别墅产品分析报告演示文稿

优选别墅产品分析报告.演示文稿目前一页\总数五十七页\编于十点《征询稿》龙湖别墅产品分析报告之花墅香醍壹目前二页\总数五十七页\编于十点目前三页\总数五十七页\编于十点花墅香醍项目简介花墅香醍是龙湖地产北京分公司在北京推出的第三个项目，占地面积9.5公顷，总建筑面积14.3万平方米，住宅部分13.7万平方米，容积率1.4，绿化率35%，车位1：1.7.与龙湖滟澜山和香醍漫步的“度假”定位不同，花墅香醍以“第一居所”为定位。沿袭以往的开发理念，龙湖以意大利中部“托斯卡纳”田园风格的建筑形式来打造其产品，旨在创造低密度的“花园生活城”。依托产品独特的建筑设计及幽美的小区环境，深得消费者的青睐。目前四页\总数五十七页\编于十点花墅香醍项目消费者本身的定位是中高收入家庭，所以开发商提出“第一居所”的定位方案，即本案运作时以满足中高收入家庭日常居住需求为出发点。而不是延续之前两个项目以“第二居所”来定位。所以，在确定地理位置后，项目的格调及环境的布置应该作为一个切入点来研究。同时也能更好地体现项目本身的档次和标准。在此，开发商提出了“别邸”或叠拼别墅的概念。作为别墅勉为其难，这两个名词的应用突破了普通住宅的意义，从概念上迎合了项目所追求的档次及其标准。目前五页\总数五十七页\编于十点龙湖沿袭并充分利用自身开发别墅的优势及风格，将市场上颇受消费者青睐的“托斯卡纳式风格”（意大利中部地区以庄园、别墅、农舍为代表的田园风格）融入建筑设计中。该建筑风格体现当地无拘无束而实际的生活方式目前六页\总数五十七页\编于十点，其具体的表现形式有其独特性：

1、高低错落的建筑布局（高耸的塔或者圆形大厅）

2、凹凸有致的墙体（有时爬满藤蔓）及面饰天然材料（石块、石灰、木头和灰泥等）

目前七页\总数五十七页\编于十点3、布满鲜花和草地的庭院及小路边高大挺拔的剑松

4、铁艺路灯及标识标志

5、深绿色的百叶窗

6、开阔的阳台

7、褐红色的陶瓦屋顶等目前，以上的建筑风格较多被用于国内独栋或2-3层的联排别墅设计上。为突破传统意义上的住宅概念，龙湖将别墅的概念引入花墅香醍的多层住宅设计中，并冠名为”别邸”或叠拼别墅。通过概念的互换，引导消费者的进入其独具匠心的设计理念中，从而提升了项目的品质。龙湖在花墅香醍项目实际操作中，把托斯卡纳风格很好地融入了整个建筑和园林的设计中。目前八页\总数五十七页\编于十点项目主力户型面积为160-400平方米，层高3.1米，上层电梯入户。超大的户内面积使得户型配置优越（多功能厨房、独立卫生间、主卧衣帽间、书房等一应俱全）。每户朝阳，面宽大增加观景空间。利用地下一层，在技术上舒缓了国家规定的日照间距强制要求，同时，创造了容积率为1.4低密度平面布置，为庭院的景观设计带来相对更开阔的视觉空间。入户花园，花园露台及大尺度观景空间增加了小区居住情趣，也使得项目略显高档。如此，与成熟园林的配合更能在心理上吸引消费者。目前九页\总数五十七页\编于十点户型设计项目容积率1.4，这一直是龙湖公司在销售商向消费者宣扬其低密度优点的工具。低密度的实现在龙湖项目中采用两种方法：首先，一层地下空间的拓展，在获取更低容积率（1.4）的同时，为开发商带来经济效益的增值。按照规范，地下面积不计入经济技术指标中的容积率计算中。为做到地下一层的增值效果，箭镞布置上采用了独立式下沉花园设计并承诺赠予消费者。而这种方式不会减少规划要求的绿地覆盖率，尽管无形中将属于公共空间的绿化用地间接地转移到底层住户的私密空间里。关于这种由公转移为私的方式是否可行，在现行规范上还没有明确的规定。龙湖巧妙地采用了这种独特的方式来使其经济价值实现最大化。目前十页\总数五十七页\编于十点目前十一页\总数五十七页\编于十点目前十二页\总数五十七页\编于十点目前十三页\总数五十七页\编于十点目前十四页\总数五十七页\编于十点目前十五页\总数五十七页\编于十点

目前十六页\总数五十七页\编于十点户型小结项目主力户型面积为160-400平方米，层高3.1米，上层电梯入户。超大的户内面积使得户型配置优越（多功能厨房、独立卫生间、主卧衣帽间、书房等一应俱全）。每户朝阳，面宽大增加观景空间。利用地下一层，在技术上舒缓了国家规定的日照间距强制要求，同时，创造了容积率为1.4低密度平面布置，为庭院的景观设计带来相对更开阔的视觉空间。入户花园，花园露台及大尺度观景空间增加了小区居住情趣，也使得项目略显高档。如此，与成熟园林的配合更能在心理上吸引消费者。在特殊情况下，我们可以考虑消防车能从草地上（隐性消防通道）到达社区的任何位置。但是，实际使用中，如果用户需要运输大件物品，就显得略微不便。目前十七页\总数五十七页\编于十点其次，在建筑布局中，将南北两端几栋建筑布置成7-8层的中高层，使建筑面积能更好的分配到中高层建筑中而保证较低层区域的低密布置。如此，建筑从形式上定位出“别邸”（中高层）和别墅（多层），即在保证容积率的情况下满足绿化率的要求，在价位的跨度上也能吸引不同需求的潜在中高层收入消费者。目前十八页\总数五十七页\编于十点项目通过人车分层的设计手法达到纯粹的人车分流的目的。这样的处理手法既可消除地面车流对社区的安全及噪音影响，而且有利于创造小区园林的整体性。因为车行路的存在势必会分散整体用地。住宅用地的四大组成部分（住宅用地、公共设施用地、道路用地和绿化用地）中，如果只存在住宅和绿化用地，那么除了住宅之外，剩下的就是绿化用地了。在没有要求建设公共设施的情况下，龙湖公司将车流直接导入地下，让位地上面积予绿化，无疑对早就丰富多彩的园林创造了优越的条件。目前十九页\总数五十七页\编于十点内部交通在特殊情况下，我们可以考虑消防车能从草地上（隐性消防通道）到达社区的任何位置。但是，实际使用中，如果用户需要运输大件物品，就显得略微不便。目前二十页\总数五十七页\编于十点花墅香醍社区内2.2米宽的主路两旁是宽度为1.8米的绿化，并且是根据植物的高度，由草坪、小丘、花卉、小灌木、大灌木和乔木搭配的分层绿化，实现“五重景观”。园林将使用200余种植被（包含多种花草植物）与全冠移植的成树进行组合，达到360度观景。目前二十一页\总数五十七页\编于十点现场树木是成树移植，配合弯曲的宅间小路，可以想象到夏天枝叶茂盛时曲径通幽的美景。成树移植需要的成本相对高些，但这样做可以让住户在更短的时间内享受到成熟庭院呈现的景色。在该项目园林规划上，水景的布置并不多。目前二十二页\总数五十七页\编于十点贰龙湖别墅产品分析报告之景观专项目前二十三页\总数五十七页\编于十点成树园林，全冠移植浪漫的景观主题五重垂直绿化高覆盖立体绿化图画般的平面构图色香味形声全感官接触烘托气氛的主题园曲径通幽的景观小径情景化小品无处不在的坛坛罐罐严谨的细节处理细心的园林维护目前二十四页\总数五十七页\编于十点在环境设计上，龙湖讲究“植物是建筑的外立面”，项目未动，园林先行。龙湖的研发、景观工程人员在深入研究地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好之后，以同纬度选树为原则，横跨华北、西北、东北等地，建设大型苗圃（目前已有9个苗圃基地），选择丰富树种，使成树顺利渡过放根、驯化、移栽、保活等过程，不仅保证园林的多姿多彩，且解决了成活率的难题。龙湖“成熟园林”的呈现，为了让业主入住时即可成熟、丰富、精致的园林景观，无需长年等待，龙湖采用了全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。目前二十五页\总数五十七页\编于十点上海滟澜山景观主题目前二十六页\总数五十七页\编于十点层次丰富的五重垂直绿化第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等

目前二十七页\总数五十七页\编于十点高覆盖的立体绿化龙湖的项目，大多采用彻底的人车分流，机动车进入社区后直接入库，这样减少了地面的道路面积，保证高绿化覆盖率。成都三千城目前二十八页\总数五十七页\编于十点高覆盖的立体绿化龙湖的绿化理念要求硬质铺地在20%以下，使每个社区满眼都是绿色。在龙湖的项目内，可以看到，墙上、栏杆上都有花草覆盖，或悬挂花盆花篮，或种植爬藤植物。北京香醍别苑目前二十九页\总数五十七页\编于十点图画般的平面构图绿化多采用曲线的平面构图方式，水系、花卉带、步行道都通过科学的弧度计算排布，特别在低密度项目尤为突出。高层项目，往往以曲线的平面构图方式为主，在重要景观节点富有规整元素的硬质空间做互补，显现高层社区的空间大气感。成都三千里重庆蓝湖香颂西安曲江盛景目前三十页\总数五十七页\编于十点色、香、味、形、声色：四季常绿且要感觉出季节更替的变化。对各种植物的选择配搭要考究到四季有花，且夏天要清雅，冬天要鲜艳。香：植物的搭配要考虑景观具有香气，选择梅花、腊梅、紫薇、桂花等香花植物。味：全冠移植保证了植物原汁原味的生长形态。目前三十一页\总数五十七页\编于十点色、香、味、形、声形：龙湖严格要求成树树形要美，在运输时是全冠移植，有损坏就得退换，并及时跟踪成活率，甚至就植物的摆放角度也是360度审视，找到客户最佳的观赏效果。目前三十二页\总数五十七页\编于十点色、香、味、形、声声：喷泉和跌水是龙湖项目景观内运用的重要小品，经常设置在社区入口，景观视线焦点等处，不仅是一处水景，而且能营造出水声，能听到”景观的声音“。北京香醍溪岸北京滟澜山上海滟澜山目前三十三页\总数五十七页\编于十点营造浪漫气息的主题园龙湖的景观设计通常会利用项目周边自然环境设置森林走廊、森林河谷等景观概念的专属园林。在社区内部，布置香草丛林、薰衣草园等富有浪漫元素的主题园，主题园一般作为示范区的一部分提前展示，起到震撼的景观展示作用。成都三千里爱侣园北京香醍别苑薰衣草园目前三十四页\总数五十七页\编于十点曲径通幽的景观小径弯曲的景观小径也是龙湖景观的一大特色，小道两旁的鲜花都经过了精心布置。硬质铺装与周围景观和谐相融，曲径通幽，营造出独有的私密感和温馨感。重庆江与城北京滟澜山北京花香盛醍目前三十五页\总数五十七页\编于十点贴合主题的情景化小品龙湖的景观小品设置都经过了精心的设计和摆设，造型独具匠心，营造出很自然的情景化生活。同样造型的景观小品会在一些项目之间复制，但外在表现形式又不完全相同。成都长桥郡重庆悠山郡上海滟澜山目前三十六页\总数五十七页\编于十点无处不在的坛坛罐罐目前三十七页\总数五十七页\编于十点严谨的景观细节低矮的花坛周边用植物包围植物包裹住建筑的硬角目前三十八页\总数五十七页\编于十点严谨的景观细节与景观相融的指示牌垃圾桶也有绿化装饰标明树龄的铭牌目前三十九页\总数五十七页\编于十点严谨的景观细节曲线段的铺装地面，弧形采用板过渡。错缝排列的侧石与平石，拼缝始终保持居中错缝雨水盖板的设与侧平石排版模式一致目前四十页\总数五十七页\编于十点严谨的景观细节圆形压顶的石材拼接，圆周长均分，且所有拼缝需指向内圆心多层楼梯踏步转角的拼缝保持上下一致目前四十一页\总数五十七页\编于十点细心的园林维护绿化部工作标准草长不得超过10厘米。每平方米杂草不得超过5株。根据整个社区的美感来规划每棵树未来的长势，从而选择不同的修剪手法。前一两年属保活调整期，不停与业主沟通、观察，与配置公司一起进行整改，进入下一季，进行补栽补种等调整。社区内不能有大片的枯枝败叶出现，如葱兰谢花时常安排人员一根根把枯的部分摘掉。目前四十二页\总数五十七页\编于十点我们能做的：”神似龙湖“成树园林，全冠移植？在小区的入口处，主要景观轴线内的视线焦点，组团绿化的中心，移植几株有标志性的冠幅8米以上的大树。浪漫的景观主题！景观的主题偏欧式，文案包装富有故事情节般的浪漫色彩。五重垂直绿化！植物的配置遵循五重垂直绿化的方式。高覆盖立体绿化？采用人车分流的交通组织，考虑到项目的产品形态和景观风格选择，组团绿化和宅前绿化的硬地比例控制在20%以下，中心景观轴线根据具体设计增加硬质空间比例。目前四十三页\总数五十七页\编于十点图画般的平面构图？在组团绿化和宅前绿化中，以曲线的平面构图方式为主。中央景观轴内，曲线的元素作为陪衬，柔化轴线空间。色香味形声全感官接触！植物搭配和选择注重色彩、香气、味道和树形，在中央景观轴、小区入口区和组团绿化中心设置喷泉、跌水等能营造水声的小品。烘托气氛的主题园！将主题园融入景观体系，设置2-3处浪漫元素的主题园，可结合活动场所设置。我们能做的：”神似龙湖“目前四十四页\总数五十七页\编于十点情景化小品！在组团绿化和宅前绿化设计时，注重景观小品的可识别性和趣味性，通过情景化的小品设置营造私属感和亲切感。严谨的细节处理？特别注重行人平视视线范围内，容易观察到的景观细节的处理，如，指示牌、工程配套构筑物、较高花坛的边缘、水磨石景观步道收边等等。我们能做的：”神似龙湖“曲径通幽的景观小径！宅前宅后，主题园内的景观道路宽度不超过1.2米。目前四十五页\总数五十七页\编于十点龙湖翠微清波翠微清波处于成都绿肺的核心，是上风上水的绝佳人居板块。设计师将空中花园注入建筑的“风洞”当中，将地面的园林带到空中，造就了一系列的立体绿化，打造“楼在林中，林在楼中”的概念。项目包括高层/小高层公寓住宅，配套的公共建筑组成，包括底层商业、会所及幼儿园。经济技术指标：占地面积：84000平方米总建筑面积：318358平方米，分两期开发总户数：1937户容积率：3.1景观设计单位：艾克斯蒂景观设计公司二期总平面图目前四十六页\总数五十七页\编于十点空中花园曲线构图节点规整地形变化趣味细节植被气味植被色彩六重景观景观特色关键词目前四十七页\总数五十七页\编于十点景观的层次感：六层景观空间项目在景观设计上，注重空间层次的丰富感，由内而外的形成六层紧密关联的布局。第一层：外围的生态圈层，河流和河滩第二层：植被和森林大道，自然与人工的链接第三层：高大的乔木第四层：小乔、灌木第五层：多姿多彩的花卉、坡地植被第六层：庭院，建筑内部立体绿化目前四十八页\总数五十七页\编于十点“以绿为王”的构图特色：平面构图的流动美学小区的景观的平面设计如同一副图画，讲究曲线形的构图，如，弯曲的水系配合夹岸的植物和步道。这样，有曲线的水系，即使是静态的，也如同流动一样具有张力，寓动于静，相得益彰。目前四十九页\总数五十七页\编于十点“以绿为王”的构图特色：园林水体形成曲线设计小区在景观设计上力求与项目拥有的自然河流资源内外呼应，园林设计理念源自于河流的弯曲弧线，营造出形同河水的动态。通过科学计算得到弧度，有如流水轻舔土地，冲刷出的转弯，与外在自然环境相互呼应。目前五十页\总数五十七页\编于十点高层项目注重空间大气：放大的节点融入规整的构图元素小区的景观构图不仅仅是纯粹的曲线，除了花卉带、水系和景观小径之外。为了避免全曲线构图造成高层住宅小区景观不大气的空间感受。项目社区内部的景观设计，在景观节点，功能活动、休憩空间等有一定硬质景观比例的场所，采用了较为规整的空间构图，如，阵列的有方形树池的树阵，方形的水池和笔直的踏步等。目前五十一页\总数五十七页\编于十点立体化、层次化的景观：水体岸边的地形变化小区打破了以平铺直叙的方法营造景观的手法，通过堆坡打造波澜起伏的风景。项目在景观设计时在园林的河流曲线外侧营造了突起的地形变化。沿着河流般的曲线水体，做出弯曲的鹅卵石道。小径也是弯曲的，蜿蜒在林间树影里。目前五十二页\总数五十七页\编于十点贴合主题的趣味细节：讲究呼应的园林细节项目利用周边的自然河流，设置河岸卵石带，自成趣味。鹅卵石是河流流经最好的体现，圆润而饱满的卵石材质，由内而外的呼应了潋滟的主题，又将景观的主角让给了流水。目前五十三页\总数五十七页\编于十点景观的”色感“：植被混搭，让自己体现出不同的色彩保证任何一个季节都有植物景观，在植物搭配上追究富有生命的花园。在空中花园，将春夏秋冬作为花园主题，配以不同的植物，形成“四季皆景”的氛围。春季，以嫩绿色或颜色鲜艳的植物为主，使用开花植物，创造色彩丰富，鲜花烂漫的效果