房地产投资决策

房地产投资决策

信息系统的开发

房地产投资的概念管理模型分析系统分析系统设计系统实施第七章

一、房地产投资的概念

房地产投资决策信息系统的研究和开发，目的在于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法，准确、快速地做出决策。使用该系统，既可对房地产市场的信息进行海量存储、高速查询和科学管理，还可通过调用数据库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适用可行的数学模型及一系列计算步骤，以便快速地得出最优的决策方案供决策者参考。

一、房地产投资的概念1.房地产投资的概念及其分类房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。房地产开发投资，是指房地产投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商品，然后将其推向市场进行销售来收回投资，实现获取投资收益的目标。房地产投资者主要是获取开发利润，风险较大但回报亦大。房地产置业投资，是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。

一、房地产投资的概念房地产是房产与地产的综合，具有不同于其他行业的许多特点，也正是因为这些特点决定了房地产投资决策不同的之处。房地产投资特点分述如下：（1）投资规模巨大

（2）投资回收期长（3）房地产的固定性（4）受宏观经济和区域经济的发展所制约（5）房地产市场发育的不充分性2.房地产投资的特点

一、房地产投资的概念房地产投资特点决定了房地产投资风险。房地产投资风险可分为：（1）政治风险

（2）社会风险

（3）经济风险

包括经济景气状况、通货膨胀、利率与汇率的变动、地价与建筑成本等的变动、外贸动向以及其他投资动向等因素。（4）市场风险（5）自然环境风险3.房地产投资风险

一、房地产投资的概念（1）地产投资（2）住宅投资（3）公寓投资（4）办公楼、写字楼投资（5）商业楼投资（6）工业楼投资4.房地产投资类型

二、管理模型分析在房地产投资决策信息系统中涉及到的管理模型较多,包括市场预测模型、经济评价模型、投资决策模型以及投资风险评价模型等等。研究并设计正确而又合理的管理模型是成功地开发房地产投资决策信息系统的前提，因此需要对系统中所用到的管理模型加以分析和探讨。

二、管理模型分析（1）房地产市场预测相关因素

市场预测的关键因素主要在于市场需求总量及其市场占有率。

影响市场需求的因素主要是环境，如政治环境、社会经济环境、人文环境、人口增长、分配政策、社会购买力、社会文化、购买心理、消费结构等，这些因素往往是不可控的；

影响市场占有率的因素又可分为两类：一类是企业自身因素，如产品成本、产品质量、促销手段、促销技巧等。另一类是市场竞争因素，包括房地产企业竞争对手的生产能力、销售水平、产品价格、资本状况等等。

1．房地产市场预测模型分析

二、管理模型分析1.1房地产市场预测模型分析预测的销售量及其市场占有率竞争因素企业内部实力及战略等因素预测的市场需求量制约因素国民经济展望国民经济指数经济政策变动国际形势变化交通设施文化教育商业网点建筑材料价格土地成本资金成本劳动力成本建房质量及类型需求类型需求数量居民购买力需求状况闲置房数量企业技术实力企业业绩及战略企业销售能力员工业务水平国家宏观经济及国际等因素相关行业及产业政策因素地域环境和人文环境等因素产品供应及市场需求因素生产成本因素制约因素行业发展前景产业结构参数产业政策变动竞争格局状况对手综合实力对手经营成果对手战略计划市场预测相关因素分析图

二、管理模型分析1.2房地产市场预测基本方法预测方法定量预测方法定性预测方法

经验判断法用户调查法德尔菲方法回归分析法时间系列分析法指数平滑法加权平均法移动平均法简单平均法一元线性回归法多元线性回归法非线性回归法

二、管理模型分析2房地产投资项目经济评价分析

投资项目经济评价采用的是现代分析方法，通过对拟建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析、调查、预测、计算和论证之后，再从中选择可行方案。目前，我国现行的投资项目经济评价分为两个层次，即财务评价和国民经济评价。本系统中用的是财务评价。

二、管理模型分析2.1房地产项目财务评价指标及计算方法

房地产投资项目经济评价指标包括静态指标和动态指标两大类，静态指标没有考虑到时间因素，而动态指标却注重时间因素。在投资项目经济评价中，静态指标仅作为参考指标，而动态指标是作为投资项目是否可行的评价标准。

二、管理模型分析2.1房地产项目财务评价指标及计算方法（1）静态指标投资利润率（T）投资利税率（R）静态投资回收期（Pt）借款回收期（Pc）财务净现值（NPV）财务净现值率（NPVR）财务内部收益率（IRR）动态投资回收期（Tp）（2）动态指标算法略

二、管理模型分析2.2房地产项目经济评价主要变量分析

房地产开发项目经济评价中，涉及到的变动因素主要有：地价、购置土地过程中的附加费用、用于购置土地的短期贷款利率、建筑面积、建安成本、开发周期、用于支付建造成本的短期贷款利率、租售代理费、开发商租售物业时的有关支出、租金或售价、开发商利润率等等。其中，短期借贷成本、建安成本、租金或售价、开发商利润率、地价是最主要的变动因素，对开发结果的影响很大，因而有必要对它们进行分析。

二、管理模型分析2.2房地产项目经济评价主要变量分析（1）租金和售价（2）建设投资1）地价2）工程造价（3）开发期1）开发前期2）建筑施工期3）出租期或出售期（4）开发和销售面积

（5）投资收益率

二、管理模型分析3房地产投资决策模型分析3．1房地产投资决策问题分类（1）房地产投资机会决策（2）房地产投资类型决策（3）房地产投资开发地点决策（4）房地产投资开发项目规模决策（5）房地产投资资金来源决策（6）房地产价格决策

二、管理模型分析3房地产投资决策模型分析3．2房地产投资决策方法决策问题适用决策方法房地产投资机会决策经济评价法房地产投资类型决策层次分析法房地产投资地点决策层次分析法、理想点法房地产投资规模决策决策树法、多行为报童模型法

二、管理模型分析4房地产投资风险分析

在对房地产投资方案进行比较分析后，我们还需对该投资方案进行风险分析与估计，以便对风险发生的概率及其影响程度作出定量的估计，并且确定某些风险因素的变化幅度和范围。风险估计采用不确定分析方法，包括盈亏平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法，本系统采用盈亏平衡分析法、敏感性分析法。

二、管理模型分析4房地产投资风险分析4．1盈亏平衡分析

（1）线性盈亏平衡分析该方法的成立是以许多约束条件为前提的，这些条件主要有：①开发量与销售量相等；②在所分析的销售量范围内，固定费用不发生变化；③变动费用是建筑面积的正线性函数；④销售收入完全随着建筑面积的变动而变动，并呈线性关系。在整个分析过程中，平均单方售价是不变的。

（2）非线性盈亏平衡分析

在实际工作中常常会遇到建筑面积与成本不成线性关系的情况。房屋的销售会受到市场和用户的影响，销售收入和销售量也不是成线性关系。如一项目规模及要求达到某一限度时，正常价格的建筑材料、动力设备、机械设备等已不能保证供应，企业必须付出较高的代价才能获得，同时对一些配套设施、施工技术等都提出了更高的要求，因此成本函数不再成线性而变成了非线性，

二、管理模型分析4房地产投资风险分析4．2敏感性分析

敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，以判断这些因素对项目经济目标的影响程度。这些可能发生变化的因素就称为不确定性因素。根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析二、管三理模型三分析4三房地三产投资三风险分三析4．2三敏感三性分析（1）三单因素三敏感性三分析三每次只三变动一三个因素三，而其三他因素三保持不三变时所三进行的三敏感性三分析。1）确三定分析三指标2）选三定需要三分析的三不确定三性因素三并设定三变动范三围3）计三算因素三变动致三使经济三指标变三动的数三量结果4）确三定敏感三因素（2）三多因素三敏感性三分析进行多三因素敏三感性分三析的条三件是：三假定多三个变动三因素互三相独立三。三、系统分三析3.1系统需三求分析1现状调三查分析在调查三中发现三房地产三企业在三信息处三理方式三上及现三行管理三工作中三普遍存三在以下三问题：（1）三信息的三加工处三理方式三落后（2）三信息的三存储方三式不合三理（3）三信息的三流通渠三道不畅（4）三信息反三馈不及三时（5）三信息管三理不规三范（6）三决策方三法不科三学三、系统分三析3.1系统需三求分析2功能需三求分析系统存三在的问三题决定三了系统三的需求三，进而三决定了三系统的三功能。三正是因三为客观三问题的三存在，三才有了三需求的三存在，三也才有三了系统三存在的三必要性三。因而三，对需三求的分三析往往三是基于三原系统三所存在三的问题三之上。需求之三一是希望三将企业三的信息三处理方三式由手三工处理三向计算三机处理三方向转三变，通三过管理三信息系三统的建三立，实三现企业三的信息三化管理三，使企三业管理三工作规三范化、三制度化三和程序三化，并三促进企三业管理三的基础三工作，三避免业三务管理三的随意三性，提三高信息三处理的三时效性三和准确三性，理三顺企业三的信息三流程和三流向，三以便及三时、准三确地把三握企业三内部、三市场和三其他外三部信息三，提高三投资决三策的效三率。需求之三二是希望三能将科三学的管三理方法三引进到三企业决三策中，三以减少三决策的三随意性三、主观三性、人三为性，三避免决三策的失三误，提三高决策三的水平三和质量三。三、系统分三析3.1系统需三求分析2功能需三求分析（1）信息三管理功三能（2）信息共三享功能（3）数据三计算功三能（4）文档三生成功三能（5）模型三管理功三能（6）辅助三决策功三能三、系统分三析3.2组织与三业务流三程分析1组三织/业三务关系三分析功能序号业务组织市场部财务部工程技术部项目部功能与业务1市场调查*R2时间分类汇总*A3数据统计及预测分析*A4提出被选方案*5对方案进行收支估算A*R6可行性分析*R7决策选优RRR*8风险分析A*9计划审批*10销售*“＊”三表示该三项业务三是对应三组织的三主要业三务；“A”表示该三单位是三参加协三调该项三业务的三辅助单三位；“R”表示该三单位是三该项业三务的相三关单位三；空格：三表示该三单位与三对应的三业务无三关；三、系统分三析3.2组织与三业务流三程分析2业务流三程分析2.1三房地三产投资三决策的三业务流三程提出备选方案↓收集资料↓选择预测方法↓进行预测↓预测结果分析↓提出预测报告方案预测确定现金流量图↓进行基础数据的测算和经济可行性评价↓确定可行方案↓编制项目投资经济评价报告经济评价最优项目方案最优方案可行方案决策选优↓确定最优方案↓方案敏感型分析及盈亏平衡分析↓编制方案的决策与评价报告方案决策与评价确定目标和任务↓提出计划↓现场调查↓整理资料↓市场分析↓写出调查报告市场调查与分析三、系统分三析3.2组织与三业务流三程分析2业务流三程分析2.2三房地三产投资三决策业三务流程三图市场信息收集市场信息统计报表市场分析结果报表市场分析部门经理财务部基建部开会讨论，初步提出投资方案各部门备选投资方案报表初步审批总经理对备选方案进行预测市场部财务部备选方案财务报表（预测）备选方案经济评价市场部市场调查市场信息分类汇总市场部基建部门A三、系统分三析3.2组织与三业务流三程分析2业务流三程分析2.2三房地三产投资三决策业三务流程三图最优方案决策及评价报表最终投资方案报表批准上级部门投资计划综合平衡各部门银行总经理最后审批存档部门经理相关部门可行方案决策及评价第二次审批总经理可行方案经济分析报表A下达相关部门三、系统分三析3.3数据汇三总分类三与分析1数三据汇总(1)三数据三汇总①数据分三类编码将系统三调查中三所收集三到的数三据资料三，按业三务过程三进行分三类编码三，按处三理过程三的顺序三排放在三一起；②数据完三整性分三析按业务三过程自三顶向下三地对数三据项进三行分析三，从本三到源，三直到纪三录数据三的原始三单据或三凭证，三确保数三据的完三整性和三正确性三；③确定数三据的字三长或精三度三、系统分三析3.3数据汇三总分类三与分析1数据三汇总分三类（2）三数据分三类①输入数三据类原始数三据或基三础数据三，包括三本企业三历史项三目收支三数据、三市场需三求量、三投资项三目概况三、市场三环境以三及房地三产行业三政策法三规等等三。②过程数三据类系统在三处理过三程中所三产生的三一些数三据，包三括投资三费用估三算、收三入预测三、财务三指标、三决策分三析结果三以及敏三感性分三析的结三果等等三。③最终输三出数据三类是指决三策者想三得到的三一些数三据，如三数据分三析统计三结果、三经济评三价报告三、最优三决策方三案等等三。三、系统分三析3.3数据汇三总分类三与分析2数三据分析数据分三析主要三是完成三三项工三作:①汇三总并检三查数据三完备性三、一致三性、无三冗余性三；②数三据流向三分析,三并检查三数据的三匹配、三共享等三情况；③数三据重要三度及相三互间的三关系分三析等等三。本系统三在进行三分析时三，主要三采用U/C矩阵方三法。U/C矩阵本三质是一三种聚类三方法，三它可以三用于过三程/数三据、功三能/组三织、功三能/数三据等各三种分析三中。三、系统分三析3.3数据汇三总分类三与分析2数三据分析（1）三构造U/C矩阵纵坐标三栏目定三义为功三能类，三横坐标三栏目定三义为数三据类；（2）三数据正三确性检三验按数据三守恒原三理，即三数据必三定有一三个产生三的源，三而且必三定有一三个或多三个用途三，可细三分为完三备性、三一致性三和无冗三余性三三条检验三规则。三、系统分三析房地产三投资决三策系统U/C矩阵数三据分析三图数据功能市场信息录入市场信息查询市场信息编辑取费房价管理数据分类统计对手投资分析提出被选方案支出估算收入测算方案可行性分析方案决策优选方案风险分析数据分类预测预测模型管理决策模型管理历史数据管理费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU三、系统分三析3.3数据汇三总分类三与分析3数三据间相三互关系三及重要三性分析（1）三从数据三的类型三上分析①系统三输入的三数据，三包括原三始的基三础数据三和备选三投资方三案；前三者为市三场信息三，又可三分为投三资支出三如建筑三安装费三用、施三工准备三费用、三开发费三用、相三关税费三等，投三资收入三如销售三收入、三出租收三入以及三市场需三求量等三等；②过三程数据三，即中三间数据三，为最三终数据三的输出三作准备三，包括三收入预三测数据三、支出三预测数三据、财三务指标三值如内三部收益三率、投三资回收三期、净三现值等三等；③系统三输出的三数据，三主要是三最优投三资方案三。三、系统分三析3.3数据汇三总分类三与分析3数三据间相三互关系三及重要三性分析（2）三从数据三使用频三率上分三析①原始三的基础三数据三如建三筑安装三费用、三施工准三备费用三、开发三费用、三销售收三入、出三租收入三、市场三需求量三、竞争三对手投三资方案三，②投资三方案数三据三如投资三类型、三投资规三模、投三资地点三、房屋三价格以三及预测三数据如三支出预三测、收三入预测三在整个三系统中三使用较三为频繁三等；（3）三丛数据三源上分三析基础数三据来源三于市场三信息调三查中所三得；投资方三案数据三是针对三对基础三数据的三统计分三析之后三而加以三主观提三出的；收入预三测、支三出预测三是对基三础数据三的预测三后（经三过预测三检验）三而得出三的。三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（1）三顶层数三据流程三图反应了三本系统三的整体三功能结三构（进三行房地三产投资三方案决三策）、三初始输三入数据三（各种三原始数三据）以三及最终三输出结三果（最三优决策三方案）三，通过三对本层三数据流三程图的三分析，三可对系三统逻辑三功能一三目了然三。

房地产投资决策D决策人员相关经济指标、参数及备选投资方案等市场调查数据市场部决策人员最优决策方案经理三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（2）三一层数三据流程三图第一层三数据流三程图共三分为四三个大的三逻辑处三理过程三，它们三分别是市场分三析、方案预三测、经济评三价以及方案决三策和评三价四个部三分，涉三及到市三场部、三财务部三、工程三技术部三等多个三职能部三门，其三中，基三础数据三、方案三支出数三据、方三案收益三数据等三作为四三个逻辑三处理过三程的共三享数据三，这些三数据经三过四个三逻辑处三理过程三后，最三终得出三最优方三案供决三策人员三参考。三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（2）三顶层数三据流程三图基础数据管理P1市场部选方案方案预测P2工程技术部等经理提出备市场调市场部查数据方案支出表D2.1方案收益表F2.2相关经济济指标经济评价P3财务部决策人员可行方案D3.1相关参数方案决策与风险分析P4决策人员决策者最优方案最优方案及报表D4经理取费房价数据D1.2房地产投资信息库D1.1三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（3）三二层数三据流程三图市场信息管理P1.1市场部市场调市场部查数据标准及房价经理（基础三数据管三理）环境数据分析各类标准定额统计F1.3.1市场需求量预测外部企业投资预测历史数据统计预测F1.3.2F1.3.3F1.3.4F1.3.5F1.3.6各类房价统计预测环境数据F1.1.1市场需求量外部企业投资F1.1.2F1.1.3F1.1.4历史数据统计收费房价管理P1.2市场部市场需求量外部企业投资F1.2.1F1.2.2F1.2.3历史数据统计析方法数据分析P1.3市场部市场部选择分三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（3）三二层数三据流程三图收支预测P2.2工程技术部等方案生成P2.1经理备选投资方案F2.1.1投资方案经理方案收益数据F2.2.1方案支出数据F2.2.2相关标准及房价选择费用计算标准F1.2.1成本定额标准F1.2.2各类型房价及租金F1.2.3财务部（方案三估算）三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（3）三二层数三据流程三图现金流量表生成P3.1财务部投资项目可行性分析P3.2财务部备选投资方案F2.1.1方案收益数据F2.2.1方案支出数据F2.2.2现金流量表F3.1.1及参数经济指标决策人员可行投资方案F3.2.1（经济三评价）三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（3）三二层数三据流程三图最优方案评价P4.2决策者投资方案决策P4.1决策者决策模型及评价模型管理P4.3决策者方案评价数据F4.2最优投资方案F4.1相关参数决策人员可行投资方案F3.2.1决策及评价模型库F4.3.1方案收益数据F2.2.2方案支出数据F2.2.1不合理结果及模型相关参数决策人员（方案三决策及三评价）三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（4）三三层数三据流程三图模型选择及预测计算P1.3.2.2市场部预测内容及数据选择P1.3.2.1经理预测结果及其模型内容及数据预测结果及模型检验P1.3.2.3市场部预测模型管理P1.3.2.5市场部预测结果处理P1.3.2.4市场部合理预测结果不合理预测结果及模型相应模型及参数预测人员相关数据（方案三分析之三数据预三测）预测模型库F1.3.2.5环境数据历史收支数据市场需求量外部企业数据F1.1.1F1.1.2F1.1.3F1.1.4F1.2.1F1.2.2F1.2.3费用计算标准成本定额标准各类型房价及租金环境数据统计预测历史数据统计预测市场需求量预测外部企业投资预测F1.1.1F1.1.2F1.1.3F1.1.4F1.2.1各类房价统计预测三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（4）三三层数三据流程三图决策计算P4.1.2决策者决策方案及模型选择P4.1.1决策者相关决策参数决策人员决策及评价模型库F4.3.1可行投资方案F3.2.1及模型方案决策结果及模型检验P4.1.3决策者决策结果及模型参数不合理结果及模型相关参数决策模型及评价模型管理P4.3决策者决策人员(方案三决策及三风险分三析之投三资决策三)最优投资方案F4.1方案支出数据方案收益数据F2.2.2F2.2.1三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（5）三数据词三典数据词三典是系三统逻辑三模型的三详细、三具体的三说明，三是系统三分析阶三段的重三要文件三，也是三内容丰三富、篇三幅极大三的文件三。本例三只给出三投资决三策与评三价处理三过程中三的部分三数据词三典图。三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（5）三数据词三典名称形式意义等号=等于，表示等式左边的项目由等式右边的各项组成或等式两边项目内容相同加号+

与，表示加号两边项目同时出现或共同组成某项内容方括号[]

或者，表示方括号内各项目中至少一项出现

花括号{}

重复，表示花括号内项目重复出现多次或重复取值多次

n{}

表示重复n次；n1{}表示括号内项目从取第一个值到第n个值；{}（条件）表示在满足所注明的条件下重复，如不注明条件表示无

条件重复，如不注明次数，表示重复次数任取；圆括号（）

选择项，表示括号内所列项目为可选项目；三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（5）三数据词三典条目名系统名来源数据结构出处简要说明相关决策参数方案决策决策人员输入相关参数={模型代码+模型名称+{模型参数}+模型描述}决策方案及模型选择模块①模型参数依模型的不同而有所不同，且参数的个数从一个到多个不等；②模型描述在备注中加以说明，主要指模型结构。方案及模型方案决策由决策方案及模型选择模块输出方案及模型={方案编码+{方案收支数据}+{方案的财务指标}+模型编码+{模型参数}+模型描述}决策计算模块①这里的方案编码是指可行方案编码；②在进行决策计算前，需要调用改方案的收支数据及财务指标值；③决策模型来自于模型数据库。决策结果及模型方案决策由决策计算模块输出决策结果及模型={方案编码+{方案决策结果}+{方案的收支数据}+模型编码+{模型参数}+模型描述}决策结果及模型检验模块①方案的决策结果必须进行检验，以验证其合法性；②检验包括结果检验和模型检验两方面。不合理结果及模型方案决策由决策结果及模型检验模块输出不合理结果及模型={方案编码+{方案决策结果}+{方案的收支数据}+模型编码+{模型参数}+模型描述}决策模型及评价模型管理模块①如果检验结果合理，就不存在这一数据流，决策结果可以直接用于参考；②不合理的结果及模型调入到模型管理模块进行模型修正，为下一步继续检验做准备。《数据三流》条三目三、系统分三析3.4数据流三程分析三与数据三词典（5）三数据词三典《数据三加工》三条目条目名系统名输入加工逻辑输出简要说明投资方案决策方案决策及评价①相关参数；②可行投资方案；③相关决策模型；④方案收支数据。①方案及模型选择②决策计算③决策结果及模型检验最有投资方案及其决策分析结果。本条目的加工逻辑较为抽象，须进一步细化求解。用层次分析法进行决策计算投资方案决策①方案编码及本模型；②方案的收支数据及指标数据。①投资类型及各收益指标；②各类型方案代码的指标权重计算及检验；③每个方案下的各收益指标计算及检验；④各方案的比重计算及排序。决策结果及模型问题不同，选择的模型及方案不同，决策计算的方式亦不同。本条目是决策计算下一层数据流程图展开的部分方案的敏感性分析最优方案评价①方案编码及本模型；②方案的收支数据及指标数据。①评价指标及不确定性因素选择；②不确定因素变动范围设定；③计算因素变动导致指标值的改变；④求解敏感性系数；⑤求解敏感分析表；⑥对敏感分析结果图示①敏感系数；②敏感分析表；③敏感分析图。本条目是最优方案评价下一层数据流程图展开的部分，除此之外，还包括盈亏平衡分析模块三、系统分三析3.5功能/三数据分三析（1）U/C矩阵的三建立从理论三上说，三建立U/C矩阵一三般须按三照结构三化的系三统分析三方式来三进行，三它首先三分析系三统的总三体功能三，然后三自顶向三下、逐三步分解三，逐个三地确定三各项具三体的功三能和完三成此项三功能所三需要的三数据，三最后填三上功能三/数据三之间的三关系，三即完成三了U/C矩阵的三建立过三程。本三系统的U/C矩阵在三数据分三析时已三经建立三好。（2）U/C矩阵正三确性检三验建立U/C矩阵后三一定要三根据“三数据守三恒原则三”进行三正确性三检验，三也就是三对数据三进行完三备性检三验、一三致性检三验和无三冗余性三检验，三以确保三系统功三能数据三项划分三和所建U/C矩阵的三正确性三。这一三项工作三已在前三面数据三正确性三分析时三完成。三、系统分三析3.5功能/三数据分三析（3）U/C矩阵求三解U/C矩阵求三解过程三就是对三系统结三构划分三的优化三过程。三它是基三于子系三统划分三应相互三独立，三而且内三部凝聚三性高的三这一原三则。具三体做法三是使表三中的“C”元素尽三量地靠三近U/C矩阵的三对角线三，然后三，再以三“C”元素为三标准，三划分子三系统。三这样划三分的子三系统独三立性和三凝聚性三都是较三好的，三因为它三可以确三保各子三系统不三受干扰三地独立三运行。U/C矩阵求三解过程三是通过三表上作三业来完三成的，三其具体三做法是三：调换三表中的三行变量三或列变三量，使三表中的三“C”元素尽三量地靠三近U/C矩阵的三对角线三，注：三这里只三是尽量三地朝对三角线靠三近，但三不可能三全在对三角线上三，按照三这一原三则，本三系统U/C矩阵求三解结果三如下页三图。三、系统分三析U/C矩阵求三解—表上移动三作业过三程数据功能市场信息录入市场信息查询市场信息编辑取费房价管理数据分类统计对手投资分析提出被选方案支出估算收入测算方案可行性分析方案决策优选方案风险分析数据分类预测预测模型管理决策模型管理历史数据管理费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU三、系统分三析3.5功能/三数据分三析（4）三系统功三能划分三和数据三资源分三布①通三过对U/C矩阵的三正确性三检验，三及时发三现前段三分析和三调查工三作的疏三漏和错三误；②通三过对U/C矩阵的三正确性三检验来三分析数三据的正三确性和三完整性三；③通三过对U/C矩阵的三求解过三程最终三得到子三系统的三划分；④通三过子系三统之间三的联系三（“U”）可以确三定子系三统之间三的共享三数据。三这里仅三分析后三两点。在本系三统中U/C矩阵求三解的目三的是为三了对系三统进行三逻辑功三能划分三和考虑三今后数三据资源三的合理三分布，三具体来三说，可三帮助我三们做好三四点工三作：三、系统分三析3.5功能/三数据分三析（4）三系统功三能划分三和数据三资源分三布系统逻三辑功能三的划分根据对三房地产三投资决三策过程三中功能三需求、三业务流三程、数三据流程三、功能三/数据三等的分三析，我三们将总三系统初三步划分三为四个三子系统三，即市三场分析三子系统三、方案三预测子三系统、三经济评三价子系三统、投三资决策三及评价三子系统三。系统三的逻辑三功能分三别由这三四个系三统出完三成，每三个子系三统所要三完成的三功能如三下图所三示。三、系统分三析3.5功能/三数据分三析（4）三系统功三能划分三和数据三资源分三布数据资三源分布在对系三统进行三划分并三确定料三子系统三以后，三从图上三可以看三出所有三数据的三使用关三系都被三小方块三分隔成三了两类三：一类在小方三块以内；所产三生和使三用的数三据，今三后主要三考虑放三在本子三系统的三计算机三设备上三处理。另一类在小方三块以外。（即三图中小三方块以三外的“U”）三，则表示三了各子三系统之三间的数三据联系三。这些三数据主三要包括三一些基三础数据三和一些三中间数三据如方三案收益三数据、三方案支三出数据三、方案三的财务三指标等三等。这三些数据三资源今三后应考三虑放在三网络服三务器上三供各子三系统共三享或通三过网络三来相互三传递。三、系统分三析U/C矩阵的三求解结果从被选方案中选择可行方案数据功能费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果市场信息管理、取费房价管理以及数据分析提出被选方案及方案收支估算投资方案决策及方案风险分析CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU基础数三据管理子系统方案估三算子系三统方案决三策与风险三分析子系统经济评价子系统四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．1子系统三划分房地产三投资决三策信息三系统市场信息管理数据分析市场信息分类录入市场信息分类浏览市场信息查询市场信息修改市场信息删除分析方法管理数据统计分析预测结果处理模型选择及方案预测方案及数据选择预测结果检验预测模型管理市场分析方案预测经济评价方案决策及评价系统维护方案生成收支预测备选项目管理投资项目立项财务指标计算及分析现金流量表生成方案评价方案决策模型管理模型修改模型帮助模型增删密码管理数据备份数据导入编码管理帮助投资决策数据及模型检验方案及模型选择敏感性分析盈亏平衡分析四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．2三系统三功能描三述1．2三．1三市场分三析子系三统（1）三市场信三息管理三模块市场信三息内容三包括土三地供给三、资金三供给、三建筑材三料、施三工力量三、拟投三资地点三的基础三设施、三地理环三境、人三文环境三、商业三网点等三内容、三市场需三求情况三、商品三房空置三情况、三房地产三行业的三政策法三规、竞三争对手三投资计三划以及三本企业三历史投三资项目三的收支三情况等三等市场信三息分类三录入模三块用以实三现对现三有房地三产市场三的数据三分类和三追加，三它是原三始数据三的入口三。市场信三息分类三浏览模三块对所录三入市场三信息的三内容加三以分类三浏览。市场信三息查询三模块根据使三用者的三要求，三检索出三特定范三围类的三市场信三息供使三用者参三考。市场信三息编辑三模块用以对三已改变三的市场三信息或三人工录三入错误三的市场三信息加三以修改三编辑。市场信三息删除三模块用以对三已过时三的市场三信息或三无用的三市场信三息加以三删除，三以节省三存储空三间、提三高数据三库的空三间利用三率并可三避免无三用的市三场信息三对决策三人员的三干扰。四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．2三系统三功能描三述1．2三．1三市场分三析子系三统（2）三数据分三析模块分析方三法管理三模块用于对三分析方三法的录三入、修三改、删三除等，三这里的三市场分三析方法三主要是三一些常三用的数三据统计三分析方三法，它三们主要三用于对三数据变三化的趋三势分析三；数据统三计分析三模块即用分三析方法三管理模三块里的三统计分三析方法三来对市三场信息三加以分三析，并三将其分三析结果三用图表三来加以三显示，三增加其三直观性三、可视三性，从三而为决三策者提三出备选三方案作三准备。四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．2三系统三功能描三述1．2三．2三方案预三测子系三统（1）三方案生三成模块投资项三目立项三模块主三要是用三于录入三决策人三员根据三对市场三信息的三分析后三所提出三投资备三选方案三，包括三项目的三投资计三划和销三售计划三，本文三所讨论三仅指项三目的投三资计划三，主要三是项目三的投资三类型、三投资规三模、投三资地点三、房产三价格以三及资金三的融资三计划等三内容；备选方三案管理三模块用三于对备三选方案三的编辑三、删除三和比较三。四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．2三系统三功能描三述1．2三．2三方案预三测子系三统（2）三收支预三测模块方案及三数据选三择模块的作用三在于从三备选投三资方案三中选择三所有的三投资方三案，并三从基础三数据库三中调入三相应方三案下的三基础数三据；模型选三择及方三案预测三模块用于选三择合适三的模型三并根据三基础数三据对方三案进行三收支预三测；预测结三果检验三模块用于对三所预测三的结果三加以检三验，以三验证其三合法性三，预测结三果处理三模块用于根三据实际三需要对三所预测三的结果三加以人三工调整三；预测模三型管理包括预三测模型三录入、三预测模三型修正三、预测三模型删三除和预三测模型三使用帮三助等四三个子模三块；预测模三型删除三模块用于对三不适用三的预测三模型从三预测模三型库中三删除；预测模三型使用三帮助模三块主要是三考虑到三用户的三知识层三次不一三样，为三了使任三何用户三能较好三的运用三本预测三模型，三从而加三设这一三模块，三该模型三采用类三似于Win三dow三s下的向三导模式三，通过三对本模三块中所三举实例三的分步三使用，三以帮助三用户熟三练使用三。四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．2三系统三功能描三述1．2三．3三经济评三价子系三统（1）三现金流三量表生三成模块现金流三量表生三成模块三用于对三所选方三案的收三入数据三和支出三数据从三其数据三库中提三起并加三以合并三成现金三流量表三，为下三一步的三可行性三分析作三准备。（2）三财务指三标计算三及分析三模块财务指三标计算三及分析三模块用三于将所三选方案三的现金三流量表三通过OLE技术调三入到EXC三EL里的现三金流量三表模板三中，然三后利用三该模板三的自动三计算功三能求解三出各项三财务指三标值，三包括内三部收益三率（IRR三）、投资回三收期、三净现值三（NPV三）、净现值三指数（NPV三R），最后将三其结果三返回到三主程序三中，在三对这些三结果的三分析后三，筛选三出可行三投资方三案，剔三除不合三理的投三资方案三。。四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．2三系统三功能描三述1．2三．4三投资决三策及评三价子系三统（1）三方案决三策模块方案决三策模块三又可分三为方案及三模型选三择、投资决三策、数据及三模型检三验三个子三模块。三其中，三方案及三模型选三择模块三用于选三择所有三可行方三案并基三于不同三的方案三特点采三用合适三的决策三模型和三方法进三行决策三比较，三具体可三细分如三下：对三于投资三规模不三同的方三案采用三报童行三为决策三模型或三投资增三量内部三收益率三法或线三性规划三法加以三比较；三对于投三资地点三不同的三方案采三用理想三点法决三策模型三；对于三投资类三型多目三标决策三方案采三用层次三分析法三决策模三型等；三对有效三期不等三方案的三比较，三采用最三小公倍三数法，三将对比三方案处三理成为三相同有三效期后三再进行三对比；四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．2三系统三功能描三述1．2三．4三投资决三策及评三价子系三统（2）三方案评三价模块方案评三价模块三又可分三为盈亏三平衡分三析、敏三感性分三析两个三模块。盈亏平三衡分析三模块是通过三对盈亏三平衡分三析点的三计算来三分析开三发项目三对市场三需求变三化的适三应能力三，从而三确定各三因素的三盈亏变三化点及三其盈亏三变化概三率矩阵三；敏感性三分析模三块主要用三来研究三各种不三确定因三素发生三变化时三对方案三效果的三影响，三这里采三用的方三法是单三因素分三析法，三考虑的三因素有三投资规三模、投三资收入三、投资三支出、三利率以三及市场三需求来三量等。四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．2三系统三功能描三述1．2三．4三投资决三策及评三价子系三统（3）三决策模三型管理三模块三决策模三型管理三模块又三分为模三型录入三和删除三、模型三修正、三模型使三用帮助三三个模三块。模型录三入用于对三决策模三型的录三入和描三述，模型删三除用于将三不合适三模块从三模型库三中删除三；模型修三正模块是根据三模型预三测和模三型检验三的结果三来对所三用的模三型加以三修正，三同样包三括对参三数和常三数修正三的两个三部分；模型使三用帮助三模块是为了三帮助决三策人员三更好地三使用本三系统的三决策模三型而设三立的，三该模型三采用类三似于Win三dow三s下的向三导模式三，通过三对本模三块中所三举实例三的分步三使用，三可使任三何层次三的决策三人员用三好本系三统中的三决策模三型。四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．2三系统三功能描三述1．2三．5三系统维三护子系三统（1）三密码设三置模块该模块三为系统三每个用三户设置三了必要三的密码三及其相三应的使三用权限三，以防三止非法三用户进三入系统三更改数三据或执三行其它三非法操三作，同三时还可三以根据三用户的三需要，三随时更三改密码三。（2）三编码管三理模块为了方三便用户三对项目三代码和三方案编三码的管三理而设三置的，三本系统三对每个三项目及三其方案三均设置三了唯一三的项目三代码和三对应方三案编码三，为了三加强用三户对项三目的统三一管理三，维护三数据的三一致性三，在一三般情况三下，项三目代码三不可修三改，如三果用户三根据实三际情况三需要统三一修改三项目代三码，便三可在本三模块中三进行。四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．2三系统三功能描三述1．2三．5三系统维三护子系三统（3）三数据备三份模块数据备三份模块三是为了三防止系三统运行三时出现三意外或三因用户三的错误三操作而三导致数三据库损三坏而进三行数据三库备份三。本模三块能将三此系统三数据库三备份到三用户指三定的目三录下，三以便需三要时恢三复。（4）三数据导三入模块数据导三入模块三当系统三的数据三库因意三外而损三坏时，三便可在三本模块三中将备三份好的三数据导三入系统三中，代三替原有三的数据三库以方三便用户三使用。（5）三系统帮三助模块系统帮三助模块三是对用三户如何三使用本三系统而三设置，三包括各三模块使三用帮助三、管理三模型如三预测模三型、决三策模型三、评价三模型的三知识介三绍和使三用说明三等等。四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．3三网络三设计和三网络配三置1．3三．1三网络设三计从房地三产投资三决策这三一过程三分析出三发，主三要涉及三市场部三、工程三技术部三、财务三部、各三职能领三导办公三室的四三个业务三功能操三作场所三；并且三每个职三能部门三功能相三对独立三，部门三之间有三诸多必三要的数三据联系三。另外三，系统三还需为三领导信三息服务三提出各三项信息三查询功三能。根据这三种特点三，系统三利用计三算机局部网三络作为系三统的物三理结构三，为了三提高系三统的可三靠性和三可扩充三性，网三络采用以交换三机作为三数据交三换中心、以网络三集线器三（HUB三）为终端三连结接三点、以双绞三线为数三据传输三介质的星型三结构。三在每个三业务管三理功能三发生地三点以及三每位高三层理人三员分别三配置一三台计算三机作为三子系统三的节点三工作站三，系统三功能的三实现、三子系统三间的数三据共享三与交换三传递均三通过网络服三务器完成。四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．3三网络三设计和三网络配三置1．3三．1三网络设三计网络集线器（HUB）总经理工作站项目经理工作站总工程师工作站网络服务器信息中心市场部工作站网络集线器（HUB）财务部工作站工程技术部工作站业务办公室工作站各职能部门总会计师工作站总经济师工作站交换机房地产三投资决三策信息三系统网三络设计三模式图四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．3三网络三设计和三网络配三置1．3三．2三网络配三置（1）三硬件配三置交换机采用LS-三302三4F2的24三口10三/10三0M自适应三以太网三交换机三。网络集三线器（HUB三）采用LH-三201三6E的16三口10M集线器三。传输介三质采用Luc三ent五类双三绞线。网络服三务器作为系三统功能三实现和三数据共三享的中三心，应三具有较三高的性三能和可三靠性，三因此，三宜选择三高档品三牌专用三服务器三。网络工三作站选用5三86以三上普通三的微型三计算机三，由于三业务管三理活动三分散在三多个物三理地点三，而每三个部门三的高层三领导也三各有自三己的办三公的地三点，因三此工作三站的数三量亦有三多个。工作站三与网络三连接时三的网络三适配器采用NOV三ELL公司的三网络适三配器NE2三000三。网络上三还配置多台EPS三ON-三320三0K打印机，分别三置于财三务部、三市场部三、工程三技术部三、总经三理办公三室和信三息中心三等处，三以满足三工作站三打印和三网络打三印的需三要。除此之三外，在三网络服三务器和三各工作三站处，三还配置净化电三源及UPS不间断三电源，以应三付电源三的各种三变化和三故障，三从而保三证系统三功能的三可靠性三。四、系统设三计1系三统总体三结构设三计1．3三网络三设计和三网络配三置1．3三．2三网络配三置（2）三系统软三件配置网络服三务器上三运行Mic三ros三oft公司的三网络操三作系统NT三Ser三ver三5。工作站三上运行Mic三ros三oft公司的三操作系三统NT三Wor三kst三ati三on或Win三dow三s20三00。另外，三系统的可靠性三和安全三性是本系三统在软三件总体三结构设三计上重三点考虑三的问题三。从系三统可靠三性出发三，系统三的应用三软件和三数据库三均采用三了双向备三份的工作三方式，三即在工三作站本三地硬盘三和网络三服务器三硬盘上三均有应三用系统三软件和三数据库三备份。三用户即三可以直三接运行三网络服三务器上三的系统三，以保三证某一三工作站三的故障三并不影三响该功三能子系三统的使三用；也三可以使三用本地三工作站三上的系三统，以三保证网三络服务三器故障三并不影三响功能三子系统三的使用三。并且三通过数三据双向三备份机三制保证三网络服三务器和三工作站三上数据三的一致三性。四、系统设三计2代三码设计本系统三的代码三设计包三括项目三类型代三码设计三、方案三编码设三计两个三方面2．1三项目三类型代三码设计由于开三发项目三类型的三不同，三项目间三的收益三与支出三也有很三大的差三别，所三以在对三项目进三行决策三分析时三，必须三根据其三相应的三类型进三行分析三讨论。三因而很三有必要三对项目三类型进三行代码三设计。三把项目三类型划三分为六三个类型三，相应三的项目三类型代三码也只三设一位三，取其三英文字三母前第三一个字三母，并三大写，三对应关三系如下三：地产—三—L(la三nd)住宅—三—H(ho三use三)公寓—三—A(ap三art三men三t)办公楼三、写字三楼——O(of三fic三eb三uil三din三g)商业楼三——C(co三mme三rci三al三bui三ldi三ng)工业楼三——I(in三dus三tri三al三bui三ldi三ng)四、系统设三计2代三码设计2．2三方案三编码设三计方案编三码采用三组合码三，分为三四部分三，第一三部分为三地方代三码，由三我国省三市名称三拼音组三成；第三二部分三为时间三代码，三由项目三开发的三起止时三间组成三，共有三八位数三字；第三三部分三由项目三类型代三码组成三；第四三部分为三项目在三数据库三中的次三序代码三，由英三文字母N（N三ew表示新三建）和三项目的三次序编三号组成三，这一三部分代三码由系三统自动三生成，三并接受三系统的三自动调三整。如：方三案编码三为hbw三h20三000三512三HN4，表示这三一项目三的开发三地点在三湖北省三武汉市三，项目三的开发三时间是三200三0年5三月12三号，项三目的开三发类型三是住宅三，该项三目在系三统中的三排序号三为4。hbw三h200三005三12HN4序号开发类型开发时间开发地点方案编三码层次三结构图四、系统设三计3数三据结构三和数据三库设计3．1三数据三组织的三规范化（1）三对于备三选投资三方案模三型，属三性项目三名称、三类型、三规模、三时间、三地点和三项目负三责人依三赖于主三关键字三方案编三码，而三属性联三系方式三却依赖三于项目三负责人三，即项三目负责三人不同三，联系三方式也三不同，三它并不三依赖于三主关键三字方案三编码。三因此，三这种关三系不满三足2NF的条件三，只是三一个三1NF关系。修改此三关系模三型，将三其分解三成两个三关系模三型，分三别为：方案编三码、项目三名称、三类型、三规模、三时间、三地点、三项目负三责人项目负三责人、三联系方三式四、系统设三计3数三据结构三和数据三库设计3．1三数据三组织的三规范化（2）三对于经三济评价三模型，三属性基三准收益三率并不三依赖于三方案编三码，也三就是方三案编码三的改变三并不会三导致基三准收益三率的改三变。基三准收益三率是由三行业的三基本状三况所确三定，因三而对所三有的方三案而言三，其基三准收益三率是相三同的，三这样相三同的数三值就重三复多次三，增加三了数据三的冗余三度，浪三费存储三空间；三同样，三若行业三基准收三益率发三生改变三，需要三多处修三改，增三加了数三据的维三护难度三。因而三在此关三系模型三中，应三该把属性基三准收益三率去掉。（3）三备选投三资方案三中包含三了所有三方案的三基本情三况，而三在可行三投资方三案和最三优投资三方案中三还重复三包含了三项目名三称、类三型、规三模、时三间、地三点等属三性，如三果项目三名称等三发生改三变，则三备选投三资方案三、可行三投资方三案、最三优投资三方案中三的项目三名称等三需要同三时修改三，维护三操作不三便，增三加了程三序的代三码量和三程序运三行时间三，稍有三疏忽就三会使同三一数据三在数据三库中的三结果不三同，同三一个方三案编码三就可能三有不同三的项目三名称和三类型等三，容易三造成数三据不一三致和更三新异常三问题。三因而同三样需要三对可行三投资方三案和最三优投资三方案关三系模型三进行修三改，即三将项目三名称、三类型、三规模、三时间、三地点等三重复的三属性删三除，需三要时再三从备选三投资方三案中读三取。四、系统设