思源成都大悦城产品定位END

光荣与梦想——“成都大悦城”住宅产品定位报告致谢中粮有幸与中粮地产合作，我们倍感责任。

14年思源成长历程，与中国地产的历史是难以相提并论的。但正是因为您们的专业的精神和严谨的工作态度，正是因为您们对思源的信赖，思源得以不断成长。

在工作过程中，经过贵我双方多次沟通，不断调整工作方向和工作内容，最终形成以下报告体系：+工作流程+现场勘察制定方式、方法撰写报告执行阶段讨论&修改

在随后的60分钟中国房地产领域领先的整合增值服务商2008经济下滑…2008股市下挫…2008汶川地震…2008房地产在回归周期…如此路在何方？？？？？？？？？？？？？？？？回归策划08年房地产营销发现问题定位问题解决问题之过程分析问题解决问题常用的营销工具综合体的六个定位纬度定位的竞争策略

三个定位纬度组合提升竞争力动态SWOT分析时序开发策略与节奏工程进度与成本投入定位总体定位与分物业定位销售销售目标、销售收入资金资金计划与现金流客户整合客户资源实现互动与整合营销总体品牌形象与分主题形象主纬度辅助纬度主纬度间的主导作用辅助纬度对主纬度的调节作用辅助纬度间的影响作用综合体六个思考纬度波特理论成本领先差异化集中化项目组合附加值时间垄断竞争优势的形成定位的竞争策略价值最大化塑造竞争优势优化限制条件——定位价值更高的产品符合客户的需求，提升项目的整体价值；——通过产品组合的创新与合适的竞争策略运用，塑造项目的核心竞争力，保障实现项目的价值提升；——通过定位的优化与竞争策略的运用，实现本项目的SWOT动态优化三个定位纬度4321

234市场细分集中化组合产品组合策略市场细分动态ＳＷＯＴ主和次？PARTⅠ发现本案面临的问题如何确定项目的城市角色？各个项目产品在项目内扮演的角色？产品组合？项目的商业是主要矛盾？商业持有？住宅部分的客群？铁路问题？地块被市政道路的问题？住宅在项目里扮演的什么角色？其他都成功，商业失败就是失败？营销形象？主和次？现金流问题？住宅销售支持商业的开发住宅部分的产品如何组合？包括业态？户型组合？如何解决住宅产品同质化问题？高成本?如何规避航空限高和铁路带来的影响？现金流？本案面临的问题必须的认知住宅是建面50万㎡综合体内的住宅PARTⅡ定位(关键&难点的)问题问题一：如何研判市场走势？问题二：如何研判本案在城市的价值属性？问题三：如何理解大盘的产品组合、物业配比、开发时序、开发难点？问题四：如何在大盘整体下，定位住宅？……………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….………………PARTⅢ

解决问题问题一：如何研判市场走势？如何研判市场走势？市场观望心重：07年是成都房地产市场疯狂的一年，其上涨的速度已经把之后几年的潜力都用完了，特别是政府相关政策出台之后，加上地震影响，成都市场成交量一直较低，市场观望心重；三环外供应量加大：随着成都向外发展的继续，三环外大量的房地产项目将投入市场，使该区域的供应加大；品牌开发商越来越吃香：市场遇冷，不少开发商资金链吃紧，甚至破产。行业面临洗牌，有实力的品牌开发商受到更多关注。产品质量越来越受关注：地震使人们更看重产品质量，诸如：抗震级别等因素，这要求开发商更加严格的产品打造。中小户型将进一步热销：由于面对刚需市场，总价控制的因素，让中小户型已成趋势。刚需未来一至两年，绝对占比产品价值重新被审视营销已不仅仅是简单的推广与销售

而是传递与提升价值的过程利润暴利已成往事

现金为王问题二：如何研判本案在城市的价值属性？三环二环一环武侯大道北新大道机场高速蜀都大道及延线爱这城城东副中心二十四城城东南副中心天府广场珠江花博会城西新中心南延线中海国际城西北新中心世纪城之城南副中心光华大道天府时代与东大街本案？如何研判本案在城市的价值属性？城市综合体

从来就是区域标杆城市生茄长产物新兴区域发展潜力拉巨大特征：城市外详扩发展级的热点担区域城市西怒贵南富袋的中间处板块交通与竟城市任细何区域寺的无缝搬对接产业升级传统商业佣向高端零右售业升级住宅地队产向商嫁业商务墨地产升蜓级项目所挨在区域本案在城侵市价值属仪性：推动区域爬进入新历疼程发展的轨标杆项目是区域输成熟进崖程的重刘要载体任何项干目，都卵应契合差城市生绵长的过怠程成为城田市生长按过程中眯最具活缓力的细丛胞最终，堡实现项远目价值庸，提升认区域形供象的目死标问题三：如何理解趴大盘的产盼品组合、名物业配比读、分物业鞭角色、开牙发时序，狗住宅对项舞目的价值封？时序开发策略与节奏工程进度与成本投入定位总体定位与分物业定位销售销售目标、销售收入资金资金计划与现金流客户整合客户资源实现互动与整合营销总体品牌形象与分主题形象主纬度辅助纬度主纬度间的主导作用辅助纬度对主纬度的调节作用辅助纬度间的影响作用综合体六个定位纬度如何理解烧大盘的产拦品组合、敞物业配比塞、分物业界角色、开架发时序，劣住宅对项尝目的价值篮？定位纬度---总体定喉位与分瓣物业定已位酒店：朵项扶目档次象征与品牌商提升住宅：项枯目品位活碰力与资金绸支持公寓：项吴目品质代啊表与功能补冈充商业：尺项目价值灵魂与功能主广体办公：扩项目高度标杆与形象地液标近者悦惜，远者初来……成都大悦聋城----国际外奋向型城焰市多元隐特区封顶12月开工6月竣工6月入住12月住宅开工6月201路0年2009年201巴1年写字楼商业营业9月竣工4月竣工10月平整9月正负零9月封顶6月封顶6月200击8年土地11月开工12月封顶3月入住12月开工12月公寓竣工8月入住6月2012年时序纬度大悦城住宅公寓商业写字楼酒店持有招商，长期稳定收益快速销售，现金流支持高价销售，实现高利润委托经营，获取稳定回报稳健租售，稳定投资回报销售纬脑度201过0年2009年201眨1年2008年201线2年年总计7.2亿4.3亿5.1亿0.2亿10.9亿3.1亿0.4亿6.5亿投入销售财务纬禁度住宅写字楼商业公寓0.7亿5.3亿0.7亿1.7亿5.1亿6.8亿2.7亿3.4亿0.7亿0.6亿0.6亿0.8亿0.4亿0.1亿1亿0.1亿1.7亿1.1亿0.5亿0.6亿4亿0.7亿2007年8亿11.显3亿5.9亿3.9亿5.3亿2.5亿18.塑3亿11.8亿10亿17亿13.判4亿1.7亿2.4亿34.籍5亿20.7亿17.名1亿2亿2.8亿42.亭6亿业态总计整盘成都大伪悦城——国际外向稼型城市多戚元特区住宅国际时尚冬生活特区写字楼悦城大厦公寓悦城酒巩店式公章寓商业大悦城粮商业中届心营销纬桌度形象基点工：首发面液市，确失定大盘汽的形象隆档次基席点客户源点迷：首先入住省，引进中兼高端客群拐与其他业谢态互动支借撑品牌原点督：首先开发梳，是大悦筋城品牌与中粮品拴牌在成都祝的引爆辉原点提、提升弟点资金支信点：首先销售历，回笼资落金支持后页续开发住宅对项诞目的作用问题四桌：如何在大样盘整体下绞，定位住滔宅？细分住宅么面临的问衰题市场低迷区域竞争地块分散规划限打制条件住宅面临金的问题住宅面代临的问肠题:市场低允迷现阶段受改大环境影蚀响，整体询销售欠佳惩。买涨不买敢跌，市场浅观望重。区域在殊售项目声售价有景较大调求整，均望价5800体-620店0元/㎡。价格体是保证鲁的销售虑。中华名阔园，均桐价下调800元/㎡，能实斥现月均20套的销偷售。新界，颂虽属稀挑缺多层炉，但因塞价格不郊降，月惰销售不偿足5套。•计划开娃工的项删目延迟烘开工，历调整方腥案。增宿加未来吗市场竞鞋争。住宅面临壮的问题:区域竞争项目名称总量（万㎡）存量（万㎡）年均消化量（万㎡）销售周期产品形态户型面积预计售完时间中华名园4022约6.5约3年16F小高层控制总价原则控制建面未来产品以中小户型为主2010年5月置信巴厘岛3017.5约12约2.5年4F叠拼别墅18F高层2010年4月新界3023约9.5约3年9F花园洋房2010年1月区域内鞠的三个景直接竞型品项目阻，未来3年供应量犯将达62.朗5万㎡，蝇区域供坡应量大友。竞品项竿目因区受域内规丽控指标适相近，怜区域产情品同质虽化重。竞品项目鱼具有土地弟成本的优理势，有很菠大的价格启优势，加睛大了本案磁的竞争难芹度。住宅面宪临的问阴题:地块分散地块间糖因市政退道路被许分割，顽不利于豆大盘整犁体形象炉的树立斗。1234大悦城商业住宅面抄临的问用题:规划限吧制条件限高：1、2号地块垃限高56米3、4号地块沟限高27米容积率：1、2号地块容梅积率33、4号地块容缺积2.290/7磁0：单宗土睁地均要医满足，些不能指姿标共用市政道支路：地块间荡的规划直道路地块南侧扛的市政道糖路铁路：4宗地块邀北侧均开临铁路产品易不同质化辛，不利胡出彩；楼面地闲价高；地块分惰散，不流利于大王盘整体灾统一。噪音污染语降低居住限品质。销售抗性阁大基于这些庙问题,如何进甜行住宅个的定位膛？让我们来印分享一个修故事可乐的故巡寿事超市里散装可乐1.25阔L4影.92.5L丢6.9商店中瓶装可乐500冒ML3元一杯可乐加冰、买背景音招乐２５元分装体逝现价值环境提土升价值增加附兆加值散装可导乐听装可乐瓶装可由乐酒吧“催可乐”剂，小众抱环境，蚂中高价龙格；超市“可黑乐”，陪大众化环燃境，低价懒格；会所“间可乐”卫，一站悬式环境错，高价喊格；music加冰可乐可乐的故事给予项目的启示：A、切分产品可提升项目的总体价值；B、环境可提升项目价值；C、给产品植入敏感元素可提升附加值;价值最大化塑造竞争优势优化限制条件三个定址位纬度受启发缺于可乐佣的故事,运用三暮个纬度烂工具进蜡行项目照定位……………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….………………纬度一静：提升另本案的镰价值运用三个啦纬度工具替进行项目守定位价值最大化塑造竞争优势优化限制条件提升价屑值策略刺之一:将住宅融晴入综合体念进行定位伤与营销本体整体规峡划景观规划建筑立票面住宅客群净为商业提抓供消费人石群服务营销商业附加谁值应用在戒住宅综合体体肆验式营销面模式缘由：1、避免客胁群单一化拨、自身市吨场单一化挑而缺乏竞叛争力；2、利用肝部分优亮势产品弦提升整恩体项目云品质；3、丰富项五目的产品志线，满足寇不同层次净的需求。过渡型刚性需求；改善型刚性需求；享受型刚性需求；一居紧凑两居舒适三居舒适四居紧凑三居舒适三居投资性需求；一居提升价罗值策略蜜之二:切分市场,丰富产谊品线,形成组合客户类别重点关注点需求产品购买行为特征需求类型区域客户原项目周边住户(拆迁户)区域情节原有生活习惯紧凑两居紧凑三居地缘性情节购买力一般被迫型刚性需求周边换房升级客户区域情节原有生活习惯产品品质舒适三居舒适四居地缘性具备一定的购买力改善居住条件改善型刚性需求享受型刚性需求项目周边就业人群（检察院、法院、科技园区客群,周边其他企业等）工作与生活便利生活成本低一居舒适两居舒适三居地缘性具备一定的购买力过度型刚性需求改善型刚性需求享受型刚性需求成都客户成都一次置业群体（过度）区域发展潜力居住便利配套完善一居紧凑两居购买力一般

过度性需求过度型刚性需求改善型刚性需求成都二次以上置业群体区域便利配套完善产品品质舒适三居舒适四居较强购买力改善型刚性需求享受型刚性需求其他客户外地来蓉置业(不包含周边就业客群)城市价值

区域价值产品品质配套资源舒适三居舒适四居较强购买力改善型刚性需求享受型刚性需求投资客群区域升值潜力物业增值保值一居购买以投资投资需求本案目标务客户需求拆分容积宣率通过拆分棉容积率，爬实现高价暖值产品——叠墅。提升项耐目整体峰品质与碰竞争力蹈。6F叠拼别墅9F多层电梯洋房18F电梯公寓5+1F18F8+1F产品分布图叠墅产品约32000㎡高层电梯约163000㎡绿地带8+1F约23757㎡结论：18Ｆ电梯愚公寓＋6F叠墅产摔品总体利润疑比要高出商约5％。地块容积率建筑面积预计均价总售价(万元）总投入(万元）利润值（万元）静态利润率动态利润率2号2.952111732860096,09076,25419,83521.2%43.2%2号准3.0113557820093,28180,01013,27116.4%33.5%产值-0.05-1824.9400.02808.6-3755.76564.34.8%9.7%提升价括值策略司之三:拆分容耀积率立面融合商业课立面风格寇，引入国扫际、现代呀、时尚的排元素，突租显项目昭凤示性，提射升项目整馒体竞争力裕。提升价值夸策略之四:增加附加均值之改善猫立面精装修除叠墅产步品外，其弹他普通产赏品实施精乔装修；打造产品辽在区域的解唯一性；背提升项目恐整体品质值；精装修毅作用于计建立竞嘴争，与品竞品实纳现差异百化营销渐。建议精更装修标期准600-骑800元/平方米墨。本案选乡丰择精装焰修市场侧背景市场大势屈所趋利于强铜占市场晶提午升品牌区域缺精铁装修产品完善自身宵条件贼增加产品肥附加值提升价值捐策略之五:精装修景观园哭林融合建淡筑与商每业的时彻尚、国嫂际元素腹，同时稳结合人延文。让以景观不束仅是一饿种视觉陪的享受旱，也同铺样成为貌本案国岛际生活第城市大甜盘的重川要载体例。整体风格烤与建筑的姓现代、时捉尚相融景观动线逢联接各地顺块住宅与商全业间通过否景观轴、清景观桥、积景观路相控融打造铁商路特色跑景观带打造特捐色规划贪道路现代元邪素的景呢观小品提升价醒值策略拿之六:景观园曲林智能、环努保、节能通过引竞入智能责系统等虹，实现果未来生到活方式睁国际化脊、现代恭化、品苏质化，测提升项悄目居住邀品质。LOW口E玻璃断桥铝埋合金地暖新风系统直饮水居系统户式中膝央空调……LOW袋-E玻璃具有梦良好的隔沿热保温作颗用；为业主节盈省制冷费齐用另外LOW木-E玻璃的可见通光反射砍率一般销在30%以下，可煮避免造成骨反射光污博染；考虑到本宰项目周边吉临铁路、注临道路及酬商业区，LOW-细E玻璃的绩出色隔铃音性能钻将会有厅效阻隔记噪音，筛保证业时主生活告在一个赠安静的奸环境中轻。提升价值含策略之七:智能、环占保、节能优化户悦型户型空陆间优化注、户型傍创新、休增加抗示震功能藏间户型空间乏优化：让居住深价值不浓是面积暑尺度，朽而是人杀性化的安设计。赠送面积膏：提升产蛇品价值洪，以低嗽总价得翠到更多坦面积。（专题宁研报告殖见附件卸）增加抗逮震功能伟间：降低客户狱因地震对嘉电梯产品砖的销售抗呜性，增加乏产品附加梳值。提升价值对策略之八:优化户妇型商业是殿住宅的付泛会所商业经邀营中能勺对住宅书业主实其施优惠赤，体现商业主置袖业的尊常贵感。商业规划乔中，考虑熔增加住宅扛功能外延研的布局。装如酒店内宪的泳池、要商务接待小区。一方面贝，商业妈为业主己提供了呼便利，士提升了榆在本案陵置业的容价值。另一方躺面，业孕主为商贺业经营沈带来了埋人流量春上的保什证。提升价穷值策略并之九:商业是长住宅的裁泛会所A区——B区——C区——D区A、B区作为功一期组预合开发C、D区作为逝二期组趁合开发先启动叠探墅的推广引爆市场实现项目掏市场高认感知提升整体卡调性一期启动叶区：A区叠墅推售产品丛：叠墅+电梯货量2.8万方、5万方形态叠墅（6F)、高层（18F)户型140-180㎡、80-90㎡价格1-1.2万、7400-8200元装修精装修ABCD提升价值繁策略之十:合理的开革发时序提筝升整体价牢值产品的价值提升策略：价值高于价格别墅品质宅的洋房产趟品洋房品史质的高禽层产品运用三个慕纬度工具帅进行项目葱定位价值最梢大化塑造竞糕争优势优化限涛制条件纬度二载：树立棒本案的偿竞争优讯势成本领先差异化集中化项目组合附加值时间垄赢断竞争优势光的形成项目的竞矿争策略:差异化、姐组合、附尝加值综合体疯内住宅叠墅＋古电梯+洋房建筑立着面精装修景观园填林智能环保竞品物业反：住宅＋蹄商业（商劲住楼）本案物业桥：住宅＋趁商业＋写蛛字楼＋公备寓（城市害综合体）一个综合数体内住宅牺，即将成尚为城市的邪未来发展质中心，生填活的更便白利、舒适屋和现代，唉是人们心趴中的一种右生活愿景毫！商住楼vs城市综哀合体塑造竞翅争优势求之一:住宅依附小体的差异短化同一地块蓬容积率的撞拆分，使要得物业形授态变得多泄样化，既庙有低密产震品，也有脉现代高层菌。这区分澡于单一产脖品项目，前具有产品某类型上的传竞争优势已。在小区里始，叠墅奢假享城市土邮地和环境艳的稀缺与完尊贵，电绕梯洋房尽弟享繁华中顺的寂静与丝式理解。叠墅＋电牌梯+洋房vs电梯塑造竞争妇优势之二:住宅拆茎分容积锄率建筑立面蝇精装气修猴景昂观园林础智能箭环保塑造竞盆争优势妇之三:产品附跳加值精确打巡寿击：直面不判同的竞蜡争项目胃的动态SWO翠T捕捉空白欣：合理的尊产品推困售时序亭安排直接竞争密：价格趋近症形势下的场品质优势动态SWOT：营销过程花中形成动守态的竞争衡优势项目因子2008年2009年2010年2011年本案货量2.8万方、5万方3万方、9万方2.2万方、2.4万方形态

叠墅（6F)、高层（18F)电梯洋房（9F)、高层（18F)电梯洋房（9F)、高层（18F)户型

140-180㎡、80-90㎡50-60㎡、80-90㎡、100-120㎡50-60㎡、80-90㎡、110-120㎡价格1-1.2万、7400-8200元8600-9500元、7800-8600万8800-9700元、8000-8800万装修精装修精装修精装修中华名园货量3万方8万方9万方2万方形态高层（16F)高层（16F)高层（16F)高层（16F)户型80-90㎡、110-120㎡、140-170㎡80-90㎡、110-120㎡80-90㎡、110-120㎡80-90㎡、110-120㎡价格5500-6200元6000-6800元6300-7000元6700-7500元装修毛坯毛坯毛坯毛坯置信巴厘岛货量3万方、5万方2万方、10万方3万方

形态叠墅（4F)、高层（18F)叠墅（4F)、高层（18F)高层（18F)

户型220-250㎡、80-90㎡220-250㎡、80-90㎡80-90㎡、110-120㎡

价格1.2-1.5万、6300-7000元1.3-1.7万、6600-7200元7000-7500元

装修毛坯毛坯毛坯

新界货量3万方8万方9万方3万方形态电梯洋房（7-9F)电梯洋房（7-9F)电梯洋房（7-9F)电梯洋房（7-9F)户型100-160㎡100-160㎡100-160㎡100-160㎡价格7200-7800元7400-8300元7700-8600元8000-8800元装修毛坯毛坯毛坯毛坯动态SWOT印证推抢售时序运用三个西纬度工具驼进行项目邻定位价值最大化塑造竞争优势优化限制条件纬度三：伪优化本案混面临的限谨制条件地块分散通过景宪观轴线蓬、建筑珠风格，历实现组恰团与组卫团、住摧宅与商瓶业的和蓄谐统一1234大悦城商业优化限制是条件之一:地块分收散铁路铁路沿逝线区域骂，打造配主题景洪观带，离从而提组升项目驰附加值景观带尼打造；使用LOWE玻璃降必噪；临铁路乎部分，财产品户丙型面积酸为小户任型；优化限夹制条件伪之二:铁路1234大悦城商业规划道绣路地块间的批规划路，雹采用景观踪蝶路方式，穴弱化因此承带来的地放块分散的泽劣势。优化限制许条件之三:规划道路1234大悦城商业LOWE玻璃使蝇用；沿路种植术灌木，让昆路成为风惧景。•录1、2地块的宿小区车窗流通道盼沿地块衬南侧修陡建。使挥建筑物秘后退，具降低噪眉音污染袖。优化限制讲条件之四:南侧市菜政道路市政道陈路地块南侧施临通往商改业中心的历市政道路瓣，存在噪搂音污染，绝影响居住社品质。1234大悦城商业优化限车制条件伏之五:90/7组090/7猫0四宗土地懒，每宗均月受此限1234大悦城商业通过拆龄分容积壶率，丰报富产品姿线规避90/舌70产品同年质化的此风险。优化限制租条件之五:商业影至响商业影响1234大悦城商业受影响最奴大的为3号、4号地块退距；京绿化隔笑离；临近商吹业，降淹低居住阅品质临近住穴宅的商浆业业态以规划敌为污染领小的业椅态为佳蛋。价值最大化塑造竞争优势优化限制条件三个定位庆纬度基于三淘个纬度资分析而茧出的项止目定位……………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….………………PAR呀TⅣ大悦城费住宅定疯位结论（秘暂建议洽）区域与悉地块价将值项目战略纷发展方向城市功能产业功能项目自径身区域属性集高档叉购物、盾品位休辛闲、特绒色餐饮陵娱乐、姻商务、盒居住等验多元功滴能于一陆体，以爸综合大馅盘规模敬影响力凳，对武电侯国际胖新区起就到推动端作用，召结合区谅域整体躺开发带能动，打蚀造城市凯新区的趣核心增榴长极。国际外向萝型城市多拴元特区项目整体吃定位住宅定脸位武侯国妇际新区吃的核心差区、依捕托中粮产品牌实避力保障最、大悦膊城大盘旱支持的国际时尚由生活特区是城西乃薯至成都市也的荣誉梦配想生活典趟范目标客待户：向往高慈品质、善国际化代生活氛痕围，追陡求享受瞒高端商趴业配套楼的社会新贵她、城市中卸产及城市练投资型人轰群客户定弦位住宅客群种分类及来宫源客户分类客户占比客户来源区域客户30%项目周边原住民（还迁户）项目周边工作群体项目周边换房升级客户成都客户50%成都一次置业群体（过度）成都二次以上置业群体其他客户20%外地来蓉置业群体投资者找到目多标客户纠的需求悔产品确定本传案的产剧品定位障方向客户来源需求产品项目周边原住民（还迁户）紧凑两居紧凑三居项目周边工作群体紧凑两居紧凑三居项目周边换房升级客户舒适三居成都一次置业群体（过度）一居紧凑两居成都二次以上置业群体舒适三居投资者一居+1、小户型耕住宅，神面向首钩次置业能者及外柔来投资煌者区位潜力完善配套品牌归属物业服率务社会认同保值增值4、舒适一雷居、紧凑殿两居、紧桶凑三居、鼓舒适三居和的组合，高面向更广围泛的客户涨群3、大户型换，面向彰谁显地位的秃知富阶层2、受政唤策影响疼、紧凑僻两居、粪紧凑三缺居为主祥，面向割追求生椅活便捷膊及工作湾便利人竿群产品定再位——产品形熟态产品形态裂：6F叠拼别墅+弓9F多层电共梯洋房+1瓜8F电梯公寓产品形态体量（㎡）6F叠拼别墅320009F多层电梯洋房2375718F电梯公寓1630005+1F18F8+1F产品分布图叠墅产品约32000㎡高层电梯约163000㎡绿地带8+1F约23757㎡房贷新政影响优化限制条件提升竞争力纬度价值最大化纬度产品形态面积区间户型配比6F叠拼别墅140-180㎡140-160㎡奢享套三：80%；160-180㎡奢享套四

：20%；9F多层电梯洋房70-115㎡70-80㎡舒适套二：20%；85-90㎡

紧凑套三：30%；

105-115㎡舒适套三：30%；40-45㎡小套一：20%；18F电梯公寓50-120㎡50-55㎡套一

：15%；65-75㎡紧凑套二

：25%；85-90㎡

紧凑套三：50%；110-120㎡舒适套三：10%

产品定位——户型配什比叠墅产品可实现相对的高单价紧凑二居、紧凑三居产品在实现相对高单价的基础上同时可确保资金快速回拢。一居产品，临铁路。以低单价、低总价降低铁路对销售的抗性。产品定位——户型设隙计建议总价控制羡原则设计原则胡建议：0.5功能间户型可拼编原则紧凑布难局及适复宜尺度控制建筑幼面积锦控制总价户型优熟化原则储物空压间设计局部功能赵集成设计大小户兽型相邻瞒设计帽组合怖销售优化户型饥空间利用竖向激和边角空绑间作储藏威，增加吊拴柜、壁柜泪等，使得丽储物空间购和建筑建趁造一体。减少户蹲内交通革借用哗餐厅、谦客厅空棵间，每衰一寸空研间分分枣必争。采用落践地凸窗顺，产生基良好的泛视觉效筋果，增脚大采光扬面，使掌用房间叨更宽敞尽。液晶电视三的普及，惕可适当缩榴减客厅面升宽；优化户型保空间紧凑的布班局及适宜膝的尺度居室部分币考虑与层秒高的结合,突出对空活间的灵活雨使用，储岸物柜内壁膨预留高度浅不同的插醋槽，使用碧者可根据捏用途将隔笔板、横杆彼灵活调整聪位置；亦福可采用轨奏道式拉门棚节省空间香，减少占港用面积。优化户型慰空间储物空间飘设计灵活空灾间与可胸变设计设置多功福能房间（0.5居），凭根据不除同时期丙的需求示局部改仓变分隔励。优化户型妹空间实现整召套房屋畅的集成况化设计陪和生产狗，是长肠期的目革标。可先从忠厨房、吗卫生间絮模块开奖始：厨络房、卫咱生间设像备及管锡道最多这，又是颠人活动蝴最密集笨的区域钱。因此，将贡这两个功蛛能模块集糖成设计，陈可使有限竟的空间内艘功能更加胜齐备。局部功封能的集交成设计优化户型普空间把部分皇功能移铺至餐厅妈，形成谋厨房、克餐厅一懂体化设侄计。服苏务阳台央与厨房呀平行式抛布置最戚佳，这事样可以符保证灶咬台成L型布置或运一字型、圈双边布置兆。厨房集刑成模块优化户箭型空间卫生间集加成模块当套内企只设1个洗手获间时，摧宜用分删离式布稳置。当套内设2个洗手矛间时，枪其中的烤公卫宜准布置淋生浴间，级以节省虑空间优化户厘型空间智能环望保节能LOW-提E玻璃具有若良好的隔护热保温作饱用；为业主节挖省制冷费标用另外LOW百-E玻璃的可见敲光反射院率一般喇在30%以下，永可避免稳造成反其射光污币染；考虑到本作项目周边半临路及商校业区，LOW骑-E玻璃的及出色隔臣音性能应将会有袭效阻隔顶噪音，着保证业书主生活乎在一个查安静的禾环境中哗。遮阳百碰叶、LOE缎-E玻璃达求到降低孝能耗效打果室内室外LOW-E玻璃智能环般保节能断桥铝押合金采柳用隔热墙铝合金劫型材，添具有节它能、隔高音、防跨噪、防搞尘、防挠水功能恨。断桥今铝合金乖窗比普食通窗热君量散失下减少一磁半，隔序声量达29分贝以战上，水庙密性、动气密性柿良好。与LOW阀-E组合使用呀将为业主踩节省更多疑的制冷费厕用并保证术良好的隔础音效果。断桥铝合脏金达到降朽低能耗效牺果智能环掀保节能地板采暖雅热流示意的图室温由下跟而上逐渐赵递减给人述以脚暖头欲凉的良好未感觉，较作散热器供庄暖方式热身效率更高止，符合人族体要求的甚热环境。目前成胖都高端非项目有行开始采妻用地暖栗的趋势陡。地暖提升塌居住品质智能貌环保醉节能采用一台埋主机与多兰个末端安拐装的方式摔，主机安爹装在室外鄙阳台的“除隐蔽”处逗，同时供胡多个房技间的供铲热或供哀冷，任意调旋节房间闲温度。由于风齐机盘管塘隐蔽在仙屋顶风管暗藏岗式设计与调装饰浑然烘一体和谐记统一，不会早破坏室租内风格，适合本项落目精装修伙交房；并伶且室外机炼组安装在李预定位置场不会破坏析建筑外立丙面，保证钞外檐美观户式中央勇空调保证民外檐美观智能环党保节能通过滤料炊、活性炭圣、沸石，柄产生吸附却、过滤、赔微电化学稼电场作用集，去除水奏中余氯、饰重金属离由子、细菌根和杂质。本项目面喊向的中高线端人群对瞧与健康息策息相关的户方面非常拍挑剔，采崭用净水系庭统将保证谎业主可以奔喝到最清奴澈的水，殿提高生活惯品质中央净水树直饮水系陪统智能环练保节能普通排览水方式误容易产蒸生卫生途死角和从噪音。而同层排挥水的支管帅不穿越楼摘板，沿墙乘而走，在砍同一楼层茎内与立管钢相连；从瓜而避免噪周音、异味缩慧与维修干木扰。同层排谢水降低屿噪音同层排水普通排某水智能环鼻保节能指纹门禁鉴系统彩色可视鱼对讲门磁窗磁小区监蓄控系统现阶段普木遍以采用熟一卡通的踩门禁系统配。建议采用躁更加先进房诚的指纹门男禁系统等悼设备即“龟一指通”序，进一步镰提升安防事级别和安旁防效果。智能安防弦系统确保姐安全智能灭环保敞节能建议采柳用国际遮一线品确牌瑞士迅辜达德国蒂森最克虏伯芬兰通力日本三萌菱美国奥的亩斯成都中倍高端项设目基本灾都采用德国蒂森肯克虏伯、章美国奥的深斯部分项观目：优品道——美国奥盯的斯西城公馆——美国奥拒的斯首座——德国蒂森寻克虏伯鹭岛国剩际社区——德国蒂森裳克虏伯智能环悼保节能PAR父TⅤ入市价颤格估算地段价值44％楼体素质27％环境设已计6％开发品奏牌8％物业品牌8％工程风险7％100量%六大影响抖因素权重递构成细分环境23%交通11%配套10%规模10%设计5%会所3%绿化率2%设计方案2%开发商5%物业公除司品牌5%现有形象3%入住时惨间4%评分构楼成细项螺的构成扫比例，友参考多映个成熟棕案例综丝式合制定本评分标块准基础分化值分布区弃间：-10分~+1技0分当本项盆目与竞偏品项目牌对比时番，与本悬项目情轮况一致宗时视为0分；本权项目优忍于对方纳，为正纯分，反袋之，为质负分评分体碍系为专迹业人员趋依据多遍年经验膨综合评援定按系数比蹦例综合，恐计算得出化本项目最写终评分承建商3%物业公洋司收费3%形象5%设备4％设计公司2%入市价此格估算入市价格香估算产品形态均值售价区间18F电梯公寓（精装）8200元/平方米7800-8600元/平方米9F多层洋房（精装）9300元/平方米8800-9700元/平方米6F叠墅（清水）12500元/平方米11500-13000元/平方米项目市医场比较讲权重的齿确定(权重确授定原则权：影响誓度越大榴，权重腰越大)入市价咐格估算18F电梯公倚寓项目名称权重售价绝对值中华名园32%58001856置信巴厘岛53%65003250金楠国际10%6000600武侯国际花园13%5700740总计6400精装修价岔格100齿0-1农500元/平方米个，暂定早为120你0元/平方米时间溢花价：项目销展售周期夏约在3年，综赞合项目思呈现能花力、区誉域成熟侨度、市泉场风险划因素，副保守估慰算3%市场价港格+精装修基价格+时间溢价=8紫200元/平方米考虑市什场不确阔定值±5%18F电梯公规寓最终遗价格：780戴0-8财600元/平方米装修溢价津：1200元/平方米品牌溢价湾：3%营销溢勇价：3%时间成充本溢价鸡：3%销售价在格：930惨0元/平方米市场不占确定因蜻素：±5%9F多层电梯交产品最终袄价格：880症0-9罗700元/平方米9F多层电梯册洋房入市价绿格估算项目名称权重售价绝对值新界70%75005250双楠融城28%75002100合计7350叠墅产品入市价我格估算项目名称权重售价绝对值产品形态面积区间修正值置信巴厘岛75%1300097501跃23跃4220-3008700御苑风景(双流)5%68003506F电梯叠墅140-220350时代尊城(叠墅二手房)20%1300026001跃23跃4或(3跃4跃5)180-3002400合计1238011500品牌溢价斜：3%营销溢价图：3%时间成哭本溢价菜：3%销售价连格：1250料0元/平方米市场不秃确定因鸽素：±5%9F多层电梯稼产品最终网价格：1150哥0-13快000元/平方米PAR虫TⅥ经济测算1号地块监（高层弓＋叠墅迷）：

预计销售收入直接成本总成本

土地面积(亩)40.00建筑覆盖率21.1%土地费200,000,000地价(元/亩)5,000,000

容积率2.952启动资金273,227,802建安费220,935,234地上建筑面积78,759

地下建筑面积17,299静态利润率21.0%勘察设计费5,002,940公建面积500动态利润率42.8%园林环境施工费4,210,866住宅面积78,259

报建税费12,991,054住宅售价（元/平米）8,600住宅部分673,030,496维修基金2,582,559商业面积

合计445,722,653商业售价（元／平米）

商业部分0间接成本总成本住宅套数824

套均面积（平米）95

管理费2,347,781楼层14

销售代理费26,921,220地下车库（个）577

财务成本19,125,946地下车库（元/个）80,000车库资产46,131,833营业税48,458,196地下车库（平米/个）30

不可预见费用13,460,610可销售面积78,259销售总收入673,030,496合计110,313,752

总资产719,162,329总投入556,036,4052号地块张（高层蛋＋叠墅胖）：

预计销售收入直接成本总成本

土地面积(亩)57.00建筑覆盖率21.1%土地费285,000,000地价(元/亩)5,000,000

容积率2.952启动资金389,414,252建安费314,940,748地上建筑面积112,232

地下建筑面积24,699静态利润率21.2%勘察设计费7,131,538公建面积500动态利润率43.2%园林环境施工费6,000,484住宅面积111,732

报建税费18,547,527住宅售价（元/平米）8,600住宅部分960,895,957维修基金3,687,159商业面积

合计635,307,456商业售价（元／平米）

商业部分0间接成本总成本住宅套数1,176

套均面积（平米）95

管理费3,351,963楼层14

销售代理费38,435,838地下车库（个）823

财务成本27,258,998地下车库（元/个）80,000车库资产65,863,126营业税69,184,509地下车库（平米/个）30

不可预见费用19,217,919可销售面积111,732销售总收入960,895,957合计157,449,227

总资产1,026,759,082总投入792,756,6833号地块（9F多层电朵梯洋房圣）：

预计销售收入直接成本总成本

土地面积(亩)25.00建筑覆盖率24.4%土地费125,000,000地价(元/亩)5,000,000

容积率2.2启动资金160,460,410建安费107,807,440地上建筑面积36,685

地下建筑面积10,188静态利润率12.0%勘察设计费2,468,640公建面积300动态利润率22.7%园林环境施工费2,519,778住宅面积36,385

报建税费6,039,910住宅售价（元/平米）9,300住宅部分338,380,500维修基金1,200,705商业面积

合计245,036,473商业售价（元／平米）

商业部分0间接成本总成本住宅套数485

套均面积（平米）75

管理费1,091,550楼层9

销售代理费13,535,220地下车库（个）340

财务成本11,232,229地下车库（元/个）80,000车库资产27,167,467营业税24,363,396地下车库（平米/个）30

不可预见费用6,767,610可销售面积36,385销售总收入338,380,500合计56,990,005

总资产365,547,967总投入302,026,4774号地块（9F多层电梯翼洋房）：

预计销售收入直接成本总成本

土地面积(亩)10.00建筑覆盖率24.4%土地费50,000,000地价(元/亩)5,000,000

容积率2.2启动资金64,122,784建安费43,007,056地上建筑面积14,674

地下建筑面积4,025静态利润率11.0%勘察设计费984,936公建面积300动态利润率20.7%园林环境施工费1,007,911住宅面积14,374

报建税费2,386,084住宅售价（元/平米）9,300住宅部分133,678,200维修基金474,342商业面积

合计97,860,329商业售价（元／平米）

商业部分0间接成本总成本住宅套数192

套均面积（平米）75

管理费431,220楼层9

销售代理费5,347,128地下车库（个）134

财务成本4,488,595地下车库（元/个）80,000车库资产10,732,587营业税9,624,830地下车库（平米/个）30

不可预见费用2,673,564可销售面积14,374销售总收入133,678,200合计22,565,337

总资产144,410,787总投入120,425,666各地块财翠务对比：地块容积率建筑面积预计均价总售价(万元）总投入(万元）利润值（万元）静态利润率动态利润率1号2.95278259860067,30353,48413,81821.0%42.8%2号2.952111732860096,09076,25419,83521.2%43.2%3号2.236385930033,83829,2164,62212.0%22.7%4号2.215088930014,03211,6492,38311.0%20.7%总计2.718241464.098749211,262170,60440,658————PART系Ⅶ土地价梦格竞拍石建议以上综合月测算4块土地的冬价值，该阔售价为4块地块的裕整体平均艇售价，但据随着地价魂的提高，轨项目成本瓦也在提高害。不考虑中萍粮一级整掉理的因素右：当土地价器格达到700万/亩时，稻是项目且的零界做点。建议轨土济地价格吊在550-木600万/亩。面积（亩）地价（万/亩）预计单位售价预计单位成本静态利润动态利润133.245008,7507,40018.2%36.2%133.245508,7507,70013.6%26.2%133.246008,7508,0009.4%17.6%133.246508,7508,3005.5%10.0%133.247008,7508,6001.8%3.3%133.247508,7508,900-1.6%-2.7%133.248008,7509,200-4.7%-8.1%133.248508,7509,500-7.7%-12.9%133.249008,7509,780-10.5%-17.3%本案研究暮工作报告段请参见附黑件：《项目发展桌环境与竞宅争环境市粘场研究报酒告》《成都精装顶房市场研溪究报告》《成都中死高端物炮业价值踏体系研茶究报告》《成都赠送跑面积专题弄研究报告》前期项熊目定位蝇固然重惩要后期营销恰则异曲同硬工之妙正如天生丽质也需要计后天的替不断完量善Tha睁nksAUG疤.20锈08.9、静夜倒四无邻喇，荒居糠旧业贫腾。。4月-2兽34月-撞23Frid串ay,庙Apri灵l28槐,20芳2310、雨中黄痒叶树，灯两下白头人须。。18:4菌4:3818:4揪4:3818:4喝44/2莫8/2脚023获6:煌44:马38往PM11、以我浑独沈久址，愧君便相见频虎。。4月-推2318:餐44:题3818:4壳4Apr参-2328-记Apr枝-2312、故人江愉海别，几绣度隔山川仆。。18:视44:柿3818:旅44:潜3818:4歌4Fri伴day去,A烂pri恐l2哲8,垦202察313、乍见贤