第1章物业统计概论

《物业统计》授课人：xxx手机：

第一页，共六十一页。本次课考勤统计应到人数：23实到人数：迟到人数：请假人数：缺勤人数：第二页，共六十一页。统计学的一些应用统计在生活中无处不在比如：购物时的货比三家，搜集同一产品不同商家的价格及相关优惠政策，做出购买决定投资理财（投资品种的选择，股票趋势预测等）个人或工作总结等……第三页，共六十一页。在经济社会统计的应用宏观经济统计（人口普查、经济普查）市场研究财务分析经济预测人力资源管理……第四页，共六十一页。市场研究企业要在激烈的市场竞争中取得优势，首先必须了解市场，要了解市场，则需要广泛的市场调查，取得所需的信息，并对这些信息进行科学的分析，以便作为生产和经营的依据，这些都需要统计的支持。第五页，共六十一页。财务分析上市公司的财务数据是股民投资选择的重要参考依据。一些投资咨询公司主要是根据上市公司提供的财务和统计数据进行分析，为股民提供投资参考。企业自身的投资，也离不开对财务数据的分析，其中要用到大量的统计方法。第六页，共六十一页。经济预测企业要对未来的市场状况进行预测，经济学家也常常对宏观经济或某一方面进行预测。例如，企业要对自己产品的市场潜力作出预测，以便及时调整生产计划，这就需要利用市场调查取得数据，并对数据进行统计分析。经济学家在预测通货膨胀时，要利用有关生产价格指数、失业率、生产能力等统计数据，然后利用统计模型进行预测。第七页，共六十一页。人力资源管理当今社会，人才是一项非常珍贵的资源，在企业竞争中起着关键性的作用。对企业来说，有效的人力资源管理机制的建立将有助于企业保留、吸引和激励人才，从而推动企业发展战略实现。利用统计方法对企业员工的年龄、性别、受教育程度、工资等进行分析，并对企业制定工资计划、奖惩制度的依据。第八页，共六十一页。统计学经济学管理学医学工程学社会学…统计的应用领域概览第九页，共六十一页。曾有一位资深的海外统计学家说过：“统计就和柴、米、油、盐、酱、醋、茶一样，存在的时候并不是很突出，一旦不见了，人生就是黑白的了。”第十页，共六十一页。经济学家、教育家、人口学家

原北京大学校长马寅初学者不能离开统计而研究政治家不能离开统计而施政企业家不能离开统计而执业第十一页，共六十一页。

《统计与真理》一书中概括的更加精辟。这本书由印度裔美籍统计学专家CR劳撰写，是他对统计学N十年感悟的一次浓缩在终极的分析中，一切知识都是历史；在抽象的意义下，一切科学都是数学；在理性的基础上，所有判断都是统计学。第十二页，共六十一页。对统计学的一知半解常常造成不必要的上当受骗，对统计学的一概排斥往往造成不必要的愚昧无知。数据分析=回答特定问题+提供新研究方向的信息第十三页，共六十一页。1.行业背景分析（1）国内物业管理行业的从业人员主要来源由学管理专业的人改行，他们有一定的管理能力，但不熟悉物业管理业务；学物业管理专业的毕业生，他们有专业知识技能，但缺乏工作经验且人数较少；城市的下岗职工、农村剩余劳力，经简单培训后进入物业管理行业，他们只能从事一般的体力劳动和服务。第十四页，共六十一页。1.行业背景分析（2）人才需求住宅物业的人才需求数量预测：2010-2013年，3年内平均每年增加22万人。如果大专以上学历的工程技术管理人才按20%的比例配备，则每年需要4－5万人。非住宅物业的人才需求数量预测：按1万m2非住宅物业需要10个物业管理人员计算，则2010－2013年内需要新增物业管理人员73万人，3年内平均每年增加24万人，其中大专以上的工程技术管理人才按30%比例配备，每年需要7-8万人。第十五页，共六十一页。①物业前台客服；②物业管理服务员；③物业行政、人事、办公等人员；④小区管理处主任助理；⑤物业管理服务的中价咨询服务的相关岗位；⑥物业管理服务行业协会相关岗位；⑦房地产行政管理相关岗位；⑧房屋销售相关岗位。基础岗位主管助理经理晋升岗位副总总监发展岗位执行层面管理层面决策层面2.目标岗位群基于对物业管理工作领域的调查，将物业管理职业岗位的职业生涯发展归纳如下：第十六页，共六十一页。3.目标岗位（群）做事能力与知识结构的联系(1)具有较强的口头表达与应用写作能力，能对外洽谈业务；(2)具有一定的英语阅读、会话、写作能力；(3)具有较强的计算机操作技能及应用本专业常用软件的能力；(4)具有物业信息数据的收集、整理和分析能力；(5)具有物业企业的策划、组织与协调能力；(6)具有参与组织物业管理投标业务的能力；(7)具备居住物业和商业物业的物业管理能力；(8)具备物业的租赁、咨询、营销能力。做事能力(1)掌握马克思主义基本原理与建设有中国特色社会主义理论；(2)具备高等数学基本知识和体育锻炼方面知识；(3)熟练使用办公软件，掌握计算机网络使用一般知识，熟练使用常用物业管理操作软件；(4)外语知识，达到高职高专B级以上水平；(5)掌握物业统计专业知识；(6)掌握经济学、管理学、现代物业管理和房地产营销的基本理论与方法；(6)掌握本专业必需的物业管理法规，建筑制图与识图、顾客心理学、物业财务核算、物业设备设施维护与管理等的知识与方法。知识结构决定第十七页，共六十一页。统计是专业技术类课程的基础课。可以为学好其他学科打下良好的基础，也能为将来更好地从事经济和管理工作打下基础。统计在物业管理中具有重要地位。物业统计是将统计学原理和专业统计合二为一，把统计学理论知识贯穿于物业统计学中。第十八页，共六十一页。课时分配教学单元实训项目学时重点难点关键物业统计学概论6物业统计设计和调查设计对某小区业主物业管理工作满意度的调查方案及其调查表6■物业统计整理对某班学生评教成绩结果进行整理并编制统计表6■统计研究方法（综合指标法、动态数列分析法）运用综合指标法对某物业公司大修房屋所需墙面砖市场价（选择三家）进行统计分析22■★▲物业服务企业统计指标与分析对某物业公司的修缮统计4■▲期中和期末复习4总学时：48第十九页，共六十一页。本课程的总体思路统计设计统计调查统计整理统计分析统计（研究）方法大量观察法、统计分组法、综合指标法、归纳推断法、动态分析法、统计指数法、统计预测法、相关与回归分析法第二十页，共六十一页。【现实中的统计】

在《中国问题报告》国土篇中，有关抗日战争的一组文字如下：“在德国选择了忏悔时，日本人却选择了靖国神社，选择了军备扩张。由于教育等人为误导及官方的错误态度，日本青少年对二战缺乏正确的了解和认识。据《读卖新闻》一次舆论调查显示，在青少年中，将侵华战争看做侵略战争的人数不到1/10，对日本的战败，其态度是‘此仇必报’、‘下次一定要打一场胜利的战争’。1994年8月，《读卖新闻》访问包括首相在内的内阁大臣，提问他们对‘大东亚战争’的认识，结果19人中，只有5人承认有过侵略，而这5人中没有一人对侵略中国表示悔罪之意。”以上所展现的均为统计数据。读完以上内容，人们自然会提出一些问题，如：（1）以上数据是怎样获得的，数据的常用形式有哪些，怎样对数据进行统计处理？（2）什么是统计，统计与数据之间是什么关系？（3）基本的统计方法又有哪些？第二十一页，共六十一页。

随着城市化水平的高速发展，享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。我国物业管理经过近20几年的探索和实践，从无到有，从小到大，已显示出来强大的生命力和广阔的发展前景，新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得突破，物业管理遵循市场规律，开始引入竞争机制，整体管理水平有了很大的提高，有力地推动了物业管理行业的发展。物业管理企业从理念上说是”服务组织”,从行为上说是”承诺组织”,但从性质上说是一个“责任组织”。也就是说：物业管理企业是一个“承担责任、信守承诺、提供管理服务”的责任平台。第二十二页，共六十一页。

物业管理与服务的对象是物业，服务对象是人。它是集管理、服务为一体的有偿劳动，推行的是社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境三种效益的同步增长。而作为认识社会有力武器的“统计”，特别是在社会主义市场经济条件下，对新生的朝阳事业“物业管理与服务”更需要借助“统计”的方法去搜集信息，并通过整理、分析、了解其现状，并预测其未来。例如：以某物业管理与服务企业为对象，我们可以研究企业管理物业的量有多少，企业年经营收入是多少，管理的物业的基本情况以及变动状况、服务质量，人均利润等等方面的数量。通过数量上的研究，可以反映企业物业管理与服务水平是高还是低，企业经济效益是好还是差，企业的发展前景是乐观还是悲观等，那么可以看得出研究现象的量是不能脱离事物的质。第二十三页，共六十一页。1.1物业统计的概念、特点及统计学的基本概念

1.1.1统计的含义

“统计”这个词，学者们对其含义不断的进行着推敲和完善。那么，它作为一种社会实践活动，自从有了国家就可以说有了统计实践活动。今天我们对“统计”一词的理解可以分为统计工作、统计资料和统计学。

统计工作(statisticalwork)：是指具体从事统计设计、资料搜集、整理，并进行分析研究、预测和提供各种统计资料和统计咨询实践活动的总称，是对社会自然现象客观存在的现实数量方面进行搜集、整理和分析工作过程的总称。

统计资料(statisticaldata)：是统计工作过程中所得到的各种数字资料以及相关数据的总称。统计资料包括统计调查搜集的原始资料，也包括经过加工、整理得到的系统资料。表现形式为各种统计表、统计图、统计报告、统计年鉴及其他有关统计数字信息的载体等。

统计学(statistics)：是指阐述统计理论和方法的学科体系。它是关于认识客观现象总体数量特征和数量关系的科学。统计一词的三种含义是有着密切联系的。统计工作是统计实践过程，统计资料是统计活动的成果，统计学是统计工作和统计资料的理论概括。统计学与统计工作、统计资料之间的关系表明，理论来源于实践，又反过来为实践服务，三者是相互联系、密不可分的。第二十四页，共六十一页。1.1.2物业统计研究对象具有如下特点：

1．数量性物业统计的研究对象是物业管理现象的数量方面，包括物业管理现象的规模、水平、现象间的数量关系，以及决定现象质量的数量界限。人们对客观事物的认识，大都是从数量的表现来观察和发现事物的规律性的。数据作为统计语言，为人们认识客观事物提供了依据，它可以表现事物的数量及事物间的数量关系，以及质的辩证统一关系。2000年沈阳市城镇人均住房建筑面积仅为17.4平方米，是全国副省级城市中标准最低的城市，比当时全国城镇人口平均住房建筑面积低3平方米。短短几年来，伴随着房地产蓬勃发展，我市人均住房面积得以快速增长，平均每年增长1.37平方米。截止到2007年，沈阳市人均住房建筑面积达到27.01平方米，与全国的差距已经不到1平方米。这些数字表明了沈阳市目前城镇人均住房发展的基本情况[2]。脚注：[2]资料来源2．总体性统计研究现象不是个体现象的数量方面，而是许多个体现象构成的总体的数量方面。统计研究的是社会经济现象的数量特征和数量关系，这就是说，统计要对现象总体中的各单位普遍存在的特征进行分析，得出反映总体的数量特征。个体现象的数量特征和变动趋势是难以说明社会经济现象的本质和规律的。只有对大量的总体单位进行综合分析研究，才能发现客观事物的发展变化趋势和规律。如：我们要研究城镇居民现有的住房情况，只对个别家庭或部分家庭进行观察，就不可能得到全面、正确的认识。只有对足够的、大量的家庭进行全面的调查，才能从总体上正确、全面地反映出我国目前城镇居民住房的实际情况。第二十五页，共六十一页。第二十六页，共六十一页。1.1.3统计学的基本概念

1．统计总体和总体单位（1）统计总体统计总体是由具有某一相同性质的许多个别单位组成的集合体，简称总体。例如：我们要对全国物业企业的基本情况进行统计观察，那么，全国范围内所有的物业企业的集合体就是统计的总体，要调查全国工业企业生产情况，那么，全国工业企业就构成了一个统计总体。（2）总体单位总体单位是构成总体的各个单位，它是组成总体的基本单位。如：上述举例中物业企业总体中的每个物业企业，城镇人口总体中的每个人都是总体单位。总体与总体单位在实际工作中不是固定不变的，随着研究目的的不同，在一种情况下是总体，在另一种情况下又可以是总体单位。例如：调查全国物业企业的经营状况，全国的物业企业是总体，每一个物业企业是总体单位。如果我们要研究一个物业企业职工队伍的状况时，该物业企业的全部职工便是总体，每个职工是总体单位。因此，总体和总体单位具有相对性。2．统计标志和统计指标（1）统计标志统计标志简称标志，是总体中各单位所共同具有的属性和特征。或者说标志是说明总体单位属性和特征的名称。如：物业企业作为总体单位具有房屋产权、职工人数、房屋建筑结构、民族等特征。这些属性和特征在统计上称为标志。第二十七页，共六十一页。1）标志按其性质的不同可分为品质标志和数量标志。①品质标志，即表明总体单位属性和特征的名称，其标志表现只能用文字表示。例如：了解某物业企业的职工情况，每个职工作为总体单位，有性别、民族、籍贯等标志。又如以每个企业作为总体单位，经济类型、主要产品类别就是标志。其经济类型又有国有经济、集体经济等标志表现。

②数量标志，即表明总体单位数量方面的特征，其标志表现可以用数字表示。如一个物业企业所掌握房屋的间数、建筑面积、职工人数、租金收入等。

2)标志按其表现的异同可分为不变标志和可变标志。①不变标志：即在一个总体中各单位表现都相同的标志。例如：物业服务企业维修人员的社会身份都是工人，这类标志即为不变标志。②可变标志：即在一个总体中各单位表现都不相同的标志。如职工的性别、年龄、职业等。

（2）统计指标统计指标简称指标：是指综合反映统计总体数量特征的概念和具体数值。表明某一客观经济现象在一定时间、地点条件下的规模和水平。例如：第六次全国人口普查活动中，全国人口总数是一个指标。2011年4月28日国家统计局发布统计公报，全国人口总数为1370536875人，就是一指标。某省5月17日统计公报：常住人口为5950.1万人，户籍人口为6862.0万人。注意：指标都是能用数值来表示第二十八页，共六十一页。1）统计指标按指标的性质不同可以划分为数量指标和质量指标。①数量指标是反映社会经济现象总体规模的大小或数量多少的统计指标。例如：国内生产总值、人口总数、职工总数、企业总数、总产值、工资总额、利税总额等，一般用绝对数表示。（总量指标）②质量指标是反映社会经济现象总体相对水平和工作质量的指标。例如：平均工资、人均国内生产总值、劳动生产率、人口密度等。一般用相对数和平均数表示。2）统计指标按数值形式不同可以划分为总量指标、相对指标和平均指标。①总量指标即绝对指标，是说明现象总规模、总水平和工作总量的指标，例如：物业企业总数、职工总数、房屋的总竣工面积等。②相对指标是两个有联系的总量指标对比的结果，例如：物业管理与服务费收缴率、房屋的合格率、发展速度等。③平均指标是反映总体单位某一数量标志的一般水平，例如：职工的平均工资、房屋的平均价格等。

统计标志和统计指标既有联系又有区别：区别表现在一是说明的对象不同，指标表明总体的特征，而标志则表明的是总体单位的特征。二是表现形式不同，指标都是用数量来表示的，而标志用数量表示的数量标志，也有用文字表示的品质标志。例如：全国的工业总产值（指标）是由每个工业企业的总产值（数量标志）汇总而来。二是随着研究目的的不同，指标和标志之间可以互相转换。例如：调查全国物业企业情况，每个物业企业是总体单位，则每个企业的总产值、职工人数为数量标志。如果研究目的变为只研究一个物业企业的情况，则该企业为统计总体，而企业的产值、职工人数由原来的标志转变为指标。第二十九页，共六十一页。回顾上节课所学内容统计的含义：总体与总体单位标志与指标统计工作统计资料统计学第三十页，共六十一页。

总体：是指由所研究的全部个体所构成的集合。

是统计研究的对象

总体单位：构成总体的每一单位，也称为个体。总体的特点同质性差异性:使各个个体构成总体:各个个体具有差异第三十一页，共六十一页。指标：用来说明总体的数量特征的名称及其数值。

标志：指用来描述个体属性和特征的名称。

指标数量指标质量指标数量指标一般用相对数、平均数表示指标总量指标相对指标一般用绝对数表示平均指标质量指标内容表现形式第三十二页，共六十一页。指标：用来说明总体的数量特征的名称及其数值

标志：指用来描述个体属性和特征的名称。

标志值：标志的具体表现值。标志同质性差异性描述个体的（品）质的属性和特征，只能用文字来表示。可变标志标志品质标志数量标志描述总体单位（数）量的属性和特征，可用数值来表示。不变标志第三十三页，共六十一页。3．变异和变量（1）变异变异是指可变标志的属性和特征由一种状态变到另一种状态的过程。总体单位之间品质和数量上的差异或者指标之间的差异都称为变异。如：研究某市物业企业的情况，则每个物业企业是总体单位，而每个物业企业又存在着资质、职工人数等差别，统计上称之为变异。（2）变量不变的数量标志称为常量(如)。可变的数量标志称为变量。可变的数量标志所构成的各种指标也称为变量。变量的具体取值称为变量值。例如：某人的工资是1000元，则工资是变量，1000元是变量值。又如：某物业小区的物业管理与服务费为1.00元/㎡，则物业管理与服务费是变量，1.00元/㎡为变量值。变量可分为离散变量和连续变量。离散变量是指相邻两个变量值之间不能分割，其取值只能以整数形式表示的变量。如：企业数、职工人数、设备台数、房屋间数等。连续变量是指相邻两个变量值之间可以做无限分割，其取值可以用小数形式表示的变量。如：职工的工资、企业的产值、利税额等。第三十四页，共六十一页。1.2.2物业统计工作过程1.物业统计设计物业统计设计是根据统计研究的目的，结合被研究现象的特点，对统计工作的各环节，各方面进行通盘考虑并做出科学安排的一项工作。它的目的是保证物业统计工作的顺利进行。一般在对非经常调查研究的问题，常常需要进行统计设计，设计的工作量也比较大，通常包括统计指标和统计指标体系的设计；收集统计资料方法的设计；统计分析方法的设计；统计工作组织的设计等。2.物业统计调查物业统计调查是根据统计研究的目的，采用科学的调查方法，有计划、有组织地收集统计资料的过程。它是统计工作的基础环节，是为统计整理和统计分析收集统计资料，是统计整理和统计分析的前提。3.物业统计整理物业统计整理是根据统计研究的目的，对统计调查收集的反映总体单位的资料进行分组、汇总，综合出体现总体特征的各种总量指标，列出统计表。在统计工作中起者承前启后的作用。4.物业统计分析物业统计分析是运用一定的统计分析方法，对研究任务的数量关系进行计算和分析。统计分析的方法很多，基本方法有大量观察法、统计分组法、综合指标法、归纳推断法、统计模型法等等。统计工作各阶段是一个密切联系的整体，每个阶段都有不同的工作内容，只有每一个阶段的工作都做好，才能保证整个统计工作的质量。第三十五页，共六十一页。1.2.3物业统计的性质从物业统计研究对象看，物业统计的性质具有如下的特殊性：1．物业统计是研究物业管理与服务领域内的客观现象的数量方面，研究它的现状及其发展过程。例如，物业管理与服务企业数量，从事物业管理与服务工作的职工数量，设备的种类及其数量，物业管理与服务的覆盖面积，物业管理与服务状况、发展过程、经济效益等。2．物业统计是对物业管理与服务活动中的现象进行大量观察和综合分析，从而得出反映物业管理与服务总体的数量特征。例如，要研究物业管理与服务的质量状况，目的不在于了解个别物业管理与服务职工或个别服务项目的服务质量，而是要通过对大多数职工的服务状况的调查搜集、分析，掌握物业管理与服务企业乃至整个物业管理与服务领域中有关对业主或使用人服务的状况，从而有助于对物业管理与服务这一客观现象的认识。物业统计是通过对物业管理与服务现象的内在联系和活动情况的归纳分析，认识物业管理与服务总体现象的规律性。第三十六页，共六十一页。3．物业统计在研究物业管理与服务各种现象和过程的数量方面的同时，决不能脱离其质的规定性，抽象地研究其量的表现。我们知道，事物的数量和质量是对立统一的两个方面，统计的量总是和现象的质是密切结合在一起的，不存在脱离现象质的统计数量。统计研究的量，必须是对物业管理与服务事物的质进行分析的基础上来确定其量的状况的。例如，只有了解物业管理与服务的确切含义，才能正确地针对物业管理与服务各个环节的工作设定适当的统计指标，并计算其指标值，以反映物业管理与服务的信息，探究物业管理与服务现象的运作规律，预测其前景；如只有对房屋完好、设备能力等的科学概念有确切的了解，才能正确地计量房屋完好率和年平均设备能力。因此，必须首先区别事物的质，才能正确地统计事物的量。4．物业统计研究本领域事物的量是为了对物业管理与服务的发展获得规律性的认识。统计数字是统计的“语言”，但不是目的，物业统计在质和量的辩证统一中反映和研究物业管理与服务工作过程的数量方面，是通过对物业管理与服务各个环节的规模、水平、速度、比例、效益等数量关系的研究来认识物业管理与服务现象发展的规律性，为制定物业管理与服务计划、政策、对物业的科学管理提供依据，并运用这种规律性的认识去进行科学的预测，物业统计是一种认识活动。第三十七页，共六十一页。1.2.4物业统计的任务物业统计是整个物业管理与服务工作的一个组成部分，是实现物业管理与服务目标的一种不可缺少的重要工具。物业统计工作的基本任务应该围绕社会主义市场经济发展的需要，准确地、及时地、全面地、系统地搜集和整理并进行统计分析和预测，为制定物业管理与服务的政策和计划，指导物业管理与服务活动的发展提供依据。在物业管理与服务活动中，各项工作都有必要做统计；都有必要对其进行分析，汇总，以便调整工作。具体地说，物业统计工作的任务有以下几个方面：1．为国民经济核算和社会发展提供必要的信息。物业统计是一种调查研究的方法，通过统计调查、整理和分析，可以提供准确、全面、系统的物业统计资料和信息，这样，各级领导在制定政策时就有了依据。物业管理与服务从业人员应该充分认识统计工作的重要性，掌握统计工作的原理，统计工作的方法和内容熟练运用。用统计的分析结果去为物业管理与服务实际工作提供证据，改善工作的内涵，促进和提高工作的科学性和有效性，才能使物业管理与服务水平不断的发展，才能为客户提供优质的服务，清洁的环境，才能实现物业管理与服务的最终目标。2．为公司改善经营管理提供依据。物业管理与服务企业要搞好经营业务和企业管理，就需要掌握和运用物业统计资料，作为指导工作、提高工作质量和管理水平的依据。统计所提供的资料一般包括两个方面：一是财产，财产分业主财产和公共财产两大类。二是从管理上提供有关经营能力、费用水平的资料。第三十八页，共六十一页。3．为广大业主了解经营管理情况，参与物业管理与服务活动，以提高物业管理与服务的质量。物业管理与服务是为业主提供服务并创造价值的服务活动。所以，要想搞好物业管理与服务，让业主了解管理、参与管理是非常重要的。通过物业管理与服务的统计工作资料，运用科学和形象生动的手段向业主宣传企业管理方针、政策及管理成果，用统计数字来说话，使业主更容易了解物业管理与服务的现状及其发展前景，以加强业主及使用人对物业管理与服务经营、服务的监督，配合物业管理与服务企业不断地提高管理水平。4．为物业管理与服务科研机构进行理论研究提供资料。物业管理与服务这一行业在我国才刚刚起步，还有许多有待完善和发展的部分。物业统计通过大量的统计调查，经过整理分析，可以得出详实的统计数据，为进行物业管理与服务的理论研究提供有价值的资料，促进物业管理与服务的理论的研究。研究的成果反过来再指导管理实践，从而更有力的推动物业管理与服务事业的发展。5．为促进发展国际交流和合作服务。物业统计能使物业管理与服务工作更具有科学性，从而为发展物业管理与服务活动国际间的交流与合作创造条件。物业管理与服务是一种经营型的管理服务，是融管理、经营、服务为一体，在服务中完善经营与管理，三者相互联系，相互促进的系统工程。统计亦是物业管理与服务工作中一项重要的基础工作。物业统计包括统计工作、统计资料和统计科学三大组成部分。统计的目的是探索、认识和掌握客观现象的发展变化规律。在物业管理与服务工作中，应该重视统计工作，运用专门的手段，全面、完整的记录，探索、认识和掌握客观现象的发展变化规律，促进和拓展物业管理与服务的内涵，使物业管理与服务工作规范化和标准化。第三十九页，共六十一页。大致地说，物业统计可分为前期工作统计，经营统计，费用统计，设备系统管理统计和环境管理统计等。在每一项中又包含许多子项。如：前期工作统计中又可细分为接管验收工作统计，权属登记统计。接管验收统计又可细分为设备验收接管统计，图纸资料接管统计等。物业管理与服务工作统计是必要的，也是必须的。举例来说：前期接管验收工作的统计可为日后各项正常物业管理与服务工作的有效开展提供依据。经营管理的统计可以使物业管理与服务人员掌握经营动态，从而制定和开展有效的经营服务工作。设备管理统计更是意义重大。它可以通过统计的结果和分析，了解设备的运行现状，运行态势，据此制定设备维护保养，零件更换等详细调整计划，针对设备做出明确的判断。可以分析能耗，掌握能耗的规律，为节能降耗提供佐证。同样，其他物业统计工作也具备相应的功能。只要我们认识统计工作，重视统计工作，详细的按照科学的方法去做统计工作，我们的统计工作就一定能做好。物业管理与服务工作也一定能够依托统计工作而得到全面的发展。综上所述，统计工作是物业管理与服务工作中不可或缺的组成部分。物业管理与服务从业人员应该充分认识统计工作的重要性，掌握统计工作的原理，统计工作的方法和内容并熟练运用。用统计的分析结果去为物业管理与服务实际工作提供证据，改善工作的内涵，促进和提高工作的科学性和有效性。才能使物业管理与服务水平不断的发展，才能为客户提供优质的服务，清洁的环境，才能实现物业管理与服务的最终目标。第四十页，共六十一页。1.3物业统计的研究方法物业统计作为社会经济的一种独立的、新兴的部门统计，不仅有它自己的研究对象，而且有它的自己的研究方法。物业统计的研究有：大量观察法、统计分组法、综合指标法、经济模型法和统计推断法。1.3.1大量观察法大量观察法是物业统计的基本方法之一。这个方法是对所研究对象总体的全部或是足够多的个体进行调查。由于总体中的个体是相互依存、相互制约的，彼此之间存在差异性，它既受主要因素影响，又受次要因素影响；既受到必然因素影响，又受偶然因素影响；既具确定性，又具随机性。因此，只对少数或个别单位的观察必然带有片面性，很难观察到事物本质特征和规律性。例如，要了解沈阳市物业管理与服务企业职工的工资情况，就要采取大量观察法来获得较为准确全面的数据，而不能以某几个物业管理与服务企业的职工工资作为沈阳市物业管理与服务企业职工的平均工资。只有通过大量观察，才会使总体中的个体上的差异性、偶然性相互抵消，从个别中呈现出一般，从无序中呈现出有序，从混沌中呈现出清晰，使所研究的客观现象呈现出事物的本来面目，以便从总体上把握客观事物的本质特征和必然的规律性。统计调查中的许多方法，如统计报表、普查、抽样调查、重点调查等等，都是通过调查研究对象中的大量单位来了解社会经济现象发展情况的。相关知识链接第四十一页，共六十一页。1.3.2统计分组法统计分组法是根据物业统计研究的任务和被研究总体现象本身的内在特点，按照某一标志，将被研究总体区分为若干性质不同的部分或组的一种统计研究方法。通过统计分组，使同一组的各单位的某一性质相同，不同组之间的性质相异。统计分组是由统计总体各个总体单位所具有的“差异性”特点决定的。统计总体中的各个单位，一方面在某一个或几个标志上具有相同的性质，可以被结合在同一性质的总体中；另一方面，又在其他标志上具有彼此相异的性质，从而又可被区分为性质不同的若干个组成部分。例如：在全国物业管理与服务企业总体中，我们可以按照公司管理规模将公司划分为一级物业管理与服务企业、二级物业管理与服务企业、三级物业管理与服务企业三个组。第一组内各公司管理规模基本相同、组与组之间的管理规模又不同。可见，统计分组实质上是对统计总体进行某种性质上的分类，可以使我们深化对总体的认识，便于从整体上分析研究各部分、各单位的数量特征与数量关系，从而描述出总体各单位变量分布的综合数量特征和变动趋势。1.3.3综合指标法这里所谓综合是指对于大量观察所获得的资料，运用多种综合指标以反映总体的数量特征。对大量原始数据进行整理汇总，计算各种综合指标可以显示出现象在具体时间、地点以及各种条件综合作用下所表现的结果。例如：总规模、相对水平、集中趋势、差异程度，等等。它概括地描述了总体各单位变量分布的综合数量特征和变动趋势。常用的综合指标有总量指标、相对指标、平均指标。综合分析方法比较灵活，手段多样化，避免主观性、片面性等弊端，全面反映现象发展的客观规律。第四十二页，共六十一页。1.3.4经济模型法经济模型法是指把物业管理与服务中的经济现象的数量关系抽象化为数学变量，根据经济现象之间的关系和内在联系建立起数学变量之间的数学模型（函数方程式或方程组）；把经济现象的某些数据输入，根据数学模型的运算来模拟、演示经济现象之间联系与变化规律的一种统计分析方法，是用于物业管理与服务综合服务的市场预测的一种方法。只有正确的市场预测，才有正确的经营决策。经济模型法为物业管理与服务企业的发展提供了科学的预测方法。1.3.5统计推断法统计推断法是应用概率分布理论对总体和总体参数进行科学估计、检验和误差控制的一种统计分析方法。在统计工作中，通过统计调查，观察总体中各单位的特征，由此得出关于总体的某种信息，这在逻辑上用的是归纳的方法。而归纳只是由个别到一般、由具体到抽象的推理过程。但是常常存在这种情况，由于所观察的只是部分或有限的单位，而所需要判断的总体对象范围都是大量的，甚至是无限的，这样就产生根据局部的样本资料对全及总体数量特征作判断的置信度问题。例如：我们根据某小区随机抽取样本，所做出的结论就存在有一定程度来判断该小区业主的消费水平，所做出的结论就存在有一定程度可以置信的问题，以一定的置信标准，根据样本数据来判断总体总量特征的归纳推理方法就是统计推断法。统计推断法可以用于总体数量特征的估计，也可以用于对总体某些假设的检验。从某种意义上来说，由于所观察的资料都是一种样本资料，因而统计推断方法也就广泛应用于统计研究的许多领域。它是现代统计学基本的方法，也是研究物业管理与服务总体现象数量特征的一种科学方法。应该指出，对于物业管理与服务现象的认识与研究方法是多种多样的，运用统计研究方法的时候还要注意多种的结合，以便更好地认识物业管理与服务本质特征。第四十三页，共六十一页。1.4物业管理与服务企业基本情况统计物业统计主要研究现象的数量方面，因而具有数量性。统计研究的数量是特定的现象在特定的条件下的数量表现。统计研究现象的数量表现为量的多少、量与量之间的关系、质变的数量界限三个方面；同时，物业统计研究的对象是由许多个别事物构成的整体，因而具有总体性，统计一般不专门研究个体；物业统计工作都是在一定条件下进行的，要受社会因素的影响，因而具有社会性。物业管理与服务企业是依法成立，具备独立的企业法人资格和相应的资质等级，接受业主或业主委员会的委托，依据有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理的经济组织。物业管理与服务企业作为直接从事地上建筑物、基础设施及周围环境服务与管理的专门机构，属于第三产业，其性质是具有独立企业法人地位的经济实体，而不是事业单位性质。它的指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的统一为目的。物业管理与服务企业的组建原则是社会化、企业化、专业化。物业管理与服务企业有很多种，结合建设部和物业管理与服务行业协会的调查表，可通过以下分类说明：相关知识链接第四十四页，共六十一页。1.4.1按经济类型或投资主体不同分1.国有企业：指企业全部资产归国家所有，并按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定登记注册的非公司制的经济组织。不包括有限责任公司中的国有独资公司。2.有限责任公司：指根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定登记注册，由两个以上、五十个以下的股东共同出资，每个股东以其所认缴的出资额对公司承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的经济组织。有限公司包括国有独资公司以及其他有限责任公司。3.股份有限公司：指根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定登记注册，其全部注册资本由等额股份构成并通过发行股票筹集资本，股东以其认购的股份对公司承担有限责任，公司以全部资产对其债务承担责任的经济组织。4.私营企业：指由自然人投资设立或由自然人控股，以雇佣劳动为基础的营利性经济组织，包括按照《公司法》、《合伙企业法》、《私营企业暂行条例》规定登记注册的私营有限责任公司、私营股份有限公司、私营合伙企业和私营独资企业。5.港、澳、台商投资企业包括：合资经营企业、合作经营企业、港、澳、台商独资经营企业和港、澳、台商投资股份有限公司。第四十五页，共六十一页。（1）合资经营企业：指港澳台地区投资者与内地企业依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》及有关法律的规定，按合同规定的比例投资设立、分享利润和分担风险的企业。（2）合作经营企业：指港澳台地区投资者与内地企业依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》及有关法律的规定，按合同规定的约定进行投资或提供条件设立、分配利润和分担风险的企业。（3）港、澳、台商独资经营企业：指依照《中华人民共和国外资企业法》及有关规定，在内地由港澳台地区投资者全额投资设立的企业。（4）港、澳、台商投资股份有限公司：指根据国家有关规定，经外经贸部依法批准设立，其中港、澳、台商的股本占公司注册资本的比例达25%以上的股份有限公司。凡其中港、澳、台的股本占公司注册资本的比例小于25%的，属于内资企业中的股份有限公司。第四十六页，共六十一页。6.外商投资企业包括：中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业和外商投资股份有限公司。（1）中外合资经营企业：指外国企业或外国人与中国内地企业依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》及有关法律的规定，按合同规定的比例投资设立、分享利润和分担风险的企业。（2）中外合作经营企业：指外国企业或外国人与中国内地企业依照《中华人民共和国中外合作经营企业法》及有关法律规定，依照合作的约定进行投资或提供条件设立、分配利润和分担风险的企业。（3）外资企业：指依照《中华人民共和国外资企业法》及有关法律的规定，在中国内地由外国投资者全额投资设立的企业。（4）外商投资股份有限公司：指根据国家有关规定，经外贸部依法批准设立，其中外资的股本占公司注册资本的比例达25%以上的股份有限公司。凡其中外资股本占公司注册资本的比例小于25%的，属于内资企业中的股份有限公司。7.其他企业：指上述登记注册类型以外的企业。第四十七页，共六十一页。1.4.2按成立方式不同分1.主营物业管理与服务企业：是指按照《公司法》的要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过向行业主管部门申请获得许可经过考核合格后，专门从事物业管理与服务的公司。2.兼营物业管理与服务业务的房地产开发企业：指内设非独立法人物业管理与服务机构，兼营物业管理与服务业务的房地产开发企业。3.房管所（处）转制企业：指按照政企分开、企事分开的要求，从原属事业性质的房管所（处）改制为独立法人的物业管理与服务企业。4.后勤服务部门转制企业：指从原机关、企业和事业单位的后勤服务部门改制为独立法人的物业管理与服务企业。5.其他企业：指不属于上述情况的其他类型物业管理与服务企业。1.4.3按经营服务方式不同分1.代理租赁服务性企业代理租赁服务性公司一般是指代理业主对使用人出租物业同时负责物业管理与服务的公司，物业所有权和经营权是分开的。2.委托管理服务性企业委托管理服务性公司一般是指业主和使用人组成的业主委员会通过合同约定的方式委托管理物业的物业管理与服务企业。3．自主经营型物业管理与服务企业自主经营型物业管理与服务企业是指企业受上级公司指派，管理自主开发的物业。物业产权属于上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。物业所有权和经营权是一致的。如商业大厦、办公楼、写字楼等。第四十八页，共六十一页。1.4.4按资质等级分按建设部颁布的《物业管理与服务企业资质管理办法》，将物业管理与服务企业资质等级分为：一级企业、二级企业和三级企业三个等级。按照2004年3月17日建设部令第125号，2007年11月26日根据《建设部关于修改物业管理与服务企业资质管理办法的决定》修正的《物业管理与服务企业资质管理办法》的要求，物业管理与服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理与服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理与服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理与服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理与服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理与服务企业的条件如下表1-1所示：第四十九页，共六十一页。表1-1物业管理与服务企业资质等级分类标准

资质等级注册资本（万元）专职管理和技术人员要求（人）业绩合计其中：中级以上职称人数工程、财务负责人职称要求一级≥500≥30≥20中级以上管理两种类型以上物业，有优良的经营管理业绩二级≥300≥20≥10中级以上三级≥50≥10≥5中级以上有委托的物业管理与服务项目同时要求申请各资质等级企业物业管理与服务的量应达到一定规模，都应建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。第五十页，共六十一页。1.4.5反映物业管理与服务企业基本情况的其他标志1．法人单位代码是根据中华人民共和国国家标准《全国企业、事业和社会团体代码编制规则》，由政府标准化行政主管部门给每个机关、企事业单位和社会团体颁发的在全国范围内唯一的始终不变的法人代码，即各别技术监督部门颁发的《单位代码证书》上的号码。2．法人单位名称（企业详细名称）是指企业经各级工商部门核准，进行企业法人登记的名称，与营业执照上的单位名称一致，或与单位公章名称完全一致。3．企业代表或法定代表人（单位负责人）按《企业法人营业执照》上的法定代表人填写。法定代表人是依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人。事业单位、机关、社团法定代表人按相应法人证书登记进行填写。4．行业类别按国家经济行业分类（GB/754-2002）填写，物业管理与服务属于K类房地产业中的一小类，代码为7220。第五十一页，共六十一页。5．控股情况是反映企业实收资本中某种经济成分（国家、集体、私人、港澳台商、外商）的出资人实际出资情况，或出资人对企业资产的实际控制、支配程度。控股包括绝对控股和相对控股。（1）绝对控股：指在企业的全部实收资本中，某种经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）占企业的全部实收资本（股本）的比例大于50%。如国有绝对控股是指国家资本所占比例大于50%。（2）相对控股：指在企业的全部实收资本中，某种经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）占企业的全部实收资本（股本）的比例虽未大于50%，但根据协议规定拥有企业的实际控股权，或者相对大于其他任何一种经济成份的出资人所占的比例。如国有相对控股指国家资本所占比例小于50%，但大于其他经济成分单独所占比例。6．企业营业状态企业营业状态是指企业的生产经营状态，它分为：（1）营业：指企业正常开业的企业和季节性生产开工三个月以上的企业，包括部分投产的新建企业。临时性停产和季节性停产的企业视为营业。（2）停业（歇业）：指企业由于某种原因年末已经处于停产状态，待条件改变后仍需恢复生产经营的企业。停业状态不包括临时性停产和季末停产。（3）筹建：指企业还未经工商行政管理部门登记开业，正在进行生产经营前期筹建工作，如研究和论证建设、办理征地拆迁，订购设备材料，进行基建等。（4）当年关闭：指当年因某种原因终止经营的企业，包括关闭、注销、吊销的企业，但不包括破产企业。（5）当年破产：指当年依照《破产法》或相关法律、法规宣布破产的企业。（6）其他：指上述以外的其他企业。第五十二页，共六十一页。1.5统计法律法规1.5.1统计立法概况

现行《统计法》于2009年6月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第九次会议修订通过，共七章五十条。三个方面：对统计调查项目的规定对统计调查对象的约束对统计工作人员的约束相关知识链接第五十三页，共六十一页。1.5.2物业管理与服务企业的统计组织按《中华人民共和国统计法》的规定，物业管理与服务企业应当根据统计任务的需要设立统计机构，或者在有关机构中设置统计人员，并指定统计负责人。在实行二级管理的物业管理与服务企业中，统计机构一般分为公司和项目部二级。公司设综合统计员和服务统计员，项目部设统计员。项目部的统计员一般由项目经理兼任比较适宜；公司一般设专职统计员。公司统计机构或统计负责人的职责是：1.组织、协调本单位的统计工作，完成国家统计调查、部门统计调查和地方统计调查任务，收集、整理和提供统计资料。2.对本单位的计划执行情况进行分析、实行统计监督。3.管理本单位的统计调查表，建立健全统计台账制度，并会同有关机构或人员建立健全原始记录制度。第五十四页，共六十一页。1.5.3统计工作管理的规定国家机关、社会团体、企事业组织和个体工商户等调查对象，必须依照统计法和国家规定，如实提供统计资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报，不得伪造、篡改。基层群众性自治组织和公民有义务如实提供国家统计调查所需要的情况。各地方、各部门、各单位的领导人对统计机构和统计人员依照统计法和统计制度提供统计资料，不得自行修改，如果发现数据计算或者来源有错误，应当及时提出，由统计机构、统计人员和有关人员核实订正，领导人不得强令或者授意统计机构、统计人员篡改统计资料或编造虚假数据的行为，依照本法和统计制度如实报送统计资料，并对所报送的统计资料的真实性负责。统计机构、统计人员依法履行职责受法律保护。任何地方、部门、单位的领导人不