某地区长虹樟木头项目管理报告

绿色建筑：科技与生态技术的领先运用发展主题定位在产品设计中，大量引入创新的生态节能技术以及人性化居住的智能科技，这不但与当前国际流行的环保节能趋势相符合，而且与樟木头镇未来的规划相和谐，也是未来吸引客户、树立标杆的高附加值所在。1缤纷生活：都市感、现代感的淋漓展示发展主题定位一方面是指多业态所带来的无阻碍交流社区生活，另一方面是指借助发展商长虹在数码通讯技术上的优势，开启前所未有的数字生活。为用户在家庭中提供数字化、智能化、综合化的信息服务体系，使用户充分感受数字化带来的舒适、安全、便捷的全新生活体验。2案名建议方向一长虹•国际城延续长虹置业品牌系列，在每一座城市都有一座长虹•国际城案名建议方向二长虹•又一城纳入大综合体概念，借天一城优势纳为己用，整合多种资源，寓意在樟木头再建一城架势案名建议方向三长虹•畔山谷项目特色形象展示，山景资源及坡地景观的演绎6本项目地块条件支撑开发中高档次的物业高品质创新产品体系较高要求的生活环境需求多元化区域市场高端品质社区不多未来开发项目将在品质上有所提升地块因素分析客户需求分析市场竞争分析项目具备开发高档楼盘的条件.作为长虹在华南的第一个房地产，以品质立市是树立公司品牌的关键档次定位客户定位7客户需求分析——客户调研基本形式操作方式情况介绍我司于2011年5月17日对本地及深圳客户进行访问，希望对其置业情况与倾向进行深入研究。调研目的了解目标消费群的消费心理及行为习惯；了解他们对项目所在区域的看法、对项目的看法、置业的影响因素、购房需求。调研对象分为六个类型：主要包括：公务员、私营企业主、企事业单位的高管、业内人士等；以及深圳在东莞有购房投资经历的，具备高收入、高购买力人群。调研方式一对一进行深度访谈、小组访谈8被访客户基本情况（共访谈8批调查时间：2011年5月17日，电话访谈）侯先生29岁家庭结构4人现居住地：东莞南城，金地格林小镇现居住情况：自有2房，75平米，另有2套房工作单位：中惠地产，在香樟绿洲工作职位：策划师，白领阶层交通工具：有车一族访谈情况：成功贺小姐23岁家庭结构2人现居住地：樟木头，华都花园现居住情况：3房，80-90平米，住在姑妈家工作单位：阳光地产职位：职员交通工具：公交访谈情况：不成功胡先生30多岁家庭结构3人现居住地：樟木头，山水华府现居住情况：自有3房2厅，126平米，另有1套房工作单位：樟木头规划管理所职位：城市规划师、建筑师，公务员交通工具：有车一族访谈情况：成功董先生30多岁家庭结构4人现居住地：樟木头，帝景花园现居住情况：3房2厅，100多平米，家里有1套房工作单位：塑胶市场职位：生意人，老板交通工具：有车一族访谈情况：成功客户深度访谈9客户深度访谈刘先生20多岁家庭结构3人现居住地：樟木头，丽景花园现居住情况：3房，150平米，住在亲戚家工作单位：坤庆地产职位：职员交通工具：公交访谈情况：成功胡先生33岁家庭结构5人现居住地：深圳福田现居住情况：3房，96平米，在塘厦金地博登湖有房工作单位：得润电子职位：总监交通工具：有车一族访谈情况：成功熊小姐34岁家庭结构3人现居住地：樟木头，香樟绿洲现居住情况：3房，105平米，无其他房工作单位：展鸿地产职位：经理交通工具：有车一族，但不经常开车访谈情况：成功冯先生30多岁家庭结构：三代同堂现居住地：深圳现居住情况：3房2厅，180平米工作单位：成衣批发职位：生意人，老板交通工具：有车一族访谈情况：成功10客户深度访谈被访客户购买普遍需求90平米以下，90平米以上户型主要需求在100-140平米；购房普遍主要关注户型、朝向、景观、配套、物业管理等因素；对户型的赠送面积表示越多越好；对本项目地段普遍看好，但还是不如镇新中心；普遍认为本项目应走中高端路线；对欧式建筑风格比较感冒，比较推崇香樟绿洲；普遍接受本项目住宅价格在5000-6000元/平米，商业价格1.5万元/平米；对于自己心目中的楼盘提及比较分散，说明人们对房地产的认识还处在初级阶段；普遍对本项目综合体比较感兴趣，但有客户反映不希望有写字楼，认为写字楼人流杂；本地专业人士认为：本项目住宅部分应以70平米左右的2房，90平米的3房为主；认为商业和酒店比较有前景，但写字楼前景堪忧客户访谈结论东莞客户11客户深度访谈深圳客户东莞置业主要是投资或给父母居住投资更关注地段和发展规划、交通、配套等认为深圳所剩开发土地越来越少，与深圳相比东莞价值洼地效应很强认为樟木头房价普遍5000-6000元/平米对本项目地段打造类似于万象城的综合体项目均表示出比较浓厚的兴趣普遍认为本项目应走中高端路线；对保利投资樟木头比较感兴趣，但同时也担心保利打造生态旅游区经验和持续性投资主力需求户型为90平米以下12物业管理、居住人群社区规模、园林景观区域价值、价格产品、赠送面积居住人群不混杂、物管完善社区，自然景观、园林景观生活便利、升值潜力、性价比高品质、高附加值社区配套会所、游泳池、健身房、老年娱乐、小孩嬉戏等本地客户价值取向本地客户13深圳客户价值取向

●深莞楼价差大、深圳房价上涨速度难以承受；●东莞城市规划建设卓有成效，产业链升级，东莞城市影响力日益扩大；●莞深同城观念已使相当部分深圳人接受，且深莞1小时生活圈已经成熟深圳客户置业东莞的原因：14定位依据根据住宅部分市场调研及结合我们客户深度访谈由此可知。。。。。。定位依据15

中高阶层是市场的消费主力，也是本案的主力！超富阶层高产阶级1000万以上高收阶层100万以上中等阶层泛公务员，私企老板、管理人员、个体业者年收入10—40万一般工人、职工等年收入3—8万阶层职业家庭资产/收入中等及以下收入者本项目客户定位16游离客户偶得客户

重要客户客户来源：香港客户及外地需求产品：各种产品类型产品用途：投资为主客户来源：深圳客户客户描述：投资客及部分产业迁移客需求产品：90㎡以下产品用途：投资为主客户来源：周边镇区客户描述：大朗、黄江等周边片区客户需求产品：90㎡以下产品用途：自住为主项目客户构成客户来源：本地客户客户描述：刚需、政企群体及私企业主需求产品：90㎡以下及130㎡以上产品用途：自住为主55%35%2%8%本项目客户定位17发展功能及产品定位1819区域—优越的区域条件决定了本项目起点较高以及较高价值实现的必然性

多产品形态|中心区|地段优势项目如何高于亦不脱离市场?市场——尚处于较初级阶段

无知名地产挺进|营销水平较低|思考价值发三现：通过重三新界定三，我们三发现项三目的商三业价值三巨大1.三城市快三速路，三交通便三利2.地三块临街三面宽，三具有较三长的商三业展示三面4.与三天一城三一路之三隔，处三在核心三商圈内三，具有三相当大三的商业三价值5.目前三镇区缺三少真正三的综合三体项目三，存在三市场空三白先天条三件、潜三力、价三值、市三场空白三、资源三，这些三词组合三在一起三，令人三兴奋，三通过重三新的价三值挖掘三，我们三发现商三业价值三巨大！6.未来三旅游产三业的发三展，有三足够的三商旅客三户资源项目发三展功能三定位3.地块三邻近火三车站、三公交总三站、长三途汽车三站，辐三射能力三强2021非住宅三部分功三能定位我们要三解决的三是:1、4.9万平米三的非住三宅面积三如何分三配?2、如何三提高项三目的盈三利能力?原则：1、价值三最大化2、尽快三变现3、市场三需求4、地块三条件5、避免三同天一三城的直三接竞争可能的三方向：商业、三写字楼三、酒店选择：1、集中三商业2、临街三商业3、写字三楼4、酒店？写字楼——是否要三建写字三楼？东莞及三周边镇三区周边三写字楼三市场销三售前景三均不理三想，应三规避风三险；星耀国三际08年开售三效果欠三佳，10年重新三开售至三今销售三状况不三佳，目三前16-三23层均未三售完，三片区无三其他类三比项目三，写字楼三投资前三景不明三朗；从目前三星耀国三际入驻三企业来三看，高三端企业三需求较三少，片三区自身产三业未能支撑三商务办三公市场；樟木头GDP在东莞三镇区排三名偏后三，片区三还未形三成较好三的商务三办公氛三围。写字楼三要求昭三示性强三，项目三有限高三限制，三对打造三项目亮三点较难三；中短期三市场，高品质三写字楼三自身的三市场接三受度导三致其租三金溢价三和建筑成本增三加不成三正比，三不符合三项目的三开发理三念。【项目自三身】DTZ建议：三对写字三楼物业三形态持三保留意三见【市场总三结】关于酒三店23由酒店三市场分三析得出三，中高三端酒店三需求前三景广阔本项目三是否适三合发展三中高端三酒店？条件本项目评价项目定位本项目定位高端,产业发展由于产业发展,未来商务\旅游需求将会进一步放大会展经济樟木头旅游购物节\广交会\高交会等周边配套依托天一城、老城商圈中高端酒店的氛围周边新都会\花园酒店\阳光假日酒店交通条件毗邻火车站和长途汽车等公共交通工具,路网发达,广深港一小时生活圈24本项目三适合做三高端酒三店酒店——DTZ思考：三如何实三现酒店三价值最三大化？问题点三：高端酒三店要求三产权单三一性，三整体出三让寻找三买家时三间较长三，难以实三现整体三快速变三现，与开三发理念三相违背经济价三值的最三大体现酒店高三端的服三务展现实现的三可能性酒店式三商务公三寓25利用长三虹置业三酒店管三理品牌三优势，三引入自三身管理三公司做三商务公三寓，附三加值较三一般住三宅产品三高灵活处三理，预三留将来三产权式三高端酒三店及办三公的可三能性商务公三寓总价三较低，三投资难三度相对三于酒店三、写字三楼大大三减弱，三有助于三快速变三现樟木头三未来供三应集中三在中大三户型，三投资性三的小户三型公寓三存在竞三争空白项目辐三射圈内三消费人三群主要三消费需三求分析三：高端消费群中高档家庭年轻白领高端商务群体公共交通客流外来游客精品购物、餐饮、lifestyle生活购物、餐饮、家庭休闲餐饮、休闲、购物、特色体验餐饮、商务会所餐饮、快速消费、时尚购物特色体验、休闲、餐饮本项目三商业定三位业态设三置前提三：降低经三营风险三，迎合三目标客三户需求三，同天三一城形三成互补本项目三商业业三态建议三：商业类别业态业种目标客群主力美食广场中式餐饮、西式餐厅辐射范围广次主力商务休闲咖啡、甜品、健身会高端商务人士少量文化教育书店、教育培训高级白领生活配套便利店、银行网点区域居民、办公人群楼层天一城对应业态一层大润发超市、麦当劳、星巴克、名牌服装、化妆品、钟表、珠宝、连锁药店、银行和风味小食街。二层大润发超市、品牌女装、休闲装、精品配饰、鞋类、海港酒楼三层苏宁电器、服装、内衣、饮食、海港酒楼四层家居、童装、休闲服饰、运动用品、饮食五层电影院、运动区、电游、饮食等六层健身、美容、游乐、饮食等26商业定三位：美乐汇具有规三模的中高档三次特色餐三饮广场定位理三由：A：将项三目商业三部分定三位为美乐汇美食广三场，可三以提高三销售率三、迅速三回笼资三金B：樟木头三目前还未有三一个成三规模、中高档次三的餐饮三广场，三尤其是三特色餐三饮C：餐饮集三中设置三，产生三聚集效三应，日三后经营三风险小三，便于三招商D：本项三目主要三商业展三示面临三快速路三，适合三目的性三消费E：餐饮三的承租三能力强F：餐饮三不限于三首层临三街铺面三，在垂三直交通三合理设三置的前三提下，三可以向三上发展商业定位前三提：统一配三置烟道27本项目三商业定三位本项目三商业的三量1、尽快三变现：三街铺容三易消化2、价值三最大化三：街铺三的价值三最高3、地块三条件：三临街面三宽说明：1、将街三铺外立三面进行三统一包三装，呼三应天一三城2、西城三路街铺三的价值三高于临三天一城三一侧3、控制三销售风三险，街三铺尽量三控制层三数，西三城路街三铺通过三打造双三首层化三解三层三风险4、各层三单价参三考市场三进行初三步测算尽量多三布街铺28

层数基底总建面单价总价（平米）（平米）（元/平米）（元）临西城路四层，部分三层371310426负一层2100077973000一层2500092825000二层1700025500000三层1300019500000临天一城三层，部分一层37164824一层2000074320000二层170009418000三层130007202000合计——

——152501800030673800029商务公三寓3栋临街铺特色餐三饮一条三街利用地三块高差三，打造三双首层三，提升三街铺价三值临街铺靠近主三入口，三减少高三度带来三的压迫三感，以三安静的三休闲餐三饮或便三利店等三生活配三套为主ABC分类

层数基底（平米）总建面（平米）备注商业街铺

临西城路部分4层37139884进深15米临天一城2层37165366进深12米商务公寓商务公寓15层2栋6251栋1000337503栋，预留一栋做办公非住宅三面积的三分配商务公三寓户型三配比原则：3栋商务三公寓，三预留一三栋总建三面较大三的公寓三做办公三的需要三；与一般三高端酒三店的户三型配比三相似，三预留做三酒店的三可能性三，实现三不同产品功三能的快三速转换三；以小户三型为主三，控制三总价，三满足低三风险投三资需求三。总套数三：804套三总建面三：337三50㎡A栋、B栋每层15户C栋每层24户30装修方三式建议A栋：带普三通精装三修，作三为商务三公寓出三售B栋：精装三修带长三虹系列三家电，三建议赠三送家具三，提高三溢价值C栋：面积三最大，三预留办三公功能三的转换三，交房三方式为三毛坯31外立面三参考建筑形三式上清三一色高三层塔楼三为主，外立面三由偏住三宅逐步三向具有三公建特三征的玻三璃幕墙三转化，现代三简约为三主，成三为有特三色的区三域地标三性建筑32酒店式三公寓作三为高端三物业产三品，因三此在品三质上要三与其身三份与地三位相符三。所以在三装修装三饰方面三都做到三不遗余三力。尤其在三能显示三项目品三质的外三立面和三大堂方三面更加三注意。在室内三装修上三则体现三出品味三和舒适三，打造三提包入三住的概三念。外部装三修参考北京山水铂宫公寓上海海三悦滨江三酒店式三公寓天津外三滩十八三号酒店三式公寓深圳葵三花公寓33户型参三考商务公三寓办公三与居住三功能转三换参考341室2厅1卫1厨77.44㎡1室1卫1厨44.三59㎡户型参三考35大中华IFC户型：1房2厅建筑面三积：58平米户型特三点：均为东三西朝向三，每层三均设置50平米公三共大堂三，内阳三台设置三，可改三为书房三，主三卧设置三超大落三地窗，三双阳台三设计三，使用三率70%。亮点户三型参考赠送空三中露台36总平参三考，核三心筒位三置预留三为中央三，满足三办公的三需求37关于项三目住宅三产品定三位的差三异化方三向2.4三5的容积三率意味三着什么三？物业组三合：高三层方向一三：均质三型物业组三合：低三密度、三高层方向二三：级差三型平层\小复式\高赠送产品功三能:均质型三可以做三到:快走快三销快速回三笼资金三，降低三开发风三险推广形三象统一通过对三比分析:在公司三开发目三标下，均质型三产品更三能实现三地块最大价三值化我们认三为:38地块分三析和价三值分区39天一城(6层)西城路空地山体本项目帝景花园(8层)长途汽车站塑胶市场自建房(7层)利:区位:城市新三中心四至:北面山三体,其他均三为低矮三建筑和三空地,视野开三扬交通:紧邻主三干道,交通便三利资源:北面山三景,靠近高三端商业弊:形状:不规则,主要延三展面进三深较短噪音:临西城三路,噪音较三大地块分三析价值分三区地块价三值排序三：D〉C三〉A〉三BABCCD价值分区原则ABCD昭示性优优一般差景观一般一般优优噪音较大大较小小私密差差较好优总体功三能分布和产品三组合商务公三寓平面户三型区域小复式三区域酒店\商务公三寓:昭示性三较好,靠近停三车场和三塑胶市三场商业：沿路排三布平面户三型:噪音较三小,景观较三好的区三域小复式:临路噪三音大,利用户三型设计三提高价三值总体功三能布局:考虑因三素:噪音\景观\道路\私密性40高价值三区域商业住宅总三体户型三配比原则:1.控制总三价,降低风三险;2.9三0㎡以下的三户型占70%，通过三不同的三面积赠三送，实三现户型三的变化三；3.参考市三场主力三需求区三间分类户型面积(平米)改造后面积(平米)

套数总建面面积比套数比小复式2房改4房8912019217149.9515%14.95%平面1房改2房50-60701246859.986%9.66%2房+1759022817149.9515%17.76%2房改3房8911043638873.2234%33.96%舒适3房100-11012514214863.2913%14.48%3房改4房120-13014015519436.6117%9.19%

合计————1277114333100%100%412房2厅2卫+入户花三园+错层露三台+双层漏三空+内阳台三（90㎡）复式:2房[2房变4房]（89㎡）金牛产三品引起市三场关注\溢价(复式上三层)(复式下三层)入户花三园错层露三台错层阳三台餐厅上三空可改三房阳台可三改多功三能房双层镂三空部份三可增加三室内空三间具体产三品建议42平面:3房[3房变4房]（127三㎡）具体产三品建议3房2厅2卫+入户花三园+漏空+四阳台平面:2房[2房变3房]（89㎡）拓展室内空间此处拓展出餐厅和1个房间3房2快速消三化\溢价43价格定三位44策略一定价策三略明晰产三品定位三，挖掘三产品价三值策略二“田忌三赛马”三，产品三分类定三价策略三控制合三理总价三，战胜三竞争对三手策略四根据客三户需求三，充分三挖掘消三费者剩三余价值策略五价格平三开高走三，实现三合理的三销售目三标结合项三目所在三区域和三产品自三身特点三，采用市三场比较三法，紧三扣市场三可售价三格区间三，结合三消费者+竞争定三价策略三，对项目三进行价三格定位三，然后三根据产三品的自三身特点三和市场三基本面三分析，三附加适三当营销三及产品三价值溢三价，确三定本项三目最终三价格。价格定三位原则45分类户型面积(平米)改造后面积(平米)高层小复式2房改4房89120平面1房改2房50-60702房+175902房改3房89110舒适3房100-1101253房改4房120-130140小复式三：主要特三色为赠三送面积三多,创造高附加三值、高三溢价的“明星产三品”，是本三项目价三值最高三的产品三。策略一三：挖掘三产品价三值，进三行产品三分类定三价A类：“明星产三品”4675、88、110、130平米平三面户型：主要三特色为三赠送面三积较大三，可实现三一定溢三价，快三走快销三，实现三利润，三属于“现金牛三产品”。B类：“现金牛三产品”47分类户型面积(平米)改造后面积(平米)高层小复式2房改4房89120平面1房改2房50-60702房+175902房改3房89110舒适3房100-1101253房改4房120-130140策略一三：挖掘三产品价三值，进三行产品三分类定三价55-三60平米户三型：面积较三小，总三价较低三，利用三一些包三装、展三示等，可以产三生比较三大的溢三价空间三，可成三为向好三的“婴儿产三品”。C类：“婴儿产三品”分类户型面积(平米)改造后面积(平米)高层小复式2房改4房89120平面1房改2房50-60702房+175902房改3房891103房改4房100-1101253房改4房120-13014048策略一三：挖掘三产品价三值，进三行产品三分类定三价策略二三：控制三单位总三价，参三考市场三总价主三力成交三区间，三最大化三实现项三目高价三值49类别AB定位“现金牛”产品“婴儿”产品价值实现快速实现资金回笼价格求稳快速走量户型面积75-130㎡55㎡1改2房总价控制50-100万38-42万市场参考香樟国际：46万（77㎡2房）香樟绿洲：63万（103㎡3房）香樟绿洲：84万（130㎡3房）香樟绿洲：43万（66㎡2房）策略三三：根据三客户需三求，充三分挖掘三消费者三剩余价三值数量0A(500)1234561234567C(500)DB(500)E市场比较价格一般是在供需相对平衡的点来形成，如1500套同质产品可视为一个相对的临界点，正常情况下A、B之间为成交点，但浪费了D、C、E等可能个别成交的点的消费者剩余的赚取。定义消三费者剩三余：售价高三出价值三（一般三市场价三格）所三得的额三外利润三属于消三费者剩三余。消费者三需求的三边际效三应递减三，在总三的需求三中每个三人的需三求价格三并不一三致——对客户三关注度三高的户三型进行三体系外三的额外三加价50市场领三导者定三价策略均价制三定方法三及样本三点的选三取权重比较法三定价策三略片区标三杆产品三，价格三具备一三定提升三空间多种定三价方式三相结合以消费三者和产三品为双三重导向三，并考三虑市场三竞争关三系，贴三近市场三需求＋主要依三据溢价来三源①选择目三前市场三在售的三品质较三高的项三目做为三定价主三要参考三对象三；②样本三选择顺三序：同三区同质/同区近三质/异区近三质/异区异三质；③样本三点选取三数量不三少于5个。样本香樟绿洲山水华府香樟国际帝雍园御景花园定价权重35%15%25%15%10%竞争样三本点的选取三权重51项目名称项目状态总建面（平米）主力户型目前均价（元/平米）均价修正（元/平米）香樟绿洲在售86500066、80平米两房，92-103平米三房60006300山水华府在售20670085平米两房，88平米三房，170平米四房50005000香樟国际售罄5280043平米一房、77-85平米两房，91-134平米三房、144平米四房60006500帝雍园售罄14485869平米两房、89平米两房5000（二手）5500御景花园售罄19600096-103平米三房4600

(二手)5000竞争样三本点的三基本情三况5253御景花三园96平米三三房香樟绿三洲103平米三三房山水华三府82平米两三房香樟国三际91平米三三房竞争样三本点与三本项目三的同类三产品对三比入户花三园空中院三馆入户花三园空中院三馆可比楼三盘价格三影响因三素评分三表54本项目三权重价三格及系三数推算本项目三毛坯房三静态市三场均价＝590三5×9三0.9三0/8三4.8三≈632三9元/平米项目名称总分定价权重权重分价格（元/M2）权重价格香樟绿洲85.8635%30.0563002205山水华府81.9515%12.295000750香樟国际86.3925%21.6060001625帝雍园83.3915%12.515500825御景花园83.5510%8.365000500合计——100%80.80——590555支撑一三：城市三发展及三周边发三达城市三购房需三求外溢;项目溢三价七大三支撑点支撑二三：片区三形象及三发展潜三力，给三项目溢三价带来三一定支三撑；支撑三三：综合三体项目三稀缺性三带来价三值的提三升支撑四三：产品三规划存三在较大三的提升三空间，势必给三本项目三带来市三场机会支撑五三：项目三品质、三定位及三包装展三示提升三给客户三带来价三值感受三；支撑六三：客户三精准定三位寻找三高价值三承受客三户，提三升项目三销售价三值支撑七三：以溢三价为中三心指导三思想的三销售组三织安排三，提升三溢价空三间56项目溢三价因素三及权重溢价因素具体说明溢价幅度项目品质、定位及包装、展示的提升提升项目品质感、出街项目广告形象以及其他包装和展示部分的效果1.5％产品特色超越当地设计水平的明星产品面市,将获得市场追捧1.5％高价承受客户前期拓展当地公务员\改善居住环境的本地人\外地投资客0.5％以溢价为指导思想的销售组织安排通过分批推售、良莠搭配策略、内部比价策略、独特价格表制定策略、销售现场内外价格策略、现场组织策略等实现项目溢价0.5％57预计201三2年初项三目推出三市场，三调控基三调不变三，市场三不明朗三，通过溢三价整合三，保守三估计：住宅动三态均价三：658三2元/平米58考虑到201三1-2三012年国家三经济及三地产市三场仍有三较多变三数，未三来不确三定性较三大。戴三德梁行三认为项三目销售三均价在三不同环三境下将三可能发三生如下三变化：最低销售均价6，500元/m2市场比准均价6，600元/m2最高销售均价6，800元/m2项目最三低、最三高、市三场比准三均价建议首三批单位三以650三0元/平米左三右的价三格平价三入市,迅速占三领市场59首批单三位入市三销售情三况将对三整个项三目的市三场形象三起到关三键作用---三---首次开三盘一定三要达到三良好的三销售业三绩及轰三动的市三场效应三，来开三启项目三良好的三开端。本项目三入市均三价＝751三,73三9,4三75/三11三4,3三33三≈6,5三75元/平米根据每三种户型三的合理三单价验三证户型面积（平米）实际面积（平米）总建筑面积（平米）单价（元/平米）销售金额（万元）实际单价（元/平米）2房改4房8912017149.957000.0012004.975043.331房改2房50-60706859.986500.0063168.985107.142房+1759017149.955416.672房改3房8911038873.225259.09舒适3房100-11012514863.295460.003房改4615803.57合计————114333.00——75173.95——60汇报纲要市场调研报告纲三要61项目规三划建议项目财务分析项目定位研究宏观及三区域市三场趋势地块分三析山景资三源天一城——商业人三流集中三方向西城路项目近三山，具三有近山三景观资三源；项目位三于天一三城旁边三，地理位三置非常三突出，三潜在商三业价值三明显；地块东临西三城路，主要出三入口设三置在靠天一三城一侧三较里的三位置；本项目三地块为三反L型多数三面积较三为狭长三，十分三不规整；项目地块用地面积66666.73㎡总建筑面积163333.49㎡容积率2.4562213静谧居三住区核心景观区平衡价值区深化建三议：1：临天一三城方向三作为主三要的商三业展示三面，立三面与天三一城结三合呼应三；2：形成3个不同三的居住三区域；3：1号组团三享有核三心景观三资源，三北向可三观近山三景观，三南向可三观内部三造景，三静谧，三私密性三强，属三于高价三值区,2号组团三营造静三谧概念；4：2号组团三着重营三造入口三景观，三并结合1号及3号区域景观节三点形成三主要园三林景观三轴线；优势：建议结三合地形三可保证三内部区三域静谧商业核三心价值三区63产品排三布原则三：产品合围排布与三景观相三匹配，内部三园林形三成景观三轴线，低密三度物业占据社三区绝对三优势资三源，复式单三位凭借自三身产品三优势提三高项目三整体价三值；在符合三东莞市最新的面三积计算三规定的三前提下三，最大三可能的三赠送面三积；强化户三型的尺三度感，三注重舒三适度的三营造；尽量避三免各单三位之间三的对视三；兼顾景三观和朝三向；产品设三计64景观通三廊的打三开：本案最三能提升三价值的三亮点在三于景观三，因此三规划中必须注三意产品三之间的三排布，三不互相三遮挡，三并且将三小区内三部区域三打开，退让三出舒适三的内部三园林景三观。一轴两节点多视觉三通廊景观轴视觉通三廊651核心景三观区域三，可观三近山景三观以及三内部园三景,因此建三议设置三高价值三区域，设置1梯2户的大三平面楼三王单位三及1梯3户的高三价值单三位，少三量一梯三四主力89平米户三型。核心景三观区662静谧居三住区，三处于小三区内部三，离主三干道较三远，环三境清幽三，北向三可观山三景和内三部园景,南向主三观园景三，主要布三置1梯4户的89平米主三力户型三及少量120平米大三户型。静谧居三住区673平衡价三值区，三由于离三城市快三速干道三西城路三一面面三宽较长三噪音叫三大，北三面连接三公寓，三人流混三杂，因三此建议三设置小三户型以三及高附三加值的三复式户三型，以三抵消噪三音劣势三使得项三目总体三价值最三大化，设置2梯6户的复三式单位三及1梯6户的小三户型单三位。平衡价三值区68户型建筑面积2房改4房89.32㎡1房改2房53.59㎡2房+176.56㎡2房改3房89.98㎡舒适3房101.23㎡3房改4房132.70㎡与天一三城商业三立面效三果配合三，吸引三人流在临近三天一城三街铺做三高层商三业，立三面设计三统一。从红线三退后十三米，做三下沉式三商业街三，双首三层设计三，保证三商业价三值最大三化与天一三城商业三商业立三面配合三做到四三层（地三上三层三，地下三一层）三进深15米社区商三业（一三层）进三深12米社区商三业（地三上一层三，地下三负一层三）进深15米商业核三心价值三区70商业剖三面商业核三心价值三区剖面示三意图实景图71规划特三色：1.最有价三值的产三品放在三最具优三势的位三置，保三证价值三最大化三；2.建筑布三局相互三不遮挡三，通过三沿边摆三布，退三让出舒三适的内三部园林三景观三，增强三空间感三；3.园林内三景开敞三，一条三主景观三轴贯通三小区；4.通过北三边楼体三间隔，三开出多三视觉通三廊，利三于山景三资源的三引入；5.户户有三园景，三山景，三户户朝三南；6.利用超三高价值三小复式三遮挡噪三音，减三少价值三损失；7.利用小三户型一三房，减三少来自三商务公三寓的对三视影响三。景观轴三线72为保证三安全，三宁静、三园区内三不设立三车行通三道，车三型通道三设立于三地下室三。汽车出三入口设三立于较三靠内的三位置，三且实行三分流。道路规三划示意主要人三行通道汽车地三下停车三场主出三口汽车地三下停车三场主入三口小区人三行路口73汇报纲要市场调研报告纲三要74项目规划建议项目财三务分析项目定位研究宏观及三区域市三场趋势75项目成三本估算76项目工三程进度三计划投资计三划与资三金筹措三表项目销三售收入三预测各期各三类物业三均价建三议物业类型销售均价高层6500商务公寓7000商业18000车位1500总可售面积163,333总收入128,391整体均价7860.717住宅可售面积114,333住宅总收入74,316住宅整体均价6,500商业可售面积15,250商业总收入27,450商业整体均价18,000商务公寓可售面积33,750商务公寓总收入23,625商务公寓整体均价7,000车位可售面积20,000车位总收入3,000车位整体均价1,500项目借三款还本三付息表资金来三源及运三用表项目损三益表全部投三资现金三流量表项目利三润估算项目评三价项目评三价THA三NKS三!859、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三46:三34三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行动三出成果三，工作三出财富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、做前三，能够三环视四三周；做三时，你三只能或三者最好三沿着以三脚为起三点的射三线向前三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、没有三失败，三只有暂三时停止三成功！三。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三