某地产项目前期提案策划案

金都豪庭项目提案

借船出海

世纪伟达·策划部出品

2009年11月前言

一个地产项目的推售，关键关注两点，一是如何打开销售通路，快速回笼资金；二是如何规避市场风险，降低运营成本。

藉此，本案核心将紧紧围绕寻求快速销售通路及低成本运营的方向展开；

营销，从发现产品所能满足的市场需求点开始；

金都豪庭所能满足的市场需求点，从挖掘其产品特性开始…壹

我所看到的一些现状

1、地处城市边缘：项目位于抚州市城区西部偏南，隶属抚州市和临川区结合部，近抚州，属城市边缘地段。

2、难以更改的项目规划：项目规划现已报建，调整更改已无可能，就像一道命题作文，只能在划定的框框里寻求发挥的空间。

3、明显弱势的产品：地处郊区的地段，备受抵触的临街高层，南北不通透的户型，进出不便利的交通，唯有北向梦湖景观是项目的优势资源。

4、堪忧的游戏空间：截止2009年10月，据调查，抚州市场已有存量房源5千余套，存量土地6000余亩，待供应土地1000余亩；换一种表达方式就是，按2.0的平均容积率计算，按每套房子平均110㎡/套计算，抚州市场即将上市房源约36364套，总计建筑面积4000002㎡；这是未计入5千余套存量房源和待供应1000亩土地的数字，如何来理解这样的一个数字？恐怖!

5、一个不协调的三国争霸格局：分析市场竞争，我们更多从片区竞品楼盘去着手；就本项目而言，所处区域，已是烽烟四起，项目属于后期参战型，力量对比犹如一个很不协调的三国，南有伟星，北有滨湖，两个均属抚州楼市超级大盘；参照魏蜀吴，项目如何对号入座？南北夹击的格局，我们将如何在这个夹缝中寻求异军突起的空间？小结：

直观的感觉和基本的预判是对地产人的一种检验，设定一个框框，寻求一个概念，项目的基本面自然浮现，带着对项目的基本认知，深入市场，细研产品，寻求产品与市场的结合点与冲突点，在挖掘产品特性的同时，寻找产品满足市场的需求点。

产品特性的利与不利，取决于当地市场的需求与否，

分析产品是否能满足市场的需求点，从了解当地市场开始…贰

抚州楼市·我们所关注的1、一张2008年楼市宏观数据表开发总投资42.98亿同比增长43.07%，占全市固定资产投资19.98%完成投资8.8亿同比下降4%开发建设用地489.7亩比2007年减少1400亩存量土地6000亩/新开工商品房面积246.45万㎡同期增长73.03%商品房销售面积89.84万㎡同比下降5.42%商品房销售金额16.02亿同比增长10.72%商品房预售许可证46个/预售批准总面积57.42万㎡同比减少21.6%住宅预售面积52.85万㎡同比减少15.76%住宅预售套数5482套同比减少19.1%合同备案面积33.25万㎡同比减少14%住宅备案套数2896套同比减少1%存量房5270套为06、07年总套数的35.47%办证面积69.88万㎡同比面积增加8.23万㎡，增幅13.35%办证户数5675户同比户数增加466户，增幅8.95%新建商品房登记办证3826户同比户数增加973户，增幅34.1%新建商品房登记面积45.1万㎡同比面积增加10.13万㎡，增幅28.97%90㎡以下增量/占整体供应量的70%供应住宅均价2325元/㎡增幅达18.78%，较07年的12%上升6.78%商品房综合成本均价2086元/㎡其中建设规费153元/㎡，约占成本7.3%，

此外还有20项服务性收费。房产开发贷款前三季度余额7.79亿比年初下降0.84亿元，下降9.69%2、近期即将面市楼盘对比编号地理位置土地面积容积率建筑面积约㎡土地单价万/亩物业形态项目动态开发商1迎宾大道以北，伍唐路以东89、747亩≤2.414.36万96小高层、高层商铺项目界址围墙已完成福建三盛房地产开发有限公司2迎宾大道以南，赣东国际大酒店后200亩≤2.229.33万90小高层、高层沿街商铺不明江西格美科技股份有限公司3抚州市玉茗大道以西S1：82.84亩S2：87.11亩共169.95亩≤2.023万108小高层、高层二层沿街商铺案名为丰源宜合，已动工，正蓄客，待开盘江西丰源集团4抚州市迎宾大道以南，金巢大道以东，竹山路以北，伍塘路以西286.13亩≤2.548万70小高层、高层沿街商铺、裙楼进入前期市场调研阶段江西亚洲城房地产开发有限公司5赣东大道以东，金巢大道以西329亩≤2.248万92小高层、高层沿街商铺、裙楼项目墙体包装已完成，规划设计已开始，预计今年年底动工香港宏安集团共计985.08亩164万91.23、即将上市楼盘分析与研判A、1号地块

（1）、项目概况

项目位于迎宾大道以北，伍唐路以东，土地面积为89﹒747亩，容积率为2.4，可开发建筑面积约14.36万㎡；周边临近伍塘新村、市职业技术学院、金巢开发区管委会及高压走廊，距离贸易广场及短途汽车站相对较近；区域内有北辰御景园、城市原墅等别墅项目；靠近高家、陈家、伍家、周家、艾家等村落，与金巢经济开发区仅一路之隔，地段优劣势十分明显。

（2）、开发企业简介

福建三盛房地产开发有限公司是三盛集团全资子公司之一。三盛集团是一家跨地域、多元化经营的大型集团企业，亚洲最大的橡塑发泡厂商，“福建兴业银行”、“国都证券”的股东之一，在国内投资涉及橡塑、化工、金融、房地产等领域，旗下十二家全资子公司，固定资产达10亿，注册资金总计50亿。集团总部和旗下公司分布在福建、四川、江西、香港等地，形成了以房地产开发为核心，以物业管理等相关行业为配套的专业化房地产集团。

公司开发项目多年，相继投资开发了泉州“汇金广场”、“温泉新都城”，漳洲新华东旧城改造、“丽景芗城”，福州“三盛•果岭生活”、“三盛•巴厘岛”、“三盛•中央公园”、“三盛•南香湖”、“丽景天成”，宁德第一大盘“三盛•君临天下”，成都“牧马山”等房地产项目。2008年，三盛地产集团在福州、泉州、南安、漳州、宁德、抚州、成都、沈阳八大城市同时操作十一大项目，可开发总建筑面积500万平方米。

（3）、分析及预判

优势：

企业多元化发展，资金实力雄厚

具有多年开发经验，专业性较强，实力不容忽视

地块靠近多处村落，与金巢开发区较近，购房的群体较多

劣势：

地段位于老城边缘，既不能承上，也不能启下，脱离新城规划范畴

周边配套匮乏，环境较为恶劣，公交交通十分不便

靠近高压走廊，购房者心里戒备性强

企业开发项目较多，资金和精力有所分散

预判：

根据其周边楼盘、土地价格及容积率来分析，其开发项目应该往中高端物业发展，但其周边配套、环境及购买群体难以支撑其高定位、高房价；因此，根据以上情况进行预判，其物业发展的类型应走中低端路线，产品类型应为小高层、高层，其价格应与金巢开发区内的创业嘉园进行比对，应在1900—2100区间内。B、2号地块

（1）、项目概况

该地块座落在迎宾大道以南，赣东大道延伸段以东，金巢大道以西，竹山路以北区域，土地面积为200亩，容积率为2.2，可开发建筑面积约29.33万㎡；该地块四面临街，北面紧靠五星级赣东国际大酒店，西面紧邻抚州市文化广场、汤显祖大剧院、图书馆、博物馆、市直单位办公楼，南面为市行政中心，东面紧靠金巢经济开发区，区域内道路交通、绿化、亮化工程均已成熟，该区域已经逐渐形成完整的行政、商务、居住中心集群。（2）、开发企业简介

成立于2007年7月20日，系浙江正路工贸集团20亿元人民币巨资打造，公司坐落于抚州市金巢经济技术开发区。公司主要致力于太阳能光伏产品、多晶硅的生产。注册资本8960万人民币，固定资产投资8.5亿元人民币，首期安排用地673.75亩，现已完成建筑面积13.6万平方米。（3）、分析及预判

优势

项目行政配套较为集中，商务氛围浓厚，外部环境十分优越，道路交通便利；

市直单位及政府部门均已入驻，购房群体的购买力较强；

为政府重点招商引资项目，为了让企业安心落户抚州，该宗开发用地政府实际以10万元/亩的优惠政策出让给该企业，对外以90万/亩地价进行出让，土地价格在该区域有绝对的开发优势。

劣势

项目周边生活氛围不浓，生活配套不完善；

以工业企业经营为主业，房地产开发尚属首次，无开发经验

预判

根据项目的周边环境、配套、地段进行分析，其开发的物业档次应为中高档物业，但因其规模较大，区域内竞争相对较为激烈，其房地产开发又属首次，对其价格有所影响，但根据项目土地实际出让价格及地段分析，其任何劣势都不会影响其房价的绝对优势，其价格区间预计在2100---2300元/㎡；因地块的面积较大，预计项目开发类型为多层、小高层、高层。C、3号地块

（1）、项目概况

项目地块分为两宗进行出让，地块南北相接,均位于抚州市迎宾大道以南，凤岗河以东，钟岭大道以北，玉茗大道以西区域，周边道路硬化、亮化、绿化均已到位，沿玉茗大道总长约为940m，宗地为狭长型，市行政中心、抚州市文化园、汤显祖大剧院、博物馆、图书馆、科技馆与之一路之隔，北面为国安局及财政局，尤其是市重点工程——凤岗河景观，顺沿该地块西面流淌而过，似一道亮丽的风景线蜿蜒而过，生态环境异常优越，是建设高档纯生态住宅社区、精品商业的绝佳地段，也是新城区域内最具竞争力的楼盘。（2）、开发企业简介

江西丰源（集团）有限公司是集实业经营、高新开发、工商贸易和资本运营为一体的、跨地区、跨所有制性质的大型企业集团,公司注册资本1.23亿元,公司拥有全资子公司、控股和参股公司近20个，公司经营范围涉及商住开发、商业地产、生态旅游、路桥建设、信息网络、新型建材、物业管理、医疗器械、现代物流及园林绿化等领域，并创立了与房地产行业相关的企业链，如“丰源地产”、“泓源顾问”、“丰安物业”、“丰源路桥”等知名品牌企业。

在房地产开发方面，企业依托省城南昌为中心，并辐射至各地市县，从2001年至今于南昌成功开发了“丰源嘉会”、“丰源天域”、“丰源淳合”、“丰源2008”等住宅项目，而“丰源金润广场”、“丰源物流中心”为其开发的大型专业大市场；地市项目有九江丰源金庐、丰源克拉城、丰源共青城（待建）等项目；并依托成功的房地产开发成立了营销代理公司，旗下代理了南昌“西街景城”、“城市夕地”、丰城“鑫远春天”、吉安四方圆家居建材城等十余个房地产项目，成为了江西房地产界具有影响力的房地产企业。（3）三、分析三及预判三优势新城内三绝佳地三段，凤三岗河及三周边环三境、行三政配套三将项目三紧紧包三围，地三块优势三无可比三拟；三沿街三总长近三千米，三商业发三展潜力三巨大；三项三目所处三是政治三、文化三、商业三、环境三的汇聚三之地，三更是最三宜居的三核心地三段。劣势土地价三格为新三城之最三，开发三风险较三大；三地块较三狭长，三进深较三浅，西三晒房较三多；三生活配三套及公三交配套三较为匮三乏预判根据项三目独特三的地理三位置、三绝佳的三环境配三套、最三长的商三业临街三面、高三昂的地三价及企三业实力三综合分三析，企三业为本三省企业三，对本三地市场三的十分三了解，三其资源三配置都三相对优三越，因三此，项三目走高三端物业三类型事三在必行三；根据三项目容三积率来三看，项三目物业三类型为三高层住三宅及沿三街高档三商业物三业；从三其综合三的优势三分析，三其均价三区间预三计在2三800三—30三00元三/㎡。D、4三号地块（1）三、项目三概况该宗地三位于抚三州市迎三宾大道三以南，三金巢大三道以东三，竹山三路以北三，伍塘三路以西三，是新三城区与三金巢经三济开发三区的连三接处，三其地段三较为显三赫，已三纳入新三城区规三划范畴三；地块三四面临三街总长三约为1三800三m，出三让条件三要求须三建造5三000三㎡以上三的国家三品牌商三场或超三市，其三商业价三值巨大三，但操三作难度三较大；三北辰御三景园、三江南春三晓、创三业嘉园三等大型三楼盘近三在咫尺三，开发三氛围浓三厚。项三目即坐三拥新城三环境、三配套及三交通，三又享有三经济开三发区的三人流、三资金流三、信息三流及物三流，开三发建设三条件十三分优越三。（2）三、开发三企业简三介江西亚三洲城房三地产开三发有限三公司（三独资）三是香港三汎港投三资有限三公司下三属的一三大型房三地产开三发公司三，企业三主要经三营范围三为房地三产开发三、建筑三工程、三房地产三中介，三注册资三金50三0万美三元，项三目总投三资为1三000三万美元三，公司三开发项三目“红三谷凯旋三”位于三南昌红三谷滩中三心区黄三金地段三，是该三区域高三档住宅三物业，三销售价三格较同三类产品三较高，三销售业三绩较好三。（3）三、分析三及预判三优势三：地处新三城与开三发区连三接处，三形成左三拥右抱三之势三宗地四三面临街三，商业三价值较三高；三宗地道三路交通三四通八三达，出三行较为三便利；三地块三土地平三整规则三，土地三开发成三本低，三土地有三效利用三率高；三项目三紧邻经三济开发三区，购三房群体三多劣势：距离新三城环境三配套相三对较远三，较其三他竞争三楼盘优三势难以三凸显；三区域三服务功三能不完三善，生三活配套三设施不三足，目三前居住三较不便三利；三周边开三发企业三存量土三地和开三发体量三较大，三待开发三楼盘多三，竞争三压力大三；预判：根据项三目沿街三总长度三及出让三条件来三看，其三主要以三零售商三业物业三为主；三根据新三城区土三地价格三的比较三，该宗三地土地三价格具三有较大三的优势三；而从三项目地三块的规三模及容三积率分三析，住三宅物业三形态应三多为小三高层及三高层；三从其地三段及周三边的环三境配套三判断，三其住宅三均价区三间应在三210三0—2三200三元/㎡三.E、5三号地块（1）三、项目三概况该宗地三位于抚三州城市三新区，三赣东大三道延伸三段与金三巢大道三延伸段三中间，三西面紧三临新行三政中心三和市重三点建设三项目—三—市文三化园、三汤显祖三大剧院三等城市三基础设三施，北三面与五三星级大三酒店赣三东国际三大酒店三隔道相三望。土三地面积三为新城三区第二三大开发三项目，三地面无三建筑物三，但有三较多小三山丘，三平整土三地量较三大。（2）三、开发三企业简三介香港宏三安集团三有限公三司旗下三有三家三企业是三香港联三合交易三所上市三公司，三集团业三务包括三农产品三批发市三场，药三业，房三地产等三。在街三市，商三场及停三车场管三理三个三不同行三业中都三各自建三立了优三质的品三牌商誉三，在业三界拥有三举足轻三重的地三位。近三年来，三集团大三力发展三物业和三药业市三场的业三务，“三位元堂三”及“三佩夫人三”两大三医药产三品品牌三已家喻三户晓。三农贸市三场更成三为香港三规模最三大，旗三下管理三街市数三目最多三的上市三公司，三“万有三街市”三是集团三的街市三业务品三牌。0三6年7三月公司三购入深三圳集贸三市场5三0％股三权，集三贸市场三在深圳三经营2三0个传三统街市三。此外三，公司三还透过三联营公三司投资三位于东三莞的农三副产品三贸易城三——信三立国际三农产品三贸易城三，为中三国50三大农副三产品批三发市场三之一。三又在广三西玉林三建设了三宏进农三副产品三批发市三场。未三来投资三目标为三广西梧三州市及三南宁市三，重庆三市，湖三北省武三汉市，三吉林省三长春市三。（3）三、分析三与预判三优势紧靠新三行政中三心，商三务氛围三浓厚；三宗地三三面临三街，商三业价值三较高；三道路三交通四三通八达三，公交三系统已三经就为三，出行三较为便三利；三项目紧三邻行政三中心和三市直单三位，购三房群体三多；三区域服三务功能三较完善三，基础三配套设三计较齐三全劣势生活配三套设施三不足，三目前居三住较不三便利；三地块三规模较三大，开三发周期三较长，三短期内三很难形三成规模三小区，三市场的三风险期三增长预判根据项三目规模三、区位三优势及三企业的三实力分三析，项三目应定三位为中三高端物三业类型三；根据三地块的三面积及三容积率三判断，三物业类三型预计三为多层三、小高三层、高三层；根三据其地三块的开三发周期三来看，三项目价三格应低三开高走三，因此三均价预三计在2三200三—24三00之三间较为三合理。4、市三场在售三楼盘研三究A、目三光长远三的滨湖三世纪城（1）三、项目三概况梦湖东三岸中段三，总占三地72三0亩，三规划有三别墅，三多层，三小高层三，高层三等各种三产品形三态。首三期开发三10万三㎡，占三地18三4亩，三容积率三1.4三9。6三月14三日首次三开盘，三户型设三计以三三房为主三，面积三为11三0㎡左三右，两三房90三㎡左右三，共推三房源3三79套三，开盘三当天销三售23三5套，三至6月三17日三止销售三280三套。销三售均价三238三0元/三㎡。（2）三、主诉三求：千三亩梦湖三畔，百三万富人三城（3）三、优劣三势分解优势：湖景、三公园景三观；销三售均价三较低；三户型面三积较紧三凑；靠三城市核三心近；劣势：现阶段三人气较三为淡薄三。（4）三、推售三要点无限拔三高了内三外部环三境优势三，通过三售楼中三心的豪三华装饰三和氛围三营造，三把该楼三盘的品三质衬托三的淋漓三尽致，三以23三80元三/㎡的三低价入三市来化三解区域三人气缺三乏劣势三。B、皇三帝的女三儿--三--西三湖绿洲（1）三、项目三概况西湖绿三洲项目三位于抚三州市西三湖西岸三，北临三抚北路三、西靠三外环路三，南连三体育路三，占地3三60亩三，纯住三宅项目三。楼盘三占地2三4万㎡三，总建三筑面积三48万三㎡，规三划有多三层、小高层、三高层。三西湖绿三洲依托三人民公三园和西三湖景观三。主打三水景。三楼盘内三外部生三活环境较好，三交通便三利，设三施齐全三，配套三成熟。该楼盘三总分四三期开发三，每期三分阶段三推售，三现正开三发四期三，四期三建筑面三积13三万㎡，规三划有1三0栋小三高层、三高层，三共有产三品12三00套三，于6三月8日三开盘推三售。现三阶段推三售产品以三两房、三三房居三多，推三售均价三260三0元/三㎡，开三盘当天三销售率三40%三。（2）三、主诉三求：于美丽三的湖岸三，缔造三繁华三以超越三的姿态三，铸就三精品（3）三、优劣三势分解优势：老城区三，交通三便利，三配套成三熟：内三部园林三及周边三环境较三佳。劣势：面世太三久，市三场缺乏三新鲜感（4）三、推售三要点成熟社三区的氛三围，优三越内外三部环境三的同时三还可享三受成熟三生活配三套。C、新三城价值三捍卫者三---三---三翰城国三际（1)三、项目三概况位于抚三州新行三政中心三版块，三市政府三与临川三文化园三之间，三紧靠玉三茗大道三。占地三70亩三，总建三筑面积三约11三万平方三米，总三套数1三000三余套，三规划有三16栋三住宅，三11栋三多层，三5栋小三高层，三约78三0套房三源其中三三房是三主力户三型，面三积在1三20㎡三左右三。销售三均价2三600三元/㎡三，小区三配套设三有会所三、篮球三场、羽三毛球场三。(2)三、主诉三求：核三心领地三，五星三生活(3)三、优劣三势比优势：紧邻市三政府，三图书馆三、博物三馆、赣三东国际三大酒店三、汤显三祖剧院三临川文三化园等新三区配套三云集周三边，外三部景观三环境较三好；公三交开通三，交通三便利；三依靠临川三酒店资三源打造三了酒店三式物业三服务；劣势：楼间距三较小；(4)三、推售三要点主打地三段优势三，充分三挖掘和三亮化项三目产品三地段预三期价值三，通过三内外部三环境和三酒店式三服务。三将豪华三的城市三绿化带三纳入至三项目城三市景观三的范畴三，环境三营造包三装的好三。D、楼三市莽夫---三---宏基·三名仕家三园(1)三、项目三概况南门路三（市国三土资源三局50三0米，三牛角湾三新村）三，总建三筑面积三35万三㎡，规三划有小三高层、三高层、三花园洋三房、联三排别墅三等多种三建筑形三态。销三售均价三240三0元/三㎡，已三推售1三40套三小高层三，销售三率70三%，预三推4栋三高层，三工程筹三建中。三该项目三200三8年5三月1日三开盘，三开盘当三天销售三率5%三。(2)三、主诉三求：顶级豪三宅(3)三、优劣三势分析优势：凤岗河三沿线景三观；园三林景观三和社区三配套规三划较佳劣势：新老城三区结合三部，地段价三值不大三，即无三老城的三繁华亦三无新城三的潜力三；(4)三、推售三要点在房地三产大势三萧条的三状况下三，认为三有钱人三不易受三大背景三的影响三尔将其三作为目标客三户锁定三，定位三鼎级豪三宅，推三介高标三准规划三设计和三施工。三并妄图三在最淡的市三场环境三下开盘三成功获三一举成三名，结三果惨败三，这是三高价位三逆市强三行推售的败三笔。E、风三雨之后三阳光城(1)三、项目三概况临川大三道98三9号，三总建筑三面积4三2万㎡三，共有三300三0余套三房源，三容积率三1.7三2，绿三化率5三5%，三规划有三多层、三小高层三、高层三，主力三户型三三房面积三在12三0㎡左三右，两三房面积三在85三㎡左右三。项目三地处新三老城区三结合部三，生活三配套日三趋成熟三，2路三、22三路、2三3路公三交车路三径项目三地。销三售均价三210三0元/三㎡(2)三、主诉三求：梦湖畔三40万三平方纯三美水景三多层(3)三、优劣三势分析优势：中档的三产品定三位，低三位的价三格；交三通、生三活配套三便利；三庞大的三多层房源存三量。劣势：周边环三境杂乱三；毗陵三老殡仪三馆；(4)三、推售三要点：经历当三年因临三老殡仪三馆造成三的滞销三的惨痛三，从此三开发期三望值降三低。同三等价位的楼三盘中，三唯一运三用了综三合性大三盘条件三，中档三次形象三，满足三了大众三购房群体也三可以享三受大社三区景观三、配套三及服务三的感觉三，取得三了较好三的销售三量。F、深三入人心三的伟星三·栖凤三华都（1）、三项目概三况：迎宾大三道99三9号，三一个上三市公司三在抚州三的大手三笔投入三，在3三0万平三米的土三地上筑三建42三万平米三的房子三，园林三景观的三打造在三抚州堪三称第一三，绿地三覆盖率三在60三%以上三，容积三率低至三1.3三8，楼三间距大三于1：三1.3三，房源三总计3三500三套，现三已开发三170三0余套三，现正三开发H三，J组三团房源三，预计三年前面三市。现三场房源三销售均三价27三00元三/㎡三，销售三率90三%，房三源折扣三，98三、99三折。（2）三、主诉三求：人文三、生态三、健康广告语：留给三城市的三传奇（3）三、优劣三势分析优势：大品牌三的市场三信誉度三，家喻三户晓的三市场影三响力，三重金打三造的园三林景观三与精致三产品。劣势：交通相三对不便三，地段三相对较三偏。（4）三、推售三要点大手笔三的广告三投入，三精心策三划的营三销方式三，以市三场稀缺三的产品三为支撑三，以活三动营销三的方式三吸引意三向客群三，以体三验式营三销的策三略争取三客户，三以综合三优势诉三求成交三客户。三留给城三市传奇三的伟星三正在续三写着再三续传奇三篇章。小结：从20三08年三的宏观三数据里三，我们三可以看三到今天三的楼市三；三从后三期即将三推售的三楼盘信三息中，三我们可三以预测三明天的三楼市；三从当期三市场的三信息分三析中，三我们可三以感受三即将面三对的楼三市；三抚三州的楼三市，一三个并不三轻松的三市场，三一个群三雄争霸三，百家三争鸣的三现状；三充三分了解三市场是三出于知三己知彼三的目的三，关键三的核心三是寻找三产品满三足市场三的需求三点，为三产品找三到一个三介入的三市场缺三口和支三撑；三找准三市场需三求点，三锁定市三场缺口三和支撑三，从对三比产品三的市场三差异化三入手…叁寻找差三异·如三何与众三不同？先来关三注一下三项目数三据1、规划用三地面积三：三9三000三㎡2、总建筑三面积：三425三00㎡三其中三：三住三宅建筑三面积：三40三385三㎡三车库及三储藏间三面积：三105三7.5三㎡三社区办三公用房三面积：三105三7.5三㎡3、绿地率三：三3三0.5三%4、容积率三：三4三.725、建筑密三度：三21三.95三%6、住宅套三数：三34三8套7、居住人三数：三17三64位8、地下车三位：三44三个再来关三注下项三目的特三点及所三处区域1、地块位三于城市三的边缘三，属城三乡结合三部，我三们更愿三意将其三理解三为新三老城区三结合部三；2、1.5三公里半三径内各三种配套三设施较三为齐全三；3、片区内三地产开三发进程三较快，三大盘林三立，属三开发热三点；4、地块北三向紧靠三的临川三大道是三临川人三进出抚三州城的三必经之三路；5、地块北三向紧邻三抚州城三市最大三的景观三资源，三梦湖及三玉茗广三场。户型套内面积公摊面积建筑面积房源套数所占比例三房118㎡17.1㎡135.1㎡120套34.5%三房126.4㎡19.4㎡145.8㎡72套20.7%两房79.9㎡12.2㎡92.1㎡60套17.2%两房81.6㎡12.5㎡94.1㎡60套17.2%两房89.3㎡13.7㎡103㎡36套10.4%产品参三数让我们三做个项三目SW三OT分三析优势（三S）北面无三遮挡，三可观梦三湖湖景三及玉茗三广场景三观；项目较三小，可三实现快三速运营三；威胁（三T）项目规三划为高三层，作三为地级三城市的三抚州，三高层项三目销售三，有可三能遭到三客户的三抵触与三排斥，三销售极三易遭遇三瓶颈；机会（三O）如果能三在大盘三夹击的三现状中三寻求一三个差异三化的空三间,将三对项目三形成一三大利好三,直接三淡化劣三势烘托三优势;劣势（三W）项目南三侧紧邻三伟星，三北面与三滨湖世三纪城仅三一湖之三隔；交通不三便，商三业不兴三；高层建三筑，弱三势产品三；洞察产三品的与三众不同让我们三综合以三上项目三信息，三梳理一三下项目三；点式三高层的三建筑形三态；住三宅的建三筑属性三；城市三边缘的三地段；三交通不三便、商三业不兴三的区域三现状；三项目总三盘量相三对趋小三；规划三容积率三相对较三高；设三计产品三相对较三差；市三场认可三度相对三较低；三南有伟三星，北三有滨湖三，市场三竞争压三力相对三较大；三北向全三线无遮三挡，可三观梦湖三全景，三尽览玉三茗广场三全貌。三归总三信息，三我们可三以很清三晰的做三个预判三，项目三如何与三众不同三？一是三项目相三对较小三；二是三项目为三观景高三层；三三是与伟三星隔墙三相望，三与滨湖三隔水相三望，貌三似蚂蚁三肩扛两三块巨石三—压力三大。小结：金都豪三庭是由三江西金三球房地三产开发三有限公三司开发三的高层三观景住三宅楼。三地三处抚州三新老城三区结合三部，东三连农业三发展银三行近西三二路，三西与景湖豪三庭相连，南靠三伟星·栖凤三华都，北靠三临川大三道近梦三湖及玉三茗广场三，是抚三州与临三川之间三，临川三大道上三的一个三黄金分三割点。三既享有三临川大三道之便三利，又三无噪音三之困扰三，可谓三是临川三大道上三的一巷三静邸。三周边配三套尽管三并非便三利，但把距三离划在三方圆2三公里，那么还三算完善三，医院三、学校三、银行三、超市三、饭店三、酒吧三设施齐三备，坐三享的梦三湖资源三奠定了三项目观三景住宅三的绝佳三优势。三夹三杂在大三盘之间三，压力三自然不三小；产三品的弱三势，自三然无法三得到客三户的追三捧；无三可争议三的景观三资源是三项目的三一大亮三点，只三是可惜三在北向三；尽管三项目盘三量较小三无法形三成规模三效应，三但船小三易掉头三是古理三，灵活三也是一三大特性三。三分析项三目为求三了解产三品，梳三理不同三点是为三找寻产三品价值三；三策略思三路的形三成从发三现产品三的价值三开始…肆优势提三炼·价三值的发三现观景1三号千亩梦三湖尽收三眼底，三玉茗广三场近在三咫尺，三项目北三向全线三空旷开三阔，观三景效果三极佳；三坐观梦三湖全貌三，出门三既入公三园，这三是区别三于伟星三和滨湖三的优势三所在。三相对伟三星和滨三湖而言三，项目三虽不能三独享梦三湖景观三，但却三是毫无三争议的三观景1三号；相三对伟星三，离湖三更近，三离景更三近；相三对滨湖三，尽管三观湖效三果略逊三，但观三景却能三独占；三故三此，充三分利用三景观资三源是提三升项目三竞争力三的一个三重要手三段。天赐伟三星伟星·三栖凤华三都，目三前抚州三第一大三盘，与三项目隔三墙相望三是个看三似的压三力，然三而地段三的相近三却有着三资源的三不同和三产品差三异的不三同，一三个错位三的竞争三者是个三潜伏的三合作者三，一个三天赐的三潜在盟三友。三当三伟星推三售多层三房源时三，项目三可以借三势推售三梯房；三当伟星三推售梯三房时，三项目可三瞬时跟三推观景三高层；三站在巨三人肩膀三上，借三着巨人三的高度三，踩着三协同的三节拍，三乘风破三浪，顺三势而为三，化锋三芒为动三力，天三赐伟星三做邻居三。三如果三没有伟三星，要三想在短三期内让三客户记三住金都三豪庭，三并非不三能，只三是代价三高昂；三如果没三有伟星三，客户三会特别三关注金三都豪庭三么，不三会，因三为与伟三人同行三的都是三英雄，三出人头三地的草三根毕竟三只是少三数。三但三是，有三了伟星三，就能三拥有以三上的好三处么？三不一定三，这需三要一些三资源的三整合，三这里所三诉求的三，是项三目有这三么一个三可以转三化的可三能，有三这么一三个不可三多得的三潜在优三势，善三加利用三，效果三明显。小结：本着发三现项目三市场差三异化价三值的初三衷，综合项三目目前三所有的三信息，三进行了三一个梳三理，提炼了S三WOT三分析，三我们的三目光锁三定了项三目北向三的景观三资源和三南向的三毗邻项三目伟星三的品牌三资源。三我三们把项三目放在三整个抚三州楼市三的平台三了进行三了对比三，地段三，一个三边缘的三角落，三毫无优三势可言三；产品三，梯房三、公摊三、房型三、通透三性都相三对的处三于弱势…三对于一三个即将三推售的三项目而三言，优三势，实三在太少三了；但三就一个三项目的三推售而三言，优三势必须三提炼；三所以，三归总所三有现有三的项目三信息，三我们发三现了项三目的价三值。三项目三价值的三发现，三只是一三个项目三分析的三节点，三组合策三略的起三点；三根据三项目优三势提炼三市场价三值，组三合推售三策略，三从项目三定位开三始…伍项目定三位·给三价值盖三个印戳1、市三场定位三梦湖三首席观三景高层三住宅阐述:根据市三场差异三化的原三则，如三此定位三，目的三在于凸三显梦湖三对于项三目的独三特优势三，这是三项目的三卖点所三在，也三是后期三推广的三亮点所三在；同三时点出三产品的三建筑形三态，便三于规避三非意向三客户群三的混淆三，因为三意向多三层和别三墅的客三户群不三会成为三本项目三的业主三；关键三是要淡三化豪宅三的概念三，因为三本项目三成为不三了豪宅三，豪宅三在抚州三也不是三消费需三求的主三力。2、目三标客群三定位周边县三乡进城三购房置三业者囊中羞三涩，但三追求景三观生活三的工薪三阶层买不起三高价房三，但急三需住房三的年轻三人事业刚三刚起步三的生意三人老城区三二次置三业的客三户3、产三品定位三建议通过对三项目的三理解、三目标客三群的分三析，根三据产品三定位已三然成型三的项目三现状，三我们认三为，关三于原有三产品定三位，有三必要进三行一个三价值重三构；建议本三项目产三品定位三价值重三构的原三则：“中端三品质”三、“中三低价位三”尽可能三降低建三筑成本三，为中三低价位三推售提三供可能中端品三质：建筑材三料中端三，重外三观而轻三内容景观标三准中端三，营造三坡地效三果，多三用灌木三取代树三种中低价三位：均价低三、总价三低、首三付款低两房产三品，弱三势房源三，先期三面市项目外三立面建三议原则：控制成三本，经三济实惠与伟星三、滨湖三等中高三端项目三保持差三异符合现三代年轻三态社区三性质色彩丰三富、暖三色调为三主案例借三鉴：重庆阳三光10三0国际三新城案例借三鉴：上海万三科假日三风景案例借三鉴：武汉万三科蚂蚁三工房项目景三观建议原则：淡化中三央景观三，确保三景观的三均好性硬质景三观（小三品等）三为主软质铺三装（绿三地）为三辅4、推三售价格三定位价格策三略：三底三价入市三，平价三出货，三分阶段三均价控三制策略三入市价三格：三2三080三元/㎡三销售均三价：三2三380三元/㎡5、产三品形象三定位关键词：观景、实惠、年轻态、富人区6、开三发节奏三定位1＃楼第二批三开发房三源2＃楼首批开三发房源3＃楼首批开三发房源建议首三批房源三在2月三1日前三取得预三售许可三证7、推三售节奏三定位推售原三则：三先两三房，后三三房；三先南后三北小结：观景是三项目天三然资源三，高层三是项目三已报建三的建筑三形态，三进城置三业者和三城区年三轻态群三体是项三目的主三要客户三群；价三值重构三的目的三是为了三满足客三户群需三求，开三发节奏三与推售三节奏的三对应是三为了减三轻开发三商的资三金压力三和规避三市场同三质竞争三的可能三；以上三项目定位均三为理想三推售的三架构，三实现的三可能在三于资源三整合、三价格策三略、广三告策略三和销售三执行。三理想的三目标就三是行动三的方向三，项目的三销售从三产品的三推广开三始，推三广从整三合定位三开始…陆整合推三售·一三个连连三看的游三戏1、借三船出海项目总三盘量较三小，不三可能耗三费大量三的财力三去进行三一场马三拉松式三的推售三竞赛，三合理利三用资源三，借势三推售是三一个不三错的选三择。三借三势，最三佳的对三象就是三一墙之三隔的邻三居—伟三星，规三避竞争三，寻求三差异是三借势的三关键；三衔三接伟星三推广方三式，让三客户群三在了解三伟星的三同时关三注金都三豪庭；三承三接伟星三推广红三利，可三能很多三的客户三群都会三关注伟三星，但三并非所三有关注三伟星的三客户都三会选择三伟星，三伟星流三失客群三相对本三项目而三言将会三是一个三庞大的三客户群三，顺势三承接，三何乐不三为；三规避三产品同三质化竞三争，错三位推售三房源，三规避不三必要的三抗性；三借三用伟星三成熟的三营销策三划团队三，地缘三优势决三定了伟三星团队三是最了三解本项三目的群三体，成三熟的市三场信息三，完善三的资源三体系，三娴熟的三销售体三制，是三本项目三推售成三功的有三效保障三和天赐三的载体三。2、给三产品找三个展示三柜产品的三好坏，三并非所三有的消三费者都三能辨别三，但产三品销售三的地点三和环境三在某种三程度上三影响着三消费者三对产品三的衡量三和预期三。三故此三，给产三品找个三相对合三适的展三示柜，三很重要三，我们三结合项三目具体三情况，三提供两三个选择三方案，三以供选三择--方案一三：市内三商业繁三华区阐述：繁华区三的人流三是方案三一考虑三的主要三因素，三旺盛的三人流有三助于项三目提升三捕捉客三户的几三率；但三高额的三转让费三和一铺三难求的三难点是三方案一三的弱点三；远离三项目地三，客户三体验感三降低，三有损客三户直观三感受项三目的景三观优势三。方案二三：项目三地自建阐述：项目地三自建销三售中心三，弱点三是人流三远不如三市区那三么旺盛三；有利三点是让三客户直三观感受三项目区三位和景三观优势三，如能三在梦湖三边玉茗三广场上三建造销三售中心三，将会三是最佳三的选择三。体验构三成■硬件三（产品三展示）■软件三（接待三、活动三、PO三P、服三务、物三料、小三礼品）产品三三重体验■品质■生活■价值体验作三用■引导三■演绎■逗留三■洗脑3、体三验式营三销体验经三济的时三代--三---三---三--乐三趣、体三验、享三受、个三性服务经三济的时三代--三---三---三--方三便、轻三松、安三心、可三靠产品经三济的时三代--三---三---三--功三能、技三术、质三量、工三艺体验经三济时代三的消费三者在有更三多选择三的今天三，客户三的感受三起着决三定性的三作用。体验式三销售道三具建议1、沙三盘包装三：现有市三场上沙三盘营造三主要是三以春天三的情景三为主，三客户已三经习以三为然，三单从品三质上的三提升已三难以体三现视觉三冲击力三，建议三项目沙三盘情景三设定为三秋冬季三氛围；2、户三型模型三：各楼盘三户型模三型都需三客户俯三视观感三模型，三建议项三目户型三模型采三用平视三的效果三，采用三悬挂制三作方式三体现。3、剖三面模型三：制作单三栋单套三房型剖三面模型三，让客三户直观三感受所三选房源三所处的三楼层，三给客户三不一样三的体验三，给客三户增加三一个选三房的观三感角度三。4、X三展架：信息传三达效果三较差，三建议采三用三脚三展架；5、户三型图：地市普三通客户三，据观三察，客三户多在三短时间三内难以三辨别户三型图，三建议户三型渲染三后添加三各功能三房说明三，并标三注东西三南北。6、手三提袋：项目所三用手提三袋，形三式采用三环保袋三，封面三用观景三高层的三实景图三片渲染三，渲染三产品的三优越性三。模型建三议参考销售中三心建议三：内场三包装三力求三给客户三视觉冲三击注：夹三在大盘三中间，三越是小三项目，三越是要三建大卖三场。4、我三们的推三广策略楼盘的三推广策三略数不三胜数，三对于金三都豪庭三而言，三对于现三在的情三形来说三，到底三什么才三是最行三之有效三，并且三可以实三现“立三杆见影三”式效三果的推三广？“有的三放矢”三的目标营三销才是制三胜的关三键所在三！选对最三有效的户外投三放工具！选对最三有效的媒体表三现形式！选对最三有效的客户渠三道！坚决杜三绝无谓三的广告三费用的三支出，三为开发三商竭尽三所能的三节约不三必要的三推广成三本！在众多三纷繁复三杂的户三外广宣三工具中三，我们三认为，三时下对三金都豪三庭最为三有效的三两种介三质一是灯三箱，二三是车身三。理由：1、较三之大手三笔的进三行户外三大型广三告的投三放，灯三箱与车三身费用三更为低三廉，符三合项目三推广的三原则和三要求；2、与三固定的三户外展三示型广三告不同三，灯箱三与车身三广告都三具有更三宽的覆三盖性和三影响力三，可以三在最短三的时间三内传递三项目讯三息。这一点三，车身三广告表三现尤为三突出。三因此在三选择路三线上必三须慎重三考虑。注：周三边县乡三至抚州三的区间三车以及三能直达三项目附三近的公三交车应三是本项三目的首三选，例三如至金三溪、南三城、崇三仁的区三间车和三公交2三路，具三有良好三的昭示三性及极三佳的形三象展示三优势。A、合理的三户外广三告宣传三投放渠三道B、有效的三客户渠三道我们认三为，只三有集合三了大量三精准、三有效的三客户信三息的点三对点推三介方式三将会是三本项目三值得一三试的客三户渠道三。唯有三如此，三才能够三为项目三节省宝三贵的时三间和金三钱。我们立三体营销三客户渠三道的优三势是什三么？具有特三色的“三伟星立三体营销三模式”伟星的三“立体三营销模三式”是三指什么三？它是集现场三营销手三段与外三场营销三体系于三一身的三联动式三营销网三络。现场销三售+外场营三销体系即是指三销售现三场销售三人员的三现场执三行与销三售现场三的有机三配合A、伟三星所掌三握的一三手客户三渠道，三通过伟三星多年三来所积三累起来三的信息三及人脉三资源；B、打三造最有三效的外三卖场，三与现场三销售有三效配合三，蓄积三客源C、伟三星的“三线外营三销系统三”★协会联三接伟星通三过抚州三市各类三高端协