房地产职业经理人的财税必修课

房地产职业经理人的财税必修课

前言

--房地产开发流程中涉及财税的九个关键节点介绍房地产开发涉及财税人员重要节点财务重要节点8、竣工验收备案9、交房税收重要节点1、签订土地出让合同2、设立项目公司7、预售许可证8、竣工验收备案融资重要节点1、签订土地出让合同3、发改委立项4、取得建设用地许可证5、建设工程规划许可证6、建设工程施工许可证7、预售许可证集团承担政策中心、辅导中心、管控中心，建立标准，输出制度，流程监控1、避税地税收返还谈判2、招聘人员3、建立财务制度、流程融资预售清算开办立项三证齐上会，四证齐提款甲供材土地分割抵押1、制订销售流程，开盘演练2、按揭回款3、贷款还款4、预售后税收风险升高5、预售前资金投入最大化6、销售定价企业所得税风险突然升高资本化停止1、土地增值税清算2、企业所得税清算3、打包注销交房竣工会计收入、成本结转第三部分房地产开发流程税收管控一、拿地阶段【案例2-1】甲房地产公司注册在A市，到异地城市B市购得土地一块，面积7万平米；土地出让合同约定土地净价70000万，市政建设配套1000万，有线电视配套费800万，土地出让合同总额71800万元，由甲一次性支付给财政局，合同签订时点2012年6月18日，合同约定交地时点2012年12月18日。2012年8月1日，甲一次性支付财政局71800万元，由财政局统一开具土地出让金收据。

项目公司乙于日设立后，甲、乙、国土局三方签订补充协议，将购地主体由甲房地产公司变更为开发该地块的项目公司壳主体乙公司。当地土地使用税5元/平米·年，契税税率为3%。1、合同签订，变更拿地主体，变更收据2、出让合同交印花税，变更合同不交印花税3、土地使用税合同约定2011年5月交地，结果2010年5月交地，土地使用税什么时候交？什么时候停止？异地拿地，土地使用税什么时候交？由谁交？4、费用交不交契税？（二）过户契税土地总价*3%如果是毛地，含前期开发费用，但是操作过程中许多契税都漏了，是由于管理的漏洞自建的房屋办初始产证不交契税【案例2-2】、无土地权的拆迁补偿是否免营业税及土增、契税？租来莲花堤拆迁案免契税土增营业税并且是转让无形资产。后来产生了违约金违约金交不交营业税？土增？

【例2-3】A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。【案例2-4】甲房地产公司通过出让的方式购得土地一块，土地价格20000万元，同时出让合同约定，该土地上有乙公司的建筑物5000万，甲公司需支付财政局20000万土地款，乙公司建筑物补偿款5000万，乙公司建筑物无产权证。当地契税税率3%。问题：甲公司应该按20000万还是25000万作为契税的计税依据？【案例2-5】甲房地产公司将一块投资而来的工业用地变性为商业，补交土地出让金10000亿，签订土地变性合同。二、公司设立【案例3-1】甲房地产集团是一家在新加坡上市的房地产集团公司，2011年3月1日在A城市的CBD区域（位于B镇）拍得土地一块，用于建造五星级酒店、商业、写字楼，投资总额3亿美元。设立项目公司乙公司来开发运作该地块，于2011年6月18日取得工商执照，2012年2月1日总包进场开工，2012年12月1日预售取得第一笔收入。1、税收返还2、开办期止点根据国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法（试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129号第十五条第（二）款规定：“新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。”，部分人士认为房地产公司开办期自2012年12月1日预售取得第一笔收入作为开办期的结束，这种观点主要受工商企业纳税观念的影响。根据国税总局2010年04月27日问题解答：企业自开始生产经营的年度”，应是指企业的各项资产投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。因而认为2012年2月1日总包进场开工作为开办期的结束。根据国税发[1995]153号：“专业从事房地产开发经营的外商投资企业,应以其首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.”因而，外资房地产公司的开办期止点是有明确规定的，即“首次取得房地产开发经营项目之日，如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.”。因而案例3-1中，开办期以2011年6月18日取得工商执照作为开办期的结束。笔者倾向于这种观点，同时笔者原操作过的项目公司及新企业所得税法下新设项目公司，税务机关对开办期的把握都持这种观点。最具争议的问题在于，国税发[1995]153号是原外商投资企业所得税法体制下的配套文件，严格来说没有法定的效力。三、设计与建造【案例4-1】香港设计公司乙公司为甲房地产公司提供概念设计服务，甲公司需支付人民币1000万港币，乙公司共计派员来华一次，时间为2012年2月1日-2012年2月18日。1、常设机构的判定与税收管辖权协定就是税盾2、六个月怎么算？废了旧的，新的没说，因为工程类6个月的方法与原方法不同，原方法仅用于派遣性劳务的6个月判定。外国企业为境内某项目提供服务（包括咨询服务），以该企业派其雇员为实施服务项目第一次抵达境内的月份起直到完成服务项目雇员最后离开境内的月份作为计算期间，在此期间如连续30天没有雇员在境内从事服务活动，可扣除一个月，按此计算超过6个月的，即为在华构成常设机构。183怎么算实际停留天数，全部算关于判定纳税义务时如何计算在中国境内居住天数问题

对在中国境内无住所的个人，需要计算确定其在中国境内居住天数，以便依照税法和协定或安排的规定判定其在华负有何种纳税义务时，均应以该个人实际在华逗留天数计算。上述个人入境、离境、往返或多次往返境内外的当日，均按一天计算其在华实际逗留天数。

二、关于对个人入、离境当日如何计算在中国境内实际工作期间的问题

对在中国境内、境外机构同时担任职务或仅在境外机构任职的境内无住所个人，在按《国家税务总局关于在中国境内无住所的个人计算缴纳个人所得税若干具体问题的通知》（国税函发〔1995〕125号）第一条的规定计算其境内工作期间时，对其入境、离境、往返或多次往返境内外的当日，均按半天计算为在华实际工作天数。

国税发【2004】973、183天是限于同一个公司的同一个业务的派遣性劳务？如果是相似业务，可以认为构成实体性常设机构，所以全部征收。如果不同性质的业务，可以认为不构成常设机构。4、如果是常设机构，就有个人所得税，按147来征收。提供合同及外方的工资证明。【案例4-2】甲公司是一个特级资质的建筑集团公司，注册地在N市H区，具有丰富的建筑经验，是许多著名地产商的总包单位，在与房地产公司接触的过程中，学习了房地产开发的间接经验，因而自己组建房地产公司乙公司进行房地产开发。从整个集团层面，建筑商与开发商合二为一，同时建筑公司的管理能力很强，许多部门都是一套人马两块牌子。

甲供材四、融资【案例4-4】2011年房地产受金融调控影响严重，融资困难，甲集团公司以集团公司名义并以流动贷款的形式从银行借款3亿，然后转贷给乙房地产公司使用，同时从丙公司抽调资金2亿给乙公司使用。当年甲集团公司3亿流动贷款产生600万元银行利息费用，甲集团公司与丙公司未向乙公司收取利息。甲、乙、丙三公司企业所得税率为25%，也不享受税收优惠。委代印花税统借统还关联方的往来三个视同销售（都是反避税条款）(一)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

(二)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）以转让有限产权或永久使用方式销售建筑物，视同销售建筑物。

国税发【１９９３】１４９号信托融资的分类1、股权融资2、债权融资3、收益权转让融资五、销三售【案例5-1三】甲房地三产公司三成立购三房俱乐三部，每三人交5万元入三会费成三为会员三，楼盘三开盘预三售，购三房者可三以5万元入三会费抵10万元购三房价，三不购房三者全款三退还入三会费5万元。201三2年6月19日，甲三房地产三公司一三次性收三取会员三费100三0万元，201三2年9月19日，甲三房地产三公司取三得预售三证开盘三销售，800万元会三员费由三于签订三销售合三同而转三为房款三并申报三纳税，三同时退三还会员三费200万元。企业通三过正式三签订《房地产三销售合三同》或《房地产三预售合三同》所取得三的收入三，应确三认为销三售收入三的实现按照销三售方式三不同，三分别确三认收入一次性三全额收三款方式三销售开三发产品三的，应三于实际三收讫价三款或取三得索取三价款凭三据(权利)之日，三确认收三入的实三现。采取分三期收款三方式销三售开发三产品的三，应按三销售合三同或协三议约定三的价款三和付款三日确认三收入的三实现。三付款方三提前付三款的，三在实际三付款日三确认收三入的实三现采取银三行按揭三方式销三售开发三产品的三，应按三销售合三同或协三议约定三的价款三确定收三入额，三其首付三款应于三实际收三到日确三认收入三的实现三，余款三在银行三按揭贷三款办理三转账之三日确认三收入的三实现。佣金或三手续费三的扣除企业委三托境外三机构销三售开发三产品的,其支付三境外机三构的销三售费用(含佣金三或手续三费)不超过三委托销三售收入10%的部分,准予据三实扣除三。企业委三托境外三机构销三售开发三产品的三按照《关于企三业手续三费及佣三金支出三税前扣三除政策三的通知》（财税[20三09]三29号）第三一条第三二款“三其他企三业：按三与具有三合法经三营资格三中介服三务机构三或个人三（不含三交易双三方及其三雇员、三代理人三和代表三人等）三所签订三服务协三议或合三同确认三的收入三金额的5%计算限三额。境外机三构帮助三国内房三地产企三业销售三国内房三产的业三务，属三于向国三内企业三提供劳三务，按三照规定三房地产三开发企三业支付三境外销三售费用三时，应三该代扣三代缴5%的营业三税、10%的企业三所得税三。？以前的三招待费三如何处三理？各省不三同。福州市三国税局三关于《房地产三开发经三营业务三企业所三得税处三理办法》（国税三发〔20三09〕三31号）的三补充意三见四、200三8年1月1日前新三办的内三资房地三产企业三广告宣三传费和三业务招三待费未三结转完三的可按三原规定(国税发[20三06]三31号)继续结三转扣除三；200三8年1月1日后新三办的房三地产企三业广告三宣传费三和业务三招待费三按现行三规定扣三除。无收入三的招待三费处理三与广告三费、业三务宣传三费不同。25广告及三业务宣三传费如三何处理三？1税法规三定（2）(条例)第四十三四条三企业发三生的符三合条件三的广告三费和业三务宣传三费支出三，除国三务院财三政、税三务主管三部门另三有规定三外，不三超过当三年销售三（营业三）收入15%的部分三，准予三扣除；三超过部三分，准三予在以三后纳税三年度结三转扣除（3）《关于企三业所得三税执行三中若干三税务处三理问题三的通知》（国税三函[20三09]三202号）第三一条三企业三在计算三业务招三待费、三广告费三和业务三宣传费三等费用三扣除限三额时，三其销售三（营业三）收入三额应包三括《实施条三例》第二十三五条规三定的视三同销售三（营业三）收入三额。（4）《关于企三业所得三税若干三税务事三项衔接三问题的三通知》（国税三函[20三09]三98号）第三七条：三企业在200三8年以前三按照原三政策规三定已发三生但尚三未扣除三的广告三费，200三8年实行三新税法三后，其三尚未扣三除的余三额，加三上当年三度新发三生的广三告费和三业务宣三传费后三，按照三新税法三规定的三比例计三算扣除三。2会计规三定：广三告费及三业务宣三传费可三以据实三列支。思考：三预售收三入如何三作为招三待费、三广告费三的基数三？如何填三表？作为视三同销售三，在附三表三收三入中再三调减，三这样既三可以将三视同销三售作为三三项费三用的基三数，同三时将收三入真实三还原。思考：三当年的三预收款三转收入三与以前三年度的三预收款三转收入三按预计三利润率三交的所三得税在三年度申三报表上三是如何三处理的三？思考：三调增，三调减到三底调什三么？

1、未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算

本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]2、其他财税差异思考：三预缴时三的调节三手法是三不是构三成偷税三？《国家税三务总局三关于企三业未按三期预缴三所得税三加收滞三纳金问三题的批三复》（国税三函发[19三95]三593号）：根据《税收征三收管理三法》第二十三条及《企业所三得税暂三行条例》第十五三条的规三定，对三纳税人三未按规三定的缴三库期限三预缴所三得税的三，应视三同滞纳三行为处三理，除三责令其三限期缴三纳税款三外，同时按三规定加三收滞纳三金《国家税三务总局三关于在三企业所三得税预三缴中对三偷税行三为如何三认定问三题的复三函》（国税三函发[19三96]三8号）：企业所三得税是三采取“三按年计三算，分三期预缴三，年终三汇算清三缴”的三办法征三收的，三预缴是三为了保三证税款三均衡入三库的一三种手段三。企业三的收入三和费用三列支要三到企业三的一个三会计年三度结束三后才能三准确计三算出来三，平时三在预缴三中无论三是采用三按纳税三期限的三实际数三预缴，三还是按三上一年三度应纳三税所得三额的一三定比例三预缴，三或者按三其他方三法预缴三，都存三在不能三准确计三算当期三应纳税三所得额三的问题三。因此三，企业在三预缴中三少缴的三税款不三应作为三偷税处三理。【案例5-2三】三201三1年底，三随着金三融调控三越来越三紧，甲三房地产三公司决三定加大三购房优三惠力度三，推出三了购房三送奔驰SMA三RT的活动三，合同三约定，三对总价三超过200万元的三房屋业三主，每三户送奔三驰SMA三RT一辆，三市价20万元。三总计销三售回笼三资金10三000万，送三出奔驰SMA三RT汽车50辆，市三价100三0万元。【例5-4三】甲房地三产公司三是一个三专业从三事高档三精装住三宅的房三地产开三发商，三所开发三住宅A楼盘只三完成硬三装部分三，空调三、整体三厨柜采三购成本200三0万，不三附送床三、桌椅三等可移三动家具三。但是三有四间三样板房三为了体三现展示三效果，三采购床三、桌椅三、家电三、软装三等，采三购成本120万。201三2年房屋三全部销三售完毕三，签订三房屋销三售合同三开具销三售不动三产发票三。假设三空调、三整体厨三柜、床三、桌椅三、家电三、软装三等现市三价与采三购成本三相同。【例5-5三】T房地产三公司与三客户签三订购房三保证书三约定，三客户支三付资金50万给T房地产三公司以三约定价三格锁定三某单元三房屋,可以待T房地产三公司取三是预售三证后有三两种选三择权：三选择一三，50万元转三作房款三，双方三签订购三房合同三；选择三二，T房地产三公司可三以将该三房屋正三式再销三售给其三他客户三，但是三实际销三售价格三与原客三户的约三定价格三的差额三双方按三八二比三例分成三，原客三户取得三价格差三额的80%，因而T房地产三公司共三支付800三0万资金三给原客三户，原三客户开三具个人三收据给T房地产三公司。售楼处三、样板三房根据国三税发【20三09】三31号文第三二十七三条规定三，“开三发间接三费。指三企业为三直接组三织和管三理开发三项目所三发生的三，且不三能将其三归属于三特定成三本对象三的成本三费用性三支出。三主要包三括管理三人员工三资、职三工福利三费、折三旧费、三修理费三、办公三费、水三电费、三劳动保三护费、三工程管三理费、三周转房三摊销以三及项目三营销设三施建造三费等。房产税三、土增三、企业三所得税《关于房三地产企三业开发三产品完三工标准三税务确三认条件三的批复》（国税三函[20三09]三342号）规三定：房三地产开三发企业三建造、三开发的三开发产三品无论工三程质量三是否通三过验收三合格，三或是否三办理完三工(竣工)备案手三续以及三会计决三算手续，当其三开发产三品开始三投入使三用时均三应视为三已经完三工。房三地产开三发企业三应按规三定及时三结算开三发产品三计税成三本并计三算此前三以预售三方式销三售开发三产品所三取得收三入的实三际毛利三额，同三时将开三发产品三实际毛三利额与三其对应三的预计三毛利额三之间的三差额，三计入当三年(完工年三度)应纳税三所得额三。开发产三品开始三投入使三用是指三房地产三开发企三业开始三办理开三发产品三交付手三续(包括入三住手续)或已开三始实际三投入使三用。合作建三房六竣三工阶段除土地三开发之三外，其三他开发三产品符三合下列三条件之三一的，三应视为三已经完三工：（1）开发三产品竣三工证明三材料已三报房地三产管理三部门备三案(2)开发产三品已开三始投入三使用(3)开发产三品已取三得了初三始产权三证明与老31号文件三相比，三完工的三三个条三件基本三相同，三采用竣三工、使三用、产三权孰早三的原则三。再次重三申：不三得事先三确定企三业的所三得税按三核定征三收方式三进行征三收、管三理。思考：1、完工三与未完三工对于三稽查来三说有什三么区别三？不查三成本三，只查三收入2、竣工三证明材三料是指三什么？3、竣工三材料的三报送时三间会带三来什么三涉税后三果？4、现在三仍有筹三建期吗三？5、会计三上以交三房作为三收入的三确认，三税收上三以竣工三备案并三取得备三案表作三为收入三的实现6需要计三算收入三与成本三，并进三行配比成本的三分摊“计税成三本”是三与会计三核算的三“开发三成本”三是相对三应的概三念。开三发成本三是指房三地产企三业根据三会计制三度、会三计准则三归集和三分配土三地、房三屋、配三套设施三、代建三工程开三发过程三中所发三生的各三项成本三费用。三最大三区别在三于归集三成本费三用的依三据不同三，前者三的依据三是税收三政策与三规定，三后者依三据的是三会计制三度与会三计准则三。两者三从金额三上讲，三一般说三来后者三大于前三者。从三所得税三汇算清三缴角度三看，计三税成本三是唯一三的，会三计处理三与税收三政策不三一致，三应该作三相应调三整。计税成三本对象三的确定三原则：成本对三象由企三业在开三工之前三合理确三定,并报主三管税务三机关备三案。成三本对象三一经确三定，不三能随意三更改或三相互混三淆，如三确需改三变成本三对象的三，应征三得主管三税务机三关同意三。1、可否三销售原三则。开三发产品三能够对三外经营三销售的三，应作三为独立三的计税三成本对三象进行三成本核三算；不三能对外三经营销三售的，三可先作三为过渡三性成本三对象进三行归集三，然后三再将其三相关成三本摊入三能够对三外经营三销售的三成本对三象。2、分类三归集原三则。对三同一开三发地点三、竣工三时间相三近、产三品结构三类型没三有明显三差异的三群体开三发的项三目，可三作为一三个成本三对象进三行核算三。3、功能三区分原三则。开三发项目三某组成三部分相三对独立三，且具三有不同三使用功三能时，三可以作三为独立三的成本三对象进三行核算三。4、定价三差异原三则。开三发产品三因其产三品类型三或功能三不同等三而导致三其预期三售价存三在较大三差异的三，应分三别作为三成本对三象进行三核算。5、成本三差异原三则。开三发产品三因建筑三上存在三明显差三异可能三导致其三建造成三本出现三较大差三异的，三要分别三作为成三本对象三进行核三算。6、权益三区分原三则。开三发项目三属于受三托代建三的或多三方合作三开发的三，应结三合上述三原则分三别划分三成本对三象进行三核算。三成本对三象由企三业在开三工之前三合理确三定,并报主三管税务三机关备三案。成三本对象三一经确三定，不三能随意三更改或三相互混三淆，如三确需改三变成本三对象的三，应征三得主管三税务机三关同意三。成本计三算的关三键点成本对三象可以三按一幢三建筑物三，也可三以按一三个小区三。区别是三，成本三对象越三大，就三没有共三同成本三及共同三的开发三间接费三。因而成三本对象三越大越三好。1、计算三流程2、分摊三的标准可售建三筑面积三建三筑面积三土三地使用三权投影三面积三预三算成本三或直接三成本土地增三值税、三所得税三行文前三提是：三成本按三建筑面三积分摊三，然后三按建筑三面积的三性质进三行二次三分摊。三但是可三以按可三售建筑三面积分三摊。可售面三积单位三工程成三本=成本对三象总成三本÷成本对三象总可三售面积已销开三发产品三的计税三成本=已实现三销售的三可售面三积×可售面三积单位三工程成三本成本的三筹划1、人为三的切分三成本销售与三自持的三综合体三项目原则上三增加共三用材料(例如洁三具、共三用电力三设备、三地下基三础)的招标三与合同三签订，三增加共三同成本三的基数三，以利三于后期三的分摊三。在一二三期存在三相同施三工单位三的情况三下，增三加一期三住宅的三取费基三数，减三少二期三的工程三成本。2、企业三所得税三成本三可以预三提10%计提公共配三套设施三按项目三明细填三列，并三附送公三共配套三设施承三诺建造三且不可三撤销的三相关资三料。公三共配套三设施是三指非营三利且产三权属于三全体业三主,或无偿三赠与地三方政府三、公用三事业单三位的会三所、物三业管理三场所、三电站、三热力站三、水厂三、文体三场馆、三幼儿园三，利用三地下基三础设施三形成的三停车场三所。【案例5-3三】内资A房地产三公司开三发一个三项目，三地上建三筑面积110三00平方米三（其中三可以办三出产权三证的建三筑面积100三00平方米三，办不三出产权三证的架三空层建三筑面积100三0平方米三），地三下建筑三面积100三0平方米三（无产三权证且三非人防三工程）三。该项三目建安三成本500三0万元，三土地成三本300三0万元，三有产权三证建筑三面积100三00平方方三已全部三销售完三毕，因三而A企业将三全部成三本800三0万计入三销售成三本。A房地产三公司将三架空层三和地下三建筑改三建成车三库，架三空层100三0平方米三全部用三于车位三出租，三地下车三库中800平方米三销售给三业主（三销售收三入800万元）,20三0平方米A公司用三于车位三出租。成本的三二次调三整二次甚三至三次三调整是三地产成三本的特三色。1、土地三增值税国税发〔20三07〕三132号--《土地增三值税清三算鉴证三业务准三则》指南三第三十三三条三扣除三项目的三认定三八、清三算后再三转让房三地产的三扣除项三目审核三（二三）清算三后与清三算前的三有关成三本总额三发生了三较大变三化，影三响单位三建筑面三积成本三费用变三动的，三应考虑三重新启三动清算三程序，三变更原三清算结三果。2、企业三所得税房地产三开发企三业对发三票不足三金额据三以预提三的出包三工程合三同总金三额，是三指不包三括甲供三材料的三金额。三预提费三用最高三不得超三过合同三总金额三的10%，且已三开发票三金额与三预提费三用总计三不得超三过本条三款规定三的合同三总金额三。预提三的出包三工程，三自开发三产品完三工之日三起超过2年仍未三支付的三，预提三的出包三工程款三全额计三入应纳三税所得三额；以三后实际三支付时三可按规三定税前三扣除。房地产三开发企三业根据《通知》第三十三二条第三二款预三提的公三共配套三设施建三造费用三，如售三房合同三、协议三、广告三，或政三府相关三文件等三明确建三造期限三而逾期三未建造三的，其三以前年三度已预三提的该三项费用三在规定三建造期三满之日三起计入三当期应三纳税所三得额；三如未有三明确建三造期限三的，则三在该开三发项目三最后一三个可供三销售的三成本对三象达到三完工产三品条件三时仍未三建造的三，其以三前年度三已预提三的该项三费用应三并入当三期应纳三税所得三额。除政府三相关文三件对报三批报建三费用、三物业完三善费用三有明文三期限外三，预提三期限最三长不得三超过3年；超三过3年未上三交的，三计入当三期应纳三税所得三额，以三后年度三实际支三付时准三予在税三前扣除三。七三交房1、会计三上确认三收入2、土地三增值税三清算3、为了三利润操三纵，未三竣工房三屋强行三交房给三物业公三司，帐三面做了三利润。可以销三售旧房三、新房或者先三租后售车库的三处理三无产三证的车三库可以三先销售三给物业三公司，三降低增三值率八三营运三环节租金收三入企业新三建的开三发产品三在尚未三完工或三办理房三地产初三始登记三、取得三产权证三前，与三承租人三签订租三赁预约三协议的三，自开三发产品三交付承三租人使三用之日三起，出三租方取三得的预三租价款三按租金三确认收三入的实三现。（与条三例相背三）租金收三入，是三指企业三提供固三定资产三、包装三物或者三其他有三形资产三的使用三权取得三的收入三。新税法三实施条三例：租三金收入三，按照三合同约三定的承三租人应三付租金三的日期三确认收