房地产旭辉集团：偷面积的实用案例

“偷”面积方略浅析■何为“偷面积”■“偷面积”之常用方法■“偷面积”·经典案例本文纲要：一、何为“偷面积”【概念诠释】：依据：《建筑工程建筑面积计算规范》

偷法：把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大；

增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加实惠，促进销售。不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间的延伸)2、落地凸窗(2.2米内)(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)3、可局部拆卸内假凸窗

(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)4、两层高以上的普通大露台

(增加使用面积但是不占用房间面积)5、两层高以上的内凹大露台或入户花园

(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间(增加辅助使用空间)7、双首层设计的”地下空间”

(增加辅助使用空间或变现更多实用面积)

二、“偷面积”的几种常用方法＄8、一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)9、超高内庭院(可变现实用面积)10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层(增加辅助使用面积)计半面积的1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊2、与房屋相连有上盖无柱的走廊3、可以变房间的内阳台4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊计一层面积的室内超高层1、室内4.0米以下(增加空间体量和舒适度)2、室内4.4米－6米甚至更高(增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积1、不计面积的公共面积(高层高，夹层等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)3模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)房地产商“偷面积”惯用手法汇总房地产商“偷面积”小手笔惯用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜阳光房高小于2.1米的隐藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地产商“偷面积”大手笔惯用手法两层高错层露台及两层高内凹大露台层高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正负零以下的地下室和半地下室只计一层建筑面积的室内超高层两层高入户花园房地产商“偷面积”惯用手法汇总计一半建筑面积的”偷”法未封闭的阳台可变成房间的内阳台一层普通大阳台不计算建筑面积的”偷”法深圳地产商“偷面积”小手笔惯用手法深圳地产商“偷面积”大手笔惯用手法深圳地产商惯用“偷面积”方法汇总不计算建筑面积的”偷”法计一半建筑面积的”偷”法

三、深圳◎偷面积由来

背景：典型移民城市，置业需求旺盛；地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳所有开发商赢得市场的利器；利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。

在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。“绿洲丰和”凸窗经典案例创新户型之凸窗运用：通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想“绿洲丰和”凸窗经典案例利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二）

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。“桂芳园”凸窗经典案例如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。“城市主场”凸窗经典案例上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高进深的足够大，可以把这个凸窗空间隔离成一个独立的空间上图为打掉顶柜后的卧室空间。这样空间不再压抑，还能隔离出一个小办公间上图为没有打掉顶柜的卧室样板房从上述分析可以看出:凸窗有如下优点：给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积；通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；但凸窗本身亦存在局限性：政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，即使“可拆卸凸窗”的诞生，也未能有更好的突破；正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法”诞生。隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”的无微不至利用超大入户花园和大阳台“偷面积”由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。利用超大入户花园和大阳台“偷面积”入户花园可以隔成一个小书房，非常实用利用超大入户花园和大阳台“偷面积”大阳台设计，阳台面积12㎡错层双三层高露三台或双三层高入三户花园三“偷面三积”双层高三露台首三先在从三室内空三间向外三界的自三然延伸三上，对三居住的三舒适性三肯定有三所帮助三。对于三错层大三露台（三或入户三花园）三如果是三可以用三玻璃窗三封上，三或加楼三层板使三上下两三家都增三加面积三，对偷三面积提三高实用三率有非三常大的三帮助。三但要考三虑上下三层对视三的问题三，如采三用内封三闭的方三式。错层双三层高露三台或双三层高入三户花园三“偷面三积”奇数层三露台可三能有对三视问题露台经三典案例亮点【错层】有效解决了平层中送出不计面积的露台。【优势】：“偷”出更大实惠。增加有力卖点。满足客户与室外大接触心愿。露台经三典案例相对“中央悦城”的大胆的露台错层“西岸官邸”的错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸”更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的实惠。“京地海三世界”三露台经三典案例相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。“入户花三园”—全新设三计理念从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几个理由：对业主：1.“获赠面积”的诱惑更大；2.让小区景致和房间形成有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；对地产商:灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了销售压力。露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了一个很好的平衡点。同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一种设计理念给客户和地产商带来惊喜。6米高入三户花园”采用左三右错层三设计，三将入户三花园设三计成两三层高度三，可以100三%的“偷面积”。左右错三层的入三户花园三（两层三高度）三，使得三业主得三到了实三惠。“6米高入三户花园”由于上三层被封三闭，在三使用中三甚至可三以再作三一层阁三楼（见三下页图三片）。入户花三园经典三案例入户花三园经典三案例空中院三馆“偷三面积”三电梯厅电梯厅三花园由三两层高三露台组三成，即三每两层三电梯厅三均有一三个近30—40平方米三的露台三，形成三了可供三两层业三主共同三使用梯三厅花园三。空中花三园，一三般是两三层或者三三层做三一个。由于电三梯厅露三台两层三高度，三按照建三筑计算三有关规三定，不三计入容三积率部三分，因三此这部三分面积三没计入三公摊面三积，给三业主带三来了实三惠电梯厅三露台是三两层高三度，可三以不计三算建筑三面积空中院三馆“偷三面积”三电梯厅空中院三馆三空三中过道在两个三单元之三间做一三个连接三的空中三过道，三使得业三主多出三一部三分空间三。业主三既可以三分隔开三，作为三自己的三私人空三间；也三可以作三为空中三院馆，三供业主三共用，三多出一三个休闲三空间。50空中院三馆三空三中过道万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法，“阳光房”拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。阳光房三“偷面三积”◆“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到质疑，广泛推广尚有难度；◆与“阳光房”异曲同工的产品——地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。◆只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。利用地三下室和三半地下三室“偷三面积”“17英里”三地下室三，半地三下室经三典案例

两图均为万科“偷”的半地下室。但是万科应用在了别墅和大户型上。不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，90平米内依然有应用空间；【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。”如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。“17英里”三地下室三，半地三下室经三典案例夹层的三层高低三于2.2米，可三以不计三算建筑三面积。三客厅设三计成3.9三-4米，标三准层高2.8三-3米，夹三层一般三为2.1三5-2三.19米。标三准层和三夹层不三在同一三水平位三置上，三内部通三过楼梯三连接三。夹层三处于两三个标准三层之间三，一般三来说，三如果一三层4户，就三两层的三夹层处三于标准三层下面三，另两三层的夹三层在标三准层的三上面；三一层两三户就奇三数层的三夹层在三标准层三的上面三，偶数三层的夹三层在标三准层的三下面，三同时夹三层在标三准层下三面的一三般客厅三、夹层三、标准三层不在三同一水三平面上三，形成三三错层三的格局三。该结三构比较三复杂，三没有基三本的透三视图，三现场图三片资料三很难说三清楚。缺点：三结构复三杂，施三工周期三加长，三减少可三售面积三，从而三单价较三高。附平面三图利用送三夹层“三偷面积三”长沙新三景祥房三地产投三资顾问三有限公三司27利用送夹层“偷面积”利用送三夹层“三偷面积三”该户型三也是送三夹层的三一种变三化，最三下层的三高度低三于2.2米，形三成三错三层。利用送三夹层“三偷面积三”这是很三多小户三型采用三的方法三，挑高5米、挑三高4