成都羊西线项目总体策略博瑞置业

港亨房产羊西线项目总体策略博瑞置业目录区域及市场土地价值认知产品定位建议经济收益概算市场出路合作服务区域及市场城西成都自古西为贵高新西区餐饮发达区居住服务区羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区成都第一生活大道第一创业大道第一人居大道第一旅游大道第一上风上水之地羊西线区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域属性餐饮娱乐——规模优势，档次齐全，特色明显居住氛围——配套完善，教育超前，舒适度高商务配套——定位模糊，市场消耗需要引导科技园区——规模发展，国际接轨，产业优势高新技术——医药领先，通讯、水电、教育产业集中景观优势——上风上水，连接青城山快速通道，两河森林公园城西最繁华，国际元素众多区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度房地产格局光华片区开发热点区域，居住氛围优越，知性色彩浓郁；热点逐渐外移，区域宜居因素较多，区域功能单一；2007年典型项目：博瑞优品道、铸信境界、仁和春天大道，珠江国际花园…。营门口片区后来居上区域，断层发展，金房路和交大社区曾经领导居住理念；热点转向化成社区、生资市场（沙西线）和国宾版块；2007年典型项目：华宇锦城名都、万科西岭、熙城国际、加州国际。羊西线房地产发展逐渐没有声音，三环外逐渐有所发展,尤其金牛高科技园区逐渐转形。典型楼盘——区域标杆中海国际社区1811亩规模，三大产品序列国际化项目规划和合作平台自我完善型社区配套项目持续建设中，城西标杆大盘目前售价：洋房5500元/㎡小高层4600元/㎡别墅10000元/㎡典型楼盘——区域标杆新里派克公馆375亩规模，洋房和叠拼别墅产品为主低调的奢华主义项目持续建设中，城西品质领先楼盘目前3批次销售价格为4500元/㎡典型楼盘白鸽岛尚依托白鸽岛内部环境打造原生态高层电梯公寓社区户型以80㎡、120㎡、140㎡舒适度较高的产品为主目前售价4700元/㎡典型楼盘青房尚瑞天韵67亩规模，高层电梯公寓86～130㎡户型20万㎡建筑体量价格预判：5000元/㎡典型楼盘翡翠港湾已建成项目，尾房销售全舒适型户型2006年开盘价4200元/㎡2007年准现房4700元/㎡典型楼盘泰基花语廊在建已售完项目2006年销售最高价4300元/㎡2007年次新房流动价4600元/㎡典型商业——餐饮为主的消费主流区域一品天下——城西大型特色餐饮步行街区西沿线——潮皇阁、红杏、大蓉和、味道江湖、周大妈欧尚——大型百货超市典型商务写庭阁酒店、泰逸酒店等房源数：120～260个房价：128～228元/间/天开房率：85％???以上市场机会三环内，吃住行娱购便捷齐备三环外，高新西区，纯工业园区＋办公楼＋汽车4S店项目所在地1公里直径范围内商务断层，服务型产品较为稀缺市场机会复合型商务产品消费者构成高新西区企业中高管理层（外地或外籍人士）项目所在区域内社区住户车业企业职员其他行业中高级管理人员善于投资的人

中小型办公企业土地价值认知地块属性办公、商业用地公寓、商业用地指标情况：建筑密度不超过40％，绿化和容积率不限，目前限高60米，可建18层－有望增加至24层。SWOT分析S：优势

城西成熟区域区域配套完善消费者认知度高产品精细化后总价优势，投资置业两相宜周边产业园区的客户需求可大量引导，成为主力客群W：劣势

交通流量太大，无重要路口引导地块较小，不利于规模发展地块出入口具有交通瓶颈临路（含防洪渠）的噪声环境影响项目附加值提升空间有限土地属性导致的使用年限有一定销售抗性O：机会

精致型产品公建化立面商务地标短平快运作服务型定位T：威胁

工业园配套，代价较低???商务酒店外延综合社区配套逐渐完善带来的潜在竞争地块分析项目地块北公寓楼紫坪铺赴调度中址心商务幕楼三和汽车4S店住宅小区项目属边性公寓商务用地——商务复合体，更容易找到市场出路办公商业用地——单纯的商务楼或者酒店项目定位复合型精辆品商务公瓦寓地块产出销测算复合型幼精品商接务公寓迟（24F）服务式公烈寓（18层）——2浓880缴0㎡，可销傻售底层商业向（2层）——3舱200㎡，可售可充存商务酒店貌（3层）——48括00㎡，可售明可存茶餐厅·会所（1层）——16德00㎡，可售蝴可存地块净用筛地面积400巡寿1㎡建筑密规度≤40％——基底面催积为1600窜㎡建筑高度旺：存在一苍定可调空软间复合型庄精品商跳务公寓票（18F）服务式公症寓（15层）——24格000㎡，可销胀售底层商业吊（2层）——3搭200㎡，可销售茶餐厅·会所（1层）——16教00㎡，可售可暑存产品定位党建议规划建阁议结论：独栋建茫筑体时尚风据格浓郁筒状外置观架光电梯产品组合菜建议户型50㎡左右（45～60）1室套间小2房大堂产品组魔合建议立面产品组合痕建议公建化舒，新典挣雅主义产品组蒜合建议科技元素新风系统空气循环红外智鲜能空调经济收益弦概算18层建筑宋高度背珍景下经歼济产出复合型精泄品商务公址寓（18F）服务式位公寓（15层）——2恩400董0㎡，可销售底层商涂业（2层）（咱除大厅锅）——2旦400㎡，可售可伏存茶餐厅·会所（1层）——16杆00㎡，可售可烛存450右0元均价塑（保守聋值），1.0边8亿元；5000元均价检（正常挑值），1.2亿元；5500元均价（纽奉乐观值）沫，1.3眠2亿元；8000元均价怠（保守垫值），0.1遵9亿元；600矿0元均价乒（保守俊值），0.1亿元；总产值1.6亿元左因右24层建筑高蜻度背景下蔬经济产出复合型精冰品商务公炎寓（24F）服务式半公寓（18层）——28雾800㎡，可销售底层商寄业（2层）（途除大厅糠）——2虚400㎡，可售可胜存商务酒店菊（3层）——48从00㎡，可售可害存茶餐厅·会所（1层）——16休00㎡，可售可止存4500元均价循（保守魄值），1.3亿元；500滑0元均价（昏正常值）兵，1.4秩4亿元；550要0元均价（而乐观值）优，1.5涝8亿元；800激0元均价（异保守值）辈，0.1心9亿元；总产值2亿元左英右600岔0元均价（晕保守值）宗，0.28亿元；6000元均价滤（保守降值），0.1亿元；市场出路岗预判区域内住弟宅产品价玻格增幅：5～10％本项目450疫0元均价为企低限（使用年摧限、项目足规模、居出住舒适度筹均有影响券，销售价虎格有一定聋障碍）市场横撕向比较市场纵向温比较羊西线痒土地增贵值幅度诉：20～40％本项目扰入市价刑格判断现住宅脖整体均授价上浮经：5～10％品质保障基体系建筑材笑质景观创线新营销创疏新商业先颗行推广调性西格玛练国际商营寓——和谐、友甲爱、礼尚昆仕澜星际现寓所——国际化尚服务标心准波希米亚肯国际青年傅公寓——时尚、休祥闲、开放溢价幅葱度10～20％若解除笔交通瓶争颈（地靠铁、日捷月大道事、IT大道、老情成灌、内支光华大道姐、2.5环的打材通），委溢价幅筹度将大域幅提升后续执行妥及服务性德工作工作复合商务浸市场可行誓性论证报翠告项目定位岁策划报告项目设奋计跟进以计划及买服务项目商筋业可行爬性论证挽及招商猎策略项目营销椒策略报告项目附加颜值可行性竹专题报告项目推广狮策略报告项目媒体需执行专项茅报告项目销售非执行体系郑报告项目全做程监控伞及效果认评估月缺度报告……合作服务成都博封瑞置业待顾问有卧限公司依托《成都商报》、博瑞尺传媒集践团（上车市公司洪）、成兼都日报社集团，稻立足传挤媒产业块，整合衰各种资在源优势限，已发赛展成为洽以房地产产全程彩营销及音推广代鲁理为核设心业务川的专业贤机构。2006－2007成功案例腾：“红泰翰汽城”全程掩营销及招唉商运营（必温江）；“唐风名润苑”全程湖营销（新灶都）；“津都萌花城”签全程营绣销（新诱津）；“禾嘉花迅园”商业路项目全程拐营销；“熊猫若城”写荡字楼部货分销售谷代理；“凯悦新屡城·香街”键全程商防业运营甲；“锦绣上轧城”全程然营销……博瑞置业双管齐下市场调研策略制订营销督导销售执行客户管理团队管理专业体咳系设置产品核心价值产品附加价值产品创新价值产品延展价值从市场寻找规律从市场学习经验从市场追求差异从市场发现机会客户购买心理客户消费习惯客户潜在需求客户期待愿景市场产品客户项目营芳销理念团队资源客户资源公关资源媒体资源社会资源优势资源公司执行产优势博瑞传媒跳核心优势赏，上市公竖司公信力各种类型胡企业活动夏策划组织小实施，执傍行力强各行业么、各产妨业客户磨资源原尺度、爽世家资历草的策略精得英，爱岗敬晴业的置禽业顾问多年媒体该执行积累闲的社会网碎络整合优势执行管理客户需求根据项目难点和客户任务，发现需求。调动资源库体系，匹配适合资源，制订执行计划。落实执行细节，核准执行步骤，强调执行目的，团队组织执行。公司资源短管理服务体系全案策划全程营销广告推仔广物业服定务服务团队团队总控妨－郝晓玲梅（博胳瑞置业董怖事长）项目总监千－董中原糟（博瑞编置业副总梦经理）营销督导竟－杨斯淇凑（博瑞歌置业市场那研究）文案策怜划－逯愈宇滚（博瑞巾置业策观划经理柏）媒体执行米－万琼雷（博瑞巷置业广告山主管）推广执行纯－曹凡伶（博瑞晃置业广告骑助理）商业运挪营－吴问强教（博瑞柿置业招垒商经理昼）销售经理剧－阎辣平赖（博瑞唇置业销售绵经理）销售主治管－许暂志军捧（博庭瑞置业古销售主屈管）销售秘寸书－梁迁文猪（博旬瑞置业脉销售助铁理）置业顾问究－若干名母（根恼据项目推哈进调配）媒体执蒙行－万祖琼桥（博也瑞置业际广告主铸管）服务方式全案策辞划－收取全细案策划南费，按料工作计暖划进度步支付。全程营凉销－1、按项议目总销及售额2％收取代钓理佣金，臂双方核定懂基准售价赠，销售溢前价3：7分成。2、按项蹄目总销恶售额1.5％收取代来理佣金，易双方核定胜基准售价往，销售溢急价5：5分成。3、核定节基准价歪格，整夏体包断圣，超额垃部分均肾归销售厦代理方宋所有。广告推爽广－1、不低市于项目甜总销售夜额的2％，全程撞代理运营撤；推广费箱用结余部伙分5：5分成。2、按项目爆总销售额邪的1.5％包断鸭给代理拐公司，振由代理驰公司在作运营过油程中自滑行控制组，自负六盈亏。物业服绑务－根据产宪品实施荐情况和唐市场情醉况另行午制定。谢谢聆底听！9、静夜四耀无邻，荒顾居旧业贫尺。。4月-毛234月-2悠3Fri坡day娱,A残pri敞l2催8,逆202锐310、雨中黄厅叶树，灯安下白头人况。。23:惩45:娃4123:涛45:昂4123:4台54/2险8/2搬023路11饭:45越:41麻PM11、以我独馋沈久，愧舍君相见频透。。4月-2栗323:瘦45:疏4123:4喜5Apr-喝2328-A瘦pr-2城312、故人江告海别，几逆度隔山川威。。23:4过5:4123:4匙5:4123:级45Fri迟day泛,A陈pri属l2庆8,描202摧313、乍见翻缝疑梦，相对悲各问年呆。。4月-2哀34月-像2323:弄45:绞4123:兰45:灭41Apr尾il稠28,章20繁2314、他乡生辞白发，旧业国见青山糟。。28把四月迈202我311:训45:带42跳下午23:惯45:间424月-2野315、比不除了得就慌不比，世得不到必的就不极要。。依。四月穿2311:六45尺下午4月-2剃323:4提5Apri撞l28汉,20宫2316、行动出廊成果，工锄作出财富养。。2023银/4/2胞823袭:45:凉4223:4业5:4228列Apr邻il轻202翻317、做前，鬼能够环视左四周；做详时，你只骑能或者最伟好沿着以狗脚为起点伴的射线向要前。。11:4歼5:42突下午11:4姐5下午23:4撕5:424月-敬239、没有失池败，只有时暂时停止姓成功！。4月-2候34月-2要3Frid闷ay,骄Apri版l28蕉,20遗2310、很多事嘉情努力了朽未必有结虚果，但是侵不努力却展什么改变匠也没有。彩。23:4宗5:4223:客45:眯4223:蹈454/28嚼/202诱311赵:45:夏42P愤M11、成功荒就是日陆复一日坡那一点两点小小忆努力的灯积累。港。4月-村2323:弄45:乘4223:鸦45Apr-城2328-地Apr功-2312、世间质成事，炼不求其翅绝对圆计满，留粘一份不率足，可筒得无限书完美。划。23:坛45:院4223:饮45:杀4223:奖45Fri贷day垦,A伪pri滋l2乌8,乱202渣313、不知香拉积寺，数奸里入云峰营。。4月-2辽34月-2垒323:士45:限4223:4贩5:42Apri稀l28内,20攻2314、意志老坚强的丝式人能把宽世界放歉在手中剩像泥块膊一样任既意揉捏闯。28四烫月20特2311:议45:都42蚂下午23:4余5:424月-丘2315、楚塞而三湘接杀，荆门吴九派通骨。。。四月2未311:际45马下午4月-2膜323:4促5Apr哈il君28,辞20酒2316、少年榨十五二鼓十时，愉步行夺遇得胡马搜骑。。202橡3/4小/28培23巩:45宏:4223:4投5:4228A售pril嘴202修317、空山新盏雨后，天碌气晚来秋裕。。11:彻45:首42仅下午11:4固5下午23:港45:门424月-省239、杨柳攀散和风含，青山封澹吾虑告。。4月-2蚀34月-2信3Frid软ay,芳Apri滔l28薯,20导2310、阅读室一切好猫书如同收和过去稍最杰出叔的人谈所话。23:4坦5:4223:4愤5:4223:洒454/28刮/202做311锯:45:扑42P忘M11、越是没分有本领的转就越加自趁命不凡。4