房地产贷款与税费

西北区职前培训之房地产基础知识课程编号：50002西区职前培训之房地产基础知识课程编号：50004培训讲师：刘永安

课程内容税费讲解商业贷款及公积金贷款税费知识详解印花税（暂时免征）契税营业税个人所得税土地增值税土地出让金综合地价款详细内容可参考店面经纪人学习手册名词诠释契税是土地.房屋权属转移时向承受着征收的一种税收营业税(含城建.教育费附加)是对在我国境内提供应税劳务.转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税.个人所得税是对个人(自然人)取得的各项所得征收的一种所得税.中国的起征点为2000元.土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。综合地价款收取标准为：(经济适用住房的实际购房价款-该家庭最高购房总价标准)×10%

如何区分普宅与非普宅

一.单套建筑面积在140平米(含140平米)以下二.小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上三.实际成交价低于同区域“享受优惠政策住房(见备注)”平均交易价格的1.2倍以下。满足以上三个条件为普通住宅，不符合以上三点中的一项或多项属于非普通住宅）备注:“享受优惠政策住房平均交易价格”三环内258万;三环至四环210万;四环至五环198万;五环以外120万.(同区域内高于此价格为非普宅)二手商品房的交易双方税费缴纳明细表已购公房交易双方的税费缴纳明细表二手经济适用房交易双方税费缴纳明细表经济适用房上市出售新政解读

京建住[2008]225号分界点08.04.08文件下发5年内不得出租出借只能自住；如需转让，只能通过摇号或回购老房老政策衡量标准：文件下发前已经取得产权证或契税完税凭证新房新政策衡量标准：文件下发后取得房产证或契税完税凭证5年内不得出租出借只能自住；如需转让，只能通过摇号或回购5年外按原购房价和出售价格价差*70%补交土地收益金5年外按成交额*10%交综合地价款例题

2010年10月,王小姐通过中原地产公司全款购买了李先生一套金雅园的二手商品房,产权证下发时间为2005年6月,房屋面积165平米,原购房价130万，成交总价500万元.那么王小姐和李先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费？评估价18000元/平米地区指导价5600元/平米避税与不避税的比较二手房交易税费判断三步走

第一步:首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房;

第二步:以房产证/契税完税凭证时间孰先原则，看是否满五年；

第三步:以面积、总价、容积率，判断是否是普通住宅。成本价房本契税票成本价原购房合同旧房本抵押章新房本抵押章旧房本填发日期新房本填发日期贷款知识详解付款方式商业贷款详解公积金贷款详解

付款方式全款,就是一次性付款贷款分为两种：商业贷款公积金贷款相关名词成交价过户指导价银行评估价网签价原始购房价差额名词诠三释1.商三业贷款三:又称个三人住房三贷款，三是中国三人民银三行批准三设立的三商业银三行和住三房储蓄三银行，三为城镇三居民购三买自用三普通住三房提供三的贷款三，执行三法定贷三款利率三。目前三北京市三多家商三业银行三都有此三项业务三，如建三行、农三行。申三请贷款三手续也三基本一三致。2.公积金三贷款:指由北三京住房三公积金三管理中三心运用三住房公三积金，三委托银三行向购三买、建三造、翻三建、大三修自住三住房的三住房公三积金缴三存人和三在职期三间缴存三住房公三积金的三离退休三职工发三放的贷三款。3.组三合贷款三:符合个三人住房三商业性三贷款条三件的借三款人又三同时缴三存住房三公积金三的，在三办理个三人住房三商业贷三款的同三时还可三以申请三个人住三房公积三金贷款三，及借三款人以三所购本三市城镇三自住住三房(或三其他银三行认可三的担保三方式)三作为抵三押可同三时向银三行申请三个人怎样计三算商业三贷款额什么是三评估值三贷三款的成三数三怎样三算首付三款怎样算三月还款三还三款的利三息怎样三算系数如三下：年三限1年三.10三年.2三0年贷款的三年数,三房龄加三贷款年三限不超三过40三年不分男三女最高三可贷到三70岁贷款所三需材料买方和配三偶需提三供资料三：身份三证，户三口本三，暂住三证，婚三姻关系三证明，三收入证三明，营三业执照三副本复三印件加三盖公章三，最高三学历证三明，工三资流水三，还款三账户。卖方：身份三证，户三口本，三婚姻关三系证明三，房产三证，原三始购房三协议，三及配偶三资料，三收款账三户。随各银三行具体三要求的三不同，三应提交三的材料三会有所三不同。三贷款时三需查验三购买方三提供材三料复印三件的原三件例题201三0年1三0月,三王小姐三预通过三中原地三产购买三李先生三一套金三雅园的三二手商三品房,三该房产三权证下三发时间三为20三05年三6月,三房屋三面积1三65平三米,原三购房价三130三万，成三交总价三500三万元.三王小姐三考虑以三贷款形三式购买三,那么三王小姐三和李先三生在此三次交易三中需分三别缴纳三哪些税三费？(三按二套三计算)评估价三180三00元三/平米三地三区指导三价56三00元三/平米贷款计三算方法180三00x三16三5=2三97万三(评估三总价)297三万x三0.5三=14三8.5三万（贷款数三额）500三万(房三款)三–1三48.三5万=三351三500三0（首付）税费(29三7万-三130三万)x三5.三5%(三营业税三)=三91三850三元个人所三得税:三免征297三万x三3%三(契税三)=三891三00元合计:三180三950三元每月还三款数额三和利息148三.5三(贷款三额整万三位)ｘ三（上浮三10%三)79三.10三(2三0年利三率上浮三10%三本息系三数)三=11三746三.35三（月供）117三46.三35三ｘ12三月=1三409三56.三2（1年还三款额）140三956三.2三ｘ20三年=2三819三124三（共计还三款额）281三912三4－三148三500三0=1三334三124三（总利息）注意事三项判断三是否有三税央产房三交税以第一次三票据为准公房交三税以房本填三发日期三，购房三收据日三期，购三房合同三日期为准商品房三交税以契税票三填发日三期，房三本填发三日期为准公积金三贷款国管与三市属公三积金的三区分：国管公三积金：三借款人三所在单三位为中三央直属三或下属三单位的三，缴纳三的公积三金为国三管公积三金，一三般缴存三银行为三建设银三行。市属公三积金：三借款人三所在单三位为北三京市属三单位的三，缴纳三的公积三金为市三属公积三金，一三般缴存三银行为三工商银三行、交三通银行三等。公积金三贷款公积金三最高可三贷金额三：1、三市属公三积金：三月个人三缴存在三550三元贷款三年限在三30年三的正常可三贷款8三0万元，如经三过评级三到达A三A可贷三款92三万元，三AAA三为10三4元2、三国管公三积金：三主要依三据住房三公积金缴存状三况、收三入情况三、个人三信用状三况等因素三，对借三款申请三人进行三信用评三级，并三根据评三级结果三，实行三分类管三理，被三评定为三A级的三借款申三请人，三最高贷三款额度三可在基三准额度三上上浮三30%三；被评三定为B三级的借三款申请三人，可三在基准三额度基三础上上三浮15三%（申三请信用三评级的三借款人三应前往三国管分三中心业三务受理三柜台，三按照国三管分中三心信用三评级有三关规定三提交相三关书面三材料，三并经面三谈确定三）公积金三贷款北京市三公积金三贷款需三连续缴三存12三个月以三上方可三申请系数如三下:5三年年利三率4;三6年以三上年利三率4.三5.5年1三84.三17,三十年1三03.三64,三十五年三76.三5,二三十年6三3.2三6二十三五年5三5.5三8.三三十年5三0.6三7贷款的三年数,三房龄加三贷款年三限不超三过47三年男女上三限70三周岁公积金三贷款所需相三关费用过户费:2三000评估费三:三150三0担保费三:三300三0公积金三管理中三心手续三费:0三.3%公积金三贷款所三需材料借款人三（买方三）需提三供资料三：借款申三请表身份证三或有效三身份证三明户口本三首页、三本人页三及变更三页有效居三住证明结婚证三或婚姻三关系证三明离退休三证明收入证三明最高学三历证明公积金三贷款所三需材料例题200三9年8三月,王三小姐通三过中原三地产公三司又购三买了王三先生一三套位于三永乐东三区的标三准价已三购公房三,产权三证下发三时间为三200三9年.三建筑年三代80三年.购三房合同三90年三.房屋三面积7三0平米三,总价三100三万元.三那么王三小姐和三王先生三在此次三交易中三需分别三缴纳哪三些税费三公积三金计算三房屋三标准价三的评估价三:90三00元公积金三贷款900三0(三地区评三估值)三x三