房地产类：房地产行业入门

房地产项目类型基础概念传统的项目类型我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标准看待不同的项目类型。这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形；公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。传统的项目类型别墅公寓普通住宅项目类型的发展与丰富北京的住宅市场上，概念与新品迭出，项目类型随着丰富：经济适用房概念的提出与实施，以政策性因素界定项目类型，一小部分普通住宅分离而出。经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何从，业界还在摸索中。在概念的变化与形式的丰富中，我们用更清晰的界定方法看待住宅的项目类型：项目类型的新界定别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅项目独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式——别墅项目类型北京别墅基本解读别墅的概念：别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市别墅近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。北京别墅项目的兴与衰项目总数单位套数总建筑面积占北京楼盘数量百分比占北京住宅投资金额百分比超过150个4万多套别墅单位总建筑面积不下千万平方米5%50%北京市场的第一个别墅项目从92年北京第一个外销别墅——丽京花园应运而生至今，北京的别墅市场已经具备了逾10年的历程。不断的转折沉浮从92年开始，北京别墅项目经历了勤耕不辍的两年，供销两旺；随着国家宏观调控、全国房地产崩盘，北京的别墅项目一蹶不振；经历了5、6年的低谷，从２０００年下半年开始，开始出现转暖迹象；2002年别墅项目的供销热潮更是被业界形容为“别墅年”；2002年香山自然资源的过度采发、已经导致政府明令禁止香山所有别墅项目的停工，时至2003年2月，国土资源部下发紧急通知“停止别墅类用地的土地供应，清理各类园区用地，加强土地供应调控”。今日北京别墅项目总貌兴起——跌落——回暖——热潮——变局，北京别墅一路走来，项目总数超过150个，单位套数达到4万以上，总建筑面积逾千万平米。占北京所有楼盘数量的5％，而总金额约占到北京住宅总投资金额的一半。北京的东北和西北部是别墅的主要聚集地，别墅数量占到京城别墅总量的三分之二。东北部别墅项目众多的原因：开发历史长，市场氛围较浓：东北部一直是北京郊野别墅的重点区域，而今年以朝阳公园为核心，又推出一批“城市别墅”。经济地理位置与自然地理位置双优：东北别墅区北通首都机场，南靠涉外商务使馆区，商务及购物都非常方便；同时由于东北部区域绿化面积较大，是京城绿化环境最好的地区之一，又有温榆河、潮白河两大河流贯穿全境，构成了区域内独特的水上景观，且具有高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施，这都为高档别墅开发提供了有利条件。西北部别墅项目众多的原因：

得益于IT业的发展：与东北部别墅的热度相比，西北部别墅发展则相对缓慢，曾一度出现了仅有翠湖、碧水庄园、玫瑰园等几个高档项目的局面。但近几年随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，西北部地区经济迅速发展，造就了一批财富精英，这部分人群给西北区域内的别墅市场提供了巨大的市场需求。城市绿化的新面貌：西北区域大面积绿地和林带正在建设，良好的绿化环境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊，西北区别墅市场的“小气候”丝毫不亚于东北区别墅。东北、西北的细分格局：“一山”、“二河”、“三线”、“四高”。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“二河”则后来居上，成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。

北京别墅市场特点——别墅区域格局形成北京别墅项目地区分布北京别墅市场特点——别墅价格跨度大内外销别墅价格弹性不同：在内、外销房没有取消之前，别墅项目有外销和内销之分。外销别墅作为高档的房产商品之一，其目标市场具有很大的局限性，以高昂的价格为标志，价格弹性不大。内销别墅价格跨度则很大，最低的在2000元／平方米以下，最高的则达到10000元／平方米以上。别墅价格沿地理位置呈由市区向郊区逐渐递减的趋势：市区内别墅少而价格较高，平均售价在2000美元／平方米左右。除市区外，位于机场路顺义地区的别墅售价也较高，均价在1300美元／平方米。别墅平均售价超过人民币1万元／平方米的还有亚北—昌平，大兴，丰台地区。而售价在人民币3000-4500元／平方米的则分布在海淀上地、通州地区。价位在人民币2000-3000元／平方米的低档别墅则分布在颐和园地区。别墅售价偏低的地区为远郊约每平方米1800元左右。西北部、东北部别墅价格持平：目前西北区域别墅价格也直追东北区别墅，如翠湖别墅重开盘后均价上涨到9600元／平方米，玫瑰园二期环湖别墅2750美元／平方米，2002年年底入市的姜庄湖3000美元／平方米的高价；基本上与东北区别墅不相上下。价格区间：从整体市场来看，2001年北京市别墅的平均售价约为人民币8400元／平方米左右。售价在人民币5000元／平方米以下及高于10000元／平方米的别墅数量相等，共占70％的份额，其余为中间价位。北京别墅市场特点——别墅价格跨度大别墅价格沿地理位置呈由市区向郊区逐渐递减别墅价格区间比例别墅价格区间分布北京别墅市场特点——别墅消费格局细分化客源分散以97年作为分水岭，北京别墅的销售对象出现了较大变化。97年之前，70％的别墅购买者持国外护照，而其中的港澳台客户占很大比例，约占整体购买者的50％以上。目前，北京别墅客户中国人的比例由几年前的20％上升到了目前的80％，其中北京籍人士占到了

35％，非北京籍的占到了30％，而境外人士的需求量大大减少，由1997年的70％降到20％左右。人群层次丰富从客户人群的层次上看，与几年前别墅消费者相比，当前的消费者范围更宽更广。目前，拥有别墅物业的消费者主要是私营企业老板、民营或外资企业的高级职员或高层管理人员、少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士、文化界成功人士、持外国护照在大陆做生意的华人等等。其中，中高层管理人员比例最高达到了43.92％，技术人员占27.85％，私营企业主占15.3％，自由职业者为6.10％，其他占6.77％。

北京别墅市场预测西北部地区别墅项目升值潜力持续上升随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，地区经济迅速发展；正在迅速完善的交通设施升了西北区内市政条件；受住宅消费的风水观念影响，西部“上风上水”的传统地位也是其别墅市场迅速崛起的促进；种种迹象表明，西北区有可能成为别墅市场潜力巨大的热门区域，区域高档别墅供应有限的现状也使得西北区别墅具备充分的升值潜力及发展空间。“禁令”将使别墅开发由快趋稳，价格高开低走受到政策影响，国土资源“停止别墅类用地”的通知使得未来一段时期将不会有土地进军别墅市场，同时政策影响会使一部分意欲进入别墅市场的开发商暂缓，而已经拿到了近郊或远郊大规模土地开发权的开发商，则思考如何以土地存量维持别墅市场未来2-3年的开发；于是价格会有一个高开低走的局面。别墅项目案例之玫瑰园——玫瑰园概况项目类型别墅地理位置位于昌平区沙河镇北规模占地面积建筑面积58000平方米，别墅套数208栋规划社区布局分为日本区、美国区、欧陆区和太空区四个区，集世界著名建筑风格于一统户型选择共有14种户型可供选择售价二期环湖别墅2650美元／平方米案例特色北京最风云、知名度最高的别墅项目

别墅项目案例之玫瑰园——玫瑰园市场历程一、生不逢时事件：1992年，组建“北京飞达玫瑰园别墅有限公司”，开发玫瑰园项目

背景：中国房地产开发处于高峰期，与此同时，国务院实施“银根紧缩”政策。

二、逆流而上事件：1993年，香港利达行有限公司介入，拥有45％的股权，更名为“北京利达玫瑰园别墅有限公司”，董事长邓智仁。

背景：国务院政策见效，房地产泡沫破灭

三、大河无水小河干事件：1994年，玫瑰园复工，至年底，154栋别墅无一栋竣工。

1995年，玫瑰园处于停顿状态。

背景：银行贷款艰难，整个行业一片萧条。

四、风云再起事件：1995年底，邓智仁邀请山西某发展公司加盟玫瑰园，此公司在融得几千万元资金后，席卷而去，玫瑰园再度陷入危机。

1996年2月，山东希森集团参与，完成了186套别墅的建设和精装修，并取得了房产证。

背景：市场发育不成熟，与之配套的政策、法规不完善。

五、内外交困，雪上加霜事件：1997年上半年，玫瑰园处于停顿交涉阶段。

1997年8月，希森集团联同债权单位向北京市第一法院提出玫瑰园破产申请。

背景：亚洲金融危机，国内外购买力大幅度下降。

六、重振其鼓事件：1998年7月，北京第一中级人民法院宣告玫瑰园破产，并进入清查债务阶段。1999年7月，希森集团通过公开竞买，以3.98亿元人民币的价格，将玫瑰园整体收购成功。

背景：国家取消福利分房，房地产市场回暖。

七、第三棋开盘

事件：2000年1月6日，希森集团成立“北京玫瑰园别墅有限公司”，将“利达玫瑰园”更名为“北京玫瑰园”。

2000年6月10日，北京玫瑰园正式开盘。

2001年7月8日，北京玫瑰园第三期正式开盘。

背景：房地产市场火暴，别墅市场稳步上升定位：以加拿大异国风格为新开盘第三期项目的定位，适合玫瑰园一贯走国外风格的命名路线，延续玫瑰园对外籍人士的吸引力。推广话题：邓智仁的个人炒作玫瑰园几经沉浮的市场风云玫瑰园第三期的产品特色关于玫瑰园热销的话题别墅项目案例之玫瑰园——玫瑰园推广要略别墅项目案例之玫瑰园——翠湖别墅概况项目类型别墅地理位置海淀区上庄水库北岸规模开发投资总投资为1.3亿美元，其中一期工程投资2580万美元占地面积总体规划开发面积为888亩其中一期工程投资占地240亩，建筑面积约为4.6万平方米别墅套数一期欧式独立单元别墅156幢规划社区布局一期240亩，156栋；二期占地420亩，共330栋；会所面积为14000平方米，容积率0.3、绿化60%。三期占地400亩，预计总规划将在五年内完成。户型选择一期有8种户型，单幢面积在180平方米~500平方米之间售价一期（发售中）9600元／平方米案例特色以自然景观水景抬生别墅品质为翠湖更名：1999年7月，翠湖花园一期早已经是现房了，翠湖花园上的实质性投资已经超过2亿元。

2000年4月，翠湖花园蕴酿重新开盘计划。新任的销售总监到翠湖花园的第一件事就是将翠湖花园的名字改为“翠湖别墅”。他们的理论是，很多带公寓的远郊社区都叫某某花园或某某园，既然翠湖花园是一个高档涉外的纯别墅区，当然应该从案名上区别出来。

更名，重塑了翠湖别墅的别墅感。实施别墅题材：2000年8月，翠湖别墅第一版广告面市，旗开得胜；8月底，翠湖别墅销售现场日看房量达30人次，人气渐旺；10月初，翠湖别墅作为别墅代表项目参加国贸房展会，业内领略到翠湖别墅的新貌。广告是第一步，现场参观才是影响消费决策的关键。翠湖人坚持提供经过精装修的别墅样板间，认为“只有精装别致而富有情调的才是好的别墅”。营造一新的现场又迎来了新老客户，特别是前期看房后一直在观望犹豫的客户，也终于等到了签单的时候。累计到10月份，翠湖别墅共计售出40套左右，升达房地产为此将价位上调5%。

实现别墅价值：对2000年8月以后开盘的单位，实现了均价调整，均价从原来的8000元，上调到均价10000-11000元。由于客户对翠湖别墅的品质认可没有发生动摇，而只是感觉起来有些贵了。虽然感觉贵，但是由于受到样板间的品质支持，翠湖别墅在北京的知名度与美誉度直线上升。别墅项目案例之玫瑰园——翠湖别墅市场历程定位：倚稻香湖市级旅游度假区自然景观，明确的水景别墅定位。在圈内树立起优雅水景环境的清晰形象。推广话题:自然地理位置大规模开发面积消费者对生活品质的追求

别墅项目案例之玫瑰园——翠湖别墅推广要略Townhouse项目类型Townhouse的基本解读-1北京的Townhouse缘起：别墅有开阔的环境、舒展的空间；但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。公寓位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。

别墅总价高交通位置与市政条件有天有地环境舒展公寓单价、总价均高容积率高、建筑密度大空间窘迫感位于市区中心Townhouse：别墅与公寓之间妥协的产物有天有地环境舒展单价、总价均有明显优势位置上尽量靠近市中心Tow三nho三use的基本三解读-三2北京受三到认可三的TOW三NHO三USE项目符三合十大三标准—三—三1、位三置：应三位于城三市边缘三地带，三车程5三至30三分钟，三满足第三一居所三的要求三，生活三、工作三两便利三。三2、交三通：周三边应有三完善的三交通道三路网络三，临近三高速公三路，强三调交通三的易达三性和便三捷性。三3三、环境三：不仅三强调社三区内环三境，周三边也应三有优美三的自然三环境。三4三、规模三：社区三容积率三一般不三超过0三．6，三其规模三最好在三15万三平方米三以上才三能满足三其社区三配套和三生活品三位的要三求。三5、三规划：三社区规三划强调三建筑与三自然的三融合，三合理布三置建筑三与道路三、景观三的关系三。三6、建三筑：社三区强调三建筑内三部功能三的布局三，空间三尺度的三把握，三室内外三灰色空三间的创三造，其三外形与三色彩尤三为引人三。三7、配三套：社三区由于三地处城三市边缘三，其教三育、商三业、医三疗、休三闲等配三套设施三必需齐三备。三8、三价格：三一套售三价控制三在80三万至1三80万三元之间三为好。三9三、服务三：社区三的物业三服务要三突出优三质、贴三心、到三位。三10三、文化三：应营三造出文三化氛围三以满足三客户精三神生活三的需求三。Tow三nho三use的四种三形式通常，三我们称Tow三nho三use为联排三别墅，三因为Tow三nho三use的出现三就是以三联排别三墅为标三志的。三但实际三上，一个纯三粹的Tow三nho三use项目中三，一般三可以包三括四类三建筑形三式,即三联排、三双拼、三叠拼、三独栋。在同一三项目中三，通常三价格表三现：独三栋〉双三拼〉联三排〉叠三拼联排别三墅由三个三以上的三相同单三位平行三组合而三成。是Tow三nho三use项目最三为常见三的建筑三形式。双拼别三墅两个相三同的单三位平行三组合而三成。叠拼别三墅从建筑三立面上三看，与三双拼非三常相似三，也是三由两个三单位组三成；实三际上，三其中一三户的“三一层”三从二层三开始，三将不拥三有庭院三。从户三型图上三清晰可三见区别三。独栋别三墅形体独三立的单三位。传统别三墅注重三从建筑三立面的三设计上三突出栋三与栋之三间的区三别，显三示所有三者的个三性。Tow三nho三use独栋通三常栋与三栋之间三没有实三质区别三甚至完三全一样三。传统别三墅间距三开阔私三密性好三。Tow三nho三use独栋之三间间距三小，私三密型不三如传统三别墅。Tow三nho三use独栋三传三统别墅Tow三nho三use的发展200三1年，北三京Tow三nho三use年适中、三均好普通Tow三nho三use作为介三于公寓三和别墅三之间的三一种新三型住宅三，其最三明显的三特点是三适中性三、均好三性。价三格适中三，一套三普通Tow三nHo三use和三环三边上一三套高档三公寓价三格相当三；相对三于占地三较大的三独立住三宅而言三，一组Tow三nHo三use盖在一三起，平三均到每三户占地三大幅减三少，墙三体可互三相借用三，建筑三造价大三幅降低三；Tow三nHo三use对周围三环境、三交通和三基础设三施的依三赖程度三较高，三所以离三城区不三会很偏三远，同三时又保三留了自三己的院三落和天三空，兼三顾邻里三亲情。市场新三鲜感200三1年市三场上Tow三nho三use风声水三起，一三出现就三以新颖三的建筑三形式吸三引市场三的眼光三。市场三上推出三的Tow三nho三use绝大多三数正在三效果图三阶段，三实景还三未浮出三水面，三没有入三住，加三上跟风三的心理三，Tow三nho三use还停留三在看上三去很美三的阶段三。200三2年，Tow三nho三use遭遇瓶三颈模仿有三余，创三新不足目前北三京的Tow三nho三use开发商三思路虽三有所跟三进，但三仍是走三别墅和三公寓的三折中路三线。由三于受最三大限度三的用地三效益、三容积率三和成本三等因素三的限制三，一些三项目仍三不免留三有兵营三的“遗三迹”。容积率三过高，三生活配三套不足Tow三nho三use的初衷三降低容三积率在三很多项三目中得三不到贯三彻实施三，而且三生活配三套不足Tow三nho三use理论上三应具有三的优势三成为实三际操作三中的弱三势。行业盲三目跟风三，存量三释放过三程中200三1年至三200三2年上三半年，三行业的三盲目跟三风、引三起部分Tow三nho三use项目的三供应量三囤积。经过北三京演绎三的Tow三nho三use有各自三的特色三与卖点三:区位优三势者亚运新三新家园三、时代三庄园、三康城、三万科青三青家园三、金色三惠谷家三园无疑三能够“三沾”到三地段优三势的光三，也许三正基于三此，亚三运新新三家园总三经理张三斌说，三占区位三优势的TOW三NHO三USE和国外三的TOW三NHO三USE是基本三一样的三，那就三是第一三居所的三定位，三位于城三市边缘三，价格三与城里三的公寓三价格差三异不大三。较有三实力的三购买者三完全可三以一步三到位，三作为自三己纯以三居住为三目的的三居所。三与亚运三新新家三园仅几三分钟车三程的太三合时代三庄园定三位于“三城里的TOW三NHO三USE三”，位于五三环外一三点，地三域优势三占尽。环境优三势者具有了三“北京三特色”三的Tow三nho三use对于环三境的营三造大体三是一样三的。低三容积率三越低越三好、绿三化面积三越大越三吸引人三。不过三，龙山三新新小三镇0.三43的三容积率三是些项三目中最三低的。三一些项三目选址三在郊区三，得天三独厚的三空气、三旅游等三资源，三更是为三环境本三已很优三越的社三区又增三加了许三多卖点三。设计优三势者最先成三为京城Tow三nho三use现房项三目的橘三郡，其三一期售三罄后，三仍然有三许多人三前往参三观，其三具异国三情调的三社区规三划受人三称道。三东方比三华利、三慧谷根三园，也三是凭借三各自独三特的设三计优势三引人注三目。亚三运新新三家园的三设计含三量也很三高，设三计出独三具风格三的透天三中庭，三将种满三各类植三物的一三个透天三中庭凹三入屋内三，给人三与自然三朝夕相三处的感三觉。可三看出TOW三NHO三USE的建设三者们对三这一新三生事物三的良苦三用心。北京Tow三nho三use市场特三点——卖三点各自三精彩作为介三乎城市三公寓与三郊区别三墅之间三的一种三住宅模三式，Tow三nho三use不能成三为市场三份额可三观的住三宅项目三。他的三消费群三，是具三有明显三共同特三征的族三群：城市边三缘Tow三nho三use的消费三族群由于Tow三nho三use往往至三少位于三城市边三缘，即三使是面三对普通三白领阶三层的定三位也偏三低。购三买城市三边缘、三价格昂三贵TOW三NHO三USE的客户三群应该三是“非三常有实三力，对三价格不三敏感，三希望一三次到位三的人士三”。因三为百万三以上房三款以及三车程的三投入并三不是普三通阶层三能够实三现得了三的。这部分三人，我三们又称三为“有三钱阶层三”。边远地三段Tow三nho三use的消费三族群虽然郊三区的Tow三nho三use不具备三第一居三所的实三力，但三是它仍三然能够三填补郊三区缺少三高品质三住宅的三空白点三，力打三第二居三所牌，三营造独三特的小三镇风情三是边远三地段TOW三NHO三USE分得市三场杯羹三的关键三所在。三其面对三的客户三群体应三当是厌三烦了城三市的喧三嚣，在三郊区置三业用以三休闲度三假；画三家、作三家、律三师等自三由职业三者的第三一居所三；中等三偏上收三入的年三轻人为三父母购三买的“三孝心房三”。三这部分三人，我三们又看三作“有三闲阶层三”。北京Tow三nho三use市场特三点——消三费者族三群特征三明显Tow三nho三use是一种三新的建三筑形式三，因为三新，所三以市场三上最早三出现的三、或者三是最闪三耀的Tow三nho三use三，其所承三载的新三建筑含三义、诠三释的新三生活观三点将引三导市场三偏好的三形成：康城：三规模大三，气势三大位于京三通快速三与京沈三高速之三间的康三城为所三有Tow三nho三use中规模三最大的三。千亩三以上的三占地规三模，开三发建成三后，将三成为长三安街上三距国贸三最近规三模最大三的“Tow三nho三use三”社区。三大规模三，成为Tow三nho三use的卖点三之一。亚运新三新家园三：环境三好，卖三得贵所有Tow三nho三use中价格三最贵的三当数位三于亚运三村北部三四五环三之间的三万通项三目——三—亚运三新新家三园，虽三然并非三纯Tow三nho三use三，To三wnh三ous三e占三分三之一（三项目总三房数为三100三0多套三，Tow三nho三use为30三0—4三00套三，其余三为多层三板楼）三，但开三盘单价三即达1三000三0元以三上。项三目实行三先做环三境后搞三建设的三开发程三序，加三上三个三高尔夫三球场围三绕的得三天独厚三自然环三境，成三为高价Tow三nho三use典范，三且销售三不俗。橘郡：三异国情三调，销三售辉煌“橘郡三”美式TOW三NHO三USE社区是三最早的Tow三nho三use现房。三于20三00年三12月三正式开三盘，2三001三年春节三前后以三780三0元的三单价销三售已全三部完成三，创下三北京房三地产市三场的一三个奇迹三。其美三式社区三风格成三就了销三售的辉三煌。北京Tow三nho三use市场特三点——领三先楼盘三引导市三场偏好Tow三nho三use项目案三例——一三栋洋房三概况项目类型Townhouse地理位置亦庄北京经济技术开发区天华北路占地面积占地24万平方米、总建筑面积15.2万平方米别墅套数900套规划社区布局大型纯Townhouse社区；由近900套独栋、双拼、联排和叠式双拼别墅组成户型选择一期有8种户型，单幢面积在180平方米~500平方米之间售价6600元／平方米案例特色纯Townhouse社区，北京Townhouse代表作定位：大型纯Tow三nho三use社区；三包括Tow三nho三use的一切三建筑形三式，由三近90三0套独三栋、双三拼、联三排和叠三式双拼三别墅组三成。推广话三题：Tow三nho三use概念炒三作个性化三建筑立三面设计澳大利三亚设计三风格与国贸三20分三钟车程三的交通三条件描三述Tow三nho三use项目案三例——一三栋洋房三市场推三广板楼、三塔楼项三目类型板楼与三塔楼的三基本解三读-1板楼、三塔楼是三通过建三筑形式三的明显三不同而三相比较三而言；三所以我三们在研三究中把三板楼、三塔楼相三提并论三，更好三地区隔三与了解三二者的三特点。国家住三宅工程三中心对三板楼、三塔楼的三定义是三：板楼—三—是指三由多个三住宅单三元组合三而成，三每单元三均设有三楼梯或三楼梯、三电梯皆三有的住三宅；每三个单元三用自己三单独的三楼梯、三电梯。塔楼—三—主要三是指以三共用楼三梯、电三梯为核三心布置三多套住三房的高三层住宅三。通俗三地说，三塔楼以三电梯、三楼梯为三布局核三心，上三到楼层三之后，三向四面三走可以三直接进三入户内三。板楼、三塔楼的三不同，三在内、三外两方三面均产三生影响三：外部—三—建筑三高度、三密度、三容积率三不同内部—三—户型三、销售三分摊不三同塔楼板楼板楼基三本形式小高层三板楼：三９至１三２层左三右的板三楼高层板三楼：1三6层以三上甚至三更高的三称为高三层板楼多层板三楼：６三层以下三的供应量三以小高三层最重三：从20三01年三以来，三小高层三所占比三例逐渐三递增，三小高层三板楼的三供应量三在三种三板楼中三为最主三要；满意度三以多层三居首：在消费三者满意三度的调三查重，三６０％三以上的三消费者三最中意三的是多三层板楼三；平均售三价以高三层板楼三最低：由于容三积率高三，同等三条件同三等档次三的高层三板楼平三均售价三最低；塔楼基三本形式传统的三塔楼形三式：十三字型、三方形塔三楼改革的三塔楼形三式：蝶三型塔楼与传统三塔楼相三比，蝶三塔的建三筑特征三：外形轻三盈蝶式建三筑一般三是“半三蝶半塔三”，户三户紧密三相连，三像没有三张开翅三膀的蝴三蝶，改三变了传三统塔楼三外观体三态的臃三肿，体三态轻盈三秀丽，三外观比三较新颖三。朝向、三采光、三通风上三有突破蝶形建三筑设计三还有效三地避免三小区内三各栋楼三宇之间三相互遮三挡的弊三端，使三多数单三元都是三南北朝三向，实三现了在三采光、三通风性三能上的三突破。斜角存三在成为三新问题但蝶式三建筑中三因各户三间连接三依然紧三密，户三与户之三间的相三互影响三、相互三依赖还三比较大三，所以三产生出三很多在三户型设三计中难三以避免三的斜角三问题，三这既是三蝶式建三筑的“三标签”三之一，三也是蝶三式建筑三为寻求三突破而三必须跨三越的障三碍。与传统三塔楼相三比，蝶三塔的市三场适应三性：平衡成三本与建三筑形式板楼的三售价明三显高于三塔楼，三传统塔三楼对采三光通风三活动空三间采取三了牺牲三，对于三没有明三显板、三塔偏好三的消费三者而言三，蝶塔三帮助实三现了成三本与户三型的平三衡。板、塔三之争楼市兴三起板楼三之热板风盛三行由南三而来，三上海等三地板楼三已成主三流，占三到整个三市场的三80％三－90三％。200三0年开三始，从三市场供三应上看三，板楼三投放量三呈喷井三效应，三成为楼三市的异三军，一三改塔楼三一统天三下之势三。但是三板楼最三直接的三表现是三，对看三重朝阳三的北京三居民而三言，户三户朝阳三的建筑三形式对三消费者三的诱惑三难以抵三挡。板楼开三发商热三炒概念随着众三多开发三商转投三板楼项三目，市三场宣传三多围绕三板楼与三塔楼之三争——三板楼胜三出展开三；开发三商不惜三重金炒三作概念三，如第三三代板三楼、小三高层，三媒体为三板楼叫三好之声三不绝于三耳，虽三然时有三塔楼的三声音冒三出，但三很快便三淹没与三板楼声三之中。板楼优三势地位三确立通过市三场教育三，板楼三在消费三者心目三中树立三起高塔三楼一等三的形象三。同一三社区中三同等档三次的板三楼与塔三楼，市三场定价三之差可三高达1三000三元/平三方米。三虽然如三此，消三费者仍三极力追三捧，成三就了板三楼的优三势地位三。塔楼突三围之举为了扭三转不利三局面，三塔楼开三始尝试三两个方三面的突三围：建筑形三式突围三，蝶塔三的出现三；市场定三位突围三，面向三细分人三群的小三户型社三区。板、塔三优劣势三集锦比较角度板楼塔楼备注建筑密度低高建筑平均高度低*高*不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。出入空间大小容积率低高通风好不畅朝向户户朝阳常有无采居室采光户户朝阳，南北通透存在灰色空间同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。高度问题较容易受遮挡高度问题较不容易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。使用率板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。销售分摊低高塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼（绿色三表示优三势；灰三色表示三劣势；三空白背三景表示三中性）小户型三——塔三楼突围塔楼市三场形势三危难，三在建筑三形式上三突破的三实验之三后，开三发商开三始实行三市场定三位的突三破，其三中，小三户型社三区的定三位，奋三力一博三为挽回三塔楼的三市场地三位。200三1年，三面对塔三楼项目三的滞销三，绿景三苑将其三规划完三成的塔三楼二期三改为全三小户型三（18三-70三平米）三社区。三为其命三名Sol三o，寓意单三独、自三由，目三标细分三人群直三指20三几岁的三年轻人三。Sol三o的热销三，掀动三北京住三宅市场三小户型三风浪，三非常男三女、炫三特区、三夏都盈三座、东三方银座三等３０三余个楼三盘打出三了小户三型概念三，供应三面积超三过１０三０万平三方米。三其中炫三特区也三取得非三常好的三市场销三量。小户型三社区长三短处：从建筑三形式而三言，小三户型社三区，通三常表现三为同层三楼7、三8户甚三至10三户以上三的单位三，使塔三楼的劣三势更加三突出。小户型三以总价三低吸引三消费者三，实际三上单价三的性价三比较高三。小户型三社区的三成功来三源于细三分市场三定位，三准确地三抓住目三标消费三者的心三理，可三以称得三上是以三小博大三的市场三推广典三范。板、塔三之争的三后sar三s情结非典，三不仅对三房地产三项目的三促销活三动或施三工计划三产生暂三时性影三响，但三对于建三筑类型三的消费三却可能三产生长三远影响三。随着被三媒体广三为关注三的香港三陶大花三园的疫三情爆发三、政府三对屋内三通风条三件的强三调，板三楼通风三好、人三口密度三低、环三境通透三的卖点三又被赋三予新的三意义。三以中三国建筑三技术研三究院国三家住宅三与居住三环境工三程技术三研究中三心为代三表的业三内人士三认为，三非典的三突如其三来，让三人们重三新审视三住宅的三健康要三求。非典给三社会带三来的看三待问题三的新方三式方法三，促进三买房人三造对健三康住宅三的需求三，住宅三品质竞三争势必三加强。三板楼在三新一轮三竞争中三又具备三了新的三砝码。板楼精三选之风三林绿洲——概三况项目类型板楼地理位置朝阳区北沙滩占地面积距北四环不足2公里，项目东侧1公里处是中轴线延伸路规划社区布局全板楼社区，包括高层、小高层、多层售价8080元／平方米案例特色全板楼社区；热炒板楼概念的主力队员全板楼三社区使三每栋住三宅楼都三能够享三有充分三的采光三权和景三观权，三使用户三四季都三能享受三阳光和三通透的三感觉。解决方三案：三1.三园区整三体采用三板式楼三设计，三呈北高三南低的三阶梯状三布局。三2三.一梯三两户、三一梯四三户的户三型，户三户朝南三。精品三户型更三是所有三房间都三朝阳。板楼精三选之风三林绿洲——设三计板楼精三选之嘉三铭园——概三况项目类型板楼地理位置朝阳区北苑发起路占地面积占地28公顷，总建筑面积为60万平方米规划社区布局７个组团有机衔接而又各自独立，由以板式小高层为主的建筑围合而成售价6380元／平方米案例特色第三代板楼概念的始作俑者；热炒板楼概念的主力队员

板楼精三选之嘉三铭园——设三计板楼社三区，全三部以围三合式板三楼组成三；在满三足板楼三户性特三点的基三础上，三减少建三筑面积三的占用三。户型面三积从7三4.0三4—2三17.三81不三等，满三足各种三人群、三家庭的三需要。塔楼精三选之现三代城——概三况项目类型塔楼地理位置国贸商圈朝阳区建国路88号占地面积占地面积7.3万平米，总建筑面积：49万平米规划社区布局一期，6栋28层塔楼，总建筑面积27万平米，公寓总套数为1385套；二期，4栋联体楼，总建筑面积22万平米，其中SOHO公寓512套售价9500元／平方米案例特色北京首屈一指的高知名度楼盘；建筑形式的炒作是焦点、建筑设计颇受争议。塔楼精三选之现三代城——