的或烫期望获得叮的收益率惯或利息率镇。对房地伤产开发投杠资来说，这投资回收馒主要是开起发商所投根入的总开春发成本回驳收，而投椒资回报则快主要表现军为开发利否润。懒5闸、房地产锁开发投资运项目经济加评价的目读的是考察厘项目的鼓盈利能力寺和狭清偿能力利。盈利能姿力指标包堵括静态指止标和动态仆指标，静育态指标通盯常在姐概略评价浅时采用。近动态指标恼适用于释详细可行镜性研究阶泽段父和经济评根价和净计算期较五长的投资邮项目佩。雹房地产开币发投资的齿静态指标志有：成本客利润率、倦投资利润街率、资本彼金利润率纠、静态回绘收期。裤房地产置壮业投资的麻静态指标虾有础：抄暗尾投资报酬衫率、现金们报酬率俊、舅穗央静态回收酿期。寒房地产开捡发投资和圆置业投资湾的动态指哑标有：内痒部收益率绞、净现值饰、动态回我收期。浙房地产开病发投资的排清偿能力焦指标：借摇款偿还期倡、利息备铃付率、偿木债备付率因、资产负膨债率。灯房地产置馒业投资的碧清偿能力梢指标：借都款偿还期镇、偿债备糊付率、资厌产负债率陕、流动速板动比率。堵通货膨胀毯是总体价击格水平上果升，并进缝一步导致因购买力下胞降。房地奉产的增值中往往是需捞求超过供倚给从而导家致价值上刚升造成的钓。通货膨篮胀会使折买现率提高乳，而增值号不影响折忽现率。鱼6陪、财务净舞现值，按葡行业基准伐收益率或恩设定的目孟标收益率执，将计算宜期各年的割净现金流号量折算到富开发活动静起始点的剂现值之和叉。砖开发投资涂出售的，熟计算期为蚊项目开发维期和销售梳期之和，酱项目开发递期包括准魔备期和建钓造期，销轨售期从正侮式销傲售牵(插含预谦售歼)武开始到销限售完毕的刘时间周期助。开发投唇资出租或广自营的，聋计算期为幼开发期和疼经营期之讯和，经营裂期为预计柳出租经营心或自营的彩时间周期县，绕取土地使岭用剩余年改限和建筑呈物经济寿咱命中较短硬的年限为截最大值芦，为计算筹方便也可胖取唉10-2孔0戴年。置业歌投资的计元算期为经笋营准备期古和经营期末之和，经休营准备期睁从获取物针业所有权脑开始到出番租经营或斑自营活动粮正式开始挪截止。义基准收益凶率是投资灶要求最低遗投资报酬念率，决定食基准收益冷率大小的贼因素主要主是雕资金成本勺和可项目风险柏。向内部收益痰率是使计江算期各年贫的净现金擦流量现值抽累计等于塌零时的折袭现率。内细部收益率嘱表明了项看目投资所还能支付的夹最高贷款析利率宜。对于常让规项目，棉内部收益朽率有唯一固的实数解麻。对于非奖常规项目跳则会有多怖个实数解数。锋(1巴+咐表面收益宁率允)=(1诱+渡实际收益尝率症)(1退+桌通货膨胀喉率晚)彻。胜动态回收丛期一般用贪于评价开景发完后结仇后用于倘出租经营福或自营房久地产项目撇，也可用拿来评价闭置业投资择项目六。龙7长、成本利呜润率是指咏开发利对润路(糕项目总开盲发价沸值伶-肺项目总开晓发成咽本简)探占项目总眉开发成本闲的比率。宜成本利润蝇率赖=讨(城项目总开乐发价敏值狡-匆项目总开盟发成皇本冲)炉/厚项目总开崖发成疯本唱X100届%街项目总开喊发价值，哲如果是用陪于销售，凭等于遵总销售收恭入扣除销涂售税费烛后的净销最售收入，悼如果是用她于出租时膊，为项目站在整个持塞有期间内胆净经营收根入和净转塞售收入和处现值逢累计之和忌。成项目总开蒜发成本包按括土地费且用、勘察惨设计和前赠期工程费星、建筑安艇装工程费锁、基础设夕施建设费执、公共配疮套设施建赠设费、其泪他工程费增、开发期骡间税农费么(暗不是销售蝴税武费客)盟、管理费追用、销售贿费用、财念务费用、独不可预见同费。卫目标利润订率水平的前高低与项留目所在地染区的剧市场竞争魔状况臂、项目开统发眉经营期长摇度蹦、开发项杂目的眼物业类型眼以及哨贷款利率族水平拌有关。对薯于开发招期鸣2饿年的大约只为词35-4梨5扣%乔。成本利桌润率是开耳发经营期忧的利润率细不是年利打润率朽。烛注意在计盾算利息时科是用挣实际利率欣来计算的升。实际利坑率伶=(1汪+敞名义利轰率正/得次挺数触)江次数法-1借项目建成区后用于出喜租时，由申于经营期核限长，计咳算开发成党本利润率匠是没有实脚际意义的罩，此时可运以通过计夸算项目投熟资动态盈肉利能力指兽标来进行胃评价经济义可行性。次对于成本袭利润率计纱算由于没情有考虑资馒金流入与瓣流出的时绝间分布所排以用匀现金流评项估法概修正。现纽金流法对丹于居住小倘区综合开简发项目、杀商业区开待发项目、语工业开发灯项目、新贸区开发和桨旧城改造馅等所需时简间长、资誓金需求量昂大而且来洋源于各种弓渠道，现键金流量收归支情况复毕杂更需要题。连8贪、赛①魔投资利润塔率分为开孟发投资的旺投资利润怎率和置业续投资的投凡资利润率草。乡开发投资拐的投资利庙润率指开付发利润占弯项目总投寇资笨的比率。偶项目总投研资与项目盛总开发成现本的差异令是不含财唇务费用，室所以与成牧本利润率捡中分母不炎同之处在叶于此。那置业投资让的投资利益润率是指忠正常经营舰期内一个貌正常年份永的年利润候总额或项刑目经营期添内年平均岁利润总额火与项目总屈投资的比鬼率。对各闯年利润变眉化幅度较污大的用年恩平均利润缺总额来算罢。痰利润总准额揉=柜经营收雕入挤(尤含销售、佛出租、自默营川)补-凑经营成敏本霸-镰运营费用涂-卧销售税金荣。晋项目总投捆资缩=洲项目总开纠发成碍本备+摸经营资金瞎②身资本金利蚕润率是指场的沉置业投资赵资本金利乔润率，与亚投资利润惑率不同在氧于分母为遍资本金。站③弱资本金净梨利润率是签置业投资旧年税后利宝润总额或寿年平均税草后利润总温额占资本江金的比率特。询④唱静态回收赔期是指不析考虑现金择流折现时移，项目以晴净收益接牵触抵偿全繁部投资所先需的时间搅。逢⑤渡现金回报好率是指在缝置业投资墓中，每年孔所获得的柳现金报酬虚与投资者害初始投入赛的权益资习本的比率晚，有税后支现金回报奥率和税前丙现金回报泽率两种。拖现金是指粘净现金流番量，要用街净经营收锡入扣除还胞本付息后托的净现金照流量来计衫算递⑥奋投资回报恋率是指在冤置业投资握中每年获期得的净收隐益与投资箱者初始投林入的权益雀资本的比劳率。投资虎回报率收嘴益包括了玉税后现金估流量活和还本付副息中投资抬者所获得蝴的提物业权益安增加的价呀值树，还可以克考虑将遇物业升值损所带来的烘收益计入黄投资收益邪中。汽9娘、清偿能狭力指标有绘：漫①游利息，一捆次还本付敌息照付、妄等额还本阁付息照付后、等额还各本付息、权一次性偿兽还、气球跳法。锋②躲贷款偿还机期，房地紫产开发项舒目用于销币售时，不间计算借款估偿还期，脂只有在开顿发后进行发出租经营致或自营的朽项目要计蛙算借款偿鄙还期。还裹款资金可庄以是用于词还款的利百润、折旧燕、摊销和贺其他还款筹资金。爆注意资本好金支付的杀建设期的稼利息不能敌计算在内以。振③惹利息备付捧率，用支寿付利息的衡税息前利俩润与当期校应付利息夜费用的比钓率，税息局前利润是阶利润总额艳与计入总耻成本费用朱的利息费睁用之和，震当期应付能利息费用浮是当期计吐入总成本残费用的全啄部利息，华对于一般移房地产投惩资项目，场该指标应续该大仙于公2童。仙④盏偿债备付逐率，指项漆目在借款毕偿还期内酿各年用于椒还本付息烈的资金与研当期应还终本付息的赴资金比率哥。用于还疑本付息的芹资金包括县可用于还微款的折旧恭和摊销、附在成本中震列支的利赛息费用，慰可用于还过款的利润详等，当期症应还本付休息的金额民包括应还乌贷款本金洲及计入成仍本的利息蜡。对于一脱般房地产占投资项目写，该指标丙应该大货于划1.2急⑤仇资产负债司率棒⑥却流动比党率说⑦右速动比率迷第七标章蹄象风险与不劣确定性分叹析填1反、对于房坟地产开发燕项目而言在，涉及主寄要的不确甚定性因素要有：土地补费用、建衰筑安装工疮程费、租至售价格、吗开发期与数租售期、堵资本化率阶、贷款利侨率、建筑财容积率等午。友土地费用音要参照按脱期土地成茄交的案例誓，土地费纠用由土地趴出让金、吗城市建设忽配套费和岭土地开发艘费用组成外。租售价妄格的确定压也是通过品与市场近驰期成交的殃类似物业小的租售价爸格进行比荣较、修正溉后得出的颗。开发期平由准备期诉和建造期经两个阶段梦组成。租溜售期的长闸短与社宏观社会煌经济状况畜、市场供胳求状况、宗市场竞争考状况、预掀期未来房蜡地产价格对变化趋势舍、房地产沉项目的类宴型拍等有直接鲜关系。资僵本化率常尤常选取若豪干个参照蜜项目的展实际净租境金收入与盖售价替的比值，袜取其平均液值作为评扑估项目的口资本化率柏。除了以银上项目外拾，开发项谣目总投资梨中资本金戏或借贷资葡金所占比喊例等变动且也会对项果目的评估饰结果产生塑较大的影长响。吊2逃、对于房这地产置业扇投资项目拢的不确定慢性因素有孩：购买价赵格、权益璃投资比率聚、空置率忘、运营费库用碰(乎是为了保化持物业正瞒常运行，衰满足租户食的使用要赞求而支付及的费枕用点)趁、租金水闪平、贷款玻利率、有唇效面积系板数。那3花、盈亏平宝衡分析是者在完全竞伶争或垄断艇竞争的市搜场条件下删，研究投底资项目产界品成本、且产销量与集盈利的平话衡关系的胸方法。盈愧亏平衡分缺析有线性订盈亏平衡非分析和非注线性盈亏其平衡分析础两种，当约产销量的吉变化不影此响市场销竟售价格和爽生产成本塞时，成本撒与产量、想销售收入俘与销量成触线性关系院，此时的栽盈亏平衡市分析就是植线性盈亏棍平衡分析蜘。翅房地产的汇盈亏平衡学分析有临哑界点分析惕和保本点排分析两类网，临界点撒是达到允武许的最低仔经济效益传指标的极鉴限值时的柜各个风险领因素组合康，保本点练是使利润迟为零时的旨各个风险走因素组合欣。单个风直险因素分大析用列表逐法和图解吗法，多个郑因素分析扑用列表法浅。宾房地产的凶盈亏平衡葛分析有：阅最低租售纤价格的分吧析、最低须租售数量罢分析、最研高土地取妈得价格、千最高工程住费用、最污高购买价凡格、最高廉运营费用彩比率。注学意它们抵挂抗风险能由力的强弱各判断。物4梳、敏感性讨分析是指虹从众多不溪确定性因挎素中找出唱对投资项胸目经济效瞎益指标有槐重要影响石的敏感性举因素。其斜目的是：洲指出有影逝响的敏感蛋性因素并散分析其原补因；研究优敏感性因怪素引起项缸目经济效痕益值变动管的范围或现极限值并盘分析其项仇目承担风序险的能力主；比较多劳方案的敏头感性大小蕉选出不敏春感的投资祝方案。祸敏感性分蜘析的步骤蕉：捉①挺确定用于份敏感性分详析的经济侍评价指标公、通常采购用的指标杆为内部收违益率、也旷可选用财此务净现值窜、开发利狐润等其他晓经济指标吗。叨②岩确定不确口定性因素漆的变动范勉围欢③毁计算不确姑定因素变踢动时，评垄价指标的安相应变动颠值轻④申通过评价趟指标的变厘动情况、潮找出较为积敏感的不舱确定因素州进一步分茎析。可以百采用列表望法也可以仍用图表法赴。货敏感性分水析的三项待预测值法鹊是对项目香中所涉及抛的变动因丹素，分别缩给出三个丛预测值，疮即最乐观涨预测值、钥最可能预植测值、最共悲观预测占值。膊敏感性分问析是一种核动态不确财定性分析玩，是项目擦评估中不暑可或缺的舞组成部分傍，但其有锻一个弱点市，对找出骗的敏感性商因素无法扮确定其未痛来发生变援动的可能李性有多大格，所以要米进行概率分风险。凑5肿、豪在经济评周价中除了墓要计算和僚分析基本刚方案的经笼济指标外螺，还需要估进行不确发定和风险反分析，并杯提出规避客风险的对盆策，盈亏族平衡分析糠和敏感性那分析不能孙代替风险深分析。风睡险分析比翠较成熟的宵方法是概阿率分析法束。差6添、至风险分析写的一般过者程和方法犹。风险分连析的三个殿阶段：风巧险辨识、岁风险估计合、风险评盛价。咬风险辨识金的常用方顾法有：专奶家调查法深、故障树元分析法、脑幕景分析艺法和筛选岸监测诊断剖法。奋风险估计痕与评价的供常用方法誉，采用定严性与定量抖相结合的求方法，目顺的是估计央风险大小朴、评价风凶险的可能耻影响，以朵此为依据坛对风险采卵取相应的侍对策。方强法有：调本查和专家我打分法，经适用项目浓决策前期幸；解析方领法；蒙特理卡洛模拟错法。糕解析方法覆要求对影劲响现金流篮的各个现钉金源进行优概率估计忠，解析方透法主要用宰于解新决桃2-挤3安个练变量的情听况，蒙特侍卡洛模拟补法则要求内在已知各正个现金流慌概率分布堂情况下实恭现随机抽丧样，当项省目评估中沟有若干个折变动因素叔，每个因辉素又有多街种甚至无竞限多种取渡值时，就识需要采用共蒙特卡洛旺模拟法。忍概率分析物的步骤劝：寸①箭列出需要惩进行概率休分析的不穴确定性因亿素迁②豆选择概率起分析使用超的经济评街价指仔标喝③训分析确定炸每个不确疯定性因素紧发生的概轰率仿④纵计算在规篇定的概率许条件下经终济指标的约累进概率辨，并确定赛临界点发崭生的概率捧。在房地伙产项目经聚济评价中哪，确定各于因素发生铃变化的概讽率是风险乔分析的第剂一步，也暑是十分关很键的一步殖。概率分捡为客观概完率和主观题概率，客蓄观概率是哗在某因素眉过去长期买历史数据求基础上进嘱行统计归驱纳得出的羊。欺概率分析侨中的期望哨值法，选贺用净现值手作为分析仙对象，并品分析选定挨与之有关箱的主要不券确定性因柏素，分别扁计算各可汇能发生情白况下的净船现值，包悲括耳各年净现魂值期望值谅和暴整个项目令寿命周期语净现值期吧望值案。项目净柴现值期望争值大里于滚0偶，则项目眨可行，否碌则不可行盆。计算各蓄年净现值溪标准差、俭整个项目洪寿命周期慨净现值标搞准差或标谱准差系数溜。净现值兴标准反映省各种情况念下净现值舒的离散程渡度，为了雀消除净现养值期望值鼻大小的影码响，计算笛标准差系决数，一般哀地，标准狗差系数越仓小，项目碗的相对风饭险越小，障反之，项赴目的相对治风险就越辩大。当期鞭望值相同冤，标准差月小的方案妻为优；标扭准差相同良，期望值邮大的方案翁为优；标马准差系数扑小的方案胆为优。先蒙特卡洛建模拟法的贞步骤有：独分析每一殃可变因素勿的可能变责化范围及喊其概率分泊布。通过锋模拟试验公随机选取猎各随机变们量的值，杜并使选择杏的随机值依符合各自割的概率分赶布；反复杂重复以上它步骤，进软行多次模掀拟试验，赴即可求出耀开发项目跃各项收益烘指标的概稠率分布或汤其他特征颜值。亚第八堤章跨允房地产开什发项目可列行性研究仍1三、类房地产开岗发项目可纹行性研究催是在投资拼前，分析耍论证项目串目标实现术可能性的梦科学方法出，对项目打的经济、坏社会、环烂境效益进丰行科学的携预测和评阵价，综合妄研究项目滑的睛技术先进企性和适用垂性盏、姻经济合理馋性播、以及鹊建设的可男能性和可戏行性托。可行性道研究的根汪本目的是持减少或避谋免投资决油策的失误弃，提高项量目开发建衫设的经济欢、社会、棚环境效益趋。伶可行性研慢究的作用坑：作为申王请项目核蔬准的依据粮；项目投蝶资决策的郑依据；筹纯集建设资剑金的依据扯；开发商字与有关部初门签订协负议、合同慢的依据；服编制下阶衰段规划设绿计的依据跳。完可行性研谅究的依据肺：法律法峰规、经济魂和社会发开展城市土求地规划、隔宏观调控暮产业政策锐、城市规祝划、土地可出让合同瓣、环境保共护审批意垂见、交通片意见、自忌然地理气蚀象基础资队料、工程泼技术标准棋规范指标醋要求、经乌济参数指达标、项目名备选方案侄的土地规突划设计方跟案。灰可行性研展究的工作席阶段托：远①边投资机会摄研究，以缺自然资源到和市场调池查预测为酱基础，寻字找最有利章的投资机熟会，投资坑机会研究低分为钉一般投资粥机会研究般和忙特定投资暗机会研究瞒，前者从命地区、部言门、利用哭资源三个将方面指明局具体的投研资方向，贸特定投资益机会研究替是选择确蜘定项目的常投资机遇渔，将项目喝意向变为词概略的投穿资建议，欢使投资者液可据以决留策。投资会机会研究委的内容有胸：地区情究况、经济蝴政策、资册源条件、察劳动力状陕况、社会府条件、地泪理环境、约国内外市殖场情况、适项目建成批后对社会言的影响等熔。投资机潮会研究相齐当粗略，垃主要依靠瞎笼统的估婆计而不是马依靠详细辩的分析凝。蚂②魂初步可行沃性研究，绣在机会研备究的基础倚上，进一谅步对项目柿的高建设的可幼能性券与刚潜在效益腹进行论证叔分析，主标要解决的鼻问题是分削析机会研月究的结论咱，在详细秒资料的基途础上做出园是否投资期的决定，糠是否进行刷详细可行设性研究的暮必要，对扰哪些关键窄问题需要命进行辅助惊研究捕。施③姿详细可行部性研怕究艺④治项目评估冒与决策。蜂按规定，滥对政府核曾准的投资少项目目录坐中的项目红实行核准袭制，对于臣以外的投辞资项目实忽行备案制蹈，无论何松种都要提保交相应工栗程咨询资追质的机构俗的项目申执请报告。彻企业内部纺的审查工们作主要是碑审查项目便的经济可载行性。窝2沃、制可行性研检究的内容舒有：项目尺概况；开绢发项目用厕地的现状集调查及拆唯迁安置方离案的制定咽，主要有努土地、人江口、地上特建筑物、滩区内企业诊、管线、壶地下物、车拆迁计划急和安置方川案；市场滑分析和市卡场规模的序确定；规聪划设计方滤案的选择山；资源供凝给条件分段析；环境通影响计价墙；项目开掩发组织机科构和管理孤费用研究地；开发建瘦设计划的韵编制；项柔目经济和云社会效益捞分析；结狭论及建议洪。侨可行性研疯究的步骤描：艇①奖接受委托圣，受托方弟应获得劲项目建议嚼书目和有关族项目背景殖介绍射资料迟；储②集调查研究救，主要从翻市场调杳殖和资源调蔽查两方面帐进行，市旧场调查主蔬要从供给改和需求量则、价格、蒜竞争能力妇等，以确仆定项目的亡经济规模式和项目构漂成，资源势调查是为覆下一步规伯划方案设拼计、技术津经济分析躁提供准确施的资料改。较③果方案选择旨和优纳化让④睬财务评价召和综合评陪价冻⑤技编制可行检性研究报纷告。父3的、朵房地产开遇发项目策芦划，以房蛛地产市场皇分析及拟耀开发项目进分析为基纲础，就可属以形成一朋个项目的搭策划方案蜡，方案通舟常包括就：销①块区位分析烦与选择，夸包括地域叙分析与选代择和具体然地点的分举析与选择焦，前者是堂战略性上线的选倍择若②刺开发内容央和规模的逮分析与选悬择，选择考最佳的用勤途与最合样适的开发欢规病模虫③偿开发时机交的分析与鲁选驱择销④挎合作方式愿的分析与杠选乒择起⑤稼融资方式牌与资金结占构的分析伞与选排择论⑥慎产品经营僵方式的分侧析与选择贯。王在项目策哄划的基础脏上，构造扛出可供评茎价比较的有具体开发揉经营方案撇，项目是拣否分期、昆物业类型端及物业类诞型的比例侨、建筑面焰积规模和颗物业档次本、合作方爪式和合作坦条件、投扮入资本金辨数量和占滥投资比例闪、租售与总自营的选领择及各自鞋在总建筑脑面积中的昨比例，都蹦可以在具怜体的评价赞方案中加本以明确。孙选择基础若参数：时杠间类参数杨；融资相优关参数；奏收益相关介指标；评甚价标准类物指标。雨4扮、俊房地产开悟发项目投移资估算的司范围：土踩地费用、晶勘察设计艘和前期工鸡程费、房猪屋开发费相、其他工桑程费、开糠发期间税取费、管理缩费用、销灿售费用、辰财务费用阵、不可预折见费。筹土地开发辞费有：征旨地拆迁费剃、出让地洒价款、土申地转让费忆、土地租印用费、土羡地投资折诊价。源勘察设计穗和前期工门程费中规猛划设计费信为建筑安您装工程费辣的适3埋%户左右，可似行性研究溪费占项目容总投资浸的劣1-3挑%熟，水文、瓦地质勘探幼所需的费旋用一般为羽设计概算刘的泉0.5黄%滋左右。善房屋开发旗费有：建座筑安装工筒程费；基疗础设施建饶设费，包难括自来水穴、雨水、贪污水、燃伙气、热气歼、供电、毛电信、道镇路、绿化艺、环卫、愈室外照明那等建设费舟用；公共唐配套设施防建设费；搁包括居委浓会、派出舰所、托儿柴所、幼儿供园、公共谎厕所、停倚车场等。厘房屋开发值费中各项解费用的估埋算可以采赏用单元估傅算法、单遗位指标估怖算法、工纤程量近似闭匡算法、市概算指标股法。障其他工程抗费有：临体时用地费殖和临时建坚设费、工访程造价咨跳询费、总圾承包管理绝费、合同商公证费、题施工执照逐费、工程诵质量监督千费、工程仙监理费、槐竣工图编招制费、工瓶程保险费院。鞋房地产税赛和土地使厨用税列入忙管理费用胸，可按总壶投资绪的荡3-5齐%穷估算惜当项目是稠用于出租包或自营时烟，还要估部算项目经猫营期间的殊运营费用丰，通常包盒括：人工春费、公共截设施设备胜运行费、仁维修及保难养费、绿局地管理费与、卫生清细洁与保安刺费用、维江修与保养北费、办公葬费、保险睡费、房产芝税、广告缴宣传及市量场推广费宵、租赁代庸理费、不寨可预见费杰。甲开发项目砖应根据可蛮能的建设遇进度和将笋会发生的旅实际付款钳时间和金坟额，编制粱资金使用极计划表。垄5拔、把房地产开须发项目收照入估算首捧先要制定翅切实可行溪的租售计栏划，其中挥包括租售婆方案、租樱售价格，偷租售收入早。对于出骂租的还要榜考虑空置奴期和空置运率奋资金筹措护计划，要旅以房地产嫂开发项目承资金使用酒计划粱和菌销售收入久计划甚为基础，恰确定资金锅的来源和拥相应的数雀量。项目姑的资金来恐源通常有缎资本金、律预租售收胁入及借贷硬资金三种痕渠道。可熟优先使用各资本金，客之后考虑执使用可投县入的预租矮售收入，虫最后可安飞排借贷资丈金。阴6皇、房地产盐项目的基牧本报表圈：甚①糕现金流量含表，分为虾全部投资软现金流量疼表，用以层计算全部摄投资的财族务内部收衫益率、财庄务净现值炉及投资回够收期等评遇价指标。婶资本金现置金流量表木，是以投溪资者的出潜资额作为辱计算基础格，把借款厌本金偿还叉和利息支牛付视为现疮金流出，丹用以计算令资本金财萄务内部收母益率、财童务净现值险等评价指疯标。投资亏者各方现磁金流量表杂，用以计慰算投资者脑各方财务晶内部收益临率、财务套净现值、熊等评价指冒标秀。蚁②晕资金来源亡与运用荡表货③秒损益表，有用以计算厅投资利润为率、资本们金利润率刮及资本金狼净利润率倍等评价指樱标。在实滥际操作中迎，房地产傍开发项目杜的所得税吴不论项目幸是否已经攀盈利，只慈要实现了葡销售收入诚，就按其闭一定比例旨征收所得别税么。凤③暴资产负债孔表，对镇新开发的折房地产项窑目进行财劈务评价时漆，不需要晴编制资产雾负债表，拌一般是开竭发或投资拾一个新的释项目时，巷通常需要君编制该企视业的资产闪负债表。葵房地产项尸目的辅助撑报表有：僵项目总投秧资估算表嘱