风火海：地块可行性

目录一、概况1、项目概况2、报告范围3、公司简介二、项目建设规模及建设内容1、项目建设规模2、项目建设内容三、项目组织管理机构1、项目建设组织管理2、项目运营组织管理四、项目市场分析及市场定位1、市场分析2、市场定位五、项目选址及建设条件1、项目选址2、建设条件暗六、尚城豫阶园项目整体耕策划愁七、项目产冤品规划披1、总体规渴划断2、工程方穿案设计言3、项目总检图布局刮4、智能化乒系统设计局5、项目配纺套设施毅八、项目环假境保护、安旱全卫生、消悉防和节能余1、环境保瑞护毅2、安全卫污生3、消防4、节能粱九、项目投钞资估算和资狼金筹措燥1、投资估问算怎2、资金筹续措违十、财务与共效益分析携1、财务分吩析余2、效益分绵析标十一、项目岗风险分析呀1、项目风扰险分析炉2、项目风冲险回避十二、结论喷1、项目建灭设规模盼尚城豫园项中目总占地面退积124亩饶，总建筑面障积约15万扒平方米。遵捕循社区完整吹功能的要求棒，做出融住枪宅、教育、涝综合社区服激务为一体的闭规划设想，吴区内生活设杆施齐全，配迫套有托儿所肝、幼儿园、敌中小学、便触利店、商业萌网点、社区终医疗保健中婶心、邮局、夕银行等设施社，是合肥东叮区新崛起的蒜一个中等规怨模小区。脉2、项目建棕设内容娱（1）多层停公寓圾尚城豫园多办层公寓的总役建筑面积约油60000熔平方米肌，建筑样式决为砖混（或兼框架）结构沃，采用点式赞、条形排布淡，以六层为盏主，顶层坡横形带阁楼屋挣面，部分设芽计成复式、鲁跃层和错层射，户型新颖愉、实用，大顾量采用外飘克窗、凸窗、删大阳台，部个分做成景观贝阳台。整个肺小区充分利桃用自然资源病，多层屋顶抹采用太阳能帮集中采热系丑统。宅前绿士化结合组团磨绿化、中心舅绿化，合围艇庭院绿化景脂观，力求达刑到户户见绿肌，推窗见景民的景观效果楚。任（2）小高险层公寓妥尚城豫园小悼高层公寓的有总建筑面积论约落70000典平方米替。蠢（3）配套伙商业面积（膜包括车库）芒建疗筑面积约1贸5000平厘方米来（4）公共渡生活设施犁总建筑面积工约迈5000平钉方米继，包括车库陵、景观绿化缩、社区医疗汽等。我（4）物业泥管理扛尚城豫园实冰行封闭式现辅代化物业管虫理。品供电系统：羡采用双路供世电，每户独您立磁卡电表简，高级安全默插座；邀通讯系统：档每户客厅及疾主卧室分别捷设置插检口及INT乎ERNET逢插口、宽带裤网络；合电视系统：立每户客厅及反主卧室分别溜设置公用闭页路电视及卫腔星电视；障邮政系统：盟每户设有信巷、报箱并实孕行专递服务凝；斤周界防护系惯统：周边采盏用围墙和景唉观绿化将小遣区与外界隔棒开，同时小击区保安负责国对小区周边舰进行巡逻；紫尚城豫园项恐目组织管理元结构诊1、项目建运设组织管理葬该项目建设扫的具体实施级由安徽金大仰陆集团合肥粥置业公司具奏体负责，项蓄目初期的投至资机会分析乞、市场调研晒、项目报建主等工作由公尚司开发部、饮企划中心组腰织进行，后扎期工作由项盈目公司和企笔划中心共同耀完成，项目邀公司对项目缘运营全过程涂进行监督，府并完成项目果后评价。贡2、运营组瑞织管理淡尚城豫园项深目采取独立菜法人制，即卖由安徽金大邮陆集团投资瞒开发，按照恨现代企业制毁度的规范要发求，组织管白理本项目。皂项目市场分拉析及市场定煮位跟1、项目市哄场分析多(1)整体苹市场交易活扔跃，持续走宋强遮在国家和各部级政府的一节系列扩大内卫需，激活房猜地产市场，锣培育新的经签济增长点政浆策、措施的幅指导下，各倘种对楼市产苏生斥“乏利好撒”贞的配套政策仰的出台及住粱房金融服务淋的提供，房遵地产正成为俊新的投资热养点和消费热叙点。色2001年篮度，合肥市次房地产开发顽投资总额达生到18.6食7亿元，较圣上一年度增屿长30.1楚1%，住宅埋施工面积3洒22.54伶万平方米，匀较上一年度骆增长31.壤84%，住索宅新开工面胸积174.闻65万平方年米，较上一奖年度增长6浴9.14%阅，住宅竣工剂面积114穴.92万平悲方米，较上座一年度增长劣27.5%团。在销售方速面，200菌1年度销售态面积83.哭15万平方敞米，销售额达13.94鉴亿元，分别潜较上一年度箱增长1.1毙9%、1.筋11%。住丽宅空置面积摸下降达到2旺6.78%宾。聋2002年也前三季度，洋合肥市房地津产开发投资床总额达到2径7.38亿校元，施工面康积478.词09万平方熊米，分别较栋上一年度同已比增长1.毒19%、1影.11%。席2002牙年，持房地产市场善明显特点是搁：淡季不淡术，市场活跃洒，价格稳中另有升，居民纱个人购房已颠成为消费主侧体，抵押贷摩款量增多，穷金融部门支史持力度加大析。忧2003年头前5个月骆，全市城房屋施工面经积526万抵平方米，其傅中去年结版砖去面积362执万平方米。放全市房地产陈开发项目中污正在预售的盗有158个猪项目，已预觉售出面积1接52.5万傲平方米（占梦5月份在建俯面积的28逝.9%），妨其中住宅项竹目136个浩，已预售出蛇面积122属.5万平方谎米（占在建央住宅面积的危29.8%趣）；其他项雪目22个，选已预售面积参30万平方卡米，共收取竟预收款10荒.4亿元。雾2003年再前5月，撑取得雷“昌商品房预售南许可证洗”穷的商品房面停积为130抽万平方米，匪同期商品房胃预售面积为帝103.5某万平方米，诉占可预售总需量的79.斧6%。前5貌个月寒，厅现房销售率盈达到72.组2%，预售捎率达79.命6%，空置许房也大幅度旬地得到消化童，这些都说哨明，我市房宝地产市场的扛消化力度、徐市民的住房谋消费、投资拒需求和能力吼在稳步提升赢。避同时竟，各区位、占价位的在建退楼盘，基本学未出现“冷直盘”现象，崇绝大多数开央发企业对目冷前商品房预花（销）售情趟况比较满意每，对市场前干景看好。东诵区1500对元每平方米秤左右的商品火房，如天使尊苑二期、玉蕉兰苑销售情晨况良好，西鹊区2500边元每平方米推左右的如学撕府花园、桂殿花园甚至出输现排队预购碑现象，桃花大科技园开发链区的翡翠花鸭园一期8万最余平方米基届本上是施工葱与销售同时革完成，位于屡南淝河畔的水“攀中央花园激”剥项目，尚未镜开盘，因其伶区位环境优忧势，已有四培百余户消费打者前来预订达。从总体上归看，我市房戚地产战市场询仍处于良性舞运行状态，声发展是健康既的。遥（2）购房促主体发生变绿化斥国家停止住扬房实物分配愈后，住房消于费由衔“择集团采购拴”再转向负“鹿散户时代罪”芬，2002死年个人购房扔就已经占商乘品房销售面衔积的94％假，成为主导毒房地产市场系发展最活跃肯、最积极的抛因素。跟（3）消费挨需求多样化牢消费者由于皂收入水平、柜文化层次、柴家庭特征等铸具有差异性托，导致消费程者在购房时子对区位、环丹境、规划设们计、户型、谷面积、配套泳、物业管理细等方面存在谷不同的选择跑。鞠（4）开发苹商参差不齐萍，未来几年砌将是行业整之合期乖2003年秩度，合肥市去房屋开发公坛司达到40四0余家，只篮有为数不多码的开发商具纺备一、二级忧资质，大多众数企业无品胃牌、资金实哄力小、抗风站险能力差。喊今后的一段版时间，将是暖房地产行业沉重新洗牌的命整合期，房极地产行业必躁须以雄厚实陈力在市场竞帆争中脱颖而甲出，弱势企种业将被淘汰窜出局。必（5）畅销活产品分析骑在楼盘调研织过程中，总陕结后我们会霜发现，以下练几类产品较末为畅销：软一：高性价刚比型。像华盒源国际城、托罗马花园、厦天使苑、玉想兰苑、等，题价格处于中山下游，售价情一般在14熔00元每平脖方米，能满冤足人们的普蒜通居住要求龟，规模适中讨，小区具备弃一般生活配池套，此类产妖品深受广大见消费者欢迎套。珍二：中高档氏型。诸如元贝一时代花园寨、长春都市按花园等，消际费群体定位横在中高收入企层面，小区像规划、产品揭设计等各方辜面标准较高轻，有突出卖承点，操作得胸法，能够吸煤引大批消费具者。懒2、项目市肌场定位锡在对类似项沾目（主要以梢玉兰苑为研泪究对象）及由市场需求进迎行深度分析佣后，我们发纯现，新站区言及东区附近围由于市场集莲群内大量商呢户、年轻白赖领、肥东县协迁徙人群及哪地缘性置业衫的存在，蕴刑藏着较大的厉市场容量，巡消费需求越乞来越突出。部尚城豫园整安体定位为未话来配套齐全蚊的中档社区良，适应大部虫分消费者需蚂求，价位在更1500元冻每平米左右慧，是合肥市笛郊的现代居划住项目，受笋合肥东区最陕近两年房产群市场发展的薪影响，中高锋档小区目前拜已经进入一屈个稳定的增袋长期，而且职价位随着市爸场经济的整板体发展，总皇体趋于上升您趋势。心本项目位于凉二环路以东办，紧邻二十袭埠河。本项练目将大大提勒升小区的环雹境、户型设盆计以及居住你的适宜性等快各方面的现友代居住水平旺。同时二十翁埠河河道正摊在调整，并旬兴建400仆00平米的剖绿地、广场触。兆根据本项目家的市场定位奥，我们将本陷项目销售对昏象确定为：底年轻的陡“矿准合肥人横”抹：主要是指爸企事业单位卡年轻的职员晶，这一批消盖费群体，知曲识层次较高电，工作年限幼短，工资收索入在150佣0元/月，抄但没有多少杂积蓄，对住锁房有强烈的取需求，对价袄格关注。黑投资客户：索追求物业的轧升值，对项远目的升值潜跟力有很深的拌研究。孤外来客商：当本项目地处堂合肥东侧，超所在区域内邪集聚着安徽枯大市场、长匀江批发市场裤等大型市场段、摩托车、哄汽车大市场材等大型物流腊中心，市场奖群内有大量友来肥经营的扁外地客商，酒经济实力强另，有置业愿落望。老瑶海工业区凶内的职工：讨在未来几年抱内，瑶海工桑业区将有数息十家企业进桨驻，将来的蔬住宅需求量船巨大。耗部分肥东居模民：肥东居胳民长期以来勾形成了一种捆做省城人的端优越感和自争豪心理，近奏年来迁徙合牧肥的趋势在均不断增强。告本项目将成析为此类消费宏者迁居合肥茅的最佳跳板隶。舅项目选址与哭建设条件滤1、项目选哑址壁本项目选址持紧邻东二环坡路，南临二泡十埠河，占伟地124亩众。二十埠河座即将调整河虎道，兴建4椒0000平麻米的绿地广躬场，极大的脆提升了小区泽的居住品位鼠。套目前地块场匙地已经完成禾平整，减少焰前期项目基逗础设施投入伐，缩短了开充发周期，地煤块的土地征郑用工作已经饲完成。盐2、建设条趁件冬合肥新站综磨合开发试验旅区是安徽省尘政府于19府95年4月携批准设立的弹省级开发区士，规划面积鸣10平方公轨里，集中开艘发6平方公玉里，享受市晒级经济管理炉权限。试验疮区前身为合蒜肥市新火车阻站建设区，玻于1992伐年11月伴然随着国家重屈点工程合肥遥铁路枢纽新吩客站的开工培建设而诞生钱，1996躬年2月国家江建设部批准钻将合肥新站堆综合开发试脾验区列为全村国首家城市胃综合开发试倒点区。经过夸8年的艰苦冬努力，一个恩集现代化交估通、商贸、泳金融、旅游份、信息服务摇为一体的环水境优美、设蛇施齐全的新跌城区已展露功丰姿。签开脖发区管委会肃按照精干、袖高效的原则饼设置必要的两工作部门和甘土地、城建而、工商、国铁税、地税、塔财政、公安疗、房产、建阶管、供水、真供电等职能滨机构，具体险负责工业区垒各项管理工崖作，高效率赏、快节奏地唯为投资者提伐供优质服务寿。缘开发区雄制定并实行王一整套稳定本的优惠政策少，依法保护乎投资者的合版法权益。因3、水文地当质条件扶本项目区域灶内，地势高缝差小，较为集平坦，大部如分已经平整寺，将来土方践工作量小，思二十埠河河嫌面宽险30米旷以下。主要滚气象资料如协下：洋年最大降雨梦量：只闹它悉1541.梳9毫米苗年平均降雨骗量:掩厘乎狠1067.怒2毫米绣冬季平均风冷速及主导方雅向肠仇25米砍/秒（东北芽风）喝夏季平均风锻速及主导方敌向阻孔25米洽/秒（东南历风）祝最大冻土深第度茶拍替嫩0.6米炉最大积雪厚韵度助见展伏0.46米倘项目整体策原划及营销计铁划棋1、项目整锋体策划策划包装凡策划包装时裁针对项目的深特点，从市秧场定位出发康，通过整套博的销售资料是及广告平面句的制作，使凶项目树立起字良好的形象课，在市场同浇类型的产品大中脱颖而出纠。同时，利祝用项目建设乓单位已取得浸的良好信誉捎，产生品牌吃效应，促进认项目的销售鉴。葬另外，良好姻的策划还能驻为项目的推状出作预先部脖署，以利于泻项目后期的另销售。现在屑，合肥的房肿地产开发商佩已经逐渐认跑识到策划包妹装的重要性娇，侧重这方旬面的投入，阿就能获得超德额回报。项目色调鄙整个项目的浆色彩应保持届和谐统一，团注重长期视燥觉效果，路骂边设宽绿草怎带，周边以尸围墙与外界铲隔离，同时枝种植树木隔握音和防止噪钻音，保持小汪区的绿化率芦。广告牌英广告的创作猛应以清晰醒创目为准则，典充分显示小芦区的完整规子划（以小区蹄的规划图为宿主景），并障突出项目建揪设单位的名贝称，为本项睛目作软性的磨宣传。跑广告牌摆放惨的位置，一醋是小区的现涉场及通往小玻区的道路两龙侧，利于过捷往人流加深沈印象；二是吼东市区内的能主要道路及魔路口的现眼划位置，吸引坡区内人流注叙意。另外，覆可在各处广榨告牌上醒目案的地点设置堤项目标志或厘路径，清楚估指示本项目挤的位置。津（4）售楼写现场垂从尚城豫园竞项目的规模剑来看，应设咬立两个售楼坑处：在市区飞设立一个售村楼处，在项捞目现场设立所一个售楼处啊。其造型应恩以宽敞明亮串、简洁清新认为主调，全拒落地的大玻幅璃门墙，售喂楼处应配置类项目模型，逃给消费者直菌观的感受。减（5）样板酒房达由于本项目住定位在中档搜价格，项目售样板房的设丧置力求简洁测、温馨舒适磨又典雅亲切扮，激发买家啦的购买欲望紫。另一方面嫩，让消费者穷看得见摸的面着，给消费流者一种实实用在在的感觉午。宅2、项目功圣能策划肚（1）活动穷中心及其他隙作为完整规舱模的小区项贫目，本项目突力求为消费佛者提供一个肚舒适、绿色狭的居住环境松，因此在小鉴区内设置活波动中心及其浴他相关配套链，为社区生南活提供一切细便利。同时议，在品位上拼有所提高，企力求活动中坝心设计活泼计，成为小区甚景观的一部售分，注重各鉴种配套的搭左配与整体建店筑风格的调腰和。狠（2）绿化严设计挽花园风格：毁小区内设置裙各种立体形渠状组成的特椒色花园，非无常适合观感站，所以，小窗区中心的花金坛可以与各平个楼盘前后荡绿化风格相鱼陪衬，美观垄、时尚自然蝴融合，有机吨统一。每河堤绿化：毯项目紧邻二熔十埠河，二牲十埠河即将专进行河道整拼理，新建大勺面积景观广转场。本项目上可以在近邻夫河堤修建一理列绿化带、董花圃，注意彻花艺造型及魂修剪，令景纠观形成层次慕感。在河堤愁上放置铁铸立雕花的休闲输座椅，形成搜休闲、娱乐浑场所。润（3）增设户多种物业服释务狼针对目前合种肥物业管理佩的特点，合文肥东区的物搅业管理还处秤于起步阶段申。本项目在让物业服务上权应体现出小桌区的优势，奔提供如：清淘扫、洗衣服谎务、邮寄服秩务、社区教万育等，极大掘限度地方便贪业主，优质袍服务令业主逐生活无忧。生同时提高项肥目的服务档么次和质量，躺以满足业主石的生活需要畅为根本。婶3、项目销换售策略辟（1）付款岗方式拾为适应各个剪层面的消费岁者需要，设堵置灵活的多或重付款方式吊。大致分为况“萄一次性付款庙”卖、拔“病分期付款广”灯、亦“厘银行按揭付汉款樱”程等几种。一渐方面让消费走者感到实惠移；另一方面犁减轻消费者坦的购房压力占。阻（2）累计锤折扣优惠怜此绪举是为了让限消费者自主粱成为本累计畜折扣计划的扎受益者。不拳论是以业主洞名义还是介干绍第三者购举买项目单位漠均可获得累完计折扣优惠乖。运作目的忍是希望以此颈连带关系吸卧引更多消费披者，做网络筐营销，产生所连动效益，览惠及项目后副期销售。岂4、促销推引广策划哗（1）扩大辞软性宣传影豆响力状房地产业走肉向成熟，众贷多媒体如报凤纸、电视、聪杂志等都设茂有专刊、专岗栏介绍的房谦产动态、行骗业新闻及房涛产广告等。盒本项目应采骂用目前合肥加房产市场成挎功小区的软范广告战术，肚通过早期软颠姓宣传，树企立市场形象底，配合后期素宣传，促进宁销售。械（2）公关秘宣传活动自当软性宣传诞取得一定成骄效，可以适麦当安排一些翁公关活动。拔如开工典礼如、开盘典礼墙、封顶典礼寻等现场公关豆活动，参加粥房展会，举魄办、组织文早艺及抽奖活担动，吸引广离大消费者参遥观，既能宣扣传本项目，女还可以在一愉定程度上带叙动项目的销润售。警5、项目营尿销方案框（1）营销文顾问雷项目建设单痒位可以借用惭“详外脑巴”铅，聘请专业大房地产策划得顾问机构统莲揽整个项目华销售策划，哄负责项目全昼程营销策划技方案的拟定帐，运用他们存先进的理念案，成熟的项粒目运作经验睡，实现项目矩的成功运作纤。执行的方馆式可以采取望外来为主，鸟也可以双方讯合由作方式进行胜。第（2）营销缩计划趣先制定完备勺的广告宣传爆策略，摆阔佩各种软性广关告宣传、售洋楼书、项目企模型、广告者设计等广告混媒介的使用站，确定广告阵投放的频度泄、密度和区抛域。通过预洪售及内部认锄购，开展公积关展销，跟奏进促销。制惑定合适的价狠格策略，做味好整个项目炮的销售工作迅。售七、项目产工品规划仓1、总体规龟划坚(浆1)首本项目主要吵有多层、小晚高层住宅和增配套设施组香成。多层住退宅采用分列找式，以六层吧为主，坡形商带阁楼屋面榆，部分设计岩成跃式、复叛式、错层；负小高层住宅翠采用排列式谱，以十二层淋为主；整个紧小区绿化率集达到40％顷，区内设置岂中心广场、肤主干道，在卖公共场所及初主要入口处钟设置盲道；厨小区内设置雹管理处、活图动中心、体忠育设施、社容区医疗所、甚商业网点等醒配套设施。贫(2)小区棵内自设变电磨站保证供应甚区内电力所舌需，设天然泻气集中供应洋站，通过市搏政管网进水朵后，区内设早置水塔加压伪、净化、设歪计宽带互联旋网到户。牌(3)小区团内各建筑形沸成层次感，崇并加强小区永的绿化，利培用小区附近淘的二十埠河误河堤进行景孔观利用、美大化，进一步余提升小区作郊为现代居所柔的居住品位溉。愧2、项目工的程方案设计痛在满足尚城鸦豫园各功能隆区建筑物各怜自功能的前形提下，确保对建筑物质量脊、安全，力付求造型美观插。合理采用晒新结构、新经材料、新工昆艺，并充分缺利用地方材墙料，以方便惕施工，加快答工程进度，乏降低工程成辜本。失本项目依据背工程地质勘呆查资料，按垮照国家现行陡设计规范、端标准和规定铜进行设计。麻本项目按地茶震烈度7度虎设防，抗震勾等级为三级重。卷本项目多层侄工程采用砖盐混结构，小伐高层工程采见用框架结构艺。瓦3、项目总伪图布局温项语目入口处为虹小区大门，勾10米淘宽的主干道碍通向小区中激央广场，住下宅区内路面勇宽宝7米容，道路与住妻宅之间用树帽木做间隔带卧，采用有规沃律的单行控政制，步行道汉宽担2米凳，地面采用震鹅卵石铺设梅，路灯将沿虹路间隔分布胳，其他设施碧如排水系统慰、污水管道极、供水系统祥、互联网线篇路及电线弱羽电线路将在芹施工时分别映安装。绍4、项目智轿能化系统设么计豪建筑智能化啦是将建筑技裂术与高科技促完善在统一涨的信息产业损基础上，形赖成的独特建刘筑风格。合保肥的一些大凡规模社区、裁和新近开发速的小区开始麻用智能化设峡施提升项目肾开发品质。党尚城豫园智切能化系统分闷成以下几部做分：安全防盗歌尚城豫园采钢用24小时喂全封闭管理辩模式，社区阴实行封闭管谊理，保障小队区内居民的委人身、财产牌安全。叫家庭安全防组控方面喝整个小区采伯用现代化的颈综合布线系扛统，实现小升区管理、通卡信、控制的咳自动化，小轰区内公用电壁力、照明、费电梯、给排哪水、防盗、登火警等设施紫实行自动化捞监控。每单爽元内水、电略、气、宽带俱高速智能网膛端口同时到脉达。小区内固物业管理采掉用全方位服旅务。网络系统冷网络的应用划是智能化小餐区的标志，鲜利用小区内敬的INTE深RNET的获快捷安全等阀方面优势，燕转换成可利钻用的生活服派务网络，消筒除空间上的良距离，满足刊现代人对网葬络的生活需性求。驴5、配套设粗施桃5－1市内个给排水（1）给水搜给竟水水源由市坐政水管网供邻水。市政水桌管网有DN仪300水管负在安徽大市铺场附近，从屑该水管网上垫接二根DN恶150进水岔管与室外给裕水管网相连鲁，城市给水展压力按不小喊于0.3M挪pa考虑，悉水质满足国俩家生活饮用魂水的卫生标探准。给水经胖水表计量后毁到个用水点潜，喷泉采用锄循环给水系面统。（2）排水生排水系统分题为生活污水东排水系统和椅生活废水排平水系统。生呀活污水经化民粪池处理后堆同生活废水亚汇合一同排棉入市政污水庄管网，厨房短排水经隔油钱器处理后排板入室外生活能污水排水管惧网。基地内锅的道路设雨灵水口收集雨晶水，屋面雨奔水与道路雨版水排入市政六雨水管道。柔（3）消防睁给水系统去消防用水量渴：恋室外消火栓族屿雪25L浓/S碗火灾秋延续时间渡3小盆时；容室内消火栓剑吗弊15L燥/S帆火灾膜延续时间网3小虹时；战消防水源采妄用市政给水慕管网供水，层在基地内设克置消防站。稼火灾初期由惠各区内的一冤栋较高建筑膛的屋顶水箱傅（储存十分宴钟消防水量炭）及增压设那备供水。小齿区内设消防辨泵房，由消矩防水池供应绣消火栓泵和催自动喷淋泵妥抽吸加压供裁水。训5－2供电世系统舌（1）小区辉内设变电器锻一台，满足规小区需求，嘱规划区内按纪片设配电点香，以配电室分向各用电点犬供电。短（2）动力调配电：内外弊照明均采用钢低压供电、攻低压配电，卖采用低压配哀电盘或动力饶配电箱，各奋用电设备一羡般不采用就决地控制，配素线采用铝线棚，通过电缆化穿管直埋或晋沿电缆架明销铺。读（3）照明逐系统采用三午相四线制，颜照明电压2小20V，道萌路、停车场酸均采用节能糊、光效高的钓高压钠灯。菜（4）消防岔泵、喷淋泵日、生活泵及王火灾自动报弟警系统等为灯二级负荷。富其余为三级坚负荷。夜（5）火灾于自动报警：爱小区内所有贪住户均为系凡统保护对象逃。竖5－3电讯勿系统香本项目建设办用地位于合畜肥市龙岗工卧业开发区内拉，开发区内扛国际、国内挪长话已开通冠。本项目通愉讯设施拟选吸用桑达64闪门数字远程万程控自动电软话交换机。套小区购置计府算机等现代腔化信息转换耳设备，与国恨际互联网连腾接，引入宽脚带网，在网飘上实现信息课的发送与传振递。养八、环境保石护、安全卫咱生和节能墙1、环境保燃护购1－1环境决保护执行标灶准珍（1投）《中华人输民共和国环捏境保护法》搂（2）《建碑设项目环境兄保护保护管灵理办法》姓（3）《建躲设项目环境鸣保护保护管梨理办法实施雪细则》翅（4）《污身水综合排放教标准》朵1－2污染易物与污染源惹本项目产生花的主要污染坝物为：生活恨污水排水系贡统和生活废垒水排水系统知。生活污水浩经化粪池处览理后同生活多废水汇合一勉同排入市政然污水管网，略厨房排水经节隔油器处理罩后排入室外齐生活污水排割水管网。锤1－3环境匠保护措施肌项目规划对间排污管网作途了合理的设舰计，与雨水妻合并集中，真通过钢精混柿凝土管排入举城市地下污圈水管网。批在规划区域透内合理布置圾废物箱，以箩收集生活垃京圾。并安排价保洁人员进鬼行定时清理罚、打扫，以工保持市场的挑清洁、卫生望。有关部门息负责将生产辣、生活垃圾毯集中后运至喊城市垃圾场末处理。尘2、安全卫泄生狸（1）规划拳区域绿化、距路面平坦、机无积水，主叠要道路用水戏泥、沥青或陶石块铺设铺循设，防止尘保土飞扬。垫（2）污水洗排放符合国桌家环保要求所。弱（3）垃圾尼集中在规划述区域偏僻的宪地方集中处号理。3、消防衡根据《建筑花设计防火规堵范》(GB愈J16-8楚7)要求，顺小区消防用砖水按室外芝25L咱/S，室内赛15L乖/S计算，谦消防管网布定置成环状，棕消防用水与钢生活用水采醒用同一根总饭管，小区内断配备一定数找目的灭火器用，同时培训贵物业工作人端员与居民正终确使用灭火谢器。4、节能浅本项目主要示节能为：水让、电。醒为了进一步和降低能耗，谱节约能源，亡减少生产成哥本，本项目肆采取了多项旦节能措施，认主要措施有樱：彩所有设备选井型尽量采用麦节能型。投为提高电网迁的功率因素逢，在低压侧树不重静电容树量。窜设立专门的目能源和材料题管理机构，僵检测各生产逐阶段的能源芳及节能情况洋并制定奖惩坝制度。蓬仿九、项目投椅资估算和资困金筹措踪1、项目投驰资估算孝尚城豫园项裂目总投资为锋2亿829巨万人民币。季其中：炒（1）土地收费用26*高124=3廉224.毅（2）前期魔工程费22滨85章（4）建安写工程费用1迎3900私2、项目投单资估算依据牛及说明逆（1）设备腹费用按询价母或类似工程口设备投资估姜算。优（2）建筑款工程费参照深《安徽省建煮筑工程单位地估价表》及瓜当地类似工典程概算指标冰估算。佣（3）安装怕工程费依据谊《全国统一酒安装工程概梢算定额安徽涛省单位估价吩表》及类似趁工程造价调寿整。码（4）其他絮费用及建筑掘安装费用定般额按照《安劳徽省建筑安饿装费用定额筐》及建设部容有关规定执株行。割（5）不同奸年份的价格病资料均调整送至2002强年价格水平赌。组（6）项目脑建设单位提追供的相关数蚁据。楼（7）行业博类似工程经扬验数据。症3、项目资带金筹措妇项目计划总紫投资：20淋829仆项目自有资标金：500艺0裤申请银行贷凑款：100肤00隶十、财务与身效益分析且十一、项目南风险分析撑1、项目风廉险分析泳风险是可测捞定的不确定栽性，根据项留目生命周期磁，风险的来熊源和内容不姓同，结合本冻项目归纳出沫以下几点主麻要风险：购买力风险散从宏观面上侦来看，合肥堆目前的住宅召市场在表面衬繁荣的背后张，隐含着一狗定的泡沫。案居民陷于收孤入水平，有毒效需求不旺腰盛，人们对多提高居住素技质的驱动力您不足，难以适形成强劲的沈销售态势，歼对项目开发王进度和资金农投放产生压朵力。竞争风险板合肥房地产株市场尚未形煮成良性发展木，有效需求辈形成的市场那容量相对较蕉小，追逐利销润是资本的叛本原，出于耳对方地产开愁发预期利润剪看好，开发劲商把企业资脉源投入了房下地产。合肥誉近期新盘迭县出，出现了雀“搜政府搭台，姨企业唱戏香”凯的局面，整登个合肥住宅判市场竞争较透为激烈，不狸少开发商在志“司外脑袋”盆的作用下，奏营销策划水适平有很大提您高，未来一副段时间，市掀场的供给量铃更大，对本育项目形成较念大的威胁。捞2、项目风宣险回避栋市场定位和睁产品规划设