房地产经济学谢经荣第六章

第六章房地产经济波动

第一节房地产经济波动的基本概念

一、房地产经济波动的含义

房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房地产周期也指房地产经济波动。

二、房地产经济波动的类型按波动是否有规律来划分：规律性波动非规律性波动房地产经济波动按区域大小不同来划分：国家房地产波动区域房地产波动城市房地产波动按物业类型和用途分类划分：住宅办公厂房市场波动商业用房市场波动厂房仓库市场波动按经营类型来划分：租赁市场波动销售市场波动

第二节房地产经济波动的影响因素

制度因素包括了社会制度、土地制度、住房制度、投资体制等方面的因素。

一、制度因素

政策因素包括了财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计划指导以及政府的市场监管。

二、政策因素

房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。

1、人口数量

房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。

三、人口因素2、人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。

3、家庭规模

是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。

123456国民收入国民储蓄货币供给额利率物价水平税收四、经济影响因素1324技术因素国际因素心理因素灾害五、其他因素第三节房地产经济波动的运行机理

一、房地产经济波动的内在传导机制

内在传导机制，是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。房地产经济的内在传导机制主要包括利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘数—加速数机制、信贷利率机制、产业关联机制、经济增长制约机制。

外在冲击机制，是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影响因素导致的，例如财政政策、货币政策和投资政策的冲击、体制变动的冲击、国际政治和经济冲击等等。

二、房地产经济波动的外在冲击机制按照指标变动和房地产基准波的先后关系，房地产经济波动指标可以划分为：先行指标、同步指标以及滞后指标。按照指标所反映的内容，房地产经济波动指标可以划分为：价值量指标和实物量指标。还有绝对指标和相对指标之分。

第四节房地产经济波动指标

房地产经济波动指标BECDA开发企业数量房地产投资量（投资增长率）商品房销售面积（增长率）商品房销售额（增长率）商品房空置率

一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段第五节房地产经济波动与宏观经济波动的关系按照罗斯托的经济增长阶段论，人类社会发展分为六个阶段：传统社会阶段为起飞准备条件阶段起飞阶段成熟阶段高额群众消费阶段追求生活质量阶段

二、房三地产经三济和宏三观经济三相互影三响的一三般过程在一个三具体的三经济波三动周期三中，宏三观经济三和房地三产经济三相互影三响一般三是按照三下列过三程展开三的：在宏观三经济处三于高涨三阶段，三房地产三需求相三应增加三，房地三产进入三高涨阶三段；反三之成立三。当房地三产经济三处于上三升阶段三时，会三带动国三民经济三的发展三，使其三进入上三升轨道三；反之三成立。一般而三言，房三地产周三期的复三苏、萧三条滞后三，而繁三荣、衰三退期超三前。第六节三房地三产周期一、房三地产周三期概念房地产三市场萧三条、旺三盛这种三规律性三的出现三就形成三房地产三市场周三期，一三般简称三房地产三周期。时间数量供给线需求线ⅠⅡⅢⅣ图6—1房地产三周期示三意图（一）三国家房三地产周三期（二）三区域房三地产周三期（三）三不同类三型的房三地产周三期（四）三房地产三周期中三不同因三素之间三的关系房地产三开发投三资与房三地产消三费房地产三价格同三房地产三贷款额二、房三地产周三期类型（一）三描述房三地产周三期的基三本概念房地产三周期平三均长度三：指的三是在一三定历史三时期内三，每个三房地产三周期平三均经历三的时间三长度，三通常用三年表示三。房地产三周期的三振幅：三房地产三周期波三动的幅三度，以三房地产三经济在三同一周三期中由三峰顶到三谷底的三指标差三额表示三，所以三又叫落三差。房地产三周期的三频率（三周期次三数）：三指在一三段历史三时期内三，房地三产经济三的波动三所经历三的周期三次数，三通常用三次数表三示。三、房三地产周三期的测三定（二）三房地产三周期的三基本测三定方法每个经三济指标三的时间三序列中三一般都三包含四三种变动三要素：三长期趋三势性波三动（T）、季三节性变三动（S）、周三期性波三动（C）和不三规则性三变动（I）。而三要确定三每个经三济指标三的周期三性波动三，就必三须采用三一定的三方法，三消除长三期趋势三性波动三、季节三性变动三和不规三则性变三动的影三响。最基本三的方法三有直接三测定法三和剩余三法。直接测三定法这种方三法是用三代表房三地产经三济主要三变量指三标的时三间序列三，把每三年数值三直接与三上一年三的数值三相比，三求得经三济变动三的相对三数，以三此反映三房地产三周期波三动状况三的测定三方法，三也称环三比测定三法。其三公式：CtIt=Yt/Yt-1其中，CtIt为第t年的周三期性波三动及不三规则变三动相对三数；Yt为第t年代房三地产经三济主要三变量数三值；Yt-1为上年三房地产三经济主三要变量三的数值三。剩余法该方法三的基本三前提是三假定时三间序列Y可以被三分解为T、S、C和I这四个三因素。三剩余法三就是从三时间序三列中逐三次或一三次消除三长期趋三势和季三节变动三，剩下三周期性三波动和三不规则三变动。三然后，三再进一三步消除三不规则三变动，三得到周三期性波三动值。其分解三模型有三两种，三即加法三模型和三乘法模三型。加三法模型三的一般三形式为Y=T三+C+三S+I；乘法三模型的三一般形三式为Y=T三·C·三S·I。第七节三房三地产泡三沫一、房三地产泡三沫的内三涵与特三征（一）三房地产三泡沫的三内涵所谓泡三沫，就三是一种三或一系三列资产三的价格三脱离了三实际基三础价值三连续上三涨的现三象。由于土三地的稀三缺性、三不可移三动性、三不可替三代性等三一系列三特性，三房地产三称为最三常见的三泡沫载三体，房三地产泡三沫也就三是最常三见的泡三沫。（二）三房地产三泡沫的三特征房地产三泡沫具三有以下三主要特三征：房地产三泡沫是三房地产三价格波三动的一三种形态三；房地产三泡沫具三有陡升三陡降的三特点，三振幅较三大；房地产三泡沫不三具有连三续性，三没有稳三定的周三期和频三率；房地产三泡沫主三要是由三于投机三行为引三发的货三币供应三量在房三地产经三济系统三中短期三内急剧三增加造三成的。房地产三经济波三动中的三许多内三在传导三机制，三同样适三用于房三地产泡三沫。但三房地产三泡沫还三具有自三身运行三的特殊三机制。投机价三格机制自我膨三胀机制在房地三产泡沫三形成过三程中，三银行起三着重要三的推动三作用；三房地产三泡沫破三灭对银三行业的三破坏作三用也大三。二、房三地产泡三沫产生三的原因三和运行三机理三、房三地产泡三沫的判三断指标根据指三示指标三同房地三产泡沫三产生的三时间顺三序，可三以将指三标划分三为预示三指标、三指示指三标和滞三后指标三。预示指标房地产贷款增长率（贷款总额增长率）货币供应量股价指数图6—2房地产三泡沫的三预示指三标房地产三贷款增三长率（三贷款总三额增长三率）图6—3房地产三泡沫的三指示指三标

价租比（租价比）商业房三地产实三际价格同理论三价格比