房地产项目户型的核心竞争因素的

户型的核心竞争因素研究

——06年8月至今产品研究部目录政策文化市场需求上市产品——户型技术上市产品——物业类型一、政策文化经济发展水平行业发展状况房地产市场政策调整文化思潮、理念技术、材料等革新户型发展小结二、市场需求

作为一种在市场上待价而沽的商品，户型好坏是由消费者决定的。世界上没有最完美的户型，只有适合于某类特殊消费人群的完美户型。设计者只能从一部分消费人群的角度出发，对户型进行研究。人的需求层次客户生理状态户型需求分析小结1.人的需求层次第一层需求，也就是最底层的需求：PHYSIOLOGICAL生理需求，衣食住行等温饱问题。原始社会，不用那么远，就现在的21世纪的社会主义初级阶段的社会，有多少人每天还在为自己的吃饭穿衣发愁？在他们眼里，每天能有一点饱饭，能在寒冷的冬季不被冻死，就是最大的愿望了。你要问他们最想要的是什么，他们肯定会说：饱饭暖衣。无奈啊，社会越发展，社会越发达，贫富差距就越大。这也验证了爱因斯坦的相对论。社会的总价值是不变的，有人富裕了，必然就有人贫穷。就像天平，平衡的两端不管你把哪端得砝码加到另一端，天平就会倾斜。

第二层需求，SAFETY安全感需求，正常生活问题。人在江湖哪能不挨刀？同样，人在社会哪能不倒霉？衣食住行都没有问题了，那就得考虑考虑安全问题了，得让这样的生活保持下去，不能让别人来干扰，也不能让这种生活被别人拿走。于是，枪支、弹药诞生了。部队、法庭、警察诞生了。第三层需求，LOVE，归属感需求。衣食住行不许担心，人身安全、各种环境都很安全。自然就会想到要和别人交往，亲情自然不用说了，友情、爱情慢慢的就会随之而来。都说朋友多了好办事嘛！于是，狐朋狗友、酒肉朋友就入长江黄河的潮水，滔滔不绝，连绵不绝~~~~但是，这些总不能24小时陪在我们身边，晚上寂寞难耐阿~，于是，我们就要追求爱情了。嗯，家庭对于人来说，是社会大海洋的避风港。家庭的温暖就像是你饥饿时的羊角面包。又香又甜。第四层需求，ESTEEM尊重。中国有个成语叫做“成家立业”。有了归属感以后，自然就应该在“立业”上下功夫。

第五层需求，SELF-ACTUALIZED自我实现。不管事业有成有不成，四层需求是满足了。最后一层需求，也就是金字塔的顶峰了。什么是自我实现？社会地位，绝对是社会地位。议员、人大代表、国务委员、总理、总统。社会就是这样，当你不再为衣食住行、不再为情感、不再为金钱、不再为女人、不再为名利担心的时候。你就会去想着统治别人。让所有人都听你的，按照你的想法去做。这就是自我实现。2、客户生理状态

2.1家庭规模和结构

2.2家庭行为模式2.3客户的消费心理及特征

2.1家庭规模和结构

家庭的规模则决定了在设计户型时面积的大小，多大的面积才能满足到相应规模家庭的居住。而家庭结构方面就又决定了户型设计的结构。户型功能上的区分，如父母房、儿童房、书房、健身房或工人房置业者在购买住房时就可以根据个人家庭的需求来选择房间的数量。

2.2家庭行为模式

每个人的生活是由不同的模式而规划的。比如：学者有学者的生活模式、政客有政客的生活模式、走在时尚尖端的人有个性的生活模式、走过二万五千里长征的人有着传统正派的生活模式。所以在户型的设计上就会依靠不同的家庭模式来寻找户型的设计点来满不同家庭的需要。

2.3客户的消费心理及特征

在不同的时期，每位置业者所选择购房的原因也有所不同。他们是根据不同的需求所表现出的：

一是生理需求:如南方人重视通风，北方人重视朝向；

二是安全需求:如在选择的同时会考虑到住宅楼宇是否安全，质量是否过关等等。

三是交往需求:北京人喜欢呼朋唤友来家做客，上海人则不喜欢闲暇之时被人打扰；

四是审美需求:美的意思是指合理的户型结构才能把家按照个人的喜好装饰的满意。2.4好户型的标准选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。

户型是依托于空间存在的。不论设计师要满足多少设计原则、消费者提出多少限制因素，最终都是通过空间进行体现和表达的。因此，可以理解为：将空间进行合理分区、组织好各个空间的交通流线，使之符合设计的五个原则，即是一个好户型。户型设计除了遵守建筑设计三原则之外，也有自己的特殊要求，分为五大设计原则，即：实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性。因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。具体来说，户型设计的是否合理，是否符合购房者的生活习惯，是否符合环境要求，是否具备超前意识，符合未来的发展方向已成为房地产开发商关注的重要设计要求。三、上市产品——户型技术居住小环境面积户型比公共部分功能动线布局空间尺度小结1、居住小环境我国的居住区是从解放后发展起来的，解放初期居住区的居住建筑主要是多层建筑，有的为成片的居住小、工人新庄，有的用地拥挤，住宅标准极低，设备简陋，多为小户型，小厅小卧室或居室兼卧室、居室兼厨房。小区规模较小，同时小区基本的设施不健全，小区环境简单。80年代后小区居住标准逐渐提高，通过规划的改进，小区有了一定的环境，同时小区的规模较以前也有了一定的增加，小区的道路出现了明显的分级。在户型设计上有所改进，对家电的使用纳入了设计的考虑中。90年代居住区的规模进一步变大，同时在规划的布局上开始考虑环境与居住的关系，注重了一些必要的公共设施，户型面积和厅室面积有所改变，功能清晰，出现了单独的客、餐厅，卧室有了主次之分，同时有些地方出现了双卫生间，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。经济发达的地方空调进入了家庭。房地产行业刚刚兴起，使居住有了不同规模的公寓和度假村等类别。大城市中高层增多，物业逐渐进入社会。4、功能4.1功能配置4.2功能空间4.1功能配置客厅、餐厅、卫生间各1，卧室2、阳台1～2个，少量设置玄关。4.2功能空间玄关客厅餐厅厨房卫生间主卧次卧阳台

A、玄关

玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认同。很多人将玄关理解为一个纯过渡空间，可以增强住宅的私密性，其实它的实用性更强。玄关为使用者出入家门时换鞋、更衣、临时搁物提供了方便，又可避免开门见厅的尴尬。同时，有效利用装修手段，如压低吊顶、铺地材质的限定、灯光的变化等，达到先收后放、欲扬先抑的戏剧效果，丰富空间变化。为满足玄关的使用要求，必须有一净宽不小于1米的面用来放置柜子，净深不小于1.2米的空间放置鞋凳，同时不能破坏厅的完整性。B、客三厅客厅是三进入一三个家庭三给人的三第一视三野、是三一家大三小尽享三天伦之三乐时最三主要的三活动空三间、是三迎宾会三客的最三重要场三所。在客厅三的设计三要素中三，包括三开间、三进深、三阳台、三窗、门三的数量三、门的三朝向、三餐厅的三联接、三玄关等三。视总面三积的大三小，客三厅的开三间应在三3.8三—5米三之间，三过大或三过窄都三与人们三的家居三生活规三律有冲三突。而三在通常三情况下三，进深三与开间三之比不三宜超过三1.5三，否则三也将在三因过于三狭长影三响使用三。好的设三计应尽三量保证三厅的完三整性，三不要朝三向厅开三过多的三门，尤三其是卫三生间的三门；起三居厅要三保证至三少3.三9米长三的影视三墙面，三用来放三置电视三、柜子三和其他三装饰物三；一般三客厅进三深不宜三小于3三.9米三，面宽三应控制三在3.三9～4三.8米三，过小三难以放三置合适三的沙发三，过大三影响电三视的观三看距离三，若不三循常规三装修，三如SO三HO，三可另行三布置。随着消三费市场三的不断三细分和三客户年三轻化的三特征，三起居厅三交友和三娱乐的三功能被三弱化，三部分功三能被转三移到卧三室中去三，因此三厅的面三积有减三小的趋三势。起居室三(客厅三)：两三个基本三原则是三，其一三，起居三室的独三立性；三其二，三起居室三的空间三效率。现在，三有的户三型中起三居室也三仍然保三留着过三去“过三厅”的三角色；三有的户三型设计三了独立三的起居三室和交三通空间三分离，三但也因三此相对三增加了三户型面三积。此三外，要三考察起三居室四三周的墙三面是否三好用，三开门、三开窗、三阳台、三卫生间三位置是三否恰当三，否则三会影响三家具的三摆放与三使用，三降低空三间使用三效率。三起居室三的采光三口小或三采光口三凹槽深三，会影三响室内三采光，三使起居三厅较暗三。客厅最三好朝南三。客厅三的使用三率往往三高于卧三室，能三在一个三南向的三、阳光三充足的三客厅中三娱乐休三息，实三在是居三住质量三的重要三体现；三正因为三客厅采三光十分三重要，三边套往三往比中三间套更三受欢迎三，尽管三西边套三日照强三烈，但三人们宁三愿接受三其这一三缺点，三也不愿三选择中三间套，三正是说三明客厅三采光的三重要性三。起居厅宜：1．宽三敞、明三亮、通三风、有三较好的三朝向和三视野，三采光口三和地面三比例不三应小于三1／7三；2．由三于起居三厅兼交三通厅，三所以在三厅中的三门应尽三可能减三少，留三出足够三摆放家三具的稳三定空间三；3．厅三宜做成三长方形三，其宽三度不应三小于3三．3米三，深宽三比不宜三大于2三；4．若三入户为三起居厅三时，宜三在入口三处设一三过渡空三间，以三增加户三内的私三密性和三满足使三用功能三的需要三。忌：1．起三居厅大三而不当三，即面三积标准三高而居三住水平三不高，三如对着三起居厅三的门多三，起居三厅无稳三定的空三间；2．起三居厅的三采光口三小或采三光口凹三槽深，三使起居三厅较暗三；3．起三居厅视三野差，三起居厅三窗不应三正对墙三面；4．起三居厅的三形状不三好或尺三度不合三理。关于客三厅，我三们在这三里更想三提请发三展商注三意的是三随着对三消费者三的进一三步细分三及细分三后消费三者个性三化需求三，是否三应重新三界定客三厅功能三进而从三根本上三改变我三们的设三计思路三？三对三于时尚三、前卫三、崇尚三个性、三反对拘三束、喜三欢离群三SOH三O的年三轻一代三新人类三们，也三许并不三希望客三厅仍然三只是个三标准模三子里出三来的方三盒子，三有起伏三变化、三有错落三、有曲三线或许三正是他三们的追三求。为三客厅赋三予更多三的工作三功能甚三至直接三将客厅三当作电三脑间、三网上冲三浪室也三是部分三IT人三士的生三存需要三，现在三仍处设三计阶段三的房子三，在决三定一房三一厅、三两房一三（二）三厅的布三局时，三恐怕就三有必要三考虑新三人类们三的需要三了。三客厅能三开PA三RTY三跳舞吗三？客厅三能不考三虑摆放三电视机三吗？客三厅能是三小酒巴三吗？客三厅能是三茶艺馆三吗？三凡此三种种，三或许现三在还没三有足够三多的人三提出需三要，但三我们不三能不思三考、不三能不调三查、不三能不有三所准备三。餐厅餐厅是三居家生三活的重三要组成三部分，三它的采三光和观三景要求三是比较三重要的三因素，三大餐厅三的概念三被广泛三接受。三餐厅与三厨房应三当联系三方便，三最好能三隔而不三断；与三起居厅三分开设三置最好三，当然三可以进三行装修三划分，三不用硬三性隔断三，如起三居在南三，餐厅三在北，三既可起三到扩大三空间的三作用又三可南北三通透，三通风采三光均有三利；如三能单独三设置早三餐厅，三可与观三景阳台三结合。餐厅宜：和三起居厅三空间宜三相对独三立，既三有关系三又有分三隔；如三独立设三计，最三好做成三明餐厅三，净宽三度不宜三小于2三．4米三。忌：1．餐三厅面积三过大或三过小；2．正三对卫生三间；3．远三离厨房三。厨房厨房是三重要的三辅助空三间，收三纳、准三备料理三或是烹三饪佳肴三，随着三消费群三体对生三活质量三要求的三进一步三提升和三家电器三具的日三益普及三，厨房三面积有三增大的三趋势。首先，三厨房的三位置应三接近入三口，避三免流线三穿厅和三油烟、三噪音对三卧室的三影响；厨房宜三有直接三通风采三光，净三面积最三小应达三到5平三方米，三操作台三净宽0三.6米三，且满三足至少三一长面三度大于三等于2三米；操三作台布三置依次三为“一三”字型三、“L三”型、三“U”三型，“三U”型三最为好三用；厨三房与餐三厅相邻三的一面三以隔断三墙为宜三，这样三可增大三装修灵三活性，三如将餐三厨隔断三设为玻三璃推拉三门，一三方面方三便主妇三与家人三的沟通三，另方三面可在三平时打三开，使三空间看三起来更三大；厨三房最好三带有一三个生活三阳台放三置杂物三，在北三方尤其三重要，三冬天的三阳台差三不多是三第二台三冰箱；三若面积三够大，三可考虑三设置西三厨。厨房大三家是大三家讲得三最多的三，我看三了很多三平面，三北京也三有不少三，厨房三做了半三天，按三多层来三说，南三面的宽三度和北三面的宽三度不一三样，往三哪儿挤三呢，往三厨房挤三，结果三把厨房三挤得剩三多少呢三，开间三做到1三米8，三去掉墙三厚以后三，实际三上还乘三一米五三，最后三厨房做三到什么三地步呢三，一个三人操作三的时候三，第二三个人都三过不去三。也种三平面相三当多。三但现在三如果说三，我们三讲，有三些东西三要放到三厨房，三什么洗三碗柜，三烤箱呀三，不能三再放在三客厅里三，那种三生活水三平太低三，功能三分区这三一块分三不出来三，必然三要求你三的厨房三要做大三，大到三什么地三方呢，三从规范三来说，三原来定三的规范三，操作三间长度三是2米三1，现三在规范三已经改三到2米三4了。三我觉得三2米4三远远不三够现在三生活质三量的需三要的最三低标准三，要大三到什么三程度呢三，我曾三经写过三这个东三西，我三说很简三单，我三们国内三用的炉三灶是按三双眼儿三算，7三5公分三到85三公分，三这是一三块儿，三第二块三儿，实三际上也三是80三公分，三这两块三儿1米三6就走三掉了，三那么操三作台这三一块儿三，你就三给80三公分用三，不够三用，远三远不够三用，那三么要求三我们增三加长度三，上次三我们研三究小康三住宅提三到，你三的操作三线长度三低于3三米是不三够用的三，往往三要考虑三功能上三的需要三，这是三一个问三题。有三的住宅三设计完三以后，三开发商三给他的三任务是三设计1三30平三方米的三住宅，三结果该三大的不三大，该三小的不三小，有三的卧室三做到1三7.1三8平方三米，我三觉得有三问题，三实际上三你要做三我大，三跟你的三家具的三布置发三生关系三。13三0平方三米，你三的卧室三做到1三7.1三8平方三米很够三怆了。三另外比三如说我三们做厅三的时候三，太大三，做到三70平三方米。三到底怎三么考虑三客厅或三者起居三室，起三居室实三际上是三家庭聚三会的一三个地方三，或者三大家看三电视的三一个地三方，电三视选择三的大小三，比如三有的家三里25三寸的，三有的家三里是2三9寸的三，25三寸要求三人的坐三位与电三视机的三距离要三多大，三所以认三定这个三的时候三，不是三简单地三说我选三3米3三或3米三6，好三多问题三不是这三样的问三题，需三要空间三的功能三，如果三说我的三客厅3三米3，三你让我三买一个三29寸三的电视三，我就三看起来三不太舒三服了，三凑活2三5寸还三可以，三我坐的三沙发和三电视的三距离也三接近两三米，看三起来很三舒服，三电视机三一增大三，就不三舒服了三。厨房三我们关三于厨房三的想法三可集中三归结为三三个方三面：厨三房在户三型中的三位置；三如何提三高厨房三的舒适三度；厨三房设计三的创新三性想法三。三位三置：南三方气候三炎热，三所以南三方的房三子特别三强调通三风顺畅三、希望三厅里有三“串堂三风”；三北方冬三天漫长三，所以三北方的三房子特三别讲究三南北朝三向。这三就决定三了南北三方的消三费者在三厨房的三位置上三有着明三显不同三的需求三：南方三的厨房三多位于三客厅或三餐厅的三一侧，三而北方三的厨房三多位于三厅的北三端。但三不管南三方北方三，我们三认为只三要是平三面户型三，在规三划设计三厨房时三就必须三从如下三两种基三本原则三中选取三其中之三一：1三、厨房三是家居三生活中三最主要三的污染三源，噪三声、油三烟油污三、残渣三剩饭、三残枝败三叶、清三洗污水三等集中三于此，三因此应三远离卧三室、客三厅，尽三量避免三拎着菜三穿过客三厅，也三就是说三厨房应三尽可能三靠近进三户门；三2、厨三房与卫三生间是三住宅中三的水管三集中地三，因此三从施工三成本、三能源利三用、热三水器安三装等问三题考虑三，厨房三应与一三个卫生三间贴邻三而处。三其他如三厨房门三直对客三厅、卫三生间门三开向厨三房、穿三过厨房三进入卫三生间的三设计都三不太符三合人居三习惯。购房者三应当首三先考虑三自己的三烹饪、三餐饮习三惯。在三空间布三局方面三，开放三式厨房三有着很三好的空三间效果三，可以三充分展三示个性三化装修三的魅力三，也适三应现代三化的生三活时尚三，但对三于我国三的传统三烹饪方三式其排三油烟功三能就有三所欠缺三。在面三积标准三方面，三厨房是三集储藏三、备餐三、烹调三、配餐三、清洗三等功能三于一体三的综合三服务空三间，必三备的设三备需要三足够的三面积。三根据建三设部的三住宅性三能指标三体系，三3A级三住宅要三求厨房三面积不三小于8三平方米三，净宽三不小于三2.1三米，厨三具的可三操作面三净长不三小于3三米；2三A级面三积不小三于6平三方米，三净宽不三小于1三.8米三，可操三作面不三小于2三.7米三，1A三级则分三别是5三平方米三、1.三8米和三2.4三米。舒适度三：事实三上，自三“大厨三房”的三观念与三抽排油三烟机一三起进入三普通中三国人家三庭后，三就已经三使厨房三从大汗三淋漓、三油烟滚三滚的战三场开始三向演奏三锅碗瓢三盆交响三曲的乐三台转变三，从而三大大提三高了家三庭主妇三主男们三工作的三舒适度三。以我三们的观三察，无三论南北三方，目三前多数三厨房的三面积在三6—7三平方米三左右，三但我们三认为，三在“冰三箱入厨三”已是三大势所三趋、微三波炉、三洗碗机三、电烤三箱等厨三房家电三的日益三普及、三烹调中三煎、炸三、煮、三蒸、煲三分工日三益明细三的今天三，厨房三的面积三还将进三一步扩三大。随三着人们三生活节三奏的加三快，我三们还应三该在深三入研究三国人烹三饪习惯三的基础三上将厨三房设计三得更科三学、更三合理，三更符合三人们的三厨房作三业的流三程：在三洗、切三、炒的三流程中三，L型三厨房比三“一字三型”更三能减少三步伐移三动、节三省时间三、提高三效率，三降低劳三动强度三；整体三厨房由三于能使三物品各三归其位三，不仅三能提高三空间利三用效率三、减少三死角，三而且更三方便清三洁，改三善卫生三状况；三我们还三认为，三现在已三经到了三将厨房三功能细三分为清三洗加工三区和烹三饪区的三时候，三如此一三来既可三最大程三度地降三低油烟三污染，三又可使三拣菜、三洗菜、三切菜在三更为宽三松惬意三的空间三进行，三不仅大三大提高三了舒适三度，对三鼓励“三另一半三”帮忙三、打下三手也大三有好处三，可为三平淡的三居家生三活增添三许多情三趣。三创新：三在此我三们想提三出两点三创新性三想法，三一是在三200三平方米三以上的三户型中三设立单三独的早三餐室，三二是设三置开放三性厨房三即与餐三厅之间三完全通三畅连接三的厨房三。早餐三室在欧三美国家三十分普三遍，随三着生活三形态的三改变和三人们餐三饮习惯三的转变三，在部三分大户三型中不三妨一试三。在我三们见过三的一些三例子中三，从抽三排油烟三机的技三术角度三来看，三将厨房三完全敞三开一点三问题没三有，而三开放式三厨房的三好处不三言自明三——不三仅极大三地拓宽三了工作三面积，三而且能三一边择三菜洗菜三切菜一三边听音三乐、看三电视，三任务较三重时更三可发动三全家人三一起动三手帮忙三，真正三让炒菜三成为一三种生活三的轻松三甚至一三种享受三。厨房宜：与三餐厅密三切联系三，直接三对外采三光通风三；净宽三度不应三小于1三．5米三；厨具三按洗、三切、烧三的顺序三合理布三置；宜三带一服三务阳台三；灶台三的预留三位置便三于安装三抽油烟三机。忌：宽三度不够三，影响三操作。卫生间卫生间三的设计三以经济三节约为三条件，三同时应三考虑良三好的通三风和采三光。在三选择户三型时应三注意以三下几点三：卫生三间不是三越大越三好，合三理布局三的卫生三间很重三要，因三为一般三的住宅三设计都三没有采三用同层三后排水三的技术三，想进三行管线三改造是三比较困三难的，三宾馆卫三生间是三最节省三的布局三方式；三卫生间三开门位三置、开三门大小三和开门三朝向均三很重要三，尤其三注意卫三生间不三要对厅三开门；三在设计三中考虑三干湿分三区（即三外面为三洗手盆三，里面三为洁具三和洗浴三，可提三高卫生三间的使三用效率三）和设三置洗衣三机位为三宜；注三意卫生三间的管三道布置三和施工三质量，三及与卧三室之间三墙的隔三音效果三。满足三三个基本三功能，三即洗面三化妆、三淋浴和三便溺，三而且最三好能有三所分离三，可以三避免使三用冲突三。从卫三生间的三位置来三说，单三卫的户三型应该三注意和三各个卧三室尤其三是主卧三的联系三，双卫三或多卫三时，公三用卫生三间应设三在公共三使用方三便的位三置，但三入口不三宜对着三入户门三和起居三室。从三面积角三度来看三，带浴三缸的卫三生间净三宽度不三应小于三1.6三米，淋三浴的净三宽度不三宜小于三1.2三米。中国菜三肴之香三、之精三美举世三闻名，三与此同三时中国三的厕所三之臭、三之简陋三也“享三誉全球三”。这三种只重三“进口三”而对三“出口三”漠不三关心的三现象似三乎为中三国传统三文化中三所独有三。三长三久以来三，厕所三在中国三另有一三别称—三—“茅三房”，三由此可三见其在三户型中三的地位三低下、三不受重三视。就三是解放三后，城三市里大三量修建三的火柴三盒房子三里，也三还有相三当多没三有单独三的厕所三。因此三自80三年代随三着经济三发展对三改善居三住条件三日益关三注以来三，我们三经历了三追求每三户有独三立洗手三间、有三坐式抽三水马桶三、增加三实用面三积、追三求二个三甚至三三个以上三洗手间三等几个三阶段。三但受传三统文化三根深蒂三固的影三响，目三前的洗三手间设三计中仍三存在诸三多亟待三解决的三问题：三（1三）仍有三人将洗三手间搞三得暗无三天日，三白天需三开灯，三余臭长三年不绝三，且阴三森潮湿三，让细三菌们大三量繁殖三、活得三自在。三（2三）空间三面积绝三对不足三，一些三发展同三将其作三为辅助三功能，三面积压三缩得很三小，在三一些小三户型中三其面积三仍在4三平方米三以下。三（3三）设备三水平极三低，用三于配置三洗衣机三、热水三器、电三吹风、三电话的三管道、三线路和三插座不三足甚至三根本就三没有。三（4三）标准三化程度三低，施三工质量三差。管三线配置三杂乱无三章，影三响美观三和使用三，下水三道容易三堵塞。三（5三）缺乏三从用户三出发、三为用户三着想的三理念而三只图设三计简单三、施工三方便—三—洗手三间是管三线集中三的地方三，长期三以来都三以明管三配置，三为用户三又增加三了难以三清扫的三积污纳三垢的死三角，既三不卫生三又有碍三观瞻。（6）三穿过厨三房进入三洗手间三或洗手三间门直三接开向三厨房的三设计仍三有所见三，而公三共洗手三间的门三直接开三向客厅三的更比三比皆是三。三（三7）重三数量不三重质量三。在规三划设计三阶段讨三论的重三点经常三是设计三几个洗三手间，三而基本三不讨论三洗手间三的具体三设计三细节。三（8三）重面三积不重三功能布三局。在三广告中三、在现三场销售三人员的三介绍中三，一般三都会突三出强调三洗手间三的面积三，几乎三没有人三在意不三同特征三消费者三对洗手三间功能三分布的三差异化三要求。三（9三）重装三修标准三不重基三本功能三配套。三装修标三准在时三下的洗三手间设三计中已三是讨论三的重点三之一，三但发展三商、设三计人员三、营销三人员似三乎都有三意无意三地忽略三了洗手三间功能三设施的三研究。三（1三0）重三主卧洗三手间不三重公共三洗手间三。或许三是由于三买家主三要使用三的是主三卧，因三而从营三销的角三度，主三卧洗手三间的出三彩出新三能更有三效地激三发客户三的购买三冲动，三而公共三洗手间三则多数三因陋就三简，关三心者甚三少。事三实上从三使用角三度看，三利用率三更高的三还是公三共洗手三间，并三没有理三由对其三漠然视三之。三（11三）重大三户型洗三手间设三计不重三小户型三洗手间三设计。三这实在三有南辕三北辙的三嫌疑：三购买大三户型者三多为实三力派人三士，一三般都将三重新设三计装修三，不用三操心太三多；而三小户型三买家多三为工薪三阶层，三资金、三时间相三对较紧三，因而三更渴望三发展商三仔细琢三磨能提三供能一三次到位三的设计三和装修三。三（三12）三我们在三大连还三看到过三座便器三正对洗三手间门三的户型三，这是三永远不三能原谅三的设计三错误。三上一篇三文章里三我们历三数了现三今洗手三间存在三的诸多三不是，三出现这三些问题三的其根三源在于三发展商三和设计三人员仍三在用旧三观念处三理新住三宅：仍三将洗手三间看作三是不得三已而去三之的逃三难地，三而没有三想到其三应该是三业主重三要的享三受区。三事三实上，三现代住三宅的洗三手间是三一组空三间，这三组空间三围绕着三便溺、三洗漱、三沐浴等三基本活三动而展三开。（三目前深三圳地产三界对洗三衣机是三否应进三入洗手三间存在三争议，三拥护者三认为洗三衣与其三他活动三一样属三于“水三性”活三动，理三应集中三，顺手三将换洗三衣物掷三入洗衣三机也实三在方便三，另外三从接、三排水管三道的设三置利用三考虑，三也应进三入洗手三间；反三对者认三为洗衣三机与洗三手间功三能难以三协调，三而且拎三着装满三湿衣服三的桶穿三过客厅三到达晾三晒阳台三也有诸三多不便三（即使三有干衣三功能）三，洗衣三机应设三于晾衣三阳台附三近。）三抛开洗三衣机问三题，要三较好地三组织便三溺、洗三漱、沐三浴三项三功能，三使用面三积不应三少于6三平方米三，否则三必然出三现空间三局促、三功能混三杂，为三业主带三来使用三中的互三相干扰三和不便三。由于三不同购三房目的三及需求三差异，三目前消三费者希三望的洗三手间面三积集中三于6—三—7平三方米和三10—三—12三平方米三两个区三间，发三展商因三根据项三目定位三作恰当三选择。洗手间三是家居三生活中三的集中三用水地三，因而三也是最三容易出三现潮湿三阴凉，三从而滋三生细菌三病毒的三地方，三因而其三采光通三风特别三重要。三尽管可三以人工三排风、三尽管可三以用电三发光，三但无论三从能源三利用角三度还是三人们对三自然风三、太阳三光天然三的亲近三感，洗三手间都三应该做三到宽敞三明亮，三通风顺三畅，如三能引入三西晒，三就更理三想了。三另外无三论是何三种建筑三形态无三论是何三种户型三布局，三上推式三窗户是三最适合三洗手间三的。三根据新三的《住三宅设计三规范》三征求意三见稿提三议，8三0平方三米以上三住宅均三应至少三设计两三个洗手三间，因三此主卧三是否应三设计洗三手间的三问题已三无需讨三论，需三强调的三是主卧三洗手间三的面积三应大于三公共洗三手间。三公共三洗手间三通常不三是业主三装修的三重点，三因此由三发展商三提供统三一装修三较为合三理，但三应注意三地面、三浴具、三卫具、三墙壁、三天花板三及其他三用具应三协调色三彩、保三持洁净三、清爽三的感觉三。

冬三天不再三去公共三澡堂而三是在家三沐浴，三泡在自三家的浴三缸里必三将成为三北方地三区生活三的主流三，因此三浴缸在三洗手间三里不可三或缺，三尤其是三主卧洗三手间。三在一次三对年轻三人“理三想生活三”的调三查中，三不少人三就选择三了“泡三在三角三形大浴三缸里，三边泡澡三放松边三给朋友三打电话三”，认三为这是三极现代三、极浪三漫的感三觉。三三角形三浴缸比三长方形三浴缸更三节省空三间，这三也值得三发展商三注意。三长方三形洗手三间的宽三度不能三太窄，三否则将三用具集三中于一三边或间三隙过小三都将为三使用者三带来麻三烦。而三影响用三具布局三的主要三因素是三开门方三向，因三此推拉三门是值三得考虑三的设计三。三为三安全起三见，管三道煤气三和燃气三热水器三应尽可三能设计三在洗手三间之外三。最近三深圳即三有一楼三盘将燃三气热水三器统一三安排在三阳台上三，大受三客户欢三迎，预三计类似三概念将三迅速得三到普及三。三…三…三只三要真正三心存“三以人为三本”的三想法，三真正想三让洗手三间成为三业主的三享受空三间，您三也一定三还能发三现许多三改善洗三手间设三计的方三式方法三。卫生间三尽可能三开窗（三明卫）三。在传三统的观三念中，三卫生间三似乎并三不重要三，但在三现代生三活中卫三生间成三为居住三质量的三重要组三成部分三，不仅三卫生洁三具的不三断升级三要求卫三生间面三积越来三越大，三而且对三卫生间三的采光三和通风三要求也三在提高三，明卫三采光和三通风远三强于暗三卫，尤三其是通三风，对三卫生间三而言，三通风十三分重要三，非典三时期更三说明这三一点。三因明卫三的舒适三程度远三远高于三暗卫，三一些高三档次的三楼盘在三设计时三不惜牺三牲建筑三面积，三尽可能三设计成三明卫。三但实际三上许多三楼盘往三往不能三做到这三一点，三绝大多三数高层三或小高三层的卫三生间都三是暗卫三。卫生间宜：1．带三浴缸的三卫生间三净宽度三不得小三于1．三6米，三如为淋三浴则净三宽度不三得小于三1．2三米；2．对三着起居三室的卫三生间应三设前室三，将洗三衣机放三在前室三内；3．卫三生间的三大小与三整幢户三型的面三积标准三相一致三。忌：1．卫三生间距三主卧室三远；2．空三间过于三狭窄，三影响洗三浴功能三。卧室卧室，三尤其是三主卧室三是当前三户型设三计的重三点。卧三室是住三宅中最三私密的三空间，三应尽量三远离入三户玄关三和起居三厅，实三现动静三分区；三一般主三卧室的三面宽宜三控制在三3.6三～4.三5米，三进深不三宜小于三3.9三米，儿三童卧面三宽可做三到3～三3.3三米；主三卧室最三好朝南三，设有三独立卫三生间、三步入式三衣帽间三、化妆三间等辅三助功能三，次卧三室应临三近公共三卫生间三；主卧三、父母三卧与儿三童卧房三门尽量三不对开三，避免三交叉干三扰，以三设置缓三冲的走三道或玄三关为宜三。（当三然，1三40平三方米的三户型也三可做出三书房、三佣人间三等，在三这里将三之作为三卧室考三虑。）一般来三说主卧三室的面三宽不应三小于3三.6米，面三积在1三4至1三7平方三米左右三，次卧三的面宽三不应小于三3米，三面积在三10至三13平三方米左三右；其三次，应注意三卧室的三私密性三，和起三居室之三间最好三能有空间过三渡，直三接朝向三起居室三开门也三应避免三通视。卧室宜：1．主三卧室最三好有好三的朝向三，宽度三不宜小三于3米三，面积三大于1三2平方三米；2．大三面积户三型的主三卧室应三带一个三专用卫三生间；3．如三户内仅三设一个三卫生间三，那么三卫生间三应放在三主卧室三附近；4．次三卧室的三面积宜三大于1三0平方三米。忌：主三卧室的三宽度小三于3米三或面积三过小。主卧我们都三知道，三在单位三福利房三一统天三下的年三代，即三使在三三居室以三上的户三型中，三各卧室三尽管有三大小之三分，但三主次关三系是十三分不明三显的。三因此“三主卧”三的出现三，堪称三是户型三设计思三想中革三命性的三突破之三一。三主卧的三出现，三使老、三中、小三三代及三客人在三空间上三有更强三的独立三性，减三少了家三居活动三时成员三之间的三相互交三叉干扰三，增添三了生活三情趣，三因而从三生理上三满足了三现代人三的家居三生活。三主卧三的出现三，还极三大地满三足了购三房者的三心理需三求：拥三有自己三的房产三在很多三人眼里三还是事三业成功三的标志三之一，三而独立三、舒适三、宽逸三、豪华三、典雅三、有个三性品味三的主卧三正是业三主尊贵三身份的三重要体三现。主卧设三计的要三点如下三：卫生间三：我们三在大连三仍能看三到有些三项目的三三房仍三只有一三个卫生三间，这三显然是三没有较三好地理三解消费三者的需三求。主三卧一定三要有独三立卫生三间！不三仅如此三，主卧三卫生间三面积也三应比公三共卫生三间大，三功能也三应更完三备——三在洗脸三、浴盆三、座便三器外，三还应根三据项目三总体定三位设置三按摩浴三缸、桑三拿、梳三妆间等三。三位三置：独三立性、三私密性三是主卧三的主要三要求，三现在的三建筑设三计师都三知道将三主卧设三置在最三隐密的三地方了三——尽三量远离三入户门三、远离三客厅，三如是立三体户型三则设置三在上层三或上半三部分。三但与此三同时，三我们又三能在不三少平面三户型的三项目中三看到主三卧虽居三于私密三位置，三可门却三直接对三着客厅三，整个三就是自三相矛盾三。更有三甚者，三有一个三项目的三主卧居三然直接三面对餐三厅、与三厨房相三邻，这三就让人三匪夷所三思了！三除私密三性外，三朝向、三“观景三”也是三在确定三主卧位三置时必三须考虑三的重要三因素，三主卧必三须朝南三或面对三最佳景三观朝向三。三面三积：主三卧面积三当然应三比其他三房间大三些，但三舒适是三有“度三”的，三因此主三卧面积三并非越三大越好三。面积三过大一三是造成三浪费（三购买款三、管理三费），三二是空三旷的空三间不利三于营造三亲密、三浪漫、三温馨的三二人世三界。以三我们的三调查，三目前深三圳等地三消费者三普遍希三望的主三卧面积三在18三平方米三左右，三北方消三费者的三需求相三对大些三，平均三值在2三5——三30平三方米左三右。窗户：三客户的三功能有三三：采三光、通三风、眺三望。无三论电源三光是何三等的绚三丽多彩三、浪漫三、有情三调，也三无法和三太阳光三所带给三我们的三温暖、三亲切的三心理满三足感相三比拟；三无论电三扇风、三空调风三是多么三清爽宜三人，它三也不能三代替轻三灵、和三谐的自三然风；三无论电三视节目三有何等三精彩，三它也比三不了绿三树、红三花、青三山、碧三水或城三市繁华三绚烂的三夜景所三给人的三舒缓、三放松。三因此低三台、大三窗、凸三窗（或三曰飘窗三）甚至三落地窗三就成了三近年来三主卧窗三户的主三流。而三在深圳三，转角三窗（将三垂直的三面对景三观的两三堵墙都三设计为三透明玻三璃窗）三、弧形三落地窗三也已被三大量运三用。三辅助功三能：在三目前的三住宅市三场中，三不少设三计师在三处理大三面积户三型时，三常简单三地将每三一个房三间按比三例放大三就算了三事，其三实这是三一种非三常严重三的浪费三，我们三认为可三行的方三法应该三是将功三能进一三步细分三，如在三主卧中三就可考三虑设置三独立的三衣帽间三、独立三的梳妆三间，可三以考虑三设置背三景音乐三系统等三。7．阳三台和储三藏空间阳台几三乎是一三套房子三里唯一三可以与三外界自三然环境三交流、三对话的三空间，三是最开三扬、通三畅的地三方，我三们认为三必须与三客厅一三脉相连三。阳台三还是将三自然风三、自然三光引入三室内的三最佳途三径，当三然应让三全家人三都得到三这种享三受，因三而从这三个角度三看，也三应与客三厅相连三。阳台三必须与三客厅相三连还有三一个重三要原因三：它是三我们晾三晒衣服三的地方三，因此三只能是三与公共三空间相三通而不三能穿过三卧室以三形成干三扰、影三响居家三私密性三。三如三果在向三阳面设三置了阳三台，在三背阴面三能否设三置次阳三台或窗三户以形三成“穿三堂风”三增加客三厅的通三透性呢三？虽然三不是必三需，至三少值得三考虑！阳台是三生活品三质提升三的一个三表现，三如果是三120三平方米三的户型三至少要三做到双三阳台，三如能做三到观景三阳台、三生活阳三台、杂三物阳台三分离更三好。通三常观景三阳台与三起居厅三相连，三采用大三面积玻三璃窗，三两者之三间以隔三断墙为三宜，为三今后打三通为一三个大空三间留有三余地；三生活阳三台在设三计中应三考虑水三管、地三漏、插三座等，三可放置三洗衣机三、晾晒三衣物或三扩大为三卧室观三景阳台三；杂物三阳台与三餐厅相三连，作三为储藏三空间使三用。单独的三储藏空三间也是三必要的三，可放三置很多三生活杂三物，如三家电包三装盒、三箱包等三。为保三证居家三的整洁三清新，三储藏空三间必不三可少。阳台阳台三在三一套住三宅里，三阳台应三该是最三具浪漫三情调的三地方，三因为这三里有广三角度的三视界可三看青山三绿水、三生机满三园、可三看繁华三都市、三满天星三斗；这三里有不三歇的风三儿带来三春夏的三凉爽；三有充足三的阳光三温暖冬三天。这三是别的三空间所三无法比三拟的开三扬、舒三畅、心三绪飞扬三。但在三以前室三内是紧三巴巴的三面积、三室外是三水泥沙三土地面三的居住三条件下三，阳台三也就被三不少人三家封闭三起来，三并被改三造成一三间小卧三室或杂三物堆放三地，失三去了其三与自然三交流的三天性。三近年三来，随三着居住三条件的三大大改三善，人三们对住三宅产品三功能、三品味需三求的不三断高升三，不仅三阳台的三基本面三貌、基三本功能三得到恢三复，而三且得到三很大的三发展，三在设计三上不断三出新出三彩。三双阳台三：目前三在设计三双阳台三时，有三两种不三同的思三路。一三种是强三调通风三，将两三个阳台三分置于三厅（客三厅+餐三厅）的三两端；三另一种三注重实三用，将三北向阳三台与厨三房相连三，便于三置放待三加工的三蔬菜及三其他小三杂物。三内阳三台：即三将阳台三整体纳三入室内三，使其三成为厅三的自然三延伸，三因而也三可看作三是封闭三式阳台三的一种三升级。三内阳台三的好处三是可以三免除风三沙灰尘三的侵扰三（只要三我们的三城市仍三处于高三速扩张三的阶段三仍是大三工地，三只要生三态环境三没有根三本性转三变，风三沙灰尘三侵扰就三会在较三长时间三内成为三影响我三们生活三质量重三要因素三），另三外如能三以大幅三的落地三玻璃代三替墙体三，不仅三可引入三充足阳三光，而三且视线三也极为三开阔，三往客厅三一站，三外面的三世界近三在眼前三，似乎三与房间三连成了三一体，三让人有三一种空三荡而博三大的感三觉。内三阳台特三别适合三北方地三区，北三京现代三城是这三方面的三典型代三表。观景阳三台：海三景、山三景、湖三景、江三景河景三、城市三夜景及三天际线三背景、三街景、三公共公三园、小三区中心三庭园…三…优美三的景观三环境能三极大的三激发买三家的购三买热情三，增加三楼盘的三附加价三值，面三对某一三特殊景三观的“三观景阳三台”也三就应运三而生。三观景阳三台不仅三强调人三看景，三而且应三做到阳三台与景三观的交三流、对三话，阳三台融入三景观，三因而不三仅需要三上佳的三角度，三而且需三要较大三的面积三。三景三观阳台三：阳台三是影响三住宅建三筑外立三面观感三极为重三要的因三素，因三而如何三让阳台三自身也三成为一三种景观三，是建三筑设计三必要的三追求。三在近十三余年来三全国各三地开发三的商品三房中，三基本都三摒弃了三“兵营三住宅”三时代用三红砖砌三就或水三泥铸成三的粗糙三、笨重三、简陋三的阳台三。代表三着古今三中外各三种不同三建筑风三格的建三筑符号三都被或三贴切或三生硬地三运用到三阳台上三来了，三阳台造三型也一三改过去三千篇一三律的长三方形而三出现了三大量的三半圆形三、弧形三、扇面三形、L三形，材三质也由三镂花铁三艺、不三锈钢、三石柱、三钢化玻三璃等，三色彩更三是五彩三缤纷，三确实使三阳台“三成为了三都市里三一道亮三丽的风三景”。三特殊三功能阳三台：近三来在深三圳、广三州、上三海的一三些住宅三中，设三计师从三安全角三度、建三筑外立三面的干三净整洁三、室内三空间的三利用率三及视觉三清爽等三角度出三发，还三在背阳三面特别三设置一三个3、三4平方三米的小三阳台，三主要用三于安置三空调主三机、燃三气热水三器等，三深受住三户欢迎三。宜：为三了保证三起居厅三有良好三的视野三和采光三，阳台三栏杆高三1．1三米，但三其实体三的栏板三应降至三850三至90三0毫米三（上加三横栏杆三），或三将封阳三台的围三护结构三做成全三透明或三部分透三明。起三居厅也三可做成三落地窗三，外加三透空栏三杆。忌：实三体栏板三太高，三影响采三光及观三景。贮藏包括杂三物间、三进入式三衣柜等三多种形式三，可以三很有效三地节省三户内的三家具空三间。6、布三局6.1三分区6.2三组合6.1三分区住宅的三使用功三能虽然三简单，三但却是三不能随三意混淆三的，简三而言之三一般有三如下几三个分区三：动静分三开公私分三开主次分三开干湿分三开A、动三静分开客厅、三餐厅、三厨房、三音乐房三、麻将三室需要三人来人三往，活三动频繁三，如此三一个家三才有生三气、有三活力，三而主要三为休息三睡觉之三用的卧三室显然三需要最三大程度三的静谧三，因此三应将它三们严格三分开，三确保休三息的人三能安心三休息，三要走动三娱乐的三人可以三放心活三动。B、公三私分开家庭生三活的私三秘性必三须得到三充分的三尊重与三保护，三不能让三访客在三进门后三将业主三家庭生三活的方三方面面三一览无三余。这三就要求三不仅需三要将卧三室（主三卧、父三母房、三儿童房三）与客三厅、餐三厅、音三乐房、三麻将室三（娱乐三室）进三行区位三分离，三而且应三注意各三房间门三的方向三。C、主三次分开买房通三常是人三们事业三奋斗有三成，生三活质量三迈上台三阶的体三现。为三了彰显三业主的三成功，三也为了三家庭成三员之间三的起居三互不干三扰，主三人房不三仅应朝三向好（三向南或三向景观三）、宽三敞、大三气，而三且应单三独设立三卫生间三，应与三父母房三略有距三离分隔三。如设三有工人三（保姆三）房，三则又应三与主要三家庭成三员的房三间有所三分离。D、干三湿分开也即厨三房、卫三生间等三带水、三带脏的三房间应三与精心三装修怕三水怕脏三的卧室三等分开三。6.2三组合LD—三—客厅三与餐厅三合一DK—三—餐厨三合一LDK三——客三厅、餐三厅、厨三房合一A、L三D——三客厅与三餐厅合三一这些分三区各有三明确的三专门使三用功能三，有动三、静的三区别，三有小环三境的要三求。如三果做到三动静、三洁污分三离，室三内“交三通”便三利，就三能营造三比较舒三适的室三内环境三。因而三在户型三间隔的三操作上三应注意三：

三开门三是厅或三玄关，三厅内不三要有太三多的洞三口和门三，以方三面家具三的摆设三和隐私三的保护三；

三餐厅三与厨房三相邻，三以便用三餐和撤三除餐具三，厨房三最好靠三近门口三，以利三购买菜三蔬与处三理垃圾三，避免三污染；三三卧室置三于一侧三，卫生三间、浴三室等置三于一侧三，中间三形成一三道走廊三。卫生三间与卧三室要相三近，夜三间使用三时，不三然老人三儿童使三用均不三便。三集中归三纳起来三，动静三分区、三干湿分三区、公三私（公三用区和三私密区三）分区三应是使三用功能三合理的三基本原三则。三走廊：三套内设三计不当三的过道三，可能三会达5三至10三平方米三。按现三在设计三的过道三宽度，三除了走三路，基三本上没三有什么三用途。宜：动三静、洁三污分离三，室内三“交通三”便利三。1．起三居室、三餐厅、三厨房是三住宅中三的动区三，应靠三近入户三门设置三；卧室三是静区三，位置三应比较三深入，三以保证三居住的三私密性三；卫生三间设在三动区与三静区之三间，以三方便使三用；2．卫三生间属三污区，三厨房、三餐厅属三于洁区三，应适三当分离三；3．室三内交通三线便捷三；4．面三积标准三较高的三户型应三设储藏三空间。忌：1．功三能分区三不合理三；2．室三内交通三线太多三；3．对三着起居三室的卫三生间无三前室；4．卧三室门朝三客厅敞三开；5．四三居室的三户型主三卧室不三带专用三卫生间三以及无三储藏空三间；6．各三功能空三间面积三比例不三当；7．跃三层户型三室内楼三梯的位三置不当三；8．入三户无过三渡空间三。3.1三通、三透一套好三的户型三，必须三做好“三通”、三“透”三工作。三如果三客餐厅三相连，三最好能三有开放三式阳台三与大玻三璃窗遥三相呼应三，既能三保证客三厅的采三光充分三，春、三夏天的三“穿堂三风”更三是一种三极为舒三服的享三受。三厨房当三然也应三有良好三的采光三、通风三条件，三闷在一三角的厨三房将时三不时降三低下厨三人的工三作热情三，影响三一家人三的食欲三。三卫三生间不三应脏兮三兮、臭三哄哄，三它不应三成为天三然的藏三污纳垢三、繁殖三细菌的三场所，三它也应三该有良三好的通三风透光三条件，三应该窗三明几静三，无异三味，不三长霉。三卧三室，自三然更不三能成为三黑屋暗三房了。三一套三好的户三型，应三安排尽三可能多三的房间三朝向南三面，以三确保灿三烂的阳三光能照三耀房间三，如有三不便之三处，则三首先满三足的应三是客厅三与主卧三。三当三小区周三边有着三极为突三出的景三观时，三户型设三计可能三会打破三传统朝三向布局三而以景三观为中三心，这三时首要三的也是三安排客三厅与主三卧朝向三景观。三好的三户型中三厨房应三远离卧三室，以三杜绝油三烟污染三。而卫三生间则三应靠近三卧室以三方便家三人。三好的户三型中供三水、排三污、电三、煤气三、供热三、光纤三等管网三布线应三尽量集三中，既三方便业三主装修三，又方三便维修三检查，三还节省三材料。3.2三客厅三与餐厅三的连接客厅与三餐厅的三连接也三是个问三题。我三们在南三方看到三多数都三是直接三联通，三而在大三连市场三，好象三多数都三是有隔三断甚至三错开。三连通会三使整个三厅显得三开阔、三通透一三些；错三开或隔三断则功