某商街招商策划报告

古韵沁园

招商策划案2005年9月第一部分、市场调查与研究北京市同类市场调查与分析西安市同类市场调查与分析竞争性项目的调查与识别商圈确定项目优劣势分析目录：前言：关于古韵沁园定位与招商实施的战略性思考第二部分、商业定位功能规划概念设计商业功能定位商业功能定位的设计与的论证商业开发定位经营业种定位经营者定位消费群体定位档次定位与商业功能相关的建安设计要求租赁价格及其他相关费用设计第四部分、招商组织机构及相关的法律文件及表单招商组织机构设计招商人员的培训招商工作流程图、签约流程、商户进驻流程标准《租赁合同》、《终止协议》及《经营管理合同》其他日常管理表单第三部分、招商策略、推广及实施招商原则招商策略招商推广实施战略一：认识古韵沁园关于古韵沁园定位与招商实施的战略性思考古韵沁园地处西安四方城文昌门内100米，北邻开通西巷与卧龙寺相依，其中商城正门正对卧龙禅寺；南接兴隆巷；西紧邻柏树林大街通往西安城市的各个地方。整体距碑林博物馆、书院门文化街等旅游商业核心区不到100米。古韵沁园总占地面积9.547亩，建筑面积12665㎡，地下一层，地上四层。古韵沁园由东西两部分组成，座北朝南，整体呈U形分布，规模宏大，气势磅礴，既体现了现代建筑的宏伟壮丽，又保留了古代建筑的精巧雅致。依托碑林博物馆历史和旅游价值，90年代初，碑林区政府打造书院门文化旅游商品街，目前商业主要以经营书画、文房四宝、旅游纪念品、民间手工艺品等为核心的成熟的旅游商业街区；紧邻项目西侧的柏树林大街主要以经营鲜花为主，在西安具有一定的市场知名度。战略二：认识区域旅游和商业现状东大街书院门散步道南大街柏树林大街周边旅游景点密集：钟楼、宝庆塔、书院门、关中书院、碑林博物馆、城墙、卧龙寺等为进一步提升区域的旅游和商业价值，碑林区政府对本区域未来的发展提出了“一带五区”的改造思路，其中“一带”指以顺城巷道路为纽带，把沿线湘子庙、书院门、三学街、碑林博物馆、卧龙寺等文物景点和历史街区纵横连接，形成旅游、文化、购物、休闲、餐饮、娱乐等功能齐全的黄金旅游地带，进一步强化旅游商业价值。战略三：认识区域的规划以顺城巷道路为纽带，把沿线湘子庙、书院门、三学街、碑林博物馆、卧龙寺等文物景点和历史街区纵横连接，形成旅游、文化、购物、休闲、餐饮、娱乐等功能齐全的旅游黄金地带从历史价值、文化传承等方面看，区域保存了最多的历史遗留和文化古迹，能够真正代表13朝古都西安的文化精髓。除碑林博物馆外，周边有闻名遐迩的、保留完好的明城墙、关中书院、卧龙寺、宝庆寺、董仲舒墓、八仙庵……是历史沉积最为深厚、文化旅游商业基础最好的一个区域。这里书院、寺院、城墙、街坊、牌楼以及东方古建筑各具风格，儒教文化、佛教文化、道教文化、民俗文化、金石文化相互辉映。战略四：认识区域的历史、文化、旅游与商业价值地处旅游商圈的核心，决定了项目的旅游商业核心价值与目前西安11家旅行社签订了战略合作协议，旅行社将古韵沁园列入2006年整体推广计划，将古韵沁园作为旅游景点推出战略五：认识古韵沁园的核心竞争优势目前西安最主要的14家旅行社定点购物商场面积在200-1000㎡之间不等经营商品内容主要以：玉器、真丝、书画、珍珠、彩陶、耀瓷、复制兵马俑以及陕西土特产品等为主，特别是玉器占据主要的位置，这与其它城市的旅游市场有类似的地方，而其它陕西旅游产品出复制兵马俑外其它利润等因素经营的非常少地点选择基本在主要旅游景点路途中，但非常偏僻，消费者完全是旅游团队客源完全依赖旅行社和导游拉客，而且拒绝散客购物旅行社赚人头费，价格在5元/人；导游赚回扣，所以，商品价格非常高战略六：认识西安旅游购物定点商家的运营模式战略七：认识旅游团队最主要的需求团队来源喜欢购买的商品和服务团队规模能力及消费特点日韩团玉、珍珠、字画、真丝、洗脚20-30人消费力强，洗脚是计划安排美国团玉、丝毯、珍珠、首饰、农民画20人以内消费力强，特别喜欢丝毯欧洲团除以上外中国文化的商品受欢迎20人左右消费能力非常强东南亚真丝、珍珠、书画等20人左右比较低国内团大同小异20人左右最低，基本土特产品战略八：关于初步的商业功能定位关于商业功能定位在探讨阶段提出3个方向，一是以古玩为核心同时考虑陕西特色的旅游商品；二是全部考虑以旅游商品购物为核心，同时以餐饮、休闲、娱乐、展演等综合性旅游主题的购物中心；三是突出玉器、珍珠等核心业种，同时考虑陕西特色旅行品，在功能配套上以餐饮、休闲、展演等综合性的主题商城经过大量的市场分析论证，定位在古玩面临着市场的进入门槛、竞争激烈、租金低等重要因素，基本放弃以单纯的陕西特色的旅游商品带动万M2的综合性购物中心，只是在配套功能上比书院门有特色，但是还是面临着同质化的经营问题以及租金不可能接受的问题，该方案基本放弃本方案的调查与论证主要围绕第三方案展开第一部分、市场调查与研究北京市同类市场调查与分析西安市同类市场调查与分析竞争性项目的调查与识别商圈确定项目优劣势分析目录：第二部分、市场定位与商业功能规划概念设计业态及商业主题定位商业功能规划设计商业功能规划设计的论证商业开发定位经营业种定位经营者定位消费群体定位档次定位与商业功能相关的建安设计要求租赁价格及建议前言：关于古韵沁园定位与招商实施的战略性思考一、北京市同类型市场的调查与分析1、北京工美大厦：北京工美大厦是一座具有近50年历史的工艺美术商品专营店，地处王府井步行街最南端，建筑面积3.2万M2，商业面积近2万M2，经营范围囊括百余大类、上万个花色品种。作为“旅游涉外定点单位”，工美大厦接待过上至国家元首，下到普通百姓，数以万计的世界各国宾客，成为对外文化交流的一个窗口，被人誉为“王府井大街的一颗明珠”，享有“工艺美术世界第一店”之美誉。1、北京工美大厦楼层主题商品范围1F黄金珠宝商场黄金铂金首饰、金条、足金摆件、镶嵌珠宝首饰、红珊瑚、珍珠、银饰品、纪念钱币、照相器材、珠宝首饰美容修理中心2F工艺旅游商场旅游精品、现代礼品、民间工艺品、扇子筷子、水晶玻璃、琉璃灯具、时尚饰品、熏香腊艺、邮册钱币、钟表眼镜、中国结艺、国外工艺品、烟具家电、同仁堂药品等3F特艺礼品商场景泰蓝、雕漆、角雕木雕、骨雕根雕、工艺刀剑、红木手杖、进口锡器、文房四宝、印章印泥、名人字画、国画油画、水晶内画、装饰画羽毛画、青铜器、影雕、抽纱丝巾、文化衫、丝绸绣衣、华服蜡染、苏绣湘绣、紫檀家具、古典壁饰、古玩旧货。4F玉石文化商场和田白玉、高档翡翠、岫玉、玛瑙、绿松石、青金石、珊瑚、琥珀、寿山石、青田石、鸡血石等几十种玉石材质制作的首饰、佩饰、摆件、文玩等工艺美术品工美大厦的特色是其工艺美术品同时也考虑了珠宝和玉器消费群体除国外旅行团队外，国内的消费也是非常重要的市场2、秀水市场（老）秀水街服装市场是改革开放后北京诞生的闻名海内外的商品市场之一，位于建国门以东“第一使馆区”，北起美国驻华大使馆，西邻祁家园外交公寓，东接东大桥居民区。因其附近有很多使馆，又被誉为“使馆街”。经过十几年的发展，秀水街现已成为京城比较有名的商业街之一。市场原有摊棚410个,从业人员近千人,年销售额1亿多元,主要经营具有旅游文化特色的外贸服装,丝绸制品,旅游纪念品等，不仅销售中国传统的丝绸制品和精致的手工艺品，而且还销售各种“外国名牌商品”。老秀水因为各种原因拆迁后，新秀水大厦于2004年底建成并开业，总建筑面积达2.8万M2，地上5层、地下3层。市场约有1500个摊位，主要经营品牌服装、休闲服饰、工艺品、丝绸等各种有中国特色的产品。结论：秀水不仅是北京老外重要的购物场所，同时也是海外散客购物中心是北京市面向海外的旅游购物商业名片现在也成为北京乃自国内游客购物的重要市场新秀水在借鉴老秀水经营的基础上，进行业种调整，如增减以前没有经营的珍珠等商品红桥市三场是一三集旅游三、购物三、餐饮三于一体三的综合三交易市三场。市三场地上三5层、三地下3三层，总三建筑面三积3.三2万M三2，经三营面积三160三00M三2，可三容纳1三000三余个摊三位，2三500三名经营三者3、红三桥市场楼层商品范围备注-1F生猛海鲜、粮油调料、水发贝类、各种肉类农副水产大厅经营面积4000余M2,水产经营摊位200余个,其中生猛海鲜商品经营规模之大在京城是屈指可数的。1F日用百货、照相器材、钟表眼镜、手机配件、化妆品、小家电等首层内容相对比较杂，经营的数码照相器材主要面向老外2F箱包皮件、服装鞋帽、真丝、家具、体育用品。箱包、皮具制品是本层的特色如：女士时装包、化妆包、男士公文包、手包、旅行包、学生书包、腰包、公文箱、手提箱、拉杆式皮箱、钱包等一应俱全3F珍珠项链、镶嵌饰品、古玩字画、民间旧货、文房四宝、工艺品。“珍珠世界”经营规模大、经营品种多、珍珠款式全、销售服务与众不同。珍珠饰品经营面积达1000余M2，有100多个珍珠经营摊位。海水珍珠、淡水珍珠、南洋珍珠、黑珍珠等一应俱全，珍珠按色泽、大小、圆滑度等标准进行严格分类，价格从几十元到几千元不等。4F珠宝精品屋。主要是品牌实力大户，购物环境、产品品质、接待的客户与摊位经营商户彻底分化5F开鑫酒楼面积1300M2，设有卡拉OK雅间及多功能大厅可，容纳200人同时就餐，凭借红桥市场海鲜产品的优势，经营以海鲜为主的纯正粤菜3、红三桥市场结三论：红桥的三核心竞三争力是三4F的三珍珠市三场，不三仅是北三京老外三买珍珠三的零售三消费地三，也是三北京和三华北地三区重要三的珍珠三批发集三散地其珍珠三的来源三主要从三浙江的三诸暨、三苏州等三地，经三营户基三本也是三浙江人三未主其整体三的业种三结构经三过了1三0年的三调整，三感觉没三有主题三，但是三根据消三费群体三的消费三特征逐三步调整三的结构整体的三消费国三外和国三内的消三费各占三一半，三国外的三消费群三体重点三还是长三期居住三在北京三的外国三人和这三些外国三人介绍三和直接三带来的三出差到三北京的三外国人如果古三韵沁园三经营珍三珠这也三是重要三的商业三合作伙三伴3、红三桥市场4、北三京古玩三城北京古三玩城是三全国最三大的古三玩旧货三艺术品三交易中三心，而三且是亚三洲之最三。城内三有30三0多家三在文物三部门监三管下经三营古玩三的店铺三，经营三10大三类上千三个品种4、北三京古玩三城结三论：北京古三玩城开三始的初三衷依托三首旅集三团的综三合实力三，打造三以旅行三团队购三物为核三心的商三店，经三过市场三验证团三队购物三不适合三现在的三定位，三重新调三整其经三营理念目前首三层的珠三宝玉器三的经营三重点面三对北京三和国内三消费市三场，而三且打出三了只经三营A货三的品牌三知名度首层经三营的商三户与北三京珠宝三国际交三易中心三具有非三常强的三重合度如果古三韵沁园三主营业三种定位三在珠宝三，古玩三城将是三重要的三合作伙三伴5、北三京国际三珠宝交三易中心北京国三际珠宝三交易中三心，位三于北四三环，珠三宝城交三易及配三套办公三面积2三000三0M2三，是亚三洲首屈三一指的三的专业三珠宝市三场，为三商家营三造了一三个典雅三、舒适三、安全三的交易三环境。中心专三营各种三珠宝原三料、半三成品、三成品、三饰品及三珠宝精三品、珍三品、藏三品的批三发、零三售、展三示交易三。自1三998三年4月三开业以三来，中三心已入三驻国内三外名优三厂商1三00多三家，其三铂金、三翠钻、三珍珠、三宝石镶三嵌，玉三雕等商三品以精三湛、高三档的高三品质，三厂商坐三市直销三的优惠三价格而三冠绝京三城。5、北三京国际三珠宝交三易中心北京国三际珠宝三交易中三心，位三于北四三环，珠三宝城交三易及配三套办公三面积2三000三0M2三，是亚三洲首屈三一指的三的专业三珠宝市三场，为三商家营三造了一三个典雅三、舒适三、安全三的交易三环境。中心专三营各种三珠宝原三料、半三成品、三成品、三饰品及三珠宝精三品、珍三品、藏三品的批三发、零三售、展三示交易三。自1三998三年4月三开业以三来，中三心已入三驻国内三外名优三厂商1三00多三家，其三铂金、三翠钻、三珍珠、三宝石镶三嵌，玉三雕等商三品以精三湛、高三档的高三品质，三厂商坐三市直销三的优惠三价格而三冠绝京三城。5、北三京国际三珠宝交三易中心楼层商品范围F1珠宝首饰：翡翠、珍珠、宝石、玉饰品、银饰品F2珠宝首饰：钻石、铂金、宝石、珍珠、玉器、翡翠、寿山石雕、首饰加工、水晶。F3珠宝交易中心F4多功能展示交易大厅F5保龄娱乐中心6、百三工坊：京城百三工坊是三目前国三内规模三最大的三专业工三艺美术三创作和三研发基三地。“三百工坊三”是由三北京市三和崇文三区两级三政府共三同立项三、扶植三，并由三北京工三艺美术三行业协三会联合三上海、三江苏、三陕西等三八省市三工艺美三术行业三协会共三同合建三的“百工三坊”整三体建筑三面积4三.2万三M2，三由国内三100三个工艺三美术顶三级大师三工作室三和17三个工艺三美术作三坊组成三，其中三牙雕、三玉器、三景泰蓝三、金漆三镶嵌、三雕漆、三花丝镶三嵌、宫三毯、宫三绣被中三外赞誉三为“燕三京八绝三”6、百三工坊：楼层商品经营和服务的范围1F骨雕坊、葫芦坊、寿山石坊、铜艺坊、珍珠坊、京绣坊、仿真动物坊、漆线雕坊、琉璃坊、古玩奇石坊、紫檀象牙坊、胡同坊、金漆家具坊2F丝毯坊、紫砂壶艺坊、民间剪纸坊、花丝镶嵌坊、泥人坊、面人坊、徐阳剪纸坊、李博生玉雕坊、钧瓷坊、卒文阁篆刻坊、景泰蓝坊、郭石林玉雕坊、陶艺坊、内画坊、绢人坊、料器坊、雕塑坊3F蚕丝工艺坊、工艺精品厅4F珠宝首饰镶嵌坊、金漆镶嵌坊6、百三工坊：结三论：“百工三坊”具三有非常三前的政三府色彩三，作为三政府为三保护民三间传统三工艺，三大力弘三扬民族三文化，三倾力打三造体验三式工艺三美术品三的场所在整体三商业功三能规划三中，如三何体现三陕西传三统民间三工艺的三类似“三百工坊三”经营三形式和三内容，三是值得三我们借三鉴的东三西目前，三西安市三主要的三旅游购三物商场三和市场三，包括三两种类三型：一是旅三游定点三商店，三主要接三待西安三团队旅三游购物三，主要三分布在三典型的三旅游景三点路线三上二是面三向散客三旅游的三旅游购三物市场三和商业三街区二、西三安市同三类型市三场的调三查与分三析西安荣三盛斋友三谊购物三商城是三西北最三大的一三家旅游三涉外定三点单位三，主要三经营旅三游工艺三品，包三括珠宝三玉器、三名人字三画、丝三绸制品三、文物三、丝毯三等36三个大类三上千个三品种。1、荣三盛斋友三谊购物三商城楼层商品范围1F兵马佣复仿制品、兵佣加工间、景泰蓝、珍珠玉器、文房四宝、名人字画、丝毯、华服2F红木家具、漆器家具、榆木家具、家具车间、木雕、结三论：游客现三场参观三兵马佣三复仿制三品加工三间，体三验到东三方文化三的神秘三中，这三是其经三营特点经营的三商品结三构中，三将珍珠三玉器、三景泰蓝三、丝毯三等也作三为重要三的内容三，基本三反映了三老外到三中国购三物的特三点1、荣三盛斋友三谊购物三商城2、西三安文宝三斋旅游三购物中三心西安文三宝斋旅三游购物三中心是三西北地三区首批三涉外旅三游定点三购物商三店之一三。自1三980三年以来三，中心三累计接三待世界三各国宾三客三十三余万人三次，是三西安市三对外开三放的重三要窗口三。西安文三宝斋旅三游购物三中心隶三属西安三市美术三广告总三公司，三营业面三积30三00余三M2，三职工人三数百余三人。主三要经营三旅游商三品。经三营品种三约35三大类，三200三余种商三品，已三形成旅三游产品三规模化三经营。2、西三安文宝三斋旅游三购物中三心楼层商品范围F1全国主要产地的丝毯、毛毯、丝绸服装F2主要经营珠宝玉器、名人字画、文物古董F3复仿制兵马俑、陶俑、铜车马结三论：丝毯、三毛毯、三丝绸服三装是其三特色，三古韵沁三园必须三也要考三虑畅销三的商品存在就三是合理三的，每三一家经三营珍珠三玉器、三景泰蓝三基本反三映了老三外到中三国购物三的特点西安古三玩旧货三市场：朱雀路三古玩城三、八仙三庵古玩三市场、三小东门三古玩市三场从上世三纪80三年代古三玩市场三启动，三经过了三90年三代至今三的发展三，目前三西安已三经形成三八仙庵三古玩市三场、小三东门古三玩市场三和朱雀三路古玩三城三分三天下的三大格局三，其中三，陕西三西安古三玩城和三八仙宫三古玩市三场规模三较大，三形成时三间较长三。目前，三各家市三场仍处三于“大三棚”阶三段，存三在一些三通病问三题，如三市场分三散、规三模小、三周边环三境差，三售品摆三放零乱三，而且三赝品充三斥市场三，各类三旧货和三仿复品三混杂等三，这与三西安作三为十三三朝古都三、文物三大省的三历史地三位很不三相称，三也与收三藏家、三古玩爱三好者的三实际需三求不相三称，难三以吸引三外来的三游客参三观。西安古三玩城坐落于三西安市三朱雀大三街中段三。该市三场建于三199三8年，三是目前三西安市三规模最三大的古三玩市场三，里面三有固定三营业的三文物商三店50三0多家三，分为三古玩文三物交易三大厅、三古玩精三品区、三古玩经三营区（三地摊）三、电器三旧货区三。西安三古玩城三占地面三积数千三M2，三为钢筋三大棚式三建筑，三类似于三农贸市三场的布三局。里三面共有三固定营三业的文三物商店三260三多户，三呈东西三纵向排三列的商三店过道三中间的三则密布三150三多个摊三位。这三里的文三物商店三专业性三很强，三一家商三店为一三个主题三，有专三门的古三陶商店三，比如三说陶泓三居、文三博轩、三泉当阁三等，也三有专门三的古瓷三商店、三古币商三店、古三玉商店三、古画三商店、三青铜古三镜商店三、唐三三彩商店三等等八仙庵三地区主三要有2三个古玩三市场西安八三仙庵古三玩城、三八仙宫三文物市三场八仙宫三文物市三场坐落于三西安碑三林区安三仁坊八三仙庵。三八仙庵三是中华三民族道三教文化三发祥地三之一和三文物荟三萃之地三。建于三199三3年至三今，整三个市场三是一幢三两层仿三古回廊三式木结三构建筑三，底层三中间的三走廊中三轴线则三摆放地三摊。原三来一共三有62三家正式三经营的三店面，三现在由三于新的三文物市三场的崛三起，使三得其规三模缩水三很多，三一楼的三经营情三况还保三持正常三的水平三，二楼三的店面三则已经三闲置很三多，现三在还有三40余三家商店三在此继三续安家三落户。三这里的三文物商三店属于三小而全三类型，三几乎每三家都出三售古陶三、青铜三器、玉三器、唐三三彩、三宋元明三清瓷器三、古旧三家具乃三至字画三收藏等三等。八仙庵三古玩城座落于三长乐坊三街道北三大巷7三8号，三占地1三0亩，三结构为三4层的三现代化三古玩商三城，但三是其招三商存在三困难，三除了一三层部分三铺位经三营外其三他空置三。结三论：目前西三安现存三的3家三古玩市三场，经三营整体三上不太三景气，三这可能三与西安三市文物三管理有三关系整体租三金水平三非常低三，基本三在2元三/天/三㎡左右非常分三散，还三没有形三成类似三北京古三玩城这三样的行三业领导三品牌因为政三策的关三系，经三营的风三险相对三比较大穿过鼓三楼20三多米，三在通往三著名的三清真大三寺化觉三寺的小三巷里，三集中了三上百个三小型旅三游纪念三品店，三绵延3三00多三米长是三西安最三近两年三兴起的三著名旅三游商业三街，这三条街区三因为处三在钟鼓三楼广场三——鼓三楼——三化觉寺三的徒步三路线上三。聚居三于此的三回民临三巷开铺三面，除三了继续三出售民三间收藏三品，经三营范围三扩大到三民间传三统服饰三、外贸三服饰、三箱包、三工艺品三、旅游三纪念品三、瓷器三、油画三、户县三农民画三、皮影三、名人三书画、三文房四三宝、仿三旧品等三。该街三区又与三西安著三名的西三羊市回三民饮食三街连在三一起，三在闻名三全国的三小吃食三街上，三有老白三家水盆三羊肉、三贾三灌三汤包、三马家的三甜八宝三等饮食三老字号三，它们三使整体三街区的三商业功三能更为三完善，三在未来三的竞争三中将具三有强大三的市场三竞争力三。4、化三觉巷旅三游商品三一条街结三论：该街区三这几年三的发展三已经超三越了书三院门，三非常重三要的一三点业态三业种非三常齐全餐饮是三整体街三区的特三色，许三多人因三为吃饭三而带动三旅游商三品消费三的经营的三内容反三映了老三外购物三的特点三，如增三加了民三间传统三服饰、三外贸服三饰、箱三包等书院门三文化街三西临南三大街，三东至博三物馆，三全长5三70米三、宽1三0米。三书院门三是结合三旧城改三造，将三原沿街三598三家住户三自筹资三金15三00万三经区政三府城建三部门统三一组织三、统一三设计、三统一施三工于1三991三年9月三建成。三书院门三地理位三置优越三，西段三有建于三隋代后三移入此三处的宝三庆寺塔三。中断三有明代三著名的三关中书三院，东三段有建三于宋代三的碑林三。沿街三商铺1三00三多间，三楼造型三典雅古三朴，建三筑精致三美观。三主要经三营文房三四宝、三玲珑古三玩、名三人字画三、书籍三字帖、三精致工三艺品等三。全街三有10三0多商三户，每三日到处三旅游购三物的中三外游客三万人次三。５、书三院门文三化街书院门三古文化三一条街三西临南三大街，三东至博三物馆，三全长5三70米三、宽1三0米。三书院门三一条街三是结和三旧城改三造，有三原沿街三598三家住户三自筹资三金15三00万三经区政三府城建三部门统三一组织三、统一三设计、三统一施三工于1三991三年9月三建成。三书院门三地理位三置优越三西段有三建于隋三代后移三入此处三的宝庆三华塔。三中断有三明代著三名的关三中书院三，东段三有建于三宋代的三碑林。三沿街有三200三多间2三层营业三楼造型三典雅古三朴，建三筑精致三美观。三主要经三营文房三四宝、三玲珑古三玩、珠三宝玉器三、金银三首饰、三名人字三画、书三籍字帖三、精致三工艺品三等。全三街有1三00多三商户，三每日到三处旅游三购物的三中外游三客万人三次。５、书三院门古三玩艺术三品文化三一条街主要店三铺有：荣宝阁三、文宝三阁、状三元阁、三文萃阁三、六愚三阁、中三天阁、三云林阁三、珍宝三阁、宝三艺阁、三文化阁三、逸心三阁、灏三文堂、三盛大庄三、秦风三堂、居三易斋、三荣故斋三、鼎盛三斋、印三石轩、三两宜轩三、惠碧三轩、依三林昌、三一品宣三、百宝三园、艺三林阁、三珍玉楼三、洗砚三园、兰三玉楼、三景德都三瓷、华三宝楼、三琦林、三国根笔三庄、墨三宝斋、三万印楼三、腾达三笔庄、三紫陶居三、进宝三寨、百三业珠宝三、聚鑫三楼、龙三图油画三艺术、三大晟青三铜器、三紫光阁三笔斋等三等。５、书三院门文三化街主要店三铺有：荣宝阁三、文宝三阁、状三元阁、三文萃阁三、六愚三阁、中三天阁、三云林阁三、珍宝三阁、宝三艺阁、三文化阁三、逸心三阁、灏三文堂、三盛大庄三、秦风三堂、居三易斋、三荣故斋三、鼎盛三斋、印三石轩、三两宜轩三、惠碧三轩、依三林昌、三一品宣三、百宝三园、艺三林阁、三珍玉楼三、洗砚三园、兰三玉楼、三景德都三瓷、华三宝楼、三琦林、三国根笔三庄、墨三宝斋、三万印楼三、腾达三笔庄、三紫陶居三、进宝三寨、百三业珠宝三、聚鑫三楼、龙三图油画三艺术、三大晟青三铜器、三紫光阁三笔斋等三等。５、书三院门古三玩艺术三品文化三一条街结三论：书院门三主要依三托碑林三博物馆三，其特三点主要三是字画三、拓帖三、文房三四宝等三，在陕三西形成三了真正三的书画三产品的三集散地目前业三态业种三功能比三较单一三，主要三是旅游三商品购三物，其三他业态三业种非三常缺乏三，整体三的人气三开始往三下走，三目前平三均租金三水平在三5元/三天/㎡三左右随着顺三城巷项三目的建三成，其三综合体三量和功三能将日三趋完善三，同时三彻底打三通南门三、文昌三门之间三的连接三，商业三、交通三等环境三将越来三越好５、书三院门古三玩艺术三品文化三一条街碑林区三文化旅三游区改三造重点三项目，三位于南三门至文三昌门，三长50三0米，三纵深2三0-3三00米三，占地三约68三亩，工三程正在三建设。三建筑形三式沿袭三了目前三书院门三的形式三，单体三项目规三划为3三层，销三售价格三100三00元三/㎡，三不论在三销售价三格还是三以后租三赁租金三水平对三古韵沁三园将形三成巨大三的影响三。三、竞三争性项三目的调三查与分三析1、书三院门顺三城巷项三目结三论：其建筑三形式对三目前中三国商业三经营模三式讲，三还是受三到绝大三多数投三资和经三营商户三的认可三，即独三立门面三的商铺无需养三商，建三成后与三南门、三文昌门三、碑林三博物馆三、书院三门、三三学街灯三完全溶三为一体三，自然三的引入三人流其所处三的地段三正在黄三金旅游三商业带三上随着该三项目的三建成，三其将有三效的完三善区域三餐饮、三娱乐等三综合功三能不足三的特点三，有效三的带动三黄金旅三游商业三带的发三展不仅在三销售上三，还是三对现在三的招商三，该项三目将对三古韵沁三园形成三巨大的三影响，三但是从三长远发三展看，三应该是三战略合三作伙伴1、书三院门顺三城巷项三目三、竞三争性项三目的调三查与分三析地处西三安市西三南角，三面临古三城墙，三背靠2三0亩园三林，东三有含光三门北邻三西城门三。由1三0栋具三有汉唐三风格的三古建筑三组成，三总建筑三面积7三000三㎡，绵三延30三0多米三，城内三有商铺三摊位6三00多三个，从三200三5年7三月份开三始出租三，目前三出租率三已经到三80%三以上，三只有二三层有部三分剩余三的铺位三。其主三要商户三来源于三西安古三玩城和三小东门三古玩市三场的商三户。租三金水平三：地下三35元三/月/三㎡；首三层10三0-1三20元三/月/三㎡（使三用面积三）。2.三西安无三极古玩三城小东门三古玩城三是在原三小东门三古玩旧三货市场三基础上三建设起三来，建三筑面积三在2万三M2左三右，地三下一层三地上三三层，目三前地下三一层已三经开始三经营，三还是以三前的商三户，租三金在4三0-8三0元/三月/㎡三，建筑三面积。3.三小东门三古玩市三场核心商三圈：针对三西安市三最有影三响力的三11家三旅行社三的团队三消费群三体以及三碑林书三院门旅三游消费三者次级商三圈:面三向西安三市70三0多万三人口对三珠宝饰三品、玉三器、珍三珠等高三档饰品三消费的三窄众市三场第三商三圈：辐射三陕西周三边区县三及西北三五省的三珍珠的三零售及三批发网三络四、商三圈确定三：成熟商三圈：古韵沁三园位于三文昌门三内50三米，千三年碑林三，十年三的书院三门成就三的成熟三旅游商三圈。随三着顺城三巷、柏三树林大三街等的三改造完三成，政三府策动三打造的三黄金旅三游商业三带将日三趋成熟三。规模优三势：占地约三项目占三地面积三是63三64.三6M2三，本项三目总建三筑面积三是12三665三M2，三是西安三市规模三最大的三经营旅三游文化三商品的三商城。支柱产三业：与日前三竞争激三烈的百三货、超三市等不三同，古三韵沁园三定位于三旅游主三题商城三。西安三市未来三300三0万人三次，2三00亿三元的旅三游大市三场，古三韵沁园三将与蓬三勃发展三的朝阳三产业共三同成长三。五、项三目优劣三势分析三及对策优三势客源保三障：碑林、三书院门三区域每三年旅游三观光的三人流近三100三多万，三是国内三外旅客三城墙内三首选观三光购物三胜地。三古韵沁三园与西三安市旅三行社1三1强战三略结盟三，从2三006三年开始三，古韵三沁园纳三入旅游三线路，三成为定三点购物三商城，三而这1三1家旅三行社占三据了西三安团队三旅游8三0%以三上的市三场份额三，商城三客源有三保障，三消费稳三定。旅游名三城：依托驰三名中外三的历史三文化名三城、旅三游名城三——西三安，项三目的定三位更有三利于招三商。符合政三府的中三长期商三业规划三：作为碑三林区政三府“一三带五区三”规划三中的黄三金旅游三商业带三，从以三后经营三的角度三，区域三商业的三功能更三完善、三更强大三、更具三有辐射三力。五、项三目优劣三势分析三及对策优三势虽然地三域的认三可度非三常高，三如果从三经营的三角度分三析人流三动向，三与到书三院门旅三游人口三行走的三线路有三冲突，三而且有三一定的三距离；三项目已三经接近三书院门三步行街三和碑林三的边缘三，旅游三消费人三群不便三于直接三到达。由于高三家大院三的影响三，使整三体分为三东西两三部分，三中间连三接部分三已经独三立出售三，前后三不连通三，商场三后楼的三门进入三胡同还三有50三米，使三商场整三体掩埋三在胡同三里面。停车位三数量不三足，尤三其现在三如果接三纳团队三旅游每三天来1三50多三个团，三停车位三根本没三有办法三解决。招商适三逢年底三以及旅三游淡季三。一般三做生意三的商户三年底只三进不出三，而且三忙于生三意加大三招商的三难度。市政规三划改造三未能如三期完成三，商业三气氛未三形成，三尤其是三周边不三是用高三墙挡起三来，就三是卖花三圈的，三与商业三规划功三能规划三的气氛三不吻合三。销售价三格以及三承诺的三回报不三支持实三际的租三金水平三，关键三看未来三3年的三经营能三否达到三预期目三的。五、项三目优劣三势分析三及对策劣三势第一部三分、市三场调查三与研究北京市三同类市三场调查三与分析西安市三同类市三场调查三与分析竞争性三项目的三调查与三识别商圈确三定项目优三劣势分三析及对三策目三录三：第二部三分、商三业定位三功能规三划概念设三计商业功三能定位商业功三能定位三的设与三的论证商业开三发定位经营业三种定位经营者三定位消费群三体定位档次定三位与商业三功能相三关的建三安设计三要求租赁价三格及其三他相关三费用设三计前三言：关于古三韵沁园三定位与三招商实三施的战三略性思三考第二部三分、商三业定位三与功能三规划通过相三关市场三调查和三研究的三成果进三行进一三步的分三析和修三正。我三们将主三方案及三备选方三案做如三下明确三定位，三内容包三括：、概念三设计之三一古韵沁三园——西安文三化旅游三商业名三片概念设三计诠释三：每一个三历史文三化名城三，都有三自己的三文化旅三游商业三名片。三正如北三京的琉三璃厂、三上海的三豫园城三隍庙、三南京的三夫子庙三……它三们传承三历史、三弘扬文三明、发三展旅游三、繁荣三商业，三以文化三旅游商三业味基三础带动三城市整三体旅游三商业发三展。碑林、三书院门三区域继三承了西三安丰富三的历史三文化遗三留和人三文商脉三精髓，三尤其是三目前已三经形成三了文化三旅游商三业的整三体商圈三环境，三随着政三府“一三带五区三”规划三的逐步三实施，三区域旅三游商业三的功能三将更为三强大，三古韵沁三圆的建三成和开三业将极三大的丰三富区域三的商业三功能，三尤其是三体量规三模、建三筑形式三、商业三功能将三引领商三圈的升三级，具三备打造三西安文三化旅游三商业名三片的质三素。、概念三设计之三二古韵沁三园——西安珍三宝城概念设三计诠释三：如果项三目重点三经营珍三珠、翡三翠、玉三器等各三种珠宝三，那么三概念必三须非常三明确，三传递给三经营者三、消费三者的信三息直接三，简单三，知道三该商城三打算经三营什么三业种，三出售什三么商品三。就两个三概念分三析而言三，前者三大，而三比较虚三；后者三比较实三；从国三内实际三情况看三，上海三的豫园三其整体三的商业三经营的三核心还三是黄金三、珍宝三，占到三全部经三营面积三的40三%左右三，就经三营黄金三规模在三万M2三的主题三商场在三豫园就三有4家三，就古三韵沁园三目前的三规模和三体量而三言，建三议虚实三结合。二、商三业功能三定位1、商三业功能三定位的三原则如果我三们的功三能规划三还是继三续以书三院门现三在的业三种同质三化经营三，不仅三做不到三打造文三化旅游三商业名三片的高三度，最三重要的三是目前三物业价三格的租三金书院三门以及三其它的三商户承三受不了三，而且三与顺城三巷项目三又将形三成直接三的竞争三；以旅三游团队三购物为三重点，三但不能三绝对依三赖旅行三社为原三则，否三则对商三城以后三的经营三将形成三致命的三影响，三一方面三考虑旅三行团队三的消费三，还是三力主于三本土市三场的消三化。所三以，在三业态业三种上我三们倡导三总体升三级是全三范围的三。全面三突破现三有传统三集市型三或者街三区型的三局限，三突出“三旅游”三商品交三易、制三作、物三流、餐三饮休闲三配套功三能，形三成一个三复合共三生的产三业生态三链条，三充分发三挥资源三配置余三整合功三能，从三而引领三碑林书三院门商三圈的全三面升级三。（1）三总体升三级原则（2）三适应市三场与创三造市场三的原则目前商三业功能三规划和三业种既三要适应三旅行团三队购物三需求的三特点以三及商圈三一般性三购物的三消费需三要，这三是适应三市场；三作为一三个万M三2以上三的卖场三还要结三合西安三本土乃三至西北三地区，三在某一三方面形三成专业三业种的三物流批三发基地三，体现三创造市三场。（3）三相生相三荣，“三生态”三平衡的三原则一、业三种的组三合应与三其区位三环境条三件消费三需求相三适应；二、从三满足旅三行团队三需求，三定位不三能脱离三实际，三好高务三远，不三符合商三业的规三律三、各三业种应三“相生三”而不三“相克三”，即三通过合三理的功三能分区三和规划三布局，三使各经三营项目三能够相三互支持三、相互三配套、三相互补三充，而三不相互三矛盾、三相互冲三突相生相三荣，“三生态”三平衡包三括以下三三层含三义：（4）三适应目三前物业三条件的三原则目前的三物业分三为前楼三和后楼三两部分三，而且三后楼面三积大，三主入口三不在主三街道，三需要进三行必要三的引导三，同时三部分物三业已经三出售给三自营商三户，还三要考虑三经营商三户本身三可能要三经营的三内容2、功三能定位总体商三业功能三集玉器三、珍珠三、翡翠三等珠宝三为核心三经营业三种，以三陕西民三间手工三艺品、三旅游纪三念品、三地方土三特产品三辅助经三营业种三，同时三配套西三餐厅、三陕西地三方特色三小吃、三银行、三邮局、三拍卖展三演大厅三、珠宝三玉器鉴三定中心三等，其三打造真三正的集旅游商三品购物三、餐饮三、娱乐三、展演等综合三功能于三一体的三文化旅三游主题三商城（2）三餐饮休三闲业种三：核心店三：陕西三风味小三吃城、三浴足、三西餐厅辅助店三：水吧（3）三配套服三务设施三：（4）三辅助特三色业种三：展演拍三卖大厅三、银行三、邮局三、珠宝三玉器鉴三定中心陕西土三特产品（1）三核心商三业业种核心主三力店：玉器专三业卖场三；珍珠三专业卖三场配套辅三助店：丝毯制三品、真三丝、书三画、文三房四宝三等一般三性旅游三消费商三品，基三础上突三出秦风三、秦韵三。如：三埙、陕三北剪纸三、户县三农民画三、合阳三木芯画三、凤翔三彩绘泥三塑、面三花、陕三西民间三刺绣、三秦腔脸三谱、耀三州青瓷三器、仿三唐三彩三、蓝田三玉、榆三林地毯三、蒲城三泥叫叫三、小孩三肚兜、三商州狗三娃咪以三及大路三旅游商三品青铜三器、漆三器、仿三制兵马三俑等三、商三业功能三定位的三设计与三论证（后楼三）1、B1层三功能规三划及论三证B1功三能规划：浴足城主要经三营业种三：浴足规划具三体平面三：足浴城地三下三一三层从旅行三社了解三的情况三，韩国三团和日三本团到三西安旅三游将浴三足必须三安排在三旅游项三目中，三古韵亲三缘已经三与11三家旅行三社签约三，提供三浴足服三务基本三在一条三旅行线三路上从到西三安旅游三的国外三客源来三讲，日三本和韩三国团占三据海外三团队旅三游近3三5%的三市场份三额碑林博三物馆日三韩团基三本是必三到的旅三游景点分析及三论证：位次国别接待人数同比增长占接待外国人比重占接待海外游客比重1日本9961493.7318.8815.312美国89499171.8116.9613.763韩国8069657.6115.2912.414英国3627971.766.875.585法国30837279.255.854.746德国2905181.965.54.477澳大利亚19231146.523.642.968加拿大13132105.672.492.029泰国9644195.11.831.4810瑞典8987189.161.71.382、F1层三功能规三划及论三证F1功三能规划三：主要经三营玉器三、珠宝三、翡翠三等饰品三以及景三泰蓝主要经三营业种三：玉器：三佩饰玉三器；保三健玉器三；娱乐三玉器三；大型三玉器；三仿古玉三器；玉三器配件三等珠宝首三饰：钻三石、铂三金、宝三石、翡三翠、寿三山石雕三、首饰三加工、三水晶景泰蓝三等规划具三体平面三：作为旅三游商品三的支柱三业种玉三器及相三关商品三，因其三单体价三值高、三利润相三对丰厚三，同时三装修相三对较有三档次，三所以放三在F1三显著位三置，其三余辅以三景泰蓝三等相关三商品整三个营业三面积约三140三0M2三；4M1.5三M1.5三M1.5三M大型玉三器珠宝饰三品景泰蓝地三上三一三层柜台尺三寸长：1三.5米宽：0三.6米高：0三.9米分析论三证：作为国三外团队三旅游到三中国市三场最喜三欢的购三买商品三就是玉三器，玉文化三是中国三深奥三的一种三特殊文三化代表三，伴随三中华民三族走过三了整个三历史时三期的现三象，是三世所仅三见的。三而且中三国玉文三化的内三涵丰富三深邃，三人格化三、神秘三化的程三度让人三不可思三议。美石名三玉，向三来就是三风雅之三物。自三古以来三，玉器三在人们三心中的三地位始三终是神三圣、崇三高的。三人们用三它礼天三祭祀，三用它辟三邪祛魔三，也用三它温润三、净化三自己的三心灵。三它是静三穆的，三"美石三皆玉"三，其不三过是一三块普普三通通的三石头；三但它又三是灵动三的，"三君子如三玉"，三它是高三贵人格三的完美三再现。根据对三主要旅三游商店三的调查三和反馈三，目前三西安旅三行社指三定的旅三游商店三中销售三最好的三还是玉三器目前西三安大型三高档百三货商城三虽然有三玉器的三销售，三但是整三体的规三模偏小三，没有三形成类三似北京三古玩城三、珠宝三中心等三比较专三业的主三体商场三，所以三，其如三果形成三规模不三仅满足三旅游消三费，还三可以在三西安市三形成主三体商场考虑到三商品展三示上时三尚、美三感的要三求：玉三雕和景三泰蓝制三品是我三国传统三工艺美三术项目三，它以三巧、俏三、绝等三艺术特三色驰誉三中外。三玉石雕三刻中，三西安盛三产的蓝三田玉在三国内外三游客中三享有较三高的市三场赞誉三，景泰三蓝具有三鲜明的三民族特三色，是三我国传三统出口三工艺品三。由于三景泰蓝三商品的三品项特三点，与三玉器制三品连带三销售既三可产生三商场货三品划分三的统一三性，也三可增加三1层的三商品亮三度、美三感度。分析论三证：3、F2层三功能规三划及论三证F2功三能规划三：珍珠饰三品、水三晶饰品三等主要经三营业种三：珍珠规划具三体平面三：作为主三题商城三的特色三商品，三位于F三2的珍三珠、水三晶等相三关饰品三将吸引三大量客三流及形三成规模三的消费三流，营三业面积三约16三50M三2；天然珍三珠饰品水晶饰三品珍珠精三品地三上三二三层柜台尺三寸长：1三.5米宽：0三.6米高：0三.9米自改革三开放以三来，中三国的珍三珠养殖三业得到三了前所三未有的三发展，三如今中三国珍珠三年产量三已达1三500三多吨，三占世界三珍珠总三产量的三95％三以上，三其中淡三水珍珠三的产量三更是占三到全世三界淡水三珍珠产三量的9三9％。三中国已三成为名三副其实三的珍珠三大国，三对世界三珍珠市三场产生三着巨大三影响。几乎所三有的国三外游客三到中国三购买珍三珠，珍三珠是仅三次于玉三器的国三外游客三的购买三的重点从市场三经营上三讲，其三从业的三企业资三源较多三，行业三利润亦三较高。三在广大三游客、三特别是三外国游三客的心三理上已三经产生三了旅游三购物过三程中的三定向性三消费习三惯。珠宝饰三品的消三费日趋三多元化三，涵盖三黄金、三铂金、三珍珠、三钻石等三多种商三品。但三在旅游三消费这三一领域三中，珍三珠的消三费则比三例较大三。当前三，在欧三美、韩三国、日三本、东三南亚各三地珍珠三首饰消三费呈快三速增长三之势。分析论三证：从西安三市珍珠三市场现三状上看三，珍珠三的经营三有着严三重不足三，目前三只有旅三游用品三商店（三荣盛斋三、文宝三斋、地三矿陈列三馆）、三购物中三心的珠三宝专柜三（民生三百货、三开元商三城）有三珍珠出三售，根三本没形三成规模三。市区内三的主要三珍珠市三场则为三购物中三心的珠三宝专柜三，其主三要是经三营中、三高档品三牌的首三饰连带三商品，三如戴梦三得、六三福等，三如果珍三珠能形三成主体三，既可三以带动三外来旅三游顾客三的强势三消费也三可弥补三市区内三西安市三民珍珠三消费市三场的不三足。此外，三从西部三地区珠三宝市场三的发展三上看。三现在，三国内的三珍珠品三产地、三市场主三要集中三于江浙三一带，三青岛、三北京、三深圳等三城市为三主要的三华北、三华东批三发、销三售市场三；而西三北部地三区尚无三此类商三品的经三营集散三地。本三项目的三出现可三以弥补三区域性三的稀缺三，带动三西安市三乃至陕三西省、三西部地三区珍珠三市场的三发展。分析论三证：4、F3层三功能规三划及论三证F3功三能规划三：主要经三营丝毯制三品、真三丝、书三画、文三房四宝三等一般三性旅游三消费商三品基础三上突出三13朝三历史古三都风韵三内容的三商品并三考虑珠三宝鉴定三中心主要经三营业种三：丝毯制三品、真三丝、书三画、文三房四宝三、埙、三陕北剪三纸、户三县农民三画、合三阳木芯三画、凤三翔彩绘三泥塑、三面花、三陕西民三间刺绣三、秦腔三脸谱、三皮影、三耀州青三瓷器、三仿唐三三彩、榆三林地毯三、蒲城三泥叫叫三、小孩三肚兜、三商州狗三娃咪以三及大路三旅游商三品青铜三器、漆三器、仿三制兵马三俑等规划具三体平面三：柜台尺三寸长：1三.5米宽：0三.6米高：0三.9米丝毯杂项（三脸谱、三皮影、三兵俑等三）字画、三文房四三宝地上三三三层青铜器三兵马俑唐三彩三、耀瓷鉴定中三心西餐厅分析论三证：作为西三安首家三大型文三化旅游三主体商三城，必三须要考三虑陕西三本土特三色旅游三商品古韵沁三园经营三的陕西三特色的三旅游纪三念品不三可避免三的与目三前书院三门经营三的商品三同质化三，但是三在具体三招商时三突出品三牌、突三出经营三商家的三实力、三强化经三营艺人三的知名三度在整体三不可能三形成突三破，但三是局部三必须强三势，即三我们一三直倡导三的将陕三西著名三的民间三手工艺三人作坊三引进到三古韵沁三圆，形三成加工三、制作三、表演三、展示三等一体三化的百三工坊珠宝鉴三定中心三作为珠三宝玉器三主题商三城的功三能构成三，为项三目今后三的发展三奠定基三础，提三高商城三整体的三竞争力三，鉴定三中心的三设置，三在硬件三上为消三费人群三提供“三货真价三实”的三心理铺三垫和保三证，吸三引潜在三客流（三外来旅三客、市三内居民三）5、F4层三功能规三划及论三证F4功三能规划三：陕西特三色的风味小三吃及展三演拍卖三大厅、三陕西土三特产超三市作为配三套服务三设施兼三表演空三间的拍三卖大厅三规划在三位于F三4的北三片，面三积约3三80M三2，特三色餐饮三占据F三4南片三，面积三约为5三05M三2。小三超市8三0M2三；邮寄三25M三2。主要经三营业种三：陕西特三色的风三味小吃三：如牛、三羊肉泡三馍、腊三羊肉、三腊汁肉三、太后三饼、葫三芦头、三蜂蜜凉三棕子、三千层油三酥饼、三太后火三锅、黄三桂柿子三饼、凉三皮、扯三面、锅三盔、烩三麻食、三荞面饸三饹、石三子馍、三肉夹馍三、歧山三面、饺三子、酸三汤水饺三、柿面三糊塌、三商州糍三粑、烧三肘子、三臊子面三等。展示演三艺大厅三：书画展三示、拍三卖、民三间艺人三的手工三艺绝活三表演、三皮影戏三演出等三。土特产三品超市三：老童家三腊牛羊三肉、稠三酒、西三凤酒、三西党参三、陕西三青茶、三临潼石三榴、火三晶柿子三、红枣三、中华三猕桃、三板栗、三核桃、三黑米、三水晶饼三、酸梅三汤（粉三）等。三建议直三接和超三市联营三，通过三租赁和三流水抽三成的形三式经营规划具三体平面三：地上三四三层多功能三厅风味快三餐操作三售卖区土特产三超市就餐区就餐区邮局分析论三证：目前以三西安饭三庄为代三表的经三营陕西三风味中三式快餐三或美食三挡口，三建议通三过与他三们合作三经营风三味小吃三，可以三通过租三赁和联三营的方三式作为万三M2的三主题商三城，不三仅里面三的经营三商户存三在大量三的就餐三需求，三尤其是三每天接三待的游三客这是三非常重三要的消三费市场项目周三边餐饮三设施存三在严重三不足的三特点，三快餐厅三的设立三将有效三弥补区三域餐饮三不足，三有利于三提升商三圈的综三合功能配套的三展演、三拍卖大三厅，可三以定期三举办各三种文化三艺术交三流活动三、书画三展示、三民间艺三术演艺三等，形三成项目三特色，三带动消三费整体三的消费定期举三办书画三、历史三文献等三作品展三示和大三唐歌舞三表演、三陕西民三间剪纸三和刺绣三表演、三皮影戏三演出等三，真正三将体验三式旅游三消费融三入到项三目本身三，确实三做到旅三游景点三的功能三，以与三项目整三体定位三形成互三补一般性三购物规三律，游三客在某三一城市三旅游总三会购买三当地的三土特产三品，这三是最简三单的旅三游购物三，西安三团队旅三游中国三内团比三较喜欢三土特产三品根据对三丰源商三店等旅三游定点三商店，三都有这三部分商三品经营三，而且三经营状三况良好本项目三的定位三主要为三旅游商三品商城三，设置三土特产三品超市三也可促三进连带三商品消三费，增三加商城三的整体三销售份三额与展演三厅、小三吃城等三安排在三一起，三符合消三费消费三走向习三惯从商城三长远发三展角度三考虑，三本项目三力图发三展成为三辐射西三北区域三的主要三珠宝玉三器商城三，商城三内设有三邮局有三利于商三城内商三户货品三运输的三需要碑林书三院门区三域作为三非常集三中旅游三商业区三，区域三没有一三家邮局三，不利三于常住三和往来三人口的三需求，三最重要三的是给三游客提三供完善三的预购三和邮寄三托运服三务，做三好售后三服务分析论三证：四、商三业开发三定位玉器、三珍珠等三核心业三种：重点面三向生产三厂家、三原厂地三批发商三或省级三总代理三商、经三销商、三商品品三牌经营三店等陕西地三方特色三的工艺三品：重点面三向原厂三地大型三生产厂三家、原三厂地批三发商或三省级总三代理商三、地方三商会、三民间艺三人、商三品品牌三经营店三等1、经三营者定三位：与古韵三沁圆签三约的1三1家旅三行社带三来的旅三行团队三；在碑林三书院门三周边旅三行的国三内外的三散客；西安市三喜欢珍三珠、玉三器的高三消费群三体在陕西三省从事三珍珠、三玉器零三售零售三珠宝商西北地三区从事三相关产三品的零三售经营三者2、消三费群体三定位：结合古三韵沁园三所处的三书院门三旅游商三圈的特三点，本三案的定三位如果三档次偏三低和书三院门雷三同，书三院门的三租金条三件、目三前的客三源更适三合一般三性的商三家经营三，而街三区感觉三更适合三散客的三消费