黄石家天下招商策划管理手册

当前文档修改密码：8362839目录黄石市场环境基本概况黄石商业分析团城山市场环境项目概况项目介绍项目SWOT分析招商对象招商对象是谁招商对象的特点招商对象分布范围及品牌招商方式招商策略招商策略招商准则实施策略招商政策招商布局业种分布第一层布局第二层布局挺商业运营服亲务志商业发展规虑划悦租金与售价次建议招商周期究黄石市场环厦境黄石概况锈黄石，湖北莫省第二大城纱市，扼守湖拳北东大门，饰属于武汉雄“宾8+1哑”装城市圈的重朵要城市，隶花属武汉大商曲圈辐射范围便内，东北临呀长江，与黄请冈市隔江相图望，北接鄂馅州市，西靠蝇武昌区，西现南与咸宁市锈为邻，东南错与江西省九蹄江市接壤，扬沪蓉、渝蓉恼、宁沪等废3仗条国家级高进速公路交汇高于此，有着植“等鄂东明珠湖”薪的美粗称。成立之寄初便以工业雄立市，有一想大批著名企坏业，如冶钢悟、电厂、华败新水泥、美法尔雅西服、英黄棉厂等，碑此外该市还工拥有丰富的软矿藏资源，内人均国民生呢产总值紧跟示武汉。是现沉今商界投资油二级市场的要首选。持黄石商业分竖析挠进入仗21美世纪，随着霜现代科技时太代响亮口号块的吹起，黄俩石现代商业僵的时代也迅蹄速来临。在申市场经济时煮代，旧的商绣业市场被迅思速取代，新暴的商业市场据风起云涌。往2001鸡年伍12娱月眨22威日，中商平伟价黄石超市捡作为武汉中蓬商集团于在球异地开设的余第一家平价技连锁业态的亩中型超市登宰陆黄石。景2002秆年，黄石历香史最为悠久证的贸易大楼熊迅速转型，谦成为服装专扯卖店和最大伴的黄舍金珠宝专卖厘；同年，赛偶玛特等进驻樱黄石。雪2004列年，随着我钢国零售业对遗外资全面开撞放，武汉中猫百便民超市闯、武汉工贸帝家电城来到向黄石，黄石腾商业业态进据一步优化；别同年潜10翁月，上海华物联在下陆开泥设黄石第一全家分店，武扁汉路克“惯家家福梯”衬的产生，取嘴代了原集贸纯市场的位置霞。宵2006渐年，新百百顾货、中百仓秃储陆续登陆客黄石、工贸奸家电在黄石强第二家店开箩业。乎新兴超市和拣便利店的遍隐地开花，使陪黄石商业呈教现出全新的阁面貌，市场孙竞争日益激慎烈。在激烈伪的竞争中，越各个商业市切场充分发挥渔自身优势，敏纷纷你追我溉赶地成长，御促使黄石商江业形成了新银的格局。主之要体现在以波下几个方面廊：含黄石港厚区成为黄石薯市民消费较呆为集中的场鬼所男地处黄石港拾区的费劳动路、广垮场路、消防拜路、交通路跪等是黄石传扯统商业区，寒云集众多品模牌专卖店，践包括服装、散鞋帽、茶楼逢、酒吧、工爬艺品店等不踏同经营业态饼，商品品种俭较为齐全，齐产品档次不浊一，消费者撒选择机会较黎多。退以广场路北妨端市体委大获院为核心的膜黄石健身休驻闲区已初步蚂形成：包括愁乒乓球训练石基地、羽毛附球训练基地反、阳光健身蚁会所、青云歼足浴、西子糖咖啡、西子誓养演身馆等。余黄石大道集虾中了较多的搞大型购物中缝心丑黄石大道上灰的赛玛特、征中商平价等翻，和开业不糟久的华夏国千际城大型购幕物中心，集耐购物、餐饮朴、娱乐等功堵能于一体，研更有效地为斩商场测吸引了人气激。再加上黄密石大道两侧僻多企事业单辉位及住宅小圈区，本地的架金虹百货、有金港超市、博莹春便利店荒、林红便利乎店等连锁企逮业错位竞争仙，见缝插针符地开了很多刃社区店，对仙主流商业做歪了有益的补穗充。讲延安路商圈彻最具成为黄鸦石港区副商汉圈的三大优唐势呢延安路地处家黄石港区轻父纺织工业基苗地的核心地杜带，曾经是文黄石市最繁谱华的街道。世上世纪末，婆由于行业性旁衰退，下岗挑职工增多，旗居民消费能僚力不高，该访区域商业发片展势头减弱苹。进入新世理纪以来，由草于延安路区柴域优势明显役，敞延安路的整挣体开发已经悲列入区政府态“技十一五探”葡规划，目前京污水截流问扇题正在解决默，等污水处政理、下水通销道等基础设龄施完备后，爪沿线改造、其扩建可迅速算完成，配套蚊的旧城改造挤步伐就会加丘快。区根据黄石港朴区政府的发京展规划，该踩区域将发展质为黄石第二册大商贸中心脖和居住中心凡；目前，已杆经形成了躁以黄石大道幕、延安路为核主，集中了已中百超市、胆金凭港超市、磁彻湖梦演艺厅萌、英皇音乐根酒吧、数家兼茶楼、黄石葛商业银行、拖中行等机构申，加上纺织术二路集贸市厚场、公园路眯连通巷小吃王一条街等的宪形成，容延安路商圈漂商业氛围日弦益浓厚牛。待团城山市场坑环境监团城山经济命开发区，位联于黄石市区画南部，风景栽优美，宁湖光山色，报行政中心，期兼得自然与揉人文，成为泰目前黄石人顾购房首选之倍地。目团城山经济皆开发区豆湖光山色相尺映成趣，有菠着良好的居该住环境。随唉着黄石行政粒中心的南迁封，人民广场列的兴建，团世城山成了黄跪石新的政治韵、金融、文骑化和居住中捎心。同时，央黄石市政府协提出的尾“罪城市南扩，药产业东进彩”茶的城市发展致规划，更为芳团城山的发践展提供了政咏策上的支持端。团城山近台期发展的功夺能定位将重筹新明确为肠“塔全市行政、脊文化、科技组、商贸、金楚融中心，以晌高新技术产狡业为主的城核市新区惨”弯。依托现有抵的开发形式荒，未来其开哨发总量、产寻品品质将继牺续引领黄石都房地产潮流辆。项目概况项目介绍没家天下菜品恰超市位于团探城山经济开饥发区的核心姨区域，设杭州路与安殃达路的交汇蓝处昆。属于正在叛发展的城市武新区中心商蒸圈。项目向宁东使1朽500蹦米是黄石市粒人民政府和课人民广场，饼还有风景秀狠丽的磁湖，享距杭州路仅拼200存米，救5绪路、洲8主路、友11妹路、南18草路等公交车衰都在附近设碗有站牌，交领通十分便利岁。伏本项目属于轿占鲁湾还建勺小区的附属宽商业，总澡体量约嫁9394绞平方米捞，共两层，鸟第一层独立舞商铺共有拐15口间，约倦1314.葛9临平方米，其胁余部分贝3382.弱1方平方米，第逐二层约尊4697择平方米，还唐有约碗400湿平方米的地兄下室可供商磨家做仓库使挂用。第一层短业已定位为哨“时家天下菜品棉超市章”之。锤商业物业方划正适用，临暖安达路约有区106.7不米。建筑为愁框架全现浇挖结构，分区太灵活，使用乡方便。第一饲层层高勒4.1并—夹4.4孟米，第猫二层层高约期3.5径米。古本项目译SWOT未分析猎内部强项（饱S狭）念（葱1纪）塑位于团城山邮商圈中心抵,堡通过定位巷,爷拥有今“蒜超市旨+半街市可”照的新型改造坚模式使区位俊具有市场先抹导性砍；崇（较2务）超黄石基”恨８＋１左”什城市圈等使愚房地产还有磨很大的市场晕空间；拆（筒3熊）衰开发商在黄必石已有成功返开发项目，从为项目成功蹈开发奠定了烘基础姜。翅内部弱项（塌W榨）夏（惕1辈）场商业单个体忧量较大斥,杀投资者能够桨承受的价格傅较低认,壶增加项目操塘作难度与风愉险性；厚（帝2亲）虫地段位于次耻干道才,际周边环境较江差雪,练居民入住率冻不高；间（扬3授）双产品本身存膝在一定缺陷低：层高较低佣、采光较差邪、通风较差心等煮。箱外部机会（坝O妈）评（导1施）更政府倒政策支持，妹农改超成为耍解决菜篮子橡工程的主要逢途径；饮（聚2叉）爱有强大的市时场需求，团级城山的消费道者愿意到本娘案购物；抱（道3辟）复投资者对菜婚市场摊位投灶资比较了解边，对此种投枝资方式有信拔心拾；心（鸡4命）胃股市、基金坐等投资的风霸险以及国家汪新政对住宅迷市场的打压岂，新的投资津方向尚未并肯不明确姥,望需要把握机抄会变不利为轧有利，把握劲市场局势，般完成项目的让开发目标刊。仍外部问题（构T叉）农（顷1絮）错当前菜市场矮行业间竞争慨激烈，租金缓水平不高喜；石（待2赢）逮国内涌现出牧诸多谅“禾农改超柳”撇模式，项目厦模式容易被姿超越劈；松（王3瞧）稀综合商业运缓营的难度，池国家金融机质构近年来对锈商业地产的隔不支持，对杯消费群体投比资榨商业地产与扫住宅房产均依构成心里障谁碍。招商对象皆（一）招商欺对象是谁孩本商业的招门商对象主要锈是：市场常交见蔬菜肉类宣等大众菜品侨经营者率（主体招商胳对象）顽、特色海鲜伏野味经营者寿、菜品品牌腥店以及商业林配套经营者许。皂（二）弯招商对象的功特点滤1酱、惨市场常见蔬型菜肉类等大蜘众菜品经营镜者展（主体招商椅对象）答：举稳定性不强干，招商相对扁容易，一旦魂发现市场不颗景气或其它鸽不利因素，变也容易选择侧退出。课2暑、涨特色海鲜野刘味经营者：科有一定的成智本压力，市勉场占有率小碎，是形成菜积场特色品类浴的主要部分耗。裂3或、神菜品品牌店匀以及商业配熊套经营者：料稳定性相对衔较强，招商社难度相对较棒大。有利于衰提高岭市场的知名三度。码（三）招商袖对象分布范遥围及品牌模拟品牌：招商方式桥在上述概业种剂相关的经营滨场所发放宣怖传单，重点螺大客户当面皮洽谈；在黄聚石市召开招姑商会，宣布半招商优惠政草策，吸引经绵营业户入住嘱，迅速启动棵市场。招商策略淋（一）招商克策略好以盘“赖家天下菜品块超市尚”遍为主题，利锐用项目品牌辈及体量优势妈，吸纳优秀捧商家，打造遥集菜场、饮因食等生活配带套恨于一体的团直城山最大的惕准超市型集迅贸市场。木（二）招商行准则另根据之前的连商业格局定菌位，本项目纪的招商实施宝应遵循以下济四个准则：棋1拉、招商方向变以菜品为主物，其它配套兼商业形式为听补充。纹2吩、先销售田后招商，甘以租带售席，解租售结合，共一定情况下盈实行气委托租赁吓。幅销售对象选循择以自营者典为主。诵3绸、对野味、绩海鲜等特色丙商品及品牌俱商家先招商拨4梦、对市场统绒一管理，分票区招孙商交经营队（三）实施赢策略她1故、立足本行瓜业轻本行业商户胁目前是本案删未来的主体龙商户，是本后市场招商的馋最大客户群且体，也是本费案未来经营井盈利的主要革来源。因此亿，针对本行跨业商户开展沙招商，是本音案招商的基俘础性工作。爷目前本行业承商户主要以老周边菜市场门及永安里菜得市场的菜品授经营者。为违了降低这些风商户自身的众缺点给本案际带来的伤害侧，提升本喇市场专业化误层次夸成为本案优菜先考虑的方弱向。一旦我砌们能把本案凝做成一个伟专业化的菜映品市场，那共么，不仅可跑以吸引周边只的消费者进机场消费，更址可以带动黄惩石及其周边辞市地的消费缸者进场消费义，从而有效俯拉动大型的爬品牌商户或暴者投资者的范进驻。崇为此，为本垮业商家提供眨更为优惠的捧条件和更为少完善的服务瓣是完全有必芹要的。丙2辆、放水养鱼笋、让利于商悉新兴市场能强否经营成功疮关键在人气辩。首先是商杏家的人气，臂吸引尽可能即多的商户入托驻市场，是思所有市场兴漠起的第一步脂，也是最为悦关键的一步口，这也是许她多市场一开犯始以尽可能如低的租金、冷甚至一段时僻间的免租金带吸引商户的北原因。本案获在招商之初济，也应本着磁让利于商的针原则，放弃恶挤占商户利券润的想法，雀以实疏实在在的招蜡商优惠政策卡，打消商户韵先期的顾虑涛，把他们有锻效的吸引进深来。疮3质、同业差异爱、异业互补开简单的讲，役就是同业之粗间要拉开梯龄度，不同行唤业之间互为宜补充。同业细差异可以避昨免恶性竞争开，又能照顾唤到不同档次荡的需求；异柿业互补则能劲在最大程度榴上充实本市裤场售“纷专业化照”骑的市场特质有，增强本市迁场竞争力。蜓4柴、服务意识壤、取信于商烘服务，是市极场经营的核妄心业务，服盯务的好坏，孩直接影响市晓场竞争力，拨间接则影响黎市场经营的洲成败，服务伐意识应该是顺从招商这一辽环节开始就鼠树立起来，塌帮助新老客呈户更加省钱兰、省时、省垦力的入驻新弹市场，为其懂提供相关市检场制度、规冤定、条文的乡咨询础服务，利用铜本案的影响傲力帮助商户汪完成一些办愈证等行政事护务，都是非挂常必要而且同重要的，这锐样不仅从一敲开始就树立戚了市场的服醉务形象，而稍且建立起了龙与商户之间廊的信任，这晕种信任是日兆后顺利开展崭合作的基础诱。雕5灶、祥仗形象先行，谨造势优先俗踏形象先行，焰造市先造势狸。作为黄石六最大、团城泼山第一家大兽型菜品超市魂，必须先塑压造本项目高热端的市场形炉象，以引起纱市场关注，荐树立市场形胡象标杆，降糕低招商难度金的目的；剃通过势都的建立，建痕立项目在团忧城山乃至黄廉石市的领袖贵地位，塑造牺差异化的市烧场形象，充经分减灭商户根讨价还价的巧底力。兆6供、主动出击昂，重点突破绍这是招商比菌较常用的策郑略之一。在屋立足团城山宇本地市场的迈同时，将同勤步品牌商家趴资源，将一善些具有市场镇知名度和号谎召力的品牌兴商家进行邀窄请并进行一终对一的洽谈睬，加强前期蒙双方的了解扩和沟通，为身下一步与商仗家进入实质置性合作奠定雅基础。飞7流、因时利导拔、控制有序皱前期对租赁只模式和招商薯模式不作固胆定而是做最雁优准备和多顶方面选择，楚全面了解掌允握、收集重篇点目标客户约信息加以资今料整理，在董后期根据实照际情况再做售阶段性调整菌，无论是何钞种租赁模式皇和招商模式陪皆然。踩在招商糖阶段中，可肺通过对不同殊时段的招商细政策进行阶诚段性调整，烘加大市场张涛力，制造商廉户紧呀张，促使其锹早日承租。刻保留部分好焦位置暂不推瓣出，以备其宗它外地品牌碍或者谈判周谎期较长的好蛇品牌进入，泳同时有利于惑解决不可预铜见的调整和决纠纷。同时侄，对同一品躬类的不同商配家进驻进行丙一定的数量声及质量控制眨，营造健康康的竞争环境堵。招商政策钳（一）减免艰物业管理费币；填（二）在租专金上给于一圾定的优惠，泡并申请减免饱一部分税费蜓；哥（三）工商芬管理费减免养六个月，承付租面积较大景的商户视情拜况与地税协共调后给于一但定的减免古；州（四）成功游介绍商家到夹市场签约的弊商家可额外粱获得监1愁到如3吩个月的免租病优惠；前（五）漂在市场内刊霜、试营业广期告、开业广珍告中，免费士为部份商家棋进行宣传粮推广。招商布局瘦（一）业种右分布：筋（二）第一旦层布局班（三）第二撞层布局陈商业运营服揭务肯产业价值链禽理论的主要功内涵是从当术地消费市场芝深入分析和漫发掘，找出捆具有消费潜我力的市场，罪然后引入专睁业的商业运焰营管理机构休利用专业营妇销工具加以匪包装和完善明，组织商户痛形成专业的疾商业服务，苏最后开发商倡收回投资，租这样一个过识程我们称之校为产业价值颗链。扇在产业价值班链理论中，扭要兼顾产业遍链中每个环枝节的利益，糕形成合理的良利益分配机发制，产业链饿中任何一个张环节断裂都释将会导到整胞个商业定位良失败。下茧面是我们准络备实施的一幕些服务措施待：朝1惠、由开发商麦出面，向政旦府争取新商负业的一些扶劣持政策；辉2求、组织发行处单页传单两，全面系统爽的介绍商家挂经营品种和个促销活动，时免费向周边鲁银行、车站为、高尚小区物派送梢；派3押、由商业管奇理部门统一葡组织媒体推引广，增加商寄业人气；扁4船、成立商业恢经营委员会仍，为商业运素营献计献策役；软商业发展规治划鼓我们深知商跌业运营不同毁于普通的房胆地产开发工省作，它需要勿我们做好每包个细节的工键作，不是一心锤子买卖，宗而且商业最导终成熟也有穷一个渐进的荷过程，根据推家天下菜品来超市由周边商业状碎况，我们会旦有一个逐步做调整，逐步劣提高的过程淋。因此，我痰们初步把商僚业发展规划砖为三个阶段使：抛1蜜、近期工作扁目标：瞒在高2023穴年到梅2023讲年前，我们陶希望花平1白－味2雨年使搜家天下菜品默超市座将成为解安达路与杭泼州脉路段社区型羞菜场零售与伟批发族中心；爹2委、远期工作醒目标：刺在未来的保3戏－阴5长年里，使机家天下菜品换超市赖成为蜂团城山帜区域挑菜场批发与富零售骂中心；猫3挂、远期工作唯目标：军在未来的规5喊－蹄10川年里，使首家天下菜品移才是阅成为黄石市投知名的润菜场批发与探零售中心狂；抢租金与售价萍建议黑（一）娘团城山经济司开发区菜场登租金与在售潜项目商业价唇格一览援（二）定价之方法一：未月来收益定价末法余它是岭指一些具有侨投资价格的每商服物业和品一些小户型苗投资性物业挽的未来租金遥乘上一定的传收益倍数，忌由此求得房剖地产价格的育方法。巡当前弓黄石菜市场声一楼摊位遮租金可达害4翁0怎元缝/朽平方米副/涛月势，二楼可达鼓到拔20瘦元滋/牵平方米净/式月委。本案进行泽准确的市场工定位、积极街的市场引导锯和良好的运陵营管理志，袜投资期内一饿楼平均贝租金杠