某咨询某地房地产行业市场

A2.1.房地产市场分析“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析全社会固定资产投资[万亿元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地产开发投资[万亿元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资[万亿元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%+6.6%p.a.住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分[万亿元]住宅开发投资增长率按地区分[1999–2000年]资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展中国房地产市场的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业

加入ＷＴＯ后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程

广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密

房地产企业将出现两极分化—规模化和小而精；房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务

国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额[亿元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较[1997-2000年]广东省全国广东省全国房地产投资住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%资料来源：广东省统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家(包括房地产项目公司)投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占20%消费者特征总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平

和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产市场规模细分市场竞争格局消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理1324东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市全社会固定资产投资额[亿元]东莞市房地产开发投资额[亿元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产开发投资额[亿元]东莞市住宅开发投资额[亿元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

办公楼商业营业用房住宅东莞市商品住宅销售收入和销售面积增长迅速资料来源：东莞市建委，中国人民银行，罗兰•贝格分析东莞市商品住宅销售收入[亿元]东莞市商品住宅销售面积[万平方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房开发建筑面积总额按镇区分[1998-2000年]描述资料来源：东莞市建委，罗兰•贝格分析城区常平樟木头篁村东城其它商品房开发集中于东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区1998年至2000年底，商品房实际投入资金23亿元共推出楼盘231个，建筑面积455.7平方米樟木头、常平、附城、塘夏、黄江等镇区集中了90%的港资房地产开发商新开发的商品房楼盘集中在东城区和篁村，开发类型以多层和小高层为主，楼盘质数较高，开发理念在东莞市属于中上水平1998年至2000年，商品房开发集中在东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区在未来五年内，多层和小高层仍是商品房开发市场的主流，新开发的多层和小高层主要集中在东城区、篁村区和城区资料来源：东莞市建委，罗兰•贝格分析多层和小高层别墅高层1998-20002005E12%84%

6%8%91%

1%东城篁村城区塘夏其它1998年以后新开发的多层和小高层地域分布虎门商品房立项开发类型比例[按开发建筑面积]樟木头常平预计到2005年,每平方价格在2500元以上的中高档商品房将占据市场86%的份额描述东莞市商品房开发档次逐步提高东莞市政府对城市进行总体规划，改善居住环境，提升房地产开发的质量由于政府严格控制土地批租,土地价格上升较快居民住宅消费观念由商品住宅理念的接受者转为理念的领导者,需求品位提高金融机构对住房消费支持不断增强、按揭条件放宽，刺激住房消费需求市场的增长东莞市新的房地产开发商纷纷进入2500以上的中高档房地产市场的竞争,如:新世纪豪园,新石竹,雍华庭,七宝一居等13%50%20%10%2000别墅3500元以上*2500-3500元*

2500元以下*总额8%60%26%6%2005E资料来源：东莞市建委，罗兰•贝格分析*除别墅外商品住宅销售总面积[万平方米]111.2200.0+15.7%p.a.东莞房地产市场竞争格局可以从内部竞争状况等五个方面分析消费者潜在的进入者房地产开发专业服务提供者替代品政策壁垒强–较强的地方保护主义，早期外来的房地产开发商和民营企业必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产经济壁垒弱–房地产开发商尚未形成房地产开发的绝对成本优势和先进的商品房差异化概念大多数消费者消费观念尚处于商品住宅理念的接受者主力消费群不明显商品住宅50%为本地消费者，30%为港澳台消费者,20%为省内和外地消费者房地产开发商纷纷聘请专业的房地产策划和广告公司，提高商品房开发和营销质量聘请物业顾问公司，提高商品后续服务质量商品房替代品几乎不存在，安居房只占1%的市场份额内部竞争状况城区、常平和樟木头集中了70%的房地产开发市场集中度高，市场领先者较为明显，如：中信、光大等内资房地产开发比例逐年提高，由1998年的45%上升为2000年的67%消费者购买商品房考虑的因素价格房型地理位置和交通开发商品牌建筑物质量建筑物外观环境配套设施保安和物业服务重要性考虑因素12345本地消费者外地消费者描述50%为本地消费者，30%为港澳台消费者，20%为省内和外地消费者；常平、樟木头地区港澳台消费者占90%东莞本地消费者在选购商品房时首先考虑环境和保安服务，其次是户型，显示了本地居民对自身安全和周边环境(包括教育)较高的要求对于东莞本地人，自用房的建筑面积在100-130平方米的中大户型较受欢迎；购买80-100平方米的小户型，用于投资和出租的较多外地消费者在考虑购买商品房时，优先考虑价格，其次是房型、交通的便利和物业管理，同时较重视开发商的品牌港澳台和外国消费者把环境、地理位置、配套设施、保安和物业服务列在考虑购买商品房的首要因素，价格敏感性不高越来越多的消费者更加关注环境和配套设施港澳台和外国消费者不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同资料来源：罗兰•贝格访谈由于开发商市场定位不准确，未能充分满足消费者的需求，造成东莞市商品住宅的空置面积较大，并逐年上升资料来源：东莞市建委，罗兰•贝格分析东莞市商品住宅空置面积[万平方米]描述商品住宅空置面积大，2000年底达到151.6万平方米商品住宅空置率高。2000年，新推出商品房建筑面积为178万平方米，但平均销售率只有48.6%，新增空置商品住宅面积73万平方米房地产业发展初期，存在盲目批地、批项目和对商品房预售款监控不严的现象，出现了太平广场花园、湾景台、崇商花园、世外桃源等“烂尾楼盘”，阻碍了房地产业的发展大量空置楼盘造成了建设资金沉淀，部分银行贷款不能及时收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今后对土地批租的严格控制，短期内商品住宅开发的增长空间有限将建立土地储备中心，严格控制土地审批规范土地交易行为，逐步实现公开、公正、公平的土地交易市场行为必须通过土地拍卖方式才可获得房地产开发土地使用权商品住宅开发增长空间有限严格房地产立项程序，由房地产项目先立项后申报土地再规划的程序改变为先规划后取得土地在立项开发根据积压商品房数量和商品房销售情况，严格控制新项目立项和开工，对除市、镇中心区外，其它地方原则上不再审批新的房地产项目如果开发商积压商品房面积超过企业近3年累计竣工商品房面积的20%，将停止审批该开发商新项目立项土地批租房地产立项总体上说，推动东莞房地产市场发展的因素大于阻碍其发展的因素2001年到2003年，政府严格控制土地批租，并成立土地储备中心，调控房地产市场，短期内将会影响房地产市场政府严格控制房地产开发立项审批主力消费群不明显空置商品房面积高，到2000年底为152万平方米东莞将城市定位为“制造业名城“，树立“城市牌、外资牌和民营牌”，并将出资200亿元建设新东莞，进行有序的城市总体规划，提升城市总体环境东莞房地产发展与东莞在整个珠江三角洲所处的经济地位不相匹配，发展空间较大东莞招商引资保持增长态势消费者对居住条件和环境的要求日益提高人均可支配收入是全国平均水平的2.1倍，广东省平均水平的1.3，并以每年17%的速度增长加入WTO和近年来，香港、澳门的回归将推动外销市场政府有意对外地人才采用购房入户、投资入户政策民营企业将可以注册公司形式，独立开发房地产项目

阻碍东莞房地产市场发展的主要因素推动东莞房地产市场发展的主要因素东莞市三住宅产三业发展三以住宅三智能化三、现代三化为主三要特征三，并以三进一步三完善金三融体系三为保障以高品三质的规三划、设三计和施三工，贯三彻以人三为本的三住宅发三展方针扩大住三宅按揭三市场规三模引用新三技术、三新材料三，以提三高住宅三产业化三水平通过以三住宅抵三押贷款三证券化三，改变三房地产三开发领三域的投三资、融三资体系推动住三宅产业三科技化三，推广三智能化三小区重环境三和配套三的大中三型住宅三小区与当地三政府良三好的关三系，以三取得优质、三价廉的三土地开发商三的品牌三和信誉开发适三合市场三需求的三商品房开发大三规模的三居住社三区，营三造良好三的居住三环境与优秀三的房地三产专业三服务提三供者合三作对市场三机会、三进入时三间和市三场风险三的把握表示不三重要表示十三分重要开发适三合市场三需求的三商品房提供优三质的物三业管理三服务房地产三开发商三在东莞三房地产三市场上三取得成三功的基三本要素成功的三基本要三素目前重三要性重要性三趋势A2.三2.三建筑安三装市场三分析广东省三建筑安三装工程三市场的三投资额三平均每三年以8三.9%三的速度三增长150三7151三1168三8196三0212三5199三6199三7199三8199三9200三0+8.三9%p.a三.广东省三建筑工三程投资三额[亿元]资料来源：广东省统计年三鉴，罗兰•三贝格分析广东省三建筑安三装工程三市场是三竞争集三中度非三常低的三市场，三并且越三来越分三散199三6199三7199三8199三9200三09%7%8%5%4%描三述广东省三建筑安三装工程三市场的三集中度三由19三96年三的9%三下降为三200三0年的三4%，三市场竞三争格局三分散200三0年，三排名前三三位的三建筑业三企业分三别是：三广东省三长大公三路工程三有限公三司、江三苏省建三筑安装三工程股三份有限三公司深三圳分公三司、深三圳市市三政工程三总公司三；产值三分别达三到12三.5、三9.1三和7.三0亿元200三0年，三排名前三10家三的外省三建筑企三业有2三家：江三苏省建三筑安装三工程股三份公司三和中建三四局前10三家建筑三企业业三务起伏三大；1三999三年排名三前十家三的企业三中，只三有六家三能在2三000三年保持三前十位资料来源：Chin三aI三nfo三ban三k，罗兰•三贝格分析前十位三产值最三大的建三筑业企三业施工产三值占市三场的%随着城三市化进三程和引三进外资三的不断三加快，三东莞市三建筑安三装工程三市场容三量不断三上升东莞市三建筑安三装工程三市场保三持稳定三的增长三态势，三增长速三度略高三于广东三省建筑三安装工三程市场三的增长三速度引进外三资是推三动建筑三安装工三程市场三的主要三因素日本、三欧美企三业不断三加大投三资，其用于三建筑安三装工程三的投资三额也不三断上升三，20三00年三-20三05年三的年均三增长率三将分别三达到2三0%和三26%资质较三高的外三来企业三已构成三对本地三企业的三威胁目前市三场竞争三以价格三为主,三市场运三作尚不三规范东莞市三建筑安三装工程三市场的三特点东莞市三建筑安三装工程三市场表三现出比三广东省三更快的三增长199三6199三7199三8199三9200三0资料来源：东莞统三计年鉴，罗兰•三贝格分析200三5E5256646876+9.三8%p.a三.东莞市三建筑工三程投资三额[亿元]128+11三.0%p.a三.宏观环三境、引三进外资三和房地三产市场三是驱动三东莞市三建筑安三装工程三市场的三三大因三素东莞市三建筑工三程市场三的驱动三因素房地产三市场引进外三资宏观环三境政府加三快了工三业园区三的建设三，近期三将建立三松山湖三工业园三区，规三划面积三72平三方公里政府引三导重点三行业和三企业增三资扩产外商投三资产业三结构优三化，直三接投资三用

于三建筑工三程的费三用比例三增大东莞市三房地产三市场自三199三8年以三来进入三上升期三，由此三带动建三筑安装三工程市三场的稳三步上升东莞将三投资2三00亿三建设新三东莞，三提升城三市的综三合实力三，建设三“城市三牌”，三城市化三进程加三快加入WTO以后，三更多的三外资将三进入中三国，由三于东莞三有利的三地理位三置和优三惠、便三捷的投三资环境三，将吸三引更多三的外资东莞市三固定资三产投资三每年以三10%三的速度三上升建设“三民营牌三”，推三动民营三资本的三投资房地产三开发市三场对于三商品住三宅配套三设施和三环境要三求越来三越高，三房地产三开发商三相应用三于建筑三安装工三程的投三资增加随着东三莞市实三际利用三外资不三断增加三，外资三企业用三于建筑三安装工三程的投三资额增三长较快东莞市三实际利三用外资三额[亿元]外资企三业用于三建筑安三装工程三投资额[亿元]199三7199三8199三9200三0200三3E200三5E101三.6111三.2121三.2139三.2190三.5280三.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.199三7199三8199三9200三0200三3E200三5E25.三229.三432.三038.三065.三284.三0+14.6%p.a.+17.2%p.a.资料来三源：东三莞市对三外贸易三经济合三作局其中，三日本、三欧美企三业用于三建筑安装工程的三投资额三增长率三高于外三商企业三用于建三筑安装工程的三投资额三的平均三增长率投资于三东莞的三日本、三欧美企三业用于三建筑安三装工程三的投资三额[亿元]战略上三，日本三、欧美三企业都三把中国三作为巨三大的发三展市场日本、三欧美制三造大企三业从着三重建立三出口加三工基地三逐渐转三向成为三国内生三产基地已投资三的日本三、欧美三企业会三带动提三供零部三件和原三材料的三日本、三欧美企三业数量三和投资三额增加东莞招三商引资三局通过三网上招三商、委三托顾问三公司到三日本、三欧美招三商、开三办博览三会、提三供“一三个窗口三收费”三等服务三，吸引三日本、三欧美客三户东莞市三政府“三十五”三规划中三，已明三确把引三资的重三点逐步三转移到三欧美和三日本等三国家描述资料来三源：东三莞市对三外贸易三经济合三作局，三东莞市三建委，罗兰•三贝格分析199三7199三8199三9200三0200三3E200三5E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.三0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本欧美东莞市三建筑安三装工程三市场竞三争仍以三价格为三主要竞三争手段三，并存三在不规三范的运三作情况东莞市广州市工程公三开招投三标时，三报价最三低者中三标—三“最低价三原则”工程公三开招投三标时，三报价不三得低于三招标方三规定的三标底价三，以工三程管理三、组织三、技术三方案等三指标综三合评分三，以保三证工程三质量三—三“最合三理原则三”工程招三投标地方保三护主义转分包各镇存三在不同三程度的三地方保三护主义存在镇三政府向三外商指三定建筑三工程承三包方的三现象鼓励采三用市场三竞争方三式本省企三业和外三省企业三公平竞三争存在总三承包商三在资格三或合同三不允许三的情况三下进行三转承包三和分包大体上三按合同三规定执三行东莞市三和广州三市建筑三安装工三程市场三比较本地和三港澳台三企业选三择建筑三安装工三程公司三时更注三重价格三，而日三本和欧三美企业三更重视三质量和三工程管三理港澳台三企业日本和三欧美企三业价格质量施工力三量和专三业技术三水平资质证三明从事过三的工程三和行业内三其它公三司的认三可工程管三理表示不三太重视表示十三分重视选择建三筑安装三工程企业的三标准本地企三业外来企三业以其三较高的三资质和三凭借规三模效益三取得的三成本优三势，形三成了对三本地企三业的威三胁本地企三业、外三来建筑三安装工三程企业三资质比三较本地拥三有资质三的建筑三安装工三程企业三共11三0家，三外来企三业共5三0家本地一三级资质三企业中三只有4三家，而三外来企三业中拥三有一级三资质的三企业有三33家企业的三资质不三仅代表三企业建三筑工程三管理水三平和施三工质量三、技术三能力，三还决定三了承接三工程量三的大小三。如：三广州一三建承接三东莞市三广东现三代国际三展览中三心，建三筑面积三7万平三方米外来企三业，如三华西建三设、本三溪金鼎三完成工三程质量三较高，三已在本三地拥有三样板工三程和优三良工程三，口碑三较高，三已对本三地竞争三者形成三威胁描述本地企三业外来企三业一级二级三级四级一级二级三级36%55%5%4%6%28%66%资料来三源：建三委市场三科总数[三个]11050日资企三业选择三标准AB优势日资企三业选择三建筑安三装工程三企业的三标准和AB优势比三较价格质量工程管三理资质证三明日资办三推荐*从事过三的工程三和行业三内其它三公司认三可施工力三量前延或三后续服三务专业设三计水平重要性三/AB的优势因素12345使AB在日资三/外资三公司的三建筑安三装市场三上取得核三心竞争三优势建三议采取三的措施通过与三稳定的三、有资三质的施三工建设三单位进三行长期三战略合三作，以三取得更三低的成三本优势通过与三采购商三战略、三稳定的三合作，三取得优三惠的采三购价格三；或通三过外包三采购定三单，降三低采购三成本严格质三量管理三，建立三系统的三质量管三理控制三体系与施工三建设单三位一同三制定项三目进度三计划，三协调运三作识别项三目进程三中的关三键路线三和关键三工序，三当与计三划出现三偏差时三及时调三整组成虚三拟团队三，加强三培训或三聘用“三外脑”三，提高三业务洽三谈和设三计专业三技术水三平通过与三日本公三司选择三建筑安三装工程三企业的三标准和AB的优势三进行比三较，AB公司仍三有不断三改进的三空间资料来源：访谈，罗兰•三贝格分析高低*日资三办的推三荐对日三资企业三首次进三入东莞三，选择三建筑安三装工程三公司影三响大，三但对二三期和后三期工程三时选择三影响减三弱AB公三司在保三持原有三核心竞三争优势三的同时三，应加三强业务三拓展和三核心支三持团队三的培养三，使工三程业务三具有更三高的柔三性和市三场反应三速度，三赢得提三高竞争三力的潜三在源泉建筑工三程业务今后应三加强的三领域充分发三挥现有三的优势三，系统三、有计三划和重三点地开三展业务三拓展贯彻以三客户为三导向的三服务理三念，延三伸前延三和后续三服务业务拓三展与设三计、预三算部门三无缝合三作建立完三整的工三程计划三、控制三和核算三体系培养设三计、预三算的核三心团队三，支持三业务拓三展提高项三目管理三能力，三合理配三置项目三经理的三权、责三、利范三围，并三以高效三的管理三体系和三组织结三构支持总体上三，外部三市场为三AB公三司的主三营业务三发展提三供了广三阔的空三间；同三时，A三B公司三在高成三长的建三筑安装三和房地三产市场三上保持三高盈利三能力描述未来五三年，东三莞市房三地产行三业的年三增长率三为20三%，能三支持AB公司的三房地产三业务战三略发展三目标AB公司房三地产业三务的利三润率高三于行业三的平均三水平未来五三年，日三本、欧三美企业三用于建三筑安装三工程的三投资额三年增长三率均高三于20三%，可三以支持AB公司建三筑安装三工程业三务的战三略发展三目标AB公司建三筑安装三工程业三务的利三润率约三为20三%，高三于行业三15%三的平均三利润率AB业务组三合分析：表示三销售额三大小利润率市场增三长率10%50%0%12.三5%25%建筑安三装工程三业务房地产三业务低成长低盈利三市场高成长低盈利三市场高成长高盈利三市场低成长高盈利三市场房地产三业务组三织结构三建设的三总体思三路上有三三种模三式可以三选择模式一完全委三外模式二部分委三外模式三完全自三建完全委三外能够三短期内三有效解三决企业三人才不三足的现三状，但以契约三关系确三定的合三作关系三无法充三分的从三企业总三体利益三角度来三考虑问三题完全委三外的特三点由于人三力资源三匮乏，三缺乏专三业性人三才或者三招聘专三业人才三的财务三成本和三时间成三本过高三，在组三织结构三各业务三职能领三域都和三专业化三的公司三进行合三作，借三助外部三的专业三化经验三和知识三来弥补三企业的三不足和三满足企三业快速三发展的三需求企业自三身的业三务运作三组织以三精益型三为主，三职能部三门的工三作重点三主要是三控制、三协调和三监督而三不是具三体操作建立核三心职能三部门，三对委外三的工作三进行有三效监督三和控制优势有效地三解决企三业人才三不足的三问题有利于三企业的三快速扩三张有利于三发挥专三业化分三工的优三势充分利三用社会三资源劣势协调和三控制的三工作量三和成本三很大项目控三制风险三大有可能三导致局三部最优三化而不三是总体三最优企业无三法形成三稳定的三竞争力以契约三关系确三定的合三作关系三无法充三分的从三企业总三体利益三角度来三考虑问三题部分委三外能有三效地弥三补企业三在某些三职能领三域的不三足，但三委外职三能和合三作伙伴三的选择三至关重三要部分委三外的特三点企业在三某些领三域缺乏三专业化三的知识三和经验三，因而三在这些三职能领三域借助三外界专三业化公三司来进三行运作部分业三务职能三领域由三企业自三身来建三立，整三个业务三的运作三需要内三、外部三人员协三调完成既有以三控制监三督为主三要任务三的职能三部门，三也有从三事具体三操作的三业务职三能部门优势通过利三用社会三资源，三有效地三弥补企三业在某三些职能三领域的三不足有利于三发挥专三业化分三工的优三势有利于三培养企三业自身三的核心三团队和三核心能三力劣势协调和三控制的三工作量三较大核心职三能委外三对企业三总体带三来高风三险以契约三关系确三定的合三作关系三无法充三分的从三企业总三体利益三角度来三考虑问三题全部自三建有利三于对价三值链的三各个环三节进行三控制和三协调，三但管理三成本较三高全部自三建的特三点企业在三业务运三作的各三职能领三域都建三立起相三应的业三务部门整个业三务流程三体系的三运作主三要依靠三内部的三力量来三完成各业务三部门的三主要任三务是计三划、监三督、实三施和控三制优势有利于三企业形三成稳定三的业务三运作体三系对价值三链的各三个环节三进行控三制和协三调有利于三培养企三业的组三织优势三和核心三竞争力劣势对专业三人才需三求高，三人事成三本较高无法充三分利用三外部专三业化公三司的专三业经验三和能力部门之三间协调三要求高管理成三本较高目前国三内建筑三工程企三业主要三有两种三发展模三式项目公三司模式公司的三核心优三势在于三获得工三程项目公司自三身不拥三有设计三，土建三队伍与设计三公司，三施工队三建立紧三密的合三作关系拥有良三好的项三目管理三人员工程多三采用分三包形式三来完成建筑安三装公司三模式描述公司拥三有自身三的设计三，土建三队伍建筑安三装业务三完全由三自身完三成公司经三营灵活三性大公司固三定成本三小可以实三现优势三互补资金需三求小优点公司易三于控制三质量和三成本拥有各三方面的三专业人三才对其它三企业的三依赖性三大质量控三制，成三本控制三难度较三大缺点公司固三定成本三较高资金需三求较高经营灵三活性较三低战略方三向的确三定决定三了企业三组织结三构的选三择适应发展战略的组织结构设计原则有利于三房地产三业务和建筑三安装工三程业务的三迅速发三展组织结三构对市场三的快速三反应速三度以”最三大限度三满足客三户需求三“为三目标有利于三公司内三部核心三团队的三培养高效而三精简保持和三强化公三司的核三心竞争三优势构建符三合战略三发展目三标和市三场竞争三环境的三组织结三构是实三现AB战略目三标的前三提房地产三业务以三操作管三理为主三的管理三模式建筑安三装工程三业务以三战略管三理为主三的管理三模式有效的三决策,三业务三计划,三财务监三控体系合理的三集分权管理模三式合理的三部门设三置明确的三部门任三务、功三能、职三责界定清晰的三人员岗三位编制三以及职三责、权三力、能三力要求三界定充分考三虑保持三和利用三现有的三核心竞三争优势以客户三为导向三并且加三快市场三反应速三度组织结三构构建符三合集团三战略目三标和市场竞三争环境三的组织三结构确立AB公司的三管理模三式，建三立一整三套明确三的管控三体系建立相三应的决三策和监三督流程重新设三计组织三架构，三强化薄三弱的功三能，纠三正职能三错位界定明三确的部三门任务三和责任明确管三理幅度业务流三程再造三系统考三虑四个三领域，三从而达三到战略三目标对三流程的三要求消除非三增值活三动活动间三等待不必要三的活动过量的三库存重复的三活动不同部三门重排三的格式反复的三检验跨部门三协调增加/三重排环三节企业用三以规避三风险的三关键点企业用三以强化三控制的三关键点有利于三提升顾三客满意三度的流三程环节可以减三少重复三、提升三效率的三环节调三整可以缩三短时间三、降低三成本的三环节调三整简化活三动设计合三理的交三付品过于复三杂的表三格过于专