南宁首个综合型观光夜市运作思路演示文稿

南宁首个综合型观光夜市运作思路演示文稿目前一页\总数六十一页\编于一点南宁首个综合型观光夜市运作思路目前二页\总数六十一页\编于一点一项目定位说明二项目运营创新三项目投资回报Contents目录目前三页\总数六十一页\编于一点一项目定位说明Contents目录南宁夜市发展现状项目所在地块分析项目定位项目客户定位产品规划建议租金建议工作节点部署目前四页\总数六十一页\编于一点

南宁较具知名度及规模的传统夜市主要有中山路夜市、建政路夜市以及农院路夜市等，夜市里汇聚了各种知名美食，价格实惠，是当地人丰富夜生活的选择之一，每当夜幕降临，夜市灯火辉煌，热闹非凡。一、南宁夜市发展现状目前五页\总数六十一页\编于一点中山路夜市一、简介：中山路是民国时期留下的市中心老街，长约七百多米，街道两旁的楼房建筑呈早期中西合璧样式，如今的中山路云集了上百家南宁各老字号饮食店铺和中外名吃，成为了享负盛名的美食街，是南宁十大城市旅游名片之一。1.地理位置：地处南宁规模最大的传统商圈——朝阳商圈，临近市中心万达广场，地理条件优越，人流密集。2.经营项目：晚餐、夜宵3.经营时间：从晚上六七时开始到第二天凌晨三四时4.经营特点：一类是以经营小吃、烧烤类食品、鲜榨果汁、啤酒摊为主的摊贩；一类是以经营小饰品、小玩意儿、廉价茶具为主的摊贩；还有一类时四处走动招揽生意的擦鞋人、卖书人和卖唱者。5.面对人群：主要以南宁市本地人及中外游客为主。6.租金情况：摊位3800元╱月-5000元╱月二、现状及问题：有多年历史的南宁市中山路，夜市依然红火但是骑楼老化，隐藏安全隐患，还有交通不便、卫生状况堪忧等问题也困扰着它。中山路，这张南宁的“老名片”，是拆迁还是美化，多年来让有关部门左右为难。一、南宁夜市发展现状目前六页\总数六十一页\编于一点目前七页\总数六十一页\编于一点建政路夜市一、简介：

从园湖建政路口沿着建政路往古城路方向走，过了实验电影院有条小巷。在这条宽度不足10米的小巷里，有一段300米左右的宵夜街，集中了50多家夜宵摊点。1.经营项目：晚餐、宵夜2.经营时间：从晚上六七时开始到第二天凌晨两三时3.经营特点：虽然建政路一带的夜市没有中山路的规模大，但建政路上那些来自东西南北、形形色色的美食小吃丝毫不比中山路逊色，以粥品为代表、以烤鱼为经典。4.面对人群：南宁本地人为主5.租金情况：1800元╱月-3500元╱月二、现状及问题：2000年前后，园湖建政路口的夜市被“清理”，一些铺面的拆迁、重建，如今建政路的美食主要集中在圆湖建政口至古城建政路口这一段。即使建政路是成熟路段，附近有许多住宅、单位、学校，有着丰富的客源，但在建政路夜市，仍面临停车难、交通不便等问题。建政路上没有大型停车场，车位多在街道两旁，且数量不多。一、南宁夜市发展现状目前八页\总数六十一页\编于一点目前九页\总数六十一页\编于一点农院路夜市一、简介：堪称南宁最实惠的美食小吃聚集地，是大学区域中最具商业氛围的街区，多以独立街铺形式，商业成熟，业态较全。目前是南宁最火的最具年轻气质的美食街，不仅汇聚了众多新派小吃品牌，且吃货们的年龄均在20岁上下，整条街上散发着青春活力的气息，它多以学生时代的风味向大家展现独特的一面。1.地理位置：西乡塘区财经学院附近，以火炬路起点，连接农院路2.经营项目：晚餐、夜宵、服饰3.经营时间：从晚上六七时开始到第二天凌晨三四时4.经营特点：一类是以经营小吃、烧烤类食品、鲜榨果汁、啤酒摊为主；一类是以经营小饰品、小玩意儿、服饰为主；5.面对人群：以周边大学生及刚毕业的上班族为主6.租金情况：200-450元╱㎡╱月二、现状及问题：周边高校云集，消费群体还是以学生群体为主，消费层次较低。夜市里的道路狭窄，车行和人流混杂，存在安全隐患；其次缺乏规范管理，所以存在乱摆乱放、占道等现象，卫生状况也是令人担忧的一大问题。一、南宁夜市发展现状目前十页\总数六十一页\编于一点目前十一页\总数六十一页\编于一点一、南宁夜市发展现状小结：传统夜市因为缺乏综合管理会出现车辆乱停乱放、占道经营、噪声扰民、垃圾污水满地、卫生安全难有保证等问题。随着城市化发展进程的加快，传统夜市会随着城市整改而没落，昔日辉煌不再。但是夜市作为一种特定的生活方式已经深入人心，对夜市文化眷恋追求的人群还会一直存在。基于此，挖掘一种更规范、更健康、更时尚的夜市经营模式来接棒传统夜市，成为我们方案的重点探讨方向。目前十二页\总数六十一页\编于一点（一）项目地块基本情况分析

1.地块位于金阳路与金凯路交汇处，地势平坦，交通便利；2.地块所在区域附近聚集了龙光普罗旺斯、巴黎香醍等十几个楼盘，居住人口集中。周边学校（八桂绿城小学、沛鸿民族中学等）林立，教育配套完善。3.商业配套主要还是以社区配套为主，无大型公共休闲设施。4.该区域常住人口量大，但是附近缺少大型娱乐消费的场所。本案二、项目所在地块现状分析目前十三页\总数六十一页\编于一点SOWT分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）内部环境外部环境1）地块为净地，地块周围地形平坦；2）拥有畅通便捷的交通网络；3）政府重点打造“以邕江为界，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南发展“4）地块所处地段住宅小区较多，消费人口集中5）该区域房地产发展迅速，商业投资活跃；1）项目所处区域为新开发区域，市政及周边商业配套仍需一定时日；2）项目所在区域以社区配套为主，商业氛围不足；机会(Opportunities)SO指向：发挥优势利用机会WO指向：借助机会克服劣势综合型夜市的空缺；年轻消费群体数量的提高；房地产市场的稳健发展；商业地产投资持续活跃；区域市政配套逐步完善；发掘综合型夜市的优势，集中打造具有明显竞争优势的商业形态（打造江南区唯一性的观光夜市），以扬长避短，在竞争中抢得先手。借助地段优势及所处片区的城市配套功能定位，商业投资需求持续旺盛等有利因素，明确业态定位，抓住重点，充分借势及造势。威胁（Threats）ST指向：发挥优势战胜威胁WT指向：克服劣势避开威胁新建同类产品的竞争分流；产品商业定位及运营炒作；利用特殊业态的吸引力，弱化区域概念；抢占市场先机，逐步建立市场第一关注度；以规划及业态定位赢得客户青睐；以创新的营销手段抢得客户；以产品的差异化吸引客户。（二）项目地块SOWT分析目前十四页\总数六十一页\编于一点让每个人都学会享受将精彩夜生活进行到底！三、项目定位目前十五页\总数六十一页\编于一点夜生活只是这样？目前十六页\总数六十一页\编于一点夜生活还可以这样！目前十七页\总数六十一页\编于一点项目战略选择搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者领导者挑战者补缺者行业老大非行业老大，重大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者差异化，做市场空白的补充者和行业游戏规则的挑战者目前十八页\总数六十一页\编于一点夜市代表了一种特定的生活方式，对当地人而言，在这里人们不仅能吃饱，还能释放自我，缓解日常生活和工作带来的压力。夜市的节奏正好与人们日常工作的节奏相反，或者可以说是对人们日常生活节奏的一个补充。忙碌了一天的人们需要从严肃而紧张的工作空间进入到一个轻松无拘束的空间释放压力，而在南宁各区域内形成的夜市恰恰满足了人们的这种需求。夜市已经在南宁人的日常生活中留下了不可抹去的印记，深埋于南宁人的心底。传统的夜市都是以各色美食吸引众多食客与游客，但是夜市中各种关系的互动，才是夜市文化场景和夜市空间意义得以构建的关键所在。夜市摊贩之间的互动，形成了热闹、无序的场景。摊贩和食客、游客之间的互动，则让食客、游客们获得一种地方性和个性化的体验。目前十九页\总数六十一页\编于一点基于案例启发，以及江南区市场需求、产品空白具备唯一性和项目地块实际的情况，建议项目打造为：（一）项目市场定位建议江南区乃至南宁市首个将美食、娱乐与文化创意融为一体的综合性观光夜市，丰富人们的夜生活目前二十页\总数六十一页\编于一点

本案所在区域房地产项目面对的主要消费群体是有刚性需求的年轻人和白领精英群体。片区内居住人群趋于年轻化群体，年轻的消费群体总是容易接受新事物，猎奇心理较重，同时他们白天忙于学习、工作，压力也较大，丰富多彩的夜生活将会是他们释放压力的主要方式。四、目标客户定位目前二十一页\总数六十一页\编于一点（一）项目客群分析辅助客群南宁本土年轻消费客群和项目周边客群南宁首个综合性观光夜市，势必吸引大量休闲娱乐消费人潮；项目周边日常性消费；区域内路过的大量车流消费；主要客群四、目标客户定位目前二十二页\总数六十一页\编于一点（一）从不同层面了解一下我们的客户消费者层面以夜市文化为主题的差异化特色商业，以时尚个性更强的商业模式展现休闲消费方式；商户层面以差异化鲜明的规划特色和经营方向，对应市场空缺与庞大消费群；商家急待拓展特色夜市发展市场，获取更大财富；政府层面综合性观光夜市以差异化特色定位开创一个新商业，不单纯是一个传统的商业项目，融入各地美食与各地特色文化创意产业，让美食与文创结合，呈现富含底蕴的惊人魅力，为城市增添生机盎然的文化色彩。四、目标客户定位目前二十三页\总数六十一页\编于一点目标客户小结：我们的定位思考是，什么样的商业产品才不会辜负这片脚下的土地，不仅与城市文化相得益彰，更能够贴近目标客户——城市新兴的时尚个性青年的需求和品位，不仅能够契合创意文化的生活形态，更能够以特色规划经营方式导向更加健康、便捷的休闲生活？而这种思考，最终形成了项目在定位上别具一格的产品风格，倡导一种“更时尚、更健康、”的夜市生活方式，营造一种“创意、个性、互动”的夜市文化氛围，项目思考的不仅满足客户今天的需求，更重要的是发现和引导客户潜在的需求，创造新的市场，从而引领新的潮流和新的夜市生活方式。四、目标客户定位目前二十四页\总数六十一页\编于一点客户需求与目标客户群年轻化客户群对产品品质和产品性价比的渴望，要求产品有超越区域的影响力项目宗地自身价值一个具备特色美食+休闲娱乐+创意文化的产品组合项目市场竞争出路产品，唯有产品创新设计，用产品品质和产品创新设计及创新服务铸造产品核心竞争力产品的突破策略五、产品规划建议目前二十五页\总数六十一页\编于一点（一）产品规划（选择与布局）-思路以汇聚台湾与东南亚美食为亮点，满足“特色美食、时尚生活”的夜生活消费功能“缤纷夜市王，精彩夜生活”特色美食+休闲娱乐+时尚创意=本项目目前二十六页\总数六十一页\编于一点（二）产品规划（选择与布局）-吸引力核心吸引力目前二十七页\总数六十一页\编于一点（三）产品规划（选择与布局）-客群导向谁是本项目的“主力消费人群”？商务餐饮会所、最忠诚的消费群体。时尚家庭吃喝玩乐，一家人的欢乐时光特色娱乐满足时尚夜生活多元化产品、合理布局，满足各群体消费者多样消费需求。目前二十八页\总数六十一页\编于一点（四）借鉴案例：无锡彩虹观光夜市

彩虹观光夜市以作为无锡文化创意的蓬勃生产地为使命，致力于反映无锡各种生活与文化的典型，融入台湾地道美食与台湾特色文化创意产业，让美食与文创结合，呈现富含底蕴的惊人魅力，为城市增添生机盎然的文化色彩。

该夜市为中国首家常态型综合观光夜市，由南长区政府重点打造、台商倾力加盟，该夜市街投资700万元，总面积达22000平方米，目前划分为331个摊位与厂商，集美食、娱乐于一地。彩虹夜市一期共有170多家商家入驻，其中台湾美食摊位占七成，本地美食与全国各地美食占三成。目前二十九页\总数六十一页\编于一点目前三十页\总数六十一页\编于一点目前三十一页\总数六十一页\编于一点目前三十二页\总数六十一页\编于一点一楼：广西夜市1.经营项目：晚餐、宵夜2.经营业态：主要以经营广西各地特色小吃、烧烤类食品、饮品为主3.经营形式：传统夜市的摊位形式4.功能布局：将楼层面积划分为三大区域：①摊贩经营区域；②通道与用餐区：两排摊位之间设置公共用餐桌椅以及行人通道；③设公共展演区，供游客欣赏及互动交流，还可以借用给企业做活动场所；5.环境设施：①楼层设置油烟排放管道，安装公共吊扇、排气扇；②设置公用垃圾桶，清洁人员定期清理；（五）产品规划（选择与布局）-功能布局目前三十三页\总数六十一页\编于一点公共展演区一楼规划布局建议图示颜色代表：摆摊区公共餐桌公共通道目前三十四页\总数六十一页\编于一点二楼：台湾及东南亚夜市1.经营项目：晚餐、宵夜2.经营业态：主要以经营台湾地区及东南亚各地美食、特色小吃为主；3.经营形式：传统夜市的摊位形式4.功能布局：将楼层面积划分为三大区域：①摊贩经营区域；②通道与用餐区：两排摊位之间设置公共用餐桌椅以及行人通道；③设公共展演区，供游客欣赏及互动交流，还可以借用给企业做活动场所；5.环境设施：①楼层设置油烟排放管道，安装公共吊扇、排气扇；②设置公用垃圾桶，清洁人员定期清理；③公共卫生间；目前三十五页\总数六十一页\编于一点二楼规划布局建议公共展演区图示颜色代表：摆摊区公共餐桌公共通道公共卫生间目前三十六页\总数六十一页\编于一点目前三十七页\总数六十一页\编于一点目前三十八页\总数六十一页\编于一点三楼：品牌餐饮和休闲娱乐1.经营项目：晚餐、宵夜、休闲娱乐2.经营业态：主要经营各地品牌餐饮店、加盟店、休闲娱乐3.经营形式：品牌店铺为主4.功能布局：将楼层面积划分为三大区域：①店铺区域；②公共通道；③休闲娱乐区5.环境设施：①楼层设置油烟排放管道，安装公共吊扇、排气扇；②设置公用垃圾桶，清洁人员定期清理；目前三十九页\总数六十一页\编于一点三楼规划布局建议休闲娱乐图示颜色代表：店铺公共通道目前四十页\总数六十一页\编于一点目前四十一页\总数六十一页\编于一点第一年月平均租金：90-100元/㎡一楼：120-150元/㎡二楼:80-120元/㎡三楼：60-80元/㎡备注：一、二楼摊位使用面积设计不超过3平米为原则六、租金建议目前四十二页\总数六十一页\编于一点事项工作内容完成时间前期准备产品规划完善2015.4对外宣传资料设计完成招商和运营团队建立招商阶段对外宣传2015.5一、二楼核心品牌商户招商完成（占招商面积30%）整体正式对外招商其他散户2015.6三楼品牌商户（完成招商面积50%）剩余招商工作2015.7七、工作节点部署目前四十三页\总数六十一页\编于一点二项目运营创新Contents目录创新运营模式创造平等经营平台与消费环境Apps（移动应用）—商家制胜的法宝为什么南宁夜市王项目要建立APP南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案APP与传统营销工具结合的解决方案目前四十四页\总数六十一页\编于一点一、创新运营模式做任何商业项目有一个我们都要关注的社会现象：为什么大陆的手工艺者会没落、消失？是在现今过剩经济时代下经济发展的模式下导致的。政府不保护中小企业者，而是保护垄断者或国有企业者，中小企业者的生存环境恶劣，不受政府保护支持，还不断受到市场发展模式带来的压力，比如租金、成本高，通货膨胀提升快，很多做生意的为了压低成本，用不健康的东西获利，垄断者把市场垄断，导致经营者与消费者没的选择，此现象按照传统商业运营模式是没有前景的，想做纯粹好的东西按传统是很难实现的。好的产品是需要一个公平对等的平台来展示的，要创造一个深入人心的品牌离不开创新的运营模式目前四十五页\总数六十一页\编于一点淘宝之所以会成功是因为它提供给了经营者和消费者一个公平对等的经营与消费环境。本项目是致力于打造一个物美价廉而且又具现代气息的主题观光夜市为目标，通过结合互联网营销手段将网络变成实业化，打造一个更好保护中小手工业者的线上经营平台——夜市王APP。通过筛选、洽谈把夜市经营户中30％真正拥有传统手艺及技术的人招进来，线下实体经营的同时也实现APP线上经营。通过独家网络平台来帮助这些有手艺的经营者将更多的精力投入到研发产品、客户维护中去，形成自己的品牌甚至创办公司。对于招进来的这部分经营者，我们承诺10年不加租，但前提是必须在我们的独家网络平台上经营，违反规定者则退出夜市王的线上、线下经营。改变传统营销方式，用一个公平对等的平台将好的产品引进来，不仅营造了一个公平的经营环境，消费者也可以通过网络平台更好地鉴别商家优劣，获得相对平等的消费环境。二、创造平等的经营平台与消费环境目前四十六页\总数六十一页\编于一点三、借助移动互联网移动互联网未来发展的趋势从2010年开始，整个世界开始进入移动互联网时代。在2010年-2014年，移动互联网处于萌芽状态，而经过几年的铺陈发展，到2015年，已经进入了一个全面爆发的时代。网络与计算机的演进营销丶运营核心改变在传统商业时代，做项目的可能想的最多的就是怎样把产品卖掉，怎么用最快的速度让产品更多人使用；但在移动互联网时代，做项目的时候最应该思考的应该是：怎么样让用户更满意，怎么样把品牌意识注入到用户的心里，哪怕是一个用户满意，也是一种成功。增强互动在产品上，使用体验上，力求形成双向的行为共振，让用户因为某个产品参合着自己的情感，让用户在使用产品过程中有情感交流有情绪变化，就像小米的参与感一样。让用户参与并投入情感，这就是一个好的产品。目前四十七页\总数六十一页\编于一点根据CNNIC预测，未来移动终端的规模将是PC互联网终端规模的10倍，在未来一两年内，移动终端上网用户将超过PC互联网，届时移动互联网碎片化时间消费行为凸显，所以专门为移动终端设计的Apps比现在流行的website更重要。根据易观国际近期发布《中国智能手机用户研究报告2011》调研数据显示，中国智能手机用户中，21-40岁的用户占据了近90%，这些中、高端客户群、年轻时尚的消费者恰恰是我们夜市的主要客户。随着移动互联网时代来临，传统的被动式“开门等客”和粗放式“折扣营销”模式已不能支撑餐饮企业持续收益和良性发展的需要，适应市场需求的营销方案作用凸显，“移动营销”被视为下一代的营销金矿、商家制胜的法宝。Apps是实现移动营销、精准营销的最好途径，能为夜市形成品牌发展提供行之有效的营销方案，能将促销优惠信息实时、精准的传递给有效客户群。四、Apps（移动应用）-商家制胜的法宝目前四十八页\总数六十一页\编于一点1、拥有独特技艺的美食制造者，我们该如何接触他们呢？2、单一传统的营销方式难以创造品牌我们该如何反转思维突破创新呢？4、市场竞争激烈，我们该如何保持消费者对项目的关注呢？3、我们该如何在“市场空白点”中，抢得头筹？南宁夜市王APP帮你解决以上问题四、为什么南宁夜市王项目要建立APP？目前四十九页\总数六十一页\编于一点App主要作用App给夜市带来的好处移动营销定位受众精准，能把商家促销、优惠信息实时地传递到顾客手上，有效降低运营、营销成本；可信度高、互动性强；极大程度地提高了顾客突发性消费的可能；顾客忠诚度、粘性高。电子优惠券优惠券是有效的营销利器，商家能实现优惠券电子化、实时监控优惠券派发、使用情况，实时、免费、有针对性地把优惠券推送到消费者手上；消费者获取及时、携带方便，有效提高突发性消费心理。会员管理会员制是建立长期稳定客户群，提升客户忠诚度的有效方法。实现会员卡电子化、消费者积分管理、用户消费习惯数据分析等，能有效协助商家实现科学的会员管理；消费者携带方便，积分优惠能有效提高顾客粘性和消费频率。商家形象随着移动互联网时代来临，App逐渐代替了宣传网站，成为了许多商家的新名片，很好的提高了商家的形象，有利于商家发展自己的品牌。即时分享消费者能与朋友实时分享夜市的美味菜式、服务，为商家实现免费、高效的口碑宣传；商家可以及时获取消费者对自己的评价和建议，提升服务水平。电子餐牌实现餐牌电子化，把最新的美食实时、免费的推送到消费者手上，方便消费者做好餐前点餐计划，改善消费者就餐前体验、提高餐厅的服务效率和水平。特色推介（今日特价）能把商家的特色、优惠信息实时的传递到顾客手上，解决了以往顾客要到门店才了解特色菜品、今日特价等信息的不便。一键拨号（路径指引）App就是商家的电子名片，通过“一键拨号”、“路径指引”等功能可以为消费者提供电话订位、地址智能导航等服务，提升企业服务水平。App为夜市带来什么好处?目前五十页\总数六十一页\编于一点制作项目APP信息服务短信推送，唤醒客户资讯服务资讯发布（自动&手动）实时更新导航服务地图导航周边配套夜市特色美食种类商家品牌微博服务社交功能咨询在线咨询电话咨询数据服务会员数据管理五、南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案？目前五十一页\总数六十一页\编于一点DMMMS&SMSEDM大众媒体在各种媒体中，轻松拍下二维码。方便下载APP品牌至此被带在客户身上了！接触新客户五、南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案？目前五十二页\总数六十一页\编于一点与新客户互动五、南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案？目前五十三页\总数六十一页\编于一点推动客户到场APP夜市动态TM呼入尊敬的客户，南宁夜市王本周末推出特色美食试吃，消费积分抽奖活动。详细请登陆APP，获取抽奖编码。【南宁夜市王】SMS通知EDM通知DM通知五、南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案？目前五十四页\总数六十一页\编于一点促成客户成交100000客户下载APP80000客户第一次打开APP60000客户多次打开APP30000客户通过APP咨询并到场10000客户到场并成交五、南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案？目前五十五页\总数六十一页\编于一点APPSMSMMSEDMTMDM媒体发促销广告同时发下载链接发送APP下载链接或二维码发送APP下载链接或二维码通过电话挖掘意向用户，并向意向人群发送下载链接将二维码植入DM里，扩大下载量将二维码植入公交或商场等媒介里装载了APP的意向会员针对APP的会员消息推送六、APP与传统营销工具结合的解决方案目前五十六页\总数六十一页\编于一点三项目投资回报Contents目录首年投资回报估算第二年投资回报估算第三年投资回报估算总结目前五十七页\总数六十一页\编于一点序号项目面积（㎡）单价（元/㎡）金额(万元)备注1建安成本投入7000600420——总计7000——420——序号项目面积（亩）单价（万元/亩/年）金额(万元)备注1土地租赁10.513136.5——总计10.5——136.5——表1：建安成本估算表2：土地租赁成本估算表3：装饰及配套成本估算序号项目面积（㎡）单价（元/㎡）金额(万元)备注1装饰及配套7000300210含设计、装修、水电、停车场建设等总计7000——