第三章物业服务合同签订

第三章：物业服务合同签订

与管理规约制定

第一页，共四十六页。洛克菲勒的故事有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五万美无的债款讨不回来，而且因为他和借款者交情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。“很简单，你写一封信，催他还十万借款。”“可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友说。“当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲勒安静地回答。第二页，共四十六页。签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。第三页，共四十六页。一、有关合同的基本知识合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。

（一）、合同的要约简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。第四页，共四十六页。一、有关合同的基本知识合同要约的构成要件（1）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。（2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。（3）要约必须传达到受要约人才能生效。第五页，共四十六页。一、有关合同的基本知识（二）合同要约与邀请要约邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。1、拍卖拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。2、广告原则上，一般的广告不是要约。广告只是邀请要约。但对于某些已经做出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。3、标价标价是邀请要约，不是要约。4、招标招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。第六页，共四十六页。一、有关合同的基本知识（三）、合同的承诺1、合同承诺的构成要件承诺必须具备如下要件：（1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。（2）承诺必须在要约的有效时间内作出。（3）承诺必须与要约的内容一致。（4）承诺必须传达给要约人。第七页，共四十六页。一、有关合同的基本知识（四）、合同的要件合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括：（1）当事人的缔约能力（2）当事人的真实意思表示（3）合同的内容合法（4）合同的形式合法

第八页，共四十六页。一、有关合同的基本知识（五）、合同的一种分型形式：口头合同、书面合同、事实合同（六）、合同签订应遵循的基本原则合同签订应遵循的基本原则：（1）主体平等（2）合同自由（3）权利义务公平对等（4）诚实信用（5）守法和维护社会公益第九页，共四十六页。二、如何签定前期物业服务合同黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方，买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容”，于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议，每平方米收2.8元管理费，黄先生听了，也没要求详细看两个文件就签了合同。入住半年后，黄先生收到物业公司通知，要他去补签物业管理协议，并缴纳半年管理费，签物业协议时，黄先生发现管理费高达4.8元／平方米，于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的，并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款，现在只是补签。黄先生感到受骗了，投诉到市消委会。第十页，共四十六页。教师点评：一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立，有个较长过渡期，而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》的内容直接关系到业主利益。而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》一般存在相当的不合理条款或不公平条款。附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款，剥夺了买方对条款提出异议的权利，属于霸王条款。《前期物业管理协议》往往是发展商单方面制订的，消费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。第十一页，共四十六页。

（一）前期物业服务合同的概念前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。第十二页，共四十六页。（二）前期物业服务合同的特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业服务合同是要式合同。

（三）、前期物业服务合同的时效《条例》第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第十三页，共四十六页。三、课堂分组讨论案例高某在某小区购买联体别墅后，虽然办理了交付使用手续，但一直未装修入住，谁知今年8月，高某收到了法院传票，小区物业公司要求其给付物业管理费2476元。高某认为自己没有入住，没有享受到服务，且物业服务合同是开发商与物业公司签订的，与自己无关，因此拒绝支付物业费。第十四页，共四十六页。在法庭上，对高某是否应当交费，原、被告双方意见不一。原告方认为，前期物业服务合同具有特殊性，高某虽然不是签订合同的当事人，但是高某向房产开发商买受房屋就视为高某已经概括承受了房产商在前期物业服务合同中的权利义务，对高某产生拘束力，故高某应当按约支付物业管理费。被告方则认为，高某没有签订物业服务合同，不应受该合同约束，且高某没有入住，故不必支付合同对价，应当驳回原告的诉讼请求。第十五页，共四十六页。讨论：在本案中你支持原告还是被告，其理由是什么？第十六页，共四十六页。教师案例评析：

高某的小区因入住率低的原因，至今仍未召开业主大会成立业主委员会，所以业主委员会还没有与小区物业公司订立物业服务合同。这种情况在现实生活中经常发生，由于业主委员会成立之前物业不能没有人管理，因此物业管理法律制度设计了前期物业服务合同来临时性地替代物业服务合同。依据《物业管理条例》第21条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当签订书面的前期物业服务合同。第十七页，共四十六页。前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业，业主不是合同的主体。从合同相对性原理而言，房产开发商与物业服务企业签订的合同不能对业主产生拘束力。为解决这个问题，《物业管理条例》第25条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说，房产开发商同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意。因此，前期物业服务合同对业主产生拘束力的根据在于业主概括承受了合同的权利义务。第十八页，共四十六页。本案中，高某在签订商品房买卖合同时，房产开发商就将已经签订的前期物业服务合同作为出售合同的附件，要求高某签字。高某在前期物业服务合同上签字后，合同当事人就变更为开发商委托的物业服务企业和高某双方。因此，该服务合同无疑具有法律拘束力，高某应当按照服务合同约定的交费标准支付物业费，而不能以未入住为由拒付。况且，小区的物业管理是由物业服务企业实施的统一的专业化管理，并不是只为一个或某几个业主单独提供服务，而是为整个小区提供绿化管理、清洁道路、保安服务等工作，因此高某因自身原因未入住该小区不能对抗物业公司按约履行合同义务后请求的收取费用的权利。第十九页，共四十六页。四、前期物业服务合同范本解读

《前期物业服务合同（示范文本）》（以下简称示范文本）。这个示范文本共9章43条，涉及前期物业管理的方方面面。表面上看，这个服务合同是由开发商与物业管理企业签订的。但合同又规定，购房者与开发商签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；购房者签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。因此，对此示范文本的解读是同学掌握与理解前期物业服务合同一个重要环节。第二十页，共四十六页。1示范文本意义深远国务院制定的《物业管理条例》第三章第二十一条就明确规定；在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。条例第二十四条还规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十一页，共四十六页。物业管理条例出台后一段时期，关于前期物业选聘、招投标的工作进展缓慢，其中一个重要原因就是缺少一个规范的前期物业服务合同。现在示范文本的出台，为贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理铺平了道路。有了规范的合同，就能引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，其重要意义不言而喻。第二十二页，共四十六页。2包干制、酬金制选其一根据示范文本规定，物业服务收费可以有包干制和酬金制两种选择。包干制的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业公司按照相关标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。酬金制的物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

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包干制与酬金制相比较，包干制体现了风险共担的原则，因而更有利于业主。但因为合同不是业主与物业公司签订的，所以在这一点上业主只能被动地接受开发商与物业公司的选择。如要改变只能等业主大会成立后重新签订物业合同了。第二十四页，共四十六页。

3未售房屋物业费开发商交新出台的示范文本明确提出，纳入物业管理范围的巴竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由开发商全额交纳。《物业管理条例》中也有明确规定，但是真正执行的开发商却很少。据了解，目前许多进行前期物管的项目中，都有开发商暂时没有销售完的房屋，但开发商根本就不交纳物管费用。这一新规定也许将有利于制止开发商的“赖账”。第二十五页，共四十六页。4业主承担连带责任示范文本提出，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。示范文本第三十九条还规定，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。这条规定提醒业主，在房子出租或交亲友使用前，一定要与使用人签个租赁合同或书面协议，规定好物业使用人的权利和义务，特别是缴交物业费和其他相关费用，一定要注明由物业使用人承担，以免出现麻烦。第二十六页，共四十六页。

5规定物业承接验收办法示范文本对开发商与前期物业公司的物业承接验收做了明确规定，提出对于合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照规定进行查验，明确存在的问题与解决办法，并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第二十七页，共四十六页。示范文本还规定，乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；以及相关的其他资料。长期以来，物业公司与业主的纠纷中，有相当一部分是由于前期物业管理中的遗留问题引起的。这个办法也许可以杜绝遗患。

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6明确规定物业用房示范文本明确规定，开发商应在具体时间内按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。示范文本还要求对物业管理用房的不同用途、建筑面积、位置等做出明确约定。示范文本第二十四条还明确规定，物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第二十九页，共四十六页。

这个条款有三点好处，一是解决了物业公司入驻管理区域后，缺少物业用房的难题；二是明确了物业管理用房的权属，业主可以理直气壮地对其行使主权；三是规定了物业用房不得改变用途，防止物业公司擅自利用业主共同财产牟利。

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7擅自提高物业费要双倍退还示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管费用，开发商和物业使用人有权要求物管公司双倍返还；物管公司擅自提高物业服务费用标准的，开发商和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。第三十一页，共四十六页。此外，物管公司没有按照约定的服务内容和质量标准提供服务和管理的，要向开发商、业主支付违约金；而开发商和业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，也要向物管公司支付违约金。示范文本第三十二条规定乙方违反本合同第六条、第七条的约定，业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第三十二页，共四十六页。8临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。开发商或物业公司擅自改变规划，占用公共区域进行牟利而引发的纠纷可谓屡见不鲜。现在规定临时占用前必须告知相关方面，当然有利于防止违规占用公共区域现象的出现。第三十三页，共四十六页。

9督促物管公司及时“交接”示范文本规定:本合同终止时，物管公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给开发商或其他有关部门代管。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四页，共四十六页。此前经常出现物管公司被业主炒掉故意拖延撤离时间或者不退出，该规定则明确了业主委员会成立以后，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业管理合同自动终止，这就为新老物业公司的顺利交接提供了一个前提条件。当然我们也要看到，几乎所有物业公司在撤出前都有被业主或开发商拖欠的债务，这个问题不解决，也会给新老物业公司的顺利交接造成障碍，所以还需要有关部门制定配套细则，让物管得及时“交接”更具可操作性。第三十五页，共四十六页。10明晰房屋保修责任范文本第三十三条规定甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。在建设部的房屋销售管理办法和建筑法等相关法规中，对这一条已经作了明确规定，而在前期物业管理合同中定下这一条，当然更有利于业主维权。第三十六页，共四十六页。五、

业主委员会如何签定物业服务合同？

第一，物业服务合同签定的程序要合法。因为业主委员会签定这个合同是代表业主签定的，根据国务院物业管理条例必须2/3以上业主通过才能签定。而怎样算业主大会通过，还需要根据业主大会议事规则的约定来办理。总之，签定物业服务合同的前提是要程序合法。没有这个前提就必然直接造成合同的无效，带来物业管理纠纷，造成大量的社会问题。

第三十七页，共四十六页。严格按照国务院条例规定的程序制订、签定服务合同，是保证业主权益的根本途径，是保障合同当事人权益的基本前提。具体来讲，程序至少包括：1、业主委员会应该对物业管理企业的确定方式进行讨论，并无保留向全体业主介绍，广泛征求业主的意见，最终通过业主大会决议的形式确定选聘物业管理企业的形式。没有一个公开公正公平的选聘方式，无标准进行物业管理合同的签定和物业管理企业选聘都是没有任何意义的。第三十八页，共四十六页。

业主委员会首先要明确招标在选聘物业管理企业的作用，并向全体业主宣传招标的意义。同时根据招标投标法的规定，聘请招标代理机构全程负责招标过程，确保招标公正公平公开，最终维护全体业主的利益，使业主获得质价相当的物业服务。

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2、招标文件应该包括物业服务合同的草案，实际上已经确定物业服务合同的主要条款内容。即使不采取招标方式，进行询价方式也需要明确有关业主的需求。一般是业主委员会和咨询代理顾问一起草拟合同条款，再广泛征求业主意见。

第四十页，共四十六页。3、根据业主意见，修订合同草案、招标方案或者招标文件。

4、通过评标后确定中标单位，并向全体业主公告中标结果。

5、根据招投标文件和中标通知书等签定合同，并向全体业主公告服务合同全文。

6、物业服务合同必须向每位业主提供一份，并在业主委员会办公室和物业管理处备查。第四十一页，共四十六页。第二，服务合同的内容除遵守当地政府法规文件外，必须体现全面、具体的要求，主要实现服务内容、质量和收费的统一。对合同内容的要求至少包括：1、能够基本满足业主的普遍服务需求；

2、服务内容根据行业标准和有关规范确定，并且具体量化，具有可操作性、可检验性；

3、收费内容与服务内容完全一致，并且细致完整，不重复、不漏算，并符合包干制或酬金制实现的要求；

第四十二页，共四十六页。4、应