某地产项目策划提案

【定位策略】/定位点[城市首创巴比伦空中花园]城市首创：表述项目区位价值空中花园：生活品位、质量、社区文化的象征国际化生活领跑者：现代生活方式全新体验[国际化生活领跑者]教育完善——文脉之城星级服务品质——尊崇之城地处城市中央生活区——尚品生活之城珠江路商业街价值——财富之城洛河高层景观优势——风景之城餐饮街缤纷色彩——休闲体验之城巴比伦空中花园/入户花园/近水岸生活/5星级服务品质/配套设施/材质优越/户型设计/高层视野/规划设计【产品分析】/外在优势及内在卖点巴比伦空中花园巴比伦空中花园—创意之城提案总纲产品分析市场分析消费者分析市场定位综合分析[推广策略]视觉规划市场分析【市场分析】/洛阳政策利好再造新洛北，政府政策向洛北倾斜加速启动洛北旧城改造，提高全民素质产业结构调整，鼓励外来人才引进以服务为主导的区域经济优势为商业地产提供了有力支撑2007年，洛阳房产将进入高速发展期。【市场分析】/洛阳走势看好房地产行业，市场潜力巨大洛阳新区呈现出山水园林相间、居住环境优美、投资环境优越的美好景象。新兴的城市中心圈在洛阳新区快速形成，潜力无限。洛河北岸经过大力改造，也焕然一新，与洛南共同繁荣老城区的改造为洛阳改变成就形象，提高城市居民居住水平07年洛阳政府政策更加倾向旧城区的改造，全面改观洛阳旧厂区和城中村的改造换新2007年，洛阳房产将进入高速发展期。【市场分析】/看洛阳开发项目本地自产自销的局面已经打破，以市带动县形成两大置业主流洛阳市区和郊县将成为二大地产战车大规模项目陆续浮出水面，实力派开发商粉墨登场竟争主要集中在中高档以上楼盘领域规模效应，档次竞争，市县互动【市场分析】/地产市场分析个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和，供小于求房地产市场需求旺盛，稳步增涨市场投放量快速增长差异化竞争有利于洛阳房地产市场良性增长中州路、九都路沿线及金谷园路的旧房改建速度加快，新的项目出现剧增期洛阳房地产市场区域消费特性明显价格稳步上扬，07年上半年呈现大幅增涨势头西工区、涧西区依然是洛阳房地产的主力消化市场商业地产销售减缓，价格变相下调商业地产遭遇政策调影响很大，得不到银行部门的支持2007年洛阳地产业竞争将非常激烈【市场分析】/住宅地产市场分析本项目的竞争机会核心区位大规模综合社区仍是竞争王牌。住宅需求品位提升，逐渐追求中高端产品。消费人群结构明显变化，高素质人群增多。旅游经济拉动，个人可支配收入增加。【市场分析】/商业地产分析洛阳人共同特征是：很现实，对那些华而不实的东西不接受，对于有钱的人来说，真正要高消费，他们往往选择到大城市去。从招商的角度来看:体量较小的商业，许多国际商业巨头也很难看中，但对于一个中高定位的商业楼盘来说，可以争取一家有影响力的品牌商业进驻，形成新商圈的核心。同时商业规划做足特色，走差异化路线。洛阳商业还有一个不足:就是打开门都是千篇一律，缺乏自己的专业特色，真正的体验式购物尚属空白。关林—龙门板块洛北区板块洛南区板块【市场分析】/2007洛阳楼盘竞争板块隆安上阳华府洛北大型高尚社区具有相当的消费群、地块、规模、环境，构成主要的竞争威胁。洛南版块的高素质大型社区满足相当部分的消费者对生活品质的要求。本项目地块的周边楼盘：具有相同的环境及生活质量的消费预期。传统住宅楼盘：在消费者心目中约定俗成、有一定的品牌忠诚【市场分析】/2007洛阳楼盘竞争态势分析【市场分析】/洛北区板块洛北区板块

上海市场商圈中低档王府井、家乐福商圈高档百货楼商圈中高档老城步行街商圈中低档丹尼斯百货高档【市场分析】/洛北区板块五大商圈——指导洛阳地产房价市场

高档商圈中低商圈房稀价高快速跟紧提升紧跟房价【市场分析】/洛北区板块丹尼斯百货——珠江路商业区缺什么楼盘？创意楼盘个性楼盘明星楼盘？本项目竞争主要来源A、丹尼斯——珠江路——九都路版块大型高尚生活社区B、盛世唐庄大型高尚社区【市场分析】/洛北区板块仔细研究洛阳的地产项目，包装的同质化程度倾向甚至超过产品同质化。动辄冠以“国际”标签，大玩国际概念；克隆、撞车现象严重。作为广告和策划公司，应该有所反思。因为：地产广告不只照亮了天空而已，它也一定要打中目标。珠江路版块的消费、休闲娱乐深入人心

在珠江路与上阳花园、盛世唐庄之间综合其优势，避免各自不利因素；成为繁华与生态的最优化资源组合圈，从而促进消费者购买！

如何建立自己独特的气质寻找自己的专属契机洛河概念相对盛世唐庄较弱消费者对都市盘存在好感，但持币待观分析产品本身与目标消费者，找到楼盘气质与消费者气质的最佳契合点。【市场分析】/市场分析总结消费者三分析【洛三阳现状三】拥有本三地户口三者，人三口15三0万，三大部分三是本地三人，经三济基础三雄厚，三一般有三2次以三上置业三能力。洛阳人三和其他三地方企三业主，三部分有三置业需三求，但三相当一三部分在三洛阳已三有物业三。他们主三要由以三下族群三组成▲本地户三籍的买三家▲郊县买三家，但三是洛阳三购房团三的生力三军▲精英白三领和高三级打工三阶层，三主要是三外来白三领增加▲三住宅三和商铺投资者目标客三户定位实力派年龄：三30—三—39三岁（约三54%三），大三专以上三占80三%职业：三专业人三士地位：三在工作三上处于三佼佼者三和决策三者的地三位。置业经三验：二三次置业三以上，三甚至已三在郊区三购房，三购房经三验成熟新生代年龄：三25—三—29三岁（约三17%三）职业：三专业人三士或独三立经营三者，企三业中级三管理人三员置业经三验：在三资金运三用上更三大胆，三对楼盘三的选择三上也更三注重感三觉。成熟型年龄：三40—三—45三岁（约三18%三），文三化程度三不定职业：三通过早三期的奋三斗取得三成就，三在工作三上处于三决策者三或监控者三的地位三。置业经三验：不三定区置三业，购三房经验三成熟目标客三户定位他们的三两大消三费动机▲自三用将本项三目作为三第一居三所。洛阳本三地人士三，有多三次置业三的能力三，是洛三阳楼市三的消费三主力。品位提三高，讲三求身份三、地段三、配套三、环境三、品质三、风水三等。高级白三领打工三阶层，三部分会三留居洛三阳，对三中小户三型消费三潜力大私企业三主，常三年在洛三阳活动三者▲投三资主要考三虑：地三段前景三+物业三档次+三回报分三析。对生活三平衡的三追求我们的三目标消三费群定三位以积累三相当财三富需要家三满足阶三层、心三理安全三、个性三、品位三、服务三的需要三！成熟型三及实力三派进行产三品分析三，让楼三盘拥有三独特气三质任务总三结用知识三、睿智三与勇气三把握机三遇，积三累财富三，以开三放积极三的态度三面对财三富自信自三由，大三气雅致三，睿智三时尚【主要三潜力买三家】/三心理三分析[目标消费者的需要][隆安上阳华府能给予的]价值认三同感三身份三的象征三升值三潜力三楼盘的三综合素三质

生三活的品三位城市中三心规模三社区三综合锻三造，生三活王座丹尼斯三—珠江三路品牌三商业区上阳花三园、盛三世唐庄三品牌效三应国际化三、文化三感的生三活领先的温情的独特的有品味三的优越感隆安·上阳华三府对于三消费者三意味着三什么【消三费者分三析】三/目标消三费者心三理分析国际化人性化个性化文化感高品质定位策三略及推三广策略市场细三分——三在激烈三的市场三竞争中三，不仅三要对自三己所售三的商品三有一个三清晰准三确的定三位，更三要对商三品的消三费者有三一个同三样清晰三准确的三定位。三实践表三明，越三是标榜三老少皆三宜的商三品竞争三力越弱三，而恰三恰是明三确告之三只为单三一、某三一部分三人群服三务的商三品，其三竞争力三和渗透三力越强三。而且三，我们三的目标三受众越三明晰，三根据他三们的需三求、接三受习惯三和判断三标准实三施的广三告和促三销活动三的针对三性、准三确性就三越强，三诱导效三益也就三越发明三显。尤三其是当三我们实三施强力三推广手三段时，三他们就三会成为三我们期三待的羊三群效应三中的“三领路羊三”。同三时，准三确的目三标受众三还会减三少我们三公关推三广的盲三目性，三从而节三省广告三经费和三推广成三本。【定三位策略三】/项目定三位产品定三位：住宅：三洛阳首三创空中三花园豪三宅小区配三套：中三心花园三/亲子三花园/三幼儿园三/羽毛三球场/三社区服务中心三/观景三通道档次定三位：空三中花园三豪宅【定三位策略三】/价格定三位第一阶三段价格三策略（三低开高三走）住宅起三价：三2三550三元/平三方米住宅均三价：三2三850三元/平三方米住宅最三高价：三32三00元三/平方三米第二阶三段价格三策略（三正在研三究中）【对隆三安上阳三华府项三目整体三品牌的三考虑】规模、三投入、三区位实三际上决三定了这三个项目三应该是三隆安上三阳华府三品牌的产品旗三舰是发展三的里程三碑是企业三实力的三象征符三号在推广三中一定三要紧紧三把握住三这一点三，不要三落入单三纯卖产三品的营三销陷阱[风格调三性]优越感品质感文化品三位差异化平易近三人三轻松易三懂生活味开盘内部认购清盘会所局部园林到位开盘至房交会解筹及开盘，房交会三大阶三段各三个击破引入空中花三园概念园林及生活体三验产品卖三点【推广策三略】三/推广三三大战役与城市三中心区三项目的三竞争与中大三规模品三牌项目三的竞争与中低三价位项三目的竞三争【推三广策略三】/推广三三大战役三/抢先三占领战三略高地三大战三役的主三战场：[消费三者的心三里]心理路障：“为什么在洛阳买楼选城市中心”“位于城市中心，生活配套十分充足，有生活氛围。”“交通便捷，而对来洛办公的商务人士来说，时间意味着一切。”“丹尼斯——珠江路核心地段，有极高价值，且不可再生。”解决方案：

发力点：政府说/专家说/媒介说/盟军说/自己说【推三广策略三】/三推广三三大战三役/区域项三目的竞三争【推三广策略三】/三推广三三大战三役/与其他三区域项三目的竞三争制胜关三键点：洛阳首三创创意三精品楼三盘核心位三置土地三价值生活配三套、休三闲娱乐三配套交通配三套差异心理路障：“市中心区有那么多规模大盘，为什么要选隆安上阳华府。”

发力点：

专家说/媒介说/盟军说/自己说【推三广策略三】/三推广三三大战三役/三与同片三区大盘三项目的三竞争足不出户尽享都市繁华生活，有别于其他项目。”“高层代表高层人士，利于形成社区文化。”周边成熟社区文化高档人群聚集地解决方案：【推三广策略三】/三推广三三大战三役/与同片三区大盘三项目的三竞争制胜关三键点：三致力打三造本项三目的产三品独特三性和综三合性在生活三方式上与主力三竞争对三手形成三明显差三异，诠释一三种新的三生活体三验。心理路障：“附近也有品牌项目，优越大环境，高品质，有什么不好。”

发力点：在概念形象上投入现场包装、活动行销、广告传播的整合发力。【推三广策略三】/三推广三三大战三役/短兵相三接，与三同类重三点项目三的竞争三。“在整体营销推广中贯穿隆安上阳华府品牌、企业文化、发展理念。”

“洛阳人较为实际，因此在活动推广的营销实践中，发展商应始终以为老百姓做实事的亲民姿态出现。”解决方案：【推三广策略三】/整合推三广概念城市中三央生活三区是洛阳三最有价值的地段隆安上三阳华府三是中央生三活区标三志性住三宅建筑三群是洛阳成三功人士三的财富三名片是体验三21世三纪生活三方式的三人居图腾巴比伦三空中花三园隆安上三阳华府三——空三中花园VI系三统（现三场包装三）：统一展三现楼盘三的空中三花园经三典气质媒体炒三做：重新定三义人们三的都市三观念，三将之有三效的整三合到上三阳华府三来。软性专三栏：以系统三新颖的三方式详三尽的传三达出上三阳华府三的观点三以及主三张。电视广三告：从视觉三上奠定三上阳华三府高档三次社区三的形象报纸广三告：从引起三关注到三集中传三达上阳三华府的三空中花三园都市三生活境三界。以三格调带三动卖点。活动：促进销三售与营三建高档三次社区三氛围并三重，在三关键时三刻形成三销售热三潮。杂志广三告：集中建三立上阳三华府的三高档次三品位。三开辟新三的宣传三阵地。【推三广策略三】/产品包三装【推三广策略三】/媒体整三合———三—多媒体———三———三——选择写三字楼、三厂矿，三不间断三宣传本三项目。（巩固三形象）———三—报纸———三———三——以洛阳三晚报、三洛阳日三报为主三，（高频三度发布三促销为辅，三版面以三头版和三大版面三为主。信息穿三插诉求三广告）媒体整三合———三——三———广播———三———三——选择洛三阳交通三台，在三两周内三超大频三次发布三，广告三长度4三5秒。（目标三受众及三相（发布三促销信三息）关人群三兼顾）———三—软性宣三传———三———公司领三导重点三介绍项三目优势三而非促三销情况三，适当三时机由———三—其它———三———三——适当补三充。【推三广策略三】/传播推三广主力三接触点○三洛阳晚三报。○三繁华地三点建立三“特种三兵部队三”。○三洛阳路三牌、站三牌、大三巴。○三其他促三销点的三利用如三：郊县三散点布三局，以三郊县包三围城市三。主力目三标客群三，基本三上在洛三阳生活三、工作三、经商三的各阶三层成功三人士，三一定会三开车或三路过我三们项目三现场，三所以现三场包装三、环三境空间三展示在