某国际公寓项目概念及标准

PAGEPAGE16皇都广场项目国际公寓概念及标准（一）国际公寓概念（1）市场背景（2）公寓类型（3）国际公寓调查（4）国际公寓户型调查（5）国际公寓配套调查（6）国际公寓服务调查（7）国际公寓客户调查（8）国际公寓定义（二）国际公寓标准标准一区位标准标准二形象标准标准三配套标准标准四服务标准疼标准五营报销标准黎国际公寓概然念葛（1）市场订背景依2001年客中国羊申奧成功、勒加入舞WTO，国白民经济持续奇高速增长揪，谷外国公司进份入中国各大肌城市及沿海诵城市的已经鸣形成热潮。不如广州，截塑至去年，广间州共有１０衔０００家外更资企业，世套界５００强似的跨国公司趣已有９９家脂在广州投资键，现有驻穗佩的外资机构跳已达２６７附２家，比１泳９９９年增糟加了２７０做多家；常驻宿广州工作的撞外籍人员超划过３万人，椒加上其家属杠将近１０万舒人。据预测携，到２００汤３年外资企意业将达１５暂０００多家埋，驻穗的外兄籍人员将超更过６万人，挡加上其家属惩将组成一个慧达１５未—创２０万人的跑住宅市场。兽这批人往往蜜都是高档公友寓目标对象凝。蝶外籍人士均誉享有高额住危房津贴和补怒助（通常跨辨国公司的总酿裁和外国领沈事高达筑5000~漆9000元捕美元兴/月碍，一般的中服级管理人员寇也有200块0~300系0元美元比/月医以上），他颈们在租房时飘往往会选择碗质素高、服节务到位的高塞档革公寓辩（实报实销梅，或包干实业用歉——它前者会居住举酒店，后者渣会注重高档臂公寓）雄。兼越来越多的油外籍人士开妨始选择入住敞具有酒店式政服务的高档最公寓。病目前，在城早市中心商务队区高档写字拼楼周边的一欢些高档公寓味，租赁行情法一直看涨，攀尤其是CB骑D周边的高筐档公寓，如尝北京CBD限周边的高档抱公寓，是外犁籍人员居家截的首选之一棒。右目前高档公奶寓的投资价三值已经越来冻越明显，投承资回报率也笨越来越高。伏以广州白云兼堡豪苑的一究套哨220平方身米的豪华公喉寓为例，其蜘租金高续达2000室0元港币陷/富月，业主投赵资额约为2翁00万元港徐币，年投资疑回报率高达毅11.25狮％。咬目前高档公职寓不仅租金盛高，其出租尝率也高，特岁别是其涉外滤租务市场已蠢经供不应求窑。而高档果公寓的客户铺正由自住型币转向投资型燥发展，其租亮赁市场的空乒间也将随着筑城市谦经济的发展彩而出现质的虏飞跃。舰高档公寓已急经成了高投评入高回报的凤吸引人的投扬资项目之一册。弦（2）公寓挂类型行国内目前的片公寓类型主斧要分成三类僻：陈１.国际值公寓（包括焦酒店式公寓耽）蕉如北京阳光匠100国际讽公寓、和乔脉丽晶、瑞城芹中心、旺座嫁等，香港会搅景阁等，深妇圳地王大厦灭配套公寓、稀波托菲诺国罗际公寓等，承广州中信广航场配套公寓乘、东湖御苑站、二沙岛金娱亚花园、岭四南会、棕榈驱园、聚龙明条珠、富城花奥苑，珠江新像城新大厦、赞远洋明珠等翻，这类型公模寓属于长住灵型，具备高迁素质的酒店陡式服务，住左户大多是外们国领事馆工瓶作人员、外虏资机构的高坚级管理人员贵及其家属。棒２.商务边公寓（或商披住两用、S跨OHO）牢主要有北京遭SOHO现帖代城等，深义圳国际文化朗大厦、中电秧信息大厦、者创展中心等辱，广州新达专城、都市华驳庭、天文苑么、远洋宾馆筛公寓等，这塔类型公寓由磨于位于或临类近主要商务优区，大部分牲被当成写字广楼使用，租不户多为一些鹊新兴行业如盘ＩＴ、广告裂、展览、贸魄易等行业的旁小公司，也君有部分被白腥领阶层租用赶长期居住。宣此类物业的跟投资回报率勾较高，特别觉是政府实施参“粗住宅禁商沉”折的政策后，纳商住公寓发语展尤其迅猛婶。尤其作为洋生活工作室歪的综合功能拜符合新经济裁时代产品功郑能多元化、现模糊化的趋晒势，是今后就商务公寓发缝展的方向之训一。京３.居住慎式公寓朋主要分布在瞎交通便利、炸社区成熟的女区域，如深津圳都会10坚0、丽阳天医下、小小家饭等，如广州枝新港城、明疤轩等。房居住式公寓算作为住宅的闻过渡用房，励对置业能力森相对较弱的肺年轻人有较谷大的吸引力阀。同时由于贯市场需求较狸旺，也吸引欠了投资客的乘关注。沃4．各类物历业综合比较苏表表（1）踩（3）国际均公寓调查奥目前，在国顺内各大城市久及沿海开放这城市，国际判公寓纷纷因芽运而生。淘经调查，国至内目前冠以刘“黄国际公寓觉”泽及其分布如蜻下表（事实认上，北京、灿上海、广州惜、深圳诸多政的高档涉外弟公寓并没有嗽冠以攻“绢国际公寓逃”砌通名）。表（2）够城市肾漆感察国际公寓莫名称狼北京市悬阳光100莫国际公寓、灾世纪龙都国拌际公寓、元独嘉国际公寓扫锋尚国际公职寓、世贸国悼际公寓、光承彩国际公寓习、蓝堡国际躁公寓冻豪柏国际公膜寓、汇园国析际公寓、海票润国际公寓女、金菲国际撒公寓惯万豪国际公刻寓、京贸国侨际公寓、新英新国际公寓缓、京达国际伤公寓误银海国际公杯寓、金地国战际公寓、华洁辰国际公寓备、金桥国际休公寓起丽景国际公养寓、世纪金微源大酒店国再际公寓、雍亿景台国际公姨寓箩棕榈泉国际圈公寓、东直悦门国际公寓聪、福景苑国俊际公寓院华世隆国际荒公寓、百吉毛名门国际公螺寓、华亭国锤际公寓晚天津市涛泉隆国际公饰寓、泰达国艇际公寓、中监乒国际公寓秀阳光100王国际公寓、禾新业丽湾国眯际公寓、佳诸怡国际公寓损环渤海国际出公寓匠上海市推虹口国际公总寓、汤臣高多尔夫国际公汤寓跟大连市户国际公寓、攀亚太国际金球融中心国际尽公寓种厦门市倚远华国际公辨寓、经典大湖第国际公寓亚、某重庆市荐云鼎国际公蜻寓股成都市即成都国际公咏寓罢南京市遮剑桥国际公掏寓益广州市遥新大厦国际数公寓、星河翠湾国际公寓坐新珠江大酒雷店国际公寓币、世贸国际阻公寓、柿深圳市净汇展阁、名浓仕阁、波托尝菲诺国际公筛寓、财富广膜场足北方文化的汉地区采用半“背国际公寓舍”为通名者多，匠沿海地区采篮用者少。砌如深圳地王凤商务公寓、强汇展阁等，魄广州新大厦会、远洋明珠克大厦，天麒皮驿、新达诚迫广场等涉外娱酒店式公寓园，都未采用雅“荷国际公寓开”蕉通名。搅（4）国际喇公寓户型调顺查葡目前，在国炼内各大城市淡的国际公寓笋由于客户定鸡位的不同，鸣户型间的差凉异较大。命一般而言，什越是真正为蝶外籍人士服蒙务的国际公伴寓，其户型薄越接近外籍额人士的生活捆需求；而以炕本地客户为瓣目标客户的封“括国际公寓照”阿，其户型接恢近本地客户另需求。表（3）阴城市裙国际公寓名永称绕营头户型递（绑㎡搁）恳备注分单间一卫利一房一厅似一卫起二房二厅零一卫惕三房二厅迎一卫烂深圳市盯明华国际会鬼议中心锡54粒70燃120妙196凭丹枫白露橡39忙59却95谁嘉汇新城慎40曲后摧名仕阁养40吼50-60度况今90-12送3冈190驳（5）国际君公寓配套调袄查李国际公寓的牲配套往往按号酒店标准配角置。有的国美际公寓干脆杂用星级酒店辈的标准，标谊为泉“佳四星级国际啦公寓眯”喘、香“买五星级国际脏公寓遇”清等。事实上蛮，国内的国钳际公寓相当兵于沿海城市脊的急“械酒店式公寓评”吩，只是称呼闻不同而已。晌由著名设计筝公司旗度身定造。励聘请暂国外优秀室谣内设计雅公司总、园林景观小公司帮担纲室内设拔计绳和园林设计雕。合酒店式外观曾及公共空间汗。堤酒店式设备丧。进口原装联电梯，中央宵空调等。巴超大规模的插豪华会所。秤会所中各种夫配套设施一欲应俱全叔。如疮按五星级标颂准设计建造斤的酒店式康凡乐中心及露茎天网球场等帐。辈建筑用料及顶配套全部采炊用国际一流开产品中一应俱全的绿生活配套设劫施。钞采用先进的越酒店式物业纺管理。禁（6）国际摔公寓服务调条查悠国际公寓以遵居住为主。希在国际公寓绝中生活的人跪士，多为单厚身，或家庭衔临时居住，添因此除在环俩境上，要求榆有酒店的配下套外，在生靠活服务上，炭甚至比酒店身更周到、更获温馨。仁国际公寓的榆住户，相当渴于酒店的长提包房住户。材对于酒店的堤长包房顾客帽，一般酒店润会给予一定榨的优惠条件黄。绑私密安全，劣是家庭生活落的一大要素艰，因此国际尝公寓大多采丧用棚国际酒店式间全封闭物业士管理不、剪24慈小时保安巡嫩逻等。表中央空调入量户、全天候嘱热水供应、严无微不至的指家政服务慢，即可以最大限零度的减轻叛住户献的生活负担妻，道（7）国际编公寓客户调臭查租赁客户吐外资机构外省籍人员。志这些客户群白的特点是：次有较高的生售活补贴。在笼海外工作生祸活节奏快，摩生活起居多劝有不便而无愿暇打理。休俯闲时需有一驾定的社交及税活动场所和胳空间。恒B．年轻白量领阶层。闻这些客户群叔的特点是：倚收入高、积窗蓄少、崇尚那自由、注重武生活品位，荒他们大多以则事业为重，沫多数在工作孟的写字楼附立近租房住，避过着的程“视单身贵族新”临的生活，喜罗欢跳槽和在助城市间移动察，被称为纱“典飘一族祝”漫。购房客户投资客。炸随着写字楼帝市场复苏，牲其周边的公东寓楼市场也质被看好，特每别是一些小伙户型单位，万因为总价低贤，相对投资颈风险小，而耻具有良好的朱投资前景，插选准恰当机意会入市，能灿取得较好的疾投资回报。余B．溜自用客户。纷白领一族有取很强的月供概能力，一旦旧其希望租赁讯住房的首期羽门槛较低，洽自然会得到雨其青睐。脸（8）国际栽公寓定义哥国际公寓的愿准确定义应霉为：尤国际化酒店惹式居住公寓国际化：专具有国际气偷质云——运国际化城市眨（开放性大今都市）击国际商务区页域（大都市腹CBD）公国际设计水谦平（建筑、惩装修、园林链）穷国际形象环棕境（大堂、鲜电梯厅、电家梯、会所、其园林等）饭国际品质设哲备炮国外生活标拐准（开放式筝厨房）酒店式：挠酒店式标准巨（三星酒店麦以上）酒店式外观酒店式环境个酒店式商务遍、生活配套居住公寓：枪临时家庭（违配套简单装赞修、空调、挽一般家电、互家私）哈单身住宅（保配套简单装煮修、空调、乌一般家电、裂家私）草配套会所（心日常休闲娱始乐）陆配套服务（达生活起居无闸微不至）保安设施乡国际公寓标兵准阅国际公寓在往该类物业形盗成的过程中翼，在市场导喊向下形成其缝固有的标准澡，或是模式弃。匙（1）区位援标准闪国际公寓必锣须坐落于垂国际化大都屯市弓CBD及其傅周边成熟区字域。鞋由于CBA芽的商贸人士并为国际公寓学直接提供了脾大量的客户亮来源，榆这些公寓主忌要分布在写驶字楼附近的躲区域。在北亩京、上海、兵广州等地，盆国际公寓与牺高档写字楼善的发展几乎卸同步。更国际公寓理主想区位上，蓄以商务人士优的上班过程凡来度量：步步行在15桃分钟以内；菊地铁在2站粪以内；转公交在3站也以内；掩能够顺利坐恶出租车。剂（2）形象鸦标准睁国际公寓在云形象上一般怨走高端路线兼而吸引市场哑眼球。形烤象定位尽量译拔高，价格载走高端路线勒。誉为了符合碰具朝有盆个性化特点睬的现代国际丈公寓碰，其躺无论在建筑疫、社区环境明、户型设计御、材料使用蒸、物业管理睡等方面处处基体现贩着国际化的马潮济流矛。如钉外观的通透痛、硬朗、现残代滑；惕绿化率劲高膀的生态步环境筒，落体现逗崇尚自页然的国际潮修流改等寇。雹国际公寓在叮形象上一般伟为：童外立面具有宽酒店式风格睛，如北京旺潮座中心采用牧全玻璃幕墙数的外观；票公共空间酒碗店化，如大签堂地面多采渠用花岗岩装练修，北京瑞殖城中心的大闭堂挑高二层美达6.9米厘、近300筛0㎡自然园倚林大堂；缴聘请外国著步名设计公司蚕或设计大师止做建筑设计法、装修设计塌和园林设计秘，使项目建铜成后会成为揉区域内的标椒志性建筑。小班（3）配套技标准翠为了符合国稍际潮流，满坟足国际人士千审美及居住嚷要求，国际爽公寓在配套肯标准上向星族记酒店看齐逃。著在建筑及其立配套设备上荷精益求精：仇大量采用新我技术。如北刮京瑞城中心命的新风系统齿(每个房间遗均有欧洲原绍装进口的新碎风端口，使悲室内空气净培度达一级标耐准)；旺座瓶在国内首家蜜采用双层呼侍吸幕墙系统歉等。吵选用名牌材河料或设备。谣特别是电梯诞、中央空调妙，大多采用旗原装进口产箭品；盗卫浴及厨房驻设施选用国仙际一流品牌道，以及享受厨性配置如按踢摩浴缸等；姨保证通讯设市备的完善。股如专线高速砍上网，光纤咱入户，结构验化综合布线无；局域网服弱务；信息点买及数据传输祸速度均达到认国内先进水读平；暗提供生活便估利设备。如膛可接收国际清卫星电视；取多个接懂口；24小肿时热水系统啄；直饮水系西统；移动通奔信直放站等论；结提供功能齐挽全的会所配欧套。如北京蛇瑞城中心三吃层的独立会爪所，面积1质800平方戏米，设施有订室内恒温泳帐池、水力按凭摩池、儿童筒戏水池、健舌身室、桑拿学浴室、儿童据游戏室、乒忘乓球室、多每功能集体活任动室、阅读症中心等。萌提供一步到绩位的简洁装禁修。酒店式闸的标准是客员户提着行李纠箱入住即可双。大众化的酒装修，客户酬的红个性化、风说格化由其装修饰解决。河（4）服务插标准捐国际公寓以纲酒店式物业扒管理来打动臂市场，提供粗专业化的贴宝身管家，使仍居者享受周母到的私家服充务。酸干洗店、洗将衣；耕24胃小时热水；蹄24兴小时便利店秒；外卖送餐校服务；国际圆电视频道；灾配置录像机宁；充足、位箩置合理的电异源插座，考最虑制式转换灿；尺寸稍大绝的家私、电称器；考虑太飘太们的生活密需要；房间后清洁执扫；起床单换洗、坟洗簌用品更峰换（可由租补客选择并适绍当收费）；招电召的士；绩代缴费；叫法醒服务；家行政服务；代避复印、打字伯、；代还定机票、车宰船票；代订密、送书报；尖会所设施使灰用（可适当改收费）；家脚电维修等。婆同时发展类堆似鼓“粉皇朝会败”差之类的业主惹/住客俱乐晌部，为客户价的休闲、沟样通创造条件罗。疫（5）营销剩标准顷国际公寓在魂营销上往往着会一炮打响奴：精心设计倍、精心策划怒、精心组织溪的结果必然询会有回报。盗A.定位柔：骗档次尽量拔铺高，并与商捏务建立联系朗。公寓与写鲁字楼和酒店凯的联系提高尚了其价格的逢支撑。础如北似京瑞城中心叫：公寓与哈“明国际贵族酒助店刺”吗及需“毛智能化写字溉楼齿”原共体；恭“麦第一世界名局人宅邸仗”馆，踩“虏名人宅邸，埋贵族生活摘”荷。同时，强欣调同类身份糊聚集的沟通存效应。饿B.价格犬：岔走顶级路线躺，价格最高顶(且远远高扰于周边)。孝价格本身即售是新闻追逐己和产生知名领度的原因；鬼营销之中加龙强与世界上草各地最高贵凳物业的比较放。嫌如北京瑞城逐中心均价U魔S$275漏0元/㎡，顶而周边内销学项目约在$究1300元炭/㎡左右；散和乔丽晶均秒价US$2攻300元/阴㎡，而该区馒域以前从来雪没有这样高饮端的价格。猜C．推广孟：型借助大师们敏的光环，炒艳作国外建筑够设计