时代地产惠州项目发展战略

时代地产惠州项目发展战略谨呈：

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城市·新核心区·江景·大盘占地约24万m2容积率2.5（暂定）总建筑面积近60万m2西北面、东北面大面积宽阔的一线江景项目目标探讨我们的开发目标是什么？卖高价，最大利润提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售速度快本项目基于已知条件下的目标的理解叫座快进快出,迅速回笼资金,——短期目标叫好时代品牌的提升——目标达成后的结果实现片区高价——利润最大化持续旺销——长期目标02市场现状0201050403确立项目的发展战略现状1.片区位置：惠城腹地，江北以南，下埔以北片区特征：四面环江，交通枢纽（依靠大桥与其他城市区域连接，城市交通的枢纽中心）片区规划：以居住为核心，市政配套成熟，但市政投入力度不大，无明显利好规划举措。地处城市腹地，江景资源丰富，规划以居住为主，但政府投入力度不大。现状2.东湖花园荷兰水乡新世界长湖苑蓝波湾东方威尼斯项目物业类型占地面积总建面总套数均价主力户型面积长湖苑（二期）小高层40000140000107930003房/4房100-140东湖花园5号小区小高层105700288100156932003房/4房110--150蓝波湾二期北郡TH55000500001435000TH180-360荷兰水乡（二期）小高层1000004100（估）4房/5房160/180东方威尼斯TH/多层/小高层160000320000312（1期）4300（估）4房160/180大盘云集，但各自为战！东平片区的市场评价：江景好，大盘多，交通拥挤东平供应特征：——项目规模大/物业类型多样/面积区间集中东平价格特征：——单价差距大/总价跨度大/存在断层（60-80万）——作为高档大盘，项目缺乏起势的有力支持平台（纯高档片区）现状3.惠州主流大盘均不乏景观资源。当景观资源不能成为价格的绝对支撑，我们凭借什么在大盘竞争中脱颖而出？——项目的核心竞争力。片区项目总建面均价核心价值江北帝景湾一期500005700大盘/品质/品牌/区位/江景奥园900000——大盘/品牌/片区/江景东平蓝波湾二期北郡500005000稀缺产品/江景东方威尼斯3200004300（估）稀缺产品/江景/产品品质本项目6000004500(估)????荷兰水乡（二期）1000004100（估）江景/规模/学校龙丰上排鹏基项目（估）360000依靠大面积山景实现较高价格，预计标杆产品超过5000山景/水景/大盘御龙山199600大盘/山景/水景宝安集团（估）170000大盘/山景项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼）现状4.市场销售速度存在上限:现有月均45-50套的速度,难以突破项目均价开盘时间销售率月均销售套数蓝波湾2期500004.10.1645%10套左右帝景湾570005.9.1160%40套左右丽日百合400005.7.3060%45套左右东湖花园5号区320005.6.1530%25套左右荷兰水乡320004.11.2890%40套左右金裕碧水湾（三组团）320004.1.195%25套左右惠州销售速度受消费者购买心态影响大：眼见为实意识/缓购意识（供应足不愁购买）/投资意识弱（固定资产的保值增值作用被忽视）；已经受检验的销售速度促进因素：品牌/规模/形象/品质/产品等大盘的启动策略是突破速度限制，实现短期目标的根本因素——项目的启动策略。项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者）现状5.TOHO、类TOHO物业成为东平价格标杆，但绝对价差不大项目占地面积总建面总套数均价主力户型面积发售时间丽日百合29973.5912865675440003房124/133/1442005-1-1帝景湾一期400005000020057004房5房170/190/2102005-9-11长湖苑（二期）40000140000107928003房4房100-1402002-12-1东湖花园5号小区105700288100156932003房4房110--1502005-6-1蓝波湾二期北郡110000500001435000TH180-3602004-10荷兰水乡（二期）1000004100（估）4房5房160/180估计2006.5东方威尼斯160000320000312（1期）4300（估）4房160/180估计2006.8依靠稀缺，TOHO成为东平高价支撑（蓝波湾纯TH小区售价达5000元/平米）惠州普通小高层与TH的价格比约为1：1.5，低于珠三角其他城市水平（深圳为1：2-7）项目的定位（重战略与资源，而不是物业本身差异）现状6.项目名称面积总价TOHO及类TOHO蓝波湾180-36090-180荷兰水乡210-30086-1233房丽日百合124-14450-58长湖苑（二期）100-14028-39东湖花园5号小区110--15035-48碧水湾（二期）123-143156-17343-5055-614房荷兰水乡147-15845-60帝景湾一期170/190/21097/108/120传统大盘产品以3房为主,主流面积在124-170之间，总价在30-60万之间；4房主流面积在170以上之间，总价在45-60万或97万之上；TOHO主流面积在210-300之间，总价在90-180万之间180万120万100万70万50万30万100150250200300总价面积（平米）3503居集中区间TOHO及大户型4居传统大盘的产品供应现状4居客户现状现状客户构成显性特征——“杂而散”，单一圈层客户数量较少，客户来源区域分散当地的私企业主/企事业中的中高层/私营服务业老板财富标杆中珠三角的生意人/商务人士享受阶层小公务员/高级白领知富代表大构成要素标识特征群体数量客户现状：客户构成复杂、需求多元化项目物业类型客户情况蓝波湾2期TH惠东个体老板、私企业主等东湖花园5号区小高层惠州本地客户为主（东湖老客户、惠东个体老板、企业白领）荷兰水乡电梯洋房/小高层惠州本地客户为主（企事业白领、惠东生意人、公务员）丽日百合小高层/高层惠州本地客户（公务员、生意人、私企老板、企事业中层管理者）为主帝景湾小高层04年开始推广，强势开发商品牌，广州客户成交约80套（合生老客户多）惠州韩国企业客户成交约20套，本地客户（生意人、私企业主）约20套金裕碧水湾三组团小高层惠州本地客户为主（公务员、生意人、私企老板、企事业白领等）片区大盘客户基本是惠州的中高端客户；区内客户与区外客户比例在3：7左右；这种构成的影响：扩大项目影响范围，但营销难度加大如何对广泛的客户群制造强烈的“牵引式消费”是项目实现高价和旺销的关键因素？项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者）项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼）项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者）项目的定位（重战略与资源，而不是物业本身差异）本项目的发展战略030201050403竞争分析确立核心竞争对手及对应的竞争策略确立项目地位确立项目调性启势竞争聚焦：热点片区之一，大盘集中。目前双雄争霸（江北VS东平），未来三足鼎立（江北VS东平VS龙丰上排）

江北片区惠州行政文化中心，城市规划最好的区域大盘集中区域；代表楼盘：碧水湾、丽日百合家园、帝景湾、奥园主流价格：3500元/平米以上东平片区城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、蓝波湾、东方威尼斯；主流价格：3200元/平米以上麦地－河南岸片区目前市场热点片区，小盘集中地带代表楼盘：雍逸园、美地花园城主流价格：2500元/平米左右龙丰上排片区传统非热点片区,未来山地高尚住宅大盘聚集地代表楼盘：御龙山、鹏基项目、宝安集团项目老城区供应量极少竞争聚师焦：赶上大盘忆集中供应薪，竞争优邪势不明显山景资源无一般丰富御龙山一般无丰富水景资源帝景湾东方威尼斯本项目东湖5号小区宝安集团项目鹏基项目碧水湾荷兰水乡奥园蓝波湾丽日百合家园美林玉桂山约50万平米二期住宅约20万平米5号小区住宅约28万平米二期住宅约10万平米二期住宅筑约3万平米住宅约30万平米住宅约30万平米住宅约15万平米住宅30万平米，一期已开发5万平米2005四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度本项目碧水湾东湖花园荷兰水乡蓝波湾奥园御龙山东方威尼斯鹏基项目宝安集团项目帝景湾200820062007时间住宅约19万平米住宅约60万平米在时间上疫，与本项抱目同期推论售的项目飞较多，总吧量超过300万默平米；合生帝胜景湾，市场领导泰者/大盘让/品质好吐/大品牌滩/江景/改欧式建筑饮/小高层主力户告型4房顶-5房妙（17叫0/1窜90/吸210享）一期盆均价：承570雅0元/斑平方米东方威当尼斯，同区域陷/江景瓜/昭示还性好/译大盘/配新产品乒组合（TH盟/电梯贪洋房/掀小高层辞）/主夺力户型物4房（醉160惜-18票0）荷兰水封乡二期，同区域/播江景/昭谎示性好/捉大盘/主力述户型4宪房（1长47-右158舒）御龙山，不同区吐域/山柳景/湖偏景/大们盘/别池墅+小绳高层/主力煤户型4服房（1绢77-脖183心）东湖5惭号小区，同区域矮/江景垃/小高网层/本揉地强势顽品牌/主力关户型3美房-4季房（1盾28-要160围），有康价格优年势主要竞争恋对手结论:合生帝景谢湾、东方威障尼斯、荷兰水姜乡2期是本项目哭的核心竞刻争对手竞争对争手锁定区域外区域内主要交岭通干道已建成的恶滨江带将建成的所滨江带本项目招地块大岁部分不题临主要煮的交通讽干道。进入本项捞目需要经悔过荷兰水胃乡和威尼肚斯。地块北匪面临东很江和新因开河的纹交汇处考，三面景农观，且新开河练未来水面凳最高会上纲涨6米，相对景观馋资源丰富艺。荷兰水剂乡一期瓣已建成杏滨江带志，客户易被侨荷兰水乡绍的滨江带草所吸引。已建成阁小学荷兰水弦乡一期荷兰水乡蓄二期威尼斯东湖花慰园本项目东江新开河11荷兰水练乡一期塘滨江带竞争对比竞争对般比荷兰水搭乡形象定减位：4咸0万平震米荷兰瓶风情国轮际社区2004锻，居住改清变惠州惠州，疑向东看“中国生强态住宅”书示范社区环境、贡产品教育、产肤品主要卖点推广语光耀荷兰痛水乡，许垮孩子一个龄未来感受百年捷师大，情摔定荷兰水巨乡荷兰水乡蓬：精品是贼这样炼成蛇的前期选房滨江带主流产品：小高层创新产品：多层带电梯高端产品：联排TH项目一期产品组合三房四房复式TH合计约140平米162平米180~200平米280平米300~320平米多层约96套约14套110套小高层52套127套5套184套TH18套18套合计52套127套96套19套18套312套223套数比16.67%40.71%30.77%6.09%5.77%100％一期群星东方币威尼斯产品规划升高起点—蜘—以中大貌户型的豪尺宅产品入灯市竞争对网比项目地块烈分散，且象被就住宅垄区间隔，陈难以形成夏社区感，蚀竖立项目来形象。地块外保改留范围本项目被抬市政路划著分为5个然地块四个地块悬中有部分肤保留建筑肉，为公安睡局、水厂蔑和旧住宅罢区旧住宅贪区旧住宅区公安局医和在建那的住宅东楼旧住宅芹区本项目暴：地块先分散，屠难以竖狐立项目勉形象东北为新门开河，沿镇河为景观纱带东南为州荷兰水讲乡西北为胳东江，铁江对面陆是江北北面为鱼新开河虎和东江牛交汇处西南为益旧住宅材区西南为反旧住宅化区和水涂厂南面为旧管住宅区本项目：北面景铸观最好校,三面蚕景竞争对比（区域内寻）优势（捎S）劣势（场W）规模大江岸线予长，三勤面水资洞源开发商皇相对经差验丰富荷兰水乡病前期的资窗源昭示性进入性不必强，需经才过荷兰水仓乡地块分散拐且被旧住欧宅割裂荷兰水乡镰已确立的厕成熟形象项目位隔于荷兰猪水乡三案期，形麦象受影幕响威尼斯票高起点缠的规划本项目Vs荷锣兰水乡威尼斯高形象截捐客高起点规扔划产品创逗新，升亚级换代建立不可弹撼动的区取域领导者吨气势竞争超以越竞争对糕比（区域幻玉外）居住中允心•人分脉鼎盛行政、商帜务、居住拉三位一体惠州地标眯•皇家欧劣洲城项目目香前均价敏：57艳00元巴/平方姑米（带滋豪华装芦修）起价：搜550蜓0梅（约）访元/平俭方米层差：5俘0~70绍元片区—拐代表惠闭州未来造的城市贸名片项目—塌片区第是一规模绑，高产警品+高介服务的娇领导者迎姿态帝景湾爬的客户棚—包容擦全惠州逆高端客搁户合生帝景帜湾本项目[项目属性]城市/新核心区/一线江景/大盘[项目调性]合生帝景湾[项目属性]大气/实力//权贵/豪气/城市名片/主流/品牌[项目调性]惠州地标皇家欧洲城挑战[让帝掏景湾土达起来]对应目刚标客户羡价值取句向竞争对找比（区域载外）本项目增Vs江如北区域坡领导者本项目将汗以何种调赔性捍卫大罢盘的形象厅，成为区域领谜导者？？分类特征主力需求面积私企业主1、在惠州生活多年；2、人脉、关系网络在惠州3、大部分人自有居住物业；4、离不开便利的交通，希望优美纯粹的居住环境5、追求纯高尚社区、项目高端形象4房：140-180平米5房：180-250平米企事业中高层管理人员1、在惠州生活多年，有较高学历丰富生活背景；2、人脉、关系网络在惠州；3、希望有相对纯粹的生活圈子，看重邻居素质；4、置业主要考虑既方便工作，又保持一定距离3房：120--140平米；4房：150--170平米；私营服务业老板1、多为广东、湖南人；2、生意主要分布在传统性经营行业：例如酒店、餐饮、服装、百货商店等；3、为方便照顾生意不愿离都市太远；4、关系、人脉多在惠州；3房：120--140平米；4房：140-160平米5房：160-180平米惠州当贞地的私快企业主乖/企事参业中的巷中高层阅/私营妻服务业脊老板属容于惠州边市场上裤的财富忧标杆！目标客户叛特征分类特征主力需求面积深圳、广州、东莞等泛珠三角客户1、多次往返惠州，在惠州有亲戚、曾在惠州工作、或因工作关系经常出差到惠州；2、人脉、关系网络在珠三角3、大部分人在惠州无自有物业；4、看重项目的升值潜力、产品品质；5、追求大社区、项目高端形象3房：120-140平米港台客户、韩国等外籍客户1、在惠州有自己的事业；2、在惠州有一定的人脉、关系网络；3、在惠州工作生活3年以上；4、纯粹的生活圈子；高舒适度社区5、项目高端形象4房：150-180平米生意人1、多为客家人；2、在惠州生活多年，关系、人脉在惠州；3、追求大社区、项目高端形象3房：120-140平米4房：140-160平米来自珠三朱角的生意命人/商务啊人士属于校惠州市场拾的享受阶号层目标客趟户特征目标客户适特征分类特征主力需求面积政府公务员1、在惠州生活多年；2、人脉、关系网络在惠州3、大部分人自有居住物业；4、离不开便利的交通，希望优美纯粹的居住环境5、追求纯高尚社区、项目高端形象2房：60-80平米；3房：120-140平米4房：140-180平米5房：180-250平米企事业高级白领1、多为白领阶层；2、人脉、关系网络在惠州；3、一般有长辈在惠州，需照顾；4、追求时尚，同时希望有自己独立的生活空间；5、置业主要考虑方便照顾父母又能体现自我个性；6、方便上班2房：60-80平米；3房：105-120平米；本地富裕原住人员1、多为客家人；2、自有出租物业，靠收租生活；3、关系、人脉在惠州；4、追求项目高端形象，有很强的炫耀心理4房：140-160平米5房：160-180平米公务员/痒高级白领美是惠州市演场上的知捷富代表A回到项静目的基当础价值论：粱客户付钱姿买价值客户倾要向于选镇择能让绢他们付也钱得到方最大价境值的供嘱应商Product: 创造价值Place: 交付价值Price: 体现价值Promotion: 宣传价值寻找价起值信息壁（FA膊B分析贫）F（F拼eat薄ure童s/f戒act镇）:喝项目本搁身的特挪性/属尽性A（A愁dva饶nta悬ges兴）：谣相对于醉竞争对休手项目分的优势B（Be埋nefi杰t/va软lue）咐：楼蛋盘带给用姜户的利益区/价值我有什么我好在哪儿我能给你带来什么价值B找到项价目的价妄值消费者：赌他们买什昂么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）生态/景观(一线江景)地段现代产品的创新大盘引领市场象的全新形谊象创新功品能/创嫁新展示大盘的赞第一期270度钢江景升值前景与众不同至（出众）创意身份象征项目调性吵——以全注新的形象童引领城市巴生活NEW欧式豪华再会所+样宰板房+园模林展示的困佳境主流:西幸方舶来品C形象的困境赝品模式充斥的惠州:

荷兰(荷奖兰水乡)避/古罗马坊(帝景湾令)/简约哈欧式(蓝刮波湾/东铁湖花园/炊丽日百合兽)以广州搬和深圳忘为样板吊的东施挡效颦我们的价某值观:——超越东西观就是我们就要创造的新东西(NEW腊)一个现象——不分东●西的惠州（西湖：岭南风情的城市核心+欧洲建筑群）荷兰水货乡(欧推式会所汇与整体蝇形象的朝尴尬)阿/帝景镰湾(贴另金贴银锹)/蓝象波湾（广展示1辞期买后穴期）/剖丽日百简合找到项目句的价值观Wha披t’sNEW？区别于吹欧陆风区别于嘉荷兰水配乡（I垂、II宰期）区别与东缩慧方威尼斯区别于量欧式豪灵华会所巡寿+样板朽房+园泼林超越传苹统东西居观，就互是我们然要创造贡的新东桐西建筑特踪蝶色是新考东西的炎最佳示齐范，是制项目最杜具说服览力的新饼东西全新的贱营销推旬广体系断,也是植新东西卸的构想版源点如何理解驻我们的新东●西?设定符筹号设定符腰号——NEW+姿创意时代半秤岛城邦时代斧蓝湾半岛命名——从项目到宗品牌——时代×创意=?品牌的外琴延我们发现铺我们并不渡只是消费肠“时代眉”的地馋产品牌，更多的脏是艺术与创意——地产汁品牌的延毛伸，其实析产生更大革的附加值。时代玫瑰伴园推广了斜什么？美术馆=塞品质感+霉艺术生活散+人文精夏神=时代玫渗瑰园的B贱enef榆it/v平alue在美术展馆撒野炼！（广烛州时代愧玫瑰园乌第3浇期形鼓象广告乳）本项目段：“品牌番形象>侄“项目务产品”How峰to梁do名?大盘规冶则“一况期=整以体”本项目：蛮“形象>产品秒”如何建汽立大盘削的势?雕——形象启势项目调卸性——速以全新写的形象引领城殿市生活我们的浸价值观——超稿越东西赶观(我们New在哪里寇?)时代：“振品牌形象>“项巷目产品魂”项目启动预模式建立充分务的竞争优首势短期目难标：建评立轰动缩慧效应实现原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。原则二：进入性优先。原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。原则四：控制规模，制造稀缺。作为领导者的大盘启动的原则：“一期=队整体”[大盘规加则]高形象截受客高起点菜规划产品创喜新，升效级换代建立不普可撼动震的区域挣领导者蠢气势限制条件误：难以树立宇形象难以与字荷兰水海乡形象致形成区宁隔进入性唉不强回归竞宫争策略高形象截料客/建立摄区域领导考者气势——全面型超越荷兰助水乡“城界界棍定”——帜四根大型善广告光柱瓶，体现大茶气魄（“NEW父”）Acti海on1.荷兰水乡一期荷兰水乡二期威尼斯东湖花园开工前亮持相,20储06年3越月——高形象截较客/建立雹区域领导霞者气势——全面触超越荷兰没水乡/东颈方威尼斯“城界界召定”——印进入本项炉目的市政衰路创意涂鉴鸦/巨型渴文字：您木已进入+巡寿项目名Act艺ion捕2.2006腥年3月—复—荷兰水乡威尼斯东湖花龄园高起点数规划——全鼠面超越纵荷兰水库乡/东赵方威尼低斯Acti标on3.“注意力狭”——大触型户外广纵告牌：大型广告保牌喷绘吸乓引眼球/箩重大事件鬼随时更换开工前昌亮相,雕200落6年3灿月——荷兰水帖乡滨江嗓带规划震要点：主打荷兰寒风情，以洲大风车为电主要标志并；临江栈隔道，强灶调亲水磁性；沿一期扎沿江面艇设计，嚼共长6轮00米雹。主要标允志亲水性高形象截纲客/建立浆区域领导刻者气势——全洞面超越农荷兰水睛乡/东治方威尼握斯“资源址展示”扫——临伯江栈道朝全面荷飘兰水乡“资源展目示”——蜻临江栈道创体现水与夫生活的相蜡关性、绝店对创意Acti摊on4.绝对创梢意（如鸟漂流瓶碍）

地埋点：起毙于地块尾C-0撕7中间场，止于正东江著功能：菊漂流鸽瓶酒吧膜+派对冰小屋（烦若干，溜沿江排斑开）开盘前隶亮相,驰200骨6年1帐0月高形象截灿客/建立绳区域领导烫者气势——全面旅超越荷兰炭水乡/东形方威尼斯“资源展选示”——奇临江栈道进全面荷兰危水乡“创意集址市”——耀销售中心托就是创意欲集市/打效破常规的朽手法卖楼Act梁ion暴.5墙上卖执楼：样剥板房钉异在了销便售中心佣的墙上处（全新蹈的销售俗方式）形象至上浑：销售中君心全面颠岛覆市场形浅象开盘前亮起相,20歉06年1姜0月04开发实施0201050403原则一突：高端夺入市。嫁树立形尼象，制识造价格如标杆。原则二击：进入厦性优先框。原则三：尝用适量创悉新产品引脉领市场，访扩大客户理层面。原则四爸：控制闯规模，撑制造稀日缺。作为领导枯者的大盘金启动的原装则：1期2期3期项目分愧3期开绒发：1期：卡临水别柴墅与小叹高层2期：欢临水高故层，售攀价13惜000纷元/㎡3期：六高层，蝴目前在骂开发，必预计售针价16算000港-18脊000望元/㎡各期资源浑分配：最判优资源、漆次优资源拼、较差资精源各期主要倾产品：标庄杆产品、部明星产品凳、现金牛舰产品大盘开伏发启动邀研究案例分析竞－深圳水罪榭花都制造标杆项目位格置：福谋田香蜜结湖路与退莲花西仇路交汇拉处；项目一次弊性开发完级成掬水T掉OWNH较OUSE衬（联排别驼墅）、高闯层、小高誓层和多层招等；项目开抄发次序售：TOWN粉HOUS防E、多层申——小高妄层——高匠层（园楼的）各期资源径分配：最刃优资源、秘次优资源狠、较差资立源各期主亿要产品群：标杆脾产品、年明星产稀品＋现拉金牛产权品、创编新型产昂品123大盘开察发启动压研究案例分抹析－深县圳香蜜仙湖熙园制造标艘杆荷兰水乡一期荷兰水乡二期威尼斯东湖花园本项目东江新开河12地块名称景观昭示性进入性地块规模地块纯净性其它参考因素C-03北面东江景昭示性较强较强规模较小良C-04西北面东江景，东北面新开河景位于两江交汇处，昭示性强一般规模较大一般C-06无景观昭示性弱弱规模小差商业属性C-07东面新开河景昭示性较强强规模大好形象难以与荷兰水乡一二期相区隔C-08无景观昭示性弱较强规模大好C-04碑地块在景毁观资源、满昭示性和朴规模上均范适合作为鬼项目的启霸动区启动区确觉立原则一岸：高端背入市。特树立形脂象，制棚造价格须标杆。作为领语导者的就大盘启极动的原财则启动区启动区位启动配置启动产品启动期主产品区价值最大化原则原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。原则四：控制规模，制造稀缺。作为领导者的大盘启动的原则：地块名称地块适合的产品作用BLOCK1低密度创新产品标杆BLOCK2可充分利用江景的产品最大化江景价值BLOCK3舒居产品速度、现金流BLOCK4低密度创新产品标杆BLOCK5舒居产品速度、现金流BLOCK6可充分利用江景的产品最大化江景价值BLOCK7舒居产品速度、现金流BLOCK8商业形象BLOCK9舒居产品速度、现金流BLOCK10舒居产品速度、现金流启动区启动区位启动配置启动产品启动期主产品价值最大化原则B4B1B2B3B5B6B7B8B9B10产品适祝用性分晓析1期竖立高何形象，晨追求速团度和资阔金回收开发C-获04地块桌，总建面断14.5制万平米底TH帅式住宅叠拼水景柱TH升级版辈小高层时代会所1期竖立高形武象，追求醉速度和资非金回收开发C-言04地块居，总建面肢14.5放万平米同期市乡丰场竞争探产品分欣析：风格同皆质化（却异域风那情）；遥新产品短供应（戚电梯洋渗房/T端OHO疑）；户黎型面积拣偏大！主要竞争对手建筑形式主力建筑面积产品特点帝景湾二期小高层4房（170-210）欧式建筑/皇家水景东方威尼斯一期TOHO/电梯洋房小高层3房（140）4房（160-200）复式/TH（280-320）多层退台式宽景电梯洋房欧式小高层阳光茶室欧式TOHO有内天井/独立主人空间荷兰水乡（二期）小高层估：4房（140以上）延续一期风格产品策略头——差异化：洽多产品组起合+控制宿面积+提鼠升单价+催户型创新差异化制青胜案例说资明项目名称差异点市场检验结果美地花园城提升户型舒适度控制户型面积销售均价高出片区市场20%雅庭院引入创新物业类型：情景洋房销售均价高出片区市场25%荷兰水乡一期叠拼洋房：一线江景，风格化外立面，户型创新销售均价高出片区市场25%实现迅速销售在惠州减，产品博差异化臂能实现巷高附加它值！通过少量括创新产品轿提升底层创住宅价格拨，改变塔漫楼价格参佳照系，而探提升平面切户型总体乱均价底层“拣TOH凯O”＋床平面小连高层，瞧开发面辆积7.集5万平栽米（明星仙产品/牢底层溢陡价物业夜）类型户型建筑面积总面积（万平米）TH180-2200.7平面户型三房110-13016.9四房140-160平面小遭高层最大化斑江景资战源，最修大化项娇目价值等。一梯三户永住宅能全疏部看到江拖景，保证叶尽量多的把单位能看凝到江景。12312层层退台3叠水嵌入式花雕园完全产品莲系列TO遍HO底层“莫TOH彩O”剑（底层豪溢价物建业）设计元素学关键词：配天井/院便落/吹拔袋/连廊/之平台/坡伍顶/生态[多元机性的建够筑营造肃有生命腿力的城悔市，创绳新而又谣个性化窃的居住蜜空间设展计，更僻赋予社输区丰盛哲内涵]亲情化胡叠拼水气景TO专HO——（璃完全创滚新产品小/标杆醒产品/掏270毙度江景点）类型建筑面积总面积（万平米）水景TH160-2000.6万升级版小鸡高层（舒衡居物业）类型户型建筑面积总面积（万平米）平面户型二房806三房110-130四房140-160创新型旋情趣空想间－内对庭院，绕提升住嘴宅舒适饮度。升级版伶小高层服（舒居宏物业）凸窗赠送观鼻景凸窗猛，大尺读度阳台卧室二讽面采光防、客厅练三面采川光、弧咽形大阳旋台设计情弊趣空间起，增强闪产品的锈舒适度底TH缸式住宅叠拼水难景TH升级版吉小高层时代会所1期物业开发表住宅配套水景TH底TH式住宅升级版小高层时代会所产品特征标杆产品明星产品现金牛产品核心体验作用速度，形象速度，形象速度形象建筑面积0.6万7.5万6万0.4万开发策略引爆市场，追求速度和资金回收。2期-开发C帜-06鸣和C-射07地把块，总部建面2谈5.5赵万平米悼，住宅即面积2惭4.1怪万平米胀，商业鸽面积1组万平米梨，时代而馆0.云4万平饮米；底TH式亮住宅水景TH升级版小弦高层Mix熔ed建备筑创新商只业街计背划2期-开发C流-06批和C-侧07地阁块，总艰建面2夫5.5观万平米彼，住宅耳面积2赌4.1扫万平米垫，商业劫面积1杨万平米户，时代组馆0.祸4万平偶米；同期市场剧竞争产品咽分析：风格同弟质化（言异域风药情）；线户型面痰积偏大抽；产品政进一步佳升级！主要竞争对手建筑形式主力建筑面积产品特点帝景湾三期小高层4房（170-210）欧式建筑/皇家水景东方威尼斯二期TOHO/小高层3房（140）4房（160-200）复式/TH（280-320）欧式小高层阳光茶室欧式TOHO有内天井/独立主人空间完全产洁品策略闭——打寻造开放况的、都咸市的社敏区Mix督ed建使筑（体欺验式商乒业＋板朗式住宅怎）完全产品系列Mixe初d建筑（尾体验式商鼻业＋板式完住宅）Mix兼ed建筋筑：商业顽＋板式查住宅商业街县上盖板圣式住宅卫，惠州蜜独一无皆二的现在代建筑抄形象。类型户型建筑面积总面积（万平米）住宅二房809.8三房110-130商业1竖立惠州弄独一无二马的现代建踩筑形象。完全产品系列Mix相ed建百筑（体孔验式商沿业＋板翠式住宅旨）独特的竖向商绝业街成为惠州电商业的新衣标杆，消贫除原有烂私尾商业的莫影响。完全产夺品系列Mixe者d建筑（走体验式商批业＋板式西住宅）体验式商奸业街：体乞验、现代法、独特、悟自我。。肝。。完全产品系列Mix团ed建筛筑（体验式商忆业＋板口式住宅搜）完全产品系列Mix访ed建船筑（体犬验式商含业＋板链式住宅冠）商业与陡住宅之轮间绿化膝架空，需消除商姐业对住富宅的影冠响。各栋建气筑之间稿用联廊湖相连，地形成特染色街区侄和立体阴化的交旗通系统知。底TH式住宅水景TH升级版小高层Mixed建筑2期物业开发表住宅商业水景TH底TH式住宅升级版小高层Mixed建筑（板式住宅）Mixed建筑（体验式商业街）时代馆产品特征标杆产品明星产品现金牛产品标杆产品核心体验核心体验作用价值价值速度形象形象形象建筑面积0.9万6.7万6.7万9.81万0.4万开发策略展示生活体验，引领区域市场，实现最大价值3期-开发C-婶03、C劈燕-08地师块，完善碑配套，创己新产品展谊示生活体批验，引爆吼新一轮高筒潮，最大叙化价值，辰总建面2首1万平米壳；住宅面钩积17万李平米，小恰学和中学皂4万平米揉；底TH轰式住宅升级版壳小高层中学和小碑学空中TH同期市场钓竞争产品伯分析：产品多乌样性，患市场竞期争细节弄化！产品策略找——延续前院期竞争球策略，已展示成明熟生活3期-开发C-支03、C偏-08地过块，完善浑配套，创掌新产品展莲示生活体尸验，引爆芽新一轮高疏潮，最大需化价值，蜡总建面2断1万平米皱；住宅面壳积17万羡平米，小欺学和中学过4万平米纠；3期物业开发表住宅配套空中TH底TH式住宅升级版小高层时代小学时代中学产品特征标杆产品明星产品现金牛产品核心体验核心体验作用形象，价值价值速度形象形象建筑面积1.4万3.4万12.2万1.4万2.6万开发策略展示生活体验，引爆新一轮高潮，最大化价值底TH后式住宅升级版小浮高层中学和小各学空中T杠H公共长廊可变房完全产品系列TOH疲O空中TH屠（高端物捞业溢价）同常规棍TOH挺O同样敲的舒适茶度前庭后院锐：空中庭民院式的复居式设计，蜻赠送前庭耻后院公共长廊拼：两层一净个复式单级位，公共辱长廊6米师通高不算崭面积板式设疗计，户丽户南北促通透可拆分局空间变小高层丧产品为高确价值的T红OHO产童品，提升桂物业价值蛾。类型建筑面积总面积（万平米）空中TH1801.4完全产品系列TO单HO空中T葬H（高零端物业丑溢价）空中TH熔提升住宅论品质，提馋高住宅价诸格。提高单价云，控制面柏积，控制辛总价。产品类型户型产品溢价建筑面积（平米）套数（套）户均面积（平米）总面积（万平米）面积比例TOHO水景TOHO一线江景170-230752001.53.63%6%底层TOHO（复式）底层溢价180-220362000.71%空中TOHO高端物业溢价150901501.42%平面底层TOHO（平面）二房底层溢价80130013016.951.430%92%三房110-130四房140-160Mixed建筑（板式）二房形象溢价809801009.817%三房110-130创新小高层二房舒居物业80190813024.844%三房110-1303%四房140-1601%商业商业1万平米2%2%会所等配套0.8万平米，商业1万平米，小学和中学4万平米。We欧陆风诊情被推糖崇为新殿生活的录坐标营销=贩欧式豪斜华会所凤+样板疤房+园差林平面卖楼OUT景观是用誉来欣赏的以全新曾的形象猴引领城预市生活商业？穿？营销=短创意+谱艺术+败体验+轿新鲜（奔创意集坡市）景观是到用来玩丹的（沿办江漂流兵瓶）多产品乡丰/制造币明星艺术的卖响楼商业街是卵独一无二抓的IN2006IN&赵OUT时代×创意=?报告回顾稠：How书to司do汇?本项目：滚“形象>产品”项目调性涝——以全香新的形象引领城彩市生活我们的价穴值观——超越茄东西观(我们New在哪里白?)时代：“碑品牌形象>“项目绩产品”项目命衰名：时代半却岛城邦备选：时代蓝逐湾半岛项目一霜期预计入优市时间相200甜6.1陵0项目二谅期预计入市第时间20学07.1笑0项目三期预计入溉市时间啦200甚8.1嫂0项目产步品回顾市场竞榴争环境产品应对架策略营销关免键点风格同质似化（异域破风情）；弄新产品供缓应（电梯棒洋房/T盲OHO）永；户型面罩积偏大！差异化：樱控制面积提+提升单献价+户型梯创新物业类遮型溢价恰法：叠挂拼水景谅TOH荣O/底层溢撕价法：弃底层T霸OHO升级版小黎高层“主流承年”时代/菠品牌/沾灯柱/呆漂流瓶广告牌咳/涂鸦风格同恩质化（垂异域风炒情）户勾型面积醒偏大；苹产品进联一步升凑级！完全产繁品策略蹈：Mix料ed建林筑（体膜验式商坛业＋板福式住宅浇）时代馆“创新廉年”Mix赴ed建决筑/都心市开放、不融合体验、现排代、独特荷、自我产品多样骂性，市场旅竞争细节耐化！延续前期删竞争策略艰，战士成楼熟生活空中TO洞HO配套强势绳资源（学架校）“回归涉年”社区资源健康/价可值/享受旨/圈子时代的朱都边市的吃代言城关市未来骂的050102030405附件总体市压场世联实践1、惠州标总体发展红状况惠城区2苦004年作人均GD排P288尘3美元；结论：爷惠州房厚地产市嫩场已经琴进入快催速发展鸡阶段！缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型发展特征改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求需求特征8000以上4000～80002500～4000800～2500人均GDP（美元）减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段1.1、惠州与炼周边城申市经济怪水平与隐住宅指括标对比惠州城爸镇居民炮人均可与支配收挤入（元柴）2004稍年珠三角秃城镇居民枣人均可支书配收入（腊元）结论：惠挖州城镇居托民收入水佛平持续增辈长,但消扶费能力与好珠三角其跨他城市还以是有一定过差距！资料来源谋：惠州市分统计局、浸惠州市房排产交易中莲心2004倦年珠三角奴城市GD胡P（亿）1.2、惠州经济拾结构与政静策对项目柏的影响200晕4年惠洪州市经箩济结构结论：重视企槐业客户格。惠州城市犯定位为：销数码石化疮城。第二那产业在惠孩州市的经勒济结构中恐占有相当铲大的比重坐（约57尝%）。宏观调控悔政策对项壤目影响不旷大。国家一系耍列宏观调堡控措施的裁出台没有骗对惠州房黎地产市场沃产生大的捐影响。从宗地方政府抱到企业都胁认为惠州挨的房地产厨市场是健删康的。1.3锦、惠州城市奔规划发展墨战略及其爱影响200返3年起跪惠州行旷政区划禁调整:市区范围厉由东江、贩西枝江畔绩延伸到大晕亚湾，市区面积溜扩大5倍判，达到2贼672平布方公里，竞市区人口帅142万资料来览源：世唐联分析扑、《惠饶州市城请市发展做战略规喂划》城市空间嫁布局：形成“核心—依轴线—成网络”的点轴眨网空间格面局。以一市二彻区为核心进铸行发展。一市:搬惠州市二区:航惠城区路和惠阳浊区结论：菜行政区慢划调整烫，扩大翅了城市星空间，爽促进惠此州城市庄化发展帅。对项欲目直接磁利好不骂大。地区全省珠三角深圳珠海广州佛山中山东莞惠州江门肇庆城市化率（%）55.072.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠三角9尾市城市化诸率地区惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县城市化率（%）96.1756.9553.4240.5130.7227.59惠州市单分县区妈城市化员率城市化购水平1.3、惠州城进市规划搅发展战跳略及其界影响结论：蛛惠州城饰市化水端平不高纤。1.4呈、惠州市启人口发愤展状况桑及其影缘瑞响结论：惠州市城抚镇人口偏著少。200坐4年全后市总人梯口29熊3.2恳2万人骑，其中优，非农语业人口蚕114深.27悼万人，拾占39瞒.0％悟。居长民家庭怨恩格尔喜系数，戒城市为内34.党3％牧。2004誉年惠州市艺人口结构年份惠州市城镇人口200149.3万200359.17万200470万2007预计117.28万1.5、惠城区总晨体发展状齿况结论：缓惠城区冶正不断趴繁荣与斩发展，防重点投员资江北臂，对东项平的直称接投资揉力度不逆大。惠城区洞城市面述貌不断钳改善，艘在致力年于保护占西湖沿周线老城良区的同叹时，重百点投资陕江北片淘区，希彻望把江猫北打造奔成惠州脊的行政擦文化中誓心。而白麦地—版下埔片拴区已经段发展为警惠州的永商贸中笼心。东涉平正发尊展为以烧居住为射住的片茶区，政华府对东璃平的直肠接投资呜力度不第大。从200后1年开始轨惠城区人白口增长近问10万人甩/年。未来惠泡州的行朋政文化识中心区保护性透开发的庄老城区商贸中心平区居住为主1.6、岛市政建设概对项目的煎影响（包规括河道与甚道路）结论：交绝通压力逐青渐缓解，辛东江水位超提升，项依目江景更加加美丽。下角大划桥的修插建、饲“三环助路”的剪开通缓筑解了东滴平作为狱过境枢姿纽的交擦通压力霸。东江大桥分的改造将现改善东平隆与江北的眠交通情况勉。东江下旷游大坝秋的建成途将使东衣江水位逆上升1丘0米，谅项目江抚景更加昆美丽。西区工璃业区猴仔湾中久心区石化工业猎区霞涌旅计游休闲殿度假区惠州港石化工伤业区（浑壳牌）2、中海猾壳牌项目捐对本项目浆的影响2.1规曾模及功能颤规划大亚湾什规划：坝重点建失设在“裂一港四撑区”中海壳微牌投资面40亿抛美元，丧产值拉捕动1:怒50;壳牌项目元建设，惠仙州新增基减础建设投蹄资100还0亿元；石化工活业区发展现拔状：土地现状右：基础设盈施建设工勇作正在推践进中海壳牌虹联合化工听厂工程进滤展：20做05年1当2月试产蛛，200驾6年4月卡开始量产其他招召商项目道：华德惧160陶万立方静米油库地、惠州训LNG兔天然气塌发电厂疼，以弓及36倚个中下淘游石化降项目产业类型脑：石化深雀加工、和新型材牢料、专班用化学嚷品、精智细化学内品等高愧附加值峰高技术详含量的正石化中窃下游产沟业。规模：签总面积立27.邀8平方骑公里，拆其中中侨海壳牌踩联合化消工厂占奴地4.母27平墨方公里2.1幅规模及通功能规帮划不同分类潜在消费者数量需求壳牌项目建设建设高峰2.5万人，投产后1500人租赁、居住石化区建设规划人口2.5万租赁、居住惠州人口增长2005～2010年，50～100万（惠州）租赁、居住新惠州人建设者临时居住10％转化为永久居住居住惠阳大亚湾2005～2010年，潜在消费者合计：10～20万居住；20～30万租赁租赁、居住2.2粪中海壳耳牌项目婚对就业孤环境及夜就业人餐口的影爆响结论：壳陪牌项目及流上下游产帅业会提供疑大量的就序业机会，御大亚湾地蹈区人口有易可能在外洽来3-5滩年迅猛增雹加。2.3律中海壳遇牌项目图对周边叙房地产缩慧业的影埋响中海壳伙牌项目也的建成下投产及做对上下例游行业劳的拉动丢必将刺印激周边舍房地产杯业的发汇展。大象亚湾地史区房地竟产业的忠繁荣完互全取决妄于周边响产业的碰实质性推发展。目前所鞋开发的秘项目主岂要以投甲资为主涝，比如导我司代奋理的南默山国际等项目主解要以深经圳投资逢客为主炉。惠州崖本地客练户始终蠢保持观哄望态度楚。众多开闻发商对橡大亚湾唯地区都诊保持关劳注，有失不少开滑发商也馒展开过惊实地调蒸研，但旗现在有杂实质性礼投入的条开发商德比较少红。目前中海雕壳牌刚试岸产，进驻敲的员工约梨2000救人，这些碑员工大部守分为全国久各地调派四过来的工黄程技术人泼员。而且镇有部分人绵员是属于掀阶段性支擦援，而另柴外部分人鸦员因初来杀惠州，置塑业能力并泊不能完全题释放。目前有大桂约100持人左右已方经在惠州悉置业，但铁大多都选露择在价格其比较低的也楼盘。比笨如在东湖咬购买住宅详单价约2尸500元济/平方米喇，而在丽墙日百合（倘4000属元/平方批米）等高授端项目购企买人数很椒少。所以中海译壳牌将带汁动中下游紧产业链约怒400－甚500家诊企业，这艘些企业的披中高层员趴工并非本诉项目启动御的主力客久户，但本厉项目应持茧续关注，吉随着壳牌三投产，后室续人员到狱位，此类碰人员可能贺将会成为径本项目二俱、三期的控潜在客户壳。2.4珠、中海功壳牌项察目对本材项目的渡影响3、惠州景市住宅市垮场状况分屑析3.1冠、惠州满商品房腿上市及讯成交情民况2001树-200饱4年惠州闷房地产供关求关系图199乏9-2呢005弯年惠州衰房地产常销售均扶价走势200抗5年前轻3季度年惠州房柏地产供察求数据目前市场劝供求相对幻玉平衡，房冬地产销售部均价平稳稠上升！现状小烂结：惠州房地疤产市场已川经快速发尿展阶段，荡房地产开浑发量与销允售量都创拉新高。房波地产销售胞均价年增亦长率一般管在10%配左右，目腥前惠州市鬼房地产销笼售均价为拼2584见元/平方深米。由于宗惠州市大开量土地分色散在各开辽发公司手扬中，市场木供应具有是高度的不泄确定性。市场预宜测：1、市听场竞争发会更加肢激烈。未来市成场供应挡量会有拿较大幅件度增加稳，目前介可预见碌的中高奇档住宅然