商务办公、文旅休闲滨海新区控制性详细规划文本

PAGE13PAGE文本目录第一章 总则 1第二章 用地分类与土地使用规划 1第三章 土地使用强度控制 2第四章 建筑间距、退红线与限高控制 3第五章 城市“六线”规划控制 3第六章 公共设施规划 4第七章 市政公用设施规划 4第八章 交通设施规划 6第九章 城市空间环境景观要求 6第十章 附则 7总则为了满足连云港市组合大港北翼港口建设、临港产业配套、海头镇的发展需要，实现海头镇在未来几十年内的崛起，保证赣榆县海头镇中心区（下简称海头中心区）的城市建设合理有序，依据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法实施细则》、《连云港市总体规划（2006-2020）》（在编）、《赣榆县城总体规划（2001－2020）》、《海头镇镇区总体规划（2003－2020）》以及规划区的实际情况，特制定本规划。本规划是海头中心区建设和开发的法定指导性文件，自规划批准公布之日起，规划区范围内的一切建设和土地利用活动，均应遵照《中华人民共和国城市规划法》的规定，执行本规划。规划指导思想分析海头镇的发展现状及在区域中的地位，多角度认清城市的现实水平和存在问题，树立全面、协调和可持续的科学发展观，确定科学合理的城市发展目标、功能定位、产业和城市空间发展和生态保护战略，促进城市发展观念和制度的创新。研究滨海港口城镇的特点及发展过程中的问题，确定未来合理的城市形态，研究“海、河、城”城市新格局，构筑滨海城市新风貌和新形象。根据江苏省城市化发展和海州湾产业带建设的总体要求，协调区域城镇间关系，构建地区中心镇框架。合理确定交通发展战略，建立适应3500万吨年吞吐量港口与10万人口规模城镇的综合交通体系，确立公共交通优先发展策略；促进国际海港的发展，建设区域性物流中心，促成港城一体化发展。充分把握海头镇生态环境优势，加强环境保护，构筑和谐的城市生态系统，建设生态型城市，实现可持续发展。加强旅游资源开发，促进旅游业的发展，重点建设海州湾旅游度假区。认真研究城市发展的时序，制定近期建设规划，确定远景城市发展框架，保证城市发展的延续性和有序性。规划范围海头中心区位于龙王河北海头新区，东面黄海，西接老204国道，北侧与规划中的临港工业区相接，南接龙王河。具体规划范围：北至北朱皋村，西抵204国道、南至龙王河边，东以规划海堤路为界，规划用地总面积约5.12平方公里。规划定位海头镇集行政办公、商务休闲、文化娱乐、旅游度假于一体的生态、宜居的滨海新区，展示蓝色海头勃勃生机形象的窗口。规划目标绿色生态的城市：构建绿脉纵横、城在绿中的大生态格局，引领绿色、环保的城市生活。与海完美融合的城市：海洋与城市相互映衬的魅力尺度、标志性建筑统领的滨海空间、水体与城市相互协调的尺度空间。生活丰富多彩的城市：构建亲密无隔阂的邻里单位、形成丰富多彩的旅游度假生活、形成地域文化的主题街区。控制规模依据《连云港城市总体规划纲要》（2006－2020）、《海头片区分区规划》（2007－2020在编），海头镇区人口总体规模为11万人，分区规划中确定的控规范围内居住用地面积为160公顷左右，人均居住用地取28平方米/人，控规范围内居住人口约5.7万人。本规划的规划期限为2007-2020年，与《连云港市总体规划（2006-2020）》（在编）、《赣榆县城总体规划（2001－2020）》、《海头片区分区规划》（2007－2020在编）规划期限一致。本规划由文本、图件和附件三部分组成，这三部分是有机结合的整体。文本包括土地使用及建筑管理规定等技术规定；图件包括图纸和图则两部分；附件包括规划说明书及主要相关分析图。本文本采用词及有关名词含义以附则中的用词说明和名词解释为准。如有重大调整，修订本规划，须经赣榆县规划主管部门批准。本文本的解释权属赣榆县规划主管部门。用地分类与土地使用规划规划区土地利用性质分类和代号采用《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJI37—90）规定的标准。一般应按照图则所标定的性质进行控制。本次规划总用地面积5.12平方公里，其中含居住用地、公共设施用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地、绿地、特殊用地等类型。规划各类建设用地的规模、控制指标见附表一。居住用地规划居住用地包括一类居住用地、二类居住用地、商住用地、公共服务设施用地、中小学校用地等，总面积178.09公顷，占规划总用地的34.71％，居住人口合计约5.5万人。一类居住用地（R1）主要分布在沿海、靠河的位置，以低层住宅为主，规划面积为50.77公顷；居住人口0.53万人，二类居住用地（R2）以多层住宅为主，规划面积105.03公顷，居住人口4.80万人。商住用地（Rb）面积80.74公顷，其中居住建筑面积占总建筑面积比例为70％，居住人口为0.17万人。以居住区和小区为单位进行居住用地的划分。居住用地按照人口规模划分为两个居住区，每个居住区由三个居住小区构成。坚持居住区规划建设高标准、高起点，结合周边自然环境条件，为城市居民创建环境优美、舒适安全、设施配套现代化的生活居住环境。住宅建设要确保基础设施与商业、旅游业、文化、教育、卫生等生活设施同步建设，形成具有一定吸引力的社区。旧村改造必须以本规划为指导，分期分批统筹进行改造，条件不具备的地区可以适当放慢改造步伐。公共设施用地规划规划期末，公共设施用地96.06公顷，占规划建设总用地的18.72%。公共设施用地主要包括行政办公用地、商业、金融业用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地等公共设施用地集中设置，形成新区行政商业综合区和旅游度假区。绿地系统规划结合基地内部水系、河流、海域条件，加强公园绿地、街头绿地、居住区绿地及道路绿化等绿地系统建设，为居民及游客提供舒适的日常休闲空间和景区生态空间。规划期末绿地面积89.05公顷，占城市建设用地的17.44%。各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须满足本规划绿地率的要求。绿地系统的建设应结合原有自然水系、养殖水面、林地等生态绿地进行，形成统一整体的绿色脉络，保护生态资源。各类建设用地适建范围见附表二。规划中所规定的土地使用性质及用地规模如需作变更时，必须经规划管理部门的批准。土地使用性质变更宜在同类别范围内调整，应有利于环境改善和提高公共设施服务水平，不得影响周边地块土地和建筑的正常使用。变更解释文件应附在报批文件内（包括审批文件、变更说明及相应的图纸）。在以街坊、地块为整体成片开发时，城市干道所限定的街区不得进行变更，次级道路所限定地块内的细分在规划实施过程中允许调整，但其规模必须符合图则中所规定的指标总量控制要求。若改变规划用地性质，除应符合第十八、十九条规定外，开发建设项目还应满足以下要求：用地面积与规划面积相当。性质改变后的地块的控制指标，应参照类似用地性质地块进行相应的调整。不得突破原规划控制的环境容量。图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与图则所规定的用途相符。图则所确定的公共配套设施及市政设施，若是安排在土地使用权已出让的地块上，规划部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。在进行图则中所载准许用途时，必须同时遵守其他一切有关法则的规定以及有关政府契约条款的规定。土地使用强度控制土地使用强度控制包括建筑密度、容积率、绿地率和居住人口等控制指标。各地块开发的用地规模、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率必须符合图则的规定。具体规定详见附表三。对于总面积大于3ha的地块，在开发过程中如进一步划分小地块（小于1ha）时，其开发强度可按规定进行调整细分，但小地块的建筑面积总和不得超过原大地块规定的限值。已出让的土地，因计算口径原因，可能在图则中表达的地块面积与实际使用面积不符，而且容积率数值不同，但总建筑面积将保持一致；或因道路及其他配套设施建设而被占用了部分用地面积地块，应考虑容积率补偿。除本图则控制规定外，容积率可以转让，但转让只能在相邻地块（相邻地块是指同一街坊的地块）、同种性质或性质相容的地块之间进行，转让额度不得大于两块用地中容积率较小地块的40%。在满足自身的规划要求下，能为社会公众提供广场、绿地、通道、停车场等公共使用空间，又符合消防、卫生、交通等有关规定的，可在控制指标的基础上酌情增加建筑面积，详见《江苏省城市规划管理技术规定》表2.3.6，但增加的建筑面积总计不得超过原核定建筑面积的百分之十。具体奖励措施可视实际情况，由赣榆县城市规划主管部门另行规定。在本次规划执行过程中，遇到部分特殊情况时，土地开发强度应经规划主管部门重新确定。对图则确定的地块进行合并开发的。对图则确定的地块进行细分开发的。建筑间距、退红线与限高控制任何建筑间距均应符合消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等的要求。低层、多层、高层住宅建筑（含度假型）的日照间距控制除要符合《江苏省城市规划管理技术规定》（2004）外，还要符合本规划的相关规定。住宅建筑与非住宅建筑之间、非住宅建筑之间的最小间距均按照《江苏省城市规划管理技术规定》（2004）进行控制。沿地块边界线和沿道路、河道、水域的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等的要求，同时符合《江苏省城市规划管理技术规定》（2004）规定。沿道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度确定其后退规划道路红线的距离。本规划中建筑物后退城市道路规划红线的最小距离为3米。规划实施中，根据空间环境及规划设计要求，可适当调整建筑后退城市道路红线距离，但不得低于本规划中的规定值。建筑物后退建设用地边界的距离，按照《江苏省城市规划管理技术规定》（2004）进行控制。本规划中，沿水域两侧新建建筑物，其后退驳岸顶沿水域一侧边线的最小距离不得小于3米；驳岸延后实施的，后退规划驳岸顶沿水域一侧边线的最小距离不得小于5米。本规划中E片区为特定意图区，须通过编制该街坊的详细规划，经规定程序批准后实施。建筑物高度应符合景观规划、旅游度假区、建筑间距等方面的要求。规划区内建筑高度都不得超过本规划中规定的建筑高度控制指标。楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度6m以内，且水平面积之和不超过屋面面积1/8的，不计入建筑高度。在有净空高度限制的气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。城市“六线”规划控制道路红线规划控制道路红线导控的核心是控制道路及重要交通设施的用地范围、限定各类道路沿线建（构）筑物的设置条件。海头中心区各级道路的宽度、位置、断面形式、交叉口形式、渠化措施等必须按照本规划的要求进行控制。城市黄线规划控制城市黄线导控的核心是确定城市各类基础设施的用地位置和面积，保证各类设施的正常运行。城市绿线规划控制城市绿线导控的核心是控制确定公共绿地、生产防护绿地等的位置、边界、规模，严格界定开发建设区与绿化用地之间的界限，控制破坏生态环境的无序开发。规划各级绿地的边界线为绿线，绿线范围内的用地不得任意侵占，要严格控制建设，绿线范围以外部分为可开发建设区域。城市蓝线规划控制在本规划中，城市蓝线划定的是海州湾的海域、龙王河水域及其岸线一定范围的陆域地区。蓝线范围内的水域为严格保护区域，要保护其生态平衡，不得进行污染破坏。廊道橙线规划控制廊道橙线包括各种景观走廊、视廊、微波通道等，建筑不能压橙线建设，要采取一定距离的退让。公共设施规划本区公共设施包括教育设施、文化设施、商业设施、医疗卫生设施、居住区级配套设施等为社会公众服务的各类设施。在进行开发建设时，居住服务设施用地内公共设施需严格依照地块图则的规定进行建设；其余用地内公共设施的选址经城市规划行政部门批准后，可依据修建性详细规划和设计适当调整，但其项目、数量、用地或建筑面积不得少于本规划的规定。规划区内公共配套设施的配建水平是与实际用地规模、规划人口容量和居住、海州湾旅游度假区游客容量相对应的，公共设施的设定和规模必须符合地块图则的规定，各配套设施项目的数量和分布情况详见附表三。各街坊、地块内的公共配套设施和市政公用设施是必须提供的基本设施，不得随意减少，并应与土地开发同步规划，同步建设，同时投入使用，如有变更，须申报城市规划主管部门批准。图则中配套设施是依据规划确定的人口规模所确定，当实际人口规模超过一定限度时，需对此进行检讨。市政公用设施规划给水工程规划用水量预测：最高日给水量3.54万立方米/日。水源规划：以海头水厂为主供水源。本规划范围给水主干管由204国道、海头路引入。管网规划：集中供水普及率达到100%，沿规划区道路敷设DN200～DN1200毫米管道，成环网状。供水水压应满足最不利点水压不低于0.28兆帕的要求。污水工程规划污水量预测：本规划区最高日总污水量2.83万立方米/日。排水体制：建立分流制的排水体制。污水处理：本规划范围污水送入海头污水处理厂统一处理。污水泵站：规划1座污水提升泵站。污水泵站采用全自动控制装置。管网规划：沿规划区道路布置d300~d1000毫米的污水管道，逐步形成对本分区的全面覆盖。雨水与防洪工程规划城市防洪标准：100年一遇。排涝标准：20年一遇。室外标高：不低于3.85米。在规划区内水系与龙王河相接处设防洪节制闸。河道与黄海汇合地段设置防潮闸。设计暴雨强度重现期：采用1年。雨水管网：本地区雨水经管道汇集后就近排入周边水体后入海。沿规划区道路两侧布置d400~1300毫米的雨水管,雨水管网覆盖率为100%电力工程规划负荷预测：总电力负荷70兆瓦，负荷密度169千瓦/公顷。110千伏电网规划：新建1座110千伏变电站，占地3000平方米，容量150兆伏安，容载比2.14。110kV电源引自规划220kV变电站。高压走廊规划：沿海口路北侧绿化带预留高压走廊，走廊控制宽度40米。电缆线路规划：10千伏及以下线路一律采用电缆。电缆采用管（排管）沟（电缆沟）结合方式敷设，电缆管沟原则上沿道路东（或南）侧人行道或绿化带敷设，根据用户分布预留过路管。供热工程规划热负荷预测：本地区冬季采暖和空调计算热负荷169兆瓦，夏季空调计算热负荷85兆瓦；集中供热热负荷116兆瓦。热源与供热介质：热源引自规划范围外南部的规划热电厂。采用高温热水作供热介质，设计供回水温度130/70℃。管网规划：热网采用闭式双管制二级管网。一级热网枝状布置，管道采用聚氨酯预制保温管道，直埋敷设。管道原则上布置在道路的东（或南）侧。热力站规划：本地区结合居住区共规划41个热力站，热力站可结合居住区公共设施设置；公共建筑热力站结合空调系统统一考虑。燃气工程规划气源规划：近期仍以液化天然气为主，逐步发展区域液化天然气气化站，进而发展管道天然气；远期“西气东输”到来后，形成以天然气为主，液化石油气为辅的用气格局。用气量预测：本规划范围天然气年总用气量850万标准立方米/年；高峰小时用气量4205标准立方米/小时。管网规划：在本规划范围敷设DN100～DN500毫米的中压配气管网，管网呈大环小枝状布置，干管沿海滨大道、海头路、海泊路、沿海北路等布置。燃气管除穿越工程外，均埋地敷设，原则上敷设在道路西（或北）侧的人行道下。供气方式：多层住宅建筑采用楼栋调压（箱式调压器）或区域调压（调压站）、分户计量后低压进户使用，高层住宅建筑也采用楼栋调压（箱式调压器）、计量后低压进户使用，商业用户和空调用户根据需要，采用中—中压或中—低压调压计量后进户使用。液化石油气系统：规划1座液化石油气瓶装供应站。通信工程规划需求量预测：固定电话主线2.7万线，宽带用户1.8万户；移动通信用户4.7万户；有线电视用户1.9万户。邮政工程：新建1座邮政支局，用地3000平方米。电信工程：保留现状海头一般电信局楼。广播电视工程:新建1座广播电视分中心，占地3000平方米。。通信管道：各类通信线路一律采用穿PVC管同位地埋敷设，并预留管孔。通信管道原则上敷设在道路西（或北）侧的人行道下，根据用户分布预留过路管。路口通信管道的容量比路段增加30%～50%。环境卫生工程规划垃圾量预测：生活垃圾产生量74吨/日。建立严格的垃圾分类投放、密闭收集、压缩转运的收集处理系统，集中后的垃圾经转运站压缩处理后送入城市垃圾处理厂统一处理。基层环卫机构与垃圾转运站：本地区规划1个基层环卫机构，位于A-03-02地块，用地规模为3000平方米。本地区规划1座中型垃圾转运站，与基层环卫机构共址。公共厕所：在广场、主要交通干路两侧、车站、公园、市场、大型停车场、体育场（馆）附近及其它公共场所设置公共厕所，本规划范围共设置22座。公共厕所尽量采用附属式，居住用地每座建筑面积30～60平方米，公共设施用地每座建筑面积50～120平方米。垃圾收集点：按服务半径不超过70米的标准设置生活垃圾收集点，安置分类活动垃圾箱(桶)，实行垃圾分门别类地投放。医疗废弃物和其它特种垃圾必须单独存放。废物箱：在道路的两旁和路口设置废物箱,设置间隔为：商业、金融业街道：50～100米；主干路、次干路、有辅道的快速路：100～200米；支路、有人行道的快速路：200～400米。交通设施规划道路系统规划：道路等级：按照5.8万城镇人口规模完善内部道路，岛内车行道路分为主要道路、次要道路、支路三级。道路功能：本区内车行道路除满足交通要求外，部分道路应强调景观性，即承担绿化视廊功能与景观美化功能。道路红线控制与断面形式：主要道路规划红线宽36米，机动车道数为4条；次要道路规划红线宽24米，机动车道数为4条；支路红线宽14米,机动车道数为2条。具体控制要求详见图则。出入口：各类建筑基地出入口位置距主要道路交叉口不宜小于80米，距离次要道路不宜小于50米。每个地块的机动车出入口在同一道路上最多不得超过3个。对外交通规划：海头中心区一方面要通过拓展对外交通方式加强对外联系，另一方面加强本区内道路的建设，构建内部整体交通网络。海堤路建设双向四车道景观型滨海路上连临港工业下接海头镇南区，利用原有204国道改建城镇内部道路，形成对外联系主要交通干道。公共交通规划：公交线路的规划结合居住区配套服务中心进行，站点配合社区服务中心、商业办公中心、旅游景点、广场等公共设施设置，靠近人流集散点。公交站场以新增建设、填补空缺为主。在公共活动场所和人行横道处需考虑无障碍设计，以满足残疾人需求。停车设施规划：位于生活区内的停车库原则上要独立设置。若无条件采用独立式，可采用地下室、半地下室或底层架空形式，在不增建筑密度、不突破容积率的前提下可用几幢住宅底层连体架空形式。不允许在日照间距内以底层扩大形式设置停车库。具体见表五：停车泊位标准按公安部、建设部（88）公（交管）字90《停车场建设和管理暂行规定》和《停车场规划设计规则（试行）》执行，并保证地面有10%的停车位。住宅停车泊位标准见附表四。公共建筑停车位最低控制指标详见《江苏省城市规划管理技术规定》中表3.6.2。各地块、基地内不同用途建筑物在新建、改建和扩建的必须设置配建停车场(库)，配建停车必须符合有关图纸所列表项的规定，或按附表二计算。当地块、基地开发时，因条件限制无法满足配建社会停车场(库)要求时，应由开发单位申报规划管理部门解决或向交通管理部门缴纳代办费，有关部门在异地统一安排。有大量人流、车流集散的公共建筑，其主要出入口面向主要道路、辅助性道路时，应妥善处理出入口与配建停车场的位置，具体按分图图则确定。所有停车场均应为残疾人提供不少于总数1.5%的停车位，专位专用。主要公共建筑和道路，应考虑无障碍设计。无障碍设计应按国家有关规范要求执行。城市空间环境景观要求严格控制自然景观区域和人文景观区域开发建设量，保留自然生态资源，禁止建设开发行为破坏海头中心区的生态本底。在具有代表性的区域，地标性建筑物的高度除了按相应的要求进行控制以外，应进行下一层次详细的规划设计，形成统一中具有变化的整体高度形态。在视觉通廊中建议不建设或者进行少量的低层低密度建设。城市公共空间的界面处理，应保持建筑风格的统一，同时也应该进行适当的变化，并与自然环境紧密结合，形成丰富的视觉效果。建筑高度控制原则：有利于形成本区的空间整体设计。有利于突出城市重点地区，形成城市外部空间的区位标志。有利于产生空间轴线和街景轮廓。建筑高度的控制应与周边自然环境相协调。建筑风格：根据建筑风貌区的划定，对各功能区的建筑造型、色彩、材质等进行规定，确保功能区内建筑风格统一。居住建筑：加强外观设计，建筑立面应体现沿海城镇的特点，避免使用大面积过于强烈的色彩。其他公共建筑：应反映滨海城镇的特色，简洁、大方、符合时代特点。规划确定的公共绿地、居住区绿地的规划设计和实施建设，应与周边地块、城市道路景观需求等有机结合，用地周边严禁设置围墙建筑，应设置园林式栏杆、绿篱等。道路两侧的城市公共绿地，不应被广告牌、商业性建筑等遮挡。道路两侧绿化应根据街景需要和相邻用地、建筑物等进行设计，并应保持路段内的连续与完整。主要道路的环境建设应注重路侧内各种组合要素的整体设计，内容包括道路绿化、公交车站、各类广告牌、电话亭、报栏、雕塑及其它建筑小品等。道路两侧的各类用地严禁设置封闭性围墙建筑，应结合街坊内绿地，设置通透的园林式栏杆、绿篱等。道路两侧的大中型公共建筑的环境设计，应包括广场、绿化、人流及车流组织等，以保持良好的道路景观。建筑形体：各街坊的建筑外部形体应在有序的原则上相互衔接、协调，并塑造整体的、富有个性的公共活动空间，同时，也兼顾土地容积率和城市空间文化特征。城市的整体色彩，应是以“点、线、面”相结合的配色原理，采用“主导色”、“调节色”“重点色”的配色方案。城市的局部色彩应在针对不同的功能区从色彩的感觉和象征意义上有目的地去营造效果。附则1．规划变更（1）对本规划区规划所作的重大调整，应报赣榆县规划主管部门批准。（2）对于对本规划区未规定或涉及的内容，参照相关法规执行。（3）对于本规划区未规定或涉及、相关法规又无明确规定的内容，由赣榆县规划主管部门裁定。2．用词说明执行本文本时，对要求严格程度的用词说明如下，以便执行时区别对待。（1）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词：必须；反面词：严禁。（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词：应；反面词：不应。（3）表示允许有选择，带有指导性的用词：正面词：宜反面词：不宜。（4）表示可能的设想用词：正、反面词：建议。3．图则编号控制性详细规划单元编号结构为：××—××街坊编号片区编号例如A-01，其表达的意义为第A片区第01街坊。4．名词解释地块：按《城市用地分类与规划建设用地标准》规定的城市用地分类标准的城市用地单元。用地面积：用地边界围合的平面水平投影。本规划所给值为原始坐标输入计算机后的量算值，根据实际工作深度可予以调整。用地性质：用地使用属性。建筑面积：控制指标表中的“建筑面积”是指“地块内总建筑面积”—即地块范围内所有建筑物地面上各层建筑面积之总和。一般为上限值，即须小于等于。特殊情况下，可定控制区间；公共配套设施的“建筑面积”是指公共配套设施自身的总建筑面积。建筑密度：建筑基底面积与用地面积之比，本规划所给值为可允许的最大值。容积率：区块内建筑面积总和与用地面积之比。本规划所给值为可允许的最大值。绿地率：区块内绿地面积与用地面积之比。本规划所给值为可允许的最小值。居住人口：指在地块内的住宅居住的人口，不包括在旅馆等其它建筑中居住的人口。图则中所提居住人口数量为允许居住的最大人口数量，即须小于或等于。建筑后退线：地块内建筑物垂直投影外轮廓线必须后退地块边界的距离限值。图则中所提建筑退线均为最小距离，即须大于或等于。建筑限高：地块内所有建筑物室外地坪起到最高点不得超过的最大高度限值。有关建筑高度的计算方法遵照的有关技术规定执行。道路红线：由城市规划确定的城市道路用地横断面宽度的边界线。公共开放空间：指地块内能够全天开放供公众使用的空间。室内公共开放空间的面积可不计入地块建筑面积。公共开放空间的补偿办法参照另行的有关规定执行。配建停车位：地块内必须建设的与建设项目配套的机动车停车位数。图则所提配建停车位数量为下限，即须大于或等于。社会公共停车场（库）：占据独立用地的、对社会开放的露天停车场地或停车库。兼容性：指建设项目用地性质与本规划规定的土地使用性质相合或矛盾的程度。新建：在现空地上建造或将原有建筑物整体拆除后的建造行为。扩建：对现有建筑物进行扩大建筑面积、扩大占地面积以及增加建筑高度的建造行为。改建：对现有建筑物进行非整体拆除前提下，或改变现建筑物布局、或改变现建筑物结构、或改变现建筑物外观的建造行为。改造：对现有建筑物进行扩建、改建以及将原有建筑物整体拆除后重新建造行为的总称。可以拆除：指不需要经过另行审定和批准，可有业主、开发商和设计师自行决定的拆除行为。需要拆除：指在条件许可的情况下应该对建筑物进行的拆除行为。需要整体规划的地块：必须通过修建性详细规划确定规划方案的可整体开发的地块。允许建造的范围：可以建造建筑物的用地范围。需要种植绿化的范围：将现状非绿化用地转变为绿化用地。该范围现状可能是空地，也可以是处于“必须拆除建筑”的范围中。在“需要种植绿化的范围”中除小品建筑物和构筑外，不得建造其他建筑物。“需要种植绿化的范围”的绿地率不得低于50%。公共步行通道：可24小时自由进出的步行街巷。需要开放的空间：将现有的非城市公共空间转变为可自由出入的城市公共空间。沿街建筑：指沿道路街面第一排的（独立）建筑物，或平行道路红线15米范围内的建筑物。相邻建筑：同一街坊内，之间没有其它建筑物相隔的建筑。保留用地：指保留现状建筑物或构筑物、绿化等的地块，包括在建和已获规划批准的拆平待建用地。附表一规划用地汇总表序号用地代号用地名称面积（公顷）百分比（％）1R居住用地178.0934.71其中R11一类居住用地50．779.90R21二类居住用地105.0320.47R22小学用地6.521.27R22中学用地5.521.08Rb居住商业混合用地3.710.72Rc公共服务设施用地6.551.282C公共设施用地96.0618.72其中C11市属办公用地5.481.07C12非市属办公用地7.361.43C21商业用地33.066.44C25旅馆业用地24.864.84C33广播电视用地0.320.06C34图书展览用地2.550.50C35影剧院用地2.690.52C36游乐用地12.622.46C41体育场馆用地3.240.63C51医院用地3.870.753M1一类工业用地28.775.614W1普通仓储用地4.900.965S道路广场用地86.3416.83其中S1道路用地78.4715.29S22游憩集会广场用地4.500.88S31机动车停车场库用地3.370.666G绿地89.0517.44其中G11公园33.016.43G12街头绿地53.0410.31G22防护绿地3.000.587U市政公用设施用地3.430.67其中U12供电用地0.310.06U21公共交通用地0．340.07U29其他交通设施用地1.080.21U3邮电设施用地0.620.12U41雨水、污水处理用地0.550.11U9其他市政公用设施用地0.530.108D1军事用地26.425.16总计513.07100附表二各类建设用地适建范围表建设类别序号用地类别建设项目居住用地公共设施用地道路广场用地绿地市政公用设施用地仓储用地特殊用地R1R2RCC1、C2C3、C4C5S1S2S3G1G2UWD居住建筑1低层独立式居住建筑√√××××××××××××2其他低层居住建筑√√××××××××××××3多层居住建筑×√√○××××××××××4高层居住建筑×√○○××××××××××居住配套设施5行政管理设施（派出所、社区中心）×√√○○×××××××××6教育设施（中小学、托幼）○√○×○×××××××××7商业服务设施○√√√○×××××××××8农贸市场（超市）×√√×××××××××××9文化设施（青少年和老年活动室、文化站等）×√√√√××××○××××10体育设施（健身路径等）×√○×√××××○○×××11医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等）×√√○○√××××××××12市政公用设施（出租汽车站等）×√√√√○○√√○○√××公共设施13办公建筑、商办综合楼×○√√××××××××××14商贸服建筑、咨询机构×○√√√×××××××××15旅馆、宾馆××√√○×××××××○○16综合市场、专业市场×○○×××××××××××17商住综合楼×√√√○×××××××××18图书馆、博物馆、音乐厅、纪念性建筑等文化设施×○○√√××××○○×○○19影剧、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会等娱乐设施×××○√××××○○×××20体育场馆设施××××√×××××××××21医疗保健、卫生防疫、康复急救设施×○√√○√××××××××市政公用设施22客、货运公司站场××××××××○×××××23社会停车场、库×○○√○○×○√○○○××24加油站×○○×××××○×○√××25施工维修设施及废品场×××××××××××○××36其他市政公用设施×○○○○××○○○○√××注：√允许设置，○有条件允许设置，×不允许设置。附表三道路规划一览表序号道路名称道路等级宽度（m）道路断面规划范围内长度（米）备注机动车道人行道1海滨大道主干道363.75×43.5×22028现状2海口东路主干道363.75×43.5×21092规划改造3老204国道主干道363.75×43.5×21173现状4海头路主干道363.75×43.5×22460规划5海堤路主干道363.75×43.5×23325规划改造6海口西路次干道243.5×45.0×2740规划改造7南朱皋路次干道243.5×45.0×21925规划8海中路次干道243.5×45.0×21917规划9河滨北路次干道243.5×45.0×24958规划10海连路次干道243.5×45.0×21908规划11沿海北路次干道243.5×45.0×22802规划改造12海上路次干道243.5×45.0×23267规划13神仙路支路143.5×23.5×22153现状14海宁路支路143.5×23.5×21828规划15海游路支路143.5×23.5×21751规划16海顺路支路143.5×23.5×21182规划17海澄路支路143.5×23.5×21284规划18海泊路支路143.5×23.5×21504规划附表四规划社会公共停车场（库）一览表序号地块编号用地性质用地代码用地面积（ha）绿地率（%）泊位数（辆）1A-02-12停车场S310.49301962B-01-11停车场S310.43302643B-03-03停车场S310.67302684C-03-01停车场S310.73302925E-04-03停车场S311.0530420附表五加油站规划一览表序号地块编号用地性质用地代码用地面积（ha）容积率绿地率（%）建筑覆盖率（%）建筑限高（m）备注1A-04-05市政公用设施用地U290.230.160205规划2F-01-03市政公用设施用地U290.470.160205规划3C-01-04市政公用设施用地U290.43现状保留附表六规划公共绿地一览表序号地块编号用地性质用地代码用地面积（ha）绿地率（%）备注1A-04-01公园G113.3990水域面积0.6727ha2B-03-05公园G112.9290水域面积0.5435ha3D-05-01公园G112.85904E-01-05公园G114.9390现状保护槐树林，水域面积0.83ha5E-02-06公园G113.9390现状保护槐树林6E-03-06公园G115.9390现状保护槐树林7E-04-10公园G116.2190现状保护槐树林附表七地块控制指标一览表用地性质用地代码用地面积（m2）容积率总建筑面积（万m2）人口户数绿地率（%）建筑覆盖率（%）建筑限高（m）配建车位（个）公共配套设施备注一类工业用地M1144391.60.811.55254010129现状保留用地街头绿地G1210290.6--90商业用地C219706.51.21.1630401258二类居住用地R2158658.11.37.632696770352518308游憩集会广场用地S225785.7--60商业用地C214333.61.20.5230401226二类居住用地R2179969.51.310.4036751050352518420商业用地C2113277.61.21.5930401280街头绿地G125558.4--90水域面积0.234ha商业用地C214654.21.20.5630401228二类居住用地R2154333.31.37.0624977133525182859班幼儿园公共服务设施用地Rc21011.60.81.6835201284居住区级街头绿地G124607.5--90--水域面积0.1979ha二类居住用地R2130169.81.33.9297127735251811112班幼儿园邮电设施用地U33185.41.50.48353015-现状保留用地（电信支局）居住商业混合用地Rb3356.81.80.60149433035189街头绿地G124983.8--90机动车停车场库用地S314866.2--30二类居住用地R2121675.21.32.82996285352518114居住商业混合用地Rb4442.51.80.802838130351812街头绿地G124395.1--90二类居住用地R2177332.01.310.0635551016352518406商业用地C2112453.31.21.4930401275小学用地R2230323.70.82.43352012-30班小学(考虑北边居住用地）街头绿地G1210761.0--90水域面积0.3998ha商业用地C215681.51.20.6830401234一类居住用地R1173386.20.64.40771220452012220街头绿地G128297.8--90水域面积0.2742ha公园G1133905.4--90水域面积0.6727ha一类居住用地R1152964.10.63.185571594520121599班幼儿园公共服务设施用地Rc6384.80.80.5135201226居住小区级一类居住用地R1180257.90.64.82843241452012241其他交通设施用地U292324.50.10.0260205-加油站二类居住用地R2131351.31.34.081441412352518165广播电视用地C333213.21.50.4835301529广播电视分中心居住商业混合用地Rb3951.61.80.711765030351811街头绿地G125520.6--90水域面积0.0378ha非市属办公用地C1234940.02.58.74353018437街头绿地G124651.2--90水域面积0.2294ha街头绿地G125613.9--90水域面积0.2307ha医院用地C5138720.41.03.87403518116400床位非市属办公用地C1230947.72.57.74353018387街头绿地G124736.3--90水域面积0.1895ha机动车停车场库用地S314312.2--30市属办公用地C1154827.71.58.22353035411街头绿地G1215288.9--90水域面积0.7810ha街头绿地G129148.9--90水域面积0.4009ha游憩集会广场用地S224462.6--60图书展览用地C3425539.10.82.04402515123图书馆、科技馆街头绿地G124520.9--90影剧院用地C3526905.10.82业用地C2117256.21.22.07304515104街头绿地G1217396.6--90水域面积0.3343ha机动车停车场库用地S316745.3--30商业用地C2129338.11.23.52304515176公园G1129175.1--90水域面积0.5435ha街头绿地G124718.8--90商业用地C2136659.91.24.40304515220一类居住用地R1149330.20.62.96518148452012148居住商业混合用地Rb9118.41.81.6440611630351825街头绿地G128997.8--90街头绿地G128609.5--90居住商业混合用地Rb8907.51.81.6039711330351824一类居住用地R1144051.40.62.64463132452012132游憩集会广场用地S223534.2--60二类居住用地R2125591.41.33.331176336352518134商业用地C212755.11.20.3330401217其他交通设施用地U294283.40.10.0460205-现状保留加油站商业用地C217723.21.20.9335301846街头绿地G124783.5--90居住商业混合用地Rb4819.31.80.872156130351813二类居住用地R2126308.91.33.421209345352518138公共交通用地U213416.30.120106公交首末站体育场馆用地C4132414.50.82.51602012151游憩集会广场用地S2231219.4--60街头绿地G124279.8--90水域面积0.2131ha居住商业混合用地Rb2415.61.80.43108313035187邮电设施用地U33042.71.50.46353015-邮政支局二类居住用地R2115216.61.31.9869920035251880公共服务设施用地Rc5237.80.80.4235201221居住小区级二类居住用地R2134004.01.34.421563447352518179街头绿地G124175.0--90街头绿地G122022.8--90机动车停车场库用地S317290.4-30一类居住用地R1188916.20.65.33934267452012267一类居住用地R1119092.60.61.152005745201257防护绿地G222697.1--90中学用地R2255179.80.84.41352515-36班中学街头绿地G128518.8--90水域面积0.2954ha街头绿地G128718.7--90水域面积0.3154ha二类居住用地R2146423.61.36.042134610352518244商业用地C218668.41.21.0430401252商业用地C217653.21.20.9230401246二类居住用地R2129260.21.34.181479422352518169街头绿地G128180.1--90二类居住用地R2137411.81.34.861719491352518197街头绿地G1212357.3--90水域面积0.5080ha商业用地C212860.41.20.3230401216公共服务设施用地Rc19827.70.