老年公寓可行性研究报告

PAGE21忠和长寿山老年公寓可行性研究报告

目录TOC\o"1-2"\h\u18736第一章概述 14011.1项目名称、建设单位与编制单位 440451.1.1项目名称 4301271.1.2项目建设单位 4118321.1.3建设项目负责人 4128671.1.4项目编制单位 462981.2项目概况 4235191.2.1建设地址 415731.2.2建设内容和规模 4261801.2.3建设工期 5142121.2.4项目总投资 59231.2.5设备设施配置 5250231.2.6宗旨和目标 5149211.3编制依据、指导思想与范围 5269371.3.1编制依据 5159811.3.3编制范围 6137521.4可行性研究概要 6215831.4.1项目建设单位简介 61.4.2建设条件28568 71.4.3结论27462 7401第二章建设项目的必然性与可行性 840452.1建设项目的必然性 8301272.1.1中国人口老龄化的现状 8118322.1.2老龄人口生活面临的主要困难 9128672.1.3兰州市老年人口现状与养老事业存在的问题 1062982.2建设项目的可行性 1123519第三章市场分析与预测 1215733.1兰州市目前养老院简介 123.2市场分析与预测26180 1314212第四章建设项目内容及规模 149234.1建设项目内容 144.225023建设项目详细技术指标及规划 1414921第五章工程设计方案 15269375.1设计依据 15159815.2工程概况 15137525.3建筑设计 15215835.3.1总体布局与环境设计 155.3.2单体设计28568 165.3.3其他设计27462 1623519第六章环境影响分析 1615736.1周边环境状况 166.2项目环境影响与分析26180 16142126.2.1项目施工期间主要环境问题 169236.2.2项目运营期间主要环境问题 166.3环境保护措施及治理效果25023 1714921第七章节能设计 17269377.1设计依据 17159817.2节能措施 17137527.2.1建筑方面节能设计 18215837.2.2设备方面节能设计 18第八章消防与卫生安全28568 188.1消防27462 18149218.2卫生防护 1826937第九章项目组织机构与运作方式 19159819.1组织机构 19137529.2职能部门 1921583第十章经济效益评价 2010.1成本核算28568 2010.2收入估算27462 2023519第十一章结论与建议 20第一章概述1.1项目名称、建设单位与编制单位1.1.1项目名称ＸＸ市皋兰县忠和长寿老年公寓项目1.1.2项目建设单位XX万华实业集团有限责任公司1.1.3建设项目负责人1.1.4项目编制单位甘肃万华实业集团开发部1.2项目概况1.2.1建设地址建设地点位于皋兰县忠和镇忠和村嚎瓜子沟口1.2.2建设内容和规模本项目占地约20亩，拟建九层框架结构老年公寓及办公楼一栋，配备四部电梯。其中一层规划500㎡食堂与500㎡康复中心；二楼为500㎡医疗室与500㎡护工宿舍，医疗康复中配备先进的体检、医疗、健身康复及应急设施；三至八层拟规划老年公寓房间200间，床位不少于400个；九层为办公管理用房。项目总建筑面积9720㎡，另建设锅炉房等配套项目建筑面积约100㎡。以上总建筑面积合计为9820㎡。1.2.3建设工期该项目建设工期为10个月。1.2.4项目总投资拟建项目投资3100万元，其中自筹资金40%，银行贷款30%，政府补贴30%。费用分计：建安及装修费用1600万；电梯、医疗、康复健身、办公、锅炉等设备投入600万元；土地款200万元；通勤车、医疗车等投入100万元；园艺景观等投入400万元；家具床铺等日常生活用品100万元；配电、给排水、通信、网络等投入100万元。1.2.5设备设施配置项目中所有设备及设施的配置均按照国家和地方相关机构的规定要求和标准进行配置，所有设备及设施力求达到国内养老院相关配置的前列。1.2.6宗旨和目标根据《中华人民共和国老年人权益保障法》、《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》及《全国社会养老服务体系建设推进会议精神要点》等文件以及兰州市“十二五”社会养老服务体系建设专项规划，为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与兰州市经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十七大确立的“老有所养”的战略目标和十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的要求，我们拟建此项目，我们的宗旨就是服务于老年人，使老年人老有所养、老有所乐，使老年人安享晚年，共享经济社会发展成果。我们的目标是建立一座无论在硬件配套设施还是软件服务管理方面都处于国内前列，省内一流的现代化养老服务机构。1.3编制依据、指导思想与范围1.3.1编制依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市用地分类和规划建设用地标准》3、国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》4.其他相关的政策法规和技术规划5、《中华人民共和国老年人权益保护法》；6、《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》7、《全国社会养老服务体系建设推进会议精神要点》8、民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》9、《兰州市“十二五”社会养老服务体系建设专项规划》1.3.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕尊老、敬老、爱老，老有所养，老有所乐这一宗旨，放眼全国，服务甘肃，为甘肃的养老事业营造良好的气氛，为省内民办养老院，领好头，带好路。3.

养老院设计既要体现行业特点（舒适、安全、卫生、方便等），又具有服务社会的功能（休闲、度假、娱乐、餐饮），实现社会效益与经济效益的最大化。1.3.3编制范围本可行性研究报告对皋兰县忠和长寿山老年公寓建设项目的背景、建设必要性、建设地址、建设条件、建设内容、建设规模、组织管理措施进行分析论证，并进行投资估算和效益分析，供建设单位和有关部门决策参考。1.4可行性研究概要1.4.1项目建设单位简介甘肃万华实业集团始创于1998年12月12日，集团总部座落于兰州市七里河区南滨河中路1119号，位于“三季有花、四季常青、水映城廓、树伴流水”的黄河风情线之中，总占地面积50亩。集团经营业务涉及科技（物联网技术研究与应用、数字遥感技术研究与应用）、汽车（整车销售及维修、零配件销售及装潢）、教育（国学教育、国际教育交流与合作）、旅游开发、文化传播、金融等多个领域，在2010年甘肃私营企业百强评选中名列第十。集团下辖甘肃大禹数字遥感科技有限公司、甘肃万华金慧信息科技有限公司、天津广行科技有限公司、甘肃万华汽车销售有限公司、美国WanhuaGroup-USA,Inc.等十余家全资及控股子公司，并在多个行业具有投资业务。集团及下属各企业多年来积极致力于社会公益事业，先后荣获各级政府授予的“光彩事业先进单位”、“先进私营企业”、“明星企业”、“诚信企业”等三十余项荣誉称号。集团董事长牛新民先生，曾先后被授予“甘肃省十佳复员退伍军人”和“全国优秀复员退伍军人”荣誉称号，并于2009年11月25日受到中共中央总书记胡锦涛、国务院总理温家宝、中共中央政治局常委李长春、中央军委副主席徐才厚等党和国家领导人的亲切接见。2011年5月27日，牛新民先生作为甘肃代表团成员出席中国科协第八次全国代表大会。集团资金及技术研发实力雄厚，尤其在数字遥感、GIS、安全防范工程、金盾工程、计算机司法取证、数字化审讯（庭审）系统、身份识别认证、基于RFID和高清识别技术的智能交通系统等领域具备领先的技术和成熟的解决方案。集团下属各科技公司先后取得双软、高新技术企业、安防等各类资质认证，在数字遥感、系统集成、软件开发、信息安全等领域拥有多项自主知识产权及专利技术，已经具备了高效的研发能力和完善的销售服务体系。集团内设综合管理部、财务部、培训部三个职能管理部门和汽车业务部、投资部、教育扶贫事业部三个业务部门。集团旗下全资及控股子公司、学校有甘肃万华实业集团有限公司、甘肃万华汽车销售有限公司、甘肃万华金达汽车销售服务有限公司、甘肃万华金盛汽车销售服务有限公司、青海万华汽车贸易有限公司、青海万华金鹰汽车销售服务有限公司、甘肃万华金典汽车装潢有限公司、美国Kathy公司、天津广行科技有限公司、甘肃大禹数字遥感科技有限公司、甘肃万华金慧信息科技有限公司、江西阁皂山开发有限公司、绍兴华林文化传播有限公司、兰州大方经典学校；持股公司有宁夏领航汽车销售服务有限公司、甘肃金盾信息安全技术有限公司、兰州市城关区海城小额贷款股份有限公司、甘肃晋商投资发展股份有限公司等多家单位。1.4.2建设条件忠和长寿山老年公寓拟建工程选址在皋兰县忠和镇忠和村嚎瓜子沟口，东依青山，西邻国道109线，距兰州市区中心12公里，距皋兰县城28公里。交通便利，地势平坦开阔，空气清新，环境适宜，远离城市的喧嚣与吵杂，没有任何污染，非常适宜养老。1.4.3结论项目建设响应国家和省上关于社会养老的相关政策，有利于促进当地社会养老事业的发展，有利于社会主义精神文明和物质文明的建设双丰收，建设该项目是十分必要的。第二章建设项目的必然性与可行性2.1、建设项目的必然性2.1.1中国人口老龄化的现状人口老龄化是当今世界人口发展的趋势，这种人口年龄结构的变化正在广泛而深刻地影响着人类社会生活的各个方面，人口老龄化已经日益成为世界各国关注的重大人口问题。中国作为世界上最大的发展中国家，在“未富”的背景下迎来了人口的老龄化，必将对经济社会发展带来深刻的变化。

中国是世界上老年人口最多、增长最快的国家。1980年以来，我国60岁以上的老年人口以年均3%的速度持续增长。60岁以上老年人比例达到10%或65岁以上老年人比例达到7%，是判断一个国家人口是否进入老龄化社会的国际标准，2000年第五次人口普查结果表明，65岁及以上人口达到8811万人，占总人口的6.96%。我国已经进入了人口老龄化社会。从2000年到2007年，我国60岁以上的老年人口由1.26亿增长到1.53亿人，占总人口的比例从10.2%提高到11.6%，占全球老年人口的21.4%，相当于欧洲60岁以上老年人口的总和。人口老龄化年均增长率高达3.2%，约为总人口增长速度的5倍。预计2020年老年人口将达到2.4亿人，占总人口的17.17%；到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上。值得注意的是，虽然农村地区的平均生育水平高于城市，但是，由于大量青壮年人口由农村流向城市，当前农村老龄化比重为7.35%，城镇为6.30%，农村的人口老龄化比城市地区更为严重。我国老年人口高龄化的趋势也十分引人注目。目前，我国高龄老年人口以每年5.4%的速度增长，据专家估计，到2020年将达到2780万。中国迅速发展的人口老龄化，主要是二十世纪五、六十年代出生人口过多和人口预期寿命大幅度提高的结果。发达国家进入老龄社会时一般在1万美元以上，而我们目前人均GDP不足6000美元。与西方发达国家相比，中国的老龄化速度快，具有突发性，超前于工业化和现代化，这必将给我国经济和社会发展带来严峻的挑战。目前中国的人口预期寿命和死亡率已接近发达国家水平，生育率已经达到更替水平以下。随着20世纪中期出生高峰的人口陆续进入老年，可以预见，21世纪前期将是中国人口老龄化发展最快的时期。

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2.1.2、老龄人口生活所面临的主要困难

（一）城市老人希望由社会福利机构集中收养的愿望日趋强烈，但当前福利机构的数量仍难以满足老人的需要。据民政部公布的一项调查表明：我国目前有国家举办的社会福利机构2816家，床位数22万张，收养了17万多人；有集体举办的福利机构3700家，床位数87万多张，收养了66万多人。两者合计共有公办福利机构4万多家，床位数109万多张，收养了83万多人。这与我国数以亿计的福利服务对象（老年人口1.3亿多，还有数百万的孤残儿童和“三无”残疾人）相比，集中收养的床位数只占0.7%多一点，而集中收养的人数则不足0.6%，与发达国家一般集中收养人数占5－7%的比例相差甚远。

（二）老年人健康状况不容乐观。老年人口同非老年人口相比，在生理上会出现一些与年龄相关的特征。随着年龄的不断增长，生理机能日趋衰退，抵抗能力不断降低，健康状况下降。据国家卫生部门1994年统计，“我国城市65岁以上的老年人患病率为60.2%，城市总人口患病率为23.7%，老年人口患病率高出总人口的1.54倍。农村老年人患病率22.6%，农村总人口患病率7.4%，老年人比总人口患病率高出2.1倍。这些都表明，一个社会的老年人越多，其患病的可能性及由此产生的医疗服务需求将越大。特别是在农村，老年人口享有公费医疗的比例相当低，我国庞大的农村老年人群将对相对匮乏的农村卫生资源产生巨大压力。

（三）老年人生存环境亟待改善。对大多数的老人而言，现在正是他们安度晚年，享受天伦之乐的时候，然而对无法安度晚年的老人来说，老年阶段却是他们人生最后的苦难期。部分老年人面临着四种侵害：一是身体侵害。部分老年人由于行动不便，并且得不到子女的照顾，生活十分艰难。有时发生以暴力打骂老人，遗弃老人，更有甚至杀害老人。二是精神侵害。社会上一些年轻人对老年人不礼让、不尊重，甚至欺侮，造成对老人的精神损害。三是社会侵害。随着年龄的增加，老人们的分辨能力也在下降，一些社会上的人就对他们擅加欺骗，卖低劣产品给老人，在法律、民事上蒙骗老人。四是物质侵害。子女和亲属强占住房、争夺财产事例在各地多有发生。由于社会经济的发展和低保的实施，物质侵害老人问题中有所缓解，但仍不容忽视。（四）养老基金严重不足。由于退休人员增加和待遇水平提高等原因，我国养老保险基金支出每年不断增加，致使部分地区当期收支缺口逐年扩大。2000年，全国只有3790.7万人领取了离退休金，2001年只有3381万人领取了养老保险金。目前养老金当期收支的缺口，主要依靠中央财政转移支付解决。但有关专家指出，随着我国老年人口的继续攀升，养老保险工作任务将更加繁重。要继续确保养老金的按时足额发放，仅仅依靠基金征缴和财政补助不够，必须进一步拓展养老基金的筹措渠道。（五）我国人口老龄化给社会经济带来一定影响:一是老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担。二是伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高。三是人口老龄化使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担。四是人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化特殊的需要。五是人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使家庭养老功能不断弱化。

2.1.3兰州市老龄化现状与养老事业存在的问题截止2010年底，我市60岁以上户籍在兰的老年人口已达47.5万人，占全市总人口的14.4%。其中相当一部分人逐步进入半自理或不能自理状态，不同程度需要提供护理照料服务。我市作为西部经济欠发达地区省会城市，近几年来老龄化日益呈现出老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人比例高等态势。城乡空巢家庭、农村留守老人明显增多，城乡家庭养老条件明显缺失，家庭养老负担越来越重、社会养老服务需求越来越大。“十一五”期间，我市养老服务事业始终坚持养老服务社会化发展方向，采取有力措施，积极、热心为老人服务，把党和政府“以人为本、执政为民、关心关注困难弱势群体”等执政理念落到了实处。经过探索和实践，我市养老服务业取得了长足的进展。社会养老服务的政策法规不断出台，为养老服务机构的建设和发展提供了有力的政策支撑。以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的社会养老服务体系基本框架初步确立。根据国家民政部的政策指导，结合我市实际，初步建立了以城关区“虚拟养老院”等为特色的居家养老服务已经广泛开展，全市建立街道老年福利服务中心和社区“星光老年之家”共341个，建立各类城市社会养老福利机构16家，农村敬老院29家，为全市城乡3500多名老人提供机构养老服务。大力扶持和促进民办养老服务机构的新建和发展，全市集体和民办养老机构达到10家，设置床位2442张，成为全市机构型养老服务的主要力量。部分县区综合性福利服务中心和全国养老服务体系建设试点项目已建成并投入使用，兰州市第二社会福利院等一批新建养老福利项目已开始前期规划和设计。虽然我们在养老服务方面做了大量的工作，但我市养老事业发展还存在着很多的问题，主要是养老机构总量不足，投入资金有限，专业化服务管理程度不高，政策落实不完全到位，监管上还存在薄弱环节。同时，快速的老龄化、高龄化、空巢化对养老服务的需求越来越大。经测算,我市有近万张养老床位的需求、几千名护理人员缺口、近千万元老年人用品包括康复辅具的开发、生产、销售潜在市场。综上所述面对国内及省内人口老龄化压力的不断加剧，在我市建造一座现代化的综合型养老院是十分必要的，它必将给我市紧张的养老市场需求带来一丝缓和，给我市积极鼓励兴建民办养老院做好榜样，带来积极的社会效益与经济效益。人口老龄化既是严重的社会问题，又是突出的经济问题，但也为养老服务事业带来了前所未有的发展机遇。随着党和政府的高度重视，各项优惠政策的出台和落实，社会各界的广泛关注，前景广阔的市场需求，必将有力促进养老事业的蓬勃发展。2.2建设项目的可行性由于老龄化社会的悄然而至，人口区域结构、社会结构和家庭结构的不可逆变化，老龄化社会对我们的影响不仅在经济层面，还将在政治、文化、教育以及社会管理等诸多方面提出挑战，有的已经成为影响我国社会和谐稳定、制约经济健康发展的潜在危机，这些问题已经引起社会各界的广泛关注。胡锦涛总书记在党的十七大报告中指出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”和“以基本养老、基本医疗、最低生活保障为重点，加快完善社会保障体系”。因此，认真研究并积极探索一条适合中国国情、拥有中国特色的养老敬老之路，不仅是新形势下理论工作者需要认真思考、实践工作者需要积极解决的社会问题，而且也是我们构建和谐社会必须认真面对和无法逾越的历史课题。目前国内养老事业都存在以下问题：

一、传统养老模式的不足

我国是一个以“家庭养老”为主的国度。上千年的农业文明、农耕文化，是家庭养老这一模式能够沿袭至今的主要原因。在自然经济条件下，土地是人类得以生存与繁衍的重要条件。对于广大劳动者来说，一旦离开土地便失去了经济来源。因此，这种“反哺式养老”模式使传统的“养儿防老、多子多福”观念不断得以强化。新中国成立特别是改革开放30年来，随着我国经济总量与水平的不断提高，也随着我国城市化进程的逐步加快和社会保障制度的逐步建立，家庭养老这一传统的养老模式越来越暴露出了它的历史局限性。

（一）事业与家庭不能两全。从上世纪70年代开始的计划生育政策，不仅为中国经济发展与社会进步作出了巨大贡献，而且也为世界经济发展与人类文明作出了重要贡献。但随着独生子女的长大结婚，一个新的和无法回避的问题又摆在了我们面前，那就是一对夫妇必须照顾四位以上的老人，这些年轻夫妻们既要照顾老人又要抚养孩子，既要忙于工作又要挂念家人，尤其是一些在异地工作的年青人，更是一心挂几处而无法全身心投入工作。同时，“空巢老人”家庭的增多，由此引发的社会问题也越来越普遍。

（二）政府支出力不从心。近年来，尽管各级政府把民生问题放在了首位，不断加大财政转移支付的力度，但随着老龄化社会的加速到来，仅依靠政府兴办公益性的养老院、干休所、敬老院等福利机构，已经远不能满足老龄化社会发展的需求。例如：兰州市现有350多万人口，其中60岁以上的老年人超过48万人。目前建立各类城市社会养老福利机构16家，农村敬老院29家，全市集体和民办养老机构达到10家，设置床位2442张。如果依照国际惯例，兰州市总共需要22500张床位才能满足市老年人的需要，要达到和实现这一标准，全市还需投入大约40亿元的建设费用，这对目前兰州市的财力来说是很难实现的。

（三）老人需求多种多样。最近，中国敬老院网进行了一次问卷调查，结果显示68%的老年人对70岁以后的生活都有后顾之忧，43%的老年人愿意集中生活，享受社会保障，21%的老年人愿意拿出自己的部分养老金，参与相对稳定的旅游式定居生活。目前，许多“空巢老人”深感孤独，担心生活自理能力下降后无人看管，也有的“空巢老人”体谅子女，生了病仍然坚持硬撑，怕让子女分心，结果事与愿违。一些父母状告子女的案件更令人深思，这些父母状告子女履行赡养义务，不是因为家庭经济的拮据，而是要求子女必须定时来看望自己。由此说明，“空巢老人”不仅需要物质上的关怀，而且更需要精神上的关怀。人怕孤独，尤其是老年人，他们更需要家庭、子女和社会的关怀。

面对国家养老事业存在的诸多问题，国家和地方政府也出台了相关法律法规与扶持政策。2000年国务院办公厅转发民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发〔2000〕19号）中规定社会办福利机构在规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面与政府办社会福利机构一样享受同等待遇；兰州市也出台了《兰州市“十二五”社会养老服务体系建设专项规划》，其中明确提出了发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务等多种模式，鼓励社会力量兴办养老机构。充分发挥专业化社会组织的力量，不断提高社会养老服务水平和效率，促进有序竞争机制的形成，实现合作共赢的思想。以及到“十二五”末新增养老床位1.3万张，每千名老年人拥有养老床位数达到30张，居家养老和社区养老服务网络基本健全的宏伟蓝图。为此拟建项目从选址到设计都围绕我市现实状况以及我市养老事业存在的问题进行开展，急政府之所急，想老人之所想，努力把此项目建成民生工程，福利工程。第三章市场分析与预测3.1兰州市目前养老院情况简介根据中国敬老院网上提供的消息，兰州市内稍具规模的养老院有以下几所：一、甘肃省阳光老年公寓甘肃省阳光老年公寓是董事长张莹女士个人投资兴建的一所公益性社会福利事业的敬老养老工程。阳光老年公寓位于兰州市东岗立交桥向东2.6公里处，坐落在一处依山傍水、绿荫环抱、空气清新、避风向阳的位置，占地54亩，建筑面积32000平方米，建有贴近生活、方便起居和彰显人文特色的老年人生活和活动中心，能同时接纳800多老年人入住，是一座名副其实的老年城。其中标准间、豪华间、双人豪华套房，能满足不同类型老人入住，尤其是中规中矩的“平房式四合院”更能体现阳光老年公寓人性化服务的特征，园林式绿色生态园占地3800平方米，四季如春、楼台水榭、小桥飞瀑、景色怡人，居家式养老的亲情房间更能让老年人们体味儿孙欢聚一堂的喜庆、温馨时刻，公寓各房间配有电话、有线电视、独立卫生间以及无障碍、软接卧具用品。内有专供老年人活动的多功能娱乐厅、演艺厅、多功能会客厅、台球室、沙壶球厅、乒乓球馆以及老年人健身房、医务室、洗衣房、老年人用品超市和整洁敞亮的餐厅。公寓内自备大型锅炉24小时供应热水。公寓庭院中假山、水塘、休息长廊、健身广场、花坛草坪、散步足疗道等功能齐全，有带花篮的秋千、有金鱼嬉戏的荷花池、各种健身器材等配套设施一应俱全，五彩斑斓的音乐喷泉中只见束束水柱在空中变幻出各种各样的花，令人心旷神怡。二、甘肃小山至善老年公寓甘肃小山至善老年公寓是目前甘肃最大的生态园式老年公寓，是由小山自立地基基础工程有限公司自筹资金（1.3亿人民币），打造的集老人康复、医疗、娱乐、住宿、疗养与一体的大型养老机构。公寓坐落于大沙坪385号，占地150余亩，绿化面积占70%以上，总体规划建设12层公寓大楼一栋（主体已竣工），设有电梯，5层复式楼，独栋别墅15栋，办公、住宿、休闲场所、礼堂、地热暖气、中央空调设施齐全，功能先进，并有3000平方米的人工湖面，是垂钓的理想场所。公寓建成后可设1000张床位，可安置就业人员360人。甘肃小山至善老年公寓还配有大型的生态园餐饮服务、现代化健身器械运动场地、桑拿理疗洗浴中心、中老年保健饮品生产基地及老年疾病追踪研究机构。同样也是兰州市闹中取静、休闲聚会、婚庆寿宴、团体度假、社团庆典活动之理想场所。三、兰州颐瑞康老年公寓“兰州颐瑞康老年公寓”位于七里河区大滩1号（大滩苗圃内），北靠滨河路、东临奥林匹克公园(在建)、西连农田、南接苗圃，占地面积约30亩(水域面积近6亩，绿化面积近7亩)，周围绿荫环绕，花团锦簇，鸡、鸭、鹅为老年人的闲暇时光增添了另一番乐趣，这里是一所集养老、住宿、休闲、娱乐、餐饮为一体的多功能、开放式、休闲渡假式老年公寓。公寓内拥有设备完善的对外客房和老年公寓近200间，康乐休闲设施包括:多功能会议中心、棋牌室、乒乓球室、健身器械、阅览室、医务室、大众餐厅、清真餐厅等，可同时接纳600人入住，适合不同收入的老人短期停留和中长期居住。公寓现有专业医师、护理人员、厨师、营养师及资深管理人员计80余人。四、童鹤赡养院童鹤赡养院是根据党中央社会福利社会化政策精神，经甘肃省民政厅批准的一所集养老、护理、医疗、康复、老人娱乐和临终关怀为一体的非营利性社会养老福利机构。赡养院筹建于1999年，2000年5月正式运行。十年来，先后接待住养老人1400余人次。老人住养区域分为颐养区和护养区，分别命名为爱乐苑、星光苑、颐养苑、爱心苑、沁馨苑、慈爱苑。配有多种休养、护理、医疗、健身、康复、娱乐、临终关怀等设施，软、硬件功能齐全。赡养院秉承了“帮天下儿女尽孝、给世上父母解难、为党和政府分忧”的宗旨，始终坚持专业化、规范化、标准化、科学化的办院原则，始终坚持机构的公益性、慈善性、非营利性，为驻院老人提供健康体查、照料护理、医疗护理、康复娱乐、心理护理、膳食配备、购物修理和临终关怀共八大类290小项服务，使童鹤发展成“养、护、医”相结合的功能齐全的综合性养老机构。五、兰州市老年公寓兰州市老年公寓是由政府投资兴建的福利事业单位，地处黄河北岸，旁侧绿莹花园，徐家山公园，这里风景秀丽、环境优美、空气清新，有着得天独厚的自然地理环境和不可多得的修养条件。公寓占地面积5800多平方米，有160个床位，是集老年人生活、娱乐、医疗、保健为一体的多功能服务中心。

公寓为广大的老年朋友提供了一个“老有所养、老有所为、老有所医、老有所乐”的场所，公寓客房按星级标准配备，为老人提供双人标准间、单人标准间、双人套房、单人套房，室内配有全套家具、被褥、25寸有线电视、电话、独立卫生间等，公寓训练有素的员工队伍全方位地为老年朋友提供24小时呼叫、健身、文化娱乐、医疗、生活、亲情等多项服务。一楼餐厅每周预定食谱，营养配餐，并提供家宴、生日宴会等，是老年朋友晚年的理想场所。

业务描述：老年人生活、娱乐、医疗、保健为一体，为老人提供双人标准间、单人标准间、双人套房、单人套房，室内配有全套家具、被褥、25寸有线电视、电话、独立卫生间等，并且提供餐饮、医疗、娱乐、学习、旅游、联谊等各种服务。3.2市场分析预测根据以上兰州市养老院的情况，床位总体处于紧张状态。硬件设施，管理水平稍好的老年公寓，都不会存在客源问题。但从中也暴露出一些问题，一些硬件老化管理服务水平跟不上的老年公寓由于卫生条件差，医疗康复设备简陋，服务水平滞后，这些老年公寓已逐步不被社会所接受，已慢慢被市场淘汰。所以拟建项目的定位，要符合目前养老市场的需求，以高标准、多元化、综合性、现代化的要求进行开发。在日益严重的老龄化问题面前，各方面符合时代发展需求的养老院必将有一个光明的前景。第四章建设内容及规模4.1建设项目内容本项目占地约20亩，拟建九层框架结构老年公寓暨办公楼一栋，配备四部电梯。其中一层规划500㎡食堂与500㎡康复中心；二楼为500㎡医疗室与500㎡护工宿舍，医疗康复中配备先进的体检、医疗、健身康复及应急设施；三至八层拟规划老年公寓房间200间，床位不少于400个；九层为办公管理用房。项目总建筑面积9720㎡，另建设锅炉房等配套项目建筑面积约100㎡。以上总建筑面积合计为9820㎡。主要技术经济指标如下：总用地面积：13350m2总建筑面积：9820㎡其中住宿面积：6500㎡公共及服务设施面积：3320㎡建筑密度：8.8%容积率：0.74绿地率：60%4.2建设项目详细技术指标及规划：一层规划500㎡食堂。可一次性容纳300人同时就餐，相关配套设施齐全，卫生条件一流，符合有关部门的规定和要求。500㎡的康复中心配备一流的康复理疗设备，适合身体各部位，各种症状的调理与护理。二层为500㎡医疗室，有专业的诊疗护理医生，并且依据老年人常见疾病与多发疾病的性质特征，配备了专门的检查理疗设备。老人在这里足不出户就能享受到高品质的医疗服务。另外二楼还人性化的规划了护工宿舍，已让护理人员有一个安静舒适的休息环境，相关配套有公共洗浴间，洗衣房等等。三至八层为老年公寓，公寓客房按星级标准配备，根据社会需求和老人需求的多样性，为老人提供双人标准间、单人标准间、双人套房、单人套房，豪华套房的一系列房间配置。室内配有全套家具、被褥、有线电视、电话、独立卫生间等。另外房间内一切设计均依据老年人的生活习惯和身体特征来设计，无论从宏观布局到细部处理，处处显示出超前的人性化。九层为管理人员办公室，会议室，档案室，以及一些电器监控设备控制室。以及部分的老人住宿房间。在管理规划方面，本项目从全方位多方面进行了考虑，主要设置了以下管理机构：医疗护理部：主要职能是全面负责老年公寓内老人的日常身体检查、突发情况处理、生活不自理老人的日常护理、定期或不定期的为老人进行全面体检、以及指导老人进行必要的康复训练及健身训练；另外还负责进院老人身体档案的建立，系统全面的掌握老人的身体状况。除此之外还建立了一个专业的心理咨询室，为老人进行专业全面的心理开导抚慰，仔细观察，及时解决老人的心理问题，并及时反馈给其家人。平时多于老人进行沟通，及时准确的掌握老人心理状况，并根据老年人心理特点进行分析和解决。让老人开心快乐的颐养天年。后勤保障部：主要职能是全面负责老年公寓内日常生活保障。其中下设几个分支，包括公寓食堂、保障处。公寓食堂主要负责老年公寓内入住人员和工作人员的日常饮食。配备了一级厨师和高级营养师，根据老年人的饮食习惯，和身体状况进行科学的配置，尽量的满足老年人的饮食需求。保障处主要负责大宗物品的采购，公寓内固定资产的监督、管理、回收。物业中心：主要职能是负责公寓内水电暖的供给，以及日常的维修；全面负责公寓内环境卫生的打扫，房间内老人被褥的日常清洁，以及定期的卫生检查。保安部：主要职能是负责公寓内安全，二十四小时定时进行巡逻，出入车辆的检查登记，场内危险源的检查及处理，保证公寓内正常有序的运转。第五章工程设计方案5.1设计依据1.原有总体布置和万华集团公司设计要求。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。5.2工程概况本项目占地约20亩，拟建九层框架结构老年公寓暨办公楼一栋，配备四部电梯。其中一层规划500㎡食堂与500㎡康复中心；二楼为500㎡医疗室与500㎡护工宿舍，医疗康复中配备先进的体检、医疗、健身康复及应急设施；三至八层拟规划老年公寓房间200间，床位不少于400个；九层为办公管理用房。项目总建筑面积9720㎡，另建设锅炉房等配套项目建筑面积约100㎡。以上总建筑面积合计为9820㎡。5.3建筑设计5.3.1总体布局与环境设计忠和长寿山老年公寓拟建工程选址在皋兰县忠和镇忠和村嚎瓜子沟口，东依青山，西邻国道109线，距兰州市区中心12公里，距皋兰县城28公里。交通便利，地势平坦开阔，空气清新，环境适宜。老年公寓的整体布局也本着舒适、安静、环境优美的原则进行。场地内初步规划为主体公寓楼一栋，供暖设备楼一座，以及球场，停车场。除此之外场地都是园林化设计的绿地。5.3.2单体设计公寓按星级标准设计，地上总建筑面积为9720平方米，共布置200多套不同面积不同标准的公寓住房，配有多功能餐厅、会议室、健身房、棋牌室等休闲设施。酒店主楼三至八层为客房标准层，核心筒内布置有三台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有30多个房间，第九层布置了管理人员办公室和行政会议室，另外还有20几间标准间，所有房间都有阳台。5.3.3其他设计其他设计包括结构设计、给排水设计、暖通设计、电气设计、公共服务设施设计均按照国家相关规范标准进行设计。第六章环境影响分析6.1周边环境现状忠和长寿山老年公寓拟建工程选址在皋兰县忠和镇忠和村嚎瓜子沟口，东依青山，西邻国道109线，距兰州市区中心12公里，距皋兰县城28公里。交通便利，地势平坦开阔，空气清新，环境适宜。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的生活垃圾。6.2环境影响分析6.2.1项目施工期间的主要环境问题1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2.废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4.噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。6.2.2项目运营期间的主要环境问题1.空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内厨房排放的燃料废气和锅炉烟尘等。2.废水项目运营期的废水排放主要来自生活污水。3.固体废物项目运营期的固体废物主要为日常生活垃圾。4.噪声项目运营期间噪声主要来自机器设备噪音。6.3环境保护措施及治理效果根据施工期间和运营后的环境状况，我们采取一定的处理措施。建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。运营期间选用低噪声设备，作封闭隔音处理。在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。第七章节能设计7.1

设计依据1.《公共建筑节能设计标准》2.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》3.《民用建筑热工设计规范》7.2节能措施7.2.1建筑方面1.屋面采用保温隔热处理；2.外墙做保温处理；5.外窗的气密性等级，气密性不低于Ⅱ级。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。7.2.2设备方面1、公寓内洗浴用水采用太阳能供热系统，提供洗浴和部分生活热水；2、热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；3、公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制；4、照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；5、照明灯具采用高效节能型光源；第八章消防与卫生安全8.1消防1.消防给水水源由室外给水管网提供，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；2.按《多层民用建筑设计防火规范》，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；3.总体消防车道呈环通布置，公寓楼东、西面均设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；4.公寓楼设有防烟疏散楼梯，设一座上下贯通的消防电梯，锅炉房设有直接对外的疏散通道；5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；6.安全疏散距离均符合规范要求，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。7.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。8.办公室、电器控制室、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；9.防雷措施按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。8.2

卫生防护本项目设立了食堂、公共浴室、厕所、卫生室等公共服务场所，其卫生条件严格按照国家的相关规定进行设计施工，以及后期的运营。生活给水生活给水采用当地自来水供水系统，水质符合饮用水国家标准。2.排水生活污水、粪便污水、食堂污水，排入当地市政污水管网。第九章项目的组织机构与运作方式9.1

组织机构实行总经理领导下的部门负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。9.2

部门职能9.2.1总经理1.执行国家有关养老院的政策、法律和规定，执行上级主管部门和集团领导的各项决议；2.直接向集团公司负责，组织领导老年公寓的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理日常事务，定期向集团领导和主管上级汇报工作；

3.根据市场发展趋势，结合养老院实际，研究制定养老院的发展规划和目标，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适老年公寓的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合老年公寓情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、提高管理的效率与效益；7.研究制定老年公寓的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高老年公寓的服务质量；9.负责组织开发公寓的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工和入住人员的工