北京家上新生活广场项目咨询策划报告

家上新生活广场项目咨询策划报告（二〇〇六年三月）目录TOC\o"1-2"\h\z导言1蜂1.0费北京宏观经谣济环境分析辨须2尘1.1束国内生产总银值尾戏2拍1.2掌零售总额惭驾4工1.3恩居民可支配嫁收入赢卷4裹1.4斗小结俗姨6否2.0飘北京市商业穴市场研究雨主7摊2.1市零售商业现鼠状及发展趋更势百唤7番2.2掠专业批发商模业现状及发颠展趋势缩辛9禾2.3雅商业地产供皱求态势蜘妥10骗2.4亏商业地产分骆类型发展情治况岭砍16巷2.5懂新型商业形眯态发展情况哲秧18搂2.6进小结添月19长3.0歉亚奥地区商烤业市场分析宪嫁20汪3.1衣区域内独体榨商业物业类鞭型卫查20剪3蛾.2广区域内底商至物业类型肃换20倦4.0间项目条件及哨环境分析难恼22粮4.1道项目基本指傻标底纺22埋4.2截地段及交通距芦23矮4.3洪可视性筛巡25汉4.4版区域人口分妹析傲神25视4.5享区域商业市梳场研究蓝戴26猫4.6叠小结尤饱33盆5.0肢项目定位与唯产品策划比苦34吧5.1劳定位基础沙傍34厨5.2络定位依据戒月35私5.3遥商业发展类绳型定位旦钻37捎5.4行商业主题定环位双残38歌5.5锻产品策划弦倚40穗6.0喘财务分析重衡45惩6.1禁财务分析说罩明及假设质侮45泰6.2表运营收入估虑算铲努46哲6.3阳运营成本及突费用预估自往47脑6.4枕利润估算逼萝48做6.5谷动态财务分身析涛轨48咏6.6变不确定性分愈析筒客49辟6.7沟财务分析结损论河娃50附表51图表目录TOC\h\z\t"图表"\c岁图1.1：害北京市国内庄生产总值1药990－2但005淘地2杨图1.2：编北京市人均该国内生产总尤值1990士－2005旗贷3记图1.3：束北京市零售松总额199宰0－200榆4疾再4猾图1.4：宏北京市城镇大居民家庭人两均可支配收担入（199房0－200上5）拔仰4目表1.1：仆北京城镇中班高收入水平调人均消费性碧支出潮随5棋图1.5：插日常生活消皮费性支出构臂成稼壮5桨表2.1：充北京市服装共批发商业租冠金调查（部临分）棚宪9姑表2.2：箭2006年喇北京市限制文发展的商业丽项目淹黄12驰图2.1：虫北京市在建刷商业地产项鹊目供应结构手财13仗图2.2：调北京市各区决域在建商业独项目供应情以况图里司14述图2.3：扣北京市在建垄商业项目类辆型供应比例探绑14禽图2.4：永北京市各商揉圈在建商业撞项目供应分坟布欺所15塘图4.1：凑项目整体效义果图匠涨22成表4.1：装项目商业建秧筑技术指标恩睛22泰图4.2：遵项目位置图盏半23罗图4.3：蝴项目周边道悉路交通图译剧24币图4.4：土北京地铁线东路示意图白柏24酒图4.5：真现有居住人柏群规模估算馒腰25垦图4.6：拆现有居住人奉群住宅售价史图仙切26击图4.7：纱项目周边区涂域现有商业择分布图克赠26朱图4.8：葡项目周边区紧域大中型零既售商业分布凑畏27波表4.2：赢项目周边区竿域大中型零虹售商业规模略搂28窝表4.3：薪项目周边典厌型餐饮商业晋情况馆酒32乏表4.4：掌项目周边典稼型休闲娱乐井商业情况怕稳32功表5.1：梳项目发展类子型定位（一拳）针马37码表5.2：笔项目发展类饰型定位（二为）阻底37浓表5.3：负“愚健康新生活授”葛主题购物中辽心产品策划拴茫42钞表5.4：体“裤健康新生活糊”夏主题购物中宾心租金预估屑市43漫表6.1：蚀项目租金收爪入测算意象46弹表6.2：盆项目年运营美总收入估算耽鬼47明表6.3：授项目年运营处总费用估算泳丸48猪图6.1：首项目收益租理金敏感度分辰析表对何49趣图6.2：秃售价与财务硬净现值的敏吃感度分析表猜吃50搏附表1：损月益斗表原轰51伏附表2：现挽金流量表碧智51导言猛家上新生活伙广场项目位猫于亚运村安映立路与大屯炒路的交叉口武西南角，项宜目占地1.封4万平方米绿，商业建筑蒸面积僚21,52肚0平方米根，为地上四酬层及地下一槽层。项目计浅划开业时间市为2006轮年11月。焰北京尸瑞美赛睿商璃业管理顾问阴必（以下简称守“晌赛睿顾问伏”略）于200茫6年01月膏接受北京华杠佳房地产开怒发捷的委托，就领其位于亚运数村的家上新行生活广场项荷目进行项目随产品策划。蹦赛睿顾问从爆北京商业市则场的现状及帅发展趋势、黄项目区域内拣的市场情况莲及发展趋势守以及本项目互自身特点等炮方面出发，堡对家上项目云进行分析研汽究，结合专喘业经验，提路出了初步的尘产品策划方窄案以及财务够分析评估。秒本策划报告对基于针对该纯项目独立的听市场研究成仰果、专业的堂商业地产分孝析模式以及集丰富的商业涂地产策划经恋验，希望能店够为发展商船的项目运营凭操作提供有荒益的帮助。贯1.0北煌京宏观经济树环境分析坑在本节提及匪的所有经济献数据及指标桐均显示出北桂京零售市场队的前景十分钥乐观。从发区展态势来看茄，赛睿顾问议有信心认为效北京经济的查强势增长将巡持续伸延至奶20午10年以后闻。北京市人战民生活已开昏始进入富裕鄙阶段，居民淋的个人收入防亦会随着经支济的增长而概递增，预计雀市民将有更氧多可支配的凯收入去追求匙更愉快及多笔元化的生活甘方式。惩经分析，下冈文中由政府璃提供的个人异收入及消费扰支出的数据效均较实际情杨况为低，但阔综合其走势缩及其它调查撇数据，我们贯有理由相信乖北京的零售蓝市场将保持弱健康发展，裤尤其伴随房颂地产开发，究家居消费和洲休闲娱乐消个费具有良好乱成长空间，询为本项目的刑良好发展前梯景提供有力模支撑。市1.1国内裂生产总值昆过去二十多坊年，北京经到济增长迅速密。如图1.发1所示，除壶1998年烈受到亚洲金艘融风暴的影听响外，北京毅的国内生产秘总值由19挨90至20惩05期间一信直都有近两急位数字的稳找定增长。2慰005年，窑北京的国内分生产总值达忘6814.铸5识亿元人民币富，较上年上五升11.1棒%，持续7畜年保持了1芒0％以上的什高增长。懂图1丢.1脏：北京市国即内生产总值宾1990－小200木5牌资料来源:粥2005烤年北京统计注年鉴填在北京市第该十个五年计苗划中，市政佩府预期北京崭市在200共0至200王5内的国内蓝生产总值将讲维持在每年榆平均增长9肉%的水平，耕实际的增长骆情况要高于焰计划。灰（1）产业恨结构闹目前，北京据市产业结构匠趋向高级化喊。第三产业馆（即服务业杂）已成为全仪市经济的主客要组成部份孔，其生产值丧占全市国内胡生产总值的贫66.4%言，达到46葱16.3亿赛元；第二产倘业（主要包能括制造业）犬占全市国内炸生产总值约既33.8%拼。蓬北京市第三施产业增长计女划将有利于仙零售业这个挣主要组成部旱分的长远发陪展。另外，烛北京市政府畜希望将高新用科技产业的抬比重提高到韵占整体国内赚生产总值的甜15%以上挠。此（2）人均傍国内生产总式值识人均国内生养产总值是评轰估一个地区在的居民个人峰财富的有力渡指针。图1万.2显示鹿在1990摄至2005袋年间，北京射市人均国内鸭生产总值从买1990年倡的￥4,8框78，迅速箱增长到20疯05年的￥盗44,96蚁9元（约折跨合5棵,倍457美元找）。化图1.2：串北京市人均川国内生产总光值1990哨－200臣5摘资料来源:方2005杠年北京统计开年鉴恨国际经验表寿明：当一个须国家或地区婶人均GDP凡达到3序,姜000美元逆时，经济发掀展处于加速犹成长阶段的丸初期；在人辩均GDP达弹到10房,晃000美元挎前，有一个刑较长的经济棕高速增长时喷段。该时期摩的经济发展控往往体现出帆一些规律性服的特征：第绘一是国民经愿济持续快速肚增长。表现脖在总体经济枝保持高速增删长，人均G涂DP水平加抱快提高；第职二是经济结掌构进一步优掠化升级。表饶现在产业结扎构趋向高级哀化，工业化弃水平进一步否提高，城市脱化在第三产倒业推动下进龙一步发展；挣第三是经济云增长质量改狠善。主要表知现在经济效佩益水平明显忙提高，经济更增长的稳定珠性明显增强债。鉴于此，正品质化消费嗽成为市场趋浸势。酒鉴于国内外胀经济增长的社一般走势，衰北京经济增樱长将进入一拼个新的时期宁，结合北京要市经济增长滥变化轨迹，牢今后5－1箭0年北京经剪济将表现出极快速、稳定楚的增长特征芹。荒1.2零售敲总额轮图1.3显鄙示，北京零此售市场的发股展与整体经座济增长有紧允密的关系。测2004年酒全年踢社会消费品雪零售总额2因,传191.8爪亿元，比去骆年同期增长汇1栏4.4特%闭；在199计0至200任4年间，北伸京市消费品挤零售总额的毯每年平均增渔长率为15慰.2%。近勾五年间，此预增长率为每策年10.7貌%，接近同句期北京市国屈内生产总值北增长速度，仰增势稳定。挺图1.3：森北京市零售姓总额199桌0－200柔4著资料来源:盈2005月年北京统计灵年鉴祝1.3居民蹦可支配收入培图1.4：荡北京市城镇意居民家庭人汪均可支配收屡入（199之0－200仙5）沿资料来源:秆2005诵年北京统计僚年鉴扯2005年虚，北京市城羊镇居民家庭向人均可支配邮的年收入为锁17,65谱3元，按可特支配收入指晌数（可比价自格）计算较具上年增长1万2.9%。忆如上图显示任，人均可支全配收入的波放动走势与整爹体经济的情耕况吻合。按辆可支配收入犯指数计算，歉至2005啊年的过去五真年间，平均宝增长率为1笑1%。其较这接近于其他言指标，显示毕出近年居民船人均可支配貌收入增长迅上速。翠从结构来看泳，在城市居卵民可支配的赛总收入当中超，约有82夫.5%用于忌日常消费性队开支。全市俗及中高收入夏水平家庭人屿均消费性支磨出及构成如垃下。妥表1.1：得北京城镇中当高收入水平榜人均消费性先支出炒单位：人民源币调全市平均咐中间收入户肉(20%）勒较高收入户眨(20%）饰高收入户料(10%）始最高收入户蚂(10%)勒消费性支出巧1矿7653暴10602吼.4茎1痰2558.窜7功16099锐.7美20259玻.0满食品俭3522.汁7私3728.裂3拍3885.证6血3867.瓣7阳4636.快2最衣着悄906.2扁959.8搁1108.仓3池1130.馋4刊1612.吼5她家庭设备用牙品及服务泽704.2亩637.6下794.7发1258.呀5痒1428.却9睛医疗保健予994.0秘879.2蛾1084.研5秃1545.揭9滤1731.消1贡交通和通讯拉1688.冬1武1234.驻6曲1896.刻6逐4258.龟2辉3456.泳4胆教育、文化寺、娱乐服务筝1964.倦2种1918.侄0菌2454.副1惠2278.抖3齐3929.凡4甩居住佣955.8灾900.7严893.3范1208.框8期2463.朝6扛杂项商品与悲服务算388.7燕344.3年441.7旋551.9简1001.虑0香图1.5：塔日常生活消疮费性支出构火成披资料来源:窗2005为年北京统计凯年鉴悄以上有关城密镇居民可支叶配收入的数未据，是根据汽北京市城乡夹调查大队针概对本地居民或的一个1,亚000份样颠本的调查结孩果得出。考丝虑到此项调敌查的目的及鱼调查范围、罩方法的限制杜。赛睿顾问带认为：北京瓦居民消费的览实际能力远阴高于政府统加计数据。1.4小结宪在本节提及除的所有经济烂数据及指标币均展示出北看京市消费市庸场基础良好除，商业零售头市场前景十趣分乐观。随危着中国入世惭成功，以及甩北京获选为透2023曾年奥运会举挖办城市，赛闯睿顾问有信过心认为北京塑经济的强势姜增长将持续容伸延至第十木个五年计划枯以后。失北京市民的嘴个人收入亦即会随着经济寿的增长而递颂增，预计市浴民将有更多梨可支配的收至入去追求更悼愉快及多元破化的生活模践式。扭由于官方公牛布的个人收哲入及消费支眉出的数据均核低于实际情颈况，因此赛饲睿顾问有理暴由相信北京志的零售市场栋仍然健康地俊发展。尤其落那些自身位翠置优越，同救时符合区域闪市场的购物娃习惯以及目胜标消费群定锈位准确的项旨目，将可望烫获得最佳的冤投资回报。花2.0北摔京市商业市它场研究寨商业地产项歉目的开发和芹规划，首先渐必须考虑到馒宏观商业环沉境的发展状俊况。城市宏宴观商业环境扣的发展现状责、发展特点舱、尤其对于奥未来发展的总趋势，将是宝项目细分市逮场和规划方斯向的首要考本虑因素。趣其次，商业淋项目规划还绞必须考虑所楼在城市、区歉域商业地产鸽的供求情况浮及未来供应化、需求的发廉展态势和特拐点。这种供汗求结构和特类点，对项目匠整体规模的评初步判断和绳定位具有极缺其重要的指港导意义。喊2.1零售毫商业现状及竟发展趋势竹圾北京零售商企业接现状米随着整体经夏济环境向好慰，北京市消葬费品市场处恋于稳中趋旺用之势，当前赶消费品市场串运行有较好旗发展趋势的敲是假日消费刚品市场、晚俩间消费市场狐、家居消费匆市场、服务病消费市场等势。从业态组窗合来看，服善务及体验业汉态得到消费茧市场的关注络，其市场份柜额呈现增长汤态势。温入世后各类谣进口产品关绒税逐渐下降狱，价格逐渐替降低。国内岂经营者将面柴临激烈竞争米，但同时也垄将推动零售洽业朝着础低价格芹、咳高质量喂、之多样性原方向发展，正从而丰富零哄售市场。另慨一方面，政叨府对外资企若业在华投资妇的政策将更击加透明，外贡资企业必将痕加快开拓国德内市场的步遗伐（国外企礼业间的竞争钳）。对于已罚进入中国而案未进入北京钉的国外企业轨将着力于北重京市场的规山划，而其他擦同行业内佼袄佼者也必将慢随之进入市遇场分羹。摧越来越多的凡世界顶级品巡牌涉足北京劈市场。此类震客户要求商愚业物业具备势高质量、高奋水准的软、很硬件设施配疲置，如黄金恐位置、一流捕的商场平面嗓设计、专业滋的品牌店配判套管理及完灰备的物业管鲁理等。世界冠二线品牌名及店也逐步进脸入北京市场裤，形成了较俭完善的品牌羡组合。考建材方面，睡德国欧倍德晒、英国百安产居选址海淀哥区，法国的储乐华梅兰也爱开始行动；暖超市方面，圆美国的沃尔病玛、法国的城欧尚、迪亚销折扣店开业仔，另有多家袄目前正处于博报批和选址熟阶段。此外铜，一些国内狐商业企业也如不甘示弱，扇物美综合超宅市、超市发公便利店等企订业的拓展也渔在进行，而耀北京传统零根售业著名企皇业集团如新钓燕莎集团、抗王府井百货涨、西单商场护、北京华联如等也均纷纷烘涉足独SHOPP隶INGM邪ALL类项朴目容。蕉从以上北京姿零售业发展稍状况可以看觉出：市场竞辜争加剧，表群面上是进入焦市场的商业耻房地产规模轮加大的原因歌，本质上其夹实是传统商抚业形式不能转适应消费者护的新的需求秩，包括消费央方式，生活钢方式的需求玩等。路和北京零售商华业发展趋势算未来北京市闯将继续控制曲城市中心区筝的大型百货蠢店和现有商排业中心的数望量和规模。妻北京市商业匀发展的重点株将转移到三隐环路、四环裕路外的周边视地区。瓜根据盛“街十五禁”相计划，20各05年前位泪于三环路西垒、南、北方倾向的商圈总拜零售楼面面惹积将分别控圣制于10万庄至20万平跨方米之间。塑北京市商业肤发展白皮书园预测：未来览几年社区商程业成为新型客商业理念的树先锋。淹北京市商务梅局有关负责罗人表示谨：凝今年将继续浆鼓励成熟的织连锁超市、洞便利店体系酿面向社区，标特别是新建是居民区发展干。这种邻里朵型购物中心匹服务内容包拉括：社区连瓶锁超市、便韵利店搭载洗园衣、彩扩、鬼快递、报刊玻、快餐、家苏政以及网上扒或购物千等便民服务四功能。御区域型社区深商业街开始御迅速兴起。近随着北京房姓地产市场的伸迅速发展，烟一些斯在社区内规萝划建设的“解商业街”正插在北京东南拘西北、城里纺城外建设。斜如百子湾苹兴果社区正在售建设中的“米苹果商业街参”赚、我西南四环第樱七街区叨800米借长的时尚商拣业街、亦庄婆境界雄1200米浇长的商业街糕等等掩。描一批“社区蛇”商业街正格在北京兴起裹，陪由此带来的涝“街区时尚针商业”也正肯在北京悄悄斑兴起。咱新型的邻里岸型购物中心狂将集社区地茂域中心、活障动中心、消糠费中心、集傲散中心和管筒理中心为一铁体岩。鼻这样，既可打以实现商住胳分离，把各莲个街坊变成轻纯住宅咸。糠不再有沿街迹商店的喧嚣悉，管又可以达到贞社区配套资耀源的有效整群合，最大限道度地发挥配蜘套设施的作词用瞒。船实现小区的撞动静分离，蹈形成真正的棒舒适社区。跑不难发现，宽随着经济的秀不断发展，膛消费者个性熟化的需求越脆来越明显，坡传统的商业沾形态及商品触结构等难以佛满足不断差届异的个性需苏求。众多富啦有特色的社赞区型商业的坐兴起，很好爷的适应了消役费者多样化雹购物需求的顺发展态势。掩2.2专业讲批发商业现掏状及发展趋稿势嫁有北京专业、爬批发市场商话业触现状蒜从北京市范错围来看，目缴前各类批发析市场种类繁好多，除去几环个有一定历漂史和知名度叠的专业批发食商业区外，静分布相对比鞠较分散。北等四环中关村槐的IT市场茎商圈；北三剧环边上的邮比币卡批发市余场；西二环跑沿线的动物裙园批发市场像、天意批发惕市场、天成版批发市场、兴官园批发市忍场、万通小喇商品市场等闸；东南区域哄的潘家园旧恳货市场、古烟玩市场、眼云镜批发城、编十里河建材州市场等；崇序文区红桥批暴发市场；丰冈台区的新发蜓地农贸市场弄、岳各庄批软发市场市场绪，木樨园服炭装批发市场得、大红门服斩装街，沙子柱口文体用品心批发区、鞋旅类批发区等蚀。均已形成客了一定的行绑业内知名度套，取得了不狐错的市场地僻位。湿从收益情况监来看，另专业雷、松批发市场的做租金收益普光遍高于传统另的零售业态裳，针对服装粒类的批发产漏业，租金水尺平甚至可高播达60元/外天.平方米砌。机表2.1：多北京市服装田批发商业租箱金调查（部资分）好皆北京专业、仔批发市场商辆业发展趋势驳虽然目前北详京零售市场什的销售额占烘到了总市场甩份额的20偷%以上，并困且这个份额惧以5%的速宋度增长。但招批发市场的断销售额占到数了总份额的暂将近80%汽，所以批发将商业的作用劲是显而易见抵的。尽管如树此，这个数如据逐渐减少伏的事实让我麻们更加认识兽到批发商业亮所面临的挑赛战。荣从市场空间征上看，商业辞市场销售点谜的分散性和坟数据的大量渐性决定了厂仍家要在市场纷上立足，必载须通过各级给批发分销，门扩大产品的每覆盖面。批凳发商作为通管路的力量是兴不可阻挡，蠢也无法替代录的。不过发台展的前提有深两个：一个胳是批发商自侍身经营意识乔的全面提高惯，另一个是短政府积极扶针持，创造有否利批发市场陶发展的大环头境。思对于批发业桨的调整是加惰入世贸组织欺之后的迫切拖要求。北京骆市政府也正牢尝试整合现谨有批发商业舱资源：积极吗引进国内外件著名品牌，慕培育一批专咐业化的总经怒销商和总代蚀理商，加快寿引进国际上稿专门为企事峡业单位和中脆小商户服务驶的批发业态匆，逐步替代滔传统小商品除和日用工业例品批发市场使。绒专业零售市顽场的市场空拉间也占据重贡要的比重。迅比如位于北每京东三环昆蠢仑饭店北侧雀的佳艺服装版市场就有良锻好的市场表修现。这样的飞市场在新建貌商业地产中予占据较大比蠢重，市场空缘间广阔。丹2.3商业激地产供求态赴势府扶北京商业上地产需求俭情况恭从商业类型泡上看，百货瞒、超市、连滩锁餐饮和便蔑利店表现涌仍闭较为活跃配。蛇沃尔玛山姆熊会员店、百贺安居家居超盏市、法国欧终尚等知名外呀资超市建大量布点开歌店洽，吉野家、柴永和大王、在物美等连锁傅餐饮和便利破店也相继开瑞辟新的经营顿网点。北京顿的商业竞争键愈演愈烈。服政策粪方峰面大大刺激撞了森连锁超市和婆便利店的发幅展。为提升针北京市社区筛连锁商业总碑体水平，2免003年7污月北京市商凉业委员会、凝北京市财政品局印发了《除对发展社区腊连锁超市、璃便利店企业枣给予银行贷气款贴息的实签施办法》的覆通知，银行存贷款贴息重旦点扶持成熟暑的连锁企业冻，鼓励其在衔居民居住小单区开设连锁振超市(盈500平方直米益左右)、便居利店(直100平方刘米哨左右)，在唐繁华街区(显王府井、中匠关村等)开厨设标准便利掌店(嗓100平方土米悉左右)。础北京市商业俗物业已经形秘成了三大需绢求群体：产跨国零售企怨业失、舱国内大型零秀售企业劝和姿中小投资者志。赌具体来看，饭随着各国零搜售业巨头抢捏滩北京零售躺业市场，跨跑国零售企业糊对大型主力砍店的需求明阴显增加海。冷美国沃尔玛迹、法国法宝窄、英国百安恩居等竞相在陆京选址开店哑。同时，国疏内大型零售科企业的扩张器形成了北京晓市商业物业现需求的另一添主力，表现残出国内大型佩零售企业良两好的发展态菜势。另外，防许多中小投托资者纷纷看禾好北京商业烟市场的投资报潜力，成为垫北京写字楼谎和住宅底商警的强有力需久求者。啊但从近期来诸看：随着近脱两年大量集育中商业设施舌爆发式的涌徒入市场，短茧期内供应过捎大，北京商向业地产的需丽求较前两年苹开始下降。泪特别是由于没大批商业项支目在前期缺趋乏合理的规闯划和准确的纪定位，同时摘忽视商业管援理的重要性锦。导致多数雄产权商铺经培营效益差，判损害了投资洪者的利益，字投资人对商略业地产的投亭资日益谨慎译，2005勇年多数的在改售大型商业公项目销售进作度缓慢。计演未来商业军物业供应垦1、北京市熄城市规划导陵引下的商业孩地产路径辜北京和中国殊所有的城市为一样都正在萄经历城市化现的过程，在榆此过程中，顾城市边界持李续扩张，从再而带动商业性地产的发展轿和商铺升值踏的空间。崖按照亩《北京城市珠总体规划（锋2004-象2023年卷）》修编灾内容，难“两轴－两桃带－多中心派”劝之菠“默两轴版”佛（狠沿长安街的秩东西轴和传坡统中轴线的躬南北轴片）刊，雀之槽“洲两带断”芒（窃东部发展带纤和西部发展蓝带蓄）（播传统中轴上销包括奥运公包园、南苑两裹个重要功能夸区；东西轴跃上有石景山盐综合文化娱才乐区、石景好山体育文化攀区、商务中菠心区、传统世运河四个重均要节点吨），之浇“多中心”咏包括中关村笛高科技园区翠核心区、奥党林匹克中心电区、商务中倡心区、海淀赌山后地区科雄技创新中心姥、顺义现代酱制造业基地粥、通州综合霜服务中心、达亦庄高新技稍术产业发展貌中心和石景庙山综合服务瞧中心等8大渔城市职能中赔心区。括这些城市边巴界扩张后形胁成的新兴区鄙域，伴随居委住人口的持消续增加，商万业需求均会哀持续放大，补这种趋势必瓣然带动这些倡地区商铺升配值空间。需刻要关注的是京，这种升值志空间虽属整婶体趋势，但摇是个案风险缴成为商业地故产的主要风稼险。输对于本项目沈来说，鉴于鼓北京市长期削重心向北的疲规划和发展样布局特点，闪本项目所在翼区域的商业陵环境将会日薯趋成熟，而遮且在经历一净定发展阶段此后，亚运村撇地区的商业闭环境将会表饭现出繁华商怖业中心的商渐业特点，将河有利于本项影目商业价值维的提升。仆2006年哪初，北京市挺商务局印发歼《乏北京市流通上业发展分类增指导目录（渴2006年逃）话》，指出携按照新的城牙市规划，唐北京剥市商业设施扔增长方式应歼实现三个转巧变，设施建布设重心肿实现两个转餐移。讲（一）设施估增长方式实咬现三个转变捕1雁）捆．设施建设喜从设点占地派、外延扩张卷为主转变为馆集聚功能、正优化结构为慎主，形成占姜地合理、运臭行高效的节云约型商业发接展模式。仍2愉）面．商业设施饶发展从环境窃轻视型转变永为环境友好肚型，以创建狱城市良好环弄境为前提，各兴市不乱市继，便民不扰直民。穿3借）化．商业设施胀从只注重经异营规模扩大笨向重视服务肿、质量和效男益提高转变和，以构建便犬民服务体系育为目标,发恼展综合商业乐服务集群。愁表2.2：荡2006年层北京市限制都发展的商业越项目愁业态内容驾限制区域炎建筑面积度6000平伸方米闻以上的超市惰（商品交易撞市场业态提省升项目除外芝）内二环路以内克地区事建筑面积在拾1万平方米嫁以上的大型暂商业设施（烤商品交易市露场业态提升团项目除外）惯三环路以内到地区滨建筑面积在慢5万平方米硬以上的大型酷商业设施柿五环路以内煮地区处各类商品交硬易市场项目邪一般商品交居易市场枪二环路以内仆地区、广域抬城市商业中蛛心、区域商堡业中心、中公关村科技园纹区海淀园、女北京商务中拦心区、金融晚街、奥运村塞、北京经济亡技术开发区改、临空经济涌区趣小商品批发钟零售市场勉东、西、北谨四环路和南西三环路以内斧地区稿电子、通讯终、数码产品骨市场汤四环路内地凉区、中关村摩科技园区海也淀园色家居建材市栽场廊五环路以内征地区捉未列入相关近专项规划的甩各类汽车交价易市场痕全市范围内印汽车配件市有场遥未列入规划耐的农副产品察批发市场良再生资源集厌散市场延（二）设施伶建设重心实章现两个转移咱1．充分研椅究商业设施结发展的交通旬支撑条件益，因积极发挥轨找道交通和公炸交的作用，状改变商业设邻施重心沿城骄市环路分布犁的单一格局珍。版2．设施发石展重心从中江心城商业单施中心向中心自城、新城均侦衡发展转移苹，实现区域迷协调，城乡锅统筹。剩上述政府对梳商业的限制渐性规划，无朗疑有利于降盈低本项目的座市场竞争压撒力。挨2、北京在象建商业地产脂项目的供应仙结构隐图2.1慨：鲁北京市在建害商业地产项锯目供应结构窃从图2.1盈统计数据可构以看出，北哀京中大型商棉业地产项目积的数量占市圈场的主体，蜘这完全说明提了北京商业刊地产开发市叨场的现状。平从投资机构址的角度看，您中小型商业且地产项目的遵市场比较稳乏定，而且因靠为商业功能允及招商等问湿题不容易发咱生大的偏差址，风险便于垦控制，商业顽地产投资机负构往往对这悠类项目感兴斥趣。鞭北京大型商芦业地产项目烫，尤其是大腐型购物中心蚂项目，开发凶商整体上看蔑，比较谨慎户，并不象南毙方很多城市遇的开发商不盾管商铺销售饶可能对未来静经营管理的及影响，进行遍大面积商铺烧的销售，而棉是以长期出唤租经营为核船心思想，进舌行项目的运馆做。根据赛鲁睿顾问和国剑际机构接触广的经验，目赔前阶段，很丙少机构对规笔模10万平适方米以上的虚SHOPP吃INGM晒ALL项目纪有投资计划道。歪3、北京市翁各区域在建涛商业项目供剥应情况劝图2.2泥：烘北京市各区砌域在建商业畏项目供应情奋况图税拳从图2.2眉可以看出，喘北京商业地虚产供应主要拢集中在三环桨到五环之间祖，而且主要竿集中在东部碰、北部和西三部，投资机个构除关注以辫上区域外，堤也特别关注午南部区域，歼因为升值空莫间比较高。输4、北京市破在建商业项栽目类型供应挽比例用图2.3待：允北京市在建湖商业项目类冻型供应比例昆韵如图2.3源中统计结果爽，购物中心作/综合项目害所占比例最箩高，达到4茄0%以上，水社区商业供挣应量占近2痕5%。购物裂中心/综合腐项目的比例览印证了当前尺中国购物中同心投资开发习趋热的状况畅，社区商业赤的比例目前赴较低，正说汁明成长空间伯比较大，各诱类商业地产钓投资机构普陈遍关注并认颠同其投资空贞间。陆5、北京市悬各商圈在建举商业项目供认应分布统图2.4太：碌北京市各商痰圈在建商业佛项目供应分赞布泄唤从图2.4竭可以看出北贪京市商业地临产的供应呈左现极大的不打均衡特点，平投资机构普袍遍认为：从刑这种不均衡宰可以看出市按场热点，也唉可以挖掘市劫场空白点；殿市场热点地蚊区，既说明伙存在投资机锤会，也说明币激烈竞争在横孕育风险。摘很显然，C章BD和中关绞村地区是商纤业地产供应涉量最大的地殃方，大家看罢好其投资价圈值，但也正咱是因为市场合普遍的关注创，所以一定云程度上涣散胀了开发商的穿责任心、专素业心，换言歉之，这两个考区域也潜藏独风险。当然参，该区域长拿期市场需求迅强劲，这种格风险更多来伸自开发商专扯业化操作的侄风险，而不魔是市场风险权。飘6、北京市叉商业地产市绩场供应简要邪分析妥从供应躁特点来浊看料：泪纯商业物业泉和住宅写字乌楼底商的供呢应都呈现出漏上升势头漫。画纯商业项目巨有中关村西疫区、君太百轰货等；住宅说、桥写字楼底商里项目几乎遍剧布北京各个阀开发区域涛。除此之外众，市场上还欧出现了一些容经过重新包嘱装的旧项目青，如新东安肺市场、西单欲文化广场等丛。香从业态看市：谱到坐2007夏年国外攻多数挂业态都将出厦现在北京，代国际零售裹100网强至少有虑50镇％将在北京邻开店。肆从商业地产若建设看，践过去两、三肢年里，国内鼓商业项目开杠发多以商业轧街及大型M介ALL等为猴主，而且基与本扎堆于都昂市传统商业框中心，盲目碌求大、求全惰的状况也相壤当严重。随厉着银根收紧项、贷款困难阿、开发商后静续资金不足绩、加上缺乏科成熟管理团驴队和运营经疮验，不少物稳业经营难以菌为继。一些滥巨无霸项目旧开业后的艰扇难经营境况陕，也让即将谁进入市场的膨各路开发商扭决策更为谨仍慎与理性。夏各种迹象表目明：今后几番年里，规模跑适中、符合捆市民实际需学要的社区购见物中心，将颗成为新的开钢发热点。这艇也是政府部单门今后鼓励光开发的重点战业态之一。励2.4商业走地产分类型渐发展侮情况专言百货/购物窝中心/大型蜻超市咸从总体情况宇看：北京购亚物中心、百附货、大型超今市总供应量粥达到辱236.5金9裤万平方米。醒到感2007树年新增加的衔供应量将达盯到然294领万平方米建存筑面积；百出货、超市、芝购物中心的价零售额合计警占去了北京胞市社会消费锯品零售总额抓80％以上葬的市场份额套。汇北京百货业摔处于市场萎匀缩阶段，客规流不旺、面考临购物中心毕等新型业态铺的挑战。目饮前北京市百筒货、购物中偷心、大型超杆市租金支付亭方式一般为打固定租金；械大多数租金己收取方式为瓣流水倒扣。树从百货、购目物中心、大皂型超市未来软发展趋势来判看，北京市联未来百货、特购物中心、律大型左超市岗的发展将有添以下趋势：孝体量规模超缘大化，将以掀Shopp订ingM文all陆的模式出现兽于北京；购难物中心内各苦业态集中化送；体验业态肆成为中高档悉商业市场需流求的动力；挖文化底蕴深限入化；消费它者对大型购复物中心的需债求不断增强从；商品经营驻将向功能性曲转变；从大籍众化经营向公中高档经营梦转变；百货代商场将由多盼种经营转向祝主体性经营庄、主题经营培。热综合来看，高北京百货业桶处于经营的剥萎缩期趋。随着各种文新兴零售业邻态的不断发限展和创新，丹传统百货业直态收到的冲够击非常明显脊，未来百货止业态的发展揪需要对经营玻模式等进行喝合理的再定奋位和发展思馅路的调整。闯净商业街个北京现已形过成成熟的大姥型商业街有治两条，分别徒为王府井商脂业街、西单抬商业街。承未来北京将娱重点发展培顶育三里屯酒袋吧街、秀水裂服装街、潘厉家园旧货市盒场、方庄餐次饮街、大红呆门服装街、失牛街民族街怪、天桥民俗葱街、银街、阵隆福寺民俗久商业旅游文中化街、海淀询图书城等1助0条特色街贯。定未来商业街己的定位具有境清晰可见的罚特点；未来羽商业街的商专业竞争加剧资是不可避免锯的；增加适服合年轻人的停娱乐休闲功立能，增加体遥验业态比重祥；未来商业弟街将以开放蚁性、参与性宜、多元性方贼向发展；商丙业街将成为缠北京文化底状蕴的体现舞秀台。贤删社区商业及厉底商由近几年社区识商业和底商摇成为北京商知铺市场的主驴要类型。增微长速度持续炸放大，竣工悉面积不少于架30才万平方米，脊同比增长罗100主％以上。摸从经营情况诊看，穗北京社区商鞋业及底商总忍体来说阶段造性供过于求饲，北京商铺拌空置率摸15枯％到荒20框％。确售价方面：校普通社区商闹业售价搜1—2最万库/卵平方米；中镇档住宅、写航字楼、公寓黎底商售价先2—3缸万怒/下平方米；高并档住宅、写乞字楼、公寓悔底商售价注3—4.5村万索/月平方米。崖租金上大致南可分三类商顿铺；度3—5牺元我/堪天膀/币平方米，咳5—8暖元袄/登天召/凝平方米，完8—10煤元欣/销天亩/博平方米；其伐中以柴5—8坝元什/乳天窃/菌平方米为主栏要商铺租金碧档次，占有嫂率为愉50蜡％左右。建从未来发展咽趋势分析：塑社区底商市溪场供需两旺皆；社区商业掩仍将以超市塘、餐饮、美喝容美发等服盈务业态为主卵要经营内容饼；未来社区倡商业经营重唐点是生鲜方规面；小型底防商需求量有俭增加趋势；念北京底商商渗铺成交急升场，投资潜力评大。迫漏综合/专业盼市场炮北京专业市斧场以南城最虏为集中。初学步统计：南涂城固定交易镰场所进行经疏常性常年交虎易，并设有狐专职管理人冤员的现货商逢品交易市场马约椅115渗个。总营业味面积约为否96少万平方米，发市场摊位容倍量约累35000逼个，已出租只摊位数量石25000盯个，摊位出箩租率眠71.43车%芳。其中个体眨摊位数量约容22600仔个，占已出净租摊位数的翻90.4%尺。肉2003冒年商品交易某市场总成交贞额约倡170施亿元，比上搂年增长没26.4%稳，平均每个烂市场成交额碰为败1.48膝亿元。抚从经营情况训看，须绝大多数市溜场以常年性末营业，经营皇环境较好。遍在专业市场栋中居前三位航的市场为：型纺织品服装购鞋帽市场妻20崭家，建材装霸饰材料市场隆12胁家，家具家促居市场叠8泥家。还从未来发展饭趋势分析：彩商品交易市老场由单一、喝少门类向着依综合、多门姨类发展；市菌场投资向多躲元化发展；狡市场的整体撒实力在不断牛增强；未来斧市场将加强吉管理，管理免制度有所健届全；市场开搭发规模仍存醒在盲目性；岛市场治安情炕况将有所好刑转。诚郑新兴商业项旅目挤从岔北京市范围润看：新兴商嚷业项目发展仔的主要特点青有：咐注重商业项确目和住宅、颈写字楼的关昏联开发，着碎力挖掘几种坚房地产形式姓（居住、办姓公、购物、深休闲娱乐、纤酒店等）之遇间的良好互趣动力以及相鸭互之间的支肝撑和价值提衔升作用；注坛重对消费者婶购物之外的忽其他需求（塘心理需求、工休闲、娱乐星、餐饮、体薪验等）的全港方位关注和葱满足，如搜敬秀城等；在位消费者休闲地娱乐特别是沟体验式消费款需求上普遍竟进行深入挖算掘，均比较询注重创造有纳特色的体验抬环境，如富蜂卓花园广场钞、上海沙龙膛新天地商业减港等；在大辣众消费市场夺定位方面主场要以周边消住费市场的需师求满足、消劲费档次的提吗升为诉求点白，同时均努棋力创造项目缘对外围消费垦群体的辐射坏效果，如珠口江帝景商业真街等。融北京有代表突性的新兴项库目有：珠江巩帝景商业街厨、爷五朵金花、映搜秀城、昆刮泰国际中心纺、华贸中心庭、碧溪家居彩广场、韩S伶HOW等。墙从总体来看件，北京新兴敌的商业项目爪供应量巨大马。从专业细周分看，专业庙市场的供应辞量呈现突破墓性放大。而松面向大众消糠费的商业供得应规模仍然躬有限，大众罗消费部分的够商业规模及铃特色有深入琴挖掘的价值谎。斑2.5新型拜商业形态发盗展墓情况窗购物中心卷，尤其是记SHOPP应INGM遮ALL侧已经成为市够场热点，得样到开发市场惊和投资市场扎的广泛关注与。但鉴于大宜型的抱SHOPP稼INGM妙ALL凉对资金和专热业化水平等猜方面较高的姑要求，投资饿风险较大，叮国家对其开冠发投资已经歪开始叫停。娃OUTLE梅TS怖作为欧美市翻场典型的购尽物形态，在猪北京的引入益已经得到市末场广泛的关张注。该种商燥业形态对中咬端消费者的锁拉动非常有询力，大大满找足了实惠名拿牌的商业价柔值。未来O练UTLET到S将在国内蜡市场获得广老泛的发展。队连锁便利店浮目前是政府运大力鼓励发帽展的商业形炭式，尤其以充7损*蒙11马为代表的国尸际便利店将颠对中国便利丙店市场产生蜻冲击。酸在国际上有登品牌价值的怜书店商家碑，其成功经漏营的模式对齐于中国企业霸来讲具有借演鉴意义。而接且其经营规得模、经营形之式都较国内遮书店有根本迹性的超越，宫如他PAGE之ONE刃等大型休闲译书店。此外帅，大型书吧唯等模式也很墨有市场感召雀力。坛值得关注的步还有码国外典型娱榆乐形态妙及闭主题餐饮桨等：以嘉年各华、玩具反词斗城、加拿三大升IMAX娃为特色的国舍际娱乐形态威。无论科技域内涵，还是京娱乐感受都梢有极大创造纠性。从国际习市场反馈看掘，其市场聚岩合力很强。吴除上述娱乐柜元素外，街删舞、托夫所才、房屋超市端、旅行社超屯市、主题餐六厅、主题酒救吧等都很有波特点，值得枝商业地产投横资商做深入匀的考察。偷从新型商业石形态发展的锐趋势来看：侧休闲购物和何单纯的便利落性购物需求恭的分化日益屯明显，而休甩闲购物型的膀商业形态逐划渐成为市场胸的主流。对缓消费者休闲视娱乐需求的阁深层次挖掘皮和满足，成林为各类新型嘉商业形态取贷得市场地位恢的利刃。从朋新型商业形麻态的市场发是展情况来看呆：北京新型双商业形态仍辩处于发展的吧初期，未来抱几年将会有思大量的有创继造性的商业宽形态出现，饼来满足市场贿的需求。商予业项目如果稿能引进真正拖有市场聚合舅力的新型商添业形态，将颈会大大提升缝项目的商业森辐射能力。2.6小结柳从北京商业琴市场发展的蹈趋势来看：亡针对区域居净民的便民服帮务商业和综探合商业服务偏集群是未来尝商业发展的混重点。某些按具有创新意桐义、能提升猫项目聚合力侨的新型商业赞形态也越来技越多的受到突商业地产开喊发商的关注搁。在目前北沿京市场真正缎有高度市场沸聚合力的符呆合大众消费脾需求的新型盆商业形态还鉴不是很多的倘情况下，赛县睿戏顾问认为：采本项目如能缓引进有差异焦化和市场聚者合力的商业爬形态，将会毛大大提升本握项目的市场育价值。陷3.0亚初奥地区商业亡市场洒分析汉亚奥区域范季围是旋北至立水桥烧，并延伸至案昌平区天通喊苑社区；南宇达北三环；庄西到马甸桥系、八达岭高冈速；东至太熟阳宫桥、京泻承高速——乖作为未来奥枝运场馆的集形中建设地，哥在内力与外巴力的共同推姿动下，未来肢的“亚奥商兼圈”已悄然贝形成。连目前亚奥商爆圈建设仍显剧单薄，高档摆住宅项目云唇集，而以目耕前的商业供食应远远不能巩满足居住区贵内居民的高店品质生活需抹求。整个商飘业发展在北虽辰西路以东溉已经相对完科善眨，西部、北问部区域随着架奥运的临近品发展加快摧。纸3.1区域兰内独体商业泳物业类型校目前区域内杰独体商业物普业总建筑面全积40万平扩方米左右。振在区域独体舞商业物业中饭，以百货与键专业市场所量占比例最大颜，其次为餐践饮。这三类游业态构成了老区域内独体郑商业物业的偏基本框架。棒独体商业物渴业分布最为兆密集的地区短为安定路、梦大屯路、慧臣中路、慧中兽北路。目前邀，这些地区短餐饮、汽车弄市场密集，舰加之拥有北剥辰购物中心年和飘亮阳光柔广场的支撑起，该地区商斥业整体发展宜相对成熟，摆是本区域目佳前商业的核乎心。群目前区域内瞧独体商业物婶业档次不高负，缺乏新鲜似的商业主题懂，无法利用裙其地理位置岂及规模上的孝优势带动整培个区域商业娇档次的提升零。区域内独滨体商业除餐另饮外基本是奖以中档或中绩低档为主的底商业物业，爸随着区域内娃部及周边区孩域不断发展动和外来人口经的加入，区传域内对大体急量独体商业毛、及高消费悟需求将逐渐叔增多。暗3.2区域最内底商物业测类型奏亚奥地区新束近开发的楼盈盘普遍开始瓣注重大规模魔底商物业的责建设。样目前炸亚奥区域的爷底商物业分窑布较零散，概主要集中在秒主要干道和舍车流较大的漂分流道两侧推。从底商的蔬经营形态来执看：主要以邪餐饮娱乐为佣主，寒但其经营的腹整体档次属究于中档偏上挤。这是由于芬亚奥板块中沟亚运村属于晒较为成熟的上高档居带住区，又是悟亚北地区的伸交通枢纽，刺商业价值较范高。扯与之相比，洋西奥区域的殃商业配套较骗少。镇但一些新推替出项目都有净部分底商，扒弥补了区域继商业配套的屠不足。域该地区的社羡区底商在总抗体区域商业愿环境的影响员下，业态组概成将更为开机放。仗除部分业态哥用以满足居皆民日常生活翠需求外，将摆目标客群锁倒定为周边纹常住、流动仓人口的日常农零散性消费鹿，充分吸纳洗现状临街店萍铺的业态构义成。械从而推动底奉商成为区域撒小规模商业跟的核心，具季备相当程度愤的局部商业袭环境和经营骄性消费模式陕。缓从当前亚奥从区域商铺的覆售价来看：苍主要集中在蚂15,00垄0-25,赞000元/五平方米之间薯，而底商的秩价格随着区秩域住房价格吊的提升也呈既现出明显的坡上涨趋势。谣比如一些早度期开盘的项披目价格在6悄,000元段/平方米以鹅上、底商价锐格多在20抽,000元颠-25,0呢00元/平狼方米左右；台而近期开盘浸或即将入市荐的住宅价格速则多在8,湾000元/细平方米以上析；其底商价途格也将大幅扔度提差升，预计将爆超过25,卧000元/荡平方米。五非环以外住宅歇价格多数在熊8,000志元/平方米酱以下，但底弯商价格也将昨近15,0挎00元/平酷方米。这主笔要是因为五久环路南侧交主通方便，地缴段较为成熟周，商务、商梯业氛围相对舞浓厚，在很悉大程度上带版动了住宅及仆底商价格的直提升。刚总的来说禽，该区域的扬商业环境现菌状是大型商往业设施有较怪少捐、突经营档次不边高锐、喉现阶段经营墨状况良好的绕项目定位缺怨乏特色吸。蝶商业项目鲜呼有亮点，底即商发展迅速涨。蚁4.0项庭目条件及环孙境分析集4.1项目衔基本指标廉家上新生活企广场位于亚兰运村安立路硬与大屯路的糊交叉口西南裙角，隶属造“郊洛克时代术”俭项目。该项枕目占地1.婆4万平方米物，总建筑面闷积丈82700齐平方米雪，其中商业夸建筑面积独21520刚平方米省，为地上四管层及地下一刮层。项目于炎2005年座10月封顶纲，计划开业显时间为20骆06年11楼月。惩图4.1：夹项目整体效消果图臭整个项目沿伴安立路与大半屯路呈笔“混L炉”似型布局，临烧街面长度达叹200余米槽。展示效果灶极佳，商业迈价值相对较症高。碰此项目建筑焦主体已经完趟成，其商业臂部分的具体助指标如下：划表4.1：搜项目商业建童筑技术指标浇楼层淡面积（翅平方米樱）怪层高哭（米）业柱距猴（米）涉荷载（公斤摘/访平方米涨）把地下一层壤2200.卧00漂4.8成8.4/8击.1某350夺一层田4301.冤18疾5.1联8.4/8李.1替350窑二层沙4847.筑81安4.1倡8.4/8垮.1具350邪三层打5298.驾72的4.1桃8.4/8新.1丢350叔四层旧4871.局82遵4.1租8.4/8妄.1顷350胳项目由北京槽华佳房地产残开发有限公深司负责开发壳建设。登4.2地段雨及交通瓦妇地段价值分局析肯项目位于北伟京传统的大喊型居住区亚鸽运村内核心坑地段，先天顷开发价值极评高。未来标随着奥运商谋业配套和绿竭化工程的日恶趋完善，亚偶奥板块阵将火成为北京的新高品质骄居住顺社区之一萌，地段价值亡优越集。警新的奥运板小块以奥运村缓及周边区域吓为核心，规乌划建设中像倚一个巨大的沿“火炬”唤。肌从现在的奥宏林匹克体育战中心和中华约民族园向北宅，在北辰东讯路和北辰西谊路的中间地斑带，直到清凤河沿线以及线立水桥地区渔。本项目所裹在区域正处吩在灿大亚奥板块框和扁奥运板块半的核心位置规上，地段价努值不可估量栋。随着20露08奥运的焦临近及周边饱住宅、商务学人群规模的堵不断提升，制商业价值将腔持续攀升不。田勺交通现状粉条件卡图4.2：全项目位置图府从大环境来料看，本项目立周边的交通趣现状总体较昨好。项目所庄在的安立路笨、大屯路均昌为北京北部核地区的两条头交通主干道知，两条大道磨的交汇成就怀了本项目便册捷的交通；勺周边公交车鄙路线十余条违，是连接城曾市北部区域近和中心城区治的交通节点粘，可到达性为良好。近图4.3：基项目周边道仓路交通图衫从路网结构但看，区域现版状路网密集锹。项目位于梯大屯路及安鲜立路交汇处唯，向东默500位米容可达北苑路颗及地铁啊5宏号线大屯站挽。大屯路向检西可接京昌蝶高速路。刑剑未来交通规价划菜随着周边安涌立路的改造驾及北苑路改打造、地铁5达号线、奥运派快速通道等点的建成，在况未来几年中烛，本项目的位交通大环境片和小环境都授将得到明显疾的改善。织未来的发展榜规划会对本获项目的发展风带来较大推膜动：遥奥林匹克公罚园周边道路堆建设已全部控启动，立体闪交通网络逐帐渐形成。按习照规划，奥陕林匹克公园跨内将修建1朴2条道路。汇轻轨10号规线和地铁5牧号线及奥运种支线将共同袋构造出亚奥识板块交通网急，极大地改暖善了亚北地露区的交通状斜况。页图4.4：亡北京地铁线箩路示意图扭总体来看：胀周边交通环截境尚佳，是荷未来亚运村顶城区发展的惨黄金位置；广消费吸纳能挺力较好，项考目周边路网淘结构密集，俭可辐射较大锹范围客群。颠本项目外部还交通组织条文件完全能够神满足一个区阳域型商业中送心的未来发胀展需要。攻4.3可视但性暂本项目位于糖两条交通要典道的交叉口眼，周边道路和宽阔通透，申拥有极高的踏可视性。话从项目自身陶来看，本项绵目趁对骡周边通过斧的交通流将革有清晰的展驶示。三这将为脱本项目庄提供极佳的跟广告机会仇，可充份利给用有关可视察性优势，配哨合标志及其拨它设计元素今，把本项目汤的崭新形象禽带给框周边居民障。父4.4区域丈人口分析陷本项目属于洒北京市传统揪的居住区，浴周边旋一公里惯内居住人群读主要包括事突业单位、政须府部门职工即家属、院校畏教职工及家灿属、军队相蚊关人员等。答大多数居住北人群文化层题次、收入水酷平相对较高窑，有良好的常消费基础。胜同时由于区普域内写字楼傻、酒店较多批，商旅人士内也构成了区耕域内重要的取消费群体。崇从初步的统恒计中可以看糖出，项目周白边人口分布梨相对密集，五居住人口规垮模十分可观樱。袍三公里贝范围内登记橡人口规模在话48撒万左右，足格以支撑一个遥区域型商业滨中心的未来循发展。队图4.5：禽现有居住人淡群规模估算贤从亚奥地区腰的现有居住店人群及现有聋住宅售价看攀，区域内人捞群的人均收地入较高。此巨外，该区域恨楼盘往往瞄被准本地居民骂和新兴城市娘人口两个群幸体。可以预孙见，未来该河区域将成为志新兴中产阶阿级的聚集地毯，消费素质言较高。叼图4.6：脂现有居住人夏群住宅售价叨图渔4.5区域址商业市场研惑究杜从总体上看喜，本区域内击的综合、专殃业零售商业抱及娱乐餐饮五设施数量较软多，商业氛真围较为浓厚堡。齐图4.7：袍项目周边区紧域现有商业及分布图叫项目轧区域内商业环主要以百货警及专业市场唉所占比例最崇大，其次为象餐饮业。市百货类主要懒有析北辰购物中果心膛、石飘亮阳光广卖场标；专业零售拌为家居和汽渠车市场为主往；而餐饮业宵态围绕在几川大百货商业亮物业和新建盒商业项目：益第五大道购战物广场周围章分布。饱这三类业态循构成了区域尖内集中商业序的基本框架犯。商业物业曲分布最为密滔集的地区为泡大屯路、慧波忠路、慧忠霸北路一带，姥形成了言亚奥区目前斥的商业核心惜。疾总体来说，捏目前本项目丢周边已经形添成了常规种雁类的商业规记模和氛围。怜但次供应发范围相对狭毯小，商业袄设施括缺乏新鲜的杰商业主题，涨尚未完全满处足密集的高横层次消费人斩群季旺盛度的消费需求涌，申与亚奥版块沃的整体发展桥水平仍有较改大差距择。石这一点从此俊区域内的商锯业物业极低扔的空置率炭（展据统计不足属5％铺）就可以充凭分说明。伸4.距5傲.1红区域内大型尖百货业态露图4.8：慨项目周边区捉域大中型零兵售商业分布献从区域来看即，项目周边岸1公里水范围内为商始圈内商业分篮布最为集中帜的区域。以羞阳光广场和李北辰购物中寻心为代表的术大众消费型乡商业，共同检构成了一个惯区域商业中方心的基本架脊构。判表4.2：变项目战周边区域大像中型零售商秆业规模适此区域内的锁百货主要集杰中在北三环集以北至立水送桥之间，而菊其中的三个丘就分布在项容目周围10辆0米范围内故，形成了小漫范围内的烘“么百货商圈吊”格。话百货类代表引商业：码阳光广场飘伐亮购物中心笨商业面积垫2汇万平方米秆，遥2001强年亭9遍月讨6运日较开业，目前暂由北京旺市犯百利商业有姻限公司统一蔑经营。造地下一层为草旺市百利超恳市，一层主贺要为百货及捎俏江南等餐适饮，二层为债繁星秀场外电贸服装、国乏美电器、着AUSSI辟NO凤等。避百货业态主届要经营商品脚分为：黄金旧珠宝、化妆侍品、名表饰拣品、少女装核、淑女装、谋内衣、鞋包躬、休闲服装使8录种，共有专抵柜阴170傅余家，所经米营的商品中秤具有国际知港名品牌级数封的约占诚30%昌以上，是一钢家定位于猜18虾－扬40够岁之间，主横要面向白领赔女性消费群锄体的中偏高怒档百货商厦副。项目特点汽1泊、地理位置党优越，经营当多年，具有动市场广泛认宣知度；雕2唐、偏重女子漏百货，但品仇牌多为中档患；屋3耗、空间规划霞不当，购物颜环境普通；鸡4丈、业态较为听混乱，经营铃缺乏主题特者色；喝5灭、对餐饮内还容较多的融尤合，符合消顷费者的消费昂结构和偏好谎。罚北辰购物中抗心耀成立于水1990安年，准1997浅年括9掉月体6揉日冒扩建后重张拦开业，营业屈面积寒18000删平方米丽。是一个集趟购物、美食淘、社区服务忆等多种功能净为一体的大浙型购物中心耽。项目特点援1闯、地理位置严优越，与飘孕亮购物中心假相望，共同痛构成亚运村绵核心商圈；罚2直、百货业态咐种类丰富，发品牌多样；赢3咏、项目停车贺存在一定问卸题；猴4提、项目特点仓不够突出，纽仅能提供一值个单纯的购步物场所，经摧营方式较为莫传统。第五大道伏项目位于亚砍运村北大屯绿路与安立路哀交叉路口黄漏金路段。商预业面积禽3筝万卸6米千平方米牺。主要品牌挂商家包括全渣聚德、第五校大道钱柜、诸星巴克、青务鸟健身等。辨目前项目经湿营状况稍有球好转。项目特点菠1煤、位于核心抢商圈黄金位鞠置，门前具寒有较大空场仪，空间感较虽强；攀2撤、经营以精盘品百货为主捉，但入住商府家较少，市种场认知度较槐差；炸3礼、项目内部由动线规划存串在一定问题弃，无法很好币的引导人流土；功4阻、未能统一暗经营是其失新败的主要原迷因。慨由于百货集廊中供应、经沈营内容、档愈次趋同，所缎以此区域内塌的百货业态船形成了较直薄接的竞争，滩使得新增百后货进入难度扁突出。戏骑区域内大型嫂超市业态灰目前，该区锣域内大型超钟市共有七家驼。买除华联商厦谷超市外，其悬余六家都处丑于北四环附盟近。其中，偿物美惠新店弱与家和超市音恰好位于该稻地区的南北前位置，占据肾了从两头截回流的有利地描形，从而对膝商圈内其余阵超市形成南醉北夹击的态脂势。而北辰畅超市、旺市堵百利位于交谷通主干道—悟—安定路，恋是通往亚北御地区的必经艇之路觉。歪交通十分便牛利，车流量仇、人流量很或大，故光顾得频率也很高薯。咱该哥区域内几乎担没有家乐福秆、易初莲花焦、沃尔玛、绳乐购等大型拴知名品牌超缎市，仅有旺造市百利、物会美超市、家盟和超市等连津锁经营的品杯牌超市。同伯时，存在百适货店自行设旨立经营的超标市环。邻但品牌知名态度和市场认船知度不高，前无法以商业裕龙头项目引愤导并带动消摄费人群对其江商品的认可锅。线除区域内专业对市场脂本区域内专息业市场总体惰量达到20芝万平方米。奔主要以汽车塔、番家具、建材坟、电器类专跑业市场辜为主声。蹈汽车取市场液：区域内汽设车专业市场捕的分布主要封集中在以安免定路为轴线侦的亚运村商娘业区域内。仗专业市场的愧档次受亚北敞汽车交易市钳场的影响较父大，作为北我京进口车主庭要的交易市响场乖，父亚北汽车交菊易市场虽然互硬件设施较跳为老化，但役市场内进口其车专营店密猫集和。景因此，与北斧京市其他地祖区的同类型赤专业市场进麦行比较，其萝整体档次属妄中档偏高。缺电器禁市场废：区域内电散器专业市场逆分布零散，越且西部供应塞缺乏。由于蝴电器市场内市所经营产品番品牌基本相液同，商家之掀间的竞争主驰要基于价格裁战年。造因此，其档术次基本接近低，无明显经抛营特色。蜓家忠居市场司：区域内主朵要的家宫居母专业市场分摄布较为分散胁。开主要分布在耻以下两个区档域：西安慧桥以东商、京承高速劈以西区域。蒸主要包括：咏德易家、伊勿力诺伊、居淘然之家、博取洛尼家居体随验馆、爱家嘴世界家居、线珊嘉家居等筐。区域内家微居商业档次歉及业态存在档细分、竞争浓力较高。香马甸桥附近抢。主要包括睬：健翔家居阶广场、安图沿瑞家居、宜淡家家居、福达丽特等。该苹区域相对形肌成一定规模宾，受宜家影淋响形成一定钳的市场认知插度。晌家居类代表造商业：灿百安居--撕--家居卖垃场类代表商甩业瞒健翔店：营弓业面积夫14000迹平方米驰经营理念：胸“救一站购齐制”耗的全新装潢揪理念，霞B&Q孕百安居装潢衫中心，提供任从装潢咨询抓、设计、选活材、施工到槐质量监理的浇一条龙服务离。完善的服幅务是其核心犯优势之一。掠经营种类：蔑建材管件、内木材、地板霉瓷砖、油漆吐涂料、装饰悠灯具、厨卫皂设备、五金谜工具、电工怠电料、园艺秘用品、布艺品家具等，有字装潢设计、挤装修服务。军通常在百安扰居店，软装条饰只占到跑20洪％～墓30拳％，健翔桥浩店软装饰却谜占到记50均％以上。汁科宝博洛尼胡家居牛体验类业态恐科宝博洛尼沉定位高端市邀场，目标市旬场是每年购河房者中约3外0%的高端惰群体。一套售整体家居从嘉15万到7己00万元之路间，这决定粮了科宝博洛减尼采取独特园的销售模式充。目前，科莫宝博洛尼已悠在全国60策座大城市以佩“分总店＋窗口恨店或”洽的模式进行港布局。据称丙，科宝博洛且尼目前年营现收将近10爱亿元。预计象2023年见实现营收1寒5至20亿食元。钱博洛尼家居晓体验概念，沿代表了未来报家居的发展必方向和趋势蜂，将是未来弹家居行业发涉展的潮流引汁领者。晓从家居市场渗分布来看：场专业市场档羞次两极分化搁显著。宜家果家居及曲美特家居属于中竭高档的家具倾品牌，但数享量稀少，因珍此未能形成绵气候，而以呀北苑建材超摆市为代表的漠中低档家具屑市场仍占主抓导地位。由殖于区域内中千高档社区的扬兴起，针对腔本区域未来胳人口结构与麦层次的不断假提高，加之辉住宅搬迁所勺带来的家具逢、建材等方娇面需求的强藏加，未来家迁具专业市场税的档次有待讨提高，而其纽在本区域的坟发展也势必冻走向良性经吊营。秘监区域内餐饮量业态的研究吵亚运村地区辣，餐饮市场斧异常火爆，俱据调研，该抓区域总体供懒应量高达2斗0万平方米亚，许多餐饮挑物业单店面命积都在棍1000平疗方米奋以上，最高值可达建18000翠平方米支。迎此区域的餐绸饮供应集中饱，以各地中首餐为主，局尤部有日式、车韩式和欧式柿的西餐。在毙满足区域内吃消费人群的医餐饮需求的状同时，其形慧成的餐饮商丹圈也吸引了浑其他区域的诚消费者来此谈消费。以下昼是此区域代蹄表性餐饮的隶情况：颜表4.3：勉项目周边典辛型餐饮商业吧情况饲经营类别达名称休位置跨档次招经营规模挠西北风味壤西贝莜面村徐慧忠北路革中高档驴500昆老北京风味慰庚午食府慌安立路西侧宵中档丸1200辈江浙风味残孔乙己酒店密安立路良中高档译2000叫川菜/火锅嘉谭鱼头鲜安立路给高档创5000院海鲜评东海渔港棕大屯路牧高档丈6000剥西餐伪罗马时光意勾大利美食房慧忠北路呼中高档难400朽休闲餐饮环必胜客奴安立路刘中档昂500铃区域内餐饮慧业态分布较乏广，遍及各循处庄。俗由于住宅底许商经营餐饮位受限，大多朱餐饮为独体死楼、写字楼爹底商形式。罩住宅区附近怎餐饮类型多蔬为家常菜，忆规模不大且雕档次较低。颜该区域餐饮堆类型多样，让该区域内高摇档、中档、腔低档餐饮所药占比例相差五不大匆。藏但高档餐饮棕仍占据最大准份额，这与仇该区域内高功档餐饮单店弱规模均较大季有着密切关法系。舌综上所述挪，虽餐饮在本区形域内数量多摸，且各具特墨色，每日都炉吸引了大量愁的消费客群史，其消费高迈峰也因周边拢居住人口及爷商务人群的今增多而贯串鸦始终，因此透，经营状况捏十分火爆，千未来发展仍誓无可限量。铅错区域内休闲雾娱乐业态咐目前区域内此休闲娱乐业取态虽然匮乏昨，但由于有筑足够的消费近群体给予支洞持胜。乔预计未来本诊区域内休闲纽娱乐业态将朵会继续放量摆，同时也给京区域内商业艘项目带来巨邻大的市场机枣会锹和价值赵。佩在区域内休赠闲娱乐的分集布中仍是以里区域西部及支北部地区分舍布最为稀疏惨，这与西部嘱地区缺乏大僚型主题商业果的带动