第六章建设项目财务评价

第六章建设项目财务评价第一节：建设项目财务评价概念第二节：建设项目财务评价内容第三节：财务评价基本数据和基本报表第四节：财务评价指标体系第一页，共六十一页。第六章建设项目财务评价财务报表指标计算方法行业及国家参数基础数据指标参数比较评估结果

财务评价作用原理图

体系第二页，共六十一页。考察项目在财务上的可行性。一、财务评价概念根据国家现行财税制度价格体系分析计算项目的效益费用编制财务报表以项目的盈利能力分析清偿能力分析外汇平衡分析从项目的财务角度第三页，共六十一页。二、财务评价的主要内容：1.财务盈利能力分析研究判定该项目值不值得投资，编制的主要报表有财务现金流量表（项目、资本金）、损益表

指标包括

动态指标静态指标财务净现值(FNPV)投资利润率

财务内部收益率（FIRR）投资利税率动态投资回收期（Pt）资本金利润率静态投资回收期第四页，共六十一页。2.财务清偿能力分析研究最佳资金可能来源，解决资金的供应问题。编制的主要报表有：资金来源与运用表、资产负债表。3.外汇平衡分析衡量项目实施后对国家外汇状况的影响，编制的报表有：财务外汇平衡表1、2不能相互代替第五页，共六十一页。

三、基本数据和基本财务报表五种基本财务报表财务现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表财务外汇平衡表（一）现金流量表的编制现金流量表

自有资金现金流量表全部投资现金流量表《投资项目可行性研究指南》

《建设项目经济评价方法与参数》（项目财务现金流量表）（项目资本金财务现金流量表）第六页，共六十一页。1、项目财务现金流量表的编制现金流入销售收入（销量×单价）回收固定资产余值回收流动资金现金流出投资成本税金

2、项目资本金财务现金流量表的编制

投资——只计自有资金。借款本金的偿还及利息支付——计入现金流出。*区别：借款本金偿还及利息支付。在财务现金流量表中不体现。但在资本金财务现金流量表中记为现金的流出。第七页，共六十一页。第八页，共六十一页。第九页，共六十一页。第十页，共六十一页。项目投资现金流量表（出售房地产）

序号项目合计

1

2

3

4

…

n

1现金流入1.1商品房销售收入

2现金流出2.12.22.32.42.5建设投资(不含利息)销售税金及附加土地增值税所得税其它现金流出3净现金流量4累计净现金流量第十一页，共六十一页。（二）损益表的编制

损益表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。

所得税=纳税所得额×所得税税率产品销售收入销售税金及附加总成本费用分别取自相应的辅助报表利润总额=产品销售收入－销售税金及附加－总成本费用利润总额进行调整后的数额在建设项目财务评价中，主要是按减免所得税及用税前利润弥补上年度亏损的有关规定进行的调整。第十二页，共六十一页。税后利润按法定盈余公积金、公益金、应付利润及末分配利润等项进行分配。①法定盈余公积金按照税后利润扣除用于弥补以前年度亏损额后的10%提取，盈余公积金已达注册资金50%时可以不再提取。公益金主要用于企业的职工集体福利设施支出。②应付利润为向投资者分配的利润。③未分配利润主要指用于偿还固定资产投资借款及弥补以前年度亏损的可供分配利润。税后利润=利润总额－所得税第十三页，共六十一页。第十四页，共六十一页。损益表（出售房地产）

第十五页，共六十一页。第十六页，共六十一页。出售项目投资开发成本估算序号项目说明1开发成本1.1土地成本土地出让地价款加上相应的拆迁补偿费、城市基础设施建设费1.2建安工程费按项目所在地区单位建筑造价×建筑面积1.3前期工程费一般按建安费用3%-5%计取。1.4基础设施配套费供水、电、气、暖及排污、绿化、小区道路等,按建筑面积估算1.5公建配套费幼儿园、会所、室外道路、室外绿化，约占建安费用的5%。1.6不可预见费用以上五项费用之和的5%，即：（1+2+3+4+5）×5%2开发费用2.1管理费用2×3%2.2

销售费用销售收入×5%2.3贷款利息根据贷款计划表以及偿还计划表来求得3总投资成本1+2第十七页，共六十一页。2、经营税金及附加经营税金及附加=“两税一费”+印花税+交易管理费（1）“两税一费”。营业税+城市维护建设税+教育费附加营业税=销售收入×5%城市维护建设税=营业税×税率（若该项目在市区取7%，在县、镇取5%，市区、县、镇以外的其它地方取1%）教育费附加=营业税×3%。（2）印花税印花税=销售收入×0.05%（3）交易管理费交易管理费=销售收入×0.5%房地产开发项目损益表基础数据估算第十八页，共六十一页。3、土地增值税（1）土地增值税=增值额×增值税率（2）增值额=销售收入-总成本（总投资）-销售税金及附加-其它扣除项目。其中：其它扣除项目=开发成本×20%。（3）增值税率增值税率根据增值比例来确定：增值比例=增值额÷总成本费用

增值比例50%以下，增值税率取30%

增值比例50%至100%之间，增值税率取40%

增值比例100%至200%之间，增值税率取50%

增值比例超过200%，增值税率取60%房地产开发项目损益表基础数据估算第十九页，共六十一页。6、利润总额利润总额=销售收入－总成本费用-营业税及附加-印花税-土地增值税即：6=1-2-3-4-5

6、所得税所得税=利润总额×25%（房地产开发企业所得税税率），即：6×25%7、税后利润税后利润=利润总额－所得税，即：6-7但是，若前面年度有亏损的话，当年所产生的利润总额要先弥补以前年度亏损，剩余部分记取所得税。但这对合计这一列不会产生影响。房地产开发项目损益表基础数据估算第二十页，共六十一页。8、盈余公积金

盈余公积金包括3块，即法定盈余公积金，公益金，任意盈余公积金。（1）公益金=税后利润×5%（2）法定盈余公积金金=税后利润×10%（3）任意公积金。由企业自主决定，也可以不用提取9、可供投资者分配的利润可供投资者分配的利润=税后利润-盈余公积金+年初未分配利润

可供投资者分配的利润=应付利润+年末未分配利润房地产开发项目损益表基础数据估算第二十一页，共六十一页。1、投资利润率——项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利润总额与项目总投资的比率2、投资利税率——项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利税总额与项目总投资的比率*利税总额=利润总额+销售税金及附加损益表对应财务评价指标（盈利能力）第二十二页，共六十一页。9、损益表对应财务评价指标（盈利能力）3、资本金净利润率——项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的净利润与项目资本金的比率。第二十三页，共六十一页。

例1：某新建项目总投资65597万元，两年建设，投产后运行10年，利润总额为155340万元，销售税金及附加56681万元，自有资本金总额为13600万元，国家投资13600万元，其余为国内外借款。试计算投资利润率、投资利税率和资本金利润率。解：①投资利润率＝1553401065597100％＝23.7％②投资利税率＝（155340＋56681）1065597100％＝32.3％第二十四页，共六十一页。（三）资金来源与运用表的编制

资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据。编制该表时，首先要计算项目计算期内各年的资金来源与资金运用，然后通过资金来源与资金运用的差额反映项目各年的资金盈余或短缺情况。项目的资金筹措方案和借款及偿还计划应能使表中各年度的累计盈余资金额始终大于或等于零，否则，项目将因资金短缺而不能按计划顺利运行。第二十五页，共六十一页。资金来源与应用表组成资金来源：收入，资本金，长期借款，流动资金借款，发行债券，发行股票，回收固定资产余值，回收流动资金。资金运用：建设投资，经营成本，经营税金及附加，所得税，借款利息，借款本金偿还，应付利润第二十六页，共六十一页。序号项目合计

1

2

3

4

5

6

1资金来源1.11.21.31.4商品房销售收入房地产投资借款资本金其他

2资金运用2.12.22.32.42.52.62.72.82.9房地产投资(不含建设期利息)销售税金及附加土地增值税印花税所得税应付利润各种利息支出长期借款本金偿还其它3盈余资金（1）—（2）4累计盈余资金资金来源与应用表（出售房地产）第二十七页，共六十一页。“损益表”与资金来源与应用表的关系？讨论1、“资金来源与应用表”中那些项可以通过“损益表”获得？2、“损益表”中哪些项通过“资金来源与应用表”获得？3、长期借款和相应的利息如何确定？第二十八页，共六十一页。（1）利息备付率

——指项目在借款偿还期内可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息的比值。利息备付率=息税前利润当期应付利息计入总成本费用的全部利息（>2）第二十九页，共六十一页。（2）偿债备付率——指项目在借款偿还期内，可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值

可用于还本付息的资金包括:折旧、摊销、息税前利润，其它资金;

当期应还本付息金额包括:还本金额及计入总成本费用的全部利息。（国外金融机构往往要求大于1.2或1.3）偿债备付率=可用于还本付息资金当期应还本付息金额（>1）第三十页，共六十一页。例：偿债备付率()。

A.是指借款偿还期内，各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值

B.是指借款偿还期内，各年可用于还本付息资金与当期应还本付息金额的比值

C.在正常情况下应大于1

D.在正常情况下应大于2

E.偿债备付率反映了企业的偿债能力答：BCE第三十一页，共六十一页。例：偿债备付率高说明()。

A.投资风险较小

B.投资风险较大C.债务人当年经营可能较差

D.债务人偿债能力较差答：A第三十二页，共六十一页。案例详解背景资料：现假设一房地产出售项目(在市区)，项目寿命周期为6年，（即从2011年至2016年）。总销售收入为20亿，各年比例分别为：0，10%，30%，35%，20%，5%；建设投资（不含利息）为10亿，各年投入比例分别为20%，30%，45%，5%，0，0。建设期前两年可投入资本金合计20000万元，其它资金来源只有通过销售收入和长期借款取得。若还款方式为每年支付当年借款利息，本金最后一次偿清。试通过资金来源与应用表来确定合理的贷款金额和相应的利息支出。(i=8%)第三十三页，共六十一页。第一步：求解各年贷款金额及利息

(1)2011年

资金来源：销售收入：0投资借款：χ资本金：10000万元资金应用：房地产投资（不含利息）：20000万元

投资利息：其他项：均为0。因为没有收入，其它应用均为0资金平衡：此时，资本金明显不能提供第一年的投资应用，所以必须借助投资借款。要使投资借款最小，则就要求使资金盈余为0，即：资金来源=资金应用解得万元则当年贷款利息为416.67万元则当年投资总额为：第三十四页，共六十一页。第一步：求解各年贷款金额及利息

(2)2012年

资金来源：销售收入：20000万元

投资借款：χ资本金：10000万元资金应用：房地产投资（不含利息）：30000万元

销售税金及附加：1100印花税：10

土地增值税：0.因为根据损益表，该年增值额为负，所以不会增收增值税。

所得税：0利润总额<0，不须交纳所得税。

应付利润：因为利润总额小于0，所以应付利润不存在。

利息：还款方式为每年支付该年利息，最后一次还本，则第则第1年产生的利息因为已扣除，所以在2年中不再产生利息。则第2年借款利息为：

偿还长期借款本金：0第三十五页，共六十一页。第一步：求解各年贷款金额及利息资金平衡：此时，资本金和收入明显不能提供第二年的资金应用，所以必须借助投资借款。解得万元则当年贷款利息为914.30万元则当年投资总额为：利润总额：第三十六页，共六十一页。第一步：求解各年贷款金额及利息（3）2013年这一年销售收入数额较大，则先假设不用贷款。只要验证“”，就可以不用借款。资金来源：销售收入：60000万元投资借款：0

资本金：0资金应用：房地产投资（不含利息）：45000万元

销售税金及附加：3300

印花税：30

土地增值税：0.

利息：本年利息=（10417+2024）×8%=995万元先粗略估算一下，该年资金盈余不够还总的投资借款本金，虽然2013年没借款，但前两年的投资借款仍然要在这年产生利息。

所得税：0（计算见后面）

应付利润：0.前两年投资借款还没还，不适合付利润。

偿还长期借款本金：0第三十七页，共六十一页。第一步：求解各年贷款金额及利息资金平衡：资金盈余=

资金盈余大于0，说明从该年起已不需要再借款。所得税：所得税=应纳税所得额×25%

该年利润总额=该年利润总额先要弥补前两年亏损。前两年总亏损=所以利润总额10675万元全部用来弥补前两年的亏损。剩下的应纳税所得额=0，所以该年所得税为0。税后利润、应付利润等均为0。第三十八页，共六十一页。第一步：求解各年贷款金额及利息（4）2014年资金来源：

销售收入：70000万投资借款：0

资本金：0资金应用：

房地产投资（不含利息）：5000万元

销售税金及附加：3850印花税：35

利息：（10417+2024+995）×8%=1075

土地增值税：5278

算法：增值额=（20000+60000+70000）-（20417+30914+45995+6075）×1.2-（1100+3300+3850）-（10+30+35）=17594

增值税=17594×30%=5278

所得税：8249万元算法：利润总额=

弥补以前年度亏损：未弥补完的亏损=32441-10675=21766。因此弥补亏损21766万元。应纳税所得额=54762-21766=32996万元所得税=32996×25%=8249万元税后利润=32996-8249=24747万元第三十九页，共六十一页。第一步：求解各年贷款金额及利息偿还长期借款本金：12441万元税后利润提取10%的法定盈余公积金和5%的公益金之后，成为可供投资者分配的利润。可供投资者分配的利润=28115-28115×（10%+5%）=23898

其中一部分可以作为未分配利润用来还贷款。总借款额=10417+2024=12441万元所以可以一次性偿还12441万元。

应付利润：0

项目决定在项目结束时一次性分配利润。（注：这一部分可以视每个企业的不同安排来定）

资金盈余：

=第四十页，共六十一页。第一步：求解各年贷款金额及利息（5）2015资金来源：销售收入：40000万元投资借款：0

资本金：

0资金应用：房地产投资（不含利息）：0销售税金及附加：2200

印花税：20

利息：0

土地增值税：11334

算法：增值额=增值税=37780×30%=11334

所得税：6612万元算法：利润总额==26446

不用弥补亏损，所以：利润总额=应纳税所得额所得税=26446×25%=6612万元

税后利润=26446-6612=19834万元

偿还长期借款本金：0

应付利润：0

资金盈余：=

第四十一页，共六十一页。第一步：求解各年贷款金额及利息（6）2016年资金来源：销售收入：10000万元投资借款：0

资本金：0资金应用：房地产投资（不含利息）：0销售税金及附加：550

印花税：5利息：0

土地增值税：2834

算法：增值额=增值税=9445×30%=2834

所得税：1653万元算法：利润总额=6611所得税=6611×25%=1653万元

税后利润=6611-1653=4958万元

偿还长期借款本金：0

应付利润：42108万元根据损益表中的累计可供分配的利润可求得。

资金盈余：-37150=第四十二页，共六十一页。表1损益表第四十三页，共六十一页。表2资金来源与应用表第四十四页，共六十一页。表3项目财务现金流量表第四十五页，共六十一页。（四）资产负债表的编制

资产负债表综合反映项目计算期内各年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，用以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，进行清偿能力分析。

第四十六页，共六十一页。资产负债表资产负债所有者权益流动资产总额在建工程固定资产净值无形及递延资产流动负债总额长期借款资本金、资本公积金、累计盈余公积金、累计未分配利润应付账款、流动资金借款、其他短期借款应收账款、存货、现金、累计盈余资金第四十七页，共六十一页。（四）资产负债表的编制1、资产由流动资产、在建工程、固定资产净值、无形及其他资产净值4项组成。其中:①流动资产总额为应收账款、存货、现金、累计盈余资金之和。②在建工程是指投资计划与资金筹措表中的年固定资产投资额，其中包括固定资产投资方向调节税和建设期利息。③固定资产净值和无形及其他资产净值分别从固定资产折旧费估算表和无形及其他资产摊销估算表取得。第四十八页，共六十一页。2负债流动负债长期负债

①长期借款及其他短期借款余额的计算按下式进行:

其中，(借款－本金偿还)为资金来源与运用表中第t年借款与同一项目本金偿还之差。

②流动资金借款余额的计算按下式进行:

其中，(借款)t为资金来源与运用表中第t年流动资金借款。若为其他情况，可参照长期借款的计算方法计算。第四十九页，共六十一页。3所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润

第五十页，共六十一页。资产负债表对应指标计算（1）资产负债率——评价项目负债水平的综合指标。反映项目利用债权人提供资金进行经营活动的能力，并反映债权人发放贷款的安全程度**资产负债率适宜水平为40%~60%，对于经营风险比较高的企业，为减少财务风险应选择比较低的资产负债率，对经营风险比较低的行业，可选择较高的资产负债率。我国交通、运输、电力等基础设施，资产负债率平均约为50%，加工业65%，商贸业80%。第五十一页，共六十一页。（2）流动比率——指一定时点上流动资产与流动负债的比率，反映项目流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力。**一般认为流动比率在200%较合适，理由是变现能力差的存货通常占流动资产总额的一半左右。但当上世纪90年代以来，采用新的经营方式，平均值已降低为1.5:1。例如：美国为1.4左右，日本为1.2左右。资产负债表对应指标计算第五十二页，共六十一页。（3）速动比率——指在一定时点上速动资产与流动负债的比率，反映项目流动资产中可立即用于偿付流动负债的能力。**