-长沙房产开发之我见

2008年—2010年长沙房产开发之我见未来三年长沙房地产业的投资、房地产价格将继续保持一定幅度的增长，但与2007年同比，增速将会明显放缓，其中，不排除高位大幅度震荡的可能。从市场规模来看，市场供应总量预计将会突破3000万平方米，市场需求总量年平均水平与2007年度平均水平基本持平，但是供求关系将出现明显变化，市场供应结构将会明显改善，中小户型、普通商品房供应比例将大幅提高。市场秩序更加规范，住房保障工作显著加强，房地产业作为长沙社会经济发展的重要推动力的格局不会改变，长沙房地产业仍处于持续、健康、平稳发展的阶段这个基本面不会出现改变。一、长沙具备商品住宅开发价值的土地稀缺特点。首先从地理环境解释长沙土地的稀缺性：1000米的湘江导致城西的交通并不便捷，居住配套商业也因此不敢冒然进入，而业主会等待配套齐全了再入住，这个僵局时很难打破的，所以城西具备较高价值的土地并不多。城北有**河、**河两条百米宽的大河，还有**铁路，众多湖泊，这些都构成了城市发展的天然屏障，城北具备较高价值的土地很少。城东有一定的土地适合开发，大致范围是：北至**河，西至**铁路，东至**高速铁路，南至**东路。长沙城南有较多可开发的土地，主要集中在省政府为中心的新区，但是长沙的老城区商业中心是**广场和**塘。如果住在省政府新区，去老城区上班肯定是不方便的,从自然地理环境可以得出结论：长沙土地是很稀缺的。其次从城市布局来分析长沙土地的稀缺性：长沙的城市中心有：五一广场，东塘，省政府，市政府和武广火车站，将这些中心串连起来就构成了长沙市，每个中心的辐射范围在4公里左右，也就是说在此范围内的土地是富有价值的。二、长沙房价省会城市相对最低周边省会：南昌、武汉、成都、西安……诸多省会人均可支配收入均比长沙低，而房价却比长沙高出一筹。三、长沙旧城改造和新城基础设施建设需要资金目前，长沙老城区旧城改造正风风火火进行中，新城区主要是城东新城和城南新城基础设施建设需要大量资金，如果房地产市场低迷，整个城市改造和建设将陷入骑虎难下僵局，城市改造和建设是未来经济发展的基础，城市发展的失败将严重影响长沙未来10至20年的经济发展。四、一线城市房价过高，价格洼地现象仍然存在，为资本逐利和价格增长预留了一定的空间2007年，长沙市房地产市场价格经历了一次明显的上涨，但是在全国房价快速上涨的背景下，长沙市房价与中部六省省会城市仍存在一定差距，长沙市价格洼地现象仍然存在，房地产市场仍存在资本逐利和价格上涨的空间，从而对长沙市的房地产业投资和投机需求带来一定的外围动力。五、未来三年通货膨胀仍将继续人民币升值的步伐和预期，社会基础资源和生产要素价格的持续上涨，为房地产售价的上涨和价值的保值增值提供了前提和理由2007年人民币对美元汇率中间价从年初的7.8附近一路攀升至7.0左右，增幅达到10.25%，CPI全年涨幅为4.7%左右。人民币升值预期，吸引了更多的国际“热钱”涌入国内资本市场，为房地产市场价格上涨提供了动力。CPI的高速增长使房地产的保值增值作用更加凸现。今后几年，全国仍将面临人民币升值的巨大压力，通货膨胀也面临着由结构性通货膨胀演变为明显通货膨胀的压力，房地产仍将成为国外“热钱”投资和老百姓保值增值的重要手段，从而为房地产价格上涨提供了动力。六、地价上扬2006、2007年长沙采用了土地拍卖的出让土地，地价稳步上扬对房价的影响将在今年逐步显现。七、长沙经济与社会基本面持续利好，为房产市场发展提供空间虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好的经济发展势头仍为长沙房地产发展提供了空间。两型社会试验区的批准，武广客运铁路的建设，“一主二次四组团”的规划，河西滨江新城建设，新河三角洲建设，长沙城市正面临着新一轮的快速发展，城市发展空间很大。长沙经济持续、健康、快速的发展，为长沙市房地产市场的进一步繁荣发展奠定了基础。虽然长沙的地产发展有诸多有利因素,但是有几个方面值得引起大家的注意和重视：宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现婆200盟7东年一系列抄调控措施谷的出台，药在国家严企查落实情袍况的背景坚下，各项踢调控措施畏将会往在吴200隙8分年得到显牢现，市场架供应结构广将会明显壮改善；土躬地违规行拼为将会大戚幅减少；与第二套房贴利率的提掉高将会进饿一步打击递投资者，可投资需求歇退潮将从考一线大城抖市波及到离二线城市挪。望200暂7薯年国家出扇台调控政眠策的力度逮显示了国静家对房地秧产市场调纪控的决心旬。因此友，蓝200糖8愈年以后，获如果房地赶产市场仍合存在发展月过快，房侵价大幅上蝴涨的情况诉，国家将粉会进一步津加大宏观屡调控力度断。而且筒从云200败7植年宏观调睡控的特点性来看，国藏家后续政林策将会更忠加注重政厌策的可落姐实性，将借主要从改树善供应结唉构、规范饼市场秩序而、打击囤愿地、税收斥政策等几两个方面加缘以强化。芹从而对房顺地产业的涌投资和需弓求都会产塌生较为明淡显的影响洽。促二、货币证、信贷等管金融政策冷从紧，将拣会制约房登地产业发嫁展速度圈200财7洗年底，中氏央经济工住作会议提暖出，未来惠几年的货敲币政策捧由乎“雅稳粱健葡”捐改拌为隆“急从隔紧躺”基。这县为气200此8吧年房地产句资本市场妄定了基调樱，可以预截见档，袋200匙8瓣年房地产芝市场信贷团规模必然决从紧略。社200窜7眨年，房地衔产市场信尿贷总量飞边速上涨，茅致使部分允银行在年穗中就用完胖全年的信五贷额度货。佩200怕8及年，央行暗为了进一坝步加强贷均款管理力阀度，将原酱来每年确箱定一次全普年贷款的遥发放额，庸改为按季柴度来确定另并发放房今地产企业之的贷款。丢此外，在敬全国物价泼存在通货黑膨胀的压蕉力下虚，杂200养8得年银行仍交将会进行叠一定程度塔的利息上敲调和存款汁准备金率申上调的操瞧作。在监榜管部门严说控年内贷嚷款增长超脂标，以及减采取上调勤存款准备揉金率、提恼高利率等槽系列紧缩协措施下泥，皆200购8迅年房地产滨业将面临形着信贷市错场全面紧役缩的局面伪，房地产世开发商和段消费者的翠贷款成本赚及贷款难侄度都将大仅幅增加。淋作为资金毫密集型的糠房地产业隆，银行资哑本的全面云缩紧，必例将对房地词产业发展利速度产生鲜制约。津三披、般200婚8造年奥运会督的巨大利初好兑现，磁一线城竟市治“谣拐承点砌”粪现象的出穷现，或将朵影响二、坟三线城市白的房地产依发展预期驻200柏8疤年举办奥氧运会的巨让大利好消蕉息支撑了己我国房地门产市场快寸速发展，潮随着奥运比会的成功叉举办，奥贩运会带来锻的各种利妻好将会逐枪渐兑现。齐奥运会之我前，我国络经济及房子地产市场碑都将处于乞高位运行宁，而奥运龄会之后，壤全国经济偏及房地产脊市场有可发能出现高多位大幅震予荡的情况念。此外各，为0拜7辣年底广州吗、深圳等楚一线城市鼻出现的局坟部通“淋拐虑点碰”幸也将会波催及二、三敏线城市，乏对消费者酿心理产生旧影响，使耳消费者产涝生看跌的手观点，对特二、三线纤城市的房把地产发展牧前景带来钳一定的负爸面影响。停四、住房拦保障措施弃的全面贯僵彻和落实槽，将会有辱效的改善浩市场供应帮结构，分帆流市场刚康性需求臂200味7叛年长沙市哄住房保障魂会议的召剩开，住房蜂保障工作境局的成立课，为长沙芒市住房保竟障措施全叫面贯彻和制落实奠定视了基础。夹在住房保延障会议上岭，长沙市繁政府蓄对眠200闷8哲年今后三袖年住房保林障工作进崭行了安排顾，明确提概出长沙将裂每年建设浊经济适用辰住证房发10特0屈万平米，浪廉租住瓣房蒙1贞0游万平米的沈目标，忘住房建设吐将主要集梁中在金星弓路两厢、译麓谷三期升、桐梓坡部片、岳麓受山大学城肢南片、鹅逗秀组团、晕新河三角场洲、朝阳碑电子街、西远大路以哲北片、料隆平高科肯技园、坡肿子街周边秘地区、南探郊公园周冬边地区、价天心生态尺新城、天宝心环保工师业园、劳中动东路两地厢、香樟个东路两厢喉、美洞井片、情雨花环保膛工业园等皮十七个控脖规片区，猛确保住房蓝保障工作坑全面落实卫。迎长沙市区堤经济适用克房建设总旺量每年控宝制闯在苍10榜0驴万㎡左右幻；通过低唇收入家庭抱廉租保障殿制度着，倘200谁8丸年解绍决摇1祥万户低收约入和困难适家庭的基康本住房问申题，其中升新建廉租尊住筐房缴1穿0着万㎡；以剧实物配租移方式解匪决灭200周0罢户最低收塔入和困难盖家庭的住构房问题。青并且今年柴新建经济董适用住房萝建设主要坦安排在二峰类用地上脸，在二环栗以外。套毛型建筑面舌积全部控仗制妖在耍9掠0帮㎡以内，暑以诸60-8侄0躁㎡为主，乎其中新审宿批的套型保建筑面积鲁全部控制梢在下6斧0导㎡左右。勾对低收入重住房困难葛家庭通过搂租赁补贴随、租金核拢减和实物源配租方式宫保障其住汇房需求。霸保障性住传房的大幅议增加，将帅会有效满有足中低收株入阶层的纵住房需求短，减少中否低收入阶添层对市场火的刚性需撇求，改善倡市场供需载矛盾。同全时，保障欣性住房的养大量供应尺将大幅增辰加中小户摊型的供应雪量，以葛及絮“姐9堆0蒙平旬米软/70躺%披”氏政策将疮在柴200户8凯年继续强曾化，市场惯供应结构音将会明显岂改善。差五、市场职供应量集隆中爆发却，伞200神8蚕年长沙房掌地产供求燕关系将出雷现明显变偷化扰根据房地汁产市场开兽发周期，屈新开工面挎积意味着基将会购在却1-旧2耕年后开始虾上市预售郑。听200伟6法年，长沙汁市新开工歉面积达耗到移105浪0祸万平方米沉，五200决7肚年新开工案面积也蹄在折110抛0追万平方米揉左右。因篮此锈，洽200踢8年年，长沙昏市批准预帮售面积将震会突骡破持100萝0踏万平方米病，长沙市装房地产市为场供应量雁将会集中女爆发。而炸需求市场钩，由于受呀到宏观调竹控政策、厕一线城市困出岁现合“秀拐压点蓬”变的影响，留以及保障黑性住房对榜中低收入日阶层需求戏的分流，妙将不会出标现大幅增气加。因此各，短时间竭内长沙市原房地产市问场供求关偶系将出现孔明显变化誉，市场将群进入供大相于求状态冶。国家统纽计局湖南臣调查总队尺最新统计钻显示井，灰200浓8赞年一季度忘，湖南省伴房地产价损格持续走臣高，与此生同时，商澡品房市场倒成交冷谈弱，消费者才普遍信心矿下降。从柴近期湖南怜省房价走愿势来看，迈国家的调米控政策已疏经取得了舱一定的效费果，像２舱００６年椅到２００压７年上半途年那种房狡价疯涨的斜情况可能灵不会再现厕。但目前召湖南房价虾并没有出扑现明显的席稳定、回吊落的态势急，只是处挪于一种短托暂的僵持指阶段。根唐据国家统筹计局湖南跑调查总队罚对湖南各折大城市的膛调查显示瑞，湖南省掏房地产二宝级市场成脂交额有所逮下滑，市航民购房的限热情确实铅下降了很扩多，成交县率更兆是烟“藏极度深处寒脸”誉，与此同柱时，各地膜二手房交捆易活跃且防价格上升桥。取由于今年泽一季度新昌开发楼盘枯减少，造赚成房地产匀一级和二树级市场价真格呈联动忧上升的态泳势。根据槽调查分析湖，湖南省值房地产价扩格上涨过召快，主要乎有以下三渴个原因：设第一，商羊品房销售斩面积连续坝几年高于毕竣工面积北，显示商嗽品房需求持旺盛，不疏仅包括住志房制度改弟革后居民魂的居住需警求，还包孟括居民和坛机构的投促资需求。泄第二，原弟材料和人蛙工费、机深械费等价沙格的上涨俭加大了房周地产开发严企业的开椅发成本，精导致房屋课供给成本租上升。第拳三，经济椒适用房及扬普通商品仍房中小户纺型房比重含依然偏低淋，供需结所构不平衡制，从而使挎房地产价透格上升。饭六、二手拣房市场难众有起色，碌发展仍将少缓慢我200违7异年，由于蠢受房地产仁交易税收必新规定的演影响，长苦沙市二手王房市场的触活跃程度细明显降低论，闸200肢7擦年二手房箩成交面积地同比增长扭仅为尸0.33猫%裹。其主要军原因有几捎个方面：陆一是税收碧成本较高观；二旷是合“彩旧不如新堂，二手不大如一值手属”莲的消费观之念尚未完科全转变；储三是二手伯房中介市航场发展不堵规范；四抖是新社区国尚未成熟留，影响换绒房者腾房歇时间和投义资者次新虽房转手速充度；五是稍金融信贷诸的趋紧。珠今后几年壁，考虑到蜻影响二手杂房市场发猴展的几大岔因素仍然晨不会改变弓，在短时伸间内尽管袜出现了二确手房交易伤活跃且价接格上升的海情茧况努,驰但是总体错看来二手盏房市场今量后仍将相夏对保持较萌慢的发展弄速熔度滨,弹不会有太要大变化。漫七、市场想竞争白热雕化，开发附企业将出坡现两极分呀化影近年来，丘大大小小率的房地产叙公司，甚航至其他行砍业的集团访公司，都孕纷纷加入跑到房地产治开发大军突中，争分决房地产市碎场蛋糕。刑然而，随陷着政策调扒控力度日途益加大，袭信贷市场陆偏紧，市槐场对开发病企业的生赵存要求越按来越高，群市场竞争耽更加激烈塞，房地产蓄市场洗牌生加剧的现执象将不断荐增加，一卖方面实力穗雄厚、运低作规范的旷房地产企患业依托资炒源、平台掠、人才和歉技术等优岸势飞速发让展，进行墙进一步的华扩张，规列模不断扩芦大；另一庙方面，中掩小型的房辽地产企业州会面临更浩加严峻的齐市场环境翁，他们将勉逐步走向触中小、周夺边城市去卷开发项目袜，退出长选沙市场。弦房地产市赴场洗牌的穗加剧将会捎促进开发头企业更加亩重视企业精的品牌建剖设。倾综合以上纲各方面因窄素的影响赔，笔者认乏为，如果养集团确立梦以房产开棋发为龙头看带动其他半相关产业麦发展的方拉针，就必珠须明确长计沙房地产刘市场发展舟的重点方塞向，督促暖自己练好乒内功。痰一千、浙膀市场热点垫区域增多甲，供应向欣北、南、夏河西倾斜够。锹由于市内脑建成区土糖地拆迁成漆本高，土击地供应量雅减少加之以外来企业匪大多数看着好郊区土急地，今后茎几年大量渴高品质项利目将逐步禾向郊区发说展。城北数是长沙市形各区发展够相对较慢氏的区域，猛但在随后赖的珍200僵8需年从市委社、市政寨府异“雀拓南兴考北蠢”凶的战略规跟划中可以武看出，将盗会有多个婆省、市重宜点工程放祝在开福区即，比如：饲火车货运工北站的搬悠迁、新河遇三角洲棚候户区的拆钱迁和滨江献文化园两权馆一中心炉的修建，丑必将引发仍大量的高形端物业上届市，很有拘可能城北友滨江板块膜物业将貌在剧200仓8前年创造楼丽市新的价柳格标杆；赏而城南将葡继续在长贩株潭一体咐化融城的寺大好环境导下成为热躺点，特别家是省府周团边将会开夏发大量物头业，成为胶城南高尚勾住宅板块帅；河西板害块将继续掌依托市政必府将延伸夕到望城板挥块，金星洞大道主干放道沿线住赢宅物业将骂大量上市骨，从而带固动其两厢舟商业的租石、售价格床大幅上扬府。屈适应新政状调整，产则品将向紧称凑合理化讽发展。愤新厉政席70/9怒0雹的影响将饰在亏200辈8却年逐步体麦现鹅，椒9茧0塑平米以下台户型设计屑配置将更狱注重紧凑英合理性，慢充分利用典有限的建暗筑面积发沫挥建筑的剖功能成为娃消费者选但房主要的洞关注点，窃好的产品虽设计将成虽为吸引消悔费者的一雷大因素，递另外由白于读200震7螺年房价的敲飞速上涨并，旁9察0渣平米以上砍房型将继楚续向节约卧面积发展叨。彻三、长沙维城市中心苦大户型豪粥宅价格继闸续坚挺。晨200宰7岂年长沙城蚁区中心的基高档物业终基本接宴近富700鸡0批元认/鉴㎡，特别伸是新政实剧施使得大纸户型日渐亏稀缺，加映之黄金地栗段决定了相城市中心票稀浊缺自,渠豪宅的价铁值潜能有存望继续被铜激活。吨四振、氧狠“映别墅盏年载”歌已来临。杀长沙别墅鞋从管200编1描年广的纺“卡山水芙蓉柏”“傲同升湖露”耗开始失到蜂200舍7宰年的伏“航绿城道”“坡保利旗”怕等皆3动5嘴个别墅物沟业的集中逼放量，应乖该说长沙室别墅市场御已来临，汉随婶着飘200骨8诸年外来资则本大鳄注绝资，长沙职别墅市场剑还将加大趋，麓南、躲麓北、星尾沙与金鹰孤板块，城兽南板块将忽成为长沙箭别墅四大边板块，别愈墅从规模朴和品质、秘配套和环树境都将有申明显的提相升流，专2