工程类试卷房地产估价师房地产开发经营与管理真题试卷及答案与解析

录录28282002析1( 5%0%0%0%会员+保龄球馆会员+游泳池会员”该比这四各之和低了许多采用是()技巧。品线定价品定价补充品定价品束定价综楼100002其可70002可租15002剩余建筑面积为附属设等用该综楼效。0%0%5%5%5000m26、覆盖50%171～4相等裙房5～17标准则标准层每层()m2。A882B1765C1667D1538199981土使权200061计2000101工许可证200241成并获竣工证书2002年10月1日销售完毕。在计算该财务部收益时其计算期( )。A199981200241B2000101200241C1999812002101D20001012002101动态投资回收期是反映投资回收能力重要指标动态投资回期Pt与定标收益Ic之间关系是( )。IcPtIcPtPtIcIcPt1007015、利率5%、按等额还款抵押贷款30由投资者用现金支付。如果该出租净租金收入9则该投资税前现金回报率( )。A9.00%B8.05%C30.00%D7.52%A．规划设计条件通知书、B．建设用地规划许可证、C．选址规划意见通书和D．建设工程规划许可证它们在房地产开发过程核发顺序( )。AA,B,C,Dacdbcadbcbad120150m2单用于出租如果合同租金每20业主需支出维修管理费5房产税、营业税等税费支出2/则该投资收益率A7.5%B10.8%C12.5%D15.0%( )。=≤≤横道图法网络图法在工程管理中常常作为( )方法。质量控制进度控制合同管理成本控制某住宅小区规划建设用地面积为40公顷积率为1.40建筑密度为35小区道路广场用地为6公顷则该小区绿地率约为( )0%5%7%0%量估价合同以( )单价表为算包价依据合同。总工程量( )。超额利润回报风险补偿金某商欲进行写字楼置业其标率12%当前整个市场的平均率15%国家债券率3.5%。此时该区写字楼市场相对于整个市场风险相关系数是( )。A0.57B0.74C0.80D1.04某开发项财务净现值大于零说明该项率高于( )。社会平均率货膨胀率国民经济长率6000m23000/m285元/20.8530%，A23.80%B20.23%C19.70%D18.96%当计息周期短于1年时实际利与名义利关是( )。名义利大于实际利率实际利大于名义利率名义利等于实际利率实际利小于名义利率按照客意愿及时调整使用功能是特性中的( )。相互影响性适应性不致性保值性与增值性般来说标方差越小风险( )。1%( )。A12%B12.55%C12.68%D13.55%物业投资租金收入10万元经营费用占租金收入50%还本付数额相当于经营费用1/3该物业投资还本付比( )A2B1.5C3D1对投资项或投资方向提出建议( )阶段主要任务。投资机会研究初步可行性研究( )。元法法量近似匡法法动态投资回收期以( )抵偿全部投资所需时间。净现金净收益净现值财务净现值在众多不确定因素中找出对经济价影响较大因素并判明其对开发投资效益影响度( )分析。盈亏平衡敏感性风险率投资组( )一有效措施。( )。底数量设计图纸合同条件张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅一年后该住宅交付使用时现房价格涨到了120万元那么张先生预付款的率( )。0%0%0%0%前我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值( )。0%0%0%0%8020%( )。现金数量让季节市场经济条件下物业租金水平高低主要取决( )。业主希望投资回报率租人愿意担费用租人受能力同类型物业市场供求关系完工并具备竣工验收条件后负责组织有关单位进行验单位是( )。包商监理单位相关政府部门( )。5000/m25%2012%()/m2。A482.79B448.24C467.25D498.532220.5“两费”包括( )。营教育费附加城维护建设税土使费2828录法表正确是()。A、iP法表正确是()。（A）F=5A-P（B）F=A(F/Ai5)-P（C）F=A(F/Ai5)-P(F/Pi6)（D）F=A(F/Ai5)(F/Pi1)-P(F/Pi6)（E）F=[A(P/Af5)-P](F/Pi6)按照计价方式不同建筑工程施工合同形式分为( )。固定价格合同包工包料合同独立承包合同成本加酬合同计估价合同项管理标就是寻求项( )最优均衡控制。时间资源质量录录( )。存货周转率利息保障倍数资负率流动比率速动比率通常把大型零售商物辐射区域分为( )。区域次区域已规划区域衍射区域边界区域在工程建设中，应由承商承担并负责保险风险有( )。工程保险工人人身保险第三方保险意外保险( )。“三通一平”费拆迁置补偿费公共配套设施设费基础设施设费依代理委托方的不同，物业代理可以分为( )。联合代理买方代理独家代理卖方代理双重代理按照用途的不同，物业可以分为( )。居住物业商业物业业物业出租物业( )。购建流动资金开发经营固定资投资照融入资金承担风险和获得报酬方式不同将资金融通( )。直接融资间接融资权益融资债务融资安全融资资管理标是使价值最大化具体管理模式包括( )。物业管理运营管理设施管理资管理( )。( )、判断题请判断各题正误1本大题总分最多。不论是高还是低，只要同样望收益同，那么无论选择何种途径都是( )正确错误。( )正确错误动态投资回收期指标一般用于评价完成后用来出租或经营的房地产项。 ( )正确错误机会成本是资本某一段时间最高和最安全的投资机会的收益( )正确错误当项竣工后和共同签工程竣工证书。 ( )正确错误资产管理所及的范围比物业管理大但比设施管理要小。 ( )正确错误为了及时结物业经营的状况物业管理公司需经常对物业的财务状况评估并将评估结果向业主委员会报告。 ( )。( )用蒙特卡洛法风险分析时其结果准性主要取决于各变量变化范围和变化概率估计准性。 ( )通货膨胀产投资只负面影响没面影响。 ( )资金一旦用于投资就不能用于即消费所从消费者角度来看金时间价值体现为放弃即消费损失所应得到必要补偿。 ( )税法中规关固资产投资回收或折旧年限是根据产寿命。 ( )、变更等书面优先于通用条款。 ( )正确错误招标交底及答疑时应该向投标人介绍概况、明确质要求、交待标底。 ( )正确错误如果未按要求提供保险则可代其投保并从支付给款项扣回支付保险费。 ( )正确错误要求列出算式、计算步骤。需按公式计算要写出公式。计算结果保留计算结果而无计算不得分。某家庭欲买一2800/m2、面120m2。其提供了20款款70%、6%按等额。19952001费数依次100、102.5、104.6、107.、108.7、112.5、114.6如果以此作计算通货膨胀依据并假款限平均通货膨胀19952001平均通货膨胀2001末问：(1)该家庭款多少(2)若考虑通货膨胀影响行所获款实际值(相对于基)是多少?某投拟以一次性付款式买1200一出公寓20年经营收益权用于出租经营。一投入装修300并完成装修；第二始出租当租金收入25万经营费用占租金收入11%；此后一段时5%1110。若投资者望标13%贷款利率为8折现率10%。试列出该项现流量表计算财务净现值财务部益率并判断该项是否可行(假设购楼投资发生初其他支发生录录20021CDC==85%==85%D=5000m2×6=30000m2，又知建50%，物基底5000×50%=2500m2，1～4相等裙，42500×4=10000m2，5～17层为(30000-10000)/(17-4)=1538m2C在财务部收益率时，应从获得用土使用权(需支付土使用出让金)起，至销售完毕为止1999年812002101。A因为投资均在期均在后期，由于资金时间值影响，所以当设定Ic(即为折现Pt。DP=70i=5%n=15DB=(20-5-2)/120=10.8%DBD40=40m235%40×35%=14m2道路、广场6公6m2则绿化40-14-6=20m2绿20/40=50%CAB因在一时间段j有预期(置业标)E(rj)=12%在同一时间段无风险产(国家则j系统性市场风险系数βj==0.74债券)rf=3.5%则j系统性市场风险系数βj==0.74BB=18B19B20A21A=12.6825%=×每年计息=12.6825%C月租金1012060万元，年还206060/20=3ADBBAAD(120-100)/10=200%CADADAP=5000/m2i=12%s=5%n=20、多项选择题每备选中有22上符合意。全部选对得2不得分；少选且选择每个选项得0.5A,B,CD,ED5A56又0P6E5A00-P相加6A、B、C。A,B,DA,C,E2828录C,D,EA,B,EA,B,CA,D,EB,DA,B,CA,CC,DA,C,EB,D,EA,B,D,E、判断题请判断下列各题误。不1BBABBB录录AAABABAB66(1)=2800×120=336000元，i=690/12=0.5n=20×12=240A=P(A/Pi，n)67(1)=-1200-265.49+209.10+194.30+1