房地产发展趋势及信贷政策

12012年银行对房地产信贷的配套意愿和风险评估交通银行金融研究中心周昆平2012.2货币信贷：政策稳中偏松，信贷适度增加一银行对房地产的信贷配套政策三房地产业：房价合理回归，政策稍有松动二

2012年房地产风险及防范与管理四货币信贷：政策稳中偏松，信贷适度增加一42012年货币政策维持稳健，实际操作适度松动

保持基本稳定的可能性较大，不排除若发生严重的外部冲击、利率小幅下调1次的可能。基准利率适时适度下调。准备金率可能下调2-4次，每次0.5个百分点。存款准备金率货币政策稳中偏松，注重灵活性、前瞻性和针对性总体基调灵活开展公开市场操作，基本维持市场流动性相对宽松局面。公开市场操作5存贷款基准利率保持基本稳定的可能性较大

2011年贷款利率上浮占比不断扩大

综合考虑经济增长有所放缓、当前利率水平已属中性略高、物价涨幅逐步回落、加息将进一步提升小企业融资成本且不利于房地产市场平稳运行和地方政府债务风险的化解，2012年已不存在进一步加息必要性。基准利率下调的可能性不大。中长期通胀压力依然不容忽视，下调显然不利于通胀预期的管理。我国经济增速趋向平稳，“硬着陆”基本无忧，在目前利率水平本就不高的情况下，尚无必要通过下调利率来刺激经济增长。6存款准备金率将适时适度下调

外汇占款与基础货币运行较为同步综合考虑资本流入状况和银行体系流动性情况等因素，2012年存款准备金率将下调2-4次，每次0.5个百分点。假设2012年M2增速目标为16％（历史常态水平），则要求货币乘数增长7％，进而需要准备金率下降约1.8个百分点。2-4次下调、每次0.5个百分点的预测基本符合这一测算。72012年信贷投放规模扩大但余额增速略有回落

一是经济保持平稳增长，信贷需求依然不低二是政策松动条件下，银行信贷供给能力有所增强三是信贷增量与固定资产投资增长较为匹配四是新增贷款在社会融资总规模中的比重有所上升

五是新增对公中长期贷款规模有望扩大，居民户贷款持续较低预计全年新增贷款8-8.5万亿，余额同比增长％政策适度松动，银行信贷供给能力有所增强

法定存款准备金率下降有利于信贷扩张

2012年，为保证经济平稳增长并加大对特定领域的支持，政府会鼓励银行适度加快信贷投放步伐。但稳健货币政策下信贷投放显著放松的可能性也不大。为缓解银行体系流动性压力，保持流动性合理适度，2012年准备金率会有一定程度的下调，这有利于银行扩大信贷投放。8信贷增量与固定资产投资增长较为匹配

人民币贷款余额与固定资产投资增速同步变化在正常年份里（剔除掉诸如2009年这样的异常年份），固定资产投资与信贷余额增速的比值平均在0.7左右，即投资增速每增长1％，需要贷款增长0.7％。但在政策偏宽松、信贷增长较快时期，该比值会在平均值以上，反之则在平均值之下。2012年，该比值预计可能在之间，再按照2012年投资增速为21％的假设，则要求信贷余额增长％。9新增贷款在社会融资总规模中的比重有所上升

2012年，受政策微调的影响，新增贷款规模扩大，加上鼓励发展股票和债券融资，社会融资总规模从2011年的12万亿扩大到13-14万亿。同时因加强规范监管，2012年信托贷款、委托贷款、承兑汇票等融资难有明显扩大，银行贷款占整个社会融资总量的比重将小幅上升，达到60-62％。10112012货币供应增速有所回升

预计M2和M1同比分别增长14-15％和12-14％左右

信贷投放适当增加有利于货币供应扩张，外汇占款增速放缓限制货币增长理财产品发行趋稳和货币乘数回升促进货币供应增长预计2012年新增外汇占款将从2011年的3.2万亿左右显著下降到2万亿左右，月均1600多亿元，这一增速与金融危机后的2008年四季度到2009年上半年这段时期相当。

2012年，理财产品市场将进入平稳、健康运行的轨道，难以再现2011年爆发式增长的局面；加之实际负利率缓解甚至消失，都有利于减少理财产品对存款的分流，促进存款和货币供应增长。2012年准备金率适度下调推动货币乘数回升，也有利于存款扩张。房地产业：房价合理回归，政策稍有松动二132012年房地产市场趋势的预判

近期房地产宏观调控仍将继续，房价下调可能性较大。房地产宏观调控已逾时1年半，限购、限贷、房地产税试点、土地等政策延续同时，国务院连续强调“房地产宏观调控坚定不移，将房价降至合理水平上”。从供给看，目前库存量已增至历史高点，进入1至1年半的去库存化周期，而需求中投机和投资已被限购、限贷等政策打压殆尽，自住需求为市场主导，市场容量萎缩明显。预期今后一段时间内，房地产调控政策仍将持续，“以价换量”已趋明显，价格应有所下调。但目前通胀已有所回落，宏观政策进一步收紧预期降低，价格下调幅度仍存在不确定性。中长期来看，房地产市场仍将保持基本平稳发展。一是未来将是中国城镇化过程加速的一个阶段。“十二五”规划强调，要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民转为推进城镇化的重要任务。在加快城镇化、城市人口迅速增长过程中，中国房地产业将承担其实现平稳有序合理发展和实现中小城镇的居民居住功能的主要任务。二是我国经济中房地产花叶对GDP的贡献仍较高，近十年房地产投资占GDP的比重保持在5.5%左右，且产业关联较高，带动建筑、建材、机械、装潢等50多个产业部门，几百种产品和服务，近几年GDP的9—10%的增长率中，房地产业及其所带动的贡献率约占2个百分点。2012房价过快上涨压力趋缓并可能回归合理区间

全国100个城市住宅价格指数及变化情况

2012年首月百城住宅均价环比下跌，10大城市住宅均价首次同比下跌。2012年，在房地产调控政策不会明显松动的背景下，未来房地产价格下行趋势仍将持续并逐步回归合理区间，不排除部分城市房价出现较大幅度回落的可能性，但全国整体房价难以明显下跌。152012年房地产市场趋势的预判

保障房的建设是“十二五”规划的重中之重，未来保障性住房投资将继续高速增长。从2008年“131号文”以后，保障房安居工程住房建设规模就以每年倍增的速度扩大。根据住建部数据，2011年1至9月，全国城镇保障性安居工程的建设进展为“实物开工986万套，开工率达98%”。如果按每套保障房50平米计算，则2011年开工建设1000万套保障房，累计面积约为5亿平方米。相当于2010年全国住房销量10.43亿平方米的一半，将成为“十二五”期间解决住房供需矛盾的关键。2012年将延续保障房建设节奏，保障房建设将达到600万套，投资总额或将达到1万亿。商业地产市场短期增长较快，风险将逐步显现。自2010年房地产市场调控以来，住宅的限购限价等从紧政策，迫使部分开发商转向商业办公用房开发，或者打擦边球，进行商改住开发，短期内商业地产成交量、开发量增长较快。商业综合体、写字楼等商业地产投资回收期长，对经营敏感性强，在全球经济徘回不前，欧债危机和中东局势再度升级，国内消费动力不足背景下，未来市场仍存在较大不确定性。去库存将为房企明年主题，行业整体面临整合洗牌。由于销售放缓，结算周期延长，131家上市公司存货合计达到1.7万亿元，较去年同期增加四成，库存周转率同比下降22.31%。因此未来一阶段，去库存，加快资金回流速度将为房企当务之急。同时基于销售回款放缓、存货积压与负债高企、再融资能力受限的双重压力，开发商单体财务状况转弱与调控政策效应的叠加，因此开发商面临：中长期参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；中长期行业进行分化与整合等结构调整，企业破产、兼并与收购将成为常态。房地产成交量仍将维持小幅增长，但空间有限

房地产成交量仍将维持小幅增长2012年限购、限贷等政策将依然实行，因此投机、投资性住房需求仍会受到；考虑到2012年下半年将有部分保障性住房开始投入运营，一部分刚性购房需求又会被保障性住房体系吸收。另一方面，因住房价格的持续下行和趋向合理区间使得部分购买力又能够得以实现。综合考量，预计2012年全年房地产成交量仍可能小幅上升，但上升空间非常有限，与2011年规模差别不大。开发企业资金压力仍存，房地产投资增速继续回落房地产投资回落空间较大2012货币政策基调维持稳健的背景下，货币信贷不会大幅度放松，特别是针对房地产企业的信贷不会明显放松。另一方面，受房地产销售预付款和定金日趋减少，开发商资金压力较大。因此，2012年房地产开发企业获得银行信贷改善融资状况的机会不大，受资金限制及市场预期前景不乐观的影响，未来房地产开发投资增速将有较大的回落空间。房地产市场走势分化企业的分化不同类型物业的分化城市的分化中小企业面临资金风险，未来行业整合将使一批中小开发商退出房地产市场龙头企业领先优势进一步扩大，行业集中度进一步提高。住宅销售面积和销售额均会有明显下降；商业地产价格将维持稳定。但值得注意的是，商业地产机遇中也蕴含风险。商业地产投资回报期长、专业能力要求高、部分二三线城市潜在供应可能过大。住宅市场仍是能更快带来现金流、市场空间更大的领域。一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险。东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。房地产市场将出现企业、城市及物业的走势分化192012年房地产调控政策或有微调

2012年我国房地产调控政策或有微调保障房政策调整：重心由强调规模向运营和管理方面转移，货币保障形式将有所增加。调控趋于主动：推进房产税改革并扩大试点范围，但短期内操作难度大，大面积推行可能性仍很小。调控持续从紧：视具体情况或有微调与变通，调控目标也由“遏制房价过快上涨”转变为“促进房价合理回归”。20银行对房地产的信贷配套政策三21商业银三行房地三产信贷三策略防范风三险信贷资三源重点三投向符三合国家三政策，三能满足三居民住三房消费三合理需三求的普三通商品三房开发三贷款，三优选运三作规范三地产开三发企业三。名单管三理高度关三注房地三产行业三风险，三严格防三范合规三性风险三，有效三防范市三场风险三。总量控三制房地产三业的贷三款增速三基本保三持全年三平均水三平14.三5-1三5.5三%，实行三比例管三理，其三中住宅三类房地三产开发三税款余三额不会三低于房三地产行三业贷款三余额的70%。

总量控制，名单管理，防范风险，提升效益

提升效三益加大支三持保障三性住房三的开发三，审慎三发展商三业用房三开发领三域和土三地储备三贷款，三注意提三高综合三回报。22房地产三不同领三域业务三细分信三贷政策三分析保障房三开发重点支三持主城三区地理三位置优三越，市三场定位三合理，三购房对三象明确三，单位三成本不三高，配三套成熟三，中小三户型占三比高、三还款资三金来源三能有效三监控，三且能与三个人按三揭捆绑三运作的三普通商三品住宅三项目。住房开三发优选具三有较强三实力、三经营财三务状况三良好、三具有政三府背景三的开发三企业，三在项目三选择上三优先支三持以省三、直辖三市和计三划单列三城市、三经济发三达地区三政府财三力回购三的项目三。写字楼三和商业三综合体三开发主要以三一线城三市及部三分东部三中心城三市为主三，优先三选择城三市主要三商圈核三心地带三，人流三量较大三，规划三较为清三晰，招三租对象三明确的三商业综三合体。土地储三备对土地三储备贷三款，原三则从严三控制贷三款总量三，提高三准入门三槛。贷三款额度三不会超三过土地三收购、三整理和三储备总三成本的70%，贷款三期限不三超过2年。经营性三物业抵三押鉴于房三地产行三业形势三，大多三数银行三将暂停三房地产三行业客三户的经三营性物三业抵押三贷款。个人首三套房贷三款个人消三费抵押三贷款也三将更加三审慎，三利率可三能出现三一定程三度的上三浮，对10年期以三上的房三产贷款三将更加三困难。个人消三费贷款银行对三首套房三贷款给三予一定三的支持三，利率三一般采三取基准三利率，三对优质三客户可三能给予三一定的三优惠。三对烂尾三楼等商三品房可三能会采三取限制三措施。抵押贷三款收紧鉴于国三际经济三不确定三性增加三以及国三内经济三放缓，三实体经三济也将三面临一三定的困三难，中三小企业201三2年的经三营环境三更加困三难，因三此，商三业银行三对经营三性房地三产抵押三将更加三审慎。小企业三抵押贷三款和个三人按揭三贷款个人按三揭抵押三贷款的三利率还三主要看三监管政三策。从三去年银三监会要三求各家三商业银三行将首三套房贷三款利率三由下浮30%，提高三到下浮15%，但由三于去年三资金比三较紧张三，这一三政策基三本没有三执行。三今年信三贷资源三仍然有三限，实三行大幅三下浮利三率不太三可能。三但今年三利率可三能会出三现下浮三。相对三中小企三业而言三或者消三费信贷三而言，三个人住三房信贷三综合收三益比较三高，因三此，商三业银行三从安全三角度出三发，愿三意从事三这部分三业务，三但利率三难见下三浮。利率不三太可能三大幅下三浮信贷额三度未见三宽松尽管今三年央行三采取的三政策基三调是逐三步放松三，但是三放松的三步伐是三亦步亦三趋，比三较审慎三。今年三的信贷三新增规三模8—8三.5%，比去三年略多三，但是三，其在三社会融三资总额三的比较三进一步三提高，三多个人三按揭贷三款的信三贷余额三未见宽三松。另三一方面三，今年三以来，三银行业三资金来三源一直三比较紧三张，央三行也在三年前通三过逆回三购缓解三资金紧三张局面三，19号又通三过降低三存款准三备金释三放流动三性。银三监会也三对商业三银行实三行比较三严格的三存贷比三考核，三商业银三行既有三信贷总三额控制三，又有三存贷比三的控制三，在货三币政策三未见宽三松的前三提下，三商业银三行很难三有比较三宽裕的三资金投三向市场三。个人按三揭贷款三的额度三和利率25

2012年房地产风险以及防范与管理四房地产三价格大三幅波动三风险201三1年一线三城市房三屋销售三价格环三比指数三持续下三行，全三国商品三房平均三销售价三格环比三多在100以下虽然201三1年房地三产价格三的波动三幅度仍三然较小三，但201三2年不排三除随着三调控政三策的深三入和资三本阶段三性的迅三速流出三，国内三房地产三价格整三体或局三部出现三大幅下三降的可三能性。房地产三价格大三幅波动三风险房地产三是中国三经济的三支柱行三业之一三，目前三缺乏其三他的增三长点、三外部需三求也日三趋疲弱三，一旦三房地产三市场，三中国经三济可能三会受到三比较大三的负面三冲击目前，三国内银三行业与三房地产三相关贷三款（包三括开发三贷与按三揭贷）三占中国三银行系三统总贷三款额的20%左右，三而通过三抵押贷三款等方三式，银三行持有三的与房三地产相三关的资三产更多三。虽然三大多银三行的压三力测试三表明可三以承受三国内房三价下降30%左右，三但倘若三房价真三的出现三如此大三的跌幅三，中国三经济将三出现比三较大的三问题，三届时国三内银行三业也将三面临前三所未有三的压力由于地三方政府三收入很三大程度三上依赖三土地出三让金，三