房地产基本技能讲座

房地产基本技能讲座

江苏怀德律师事务所

周善良律师

江苏怀德律师事务所简介

江苏怀德律师事务所是由江苏常州全民安律师事务所与江苏常州嘉鹏律师事务所合并成立的合伙制大型律师事务所，目前是常州地区规模最大、综合实力最强的律师事务所之一。怀德律师事务所“怀德”二字，出自《论语》里仁篇，子曰：“君子怀德，小人怀土……”。怀德是表示对真、善、美和法律规范的价值追求。

江苏怀德律师事务所简介

江苏怀德律师事务所现拥有执业律师30名，律师助理6名，行政助理4名。执业律师都具有大学本科以上文化程度，部分具硕士学位。所内部分律师同时具备注册会计师、审计师资格，法律专业、经济专业人才齐全，经验丰富，能够为客户提供全方位、综合性、高质量的法律服务。

江苏怀德律师事务所简介江苏怀德律师事务所下设的建筑房地产法律服务中心多年来为我市及周边地区的建筑房地产企业提供了优质、高效的法律服务。我所长期担任六十余家建筑房地产企业的长年法律顾问，其中包括建筑房地产行业管理部门如常州房地产开发企业协会、常州市建筑业协会、常州市住房公积金中心、江苏九洲投资集团有限公司、常州长兴集团房地产开发有限公司、常州一建建设集团有限公司、常州二建建设有限公司等常州地区知名建筑房地产企业，本所提供的建筑房地产专业法律服务均获得了客户的好评。对“律师”职业的评价原《中国律师》杂志主编刘桂明先生这样评价律师职业：看起来很美；

听起来很阔；

说起来很烦；

做起来很难。看起来很美

一种衣冠楚楚的形象、一种严肃认真的面孔、一种攻守自如的姿态、一种自以为是的腔调、一种忙忙碌碌的身影。律师是充满神秘感，散发出魅力，脸上写着正义，脑海里挂着是非的人物。其实呢？表面现象。听起来很阔

律师给人的感觉很有钱，很有派头，出则豪车，入则高档写字楼。尤其是前一段时间，有些媒体爆炒“律师是高收入群体”，更使社会舆论对律师的议论甚嚣尘上。

事实呢？纯属谬误。

说起来很烦

某些法官看见律师，内心就有些不平衡，此谓眼烦；某些检察官看见律师，心里就觉得律师是不是又在教唆证人作伪证，此谓心烦；某些政府官员看见律师，脑袋立即就大了，以为律师又来添乱了，此谓麻烦……

做起来很难社会环境对律师职业不能理解，因为司法环境对律师工作不够支持，因为律师面临的执业环境不太理想，因为法律服务的市场空间过于狭窄，因为国家对律师业务的政策推动过于被动，因为律师职业自身素质参差不齐，因为律师行业管理水平有待提高，所以，律师做起来必然就很难……。有人感叹说，胆战心惊做律师。

结论：

“美”是表面现象，“阔”是纯属误会，“烦”是社会舆论，“难”是执业环境。事实上，“美”的背后是律师加班加点的积累，是挑灯夜战的准备，是忍辱负重的耐受，乃至身体的透支和生命的付出；“阔”的背后是律师东奔西走、南来北往的生命透支，是各种税费、办公经费不断增加的压力；“烦”的内涵透露出律师定位不明、地位不高的制度设计缺陷和司法体制职能不清、权力配置的不科学、不理性；“难”的实质则是律师制度边缘化、律师职业大众化、律师管理模糊化在今日中国的写照和反映。本次培训的主要内容

一、年轻律师如何进行房地产法律业务的培养（从事房地产业务的基本要求）

二、房地产业务的主要类型及流程

一、年轻律师如何进行房地产法律业务的培养

第一阶段房地产法律业务的准备阶段

1、专业定位并选择一家业绩及口碑良好的律师事务所和优秀的专业律师作指导以下三个因素请慎重考虑：

其一是市场选择或称之为行业选择律师可提供的法律服务领域或行业实在太多、太广，如知识产权法律业务、证券金融法律业务、公司法律业务、刑事辩护法律业务、劳动法律业务等。（最高人民法院平均每月要出版二十几本审判指导类参考书，你什么都想做，都想学，你看得过来吗？）

第一阶段房地产法律业务的准备阶段

其二是个人特长（注意不是个人喜好）。比如大家都知道涉外法律业务很吃香，但你的外语一般、涉外贸易不通，且市场容量并不大，你如果选择涉外业务，行吗？再比如，公司上市等证券类业务，既攒钱，又吃香，但在我们常州这种三线城市你有多大机会？

第一阶段房地产法律业务的准备阶段

其三是选择一家业绩及口碑良好的律师事务所和优秀的专业律师作指导。

一名年轻律师，有必要根据自己的特长并对法律服务市场作仔细分析后选择一个发展方向，并加盟对这业务方向有一定研究和实践的律师事务所工作。律师事务所和指导律师选择的好坏，对一名新律师的发展是有很大关系的。

第一阶段房地产法律业务的准备阶段

2、深入、持久学习和研究房地产领域的专业知识并积累实务操作经验（1）在业务方向选定后，一定要做大量的学习和研究工作。在通过基本的法律教育后，要从事房地产专业法律服务，必须对该领域的相关法律及行业的相关知识加以研究，并在充分理解该业务特征的基础之上才能提供优质的服务。

第一阶段房地产法律业务的准备阶段

（2）房地产法律服务基本技能的六个层面的知识储备

第一个层面是必须掌握房地产的法律、法规、司法解释、规章、规范性文件。

主要房地产的法律法规简介《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《城市房地产开发经营管理条例》主要房地产的法律法规简介《中华人民共和国城市规范法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房屋拆迁管理条例》《物业管理条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》主要房地产的法律法规简介《江苏省土地管理条例》《江苏省城市房屋拆迁管理条例》《江苏省招标投标条例》《江苏省建筑市场管理条例》《江苏省工程建设管理条例》《建设项目环境保护管理条例》《建设工程质量管理条例》主要房三地产的三法律法三规简介《建设工三程勘察三设计管三理条例》《建设工三程安全三生产管三理条例》《安全生三产许可三证条例》《江苏省三城市房三地产交三易管理三条例》房地产三的司法三解释（三含江苏三省高级三人民法三院的会三议纪要三）《最高人三民法院三关于审三理商品三房买卖三合同纠三纷案件三适用法三律若干三问题的三解释》《最高人三民法院三关于审三理建设三工程施三工合同三纠纷案三件适用三法律问三题的解三释》《最高人三民法院三关于审三理涉及三国有土三地使用三权合同三纠纷案三件适用三法律问三题的解三释》《最高人三民法院三国土三资源部三建设三部关于三依法规三范人民三法院执三行和国三土资源三房地产三管理部三门协助三执行若三干问题三的通知》房地产三的司法三解释（三含江苏三省高级三人民法三院的会三议纪要三）《最高人三民法院三关于建三设工程三价款优三先受偿三权问题三的批复》《江苏省三高级人三民法院三全省民三事审判三工作座三谈会纪三要》[1三999年11月1日]《江苏省三高级人三民法院200三1年全省三民事审三判工作三座谈会三纪要》《江苏省三高级人三民法院三关于当三前经济三审判工三作中若三干问题三的讨论三纪要》[1三995年]、《江苏省三高级人三民法院三关于补三充修改〈关于当三前经济三审判工三作中若三干问题三的讨论三纪要〉的通知》[1三999年1月]房地产三的司法三解释（三含江苏三省高级三人民法三院的会三议纪要三）《最高人三民法院三建筑物三区分所三有权纠三纷案件三具体应三用法律三若干问三题的解三释》《最高人三民法院三关于审三理物业三服务纠三纷案件三具体应三用法律三若干问三题的解三释》《江苏省三高级人三民法院三关于审三理建设三工程施三工合同三纠纷案三件若干三问题的三意见》《江苏省三高级人三民法院三关于审三理城镇三房屋租三赁合同三纠纷案三件若干三问题的三意见》主要房三地产规三章及规三范性文三件《工程建三设项目三勘察设三计招标三投标办三法》《工程建三设项目三货物招三标投标三办法》《房屋建三筑和市三政基础三设施工三程施工三分包管三理办法》《房屋拆三迁证据三保全公三证细则》《房地产三开发企三业资质三管理规三定》《房产测三绘管理三办法》《城镇最三低收入三家庭廉三租住房三管理办三法》主要房三地产规三章及规三范性文三件《城镇廉三租住房三租金管三理办法》《城镇个三人建造三住宅管三理办法》《城市商三品房预三售管理三办法》《城市建三筑垃圾三管理规三定》《城市房三屋权属三登记管三理办法》《城市房三屋拆迁三行政裁三决工作三规程》《城市房三屋拆迁三估价指三导意见》主要房三地产规三章及规三范性文三件《城市房三屋拆迁三单位管三理规定》《城市房三地产转三让管理三规定》《城市房三地产中三介服务三管理规三定》《常州市三住房公三积金提三取管理三办法》《常州市三市区房三屋安全三管理办三法》《常州市三城市房三屋拆迁三管理办三法》《工程建三设项目三招标范三围和规三模标准三规定》主要房三地产规三章及规三范性文三件《外商投三资商业三领域管三理办法三补充规三定（三三）》《外商投三资建设三工程设三计企业三管理规三定实施三细则》建设部三关于贯三彻《国务院三关于加三强节能三工作的三决定》的实施三意见《建设项三目工程三总承包三管理规三范》《房地产三估价机三构管理三办法》建设部三关于印三发《城镇廉三租住房三档案管三理办法》的通知建设部三关于印三发《城镇廉三租住房三工作规三范化管三理实施三办法》的通知主要房三地产规三章及规三范性文三件《关于物三业管理三服务用三房有关三问题的三处理意三见》《关于制三止违规三集资合三作建房三的通知》《关于暂三停收取三建筑管三理费的三通知》国家税三务总局三关于个三人住房三转让所三得征收三个人所三得税有三关问题三的通知《关于规三范房地三产市场三外资准三入和管三理的意三见》《企业会三计准则三第15号——建造合三同（200三6）》第一阶三段三房地产三法律业三务的准三备阶段第二个三层面是三房地产三法律业三务操作三指引。律师业三务操作三指引是三指导律三师开展三业务的三行业指三引，对三提高律三师行业三的整体三业务水三平有重三要的作三用。为三了提高三律师的三执业水三平，尤三其是提三高律师三专业化三的执业三能力，三全国律三师协会三及上海三、广州三等地方三律师协三会相继三制定了三一些律三师法律三业务操三作指引三，房地三产专业三律师必三须熟悉三并掌握三涉及房三地产方三面的操三作指引三。第一阶三段三房地产三法律业三务的准三备阶段第一阶三段三房地产三法律业三务的准三备阶段《中华全三国律师三协会律三师办理三土地法三律业务三操作指三引》《中华全三国律师三协会律三师办理三物业管三理法律三业务操三作指引》《中华全三国律师三协会律三师办理三建设工三程法律三业务操三作指引》第一阶三段三房地产三法律业三务的准三备阶段《中华全三国律师三协会律三师为买三受人提三供商品三房买卖三合同法三律服务三指引》《中华全三国律师三协会律三师为开三发商提三供商品三房买卖三合同法三律服务三指引》《中华全三国律师三协会律三师办理三二手房三买卖合三同业务三操作指三引》《中华全三国律师三协会律三师办理三基础设三施特许三经营业三务操作三指引》第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第三层三面是各三种示范三文本及三推荐文三本。房地产三类示范三文本是三指由国三家建设三主管部三门和国三家工商三行政管三理部门三及地主三各级建三设主管三部门和三地方各三级工商三行政管三理部门三制定的三示范性三法律文三本。从三事房地三产法律三业务的三律师必三须熟练三掌握这三些示范三文本。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段《商品房三买卖合三同》（示范三文本）[GF三-20三00-三010三7]《常州市三商品房三买卖合三同》（示范三文本）《建设工三程施工三合同（三示范文三本）》[GF三—19三99—三020三1]《建设工三程施工三劳务分三包合同(示范文三本)》三[G三F－200三3－021三4]第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段《建设工三程施工三专业分三包合同(示范文三本)》三[G三F－200三3－021三3]《工程担三保合同三示范文三本(试行)》《建设工三程招标三代理合三同（示三范文本三）》第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段《国有土三地使用三权出让三合同》(示范文三本)《国有土三地使用三权出让三合同补三充协议三示范文三本（试三行）》《前期物三业服务三合同（三示范文三本）》《业主临三时公约三（示范三文本）》第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第四层三面是建三筑房地三产专业三技术知三识。作为建三筑房地三产法律三专业律三师，除三了有法三律方面三的要求三外，还三必须了三解并掌三握常用三的房地三产专业三技术知三识并掌三握一些三专业技三术术语三，如建三筑面积三、使用三面积、三套内面三积、层三高、净三高、容三积率、三竣工验三收、开三工日期三、工程三量清单三、定额三、决算三、预算三、施工三组织计三划等等三（《房地产三业基本三术语标三准》）。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第五层三面是熟三练掌握三建筑房三地产常三见法律三问题并三进行前三瞻性研三究。房地产三常见法三律业务：（一）三取得国三有土地三使用权三取得过三程中的三法律风三险(P5三19)1、取得三国有土三地阶段三的律师三业务（P52三0）；2、与取三得土地三有关的三各类制三度（P52三5）；3、合作三开发房三地产中三的法律三问题（P52三9）。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第五层三面是熟三练掌握三建筑房三地产常三见法律三问题并三进行前三瞻性研三究。（二）三拆迁过三程中的三律师业三务注意：201三1年2月21日，《国有土三地上房三屋征收三与补偿三条例》已正式三实施。三该条例三共35条，主三要内容三包括：三适用范三围、征三收程序三、征收三补偿等三内容。三该条例三第35条明确三规定，200三1年6月13日国务三院公布三的《城市房三屋拆迁三管理条三例》同时废三止。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第五层三面是熟三练掌握三建筑房三地产常三见法律三问题并三进行前三瞻性研三究。房地产三常见法三律问题：（三）三工程建三设中的三律师服三务（p55三8）律师在三工程建三设阶段三的服务三多种多三样，虽三然常规三的法律三咨询、三合同审三查仍是三主要内三容，但三还可以三根据需三要及能三力为当三事人提三供许多三个性化三的服务三。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第五层三面是熟三练掌握三建筑房三地产常三见法律三问题并三进行前三瞻性研三究。房地产三常见法三律问题：（三）三工程建三设中的三律师服三务（p55三8）1、律师三在工程三建设招三投标中三的工作三（P55三9）；2、工程三建设中三的合同三及签证三管理（P56三4）；3、工程三建设中三的项目三管理（P56三9）；4、建设三工程的三竣工与三结算（P57三6）；第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第五层三面是熟三练掌握三建筑房三地产常三见法律三问题并三进行前三瞻性研三究。房地产三常见法三律问题：（四）三商品房三买卖中三的律师三服务（p58三4）律师为三商品房三买卖合三同的当三事人（三出卖人三和买受三人）提三供法律三服务，三需要了三解比一三般的买三卖合同三关系多三得多的三法律规三定。如三。商品三房预售三与现售三制度、三房地产三广告管三理制度三、银行三按揭贷三款制度三、商品三房买卖三合同文三本的内三容、商三品房交三付及争三议处理三、商品三房验收三及保修三规定等三。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第五层三面是熟三练掌握三建筑房三地产常三见法律三问题并三进行前三瞻性研三究。房地产三常见法三律问题：（四）三商品房三买卖中三的律师三服务（p58三4）1、商品三房买卖三各阶段三的法律三服务（P58三5）；2、预售三与现售三中的法三律服务三（P58三9）；3、商品三房认购三阶段的三法律服三务（P59三4）；[案例]4、按揭三贷款与三购房付三款中的三法律服三务（P60三3）；5、交付三阶段的三法律服三务（P61三7）；第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段房地产三专业律三师必须三了解并三关注建三筑房地三产领域三的前沿三法律问三题：事先研三究才有三发言权三（参与三地方示三范文本三的起草三工作）三，有前三瞻性的三研究才三能成为三专家。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第六层三面是收三集建筑三房地产三专业的三各类案三例并加三以研究三。收集专三业方面三的案例三，对案三例研究三后再结三合案例三研究法三条，这三样在案三例与法三条之间三来会穿三梭，当三遇到类三似案例三时，你三会迅速三的把案三件事实三与法条三结合起三来，处三理起案三件游刃三有余。（注三意：要三注意收三集最高三人民法三院、各三级省高三级人民三法院的三案例，三公报案三例等）第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段（3）房地三产法律三实务操三作经验三简介律师办三理某一三建筑房三地产诉三讼案件三，不管三是代理三原告或三被告，三都有基三本的办三案思路三。当然三每个律三师有自三己的独三特办案三思路或三操作办三法及技三艺，但三我认为三以下的三办案套三路对新三律师或三年轻律三师无疑三是有帮三助的。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第一环三节：案三件分析（一）三为什么三要对房三地产案三件进行三分析？房地产三案件，三与其他三诉讼案三件相比三，有其三自身特三点：1、专业三性强。三房地产三案件会三涉及如三小区规三划、楼三书广告三、施工三方案、三签证索三赔等。2、政策三因素多三。除了三房地产三法律法三规，房三地产还三受到大三量的规三章及规三范性文三件或政三策的调三控。3、周期三长、取三证困难三。基于三房地产三案件的三上述特三点，律三师在办三理房地三产案件三时，一三般要对三案件进三行分析三与评估三。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段（二）三如何进三行房地三产案件三的分析三？1、证据三材料的三分析重点研三究客户三提供的三各类合三同、补三充协议三、来往三函件等三。如对商三品房买三卖合同三纠纷，三重点研三究客户三之间的三商品房三买卖合三同及补三充协议三，收集三商品房三质量、三交付时三间、房三款支付三等证据三材料并三根据最三高人民三法院的三证据规三则将证三据装订三成册三。如对建三设工程三纠纷，三重点研三究双方三客户对三有关工三程造价三、工期三、质量三、工程三款支付三进度、三工程量三的确认三等内容三。对于三一方当三事人垫三付或支三付的工三程款、三水电费三、材料三款要逐三笔核对三，并打三印成明三细表，三这样既三有利于三律师提三高办案三效率，三也为承三办法官三或仲裁三庭查阅三材料提三供方便三。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段2、调查三与证据三保全在法庭三上，任三何口头三的陈述三如果没三有相应三的证据三支持，三将不为三法庭所三采纳。三因此，三在分析三已有证三据材料三的基础三上，律三师应结三合案情三，开列三需查的三证据目三录，如三土地使三用权转三让合同三、施工三合同、三开工报三告、设三计变更三通知书三、商品三房预售三合同、三现场签三证、会三议纪要三、备忘三录、隐三蔽工程三验收证三明、停三水停电三证明、三施工日三志、不三可抗力三证明、三甲供材三料验收三回单、三来往函三件等等三。将上三述所有三书证、三物证妥三善保存三，是取三得案件三胜诉的三重要一三环。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段3、研究三案件管三辖对于客三户提供三的合同三中是否三有仲裁三条款，三选择仲三裁方式三解决争三议。对于无三仲裁约三定或合三同、补三充协议三对仲裁三有不同三约定的三的案件三，必须三正确确三定管辖三案件的三法院：三房地产三纠纷案三件一般三以不动三产所在三地法院三为管辖三法院。三建筑工三程合同三以施工三行为地三为合同三履行地三等等。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第二环三节：诉三前准备律师接三受客户三委托后三，应当三做好诉三前准备三工作：1、诉前三的调查三取证工三作（1）对施三工现场三的工程三质量进三行证据三采集与三保全工三作。如三采取拍三照、取三样封样三、摄像三等方式三保全证三据，如三有必要三可请公三证机关三现场公三证。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段（2）走访三客户与三证人，三做好书三证收集三与保全三工作。（3）向工三程设计三单位、三监理单三位、质三监部门三进行咨三询、调三查，取三得一些三权威解三释或技三术数据三。（4）根据三需要，三请专业三质量检三测机构三进行鉴三定。（5）制作三证据目三录及申三请法院三调查目三录，尽三量使己三方证据三形成证三据链。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段2、案件三讨论及三通案由承办三律师与三团队的三其他律三师进行三讨论与三论证，三分析案三件中各三种证据三之间的三因果关三系及对三己方的三后果。在案件三讨论中三，最好三采取模三拟原被三告的方三式进行三“质证三”与“三辩论”三。这种三通案往三往能起三到明辨三是非、三理顺办三案思路三、抓住三案件焦三点的作三用。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段3、起诉三材料准三备（1）诉状三正本及三副本；（2）当事三人营业三执照及三复印件三、法定三代表人三身份证三明及对三方工商三登记材三料；（3）办妥三律师委三托手续三；第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段（4）如向三法院申三请诉前三保全的三，应当三准备好三财产保三全申请三书、担三保书及三担保单三位营业三执照（三有些法三院还须三担保单三位的资三产负债三表）、三对方的三银行帐三号及资三产状况三等。（5）准备三法院诉三讼费用三。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第三环三节：案三件评估三报告有的案三件的当三事人，三出于对三案件结三果的担三忧，往三往需要三律师对三案件进三行评估三。为了三打消当三事人的三顾虑，三避免客三户对案三件结果三的反复三询问，三律师有三必要为三客户出三具一份三案件评三估报告三。案件三评估报三告一般三包括以三下内容三：第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段①案情三简述及三主要书三证对产生三纠纷的三过程及三争议双三方履约三过程作三一概述三，列举三案件的三主要书三证，并三说明这三些书证三是律师三对本案三作出基三本分析三的前提三条件。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段②对客三户有利三因素及三不利因三素的综三合分析用文字三或图表三的方式三，列举三对客户三有利及三不利的三书证、三有利及三不利的三条款、三有利及三不利的三因素，三并提出三相应的三应对策三略与方三案。第一阶三阶段房三地产法三律业务三的准备三阶段③办案三思路抓住案三件的要三害，选三择一个三对客户三有利的三角度，三重点叙三述办案三的方法三、技巧三及举证三的方法三等。如三商品房三广告纠三纷，重三点在楼三书等广三告宣传三资料形三成的时三间，对三商品房三买卖合三同的签三订的影三响等。三建设工三程纠纷三，重点三在于合三同中的三关键条三款、现三场签证三、工程三量确认三、工期三逾期限三、工程三质量、三工程款三支付等三。商品三房预售三合同纠三纷，重三点在于三交房期三限、交三付条件三、产权三证的办三理期限三等。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段④律师三团队成三员及主三要工作相对于三一人律三师的单三打独斗三，律师三团队更三能吸引三客户，三更能保三障办案三质量。三因此有三必要介三绍律师三团队成三员及特三长、工三作分工三及需进三行的各三项工作三及工作三量。⑤合理三的律师三服务费三报价可准备三几个报三价方案三供客户三选择。三如固定三收取律三师费或三约定风三险代理三等。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段第四环三节：结三案报告对案件三的最终三结果进三行分析三，不管三是胜诉三、部份三胜诉还三是败诉三、部份三败诉，三是否选三择上诉三或今后三再审，三都有必三要进行三分析并三形成结三案报告三。结案三报告对三律师业三务能力三的形成三、提高三有着十三分重要三的作用三。第一阶三阶段房三地产法三律业务三的准备三阶段各类房三地产纠三纷案件三举证指三引1、商品三房预售三合同纠三纷案件三证据要三求（1）证明三双方主三体适格三的证据（2）证明三房屋买三卖法律三关系成三立及合三同履行三情况的三证据（三普遍适三用于各三种商品三房预售三合同纠三纷案件三）①房地三产买卖三合同；②房地三产销售三许可证三；第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段③购房三方支付三房款的三收据或三发票。三购房方三以按揭三（抵押三）贷款三方式支三付房款三的，还三应提供三按揭（三抵押）三贷款合三同、借三款借据三、分期三支付按三揭款的三清单等三；④房屋三竣工验三收情况三的证明三；⑤房屋三交接时三间的证三明。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段客户还三应针对三具体的三诉讼请三求提交三仅适用三于某类三案件的三证据①因开三发商逾三期交房三，购房三方要求三解除《房地产三买卖合三同》、支付三逾期交三房违约三金及赔三偿损失三的证据三；②购房三方受到三损失的三证据；③售房三方以施三工期间三遇到不三可抗力三为由提三了抗辩三的，应三提供气三象、地三震、消三防等相三关部门三出具的三证明资三料等。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段因开发三商延期三办理《房地产三证》，购房三方要求三支付延三期办证三违约金三的①售房三方通知三购房方三办理产三权转移三登记和三办理《房地产三证》的证明三；②售房三方已办三理房地三产初始三登记的三证明；③房地三产证或三产权转三移登记三的电脑三查询单三。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段客户在三诉讼请三求中有三具体请三求金额三的，应三提交详三细的计三算清单三。注意：三要保留三计算公三式及推三算过程第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段2、建设三工程施三工合同三纠纷案三件举证三指引①证明三双方（三原、被三告及第三三人）三诉讼主三体资格三的证据②证明三建设工三程合同三关系成三立的证三据A、建设三工程施三工合同三；B、增减三工程量三的补充三合同或三备忘录三、现场三工程签三证单等三；第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段③证明三建设工三程合同三履行情三况的证三据A、工程三预、决三算报告三；B、支付三工程款三的付（三收）款三凭证；C、当事三人对工三程量、三工程质三量共同三确认的三证据，三如工程三验收、三结算凭三证，质三检报告三等；第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段④提交三诉讼请三求的计三算依据A、支持三诉讼请三求的计三算方法三及计算三清单，三如本金三、利息三、违约三金、赔三偿金的三计算清三单；B、客户三认为应三当向法三庭提交三的其他三证据。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段3、通过三搞研究三、发表三文章等三提升自三己的业三务水平三与能力三。孔子曰三：学而三不思则三罔，思三而不学三则殆。在我们三对房地三产领域三的专业三知识（三法律层三面与专三业层面三）进行三学习研三究后，三一定要三将自己三的学习三心得和三研究成三果讲出三来、写三出来，三让更多三的人知三道你在三研究这三个问题三和你研三究的深三度。具三体的作三法可以三通过撰三写和发三表专业三文章以三及参加三有关研三究会、三培训班三，讲课三等多种三方式进三行业务三宣传。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段4、准备三阶段的三几个注三意事项：切忌浮三燥。要耐得三住寂寞三和一时三的贫困三，对现三有业务三有所取三舍，投三入一定三的时间三和精力三进行专三业的学三习和研三究。新三律师最三大的毛三病是浮三燥，觉三得自己三拿上律三师执业三证便什三么都能三干。不三愿意安三下心来三再学习三和研究三。第一阶三段三房三地产法三律业务三的准备三阶段切忌没三有重点三，什么三都想学。律师一三定要有三自己的三专业方三向，没三有专业三方向，三便没有三竞争力三。因此三，一定三要选定三专业方三向，什三么都想三学，最三终什么三也学不三好（谚三语云：三放弃一三棵树，三你将得三到一片三森林）三。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段坚定从三事房地三产专业三法律服三务的信三心。根三据自己三的情况三，选择三一个专三业方向三。律师选三择专业三方向，三一定要三根据自三己的具三体情况三来选择三，不要三认为哪三个专业三方向比三哪个更三高更好三。目标三确定后三，才能三有前进三的方向三。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段切记多三走半步三，人人三都能成三功。一个人三的成功三，其实三并不需三要像教三科书中三说的那三样起五三更、睡三半夜。三一个人三只需要三比对手三多走半三步，就三能在竞三争中处三于不败三之地。三因此，三只要认三真对待三你的八三小时就三足够了三，你就三迈开了三走向成三功的第三一步。第一阶三段房地三产法律三业务的三准备阶三段把握好三生存与三发展的三辩证关三系。新律师三或年青三律师在三领取律三师牌照三后要尽三快掌握三律师执三业的基三本技能三，尤其三是诉讼三的基本三技能，三这是律三师赖以三生存的三基础。三在此基三础上，三要尽可三能多接三触各类三案件，三多办案三件，以三迅速掌三握执业三技能。三新律师三或年青三律师在三执业的三前几年三，其业三务量不三会很大三，有足三够的时三间可以三用来学三习，为三了将来三向房地三产专业三化方向三发展，三在选定三专业化三方向后三一定要三一门深三入地、三持之以三恒地学三习与研三究。第二阶三段开拓三业务阶三段在做好三知识和三经验的三储备后三，要通三过多种三手段积三极开拓三业务。三非诉讼三律师开三拓业务三的方式三与诉讼三业务不三一样，三更多地三要通过三专业知三识和能三力的展三示来承三揽业务三。第二阶三段开拓三业务阶三段1、参与三有关的三研讨会三。积极参三加该专三业的会三议，结三识该专三业的专三家、学三者和行三政官员三，通过三与他们三的交流三，使律三师掌握三最新的三知识，三同时，三也可以三通过他三们的口三碑推介三自己。第二阶三段开拓三业务阶三段2、发表三专业文三章。发表房三地产法三律专业三文章对三新律师三介入该三业务领三域也是三很有效三的。通三过写文三章，可三以促使三律师对三专业问三题进行三深入研三究，查三阅大量三资料，三提升律三师水平三。文章三的发表三可以使三律师在三更大的三范围宣三传自己三。第二阶三段开拓三业务阶三段3、讲课三。包括到三专业培三训班、三研讨会三的发言三、讲课三和到客三户单位三的专门三讲课。三讲课对三一名律三师的培三养是很三有效的三。讲课三前要备三课，会三促使你三对某一三问题进三行深入三和系统三的研究三；讲课三时对律三师的思三考能力三和语言三表达能三力有很三好的锻三炼；第二阶三段开拓三业务阶三段当然，三有针对三的讲课三可以向三目标客三户或潜三在客户三展示自三己在某三一领域三的专业三特点。三我现在三每年都三要给住三宅产业三商会、三房地产三协会、三建筑业三协会等三行业协三会以及三服务的三客户单三位举办三各种法三律讲座三，其收三获也是三很大的三。第二阶三段开拓三业务阶三段4、积极三介入并三参与地三区性建三筑房地三产领域三各类示三范文本三、规范三性文件三的起草三、修改三工作。积极参三与地方三立法或三规范性三文件或三示范文三本起草三工作，三提高律三师的形三象或在三专业领三域的地三位。第二阶三段开拓三业务阶三段开拓业三务阶段三的几个三注意事三项：在谈业三务时不三要大包三大揽，三做自己三专业的三事。律师在三承揽业三务时，三不能大三包大揽三，更不三要对当三事人承三诺自己三什么都三能干，三因为一三个律师三是不可三能掌握三方方面三面的法三律问题三的。而三且，宣三称自己三什么都三能干的三律师，三经常是三什么也三干不好三。第二阶三段开拓三业务阶三段[我在网三上看到三一些年三青律师三，做了三很多的三自我推三荐的博三客，这三本来是三一件很三好的事三情，但三一会儿三宣称自三己是工三伤律师三，一会三儿宣称三自己是三交通赔三偿律师三，一会三儿宣称三是刑事三辩护律三师，一三会又宣三称自己三是劳动三合同法三律师，三有客户三问我：三某律师三究竟是三做什么三专业的三律师？三某律师三的特长三究竟又三是什么三？客户三在通过三网络了三解你的三时候，三会是什三么感觉三呢？万金油三吧！]第二阶三段开拓三业务阶三段签订专三项法律三顾问或三委托代三理协议三时，要三把工作三的内容三向当事三人说清三楚，不三要让客三户对你三有过高三的预期。目前，三客户对三律师投三诉的情三况越来三越多。三其中有三一个投三诉的热三点就是三律师在三承接业三务时承三诺能做三某事，三但律师三没有办三到。新三律师一三定要注三意，在三承接业三务时，三把自己三能给客三户做的三工作讲三清楚，三写在委三托合同三中，形三成书面三的文件三是律师三在遇到三投诉时三最有利三的武器。第二阶三段开拓三业务阶三段切忌诋三毁同行。对同行三的诋毁三并不能三抬高自三己的位三置，反三而是给三客户留三下不好三的印象三。因此三，在谈三业务时三，只讲三自己的三特点，三不要对三其他律三师和律三师事务三所做过三多评价三。第二阶三段开拓三业务阶三段不要做三收费过三小的业三务。新律师三在最初三执业时三，往往三出于生三存的考三虑，不三管案件三大小、三收费多三少都承三接，但三是，一三些收费三较低的三业务，三一是委三托人对三律师的三工作本三身不予三认可而三任意压三价，二三是收费三低的业三务与收三费高的三业务要三付出同三样的劳三动，过三多过小三的业务三，把自三己陷于三每天的三琐事之三中，不三仅自己三收入得三不到提三高，也三会影响三律师对三新业务三知识的三学习。第三阶三段业务三形成阶三段1、成立三项目小三组，以三团队形三式为客三户提供三服务。以项目三小组提三供服务三，一是三可以解三决律师三专业知三识的互三补，二三是可以三解决律三师业务三时间的三互补。三非诉讼三业务涉三及的专三业知识三很多，三一个律三师不可三能都掌三握。同三时，一三个律师三往往同三时办理三多个案三件，多三个律师三承办一三个项目三，可以三使一个三律师不三在时，三其余律三师亦可三以为客三户提供三及时的三服务。第三阶三段业务三形成阶三段2、向客三户提供三工作计三划或工三作方案三。项目小三组成立三后，小三组负责三人应根三据客户三的委托三事项拟三订一份三工作计三划或工三作方案三。将律三师服务三的方式三、时间三、内容三及计费三方式向三当事人三讲清楚三，以便三与客户三提供配三合。第三阶三段业务三形成阶三段3、作一三份详细三的资料三清单，三并报送三客户。房地产三法律业三务与其三他诉讼三业务、三非诉讼三业务一三样，也三需要律三师对客三户及委三托事项三的基本三情况做三充分了三解。通三常的作三法由律三师拟订三一份资三料清单三，要求三客户按三约定的三时间提三供。在三资料清三单中，三要讲清三对提供三资料的三要求及三随时要三求补充三新资料三。第三阶三段业务三形成阶三段4、调查三研究。对客户三提供的三资料进三行初步三分析研三究后，三要根据三审阅材三料中发三现的问三题，到三客户单三位进行三调查了三解。调三查阶段三，一定三要充分三了解客三户的需三求；律三师要做三个好的三倾听者三，多听三少说。三同时，三要明确三真正的三客户是三企业的三老板，三与你沟三通的人三可能并三不一定三是真正三的老板三。第三阶三段业务三形成阶三段5、要以三对客户三高度负三责的态三度提供三服务。律师在三承办业三务时，三要作到三对客户三负责、三对法律三负责和三对社会三负责三三个统一三。我认三为，律三师服务三作为有三偿服务三，首先三是做到三对客户三负责。三即要以三自己最三大的努三力依法三完成客三户的委三托事项三。第三阶三段业务三形成阶三段6、作好三工作记三录。对客户三的服务三一定要三形成书三面的成三果。对三客户的三服务过三程，一三定要形三成书面三的成果三。有时三候客户三可能只三是给你三打一个三电话，三咨询一三个问题三。但是三，在电三话和口三头咨询三后，最三好能将三客户咨三询的问三题以律三师函的三形式发三给客户三。一来三，可以三给客户三一个提三醒，使三他对律三师的答三复有一三个深入三的了解三；二来三，口头三解答有三时难免三会产生三遗漏和三错误，三通过书三面的文三件有一三个修正三过程；三三来，三能使客三户对律三师的工三作有一三个更好三的评价三；同时三，也有三利于对三客户投三诉事项三有抗辩三证据。第三阶三段业务三形成阶三段7、形成三工作报三告。工作报三告的形三式：法律意三见书、三咨询意三见书、三专项报三告、律三师函等三。第三阶三段业务三形成阶三段（一）三律师在三为客户三提供法三律服务三的过程三中应当三制作的三法律服三务文书三包括但三不限于三以下方三面：1.《法律意三见书》《法律意三见书》对内主三要针对三合同、三法律文三件、其三他法律三事项涉三及的法三律问题三提供法三律分析三、修改三意见、三风险提三示、解三决方案三、律师三建议等三提供的三建议性三常用法三律服务三文书；三对外则三是向相三关单位三出具律三师函、三催告函三等法律三性文书三。第三阶三段业务三形成阶三段2.《律师风三险提示》《律师风三险提示》主要对三于公司三涉及的三法律事三项不适三合出具三法律意三见书，三或者仅三需对某三种法律三风险作三出特别三提示的三情况下三，出具三的风险三提示法三律服务三文书，三同时也三可以作三为日后三我们免三责的证三明。第三阶三段业务三形成阶三段3.《紧急情三况反映》《紧急情三况反映》用于对三公司有三重大影三响，时三间较为三紧迫的三事项，三包括需三要及时三采取补三救措施三，或者三需要公三司紧急三作出决三策的事三项。第三阶三段业务三形成阶三段4.《律师谏三言》《律师谏三言》是在律三师为顾三问单位三提供法三律服务三的过程三中，发三现公司三存在的三某种具三有普遍三性或者三一定代三表性的三事件，三而提供三的律师三建议，三用于提三示公司三防范某三种普遍三行为。三适用于《法律意三见书》之外的三事项。第三阶三段业务三形成阶三段5.《律师工三作简报》《律师工三作简报》是一种三综合性三的简报三，包括三建议性三、说明三性和记三录性内三容。它三是律师三定期向三顾问单三位通报三工作情三况的有三效方法三。第三阶三段业务三形成阶三段6.《情况说三明》《情况说三明》是律师三针对法三律问题三提供的三说明性三法律服三务文书三，为公三司了解三法律事三项的相三关情况三提供帮三助。7.《法律信三息》《法律信三息》是律师三提供给三公司，三对公司三有影响三的新法三律、法三规、规三章、或三政策信三息。第三阶三段业务三形成阶三段8.《请示》《请示》是律师三在从事三某项须三经公司三同意的三法律服三务之前三，向公三司提出三的书面三请示性三法律文三书，在三请示中三应当就三从事活三动的必三要性、三具体情三况等予三以说明三。9.《工作日三志》《工作日三志》是律师三服务事三项的简三单记录三，按照三日期记三录。第三阶三段业务三形成阶三段10.三《法律顾三问服务三记录》《法律顾三问服务三记录》是律师三服务过三程中，三根据服三务事项三填写的三记录性三表格，三表明服三务内容三、律师三意见等三主要事三项。11.三《日常法三律咨询三服务记三录》《日常法三律咨询三服务记三录》是律师三对于公三司口头三或电话三咨询事三项填写三的记录三性表格三，按照《日常法三律咨询三记录归三档细则》制作和三管理。第三阶三段业务三形成阶三段12.三《谈判事三项法律三服务跟三踪表》《谈判事三项法律三服务跟三踪表》是律师三在代表三公司与三其他单