阿特金斯青岛海泉湾度假项目

阿特金斯-青岛海泉湾度假项目青岛经济产业发展概况（一）传统的制造之都青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地青岛经济产业发展概况（二）从制造大市到制造强市的转变青岛经济产业发展概况（三）产业高度滞后于城市发展阶段区域旅游市场发展状况分析（一）――青岛旅游区位与产业优势青岛是山东旅游业发展的增长级区域旅游市场发展状况分析（三）――旅游客源市场分析国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈区域旅游市场发展状况分析（三）――客源市场分析入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾，增长迅速。除日本外，都实现30%以上的增长；商务目的为主导：经济商务加上文化学术交流占到60%；入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，与商务目的占多数有关；停留时间较长：入境游客在青人均停留3.1天；景点到访率低。区域旅游市场发展状况分析（四）――青岛旅游产品供给现状观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（一）环渤海的层面：环渤海的滨海度假旅游开发竞争激烈区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（二）山东半岛的层面：“黄金海岸”发展战略下，滨海旅游度假方兴未艾附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（三）青岛的层面：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（一）趋势特点一：四季均衡，平滑波谷附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（三）趋势特点三：游居业融合的“大旅游度假观”附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（四）趋势特点四：身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释基于大青岛背景下的温泉开发方式剖析发展机遇与空间基于本案内部空间分析及温泉旅游资源评估温泉旅游度假及发展趋势研究:总体趋势温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式温泉度假发展模式专题研究（一）――温泉疗养区对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱温泉度假发展模式专题研究（二）――温泉度假区温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位温泉度假发展模式专题研究（三）――温泉TOWN（I）

针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式小结：温泉度假三种模式的综合对比典型案例研究一――意大利Merano小镇（I）从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界典型案例研究一――意大利Merano小镇（II）温泉小镇情境度假生活方式的构成典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（I）创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（II）酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作用未体现典型案例研究二:珠海海泉湾的剖析（III）客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高小结：珠海海泉湾对于本项目的启示青岛海泉湾温泉度假开发模式建议(一)

超越珠海海泉湾打造五彩旅居的温泉town青岛海泉湾温泉度假开发模式建议(二)

青岛海泉湾：五彩旅居环状能量谱设计5.1高端居住物业板块工作内容市场背景梳理与产品研究高端居住物业板块定位高端居住物业板块构建原则物业谱系-空间区位的发展主题建议市场背景梳理与产品分析-供给方面（一）滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具发展潜力城市东拓：青岛市区土地资源有限，政府加大四方区、李沧区和鳌山卫组团的土地供应量，引导房地产开发方向东移；增值潜力：80%青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近，价格远远高于市区房地产价格；政策引导：“暂停别墅用地审批”限令使别墅产品更为稀缺；“90平方米以下住房面积要达到70%以上”限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发。市场背景梳理与产品分析-供给层面（二）青岛市高端物业组团评析市场背景梳理与产品分析-供给方面（三）东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院根据即墨市规划：2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，发展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展；2000年以来，即墨房地产市场的快速发展，房地产投资从1999年的1.5亿元上升为2004年的11.3亿元；即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。市场背景梳理与产品分析-需求层面（一）旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速发展根据国际经验，山东半岛各城市人均GDP发展水平均超过2000美元，项目所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为发展第二/三居所提供支持。市场背景梳理与产品分析-需求层面（二）项目高端物业需求来源及主要特征市场背景梳理与产品分析-需求层面（四）近郊置业偏好景区别墅，功能诉求与彰显身份并重高端居住物业板块发展主题建议高端居住板块构建原则一赋予空间场所旅游价值，生活场景体现生命畅享典型案例研究-Bath温泉别墅英国Bath所在的萨摩塞特郡，距离伦敦以西100公里，是17-18世纪风行一时的温泉度假胜地，并由此得名；皇家新月楼(RoyalCrescent)是Bath与山温泉结合的高端度假别墅。RoyalCrescent位于Bath西北部，由小约翰伍德设计，乔治亚式风格，由30幢房子连结成，呈半月圆弧形排布；装饰露台的是114根爱奥尼亚式的柱子，一号新月楼现被改装为小展览馆；需求主要面向前来进行温泉疗养的上流社会人士，内部仿古式家具，模仿昔日贵族优雅的生活方式。高端居住物业组团的构建原则二融合基地内部资源，打造情境地产产品物业谱系-空间区位的发展主题建议附录：高端居住物业谱系一般产业配套高端居住物业典型案例研究-上海中邦MOHO青岛商业发展背景审视（一）青岛市商业布局规划附：青岛市主要商业网点布局现状青岛商业发展背景审视（二）青岛市主要商业网点业态现状青岛商业发展背景审视（三）青岛居民消费水平不断提升使新兴商业业态导入成为必然小结：海泉湾商业发展机遇项目商业/商务组团发展主题导入性分析（一）“LOHAS”成为滨海商业/商务开发新趋势项目商业/商务组团发展主题导入性分析（二）“LOHAS”与项目核心资源的对接青岛海泉湾商业/商务组团主题定位青岛海泉湾商业/商务组团项目构建LOHAS商业案例――美国迈阿密??COCOWALK购物中心生活方式独享天成的WELLNESS――并非放纵的体验主题游憩度假功能板块构建要点（一）注入特色节事，平衡旅游波峰波谷主题游憩度假功能板块构建要点（二）基于基地核心资源的旅游产品序列商务会议度假板块功能与形象定位商务会议度假板块具体设施策划服务于山东半岛及东北三省企业家与商务人士的商务休闲体结合泉、海、滩等自然资源，以生态为特色，针对周边的企业客户，打造企业培训基地及企业拓展训练基地及适量的企业度假会所企业家和商务人士享受生活的CLUB区，景商合一，健康概念融于工作之中玻璃、石材、木板外立面立方体设计和组合原则，户型采用裂层设计，田字结构建筑结构5700元/平方米均价2006年3月13日开盘日期网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅配套设施338/342/381户型面积28幢单体建筑数量0.6商务楼容积率6500平方米#酒店式商务会所92588平方米#商务楼120000平方米占地面积北靠俞浦桃河，东邻浦东运河，属浦东金桥开发区南区区位MOHO：集现代建筑、现代办公、现代生活于一体的移动办公模式，传递着无尽创造力之宅(MostCreativityHouse)5.2特色商业/商务板块工作内容青岛商业发展背景审视海泉湾商业功能发展机遇项目商业/商务组团发展主题导入性分析青岛海泉湾商业/商务组团主题定位青岛海泉湾商业/商务组团项目构建未来青岛市商业等级序列将呈三级分布：市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心；五大市级商业中心主要分布在市南、市北、四方及黄岛区；八大区级商业中心也均分布在青岛七区范围内距离即墨最近的青岛市域商圈分布在城阳区，该商圈功能和辐射能级相对其他区域较弱未来青岛商业中心空间分布青岛市商业布局图青岛郊区五市商业发展较为缓慢，中心城区各等级商业网点对滨海旅游度假区商业的带动及辐射效应有限现有青岛市商业网点可分为传统商业网点和新兴商业网点，其商业职能以服务岛城中心城区居民生活消费为主，对滨海旅游区的辐射功能较弱传统商业网点分布：中山路、辽宁路、台东、李村商业形态：均表现为集中的商业街区形态。中山路和辽宁路商业中心呈带状分布，商业职能的均质度较高；台东和李村商业中心呈块状形态，商业和居住混杂布局。商业职能：中山路：以服装鞋帽、海鲜食品和工艺美术产品为特色台东：以餐饮娱乐、摄影彩扩、美容健康服务为特色辽宁路：以电子商品和科技信息服务为特色李村：以美容健康、家具、五金等为特色新兴商业网点分布：香港中路（市南）、敦化路（市北）、重庆路（四方）、黄岛镇（黄岛）商业形态：四大新兴商业网点主体，多为国内外名牌商业企业分店，其区位选址服从商业企业总部战略利益，故均呈现出适度分离的布局特点商业职能：香港中路：餐饮美食职能较为突出台东：以家具专卖为特色辽宁路：中小零售企业聚集，综合性商业职能李村：中小零售企业聚集，综合性商业职能青岛市目前几个主要商业网点的商业业态相似度较高，缺乏具有特色的商业业态支撑；较为先进的业态模式如购物中心、大卖场等商业业态较为缺乏，尚无法有效服务青岛市；传统商业网点业态结构过于单一，造成其商业辐射等级逐年下降；而新兴商业网点业态结构尚不完善，无法形成对城市整体的有效辐射旅游度假区商业的发展，需要特色的商业业态及经营模式支撑，从而形成与中心城区的差异化发展元/人青岛人均可支配收入近几年均保持稳定增长人均消费品零售额从2001年的4967元/人增长到2005年的10566元/人，平均增长率达21％，明显高于全国平均水平