百灵小区开发项目可行性研究报告

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目概况 21.1项目名称 21.2项目建设的主要内容及规模 21.3项目建设工期 21.4项目建设地点 21.5投资估算和资金筹措 21.6项目经济效益评价 21.7报告研究结论及建议 2第二章企业基本情况 22.1企业基本情况 22.2公司宗旨及经营战略 22.3组织管理机构 2第三章项目背景和改造的必要性 23.1项目改造的背景 23.2项目改造的目的和必要性 2第四章市场分析 24.1国内外对产品的需求现状 24.2国内现有同行业发展趋势 24.3市场营销策略 24.4市场竞争力分析 24.5产品进入国际市场前景分析 2第五章改造的主要内容和目标 25.1建设内容及规模 25.2产品方案 25.3生产技术方案 25.4设备方案 25.4土建工程 25.5公用工程 25.6原材料供应 25.7环境保护措施方案 2第六章建设地址和建设条件 26.1建设地址 26.2区域概况 2第七章人员培训及技术来源 27.1劳动定员 27.2劳动制度 27.3人员培训 27.4技术来源 27.5项目招投标 2第八章项目实施进度 2第九章项目总投资、资金来源和资金构成 29.1投资估算编制依据及说明 29.2总投资估算 29.3资金筹措 2第十章项目经济效益分析 210.1概述 210.2评价依据 210.3财务评价基础数据 210.4财务评价指标的计算 2第十一章项目社会效益分析 211.1整合优化当地米糠资源，带动农民致富 211.2发展产业，带动地方经济持续发展 211.3提供就业岗位，增加税收 211.4缓解供需矛盾 2下载后可任意编辑，修改下载后可任意编辑，修改PAGE目录TOC\o"1-2"\u一、总论 -1-1.1项目背景 -1-1.2项目概况 -4-二、政策环境与需求分析 -11-2.1政策环境分析 -11-2.2房地产市场分析 -17-2.3建设规模 -19-2.4营销方案 -20-三、建设地点与区域条件 -22-3.1建设地点 -22-3.2区域概况 -23-3.3主要建设条件 -25-四、规划建设方案 -28-4.1规划设计主题 -28-4.2总体规划方案 -28-4.3建筑设计方案 -31-4.4结构设计方案 -36-4.5电气设计方案 -38-4.6给排水设计方案 -44-4.7采暖、通风设计方案 -48-五、节能节水措施 -53-5.1节能原则 -53-5.2编制依据与原则 -53-5.3节能措施 -54-5.4节水措施 -56-六、环境影响评价 -57-6.1环境现状 -57-6.2项目建设与运营对环境影响 -57-6.3环境保护措施 -58-6.4环境影响评价结论 -61-七、劳动安全卫生与消防 -62-7.1劳动安全 -62-7.2卫生防护措施 -63-7.3消防 -64-八、组织机构与开发进度安排 -70-8.1组织机构 -70-8.2开发进度安排 -71-九、项目招投标要求 -73-9.1编制依据 -73-9.2招标要求 -73-9.3招标方案 -74-十、投资估算与资金筹措 -75-10.1投资估算 -75-10.2资金筹措 -81-十一、项目财务分析与评价 -82-11.1评价依据与基础数据 -82-11.2营业收入与经营成本 -83-11.3项目盈利能力分析 -85-11.4项目偿债能力分析 -86-11.5不确定性分析 -86-11.6财务评价结论 -88-十二、结论与建议 -90-12.1研究结论 -90-12.2提出建议 -901-一、总论1.1项目背景1.1.1项目名称**县百灵小区开发项目1.1.2开发建设单位概况本项目由**市**房地产开发有限责任公司开发建设。**市**房地产开发有限责任公司前身是**县**房地产开发有限责任公司，创立于2005年4月，于2007年3月更名为**市**房地产开发有限责任公司。1.1.3可行性研究报告编制原则与1、编制原则（1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。（2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。（3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。（4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。2、编制依据（1）建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求（2）《**市城市总体规划》（2010-2020年）（3）《**镇总体规划》（2007-2010年）（4）《**县旧城区改造实施方案》（5）《城市居住区规划设计规范》GB50180--93（6）《民用建筑设计通则》GB50352--2005（7）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）（8）《**市城市规划管理技术规定》（9）建设单位提供的基础资料和数据1.1.4项目提出的理由与**市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是西部地区乃至全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性的能源供求紧张为****营造了得天独厚的发展空间，丰富的资源成为**市城市发展的强力助推器。**市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展，成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来，**市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，全市经济社会又好又快发展，成为我国西部最为活跃的经济区之一。然而，**市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济社会发展基础较差，城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱，规模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，城镇化严重滞后于工业化进程，“小城镇、大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济发展而日益增长的经济、社会需求。为此，**市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略目标，制订了《关于推进城镇化的决定》，编制了《城镇化发展规划》，将城镇化作为新形势下加快****跨越式发展的最大基础建设全力推进。在城市建设中，坚持工业化带动城镇化、城镇化促进工业化的互动战略。在此背景下，**县作为**市总体规划中的15个重点城镇，根据**市“三年大建设、三年大变样”的城镇总体发展战略要求，围绕“提升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的总体思路和实施“收缩转移、集中发展”战略要求，按照“循环渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则，制定了《**镇城市总体规划（2007-2020年）》和《**镇旧城区改造实施方案》，全面启动了城镇基础设施建设和旧城区改造工程。在此基础上，**市**房地产开发有限责任公司董事会、管理层经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设一处集商住小区与酒店一体化开发方案，并取名为“百灵小区”，委托我公司对该项目进行可行性研究。对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城镇规划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策参考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。1.2项目概况1.2.1拟建地点本项目建设地点为**市**县政府所在地**镇，项目场址位于**镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路、西靠**中学，总占地面积20445m21.2.2主要建设条件1、本项目拟建地点位于**镇旧城区，属于由当地政府统一组织实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策，并且享受旧城区改造有关优惠政策。2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路方便出行，向南可通过百灵路及**北路等进入城镇中心区，具有方便快捷的交通出行条件。4、本项目场址紧邻**中学，周边有**人民医院、实验小学及邮政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套设施条件。5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众等有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项基础建设条件已基本落实。综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住配套条件，适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。1.2.3建设规模与目标1、建设规模本项目总用地面积为20445m2，根据地块规划条件和项目规划要求结合当地市场需求，规划总建筑面积35907m（1）中高层住宅楼按9层设计，其中底层为车库，2-9层为住宅楼，规划建筑面积9124m2，其中住宅建筑面积7808m2、车库建筑面积（2）多层住宅楼中，1栋按6层设计，底层为商业，2-6层为住宅，另1栋按5层设计，全部为住宅，规划建筑面积为7775m2（3）多层酒店按6层（底部2层按裙房）设计，其中1-2层为餐饮部、会议室等，3-6层全部为客房，规划建筑面积8000m2，另配套619m（4）配套商业除住宅楼底层为1层外，其余全部按2层设计，并在场地东侧沿街布置，规划建筑面积10173m2，另建设216m2、建设目标本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建一处基础设施齐全、配套设施完善、环境优良、完全卫生、出行便捷的现代化城镇商住小区。3、开发建设期本项目计划开发建设期为2010年7月~2011年7月，其中商品房自建设第一年下半年达到预售条件后开始销售，计划用2年时间内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。1.2.4投资与效益情况1、总体投资与效益情况本项目估算总投资为7000万元，其中：商品房开发产品成本为4874万元、形成固定资产2051万元、经营资金75万元。根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投入资本金2875万元，占总投资的41%，其余4124万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的59%。（2）效益情况预测根据当地市场需求、价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本项目预计实现商品房销售收入9292万元，其中营业税金及附加为525万元、预提土地增值税为139万元；自营酒店每年实现942万元的营业收入，其中营业税金及附加52万元。项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成本按销售进度结转为商品房经营成本，既为4874万元；自营部分每年运营费用为442万元，其中日常经营费用为377万元、综合折旧与摊销费为65万元。根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营业利润总额3893万元，上缴企业所得税973万元，可实现税后利润2920万元；自营部分每年实现营业利润448万元，上缴企业所得税112万元，可实现税后利润336万元。从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为12.06%，资本金净利润率为19.53%；项目所得税后财务内部收益率为17.28%、财务净现值为412万元、投资回收期为4.74年。从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率、资本金净利润率、投资回收期等指标均可满足投资者预期要求；项目各年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生存能力较强。从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。1.2.5问题与建议从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设内容的功能完善。1.2.6主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数值备注一基础指标1.1总用地面积m220445合30.667亩1.2总建筑面积m235907其中：地上建筑面积m235288地下建筑面积m26191.3建筑密度%38.81.4容积率1.731.5绿化率%37.2二技术指标1建设规模m2359071.1高层住宅m278089层（1层为车库）1.2多层住宅m277755层,6层（1层位商业）1.3配套商业m2101732层1.4酒店m280006层1.5公共配套建筑m2216物业用房等1.6地上车库m21316高层住宅楼底层1.7地下车库m2619酒店部分1.6可出售规模m2230721.6.1高层住宅m278081.6.2多层住宅m23775不含4000m21.6.3配套商业m2101731.6.4地上车库m213161.7自营规模m28000酒店m28000其中：客房间1303-6层，30m2/餐饮m220001-2层，不含大堂等1.8规划居住户数户1401.9停车位个242地上停车位个217其中车库18个地下停车位个251.10开发建设与运营期限建设工期月13商品房销售期月24酒店经营计算期年10三经济指标1总投资万元7000其中：开发产品成本万元4874商品房部分形成固定资产万元2051酒店部分经营资金万元75酒店流动资金2资金筹措万元7000100%其中：资本金万元287541.08%银行借款万元00.00%预售收入412458.92%3营业收入万元18716其中：销售收入万元9292销售期各年合计自营收入万元9424经营期各年合计4经营成本万元9293商品房销售与自营合计其中：销售经营成本万元4874销售期各年合计自营经营成本万元4419经营期各年合计5营业税金及附加万元525商品房销售与自营合计6土地增值税万元139商品房销售与自营合计7营业利润万元8236商品房销售与自营合计8所得税万元2059商品房销售与自营合计9税后利润万元6177商品房销售与自营合计四单位面积指标1单位面积开发建设投资元/m21949按总建筑面积平均分摊2单位面积土地成本元/m2256按总建筑面积平均分摊3单位面积利润总额元/m22294按总建筑面积平均分摊4单位面积税金元/m2720按总建筑面积平均分摊5单位面积税后利润元/m21720按总建筑面积平均分摊五财务评价指标1总投资收益率12.06%2资本金净利润率19.53%3项目投资内部收益率137.40%所得税前4项目投资内部收益率17.28%所得税后5项目投资财务净现值万元3442所得税前6项目投资财务净现值万元412所得税后7全部投资投资回收期年1.46所得税前8全部投资投资回收期年4.74所得税后

二、政策环境与市场分析2.1政策环境分析2.1.1我国房地产业政策环境我国自1998年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来，房地产业一直以较快的速度发展。同时随着房价的快速增长，投资型、投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购置房屋造成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长、优化房地产结构、稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行，国家陆续出台了多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。1、2003年：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分的商品房所替代。影响：房地产业成为国民经济支柱产业。2、2004年：国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令），通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。影响：协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨声一片。4、2005年：3月份国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》（俗称“国八条”）。4月份温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为“新八条”。影响：两个“八条”政策使楼市处于短暂观望状态，不久后楼价恢复快速增长。5、2006年：5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）出台，被业界称为“国六条”。意见规定对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。影响：“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。6、2007年：8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。10月1日《中华人民共和国物权法》正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。11月30日，建设部等七部门联合发布《经济适用房管理办法》，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。影响：政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。这意味着房地产业的调控方向将发生重大变化。7、2008年：1月7日国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，3月住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。下半年起，地产业连续5年的宏观调控结束：9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为20%。12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，减免营业税，放松二套房贷。影响：在全球金融危机的背景下，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11月起成交量开始回升。8、2009年：2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施影响：这些促进住房消费的优惠措施，对金融危机以来走向低谷的房地产也在2009年得到快速回暖，成为抵御国际金融危机、抑制经济恶化的重要支撑产业，实现了房地产市场经历了从低谷到高峰的华丽转身。同时也造成了房价和销量飞速上涨态势，原本低迷的楼市迅速反弹，商品房销售面积、销售额、销售均价达均超过2007年的最高点，使房地产政策由年初的刺激政策开始转向抑制房价上涨转变，形成房地产政策和楼市价格的过山车般的变化。9、2010年：由于2009年下半年开始的新一轮房地产价格的快速上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市，房价过快上涨、泡沫隐现、投资趋热等问题也随之暴露，使国家房地产业调控政策向“重民生、抑投机，抑制房价、扩大保障”转变。上半年陆续出台了抑制房价过快上涨、促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有关政策，如：2009年12月国土部等部委联合发文收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款；2010年1月国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条），严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导，央行提高存款准备金率；3月份国土资源部再次出台了19条土地调控新政，加强土地竞拍、打击囤地；4月份开始提高房贷首付比例，尤其对二套及以上房贷大幅提高首府比例和贷款利率，甚至停止三套以上房贷，出台购房标准按户认定等新的政策措施，以期有效抑制楼市投机、哄抬炒作房价等。同时，也相继出台了增加保障性住房等政策，如国土部要求城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%等。影响：北京、上海、广州、深圳等高房价城市房地产宏调控政策效果明显，成交量大幅下滑，价格也开始出行松动。而中小城市，尤其中西部地区中小城市由于本身房地产业起步较晚、发展较慢、房价较低、整体收入较低、楼市投机炒作现行少等因素，宏观调控政策影响较小，不过由于国务院及有关部委和当地政府对增加保障性住房供应要求，目前各地区开始大规模实施旧城区改造、加大供应经济适用房、廉租房、改善型普通住房，从而对房地产业平稳发展奠定了基础，也对今后房地产业发展明确了方向。2.1.2****房地产投资环境1、****新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。“中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育”四个中等为城市发展理念的**市，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给****发展带来前所未有的机遇，也给****房地产业发展带来勃勃生机。2、产品深加工、提高附加值是****提高资源利用效益、增加经济效益的富有远见卓识的政策，也是当地社会经济保持长久发展的重要措施。因此，随着经济社会的持久稳定发展，也将持续带动相关产业链和劳动就业，从而也将为房地产开发带来更多机会。3、***“金三角”，作为**的一项重要发展战略，将****建设成为**规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使**的经济实力得到空前壮大。在此背景下****发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。4、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。5、招商引资优惠政策。**市各级政府均制定了当地招商引资优惠政策，吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给房地产的发展带来空前的机遇。6、城镇化进程和生态移民工程的不断深入，使**市各级城镇全面实施旧城区改造、基础设施建设、移民安置工程，也给信誉好、有实力的房地产开发企业带来巨大市场空间。综上所述，随着国家对房地产业采取以扼制投机性炒房、扩大保障性住房、持续稳定发展为主的各项宏观政策背景下，借助**市持续快速发展的社会经济建设和良好的投资环境，以该市全面加快实施城镇化进程对房地产业提供巨大市场发展空间为契机，开展与当地社会经济条件相适应的房地产开发项目具有良好的政策和投资环境。2.2房地产市场分析2.2.1**市房地产市场运行情况在国家宏观调控和促进房地产市场健康发展政策的驱动下，2009年**市房地产市场总体呈现出房地产开发完成投资额持续增长，商品房新开工及销售面积增加，二手房交易活跃等特征。1、房地产开发完成投资持续增长。如**市中心城市房地产完成投资额逐月增长，全年完成房地产开发投资144.8亿元，同比增长30%，占城镇以上固定资产投资的36%。

2、商品房供求面积皆呈上升趋势。全年各类商品房施工面积为1522.47万平方米，较去年同期增长76%，其中新开工面积927.67万平方米，同比增长80%。由于新开工面积的增加，商品房预售面积也随之上升，2009年累计商品房预售面积达491.86万平方米。3、商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调。据统计2009年12月底**区商品房的平均销售价格为4701.2元/平方米，同比上升28.5%，其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。随着新开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅度每平方米在500元左右，这促使全市商品房价位的整体上升。4、二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大。在国家及地方政府一系列税费优惠政策的支持下，二手房交易呈不断上升趋势。截止到2009年12月底，**区二手房交易面积25.51万平方米，成交金额116079.1万元，均价4550.34元/平方米。由于一些新建商品房进入二手房流通领域，促使二手房交易均价的大幅上涨。2.2.2**县房地产市场分析本项目位于**市**县**镇，该镇是**县政府所在地，也是《**市城市总体规划（2010-2020）》中的“一主两副十五镇”重点城镇之一。由于发展基础薄弱、起步较晚，**县城镇化进程较缓慢，其城镇基础设施和生活居住环境条件非常薄弱，已不能满足随着经济发展而日益增长的社会需求。为此，**县政府根据**市城市总体规划要求和“三年大建设、三年大变样”的发展战略要求，制定了“提升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的城镇化建设总体思路，全面开展了旧城区改造和城镇基础设施建设工程。尤其进入2010年以来，为了加快城镇建设进程，**县开始实施**镇旧城区进行全面拆迁改造工程，规划利用三年时间将旧城区改造成为整体环境优美、基础设施健全、独具特色的现代化城市新区。在**镇旧城区改造过程中，主要采取政府统一规划、市场化运作的实施方案，引进*内外有实力的房地产开发商参与改造工程，以充分利用社会力量促进旧城区改造工程的效率。因此，由**县政府统一规划实施的旧城区改造工程，不但形成对居住、商业等地产市场的巨大需求，也给当地房地产业创造了广阔的市场空间。综上所述，本项目作为以**县**镇全面实施旧城区改造为契机，实施集生活居住、配套商业、酒店为一体的商住小区，具有切实的市场需求和发展空间。2.3建设规模根据项目地块规划要求和当地住宅市场需求，本项目拟建一处环境优良、配套齐全、功能完善、出行便捷的优质商住小区。本项目建设用地面积为20445m2因此根据地块条件和项目建设单位设计任务要求，本项目居住区与酒店统一进行规划，其规划总建筑面积35907m2建设规模指标一览表序号项目单位规模备注1总用地面积m22044530.667亩2规划总建筑面积m2359072.1高层住宅m278081栋9层（底层为车库）2.2地上车库m21316高层住宅楼底层2.3多层住宅m277751栋5层，1栋6层（底层商业）2.4配套商业m2101732层沿街商铺，含住宅底商2.5公共配套建筑m2216物业用房等2.6酒店m280001栋6层（底部2层裙房）2.7地下车库m2619酒店地下车库及设备用房3容积率1.73按地上建筑面积计算4建筑密度38.8%5绿化率37.2%2.4营销方案2.5.1价格定位根据**县**镇房地产市场供需和未来发展趋势，结合项目总体开发定位和当地同类型物业市场价格行情，本项目各类物业销售价格建议为：价格定位一览表序号物业项目单位当地市场行情本项目价格定位1中高层住宅元/m22500~280026002多层住宅元/m22100~250023003商业元/m25000~800060004车库元/m22000~220022005酒店客房元/间.天150~2201802.5.2营销方案建议高素质的地产开发项目，除了高水平、人性化的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本地地产营销特点和市场销售经营，结合本项目市场定位和开发特点，建议采用以下营销推广策略：1、广告宣传策略在市场推广和营销上，根据开发进度和销售计划，按计划、分阶段、系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。2、促销策略（1）促销的阶段性策略。按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。以上策略应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。（2）销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①收入较高或中、高收入的消费者；②拟更新换代商品房的消费者；③地产投资者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。（3）促销手段。应采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性地举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业服务承诺和展示；⑨售楼现场样板房促销。

三、建设地点与区域条件3.1建设地点3.1.1地块位置本项目场址位于**县**镇东北部，场地南邻百灵路、西靠**中学，东、北两侧为规划路。项目建设用地面积20445m23.1.2土地权属情况本项目拟建区域为**镇旧城区，现由*政府统一规划实施旧城区改造，由*政府征用为城镇建设用地。目前本项目建设用地已由本项目建设单位通过竞价取得国有土地使用权，土地权属明确。3.1.3场地现状本项目拟建场地为南北长、东西宽的平面形状，其中场地北半部分东西较窄、南半部分较宽，场地西靠**中学、南邻**镇主干道——百灵路，东侧、北侧沿规划路。场地内现有大约10000平方米的居民住宅，全部为砖混为主的平房，无其他建构筑物和文物古树等受保护单位，场地较为平坦。本项目现有建筑拆迁和补偿安置须由建设单位按照*政府统一制定的旧城区改造实施方案和拆迁安置补偿条例进行拆迁安置补偿。

3.2区域概况3.2.1地理位置本项目拟建地点位于**县政府所在地——**镇，位于**县东南部，东距**区130公里。3.2.2基础设施**县区位条件优越、交通路网完善。境内六条干线公路黑色化通车里程达700公里；随着沿黄一级公路、独贵塔拉奎素黄河公路大桥和乌拉山至**镇铁路的建设，以北线沿黄一级公路、南线109高速、南北通道S215公路为支撑的“工字型”高等级公路网络和“一横一纵”铁路网络正在形成。全*现有220千伏变电站2个，110千伏变电站4个，35千伏变电站10个，供电能力达到54万千瓦，县级调度实现自动化。全*城乡电话普及率达到92%，移动通讯网络覆盖全*。3.2.3自然环境**镇属****剥蚀丘陵地貌，微地貌属于丘陵斜坡。地面高程1355.52～1358.88m气候类型属典型的温带大陆性气候，年日照时数3300小时，日照百分率71—73%，年平均气温6.5℃，平均水温15.8℃，年平均降雨量2003.2.4社会经济发展概况近年来，**县始终把抓“发展第一要务”放在最重要位置，千方百计促发展，实现了经济又好又快发展。地区生产总值十年翻了两番，年平均增长16.1%。2009年，全*实现地区生产总值(GDP)41.79亿元，比1999年的9.38亿元翻了两翻，从1999年到2005年，在6年实现GDP翻番的基础上，到2009年仅用4年再次实现翻番。三次产业结构比由1999年的32.2:44.6:23.2调整为16.4:34.1:49.5。第三产业实现了迅猛发展，对经济增长的贡献不断提高。全*拥有1个中心城镇、7个建制镇、2个重点工矿区、3个工业园区，城镇总人口达4万人，全*城镇人均绿地面积达到5平方米，基本形成了以中心城镇为核心、工业园区为骨干的功能互补的城镇网络群。中心城镇**镇镇区面积12平方公里，公共绿地7.6万平方米，道路46万平方米，社会服务和居住服务功能完善，辐射带动能力较强。3.2.5资源条件**县资源富集，发展前景广阔。1、农畜产品资源：粮食年产量2亿公斤；牲畜总头数达210万头只，以**白绒山羊和****细毛羊为主，其中**白绒山羊绒质优、产量高，堪称“纤维宝石”。2、矿产资源：已探明石膏储量6500万吨、食盐储量505万吨、天然碱储量700万吨、芒硝储量5000万吨，是无机化工的主要原料；**2#土性能独特，已探明储量3.4亿吨，远景储量10亿吨，为国内外少见的非金属粘土矿，可广泛用于石油、化工行业生产的环保、催化等方面；境内有煤面积6350平方公里，煤炭总储量513亿吨，其中塔然高勒矿区已取得探矿权681平方公里，探明储量50亿吨。3、天然气资源：区块面积9800平方公里，探明的储量500亿立方米，是****大气田的组成部分，大牛地至**县天然气管输工程末站建在**工业园区，年供气能力15亿立方米。4、旅游资源：**草原以其独特的自然条件，具有纯朴、自然、博大精深的塞外风光特色，形成了黄河、草原、沙漠、七星湖、摩林河温泉、夜鸣沙等独具特色的自然景观。其中穿沙公路举世无双，名扬天下；库布齐百里特大响沙带，浩瀚无边，奇险引人，游人踏处，发出浑厚深远的马达轰鸣声，堪称世界奇观；人间仙境、世外桃源的七星湖，水明如镜，万花争芳吐艳，珍禽益乌竞放哥大喉，雨后人岛者可遇到罕见的沙漠中的“海市墨楼”景观；摩仁河温泉汩汩涓流温暖心扉，万亩马莲滩，花香袭人；小南河、黄河故道马头湾，景色怡人，令人留恋忘返。3.3主要建设条件1、本项目拟建地点位于**镇旧城区，属于由当地政府统一组织实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策，并且享受旧城区改造有关优惠政策。2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路方便出行，向南可通过百灵路及**北路等进入城镇中心区，具有方便快捷的交通出行条件。4、本项目场址紧邻**中学，周边有**人民医院、实验小学及邮政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套设施条件。5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众等有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项基础建设条件已基本落实。6、工程地质条件根据建设单位提供的岩土工程地质勘查报告，本项目工程地质条件为：（1）场地地形条件简单，地基岩土体较均一稳定，适宜建设。拟建工程重要性等级三级，场地等级二级，地基等级三级，环境类别Ⅲ类，岩土工程勘察等级丙级。（2）场地抗震设防烈度6度，设计地震基本加速度值0.05g，设计地震分组第三组。场地属建筑抗震一般地段，地基土类别属中软土，场地类别为Ⅱ类。（3）场地勘探孔深度范围内均未见地下水，可不考虑地下水腐蚀性影响。（4）场地地基土对混凝土和钢筋混凝土结构中的钢筋均为微腐蚀性，设计时可不考虑其影响。（5）场地季节性冻结深度1.5m，冻胀性中等，设计时应考虑冻胀影响。（6）拟建建（构）筑物可分类采用天然地基上的浅基础，拟选持力层承载及形变特性均可良好满足建筑需求。（7）各建筑物室内地坪标高准确确立后，应进行基础埋深校核，确保达到勘察给定的基础底标高。（8）场地地基岩土体稳定性较好，基槽（坑）开挖时一般不需进行支护处理。在深基坑开挖时，基坑开挖不受地下水的影响,无须进行止水挡土和降、排水设计。

四、规划建设方案4.1规划设计主题本项目以安全舒适、自然美化、布局合理的总体规划设计原则，以“宁静、舒适、生态、安全”的设计理念，力求打造一处配套设施完善、居住功能齐备、生活环境优美的精品商住社区，并充分考虑各种设计要素，采用合理利用土地、综合开发原则，创造经济合理的规划结构和良好的居住环境。在总体规划设计上以“以人为本、简约自然、端庄典雅”为规划设计主题，将现代城镇居住环境与传统生活习惯相结合，努力营造一种朴实而优雅的城乡结合式的现代居住模式，将现代城市生活与休闲自然的环境氛围充分结合，为入住居民打造更为舒适、与自然贴近的新型城市居住小区。4.2总体规划方案4.2.11、严格遵循有关住房开发政策，以可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系，进行总体布局满足功能需要。2、体现对人和家庭及邻里之间交流理解关心，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、私密性要求。3、贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策，建筑单体平面组织合理，空间分区明确，并有利于形成较完整的建筑体系。4、充分利用和发展地理优势，协调与周围环境与城市空间的关系。综合考虑主干道、次干道及各出口的要求，设计快捷、方便、安全的交通系统。 5、功能分区明确，动静结合，合理设计行车路线，相得益彰。住宅设计遵循以人为本的思想力求功能合理、设施完善、空间适度，体现对人的尊重、体贴和关怀。4.2.21、总平面布置根据场址地形条件，本项目住宅楼平面布局根据项目地形条件和走势，沿项目东侧南北并列布置，住宅楼东侧和北侧外围沿街布置商铺，在场地最南侧沿百灵路布置酒店，以获取最佳商业价值。根据地形条件和规划条件要求，结合当地日照气候条件和居住习惯，本项目建筑单体采用坐北朝南布置，其中由北向南依次布置为6层住宅楼（底层沿街商业）、5层住宅楼和9层住宅楼（底层为车库），住宅楼南北间距尤其高层与多层建筑间距应充分考虑采光与通风要求，以最大程度满足采光通风条件。小区总平面布置应充分考虑消防安全，小区内道路系统以小区中心向东、南、北三个方向设置放射性道路系统，以满足内部交通组织的便捷性和消防车流的通畅，并满足紧急疏散。在各道路衔接处和建筑入口处应按无障碍通行设计，达到无障碍通行条件。小区绿化主要采用楼前绿化方案，充分利用宅前、路边等空地进行绿化。因本项目主要采用地面停车方案，在住宅楼入口侧和酒店门口设置地面停车位，并采用透水透气性能和承载力强的草坪地砖铺设，期间种植耐压草本，以形成绿色生态停车位，增加绿地率。2、竖向布置本项目场地较为平坦，竖向布置以土石方平衡为原则进行设计。竖向标高与周围场地和道路的标高相适应，建筑物的室内标高一般高出室外场地标高0.15米。竖向设计采用平坡式布置，坡度在0.3%-0.5%之间，场地雨水通过沿路排水渠排出。4.2.3根据总平面布置和周边交通条件，主要出入口设置在场地东侧居中位置，主入口进入小区内在尽端向南北两侧延伸，并在小区北侧设置次出入口，南侧在酒店西侧底部设置过街通道，以形成紧急出入口，满足场地应急通行要求。小区内部道路系统采用放射性路网结构，路面宽度按不低于6m设计，以满足日常机动车行驶和应急消防车辆通行。各单体建筑宅前路路面宽度按不低于4m设计，宅前路与主干路连接通畅，以形成方便快捷、通行顺畅的交通组织体系。4.2本项目景观绿化主要采用宅前绿化模式，在各栋楼前、路边进行绿化，并在主入口处主干道两旁设置的绿地、小品、雕塑等景观绿绿地，形成小区中心景观区。小区具体景观与绿化设计方案考虑中国传统的景观园林设计风格，在宅前绿化区种植草坪，地面停车考虑生态绿化停车位。4.2根据本地区的气候特色，建筑朝向主要采用坐北朝南的布置方式，**市城市规划管理技术规定和当地最低日照间距要求，本项目多层建筑物的南北垂直间距按不低于20米设计，高层建筑布置在东西主干路南侧，以获得与北侧建筑最大的间距，以符合当地的日照和防火通风间距要求。4.2.6场地内部道路最小纵坡按0.3％，横坡按1.5％设计，主干路采用双坡，支路采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，主干道路结构采用混凝土路面做法，宅前支路采用室外地砖铺设做法。4.3建筑设计方案4.3.1单体建筑设计1、设计理念本项目拟打造一处现代化住宅小区，设计理念秉承“以人为本”的指导思想，以客户需求为出发点，力争为业主提供安全舒适卫生的环境优良、配套设施完善、安全卫生的宜居小区。以此设计理念为指导，本项目在建筑设计上重点掌握城市规划要求和周边建筑群之间的关系与衔接，并在充分考虑艺术风格与当地社会文化的融合度的基础上，力争应用代化设计理念使单体建筑形态具有前瞻性和生命力，使之成为城镇建设中的一道亮点，同时也使本项目成为**镇乃至**县新型城市居住社区的典范之作。2、住宅户型及单体平面设计户型设计总体上尊重当地气候特点及生活习惯，南阳台设于主卧处并封闭处理，功能空间分布合理，动静分区明确，在户型结构设计上，按照实用性、适用性的理念基本采用两室两厅一卫为基础户型，部分较大户型增加一间卧室和卫生间，其中主卧靠南客卧靠北中间卫生间，客厅与餐厅厨房南北并列形成南北通透的起居空间，主阳台向南设置在起居室（客厅）处并封闭处理，以形成动静分区、阳光充足、通风良好、实用性强的生活空间体系。为了加强住宅的实用性特点，每户设置南北两侧阳台，其中主阳台设置向南与起居室（客厅）连通，以形成明亮的日常起居生活环境；副阳台设置在北侧与厨房形成一体，以节约居住空间。3、单体建筑设计根据项目地块地形条件，为了充分有效利用建设用地，本项目住宅楼采用板式楼体方案，每单元按一梯2户设计，使每户都形成南北通透格局，以达到良好的通风和采光条件，商业按沿街设计。其中，为了充分利用地块三面沿街的优势条件，在最北侧住宅楼按底层为沿街商业上部为住宅的6层楼体设计，场地东侧沿街商铺按2层设计，以获得最大的商业价值；中间住宅楼按5层住宅楼体设计，南侧中高层住宅楼按底层车库上部为住宅的9层楼体设计。根据住宅设计规范结合当地要求，每栋住宅楼首层层高按3.6m、其余楼层层高按3m设计，商业按层高3.6米的2层沿街商铺设计。酒店建筑设计采用传统的东西走向的矩形建筑造型，以充分利用建设用地，其中1~2层按进深较大的裙房设计，使首层南侧沿街部分考虑用于商业，以充分体现商业价值，其余部分主要用于酒店配套的餐饮娱乐空间，3~6层按内廊式的客房设计。4、建筑风格与立面造型在建筑外部造型和风格定位上，住宅建筑考虑全方位的视觉效果，立面造型采用落地飘窗式的宽景洋房、坡屋顶风格，增加外立面层次感和节奏感，体现高雅、精致的建筑特征。外立面采用橘黄色、咖啡色、白色仿石涂料及石材为主要饰面材料和主色调，表现典雅、温馨的居住建筑基调。商业建筑因采用沿街连体商铺形似，因此外立面更个采用端庄淡雅的灰色系，烘托现代商业气氛。酒店建筑力求体现典雅高贵的现代化气息，立面色彩采用淡雅端庄的棕色系。4.3.1、建筑材料要求为了使建筑通过安全、经济、实用、舒适来满足居住生活和商业活动需要，在满足安全的基础上，墙体、门窗、保温、水电暖设施等方面尽量采用新型节能环保型材料和设备，尽量满足实用性、适用性和舒适性及经济性的功能要求，以体现人文关怀和环保节能的协调统一性。2、墙体材料住宅和商业部分：外墙采用370厚砖墙，外贴50厚EPS板（模塑聚苯板）保温层，所有内墙采用240厚砖墙，砌至梁底或板底。酒店建筑：单体外墙采用300厚陶粒混凝土空心砌块，外贴50厚EPS板（模塑聚苯板）保温层，内墙采用200mm厚陶粒混凝土砌块，卫生间内墙采用100mm后陶粒混凝土砌块。3、门窗工程根据当地气候特点和建筑节能要求，本项目建筑外门窗抗风压性能应达到6级，水密性能达到4级，气密性能6级，空气隔声性能3级，传热系数应不大于2.7w/m2.k。外窗台低于900mm时在窗下部设置500mm高的固定窗作为防护措施。其中：外窗：采用铝合金单框双玻（中空玻璃）平开窗，并且居中安装，型号选用92SJ712（三）中70系列。内窗采用乳白色塑钢单玻平开窗，居中安装。外门：各住宅楼单元门采用钢制防盗门，并配备楼宇对讲和控制系统，采用防盗、隔声、保温钢制防盗门；住宅户内门采取预埋固定门框的措施，只留门洞不安装门，具体由用户自理；卫生间门下均留25mm高扫地缝酒店外门采用玻璃旋转门，两侧设置铝合金玻璃平开门，内门采用木质镶板门；商业外门采用铝合金玻璃平开门，外侧设置防火防盗卷帘门。4、外装修设计由于外墙受到风、雨、雪等的袭击和腐蚀气体的影响，外装修材料要求强度高、抗冻性强、耐水性好以及具有抗腐蚀性。根据当地气候条件和建筑立面风格，本项目外装修主要采用高级防石涂料、外挂石材、铝板复合材料，其中颜色、立面风格按设计要求提供样板，由建设单位和设计单位认可后方可施工。5、内装修设计根据当地住宅装饰习惯，住宅和商业交房标准为毛坯房，具体装修由业主自行设计和施工，其中公共楼梯采用钢制栏杆，地面采用现浇混凝土板，铺设防滑地砖，墙面刷内墙涂料；酒店采用精装修，具体装修标准按三星级酒店装修标准设计和施工；建筑装饰工程标准应满足当地建筑工程初装修竣工质量核定规定的有关要求。6、防水防潮工程设计本项目地下结构防水等级为二级，采用刚性防水和柔性防水相结合的形式，既设计抗渗等级为S6的防水混凝土，外加双层1.5厚单面自粘型橡胶沥青防水卷材。屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。排水方式采用有组织外排水。室内卫生间、淋浴间、厨房等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜1.5mm建筑物墙体在首层室内地坪下约0.06m处做20厚水泥砂浆内掺3%防水剂的墙身防潮层，散水采用水泥散水。7、无障碍设计各建筑出入口处设置无障碍坡道和栏杆，电梯选用无障碍电梯，在各建筑物入口台阶粘贴盲道专用地砖，并于小区内和市政道路的盲道相衔接。4.4结构设计方案4.4.1结构设计基本参数建筑结构的设计使用年限和安全等级结构安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类乙级Ⅱ自然条件、风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深Wo=0.50KN/m2C类So=0.35KN/m21.50m抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑物设计特征周期6度0.第三组0.45s竖向活荷载设计参数住宅、客房商业阳台屋面楼梯卫生间酒店餐厅厨房2.0KN/m23.5KN/m22.5KN/m20.5KN/m22.0KN/m22.0KN/m24.0KN/m24.4.2地基与基础选型根据建设单位提到“地质勘察报告中”的地质条件，本项目场地地基岩土种类较少，结构较简单，单元层①—细砂工程特性较差，但均在设计基础砌深范围以内分布，可进行挖除处理，下伏的单元层工程特性较好，平面及垂向均一性较好，场地属较均一地基。场地各建筑地基基础设计等级均为丙级，按照《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）之规定，在天然地基上的浅基础条件下，均不需进行变形验算。因此，本项目各建筑地基选持力层为单元层②—细砂岩，基础设计采用天然地基上的浅基础方案，根据地基承载力特征，基础埋深应大于3.0m。另根据项目各单体建筑功能特点，本项目住宅与商业建筑地基采用墙下条形基础，酒店建筑基础采用柱下独立基础。4.4.3结构设计方案根据各建筑总高度、抗震设防烈度、建筑使用功能等，本项目住宅和商业建筑上部结构形式采用砖混结构，酒店建筑采用钢筋混凝土框架结构。楼盖的选型对使用功能、安全要求、结构合理性、经济性影响较大，本项目各单体建筑均采用经济合理的现浇钢筋混凝土梁板结构。4.4.4主要抗震措施在基础设计上，应根据场地地质勘查报告，选择可靠的持力层，并进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性，保证建筑物的抗倾覆能力。在建筑设计上，因规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，建筑规划设计应尽量采用均匀对称的型体。4.5电气设计方案4.5.1强电部分1、设计范围供电电源，用电负荷，供配电系统，防雷接地系统2、供电电源（1）电源电源由市政电网提供，接口位于场地东侧，供电电压10kV，用电设备供电电压为380/220伏，具体引入方式由当地供电部门负责。小区内各单元用电电源均由小区内变电站配出低压回路引入，小区内变电站由供电部门设计。由变配电站配出的低压线路均采用YJV22交联金属铠装电力电缆埋地敷设至各建筑物，小区内的所有电气管线均为埋地暗敷。（2）负荷等级根据建筑使用功能、经济安全性要求，本项目用电负荷等级划分如下：二级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明、防火卷帘及保安监控系统。三级负荷:除二级负荷外的其他负荷。3、负荷估算本项目主要由住宅、商业和酒店组成，规划总建筑面积为35907m2，其中住宅建筑面积（含车库）16899m2、商业建筑面积10389m2电力负荷采用单位指标法计算，其中住宅部分单位变压器装置指标按30V·A/m2估算，变压器容量约为507kva；商业部分单位变压器装置指标按60V·A/m2估算，变压器容量约为623kva；酒店单位变压器装置指标按50V·A/m2估算，变压器容量约为430kva；合计，本项目总电力负荷约为1560kva。4、供配电系统根据用地负荷估算，本项目配置2×800kva箱式变电站，变压器总装机容量为1600kva，按住宅、商业和酒店分区供配电。另外设置1台150kw柴油发电机组，作为备用电源当主电源发生故障时保障各区二级负荷中供电，并采用主备电源采用自动切换方式供电。变配电系统采用室外箱式变电站，由变电站配出的低压线路采用埋地方式敷设至各建筑物。各栋建筑均采用单电源进线，配电箱挂墙安装，配有总配电装置及表计，住户和商铺配电箱设在户内；用电计量方式均为低压计量，每户一表按层设置（商业按户设置），计量采用10（30）A单相电度表；酒店部分设置总计量表。所有建筑户内照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。5、照明系统本项目主要为日常生活照明，工作电压为220V，各建筑正常照明用电采用树干式方式至各层照明配电箱，本项目照度标准参照国标《民用建筑照明设计标准》（GBJ133-90），主要场所的照度按下表所示设计：不同照明场所照度要求一览表照明场所照度（lx）照明场所照度（lx）客房75~150汽车库50~100办公室300~500客房走廊50~100办公走廊100~200总服务台500~750会议室100~200宴会厅300~500接待室150~300包间、娱乐场所150~300值班室100~200厨房300~500空调机房75~150楼梯间、前室35~75商场75~150电梯厅75~150泵房、机房100~150卫生间300~500根据上述照度标准，本项目一般居住和办公场所选用T8荧光灯或紧凑型节能荧光灯；有装修要求的场所视装修要求，可采用多种类型的光源；对仅作为应急照明用的光源应采用瞬时点燃的光源；应急照明作为平时照明的一部分时也可选T8荧光灯或节能型灯具；对大空间场所和室外空间可采用金属卤化物灯。综合类客房照明采用低调方式，尽量选用柔和的白炽光源。为了便于安装、改造和降低能耗，本项目利用在强电竖井内的封闭式插接铜母线配电给各楼层照明配电箱。在住宅房间、公寓楼客房设小配电箱，考虑单相进线。客房内采用节能开关，不仅可以节约电能也可避免电气火灾的发生。应急照明系统中，在消防控制室、变配电所、配电间、弱电间、楼梯间、前室、水泵房、电梯机房、排烟机房、重要机房的值班照明等处的应急照明按100%考虑；门厅、走道按30%考虑；客房内入口处筒灯考虑为应急照明；其他场所按10%考虑。各层走道、拐角及出入口均设疏散指示灯，蓄电池采用集中免维护电池进行供电，停电时自动切换为直流供电。疏散指示灯和标志照明灯具的选型应符合市消防局的有关规定，并且应急照明持续时间应不少于20min。6、防雷、接地及电气安全（1）防雷保护：根据国标《建筑物防雷设计规范》中的分类标准，本工程建筑属三类防雷建筑物，每个建筑物屋顶均装设均压防雷带。（2）接地保护：供电系统采用TN-C-S系统，入户处做重复接地，N线和PE线在接地后严格分开。防雷接地、电气设备的保护接地共用一个接地系统，接地电阻不大于1欧姆。为保证人身安全和设备安全，同时也为了满足防雷要求，在变电站设置接地网，要求接地电阻必须满足有关规程要求。低压配电系统接地采用TN-C-S