成都郫县中信未来城项目市场定位竞标方案策划报告

第一部分、市场研究结论导航市场环境区域市场竞品分析项目研究长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎市场环境研判成都房地产市场运行周期大概在12-15年之间，跟全国市场运行周期基本一致，我们需要把握这种节奏顺势而为15年12-15年市场环境研判走势一、这轮始于2007年第四季度的调整，既是房地产市场自身调整的需要，也是宏观经济、外部环境加剧恶化的结果，短期内难以根本性好转；目前整个房地产市场仍处于下降通道当中，2009年市场即使有所好转也只是阶段性触底的中继反弹，2010年将面临方向性抉择。走势二、我们预计成都楼市今后的发展路径可能是：2009年阶段性超跌反弹――2010年回落盘整――2011-2012年探底复苏――2013-2015年缓慢复苏――2015-2020年将迎来新一轮快速发展期。

14-15年13-15年中成研判结论【中成看点】：基于我们对全国和成都房地产市场中远期和近期走势的判断，市场给我们的启示和指导企业经营决策的核心思想就是：长期看好，近期谨慎；为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇，要先保存自己、积蓄力量，提前布局。在企业发展战略决策上的运用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略，灵活开发低风险项目积蓄力量；在2011-2012年转折期作好土地储备、人才储备和资金储备，提前布局；在2015年之后的新一轮快速发展期采取快速攻势策略，积极拓展和开发。市场环境区域市场竞品分析整体转入买方市场，潜在供给巨大项目分析长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎结论导航区域市场郫县08年新成交地块平均地价每亩118万，地均价按3.0的容积率计，楼面地价仅591元，环比去年的1250元，环比去年下降了53％，土地价格的大幅下调也给房价的下调带来较大的空间，大量低成本项目将本案行成新的冲击。区域市场未来3年，本区域竞争项目新增供给将在320万㎡以上，320万㎡意味这事么即每年平均供过于求的潜在矛盾大，竞争将十分激烈。区域市场本区域供给面积主要集中在81-120㎡之间，占总供给的61％，需求面积也同样集中在这一面积段，紧凑型套三和套二产品是本区域供需主力。区域市场区域成交客户分析区域市场本区域成交客户主要来源于郫县本地，占了52%，是本区域中高档楼盘主要购买人群；主要客群置业以公职人员和医/律/教为主，共占到50%；最普遍的认知项目渠道为户外广告和口碑，分别为44%和28%，另有23%为偶然认知；

90㎡以下户型成为47%客户的最爱，80-90平米的套二户型和90-105㎡的实用型套三将成为市场主流需求。中成研判结论【中成看点】：

本区域供需特征从结构上来说基本一致，但绝对量上却明显供过于求，将长期处于买方市场，市场存量水平仍在安全范围内（35万㎡约等于本区域半年的去化总量）。但施工量（397万㎡）中80%尚未面市，后市供给压力大，竞争激烈。结论导航市场环境区域市场竞品分析整体转入买方市场，潜在供给巨大项目分析长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎同质化竞争下市场具备空白点竞品分析项目名称房屋类型总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）总户数（套）户型面积范围近期推出套数销售套数均价（元/㎡）销售率万树森林小高层10010.4871054-187390388350099%伊萨贝拉高层/小高层13627.44228945-200221132380060%名城左岸高层6127.7242777-150521156298030%卡布里城高层9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高层/多层10015120068-184647285355044%景.尚景1期多层/小高层7011.689980-130511488320095%精城名典高层737600124-1524154153400100%时代花城高层20735176180-1701090978330090%晨光杰座高层101.621436-10821444278020%水岸天成高层709588120-220353132305038%蜀源.国都多层54622583-162191147370077%一里阳光小高层20035约320049-85398126288032%西都会小高层/高层4.161087248-12944897335022%林涧上馆多层354.127380-180272270340099%龙湖.弗莱明戈双拼/花园洋房/高层200513600130-216282216600077%合计/1790.1627121403/71904442/62%代表项目近况一览本区域近期（过去15个月）供给销售套数4442套，单个项目平均去化速率为20套/月。◆典型楼盘统计：15个在售楼盘；◆总体量：约304万㎡；◆近期供需情况：供应总面积约78万平方米，合7190套，已售面积约45万平方米,合4442套，套均面积仅101㎡，区域户型呈小型化、多房间、创新化的发展趋势。区域综合销售率约为62％；◆2009年预计供给量：现有存量房约35万㎡，新增供给预计约90万㎡，合计125万㎡。竞品分析竞品分析选取本案的5个主要竞品项目来看，近期供应产品其中多层住宅266套，花园洋房282套，高层电梯公寓2763套。120-130平米、100-110平米以及80-90平米三个面积段为主力供应户型，其中80-90平米面积段最多，774套，占总量的23%。竞品项目产品供应结构一览面积区间套型中铁瑞景茗城景尚景时代花城伊萨贝拉弗莱明戈合计多层高层高层多层高层高层花园洋房60以下

000056005660-70

058000005870-80

20240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套二00000000套三21872550100184100-110

569298607200504110-120

092205610000403120-130

181843350000537130-140

0100014715163140以上

03764000267368套数

6485710802024032212823109竞品分析龙湖弗莱明戈项目月均去化速率虽然最高，是由于其项目定位和产品差异化所寻求的市场空白点获得成功，但本区域纯高端市场总量相对较低，该项目53万㎡的体量也需要消化多年。而景尚景和时代花城所代表的中高端电梯公寓项目推盘量大、整体去化率高，是适合本案的发展方向。竞品分析经济实力本地私营企主本地公职人员二次置业群体市内白领区域客户外区域客户成都市客户龙湖弗莱明戈中铁瑞景茗城景尚景时代花城二三级城市私营业主、在蓉投资、在蓉为子女购房周边企业就业人员高新西区创智人群竞品分析景尚景时代花城中铁.伊萨贝拉中铁.瑞景茗城本案竞品项目外立面主要为现代简约式：景尚景和时代花城；欧式：伊萨贝拉和龙湖弗莱明戈；新古典式：中铁瑞景茗城。龙湖.弗莱明戈竞品分煤析景尚景中铁.伊萨贝拉中铁.瑞景茗城时代花城就目前岁所呈现扑实景的茂项目来批看，景论尚景为喘景观打滴造最好竭的项目梨，而龙咳湖弗莱臂明戈西叙班牙风吉格的台械地式景钓观也值很得期待决，而其编他项目嫩在景观祖打造上锅的质感睁和创新秘上都乏装善可陈成。竞品分巡寿析时代花城88㎡景尚景84㎡中铁瑞搁景茗城68㎡伊萨贝拉86㎡本区域中洞小型户型帝（90平米以下身）成为了班热点户型悬，而如时诞代花城项码目88平米紧凑咏型套三和遍瑞景茗城68平米套一团变套二户统型因其实唉用紧凑受家到本地客顷户的追捧蹦。中成研词判结论高中低中中高高『价格』中低『形象档次』景尚景锦绣东方市场空白时代花永城龙湖.弗莱明戈万景峰中铁瑞景停茗城华润.橡树湾我们的机鹿会点结论导航长期看好题，近期阶闲段性回暖状，中期谨亩慎市场环境区域市响场竞品分析整体转醉入买方涨市场，禾潜在供润给巨大同质化竞警争下市场得具备空白梯点项目研疫究具备外部铁机遇，依欢照市场需予求打造产奶品特性项目研究郫县新区功能定秒位：西部新洞城综合溪中心，以发展摘科教文化尤为高新西橡区配盒人口规划门：202没0年套服止务，建杠设既适港宜居住然、又适勤宜创业元的综合及性城市比片区。，郫县仓的实际汇居住人贡口将达焦到48万人，城断市用地70平方公取里。固定资产董投资快速谎增长，实锄现全社会讽固定资产祝投资171.洞99亿元，叶增长40.8药%，全年尸新增固球定资产仇投资110僚.51亿元。转全县含哑预售在出内的商昏品房销未售面积69.5阅7万㎡(其中住宅65.4被5万㎡)，比上皂年下降39.4阻%；实现销低售额23.随14亿元，赚下降40.切2

%。区域发旺展总体班格局：“一城茶一区一绑园三带服”区域盏发展总世体格局锣的形成稠，促进悠资源的趣有效整也合和合艺理配置滨，实现述城镇建暗设和产埋业协调宣发展。项目研奏究项目南临屈摸底河，仰沿河将打板造景观带宣，为本案缘瑞主要外部唤自然资源浑。项目西辣侧紧邻妈蜀信路卧，可直怒接连接成西区大驶道，是摩郫县城锁区与高呆新西区怕的主要膏联系通陆路。项目北侧枣为龙湖.弗莱明殃戈项目穴建设用胃地，现冒已开始铁项目一扭期施工件建设。项目东侧塔为待开发吊用地，规稼划使用性舱质为幼儿差园建设用非地，预计2010年动工明。本案被规饺划中的文耻信路划为踏了南北两评块地块，柄北地块28.散56亩难以打象造景观或框建筑布局葱；南地块83.6般9亩，紧淋邻摸底议河景观兆带。本案位君于规划畜中的西秀部新城挂中心区领域项目研网究优势（S）劣势（W）发挥优这势，抢悔占机会利用机会向，克服劣取势机会（O）发挥优势研，转化威铸胁减小劣荒势，避芹免威胁威胁（T）所在区团域外围寨有大量茶高薪就狂业人口各，住宅监需求量猛持续增麻加，为外本案提菊供刚性笨需求；城市化活进程加你速，大恐成都规模划出炉杰，本案傲所处西搂部新城俊市中心虹区域发牧展前景盲可观；区域市阀场具有齿空白点贩，产品倘特性营硬造空间戚大。开发商薄品牌优咏势：央强企对客植户的信哥心促进心；区域潜力甲：区域配寇套规划完忆善、科学近，未来区资域价值明旬显；区位优势驾：位于新肆城中心和顷区域核心涨启动区；产品优鉴势：项晴目处于造产品设惠计阶段阵，可按夜市场需央求特性雀打造产温品特性士。区域发宫展起步包落后于字国际城颂南和高非新西区显等靠近否市区的喘区域板妄块，对栋市区客灿户吸引兽力相对茧较弱；本区域啊高端物宿业的强鄙力竞争据分流客昂户；本案对区名域整体发摔展的依赖挺程度很高淡；来自区俘域低价瞎竞争者刃的威胁众分流客饲户；未来各压类物业罪的巨大堪潜在供挪给量造坛成严重荐供大于己求带来被的竞争历压力。市区客户李心理距离仆难以消除悔；区域现振状不成丢熟，需悉要靠本嘉案加速启区域开腊发进度胖；景观资源歌有限，仅样项目最南值侧能看到智摸底河景渡观带，整次体景观价店值提升度选较弱；远程交叠通路网抛尚未完钓善，地垒铁连接庄城市轻霸轨建设滨有待时面日。【中成看杂点】：本案是位利于成都西跌部新城郫鼻县片区中绝心，是7343亩中信.蜀都新纲城核心启动期区。在本区玩域市场竞绒争产品同皱质化和现她状不成熟底的环境下进，具备市猾场竞争空烘白点，给拢本案营造者产品特性巷创造了较戴大空间，暂本案可以耽作为对周跪边地块开迅发和区域饱成熟具有胡带动作用霞的市场引领轻者。中成研坡判结论中成研判银结论05-07年08年以后核心问题如何实现价格最大化、和单体利润最大化卖得好、卖得快就是最大的成功市场市场推着客户走，客户非理性促使开发商膨胀整体降温，客户理性，开发商要回归现实竞争圈地，土地就是金钱！圈客，客户就是利润！区域房地鸽产市场整尊体进入买今方市场【中成看点】：在这样故的市场茂中我们宫要达到“热销、馒快销”的经营霜目的需成要解决的问智题如下：1、区域现嫁状不成熟坊怎么办？2、客户励在哪里青？3、如何在泪巨大的供鸽给和激烈接竞争中胜鸦出？问题思尾考1——打造启顷动区或顽意景区歼，炒作失或展示盲配套规竿划建设懂进度及底区域开辉发进度帖；2——首先把握鹊住本地的沾主流客户冠，保障初减期销售速头率，在此愉基础上吸柜引和抢夺晓周边产业幼就业人群绞和改善性螺需求客户但进行冲量痰，中长期刚拓展投资谷客户；3——稀缺自羽然资源红的占有遭、区域根的发展基前景、摸产品的程创新三婚点有机公结合提技高综合诞优势与晨竞品项错目进行鸭竞争。问题思棒考基于以上铺问题的思邮考，本案辜要想突破昌区域激烈坡的竞争压嘉力获得成反功，有以己下三个突捐破方向：1、依靠中信品稠牌，突出本聋案作为7000亩大盘“造城运棒动”的核心启板动区新瓜城中心污地位；2、放大和通凸现本案停所拥有的稀缺自逮然资源，充分利遥用“一河三就公园”打造高到尚人居敌环境，据同时给叮客户传普递直观牙的视觉疑冲击及兆后期规雨划想象辰空间；3、从科断技智能兽和环保狡节能建李筑方向牌打造特色产品，通过乔产品创歉新实现判产品在脉区域市要场的差异化竞拾争。第二部寇分、项家目定位中成对丈目标的国理解建立轰讨动效应具、树立旅信心持续旺调销带动区限域一级吃土地运标营建立和截传播品阵牌与知宫名度长期目标实现目标利润目标达成后的结果快速销登售短期目标定位目哗的解读：本项目挖为中信枪在成都俯首个作超品，蜀氏都新城额的核心党启动区谜，是市较场的引领者核心目厅标：以本案侍二级开异发加速平中信.蜀都项桃目整体惑一级开隙发进程,带动区域勿成熟进度猴，通过高问性价比的火创新产品粉，以较高村端的产品否形象，实滚现快销热佩销，强化既消费者、副开发商对递本区域的败信心，使窄中信在成膛都实现品退牌价值的筝建立与传亏播。策略指锦导原则——秉承三个显“并重”经济效锹益和社肉会效益总并重经济效益匆得益于社叮会效益，罪从而使经粘济效益的搜地位高于晴社会效益套；二级开发伞和一级土益地开发并虽重一级土地锋运营时二玻级开发的朱保障，二叠级开发带桨动一级开雀发区域加服速成熟，出达到打造帜新城、出阀让土地获州利的目的径实现；长期利益纸与短期利锋益并重以短期影收益作朗为现金喷流的基决本保障术，在此块基础上旗谋求长塑期收益适最大化重。我们的原幻玉则是以开发商尺目标为豆出发点，遵循市场为丧导向项目属性画分析项目战略附思路客群定位项目总体宏定位定位思路形象定位功能定迹位产品定位竞争定卷位国内二师线城市斯近郊新荣城普通乒商品住架房但是，这锅样能够赢朽得市场，借实现预期漂目标吗？显然不能门。但怎么学办呢？项目属发性分析本案基奏本属性夜：本项目拌位于成恼都市城债西近郊扬县---丢-郫县境服内，规泄划在约734背3亩郫县掘老城与就高新西夕区之间修的新城---中信蜀皇都新城填当中，北场地平芦整，市袋政基础书设施基私本建成财，本期滩拟开发雨用地合竟计约112亩，由近30亩和约83亩两块兼地构成久，中间吸被一条30米宽市政杯道路隔开支，规划为浅容积率2.5-棋4.2之间住宅是兼容部分缝商业用地度。这意味晶着本项目搂最基本的贺属性和发角展方向是滩：项发展助战略推蹲导市场宏营观大势项目开发竖条件区域市捷场特征项目发展凝定位推导近期回暖驾，中期仍铜不乐观，小长期前景腊依然看好树立蜀都距新城形象年，实现项艺目快速销砍售，增强增合作者信名心，促进夕土地市场廉出让拥有中信着品牌和土灶地成本优助势，但缺要乏一招制剑胜的资源廉、环境、富地段等自描然条件中信·未来城项甘目为了实梳现在不过苏分低价的麻基础上快浆速完成销腾售目标，乔在激烈竞耀争的环境茅下只能充拼分利用和财发挥拥有配的良好自币然资源及埋蜀都新城旱完善的配残套规划带教来的规划标前景，兼险顾产品上凤实现突破袄。故我们弱的思路是请充分演绎猎蜀都新城繁大盘配套驳，打造为技蜀都新城替核心样板丈区，引出验“未来城兴”概念，采在产品上俗进行创新爸，引入代解表未来居冒家、住宅俩建筑发展戒新趋势的鞭节能环保纽奉、科技智师能元素，宿并做到实鹊实在在和傍售前体验冈，引领消呢费。项目经梯营战略供过于求单与激烈竞水争的格局湾短期无法络扭转，品谷牌开发商监的不断进树驻，提升蜓了区域开西发和营销聋水平、市某场关注度州，但市场牛供给同质阳化、产品撑创新不够言。定位思路船一：项目发语展战略顺思路★项目发展间战略思路借势区域小前景，发翼挥拥有资罢源，产品创驳新，引摆领市场该！总体定么位新城中摧心·中信蜀都碧样板公园皱社区释义：新城中心拾凸显中信.蜀都区域趋发展前景窄及本案区位价值催优势；样板公乳园社区服表明本招案是作浴为蜀都领新城7000亩大盘灿的核心锹启动区结，尽享大挑盘完善搬配套；同时克具备一辨河三公脱园的高挺尚人居环境优储势。定位目标寒：把握蜀什都新城若发展前祖景，以促进赏区域开发因的姿态，合赢得目标烂客户的认虎同和支持双；加速蜀敲都.新城的雄配套建凶设，打造京服务高凶新西区孙和现代阔工业港减的大型洲居住社前区；充分利用锈项目拥有头的自然资除源，通过对址稀缺资堂源的占趋有和有竭效利用假打造高香品质的山人居环震境;产品创貌新，通过产品乳创新在本谋区域激烈穿的竞争环黎境下脱颖贤而出，达坦到快销、毅热销的经搏营目的。创造客摸群基础客孤群成长客群投资型客守户及周边趋企业团购袭客户客群定斗位立足郫县必和高新西敬区的中青趣年创智客雕群、公职悟人员辐射川仍西二三滤级城市畏及成都环大城西念范围的恩改善型沉需求客法户根据本盯案发展叮战略定辫位和区寄域市场程客群特攻征分析滋，本项某目的目纹标客群缺定位如印下三类世：郫县本纱地及成惠都高新霸西区公效职人员逐、医/律/教等职业执、即将进篇驻或已进宿驻的企事挎业单位员适工，大城合西范围内熟的改善型婚需求家庭形，具有较闲高受教育顺程度，收太入稳定，蒸实用型套太三是首选尝，总价承偏受范围30-尝40万。看重区域杰发展潜力虏，以长线趟投资为主珠的投资型俗客户；即域将搬入或糊已经搬入陈产业园区潮的企业团厕购。以阿坝、宇甘孜、西甚昌等地为熔代表的二悠级城市或修西藏等人腹居环境较却差的中老列年人，置待业目的为递退休后定才居成都或诱养老的客产户；外地俯来蓉工作晚或毕业后茧留在成都施工作的“拾新成都人俊”；看重互居住环境宅、生活配瞧套及价格森，总价承唇受范围25-灯30万。客群定巷位基础客群成长客群创造客群释义：客群定位无从选择谦的被动郊从区化与主动接闪受城市屑边缘化稀缺驱涌赶价格驱叶赶自然资源贴驱赶他们在理略想与现实察中寻找新践的平衡…他们渴望栽被这座城棉市所认同…基础客足群他们需刃要一个孙有品质攻的家…他们需要杠一种生活狱状态…客群定位他们需要欧房子他们需厘要家他们需点要生活他们需要科认同感、莲归属感，优他们需要撇这个城市文有他们的旨位置高性价比捞的产品景观及研社区氛惯围营造大盘的度配套体验与成萄都文化附泥加值全面超越住客户期望合，挖掘他轮内心深处益最深刻的药期许！客户需求鄙分析竞争力牙要素引导与箩迎合并梯重客群定委位基础客羊群阶层薯的细分财富程度事业发承展初期稳定转型高中低沉稳、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式中高级公务员、各行业大中型企业的中高层、高级教师或律师等、依靠地租获得原始积累的原助民、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈最容易也最渴望跻身富豪阶层的人、一般为事业扩张期的中小企业主、拥有其身份和个性的标志物多为企业的中层、对事业和生活踌躇满志、经常盘算着什么时候把家人接来、对价格有一些敏感大部分的中层公务员、企业中层管理者、传统生意的个体经营者、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。野心极强的不容忽视的群体，从一些大公司中分离出来依靠知识和个人关系进行创业的中小企业主或合伙人，极有可能快速跻身富豪阶层，个人意识极强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式多为毕业1-3年的大学生、过渡型小户型的忠实客户、对价格很敏感从事后勤或文职的企业职员，挣钱不多、工作不累的乐天派，对价格有一定的敏感度；当他们的配偶很有实力的时候，工作对他们来说只是一种消磨时间的方式，这时他们对价格的敏感度一般会较低不满足于现状而奋发向上的族群、可能会跳槽到其它企业甚至转行，可能会自己经营小本生意，由于基数小他们的财富可能会在短时间内暴涨、对价格有一定的敏感平均3-4年平均3-4年大部分基肚础客群的雨成长曲线主动接票受城市咸边缘化看重项遣目附加俭值，价路格不太壁敏感，誉有一定韵品味需任求；看喊重项目腥市场地守位，迷肃信市场四领导者伤的魅力被动郊区拆化价格敏窗感，性扯价比是翅关键因腊素；有痰限理性段，重体降验，容若易被项狭目细节长及生活悼昭示性薄打动；盐容易跟征风过渡地胖带过渡地席带项目牢健牢把握园被动郊董区化人抽群，对岁过渡地库带人群福不放弃贿，不抛树弃。形象定位释义：项目发展简定位和未涂来竞争的淋突破点就印在于一个横“新”字锄，建议在许理念上引匹导消费者真追求科技树智能和环汪保节能的单发展趋势倡，硬件上蓝希望项目浅在规划布之局、外立倍面、景观淹、户型、钉材料设备枪应用和物负业服务等堤方面充分雹创新，做指到有别于驱区域同类贱楼盘，并宽建立一个丘体验区来亡引导消费傅；同时放个大蜀都新吵城“一河递三公园”削三个主题杰鲜明的创糟新型公园蜘配置；借井势蜀都新槽城作为成黑都新城西并中心地位锤和本案作殖为蜀都新膜城的核心提启动区的晌地位。★项目形附象定位新城心·新公园·新功能产品定祖位公园中辞的科技顺智能化注建筑位于7343亩蜀都新仍城核心启岛动区域，咽并担当代表整垄个7000余亩大俩盘的核即心启动嘉区；以高科技智祸能化住宅代言人招类未来扩居住标委准；以环保节能匹材料和设备的箭应用代言店城市建设船的未来标牵准；首先以中慰小型实用户型+创新设司计打造差希异与竞怪品项目允的高性塔价比产江品满足裳基础目杨标客群佣需求特化征；具备辐颤射周边焦高新技盐术产业类就业人环群和二路三级城劈燕市改善涂客群的密高尚人脖居环境丛的规模化公容园社区；具备智能伍化软件应颤用的“零干扰怨”物业服务壳提升产品侵附加值；目标的俘客群来源多南元化（包括多盐地域、多林年龄层次耗、各类职驼业客户）握。产品定侧位产品档次呢、功能及复特征定位首先主什要满足瓶郫县本舅地公职复人员、嫂医/律/教等职贿业以及负现代工牙业港内浪即将进谎驻或已辞进驻的粘企事业午单位就触业者基骨本的居住需胳求。辅以满殊足高新双西区及注大城西狡范围内呼的高新社技术人谅才和川厘西二三问级城市改善性需特求客群。争取吸引柿看重蜀都华新城及成爷都西部新营城未来发族展前景和观良好居住聚环境、较插有实力的稻投资客户掀群体的投资需教求，考虑相长线投呀资较多件。本区域内梢中高档项溪目，电梯拼公寓物业书中的高档斤物业，科朵技、智能沈、环保节茅能方面做概到区域独着有，成都兵领先的地却位。竞争定叨位以区域前胃景、公园糠人居环境用、产品创缺新和超高侦性价产品衔比取胜释义：◆本案作为700占0亩大盘雾核心启叉动区和惩新城市疾中心的所区域未看来发展碌潜力；◆本案朽拥有“一滴河三公园鄙”的良好纽奉外部条件倘和自然资授源，可以盆先期打造溪景观样板冰区或意景神区，以良渡好的居住促环境打动较客户；◆为振在近期中异常激滚烈竞争沙中取胜红，我们础必须与腥竞品要罩有产品琴上的创功新和差输异，“关人无我杯有，人毕有我优”，以本号区域独博有、成著都领先哀的科技乡丰智能化阀节能环吃保建筑沾引领市丧场。◆项依目综合昌品质做遭高，同锹时做到涌高档不按高“贵曾”，品誓质上追弯随弗莱孙明戈、欲万景峰舱等项目可，价格塔低于同碑质项目饱，追求苍性价比币与产品段差异化土的核心票竞争力康。定位思瓦路二：领秀城西尚新中心整体定啦位每个人心换中都有一宵个梦想……美国洛杉欣矶，庸娱乐圈的买梦想殿堂麦加，扭伊斯兰高教穆斯核林的朝明觐圣地巴厘岛废，全球交公认的侄旅游胜修地每一阶段眯，都有一由个人居经抬典如今一否个新的唤经典将停要诞生……200牛7年200恰9年2008年时代花城弗莱明戈中信·未来城……我们的伞经典诞拒生与演青绎现在，飘让我们戒与大家哈一同分证享丢开科技夏智能化！丢开三食大公园立的单一泥陈述！丢开无挎法展示橡的未来妥承诺！丢开高涂成本投亿入附加敢客户的祝重荷！丢开标新跨立异的异储类概念！更吻合项能目所覆盖扣的主力客乱群！最大限度败整合项目臭现有资源沿！以现在缓进行时它替换将伶来进行借时！以现有蔬的趋势兽引领和尘定义来慈兑现！不做最乘超前的赶，只做箭最适度偷的产品堤！中信·当代成芹都项目案名当代成都叔未来城市定义当夜代，启棉示未来炭的700且0亩超级平大盘！项目概采念让资源卸优势现册在，让崭区域优巨越未来踪蝶！竞争定位无公园，不成油都！无活水，不成都采！无人文，不成塞都！无邻里，不成都重！无国际，不成咏都！无中信，不成都晃！当代成都鱼生活典范我们最成刑都！项目主体在人生的剪五种需求乡丰阶段实现新：我们在精洗神层面，呆追求最高誉人生价值叫观自我实现生存安全归属尊重所以，我维们来了！项目精蛋神成都当代小生活之城拿！成都当矮代艺术或公园！成都当裙代高新唉商务！成都当代法智能PAR首K！成都当巩代创意努产业集廊群！成都当应代城西绒新中心乳最适度等的生活眉住区！项目演停绎第三部熔分、项岭目开发烈策略初家步思考爱与建议开发思殖路建议开发经旅营策略开发时序买建议开发节孝奏建议开发物业够建议分组团分基期分批次壤适量开发排，多层次、脑小批量、稠快节奏推厘售2组团1组团一期三期二期开发经营境策略根据区域伏目前房地税产市场消哄化量、项响目开发条疼件和同类逆项目销售户周期，按淹照项目初乡丰步设想，执本项目112傅.25亩开发睡用地及体规划条钱件，可奔开发商思品房规储模在18.7马-*31栽.4万平方庄米之间递，若按见照容积萌率4.0左右计算理，则地上席建筑面积呈近30万平方米误，都可供够销售，且麻绝大部分壮为住宅类党产品。现犹按照区域拔同类物业顿销售速率堡来计算，烦我们初步刮判断如下隆：周期：约3-5年，开发节奏骆：年均6-1球0万㎡左虾右，约660陡-11蒜00套注：具体挤每年开发档和销售量锡只有在项复目方案确茧定后，待馅市场进一帮步调研后沙方能确定棒，后期可引提供详细纱方案。开发时序恒建议◆建议：多采用答板式、庭蛙式和谢部分蝶场式设计费，在不问过多损塞失经济娘指标的摔前提下损提高项起目舒适辰度、差崇异化和某竞争力乘，并以浮此凸出厅高层洋擦房的概嘴念，再廊通过户盒型创新怒、新技息术、新模材料的虽引入，佣达到环统境节能瓦、科技势智能的会效果，鹅为区域火塑造一扬座体现蒸未来居佣家理念克的高层初洋房标牛杆社区叉。1、整体孙规划设丽计原则绘建议以临河景拥观与中庭陆景观利用遗价值最大仿化为出发另点，以市场竞书争需要和骆整体开发砌策略为指校导，根据项目虾地块特征丝式，分组团窄阶梯式布剩局开发物业岂建议建筑风格雅建议从国内株一、二缩慧线城市舍高层住栏宅的建梅筑风格霉来看，冷主要有包两种：形最流行毕的现代模风格，耳做法上勿有三种吃方式：祖外立面喇贴砖、庸刷漆、霸玻璃幕战墙或结押合使用兆；第二讯种就是魔新古典调主义风贷格。而蓬消费者雹的角度尽来看，并不太在性意具体利哪种风朵格，关析键是要叹作出来壮的外立麻面耐看智和有档蚕次。但她按照目是前区域何市场在路售高层不住宅外邀立面风菜格来看泻，多以划现代为贿主。而在为了加乐以区别怠和提升许项目档稠次，我省们建议把：本项目的竿建筑风格玩现代古典国主义，并在用肚材上体工现品质厉感开发物业圈建议2、产品建之议本区域冈客户对关立面风饶格的喜脏好程度建筑风格场参考新古典融主义风毅格（更芒沉稳和豆大气）新古典主炭义风格（锄更时尚和拿合现代）开发物铲业建议建筑形态咏建议：北地块宰：12-余18F点式板链式结合（可考虑恒结合渠道府营销为团辣购企业定搁制设计)南地块欠：18F中庭板陪式+25F蛙式+32到F蝶式+底层临街佣商铺开发物轿业建议2、产品建壳议建筑形世态建议湿组合示练意图12-1狭8F点板式25F蛙式18F板式32F蝶式临街底剂商临街底风商开发物色业建议2、产品票建议建筑形态扔建议组合跳参考图开发物闸业建议2、产品建呀议物业类知型及户往型配比铁建议户型户型面积套数套数比面积备注2室2厅1卫70-80㎡512套19.6%40960㎡

2室2厅1卫约89㎡192套7.4%17088㎡可变套三3室2厅1卫约105㎡120套4.6%12600㎡

3室2厅2卫约110㎡288套11.0%31680㎡

3室2厅2卫约115㎡520套19.9%59800㎡

3室2厅2卫约120㎡512套19.6%61440㎡部分可变套四3室2厅2卫约130㎡320套12.3%41600㎡临河蝶式，部分跃式3室2厅2卫约140㎡144套5.5%20160㎡中庭板式可变套四，部分跃式合计

2608套100.0%285328㎡

开发物鼓业建议2、产品建虹议以上配华比建议剃的套数陈是结合矛了相应坝户型在纵总平建葱议中的鉴摆放和写其建筑奸形态所边提出的项目主配要经济台技术指肝标初步询测算表2、产品嘉建议开发物遍业建议

方案一：北地块12F板式方案二：北地块18F板式土地面积112.25亩112.25亩其中北地块28.56亩28.56亩南地块83.69亩83.69亩总建筑面积33.0万平米35.64万平米其中地上建筑面积29.0万平米31.14万平米地下建筑面积4.0万平米4.5万平米住宅建筑面积28.4万平米30.54万商业建筑面积6000平方米6000平米容积率3.94.16其中北地块2.53.8南地块4.24.3建筑密度20%20%绿地率38%38%总户数26002800地下停车位13001400项目两遭个方案蜘经济效冶益初步控测算2、产品酱建议开发物业无建议序号项目指标方案一方案二金额（万元）单位指标金额（万元）单位指标（一）土地成本39287.50350.0039287.50350.00（二）前期费用6328.51191.776845.05192.06（三）工程建设费用44752.491356.1448613.051364.00（四）管理费用1213.5136.771320.8537.06（五）财务费用2982.3890.383048.9085.55（六）营销费用3283.4299.503494.5998.05（七）总开发投资成本97847.812965.09102609.932879.07（八）销售总收入109447.203316.58116486.403268.421.1商业3600.006000.003600.006000.001.2电梯住宅104107.203676.62111146.403639.61小高层/18F18240.003800.0025560.003600.0018F中庭板式8467.204200.008467.204200.0026F蛙式22680.003600.0023587.203600.00蝶式54720.003600.0053532.003600.001.3地下车库1740.002000.001740.002000.002销售税费6566.83198.996989.18196.113维修基金1089.0033.001176.1233.004销售净收入101791.373084.59108321.103039.31（九）利润1税前利润3943.565711.164税前投资利润率4.03%5.57%两个方案搂按照目前挤这个取费菊标准和售兔价来计算趋，其经济洋效益都不筹好，投资寺回报率也怪相差不大坏。这说明团在项目地听价较高、痛市场环境闪不好的时础候投资开宪发，若不倍通过提高抽项目附加展值来提升浸项目售价巧，则利润箩微薄，风躺险较大。开发物办业建议2、产品建狮议科技智能的舅应用新风系野统水处理系胁统外窗系统外墙系写统防噪音着系统卫生系统规划高榨起点产品高规嗓格开发物业全建议击博力倾虹式屋闹面雨水记排放系轮统进水调节池组合式插生化处津理设备鼓风机过滤器消毒装颈置回用将洗浴否、洗衣仆等生活冠用水回蜜收，用负于：浇灌绿烫地冲洗园区竹道路洗车补充人玩工湖蒸纷发掉的届水分中水处理明示意图传统的恢重力式奸雨水排外放系统雨水排放寸系统示意循图1、水处占理系统采用瑞耕吸式屋值面雨水障排放系瓣统屋面雨水干斗及高密颜度聚乙烯斜排水管道旺完全隔绝慌空气、只州允许雨水伶进入利用重力渡形成局部尼真空产生胁虹吸现象比传统的驻雨水排放撇方式减少尾大量雨水劝斗和立管不需要任易何坡度快少速彻底排弄清屋面积朋水开发物协业建议同层排极水系统同层排急水——又称达之为墙排观水，与传练统的地排划水不同，阀同层排水生的管道布共置方式，熟让排水支撤管不穿越毕楼板，在弓同楼层内象连接到排栏水立管进忆行排放；清洁卫壶生，便风于打扫惨；消除噪赖音；卫生间用齐水设备提悔高灵活性清；安全高栽效；节省空甜间；马桶污水矮在同层向房诚后排入隐皂蔽在墙体屑里的立管白中，立管棕中双路排咽水，避免统楼间噪音穗、无漏水述、无串味您摒弃传统柄的水封弯刻头，不占忽用地下空亿间；1、水处鸦理系统开发物覆业建议国际先进虹的灭蚊武导器———“罚生态灭蚊胸机”（灭珍蚊磁场）隆，此项技瘦术经美国捡疾病控制杯中心及国说防部实用彻验证，能插消灭40迫00平米浸范围内的饱蚊子及其肯他吸血性爽昆虫，而储对人体无贩任何伤害掌。该系统谨：运用仿生决学原理，赵模仿人类冈呼吸排出野的二氧化集碳、湿气密及热，利历用液化石巩油气经催报化作用产生极盾准确浓旺度的二需氧化碳，从而吸引大珍量吸血权蚊虫并最终雹消灭利用一种遍清洁、专占利发明的cou炊nte煎rfl哲ow技狮术，运覆用蚊虫极飞行时福的气体开动力原码理，能挺在呼出岭二氧化判碳的同槐时，真空吸捕假大量的吸引血蚊虫，当他蚀们飞近牧灭蚊磁各场找猎恰物时，隐便会被怒真空器闹吸入蚊铜网，最桶后被封宪干致死槐。不使史用任何圆杀虫剂捧或电蚊掠网。24小膛时不间滚断工作，捕捉糖夜晚活屠动与白决天活动那的吸血鞋昆虫，寺可以直燥接放置扩在蚊子咳繁殖和固休息的槽地方。能够大量禁吸引并捕捉会产卵的雌蚊自身发电惩，采用标节准的的液软化气供应拖能源，无需任何眠电力。安全&无坛声不使用案杀虫剂叛，不释培放任何倦对环境携有害的站气体。轨极其亏安静，厘没有任韵何噪音2、卫生系痰统开发物肯业建议3、外墙灿系统1、墙面脱基层2、界面剂3、聚合颈物砂浆4、背胶5、保温趋板6、聚合文物砂浆7、玻璃纤乏维网格布8、聚合骗物砂浆9、石材腥墙砖案例：万科朗剩润园的外墙鼠保温系尚统共5层工艺，架墙的厚度枪增加了5－6公分，加劣上窗户和银玻璃保温星措施，空森调能耗可伞以节约30％左右开发物各业建议6mm+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热能量100％投射热传输损失40％太阳能量100％透射太阳能65％室外环境室内环境断桥铝叔合金窗天框LOW裹-E镀抹银膜低城辐射保谋温玻璃症辐射率瞎从0.84烧降低到0偷.04至辫0.12，可通过可见踏光而阻挡远旬红外线(人体疼所感受衣的热即梳是远红拒外线)择起到秋了更好泊的隔音尚与隔热摸的作用阶。独特信的镀膜馅层隔绝紫外继线辐射LOW-泻E镀银膜捏（内充氩菜气）低辐泪射保温玻匆璃，双向闸阻热窗框与窗锦洞之间采名用美国欧为文斯克宁纱保温板做遭隔热处理世界顶识级德国SCH叫üCO抚（旭档格）断集热铝合侧金窗框萄结构。践双面胶文条咬口耻，窗框灿内、外浆铝皮之恰间有硬捷尼龙断陶热层Low-胶E玻璃4、外窗系苦统开发物业愈建议采用22厘米喊陶粒混凝困土加厚楼沫板，一方盼面可以有裕效节能，额另一方面冤也使楼板岗的隔音效疾果从通常凭的75分浩贝减小到台30分贝控，达到欧脉洲标准。分户隔响墙上增股加了1砖0公分绕厚的挤额塑聚苯认做保温贤、隔音门设计加呢厚一倍的议户门、室加内门，门资窗内暗藏翁隔音、隔热胶条晨，多个细寺部共同为牧减耗起到既良好作用导。以不同日只照角度设铺计的不同轿倾角的外卫窗和低辐勺射中空Low－基E玻璃挤塑聚笨娱板是以聚敬苯乙烯树吗脂为原料剩，经由特誓殊工艺连歌续挤出发爪泡成型的凝硬，质板蛙材,其内部慨为独立的回密闭式气拖泡结构，垄是一种具拥有高抗压寻、不吸水惹、防潮、无不透气、而轻质、耐售腐蚀、使效用寿命长途、导热系分数低等优很异性能的柜环保型保英温材料。陶粒混且凝土比解普通混悦凝土的药优势有柴：重量纠轻，保狼温性能梁好、抗先渗性好脱，耐火承性能好丘，施工稍适应性羊强5、防噪系狗统开发物业代建议运用法国ALDE与S（爱霞迪士）自吩平衡式通葬风系统；室内90％临以上的山空间实客现自然堪通风，踩“会呼阁吸的窗誉”。中喜央式机动械通风血系统原膝理：V寨MPK柄系统剑能保证走室内高汁质量、己持续、截无噪音杀通风，旷尤为适尝用新建背的住宅眼。风机舱通常安鲁装于屋镜顶，用主于排出燃污浊空革气，室驶外新鲜很空气通傍过自平嫌衡式进升风口进幕入各主废要房间敢内。异权臭味、拌悬浮颗键粒物、俩水蒸气罪，引入括室外自景然新风郑，防止养交叉感熊染疾病摆。6、新风系始统户型设计甜指导思路斤建议◆空间构成响丰富、具绘有层次特沉色和文化桂品位◆空间功能释分区极为柏明显，无旗干扰空间暮、过渡空辞间充足◆公共空间若的集中性典和私人空奔间的隐密慢性突出◆高度讲汇究空间肾的舒适袍性和享鼠受性◆具有良好诱的改造条贿件和复合柔利用条件开发物业尺建议2、产品建剑议户型参棚考图片开发物贺业建议2、产品迷建议77平米2-2-重1可隔出悬阳光书帝房二室二户厅一卫额建挨筑面积零：84㎡客厅：灯大气，泉开敞明朴亮，开氏间3.9米，进注深6.3米；卧室：私鼻密独立，捐主卧配备5㎡情景花园入户花滨园：景售观入户采花园，局引领舒废适型中闷小户型给潮流。阳台：乒大面积观阳台，流或赠送连或半面深积计算中。户型参偷考图片开发物业帆建议2、产品查建议5.8米高的25㎡空间辞功能转罪换灵活二室二降厅一卫欠建传筑面积耕：89㎡客厅：大携气，开敞暖明亮，开菜间4.0米，进棋深5.8米，挑色高5.8米超高讽客厅双茎层空间巨，以奇援偶层间坐隔布置夕；卧室：重私密独旬立，主见卧配备5㎡情景花园畏；入户花园乏：入户不坦计面积3㎡花园，有配效进行空阳间缓冲。户型参考输图片开发物幅业建议2、产品建丙议三室二然厅一卫含建胞筑面积锯：109抄㎡客厅：大阔气，开敞虽明亮，开触间4.5米，进深6.6米；卧室：私