某市国际商业街招商策划案

深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案1KENWARD一、市场研究篇2KENWARD1.1龙岗区人口状况龙岗区人口近年增长趋势示意图

3KENWARD1.1龙岗区人口状况龙岗区户籍人口与暂住人口比例示意图

4KENWARD1.2潜在消费需求1.2.1零售需求1.2.2大工业环境下的商务消费需求1.2.3女性消费需求1.2.4青少年消费需求1.2.5餐饮、娱乐消费需求5KENWARD1.3碧湖南圈的商业情况清林东路北侧

金伯爵扒房(300—400平方米)、西典咖啡、工商银行、宝龙会计师事务所(2层)、雅芳专卖店、风光摄影、正超布艺、雄风水果行、中旅龙岗营业部、友和道通(机票、快递)、雪姬美素(美容)、周记茶庄、汪阳水业、华景窗帘、亿静美容、杭州布艺、天簌琴行、字鑫通讯、复印打字、美雅居布艺、美素自选连锁、众一昊学车、日顺橱柜、成城水族馆、悦心花店、新宝摩托车配件、长乐烟酒商行、新华书店、神农凉茶、心悦服饰、裕兴阁佛阁、佳美橱柜、廉家橱柜、中国农业银行、新安商场(共3层,约7000平方米)超元气日本料理、居家装饰(在2层)、时尚网吧(在2层)、休闲家园(中西美食、奶茶)、雅芳婷床上用品、富思源布艺、风亭月网吧、萝雅蒂诗美妍名店、贝诗美容美发、天德电脑维修(在2层)、都市丽人美(在2层)、港深通学车(在2层)、楚之杰地产代理(在2层)、龙文文具、光大证券展示厅(在2层)、天鹅饺子馆、摄影冲印馆、新城照相馆(在2层)、通品学车、福画时尚摄影、东北饺子馆、恒诚利实业公司(在2层)、龙虎装饰；6KENWARD1.3碧湖南圈的商业情况清林东路南侧深博展家居装饰、永华茶庄、歌姿女装、富安娜床上用品、哥弟女装、大鹏证券、胜茗茶庄、巴蜀风味园、芬芳婚纱童装、点点童装、欧景美橱柜、俏俏时装、体彩点、休闲潮女装童装、长城宽带营业部、一品得茶庄、超帆水族馆、裕民五金、喜上喜水暖、玲玲装饰材料、龙新图书店、春之声琴行、荣昌五金、创新洗衣店、SISTER精品礼品、顶好面包、佳华装饰、蛋糕店、紫薇商店、平安药店、干洗店、通讯店、太生美发、桂林米粉、东江米粉、欧典橱柜、高登眼镜、亿亿文具、元味中西快餐、特色布艺、俊业通讯、中橱橱柜、根发五金、今日秀化妆品、国政地产代理、鹏远家政、启源商行、紫罗兰花艺、通讯店、容发粮油、体彩点、华兴五金、紫薇服装商场、足彩点、紫薇肉菜市场、向然数码影像、龙达会计师事务所（在2层）。7KENWARD1.3碧湖南圈的商业情况公园路东侧合丹医药、民生银行、琪桦商店、生城商店、鑫邦服务（机票酒店）、凌峰五金、足彩投注站、兴德商店、白芙蓉美容院、添华理发、亿廉文体城、名博士美容美发、星邦桌球休闲城、小神童玩具出租、金玫瑰足浴城（在2层）、上海洗衣都、新安音像行、富龙五金、三味书屋、芳洁美容、兴达烟酒商店、华晶沙锅粥、明通海鲜。8KENWARD1.3碧湖南圈的商业情况公园路西侧温州美发城、启德科技、许仰全中医、招牌喷绘、河源五指香鸡、绿之韵美容美发、龙藤家具、鱼头王、小三元湘菜、萝雅蒂诗美容、湘乡情湘菜、海涛美发、心仪时装、龙达商店、华兴商店、哥夫西餐、舒适堡足浴（在2层）、三通饺子馆、银鹰文具、巴山夜酒、百合花艺、福建茶行、木地板总汇、海程木地板、东鹏陶瓷、高戌达学车、欧雅典橱柜、客家餐厅、广安利药店、海王星辰药店、卡尔贝妮（女装）、茶艺馆、明为纯棉布行、纯发理发、串串香烧烤、天年健康品专卖、吉藤家日式餐厅、新世纪牙科、家政服务、中国人保、NB自然美、陶香茶行、彭年画室（在2层）、廉力医药管理中心（在2层）、天音琴行（在2层）、心诚女子馆。心怡阁茶艺、雪莲美容美体、佐派发艺、美之美发艺、娃娃屋西餐、玉颜堂专业减肥（在2层）、喜上喜装饰（在2层）。

9KENWARD1.3碧湖南圈的商业情况吉祥中路东侧喜动力汽车美容、金浩安装饰（在2层）、鑫泉文具包装、又一佳米、家电维修、康达不锈钢装潢、顺廉不锈钢装潢、森安木线夹板、森安木线夹板、好运来快餐、山天饮食、红叶庭日本料理、红苹果酒吧、文体体育用品、方太装饰、金色年华美容美发、贵族世家极品咖啡、富佳家电（共2层，约5000平方米）、雅庭装饰、城里人都市面点（约300多平方米）、一诚装饰、名雕装饰、2002网吧、林海山珍餐厅、佳森地板、苑玲时装、联通、泰臣橱柜、名匠装饰、居众装饰、美术装饰、美术装饰、纯净水店、福满堂装饰、欧派橱柜、国佳批发店、满堂红装饰、德尔地板、逐浪网吧、佳诺地板、陶瓷店、蓝世界水族馆、新潮美容、友联不锈钢、明轩布艺。10KENWARD1.3碧湖南圈的商业情况碧湖商圈业态结构分析

11KENWARD1.4市场特征进入2001年，以万佳进驻世贸中心为标志性事件，龙岗中心城商业供应及格局对比以前发生了重大转变，形成了五大商圈并存、三大业态竞争、街铺与商场交相辉映的全新格局。

1.4.1五大商圈并存1.4.2三大业态竞争1.4.3街铺与商场交相辉映1.4.4市场空白点12KENWARD二、市场定位篇13KENWARD2.1项目市场定位2.1.1目标在对项目进行定位前,必须明确我们的目标是什么?通过对片区商业的初步模底,在确立目标时我们与开发商观点一致,即通过招商成功体现项目商业价值,然后进行市场销售,从而使项目利益最大化。

本项目的运作目标为：成功进入市场销售14KENWARD2.1项目市场定位2.1.2资源整合A、区域内唯一五星级酒店B、区域内唯一城市化公园C、“碧湖”的品牌号召力D、市场准空白点：娱乐性商业主题性商业高档品牌商业15KENWARD2.1项目市场定位2.1.3项目定位项目定位应体现片区唯一的特性，即差异化经营；项目定位应满足终极目标；项目定位应充分整合资源；项目定位应使客户（消费者）资源及发展商利润最大化。本项目定位：

一站式国际品牌主题街区16KENWARD2.1项目市场定位2.1.4项目市场形象定位

ShoppingPark

国际品牌·主题街区17KENWARD2.2项目功能定位项目为街铺形态，四面围合，我们认为保障项目均好性，即四面均匀消化的手段只有一个---项目功能定位。结合项目定位，本项初步功能划分建议为：

A、项目东西轴以北为男士专区、休闲用品专区。B、项目东西轴以南为女士、儿童专区。C、无论专区功能定位如何，同一专区具体态分布必须满足消费者一站式购物要求。D、项目详细功能定位略。18KENWARD2.3谁来经营？谁来消费？谁来购买2.3.1经营者通过对项目进行定位，经营者已初显轮廓---即符合项目功能定位的国际品牌的代理商。

既然是国际品牌，如何才能吸引他们来经营?根据我们的经验，以及我们跟一些品牌商家初步接触的结果分析，国际品牌的关注点（以重要性依次递减）如下：19KENWARD2.3三谁来经三营？谁三来消费三？谁来三购买2.3三.1经营者长久赢三利能力三；目标消三费群体三的消费三能力及三品味；产品（三铺位）三的适用三性；优惠条三件；其它品三牌的档三次及资三源冲突三性品牌商三家的关三注点具三极其重三要的参三考价值三，将指三导我们三明确市三场攻击三方向及三附加值三塑造，三并且在三招商实三施阶段三使我们三采用针三对性策三略。20KEN三WAR三D我们的三招商目三标--三-国际知三名品牌三，男装三、男鞋三、箱包三、男士三休闲用三品、钟三表、女三装、女三鞋、化三妆品、三美容美三体产品三、黄金三珠宝、三床上用三品、童三装、童三鞋、玩三具、音三像制品三、家居三饰品等三。21KEN三WAR三D2.3三谁来经三营？谁三来消费三？谁来三购买2.3三.2消费者本项目三消费者三为以项三目为圆三心，半三径5公三里范围三内的土三著居民三、公务三员以及三具超前三消费的三企事业三白领，三消费者三群体包三含了个三人和家三庭。A、项三目周边三消费者三80%三；B、项三目半径三5公里三内其它三消费者三20%三；C、日三常型消三费50三%（与三周边业三态互补三）；D、依三附性消三费30三%（酒三店）E、游三离性消三费20三%（辐三射性消三费）22KEN三WAR三D2.3三谁来经三营？谁三来消费三？谁来三购买2.3三.3购买者本项目三采用先三租后售三的销售三模式，三未来大三部分购三买者几三乎可以三肯定是三投资者三，在这三里需要三提请贵三方注意三的问题三是：针对国三际品牌三的招商三在租金三上应有三所优惠三,但成三交租金三与未来三售价之三间如何三核算投三资回报三率？面三投资回三报率又三是投资三者关心三的首要三问题。如何确三定项目三发售期三？因为三这与品三牌商家三的租期三有一定三的关联三。23KEN三WAR三D2.3三谁来经三营？谁三来消费三？谁来三购买我们的三建议是三：A、现三阶段只三考虑招三商，并三通过招三商的成三功来确三立项目发三售时间三；B、为三使招商三成功，三优惠辐三度与日三后售价三应脱离三考虑；C、建三议一次三性租期三为五年三；D、在三成功招三商80三%左右三铺位时三公开发三售，通三过价格策略三使购买三者先收三取一定三金额的三返租租三金，并承诺三5年内三放弃商三铺经营三权，五三年后，三由品牌商家三与小业三主自行三协商租三金标准三，并由三小业主自行三决定是三否收回三自用。24KEN三WAR三D项目进三入市场三销售时三在发展三商实收三均价基三础上进三行年回三报率计三算，如三以第一三年面价三租金1三20元三/M2/月，三年递增三5%计三，则5三年租金三平均值三为12三0元X三1.1三=13三2元/三M2/月。如实收三均价以三2.8三万元元三/M2，年回三报6%三来计算三，则2三800三0元X0.0三6÷1三2=1三40元/M2/月。与平均三租金值三相差8三元/M2。则在三销售面三价基础三上加8三元/M2再加上三铺位5三年平均三租金值三。对购买三者而言三购买酒三店商业三街的铺三位意味三着：做碧湖三Sho三ppi三ng三Par三k业主三，买铺三位即收三5年租三，年回三报6%三。25KEN三WAR三D三、市三场培育三篇26KEN三WAR三D3.1三市三场攻击三力在哪三里3.1三.1三周三边租金三状况研三究由调研三数据所三得，项三目所在三周边的三租金最三高位在三公园路三与清林三东路交三汇的十三字路口三，向四三边辐射三时呈递三减趋势三。3.1三.2三主三要竞争三个盘情三况前正进三行招商三工作，三前期曾三进行过三入市销三售。均三价约1三500三0元/三㎡，但三销售情三况一般三，从招三商的功三能定位三看，非三常凌乱三，而且三现在对三租客的三经营范三围已无三严格规三划，一三站式S三hop三pin三gM三all三已无从三谈起。27KEN三WAR三D综合分三析紫薇三商业步三行街后三，我们三认为该三项目的三运作已三呈败势三。我们认三为：紫三薇在招三商推广三、功能三定位上三都存在三严重不三足，且三招商租三金偏高三。28KEN三WAR三D3.1三市三场攻击三力在哪三里3.1三.3三塑三造市场三攻击力A、坚三持高起三点定位B、充三分整合三资源：三五星级三酒店、三碧湖公园以及三碧湖品三牌C、细三化、贯三彻项目三功能定三位D、增三加附加三值E、灵三活的招三商优惠三措施F、多三渠道的三推广29KEN三WAR三D3.1三市三场攻击三力在哪三里3.1三.1三租三标准建三议A、项三目东西三中轴以三南租金三为80三---三100三元/M2/月B、项三目东西三中轴以三北租金三为70三---三90元三/M2/月C、以三上租金三建议为三发展商三实收平三均租金三，优惠三措施如免三租金3三—4个三月，则三可在平三均值基三础上进行计算三。D、租三期五年三租金逐三年递增三5%。30KEN三WAR三D例:以三项目平三均实收三租金1三00元三计,以三免租两三个月进三行优惠三招商,三则实三收三:10三0元/三M2/月三X1三2个月三=1三200三元/M2/月租金面三价:1三200三元/M2/月÷10三个月=三120三元/M2/月31KEN三WAR三D3.2三市三场附加三值如前所三述，龙三城现时三的商业三准空白三点为：娱乐性三商业主题性三商业高档品三牌商业建议将三酒店的三娱乐性三功能及三商务功三能提前三定位，三融入本三项目的三招商推三广中，三比如，三在酒店三规划龙三岗最大三的高级三夜总会三、娱乐三性综合三大厅及三龙岗最三好的商三务平台三。32KEN三WAR三D3.3三卖三点与买三点的营三造任何商三业项目三都存在三这样一三条生物三链条：三开发商三—→购三买者—三→经营三者—→三消费者三。如以招三商为侧三重，则三经营者三与消费三者是我三们未来三的推广三受众。三在这一三基础上三，本项三目的卖三点与买三点有着三共融性三。33KEN三WAR三D3.3三卖三点与买三点的营三造3.3三.1龙三岗唯一三真正意三义上的三Sho三ppi三ng三Par三k（购三物公园三）物业三，具丰三富娱乐三元素（三酒店）三、高尚三商务平三台（酒三店）、三十足休三闲概念三（公园三）的一三站式（三功能定三位）国三际品牌三主题街三区。3.3三.2较三长租期三十足收三益保障3.3三.3发三展商倾三力打造三，在五三年内提三供“碧三湖Sho三ppi三ng三par三k”整体三推广基三金。3.3三.4坐三拥中心三城成熟三地段、三辐射整三个中心三城片区三。3.3三.5统三一营业三时间、三统一招三牌尺寸三。34KEN三WAR三D3.3三卖三点与买三点的营三造3.3三.6三灵活三的招商三优惠措三施。3.3三.7三招收三、培养三“碧湖Sho三ppi三ng三par三k”会员三，凭会三员卡在三酒店广三场免费三停车，三购物统三一折扣三。3.3三.8三“碧三湖Sho三ppi三ng三par三k”户外三路牌，三导示系三统等。3.3三.9三品牌三荟萃、三相辅相三成。3.3三.10三由碧湖三酒店的三管理方三---三假日集三团提供三统一经三营管理三。3.3三.11三视情况三由开发三商提供三购物专三车。35KEN三WAR三D四、市三场推广三篇36KEN三WAR三D4.1三推三广时机以本项三目的情三况分析三，我们三认为必三须具备三以下条三件，招三商推广三时才能三达到较三佳效果三：4.1三.1项三目必须三全现楼三，且公三共部分三二次装三修（含三广告牌三或灯箱三）全部三完成；4.1三.2酒三店娱乐三功能、三商务功三能定位三明确化三;4.1三.3“三碧湖S三hop三pin三gp三ark三”会员三的招收三已有一三定规模三，会员三可就近三在项目三附近众三多住宅三区中如三集；综合以三上因素三,我们三认为项三目合理三的招商三推广时三机为：200三4年2三月28三日；200三3年年三底前完三成招商三筹备工三作；200三4年6三月底开三业。37KEN三WAR三D4.1三推三广初步三安排4.1三.1三2三004三年2月三28日三前筹备三工作明确租三金标准三及优惠三额度选择招三商筹备三处并进三行包装招商手三册、宣三传资料三及相关三法律文三件的印三制；根据功三能定位三筛选代三表性商三家并锁三定大名三单；工程进三程配合三；项目周三边路牌三、导示三牌的联三系、报三价、制三作；筹备组三先期针三对项目三周边众三多住宅三小区派三发“碧三湖Sh三opp三ing三pa三rk”三会员卡三，并做三好登记三；落实项三目与酒三店相关三的事宜三等等；38KEN三WAR三D4.1三推三广初步三安排4.1三.2三初三步安排A、2三月28三日邀请三各大媒三体、各三大百货三公司代三表、大三名单中三大型代三理商参三加新闻三发布会三及3月三28日三的商业三发展研三讨会；B、以三新闻发三布会和三商业发三展研讨三为契机三，在会三后一段三时间内三进行持三续炒作三，包括三报纸软三文、发三展商专三访、电三台。C、2三月28三日起针三对品牌三商家大三名单进三行直邮三、传真三、跟踪三访问，三并着手三加强项三目户外三包装（三路旗、三条幅等三）。D、4三月份至三6月份三进行媒三体组合三攻击：2次特三报半版三、4次三南都报三半版招三商信息三；密集2三周的电三台广告三——招三商信息三；招商海三报密集三派发（三主要针三对市内三商业区三）39KEN三WAR三D4.1三推三广初步三安排4.1三.3三招三商网络由于国三际品牌三的特殊三性，招三商网络三的建设三就异常三重要，三我们认三为招商三网络的三重要性三在于主三动出击三，各个三击破。我们认三为项目三的招商三模式：招商处三为辅、三招商外三围梯队三为主40KEN三WAR三D五、建三华的优三势41KEN三WAR三D5.1三人三员优势如果有三幸达成三合作，三我们将三为本项三目配备三高级策三划人员三、经验三丰富的三招商管三理人员三以及“三铜罗湾三”、“三茂业”三等品牌三百货公三司的专三业招商三人员。招商处三配置：三4-5三人；招商外三围梯队三：3组三，每组三2-3三人。42KEN三WAR三D5.2三资三源优势以项目三功能定三位来筛三选建华三资料库三中品牌三商家后三发现，三仍有相三当一部三分资源三可供发三挥。43KEN三WAR三D5.3三策三划执行三力龙岗是三建华的三战略要三地，虽三然建华三与其它三一些比三较著名三的代理三公司在三策划思三路、操三作手段三上并无三大的差三异，但三由于建三华扎根三龙岗，三发展战三略明确三，所以三从上到三下的贯三彻执行三力相比三之下略三胜一筹三。44KEN三WAR三D5.3三专三业经验建华在三龙岗、三市内的三一些商三业项目三运作上三已积累三了很多三经验，三希望这三些经验三能在本三项目运三作过程三中发挥三作用。45KEN三WAR三D---三完--三-46KEN三WAR三D9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。16:三13:三2416:三13:三2416:三134/2三9/2三023三4:三13:三24三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。4月-三2316:三13:三2416:三13Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。16:三13:三2416:三13:三2416:三13Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。4月-三234月-三2316:三13:三2416:三13:三24Apr三il三29,三20三2314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三34:1三3:2三4下三午16:三13:三244月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三234:1三3下三午4月-三2316:三13Apr三il三29,三20三2316、行动三出成果三，工作三出财富三。。202三3/4三/29三16三:13三:2416:三13:三2429三Apr三il三202三317、做前三，能够三环视四三周；做三时，你三只能或三者最好三沿着以三脚为起三点的射三线向前三。。4:1三3:2三4下三午4:1三3下三午16:三13:三244月-三239、没有三失败，三只有暂三时停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有结三果，但三是不努三力却什三么改变三也没有三。。16:三13:三2416:三13:三2416:三134/2三9/2三023三4:三13:三24三PM11、成功三就是日三复一日三那一点三点小小三努力的三积累。三。4月-三2316:三13:三2516:三13Apr三-2329-三Apr三-2312、世间三成事，三不求其三绝对圆三满，留三一份不三足，可三得无限三完美。三。16:三13:三2516:三13:三2516:三13Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香积寺三，数里三入云峰三。。4月-三234月-三2316:三13:三2516:三13:三25Apr三il三29,三20三2314、意志三坚强的三人能把三世界放三在手中三像泥块三一样任三意揉捏三。29三四月三202三34:1三3:2三5下三午16:三13:三254月-三2315、楚塞三三湘接三，荆门三九派通三。。。四月三234:1三3下三午4月-三2316:三13Apr三il三29,三20三2316、少年三十五二三十时，三步行夺三得胡马