2020年地产行业研究报告

2020年地产行业研究报告2020年3月疫情下的地产：结构性特征和政策宽松趋势被强化回顾：对行业有两个月扰动我们回顾了年月年6资金等数据，发现非典期间对数据的影响基本上是两个月左右的扰动。从拿地面积来看，年4月和8万方和59和化来看，整体波动较小，年上半年的新开工面积明显强于下半年，全年最低点在年年4越了非典疫情的冲击。从销售面积来看，受非典影响的购房需求短暂地被压制，年4月是全年低点，当月销售面积仅为万方，但5月恢复明显，下半年明显强于上半年。从资金方面来看，土地购置费的低点在年4月的亿，5月回升至亿，环比增长；销售额与销售面积同步变动，4月销售额低至亿，5月环比增长是在6月和月环比增速都很明显。房企的到位资金相比而言滞后销售一个月，5月出现了全年低点亿，但与3月及8月两个较低位置的到位资金也差别不大。图：非典期间房企拿地、新开工和销售绝对值变化（万方）图：非典期间2003年5月房企到位资金受到影响（亿元）16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000单月销售面积单月新开工面积单月土地购置面积单月销售额/亿元房企到位资金/亿元单月土地购置费数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理从同比增速变化来看，非典疫情的扰动特征更为明显一点。年3月和4月土地购44月的增速为（土地招牌挂制度在年7月出台，土地的价格弹性开始快速显现，所以土地购置费明显强年4月房企销售额年上半年结算面积，已售未结面积万方，实现营业收入亿，分别同比增长和。截止到年6月底，万科的土储储备总量建面合计万方（在年上半年新增了利率为（同比增加了上海、北京、天津、沈阳、长春、武汉、成都、南昌、南京等个城市。万科在半年报中1图：2003年房企土地购置面积及购置费的增速变化图：2003年房企销售面积和销售额的增速变化数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理图：2003年房企到位资金同比增速变化图：2003年房企新开工面积同比增速变化数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理从影响区域来看，主要影响广东、北京、香港、山西、湖南和天津等年4月日北京的疫情从原先的增到例，对资本市场的扰动主要体现在年4月的中下旬。这个期间，万科和金地的股票分别下跌和（对比港股的中海只下跌了年全年，万科的股价上涨AH且地产板块不同的公司差异也很明显。在年中，万科的在倍左右，金地的在倍左右。从行业发展阶段看，年的房地产市场刚刚步入“城镇化浪潮开启、房价地价循环住宅销售均价仅全年销售额。万科在全国销售金额的市占率为0.99%（在深圳和上海两个核心城市分别为和中海的市占率为。2两次疫情背景比较：行业发展阶段大不相同房地产行业的发展与人口流动、土地供应、经济增长和信贷环境密切相关。截止年末我国城镇化率仅39.09%（考虑人户分离半年以上的流动人口在内为年末我国城镇化率达到（考虑人户分离半年以上的流动人口在内为两个时间阶段人口城镇化率至少有20年存在大量的城镇人口或农村转移城镇人口没有自有产权的商品住宅，而且住宅价格弹性尚未显现（年7月1日年从全国来看，刚性住房需求占比已经低于改善型住房需求占比，投机投资购房需求尽管被压抑但不可忽视。年-2002圈地的时代，年全国住宅投资额增速最低为年年为高速增长时代年-20152016年以来随着棚改货币化助力三四线去库存，住宅投资增速逐步回升至年底的。图：1998-2019全国住宅销售额及住宅投资增速表现图：1970年以来我国常住人口和户籍人口城镇化率00数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理图：1998-2019全国住宅销售均价及增速表现图：2003年以来深圳商品住宅销售面积及成交均价表现03025201510500-5数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理3从价格弹性表现来看，年开始全国范围内比较明显地看到了住宅均价的持续上涨。从房地产发展深度来看，我们以深圳为例。深圳是全国最早借鉴香港经验建立房地产市场的城市，在建市初期（年）深圳市政府曾向社会出售土地使用权（直接出让土地使用权在年之前，深圳已经开始预售商品房、出售公房作为商品房（1979-1996建成的建筑物中约1245.75万方）中，超过直接由个人购买，在全国显著领先。2002-2003拉动作用，房地产市场表现为量在高位、价在低位，土地交易关注度非常高。从房地产业增加值的变化来看，年以来房地产业增加值占的比例平均为％，而且一度达到％，占第三产业增加值的比例平均为％；房地产业对GDP增长的拉动在－－年以来每年平均保持深圳过去的三十年看，基本处于接近量的高点阶段（年年深圳商品房平均价格元每平米，特区外的宝安元每平米、龙岗年开始严控增量土地供应，房地产市场处于价格上涨的初期阶段。而在为60%新技术产业的经济增加值遥遥领先于金融业、物流业和文化及相关产业。经济增长对房地产民营房企参与度低，房地产市场整体处于成熟稳定阶段。行业影响：龙头及优质房企机大于危新冠肺炎NCP2-44二季度的竣工交楼预计也会带来一定负面影响。我们根据住建部和统计局公开的49个发达省份个城市）和三四线（个其他省份个城市）的住宅销售面积占当年全国所有城市之比分别为和12.9%们通过对比年销售总量的变化可以推测出年上述四类城市占全国所有城市销量指标分别为、、52.0%和22.9%。我们假设春节前后的返乡置业影响第四类城市的销售量约，信贷宽松为其他三类城市贡献的增量，年住宅的销售面积可能有的下滑幅度（这一假设依然面临货值无法及时供应的问题，如果预售门槛变低则可能缓和），如果再剔年湖北省住宅销售量占比年下滑可能为。年房企销售门槛提升了亿，门槛提升了4城施策背景下行业前十格局整体上看已经比较稳定。从具体排名来看，过去五年来仅有万达（年跌出年跌出年跌出前十位，新城控股（年首次进入）和世茂房地产（年进入前十，年跌出，年再次进入）挤进前十。对比年和年，我们不难发现年关键门槛的和销售门槛的增速却高于年，这与房地产市场销售表现的分化及下沉有密切关系。图：、TOP50和房企销售门槛增长较高图：TOP10/20/30/50房企销售市占率小幅增长0数据来源：、国家统计局、克而瑞、XXXX研究院整理数据来源：、国家统计局、克而瑞、XXXX研究院整理优势、品牌影响、产品竞争力、客流导入、系统维护、政府支持方面具有明显优势。特别是房企和优质房企集中。欠缺销售回款并且在融资端也缺乏优势的房企可能会选择出售资产甚至破产清算，行业内可能出现较大规模的横向并购浪潮。对于龙头房企或者并购能力强的房企而言，市占率提升的可能性相比前两年可能会更大一些。从行业面临的政策环境看，地产不说一定要刺激，但依然会被放在逆周期调节的重要位置上，以“因城施策”为核心的宽松政策有望持续出台和落地，地产可能或面临过去三年最好的政策环境。2月以来地产行业面临的部分利好政策如下所示。表：2月以来行业面临的部分利好政策城市机构发文日期政策类别核心内容公积金贷款最长年限统一规定为年，放宽贷款申请人条件，可贷额度最高上浮30%东莞2月26日放宽公积金贷款绍兴浙商银行南宁2月25日2月24日2月23日2月22日2月21日降低按揭贷首付比例降低按揭贷首付比例放宽公积金贷款传闻工行绍兴支行将首套房贷首付款比例降低至，后未被证实发文通知非限购城市首套房首付最低20%购房第二套房可以有条件地使用公积金贷款合肥奖励物管企业疫情防控表现突出的物业管理公司给予1-3万的现金或应急物资奖励降低公积金贷款购买首套房的首付比例至价河南驻马店降低公积金贷首付比例苏州2月19日延缓买地支出，放宽销售沈阳2月17日2月14日放宽销售门槛物管补贴积极促进商品房入市和销售，稳妥实施税费支持对参与疫情防控的物业公司，各地政府要按适当标准给予两个月补助陕西省5城市机构贵阳发文日期2月14日2月13日2月13日2月12日2月12日政策类别物管补贴核心内容对严格执行疫情防控的物业公司，安排补助资金2000万允许延期缴纳土地出让金、开辟审批绿色通道允许土地出让金延期缴纳济南延缓拿地支出延缓拿地支出放宽工程进度违约延缓拿地支出广西南京受疫情影响未能按期交地、开工、竣工的，疫情一级响应期间均不计入违约期至2020年月20%等，预售形象进度调低为25%南昌无锡西安浙江2月12日2月12日2月12日调低预售门槛延缓拿地支出延缓拿地支出新出让土地可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的，余款分期缴纳期限最长不超过一年的，不计入违约期并不收取违约金上海杭州杭州深圳2月12日2月11日2月9日2月8日延缓拿地支出延缓拿地支出物管补贴允许延期缴纳出让金，不计开竣工违约责任对参与疫情防控的物业公司，按在管面积每平米元给予两个月补助对参与疫情防控的物业公司，按在管面积每平米元给予两个月补助物管补贴数据来源：各地政府官网、XXXX研究院整理投资策略与建议根据我们的修正NCP疫情有望在3月4日左右达到存量感染高峰，4月日左右感染人数降低到封城时水平。目前依然处于关键防控阶段，对返工返岗时期人口流动及境外感染源回流的控制、收治率及治愈率的提升及分区域分等级疫情防控的隔离效果尤为重要。疫情冲击有望进一步强化龙头房企和优质房企的比较优势，政策宽松有望持续超预期。和“逆周期调节”，房企可能面临近三年以来最友好的政策环境。随着宽松政策落地及复工A股推荐万科000002600383000961，H2007.HK1638.HK3301.HK6049.HK表：重点关注公司盈利预测与评级当前价格（元）29.6715.838.48EPS（元）2019E3.82PE（倍）2019E7.8股票代码股票名称投资评级2018A3.061.590.591.794.650.752020E4.432.431.862.657.541.282018A9.72020E6.7000002600048000961600383601155000671万科A保利地产中南建设金地集团新城控股阳光城买入买入买入买入暂无买入1.9210.04.614.0833.007.85.61.06当前价格（元）6.64EPS（元）2019E1.16PE（倍）2019E股票代码股票名称投资评级2018A0.753.911.931.291.741.080.843.750.891.600.452.850.451.601.370.712020E1.806.732.811.842.632.191.297.241.392.590.656.010.922.592.551.252018A8.92020E3.6600466600340蓝光发展华夏幸福招商蛇口华侨城A荣盛发展华发股份保利物业融创中国旭辉控股碧桂园买入买入持有买入买入买入持有买入买入买入买入买入买入买入买入买入4.44.04.44.624.2117.476.614.988.90019792.359.10000691.515.10021468.732.175.06003256.941.566.46049.HK1918.HK0884.HK2007.HK1638.HK3333.HK0817.HK3380.HK3301.HK1238.HK61.1039.205.500.9572.781.059.642.086.0佳兆业3.200.567.1中国恒大中国金茂龙光地产融信中国宝龙地产16.045.204.465.60.6611.67.612.117.882.081.915.74.460.966.3数据来源：聚源数据，XXXX研究院（港元按最新汇率换算人民币）风险提示新冠肺炎NCP疫情防控风险、政策宽松低于预期、房企复工进度或低于预期、重点房企回款及融资或低于预期等。7附录一：新型冠状病毒COVID-19介绍新型冠状病毒及相关概念病毒一般分为病毒（核酸链为双链）和RNA就是RNA病毒。RNA病毒具有RNA自我复制和逆转录两种复制方式，在复制过程中，其错误修复机制的酶的活性很低，所以其变异可能性大。与DNA病毒相比，RNA病毒更加容易导致疾病，对宿主更加致命，更容易突变，因此种类更多，难以预防和研制有效疫苗。常见的RNA病病毒、病毒、埃博拉病毒（virusα、β、γ、δ四属。冠状病毒广泛存在于多种禽类、哺乳类动物，已知可引起感冒以及中东呼吸综合征（MERS）和严重急性呼吸综合征（SARS）等较严重疾病。新型冠状病毒是以前从未在人体中发现的冠状病毒新毒株，这次武汉出现的新型冠状病毒的代码是（年2月日WHO在日内瓦国际会议上命名，替代此前的名字2019-nCoV前人类已知的第7β序分别为SARS-CoV（2003年非典、MERS-CoV（年中东呼吸综合征）和COVID-19新型冠状病毒进入宿主细胞后接以病毒基因组RNARNASub-genomicmRNA的合成，以及病毒基因组RNA的复制。结构蛋白和基因组RNA复制完成后，将在周期。附图：冠状病毒3D模型图像（中东呼吸综合征MERS）附图：根据新型冠状病毒基因序列绘出的进化树数据来源：维基百科、XXXX研究院整理数据来源：环球科学网站、XXXX研究院整理2020年1月10日，第一例武汉新型冠状病毒（COVID-19）基因组测序完成，之后相继有5相关研究来比较新型冠状病毒与两种已知会在人群中传播的冠状病毒SARS和MERS的异同。由于SARS病毒是通过其S蛋白与人的蛋白互相结合来感染人的呼吸道上8皮细胞，通过对比新型冠状病毒和，研究发现它们在促进病毒结合到宿主细胞的受体互作区（区）中，形态和作用机制高度相似。此外，研究发现武汉新型冠状病毒的S蛋白与蛋白结合的5个关键氨基酸有一个与病毒相同，另外4个关键氨基酸虽然发生了变化，但整体上完美地维持了SARS病毒S蛋白和ACE2蛋白相互作用的原结病毒相同的受体和机制进行着病毒的感染和传播。年2月8日，国家卫健委决定将“新型冠状病毒coronaviruspneumonia。对于“疑似病例”，目前国内主流医院在鉴定一个人是疑似病例，主要是甄别是否同时符合三个条件：1）符合流行病历史，比如与病毒感染者或源头有过接触，在疫情爆发前去过武汉，或家属在疫情爆发前去过武汉，或者与病毒携带者有过直接或间接接触。2）身体已经出现新型肺炎的典型症状，包括出现高热、干咳、咳痰、肌肉无力等（这3）尚未确认治病原因，甲乙流检测呈阴性。冠状病毒核酸试剂检测结果呈阳性。如果冠状病毒核酸试剂检测结果呈阴性，即表明不是感染者，从“疑似病例”名单转到“解除观察”名单。传染病检测的策略一般可以分为两种，即病原体检测和抗体检测。由于受感染的病人产的目的，所以一般针对病原体本身进行检测。检测病原体又可以分为检测抗原和检测核酸，抗原的检测需要病人体内抗原集聚一定的浓度，否则很难被检测的到，因此目前广泛采用的酸(RNA)WHO测方法，基本都是针对病毒序列中高度保守的2-3个序列比如编码复制酶或者核蛋白衣（核鞘）的核酸序列——来进行检测。检测的准确程度取决于公布的基因序列的准确程度，以及引物、探针等的设计。附图：新型冠状病毒的传播与感染人群筛查A-B-C传播主携带病毒/染者人员触、粪（可能为蝙蝠）可能为獾、竹毒染者病毒感染传播阶段A、CB）数据来源：互联网、国家卫健委、XXXX研究院整理9新型冠状病毒与及MERS的区别SARS-CoV（沙士冠状病毒）最早是年月日在广东顺德出现感染到人，中国最后一个新增病例时间是在年6月日（香港是最早年2月日发现感染到人，最后一个感染病例时间是年5月7个月。总体被感染的数据在年的2月和52次新增病例的波峰，第一次是波峰是因为广东，第二次波峰是因为北京。附图：病毒在中国内地的确诊病例分布附图：病毒的主要聚居区域及传播路线数据来源：维基百科、XXXX研究院整理数据来源：环球科学网站、XXXX研究院整理SARS病毒的传播总体上看是以广东和北京为中心，通过交通工具（飞机）携带到其他染比例达到明显的下降。附图：病毒在2003年有两次传播高峰（新增病例）附图2003年6月日北京病例的时间分布数据来源：互联网、XXXX研究院整理数据来源：互联网、XXXX研究院整理SARS病毒的致死率相对适中，从世界卫生组织统计的数据来看，全世界范围内致死率达到9.6%，中国香港地区致死率达到。10附表：2003年中国及主要被感染国家病毒疫情最终情况区域大陆报告病例数5327人1755人1人死亡数349人300人0致死率7%最早报告日期2002.11.162003.2.152003.5.52003.2.25——最晚报告日期2003.6.32003.5.312003.5.52003.6.15——香港17%——11%9%澳门台湾地区中国合计加拿大新加坡世界合计346人37人686人43人33人774人7429人251人17%14%9.6%2003.2.232003.2.25——2003.6.122003.5.5——238人8096人数据来源：WHO网站（截止MERS病毒（，中东呼吸综合征冠状病毒）最早是在年6月，沙特阿拉伯一家医院内由埃及籍病毒学家MohamedZaki从一位岁严重肺炎死亡病例的肺组织中分离出。年9月开始明显地在人群中传播，之后累计有27个国家（包含人被确认感染。在主要被感染的沙特阿拉伯有2106人被确诊感染，最终783人死亡，死亡率高达37.2%。附图：MERS病毒在世界范围内有两轮显著上升附图：MERS病毒2015年月在韩国的感染情况数据来源：、互联网、XXXX研究院整理数据来源：、互联网、XXXX研究院整理附图10：MERS病毒在沙特的累计死亡率达37.2%附图11：MERS病毒在沙特医护人员的感染比例达19.1%数据来源：、互联网、XXXX研究院整理数据来源：、互联网、XXXX研究院整理11疫情的负面影响可以从易感染程度、超级传播者控制、流动人口规模、致死率、受感染人群、持续时间等几个方面去考量。COVID-19生物的飞沫核（（一般为2-5如患者的飞沫混合在空气中形成气溶胶（一般大于微米以上的最多，特别小的口消化道”是指患者的病原体能在排出的粪便存活下来，再通过污染手或食物的方式传染其他人。在年2月1日，深圳市第三人民医院在新冠病毒肺炎确诊患者的粪便中检测出2019-nCov核酸阳性，为这一传播方式初步提供了证据，之后某研究抽样个粪便样本检4个新冠病毒呈阳性（有足够的数据来证实，初步判断新生儿接触感染的可能性更大。附表：病毒COVID-19与的对比COVID-19病毒病毒细类潜伏期说明细类说明中位数天，1-24天强潜伏期中位数天，3-16天弱，存在研究证明证实没有2002.11.16潜伏期染病首发日2019.12.5首发日感染方式飞沫、接触、气溶胶、粪口（待证实）87.9%67.7%（），不发烧染病的频率相比SARS为高47岁，女性占比41.9%感染方式飞沫、接触、气溶胶、粪口香港40岁，台湾42岁表现症状表现症状染病人群年龄中位数医护人员感染占比染病人群年龄中位数医护人员感染占比2.09%18.8%1.36%（10992.38%（截止2020.2.11）致死率感染人数致死率感染人数9.6%（全世界平均统计）预计10w以上8096人1%患者于野生动物直接接触，以上是武汉当地居民，或者与武汉人有直接接触和亲戚朋友被感染感染人群说明感染人群说明数据来源：网站medRxiv，互联网，XXXX研究院整理通过对比COVID-19和SARS不难发现，COVID-19病毒在潜伏期具备很强的传染性，且不发烧染病的频率高于超过长潜伏期比多出了8天安全期隔离也不绝对安全COVID-19病毒尽管致死率明显较低，但确实更易隐匿、也更易传播。年SARS5个超级传播事件一共感染了112个超级传播事件，在其传播链中有4个超级传播，共感染了人。根据研究，与超级传播者的密切接触者中续发率为也出现了传播过程感染能力突然增强，然后再减弱的现象。附图12：病毒从佛山传到广州再到香港的可能路径附图13：病毒通过超级传播者从香港传播到其他区域数据来源：、互联网、XXXX研究院整理数据来源：、互联网、XXXX研究院整理2015年，一名韩国男子在首尔住院的时候，也将中东呼吸综合征（MERS）传染给了的病例传染仅来自于的少部分患者，年6月的一场葬礼上就出现了超过现一名超级传播者，一名前往新加坡的英国男子被证实将该病毒传给了至少人，包括英国的55起病例和西班牙的1次性传播给起病例，目前还没有直接证据表明国内出现了超级传播者。从流动人口看，年我国流动人口为亿，年我国流动人口达到亿。更个城市群人口占全国人口的人口流动人次大大增强，人口流动的规模（人次）大约是2003年的6倍。目前的交通网络及流动人口从客观上也使得病毒传播的人群范围和城市区域可以更多更广。13附录二：病毒传播的预测模型前面重点介绍了冠状病毒的基本特点，以及新型冠状病毒COVID-19相比SARS和MERS的区别。不难看出，新型冠状病毒COVID-19可能致死率不及或MERS，但其传播范围、防控难度明显比后两者要大。疫情扩散后的峰值及拐点时间的预判对于疫情防控及分析其对消费、开复工的真实影响具有重要参考意义。我们将新型冠状病毒COVID-19必然领先于所观测到的数据所划分的认知阶段。附表：对NCP疫情划分及重要时间节点传播阶段认知阶段日期内容2019.12.5武汉出现首例不明原因肺炎就医患者潜伏期疫情起点SARS委首次通报，27人感染病毒性肺炎，但未发现人传人现象”国家卫健委成立疫情应对专家小组，对病例样本进行平行检测，华南海鲜市场休市整治武汉卫健委通报，不明原因肺炎诊断患者44例，调查表明未发现明显的人传人证据”完成病原核酸检测，专家组成员王广发接受官媒采访时认为整体疫情可防可控”武汉报告了首例死亡案例（武汉本地传播）（未引起关注）2019.12.302020.1.12020.1.32020.1.10潜伏期2020.1.11春运流动人口加并行世界卫生组织WHO发布消息将此次检测出的新型病毒命名为，并确认完整基因序列。2020.1.122020.1.152020.1.162020.1.19武汉卫健委表示，不排除有限人传人的可能，但持续人传人的风险较低1月13日泰国、1月16日日本各自披露首例来自武汉市的新型冠状病毒感染的肺炎病例境内非湖北区域出现首例确诊病例（深圳）钟南山接受央视采访，明确四点）有人传人；）中间宿主可能是竹鼠、獾之类的野生动物；12香港发现首例武汉肺炎确诊案例2020.1.20传播期2020.1.222020.1.232020.1.262020.1.27武汉正式封城国家市场监管总局等部门发文禁止野生动物交易的公告（至疫情解除日）武汉单日新增确诊病例从前一天的80例大幅增加致例1179117988243例。累计追踪密切接触者136987人。2020.1.312020.2.11快速扩散期截止当日全国累计确诊44730人，死亡1114人，治愈4742人，现存确诊病例38874人。新增确诊病例从2月4日开始下降，治愈迅速上升。快速扩散期当天湖北新增确诊病例（含临床诊断病例13332例，之前未披露临床诊断口径），全省新增病亡242例（含临床诊断病例135例），新增出院802例（含临床诊断病例423例）2020.2.122020.2.15可能4月未知全国累计确诊病例万例，现存确诊病例万例，现存疑似病例8969例无新增确诊病例、治愈病例持续增加，疑似病例大幅减少，存量确诊病例大幅减少主要城市解封稳定期疫情结束数据来源：国家卫健委、丁香园、互联网、XXXX研究院整理（观测数据有所滞后）14我们的研究思路分为三个部分：1）研究武汉在封城前的人口流动与之后外围城市的确诊病例数据的对应关系，探索初始人群的传染比例问题；）参考权威机构公布的确诊收治时间、通过选择质量较高的样本数据回归拟合，得出流行病学基本参数；）通过建立模型预测新冠肺炎NCP疫情在武汉内外的高峰和持续时间。COVID-19都是以人的流动及人与人的接触（直接或间接）为必要条件的。我们需要首先研究感染源武汉的流动人口，在春节前的流动特征。附图14：新冠肺炎NCP疫情建模思路附图15：新型冠状病毒COVID-19人群间传播示意图武汉在封城前的人口流动人群A人群B人群C人群D样本市人口输入和确诊病例的关系春节前流出武汉的500万人春节后约1.6亿人返岗返工武汉感染的人群最终感染人群建立模型预测疫情峰值数据来源：XXXX研究院整理数据来源：互联网、XXXX研究院整理1月1月日武汉封城后，新年除夕来临叠加疫情预期快速升温，不少地方大力强化流动人口2020.1.1-2020.1.23）的角度至少要被拉长天证明自己迁徙前不是被感染者，后天证明自己迁徙附图16：2020年春运期间人口迁移指数及同比情况数据来源：百度迁徙、XXXX研究院整理（全国总体迁徙规模指数不区分迁入或迁出）全国迁移规模指数反应的是有流动特征（定位同一天不在一个城市）的迁徙人口总数。푛(푡)间段内的真实流动人口可以通过对求푛(푡)的积分得出。根据百度迁徙数据，春节前后人口的15后人口回流趋势不明显，疫情的防控必然面临着亿人返工返岗的挑战。由于武汉市为传染源头，需要首先关注武汉的人口流出情况。年末武汉户籍人口万，流动人口万（包含常住的流动人口年1月1日-1月日，武汉迁出的人口约有万，在年1月9日（腊月十五）和1月日（腊月廿八）分别有两个流出高峰。附图17：2020年初以来武汉流动人口迁出情况数据来源：百度迁徙、XXXX研究院整理（城市迁徙边界采用该城市行政区划，包含武汉管辖的区、县、乡、村）根据百度迁徙数据，年1月日-1月日期间，武汉流入到湖北其他城市的人共计人，流入到外省其他主要省份的人合计人（按前流入到剩余省份或境外的人合计人。附图18：2020年1.10-1.24日从武汉流出到外省的主要人流分布（千人）数据来源：百度迁徙、XXXX研究院整理16武汉作为病毒COVID-19防控设备、检验物质的一度匮乏，难以根据病例数据推导出潜伏感染率等关键参数。我们主要将其他湖北城市、湖北省外主要流入城市的病例数据和流入人口数据建立关系，求出基本的流行病学参数。岁男性患者，年月日赴武汉探亲被1月31月41月日转至深圳定点医院隔离治疗，1月日进行病毒核酸复核检测结果为阳性，1月日宣布确诊。这个案例说明病毒在1月11月日才陆续呈报出来，呈报的数字明显滞后。另外可以参考首例在中国以外地区发现的感染病例：世界卫生组织于1月岁的女性游客于1月8谷机场被检测出疑似肺炎的症状后便被送往医院，1月日被确诊为感染了新型冠状病毒。相比武汉披露的数据，深圳和曼谷的确诊数据更为真实，从武汉人口流出到最终确诊至少会有潜伏期、症状表现、确诊的时间间隔。我们通过对比年1月10-1月日从武汉流入外省7个城市的累计人流数和天后这些城市累计确诊病例数，发现两者具有比较显著附图：湖北六市的累计确诊病例数与累计武汉流入人口存在附图20：外省七市的累计确诊病例数与累计武汉流入人口存在较明显的指数关系比较明显的线性关系00)))))))00数据来源：、国家卫健委、XXXX研究院整理数据来源：、国家卫健委、XXXX研究院整理占比数据如下所示。附表：外地输入性病例占比推测1月日之前输城市首例感染实践首例公告时间说明入性病例占比1月29日下午北京市卫健委介绍，北京市疫情以输入性病例为主，也开始出现多起聚集性病例，本地二代病例有不断增多趋势。北京上海1月12日收治1月20日凌晨1月15日收治1月20日晚低于100%低于100%1月31日复旦大学附属儿科医院发布消息，收治的3例被在上海的家人感171月日之前输城市首例感染实践首例公告时间说明入性病例占比染；2月5日时，确诊243例，出现1例无湖北接触史暂缺长沙广州1月16日收治1月20日收治1月21日1月22日截止2月2日24时，累计确诊例，湖北输入例截止2月12日24时，重庆4个集中救治医院共确诊二代病例202例、三代病例29例、四代病例3例、社区感染40例高于高于低于高于重庆成都深圳1月16日收治不详1月21日1月21日1月19日截至1月28日零时，确诊病例90例，输入性81例截止2月3日确诊的269例病例中，属于从湖北输入的原发性病例有183例，属于“被亲属或朋友传染”的继发性病例有86例1月4日数据来源：各地卫健委、互联网、XXXX研究院整理根据上表可以看出，成都和广州的案例结构数据表明，截止1月日，自外地流入本地的输入性确诊病例（与本地继发性确诊病例对应）占比在（取其均值。我们根据年1月1日-1月23日（封城之日）武汉流入人口最多的其计确诊病例（湖北的城市和累计流入武汉人口超过1得出病毒COVID-19的初始传染比例为附表：武汉在封城前人口流出的主要目的城市和初始感染比例武汉流入人口1.1-1.23207,520196,46699,13680,73868,14262,51060,11344,28649,51647,94144,06029,31229,55618,99618,43419,68830,22821,61718,195累计确诊病例截止1.31628除继发性病例）0.30%武汉流入人口1.1-1.2313,59210,6598,413累计确诊病例初始感染比例（不剔除继发性病例）1.13%城市城市截止15356孝感黄冈荆州咸宁鄂州襄阳黄石宜昌荆门随州仙桃恩施十堰长沙北京重庆天门信阳潜江上海郑州成都九江深圳广州合肥岳阳南昌驻马店南阳南京杭州周口安庆昆明苏州南宁西安7260.37%0.53%2870.29%720.86%2060.26%8,318430.52%2270.33%9,631170137591.77%3470.56%9,9731.37%2090.35%7,4410.79%2760.62%7,996450.56%2510.51%8,162831.02%3040.63%9,838400.41%970.22%9,957660.66%870.30%5,835280.48%1770.60%5,412981.81%860.45%6,252380.61%1560.85%6,636370.56%2381.21%4,187300.72%820.27%3,942340.86%700.32%3,386160.47%270.15%6,095310.51%数据来源：各地卫健委、、百度迁徙、XXXX研究院整理18年2月为（新高，近期最低为2月5致死率为参考年我们预计新冠病毒最终的致死率会落在区间（，）的区间内。根据作为新冠病毒COVID-19的最终致死率。附图21：新冠病毒COVID-19的动态致死率附图22：非典期间致死率的变化0数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理数据来源：、国家统计局、XXXX研究院整理再次，我们建立病毒传播的修正模型。我们用t表示天数，用表示某个区域S(t)表示易感染的健康人数（随tE(t)tI(t)表示携带病毒且被确定感染的人数（随t表示曾携带病毒但已产生抗体并治愈的人数（随t表示因病毒致死的人数（随tr表示健康人群与kβ表示健康人群与确定被病毒感染人群或病毒潜伏人群接触后的感染率（与病毒的传染能力相关，相α表示每天病毒携带者转换为确定感染γ表示每天产生抗体并治愈被移出感染人群的比率、用δ表示每天死亡被移除确诊人群的比率。附图23：考虑潜伏期感染及防控因素在内的修正SEIR模型接触系数rRecovered产生抗体康复的γ人群βαSusceptible流动人口中易感染的人群Exposed已有病毒潜伏的人群Infections症状明显的被感染人群Dead死亡的人群δ接触系数k数据来源：XXXX研究院整理19我们不难得出以下微分方程组：푑푁(푡)/푑(푡)=−푝(푡).푆(푡)−푝(푡).퐸(푡)−푝(푡).퐼(푡)푑푆(푡)/푑푡=−훽.푟.푆(푡).퐼(푡)/푁(푡)−훽.푘.푆(푡).퐸(푡)/푁(푡)−푝(푡).푆(푡)푑퐸(푡)/푑푡=훽.푟.푆(푡).퐼(푡)/푁(푡)+훽.푘.푆(푡).퐸(푡)/푁(푡)−훼.퐸(푡)−푝(푡).퐸(푡)푑퐼(푡)/푑푡=훼.퐸(푡)−훾.퐼(푡)−훿.퐼(푡)−푝(푡).퐼(푡)푑푅(푡)/푑푡=훾.퐼(푡)푑퐷(푡)/푑푡=훿.퐼(푡)上述的是针对具体区域分析时考虑了流动人口的影响（流入的区域公式与上述互补（病毒携带但尚未确诊者每日接触的健康提升治愈率等）来实现。疫情防控的作用机制是减少k和r，通过及时治疗提升γ和自愈能力。年2月日，期刊发1月日所有确诊和疑似患者共计COVID-19本身的（3.51-4.05的中位数(IQR)持续时间为天，这样可以确定参数β。2月日，国家卫健委在发布会上表示，从患者发病到确诊全国平均天数是天，在出院病人中左右是轻症患者。亡）的时间序列数据，拟合日均移出比例分别为（拟合决定系数达）和（拟合决定系数达0.2853（拟合决定系数达）和0.2426（拟合决定系数达（拟合决定系数达参数非常接近。附图24：深圳的日均移出比率为5.41%附图25：全国（非湖北）地区日均移出比率4.55%深圳的日均移出数与累计确诊数1614121080y=-=y=0.0541x-10.813R²=0.8217642001002003004005000-2-4数据来源：深圳卫健委、XXXX研究院整理（2020.1.31-2.15）数据来源：各地卫健委、、XXXX研究院整理（2020.1.23-2.21）20附图26：对深圳确诊数指数回归拟合病毒传染概率附图27：对全国确诊数指数回归拟合病毒传染概率5y=-=y=-5=0000数据来源：深圳卫健委、XXXX研究院整理（2020.1.22-2.15）数据来源：国家卫健委、、XXXX研究院整理（2020.1.24-2.15）开研究。武汉和其周边城市（特别是孝感、黄冈、荆州等地）高频密集的人口返还，并通过武汉流出人口分布和对模型的模拟，我们推测在2019年月日左右，武汉之外（湖北内）出现第一例感染者的概率很高（湖北之外的首例在月可以划分这样几个阶段：年月1日-12月T12月1年月日-2020年1月日（病毒从武汉流出到其他区域，我们用p(t)表示第t天流出武汉地区的人口所占之比，截止点为武汉封城，这一起期间病毒依然自由传播年1月日-2月年3月1-年月1日-12月进行仿真，得出截止年月日，武汉有病毒潜伏者人、感染者5人、康复者和死亡者0人。在第二阶段（年月日-2020年1月一期间武汉整体迁出的流动人口占流动人口之比约为，假定每天保持该值不变，每天移出人口占比约为p可以得出这一阶段武汉和武汉外的疫情演变数据。根据输出数据，截止年1月日，武汉有潜人、现存感染者人、康复者人、死亡者人，武汉外区域共有潜伏者人、现存感染者人、康复者人、死亡者21附图28：截止封城武汉本地疫情传播情况（万人）附图29：截止封城武汉外地疫情传播情况（人）数据来源：XXXX研究院整理（T天对应2019.12.1）数据来源：XXXX研究院整理T天对应2019.12.1）年1月日-2月N、r、k和γ等参数。1月日之后大量城市关停人群聚集场所，人口自由流动被大幅限制，病毒传播范围被大幅压缩，我们设定武汉在封城后N降低至万人、武汉外区域降低至万人；由rky也相比前一阶段有明显提升。根据输出数据，截止年2月日，武汉有潜伏者人、累计感染者51,288人（相比武汉卫健委披露的数据高出人（相比武汉卫健委披露的数据低人（相比武汉卫健委披露的数据高出，说明武人（相比武汉卫健委披露的数据高出，实际情况里面重症根据输出数据，截止年2月日，武汉外区域（包含境外区域）共有潜人、累计感染者人（相比实际披露数据略低3%人（相比实际披露略低人（相比实际披露数据略低、死亡者间之后的重症患者数据。22附图30：武汉地区NCP疫情传播情况（根据修正