房地产开发概述2

第一章

房地产开发概述教学内容房地产业概述房地产开发的含义、特征及分类房地产开发的程序和主要参与者城市规划及其对房地产开发的影响

房地产开发企业及其制度

教学目的：通过本章的学习，使学生了解房地产开发面临的风险、房地产开发企业的类型及资质管理制度等；理解城市规划对房地产开发的影响；熟悉房地产开发的分类；掌握房地产开发的含义﹑特点及程序。重点难点：重点是要求学生掌握房地产开发的含义﹑特性及程序；难点是规划设计方案中的主要技术经济指标。教学时数：6

第一节房地产业概述房地产作用房地产业房地产业地位房地产与房地产业一、房地产的基本概念及特点1.房地产的基本概念房地产又称不动产（Realestate），它有狭义和广义两层内涵。狭义的房地产是指市场上的供买卖的标的物，基本包括预售房屋、新房屋和旧房屋。广义的房地产是指土地及土地上的一切人类加工、建筑后物品，主要是房屋。2.房地产存在的形态

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土地

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建筑物

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房地

3.房地产的特性房地产与其他经济产品相比较，既有一般商品的属性，又有其特殊性，是一种特殊商品。其特殊性主要表现在房地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度特性三个方面。（1）房地产的自然特性★房地产位置的固定性和异质性★房地产使用的耐久性和效用的多层次性★土地面积总量的一定性和房地产的有限性（2）房地产的经济特性★房地产经济价值的积累性和衰减性★房地产利用的递减性和合理集约性★房地产权利的可分割性与权益的流动性★房地产供给的稀缺性和经营的垄断性★房地产投资和消费的双重性★房地产的保值增值性（3）房地产的社会制度特性★房地产的财富性★房地产的社会稳定性★房地产产权的法律性

上海滩最顶级的十栋老洋房

“白公馆”，位于上海汾阳路150号，气势非凡的灰白色洋楼，因为白崇禧、白先勇父子居住过而名噪上海。其实，白氏父子在这儿居住的时间并不长，而在他们入住之前的数十年间，这幢洋楼早就发生过许多传奇故事了。也许是因为白氏父子名声太大，所以人们习惯上就把这栋洋房称为“白公馆”。

王伯群住宅，是何应钦内弟，民国政要、国民政府交通部长王伯群（时兼大夏大学董事长、校长），于1931年在愚园路1136弄31号，为取续弦大夏大学校花保志宁建造的，历时四年，于1934年落成。该建筑系意大利哥特式城堡建筑，占地10.78亩，主建筑面积2158.8平方米，耗资30万银元。

嘉道理住宅，源于一个悲伤的故事。1919年，嘉道理原来的住宅失火，他的妻子急着让保姆逃走，自己却不幸丧生。悲痛不已的嘉道理带着孩子回伦敦散心，委托他的好友布朗在上海另起新居。而布朗酗酒成性，浪荡颓废，干脆又把此事扔给了洋行承包。承包商当然刻意豪华，足足花了四年时间才造好。当嘉道理接到100万两银子的造价时，他大吃一惊，不过，新居的确美仑美奂，成为嘉道理的最爱。

蒋宋住宅不是蒋介石掏钱买的，而是他大舅子——宋美龄的哥哥宋子文买来作为宋美龄的陪嫁。这幢法式花园洋房位于法租界贾尔业爱路9号（现东平路），由一座主楼与两座副楼组成。副楼位于主楼两侧，分别是侍从人员、警卫人员的住所及工作室。主楼坐北朝南，由造型不一的东、西、中三个单元组成。

“罗别根花园”位于虹桥路，是20世纪30年代上海房地产大王沙逊兴建的度假别墅，该栋老洋房目前为一家外资企业使用。“罗别根花园”曾经是沙逊的私人别墅，属典型英国古典式乡村别墅风格，建筑面积在900平方米左右。美商的中国营业公司是旧上海最大的房地产公司之一，今兴国路上的兴国宾馆内有别墅多幢，就是由该公司兴建的。这里的一号楼是太古洋行大班住宅。

杜美花园在淮海中路与东湖路转角，即今东湖路7号内有一幢被大块草坪相围的二层洋房，这幢花园洋房由英商瑞康洋行老板约瑟夫（R.Mjoseph）兴建于1925年。约瑟夫是英籍犹太人，当1941年12月7日太平洋战争爆发后，他即被日军拘捕送进了集中营，这幢漂亮的住宅就被日本军官占用。

位于现延安中路陕西南路拐角处，有一幢极具北欧风情的花园别墅－－马勒别墅，于1936年落成。传说这所房子的设计是依照当年花园主人马勒最宠爱的小女儿一个梦境设计的。当初小女儿梦到自己拥有了一座“安徒生童话般的城堡”，于是马勒请来了设计师，在陕西南路30号设计了这座有着北欧挪威建筑风情的城堡式别墅，并投入巨资，历时7年造成。位于华山路上的丁香花园，是上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一。丁香花园的盛名，不仅在于其建筑本身，还在于洋房主人身份的传奇色彩。丁香花园的主人李经迈，是清末朝廷重臣李鸿章的幼子。

张学良公馆在福煦路（今延安中路）181号

这个城堡是2000年完工的，造价在2亿左右，主人是杭州一家宾馆的老板，还拥有一家外贸公司和其他产业，也是浙江最早做外贸出口生意的人之一。二、房三地产业三的基本三概念及三特性1.房三地产业三的基本三概念（1）三房地产三业的概三念房地产三业是进三行房地三产投资三、开发三、经营三、管理三、服务三的行业三，属于三第三产三业，是三具有基三础性、三先导性三、带动三性和风三险性的三产业。（2）三房地产三业的内三容：★国有土三地使用三权的出三让★房地产三的开发三和再开三发★房地产三经营★房地产三中介服三务★物业管三理★房地产三市场的三调控和三管理2.房三地产业三的性质建筑业三属于第三二产业三；房地三产业属三于第三三产业；三它们的三业务对三象都是三房地产三，房地三产业与三建筑业三往往是三甲方和三乙方的三合作关三系。3.房三地产业三分类划三分房地产三业可分三为房地三产投资三开发业三和房地三产服务三业。房地产三服务业三又分为三房地产三咨询、三房地产三价格评三估、房三地产经三纪和物三业管理三。其中三房地产三咨询、三房地产三价格评三估、房三地产经三纪归为三房地产三中介服三务业。三所以，三房地产三业的细三分行业三包括房三地产投三资开发三业、房三地产咨三询业、三房地产三价格评三估业、三房地产三经纪业三和物业三管理业三。三、房三地产业三的基本三特点、三地位和三作用（一）三房地产三业的基三本特点1.从三区域经三济来看2.从三行业特三征来看3.从三投资过三程来看4.从三社会经三济活动三来看（二）三房地产三业的地三位和作三用1.房三地产业三在国民三经济中三的地位（1）三房地产三业是国三民经济三的基础三性产业（2）三房地产三业是国三民经济三的先导三性产业（3）三房地产三业将成三为国民三经济的三支柱性三产业（1）三房地产三业是国三民经济三的基础三性产业★房地产三业是社三会一切三部门不三可缺少三的物质三条件★房地产三业是社三会劳动三力生产三和素质三提高的三先决条三件★房地产三业是城三市经济三建设与三发展的三重要物三质基础★房地产三业是国三民经济三及积累三资金的三重要来三源★房地产三业对国三民经济三的发展三具有稳三定而长三远的影三响（2）三房地产三业是国三民经济三的先导三性产业★在国民三经济的三运行周三期中，三各行各三业的简三单再生三产和扩三大再生三产，都三是以房三地产业三的发展三为前提三条件的三；因此三，相对三于经济三运行周三期各阶三段的出三现，房三地产业三常常有三先行半三步的示三范作用三。★房地产三业是产三业链长三、关联三度高的三产业，三其可以三带动和三促进建三筑业、三建材业三、化工三业、电三子业、三仪表业三、机械三设备业三等行业三的发展三，是提三供最终三产品的三部门，三并推动三金融业三的发展三。据发达三国家统三计，房三地产业三的产值三每增加“1”，可以三带动相三关产业三的产值三增加“1.5三～2”。（3）三房地产三业将成三为国民三经济的三支柱性三产业★房地产三业既能三为生产三乃至整三个社会三经济活三动提供三基础性三条件，三属于生三产要素三产业，三也能为三人类提三供基本三的生活三资料、三发展资三料和享三受资料三。★我国是三一个发三展中的三人口大三国，对三房地产三尤其是三住宅有三着旺盛三的需求三。★房地产三业关联三度高，三能够带三动的上三下游相三关产业三数量多三、范围三大。★房地产三业对国三民经济三增长的三贡献度三较其他三行业更三大，更三具有推三动国民三经济增三长的能三量。2.房三地产业三的作用★房地产三业的发三展有利三于产业三结构的三调整、三优化和三升级★房地产三业的发三展可加三快城市三发展建三设的步三伐，加三快城市三化进程★房地产三业能够三优化城三市居民三的消费三结构★房地产三业的发三展有利三于培育三和完善三社会主三义市场三体系（三）三房地产三业的历三史沿革1.1三949三年以前2.1三949三年——195三5年3.1三956三年——196三5年4.1三966三年——197三8年5.1三978三年以后第二节三房三地产开三发的含三义、特三征及分三类含义分类特征地位和三作用房地产三开发一、房三地产开三发的含三义（一）三房地产三开发的三概念1.通三俗的房三地产开三发的概三念房地产三开发，三是通过三多种资三源的组三合使用三而为人三类提供三入住空三间，并三改变人三居环境三的一种三活动。三这里的三资源包三括了土三地、建三筑材料三、城市三基础设三施、城三市公用三配套设三施、劳三动力、三资金和三专业人三员经验三等诸方三面。2.规三范的房三地产开三发的概三念房地产三开发，三是指房三地产企三业按照三城市规三划的要三求，对三土地开三发和房三屋建设三进行“全面规三划、合三理布局三、综合三开发、三配套建三设”，及相三应的房三地产营三销和物三业管理三，以取三得良好三的经济三效益、三社会效三益和环三境效益三为目的三的综合三性生产三经营活三动。（二）三房地产三开发的三起源1.最三初房地三产生产——小生产三方式小生产三方式进三行的房三地产开三发，是三指房屋三建在自三己拥有三的土地三上，建三好的房三屋也是三以自用三为主，三仅有少三量出租三。2.1三9世纪三60年三代的“四统一三方针”“统一规三划、统三一开发三、统一三建设、三统一管三理”，即“四统一三方针”。3.我三国房地三产开发三概况（1）三我国房三地产业三的恢复三和发展三，是以三城市建三设综合三开发为三起点的（2）三我国房三地产业三的飞跃三发展，三是以土三地有偿三使用为三标志的三。中国房三地产发三展大事三记(19三49－200三8年)●194三9年新中国三确立了三土地的三社会主三义公有三制。宪三法明确三规定“任何组三织或者三个人不三得侵占三、买卖三、出租三或者以三其他形三式非法三转让土三地”。在旧的三国有土三地使用三制度下三，中国三城镇国三有土地三实行的三是单一三行政划三拨制度三，国家三将土地三使用权三无偿、三无限期三提供给三用地者三，土地三使用权三不能在三土地使三用者之三间流转三。●197三9年7月1日，第三五届全三国人民三代表大三会第二三次会议三通过的《中华人三民共和三国中外三合资企三业经营三法》提出了“土地使三用费”的概念三。●198三0年1月，《红旗》杂志发三表苏星《怎样使三住宅问三题解决三得快些》一文，三指出住三宅是个三人消费三品的重三要组成三部分，三应该走三商品化三道路。三自此，三我国理三论界和三实际工三作者开三展了关三于住宅三属性、三房租等三问题的三研讨。7月，国三务院颁三布《关于中三外合营三企业建三设用地三的暂行三规定》。经济三特区和三沿海开三放城市三制定和三颁布了三相应的三地方性三法规，三对外资三企业用三地征收三土地使三用费，三深圳特三区首先三于198三2年开始三征收土三地使用三费。●198三3年2月，《经济日三报》报道中三国人民三银行负三责人谈三话：国三家鼓励三私人购三房、修三房，今三年要试三办购买三住房储三蓄、修三房储蓄三等项业三务。●198三4年国务院三批准试三点城市三实行“三公有住三房补贴三出售”三。●198三5年1月，全三国住房三租金改三革领导三小组成三立。6月，《中华人三民共和三国土地三管理法》颁布。三我国土三地管理三工作纳三入依法三管理的三轨道，三但由于三当时正三是我国三经济改三革的初三期阶段三，土地三管理带三有浓厚三的计划三经济色三彩。●198三6年1月，国三务院召三开城镇三住房制三度改革三问题座三谈会，三会议决三定成立三国务院三住房制三度改革三领导小三组和领三导小组三办公室三。●198三7年8月1日，以三提高房三租发放三抵租券三、空转三起步为三特征的三城镇住三房制度三改革在三山东烟三台试行三。8月1日，《中华人三民共和三国土地三管理法》正式实三施。8月2日，国三家计委三、建设三部、国三家统计三局联合三发出《关于加三强商品三房屋建三设计划三管理的三暂行规三定》，决定三自198三7年起，三各地区三的商品三房屋建三设纳入三国家计三划。12月1日，深三圳率先三敲下了三拍卖国三有土地三使用权三的第一三槌，突三破了土三地使用三权不允三许转让三的法律三规定。三中国首三次以公三开拍卖三的方式三有偿转三让国有三土地使三用权。●198三8年1月，全三国住房三制度改三革工作三会议在三北京召三开，宣三布将房三改正式三纳入中三央和地三方的改三革计划三，分期三分批加三以推行三，在3年或多三一点的三时间内三在全国三基本推三开。4月12日，《中华人三民共和三国宪法》(修正案)规定，三土地使三用权可三以依照三法律的三规定转三让。这是我三国土地三使用制三度的根三本性变三革，根三本大法三承认了三土地使三用权的三商品属三性。同年，三中国第三一个土三地拍卖三、按揭三贷款真三正完全三意义上三的商品三房小区三东晓花三园在深三圳竣工三，当时三售价160三0元/平方米三。●199三1年全国第三二次住三房制度三改革工三作会议三召开，三由此，三房改又三进入了三一个新三的发展三阶段，三这个阶三段房改三的主要三内容是三出售公三房，房三改工作三从少数三试点城三市扩展三到全国三。●199三2年199三2年邓小三平先生三“南巡三”之后三，全国三各地数三千亿资三金蜂拥三扑向海三口、广三西北海三、广东三惠州等三南方沿三海城市三。一时三间，海三口、北三海、惠三州等城三市的房三地产价三格扶摇三直上，三而内地三省份如三四川、三湖南等三地则资三金奇缺三。这是三中国改三革开放三之后有三纪录的三第一次三房地产三热。这三一次房三地产热三在导致三了199三3年6月一次三极其猛三烈的宏三观调控三之后，三迅速烟三消云散三。至今三，北海三、海口三等地的三烂尾建三筑还在三见证着10多年前三的那一三场灾难三。●199三3年第三次三全国房三改工作三会议召三开。●199三4年《国务院三关于深三化城镇三住房制三度改革三的决定》发布实三施。此三后，房三改加入三了建立三住房公三积金、三开展国三家安居三工程等三内容。三建立住三房公积三金是住三房分配三货币化三的起点三、“新三的住房三制度的三雏形”。●199三5年海南地三产泡沫三破灭。●199三8年国务院三颁布23号文，三即《国务院三关于进三一步深三化住房三制度改三革加快三住房建三设的通三知》，提出三从199三8年下半三年开始三，停止三住房实三物分配三，逐步三实行住三房分配三货币化三。这是三一个划三时代的三文件。199三8年4月，中三国人民三银行颁三布《中国人三民银行三关于加三大住房三信贷投三入支持三住房建三设与消三费的通三知》。明确三指出要三提高对三住房信三贷重要三性的认三识、加三大住房三信贷投三入、扩三大住房三信贷业三务范围三、大力三促进住三房消费三、积极三支持普三通住房三建设等三多项措三施，以三扩大内三需，将三住房建三设培育三成国民三经济新三的经济三增长点三。这是199三0年代初三期南方三房地产三崩溃之三后，中三央政府三态度转三变，开三始支持三房地产三发展的三第一个三明确信三号。●199三9年2月中国三人民银三行下发《关于开三展个人三消费信三贷的指三导意见》。提出三“积极三开展个三人消费三信贷，三对促进三消费，三扩大内三需，推三动生产三，支持三国民经三济持续三稳定发三展以及三调整信三贷结构三，提高三信贷资三产质量三，具有三十分重三要的意三义。”三此份文三件发布三后，贷三款买房三、按揭三等新概三念开始三登陆中三国内地三。中国新三一轮房三地产的三牛市开三始正式三启动。4月，建三设部发三布《已购公三有住房三和经济三适用住三房上市三出售管三理暂行三办法》及《城镇廉三租住房三管理办三法》。●200三0年2月，建三设部部三长俞正三声在国三务院新三闻办公三室举行三的新闻三发布会三上宣布三：“住三房实物三分配在三全国已三经停止三！”200三0年房企三上市禁三令到期三，199三3年起我三国的资三本市场三对房地三产企业三关闭的三大门重三新开启三。●200三1年建设部三发布我三国第一三部《商品房三销售管三理办法》，重点三解决商三品房销三售环节三中存在三的广告三、定金三、面积三纠纷以三及质量三等问题三。该办三法的实三施，对三于规范三房地产三市场销三售起到三了一定三的积极三作用。200三1年7月13日，北三京成功三申办第29界奥运三会，自三此，以三北京为三代表的三房地产三市场进三入“奥三运时代三”，在三“奥运三”的强三大利好三刺激下三，中国三的房地三产市场三进入了三飞速发三展的快三车道，三几年的三时间房三价翻了三好几番三。●200三2年7月1日，国三土资源三部颁布三的《招标拍三卖挂牌三出让国三有土地三使用权三的规定》（200三2国土资三源部“11号”令三）开始三实施，三助推了三政府基三础建设三和城市三化进程三的速度三，加大三了征地三、拆迁三的行为三，创造三了大量三的强制三性消费三需求，三无意中三成了房三价上涨三的助推三器。●200三3年《国务院三关于促三进房地三产市场三持续健三康发展三的通知》(1三8号文件)，第一三次明确三房地产三是支柱三产业。4月1日，中三国人民三银行下三发《关于进三一步加三强房地三产信贷三业务管三理的通三知》(1三21号文)。《通知》规定，三对购买三第一套三自住住三房的，三个人住三房贷款三仍执行三现行的三优惠住三房贷款三利率和三首付款三比例不三低于20%的规定三，而对三购买高三档商品三房、别三墅或第三二套以三上(含第二三套)商品房三的借款三人，商三业银行三可以适三当提高三个人住三房贷款三首付款三比例，三并按央三行公布三的同期三同档次三贷款利三率执行三，不再三执行优三惠住房三利率规三定。”121文件是三中国新三一轮房三地产牛三市启动三之后，三中央政三府第一三次采取三的抑制三房地产三过热的三措施，三表明中三央政府三对房地三产的态三度由支三持转为三警惕。●200三4年3月，国三土资源三部、监三察部联三合下发三“71号文”三，规三定：200三4年8月31日起，三所有六三类土地三全部实三行公开三的土地三出让制三度，采三取公开三招标、三公开拍三卖、公三开挂牌三的方式三出让土三地，即三“8·3三1大限”三。8月31日前将三协议出三让土地三中的“三遗留问三题”处三理完毕三，否则三国土部三门有权三收回土三地，纳三入国家三土地储三备。此三举是中三央政府三从土地三供给上三一直房三地产过三热的又三一举措三，住宅三土地用三地价格三由此一三路猛涨三。国务院三办公厅三下发《关于控三制城镇三房屋拆三迁规模三严格拆三迁管理三的通知》。10月，建三设部政三策研究三中心课三题组发三布了一三份全面三否定国三内“地三产泡沫三说”的三专题报三告。报三告对目三前中国三房地产三市场所三做的分三析和判三断，得三出的结三论是：三“泡沫三之说并三不成立三，中国三房地产三金融危三机尚无三迹象”三。此份三文件将三各部门三对房地三产问题三的分歧三公开化三。●200三5年3月，国三务院办三公厅下三发的《关于切三实稳定三住房价三格的通三知》(“旧国八三条”)。该份三文件强三调：“三住房价三格上涨三过快直三接影响三城镇居三民家庭三住房条三件的改三善，影三响金融三安全和三社会稳三定，甚三至影响三整个国三民经济三的健康三运行”三，并要三求各地三方政府三高度重三视房地三产价格三，明确三提出“三控制措三施不力三，造成三当地房三地产市三场大起三大落，三影响经三济稳定三运行和三社会发三展的地三区，要三追究有三关负责三人的责三任。”3月16日中国三人民银三行调整三商业银三行住房三信贷政三策，宣三布取消三住房贷三款优惠三利率；三对房地三产价格三上涨过三快城市三或地区三，个人三住房贷三款最低三首付款三比例可三由现行三的20%提高到30%。央行三此举表三明，中三央政府三府对房三地产的三政策调三控力度三进一步三加大。4月国务三院出台三的《加强房三地产市三场引导三和调控三的八条三措施》(新“国三八条”)。5月，国三务院转三发了建三设部等三七部委三的《关于做三好稳定三住房价三格工作三的意见》，此即25号文。三国家层三面控制三房价行三动就此三启幕。●200三6年5月，九三部门制三定《关于调三整住房三供应结三构稳定三住房价三格的意三见》再被国三务院转三发，是三为37号文。三文件明三确要求三各城市三在200三6年9月底前三公布普三通商品三房、经三济适用三房和廉三租房建三设目标三，“90/三70”政策(套型在90平方米三以下的三住宅比三率必须三达到开三发面积三的70%三)被提了三出来，三税收和三信贷等三政策进三一步紧三缩。这就是三业内所三称的“国六条三”，国家三希望通三过这次三更深层三、系统三和广泛三的调控三，国内三房地产三市场由三此进入三良性、三和谐发三展的轨三道。●200三7年8月7日，国三务院发三布《关于解三决城市三低收入三家庭住三房困难三的若干三意见》(2三4号文)，该文三件被认三为是对三“房改三”的总三结，是三住房新三模式的三转折点三。9月，央三行、银三监会发三布第359号文，三要求提三高第二三套房首三付比例三。10月，国三土资源三部发布三第39号令，三规定未三缴清全三部土地三出让价三款，不三得分割三发放土三地证。10月1日起，《物权法》正式施三行，动三拆迁须三进一步三合法化三。但农三民的房三产、地三权问题三悬而未三决，只三能留待三法律实三施过程三中去逐三步完善三、解决三。●200三8年1月9日，国三务院办三公厅发三布《关于严三格执行三有关农三村集体三建设用三地法律三和政策三的通知》2月4日，央三行公布《经济适三用住房三开发贷三款管理三办法》3月11日，国三务委员三兼国务三院秘书三长华建三敏在关三于《国务院三机构改三革方案》的说明三中指出三，组建“住房和三城乡建三设部”，不再三保留建三设部。两会中三温家宝三的政府三工作报三告中与三房地产三相关的三部分“抓紧建三立住房三保障体三系”。3月20日，证三监会表三示支持三优质房三地产企三业通过IPO或借壳三上市等三方式，三通过资三本市场三实现做三大做强三；但对三募集资三金用于三囤积土三地、房三源，或三用于购三买开发三用地等三的IPO，将不三予核准三。4月8日，住三房和城三乡建设三部表示三：全面三排查住三房公积三金违规三放贷。4月16日，国三家税务三总局发三布《关于房三地产开三发企业三所得税三预缴问三题的通三知》，对房三地产开三发企业三所得税三预缴问三题做出三了明确三规定。9月16日和10月8日，央三行先后三两次下三调贷款三基准利三率和住三房公积三金贷款三利率，三紧缩性三政策开三始放松三。10月22日，财三政部、三国家税三务总局三、央行三出台政三策，降三低存贷三款金融三利率、三减免税三费、降三低房贷三首付。10月27日起，三个人住三房贷款三利率优三惠下浮30%，最低三首付款三比例调三整为20%。财政部三、国家三税务总三局10月22日宣布三，自200三8年11月1日起，三决定对三个人住三房交易三环节的三税收政三策作出三调整，三降低住三房交易三税费。11月24日，中三国建设三银行公三布，将三加大对三居民购三买普通三自住房三的支持三力度，三对符合三政策新三发放的三商业性三个人住三房贷款三利率的三下限调三整为贷三款基准三利率的0.7倍，最三低首付三款比例三调整为20%。二、房三地产开三发的特三征（一）三房地产三开发最三本质的三特征是三综合性（二）三房地产三开发过三程具有三长期性（三）三房地产三开发具三有很强三的时序三性（四）三房地产三开发具三有很强三的地域三性（五）三房地产三开发具三有较高三的风险三性三、房三地产开三发的地三位和作三用（一）三房地产三开发的三地位1.房三地产开三发是房三地产业三发展的三基础2.房三地产开三发是房三地产业三发展的三龙头3.房三地产开三发在城三市建设三中占有三主导地三位（二）三房地产三开发的三作用1.有三利于城三市综合三功能的三发挥2.有三利于城三市总体三规划的三实现3.有三利于减三少投资三成本4.有三利于合三理解决三城市建三设和维三护资金三的来源5.有三利于推三进房屋三商品化四、房三地产开三发的分三类（一）三根据开三发项目三所在位三置分类1.城三市新区三房地产三开发（三新开发三）2.旧三城区房三地产开三发（再三开发）★新城区三开发特三点：拆三迁量小三、配套三建设投三资大。★旧城区三开发特三点：地三价高，三拆迁量三大，开三发难度三大。（二）三根据开三发规模三分类1.单三项开发2.成三片开发（三）三根据开三发对象三的深度三分类1.土三地开发2.房三屋开发3.综三合开发（四）三根据开三发项目三的使用三功能分三类1.居三住房地三产开发2.工三业房地三产开发3.商三业房地三产开发4.办三公用房三地产开三发5.旅三游和娱三乐休闲三性房地三产开发（五）三根据开三发的方三式分类1.定三向开发2.联三合开发3.合三作开发4.单三独开发第三节三房三地产开三发的程三序和主三要参与三者程序房地产三开发主要参三与者一、房三地产开三发的程三序（一）三投资决三策分析三（可行三性研究三阶段）投资决三策分析三是整个三开发过三程中最三为基本三、最为三关键的三一项工三作，其三目的就三是通过三一系列三的调查三研究和三分析，三为开发三企业选三择一个三最佳的三、可行三的项目三开发方三案或舍三弃项目三提供依三据。这三一阶段三的主要三内容是三项目选三择和项三目可行三性研究三。1.项三目选择三（投资三机会选三择）2.项三目可行三性研究三（投资三决策分三析）（二）三前期工三作阶段1.开三发项目三立项2.申三请《建三设用地三规划许三可证》3.申三请《土三地使用三权证》4.领三取《房三地产开三发项目三手册》5.拆三迁安置6.筹三集开发三资金7.项三目规划三设计与三报建，三获得规三划部门三许可8.施三工现场三的“三通一三平”9.市三政设施三接驳的三谈判和三协议10.三对拟建三中的项三目寻找三拟租、三售的客三户11.三对市场三状况进三一步分三析，初三步确定三目标市三场、租三金和售三价水平12.三对开发三成本和三工程量三进行更三详细的三估算13.三对承包三商的选三择提出三建议14.三开发项三目的保三险事宜三洽谈（三）三开发项三目的建三设实施三阶段项目的三建设阶三段是将三开发过三程中涉三及到的三人力、三材料、三机械设三备、资三金等资三源聚集三在一个三特定的三空间与三时点上三，将项三目建设三计划付三诸于正三式实施三的活动三。1.办三理开工三审批手三续2.选三择施工三企业3.开三发项目三工程管三理与控三制4.项三目的竣三工验收（四）三房屋租三售和物三业管理三阶段1.房三屋租售2.物三业管理二、房三地产开三发的主三要参与三者（一）三开发商1.房三地产开三发项目三的出资三者2.房三地产开三发项目三的组织三者3.房三地产开三发项目三的管理三者4.房三地产开三发项目三的协调三者5.房三地产开三发项目三的整个三过程的三参与者（二）三建筑承三包商1.房三地产开三发项目三产品质三量的责三任人2.房三地产开三发项目三建设阶三段风险三的承担三着（三）三政府及三政府机三构1.政三府部门三的审批三许可和三协调2.某三些重大三房地产三政策对三开发项三目影响三巨大（四）三金融机三构1.房三地产开三发项目三建设资三金的支三持者2.房三地产开三发项目三消费者三资金的三支持者（五）三专业顾三问1.建三筑师三2三.工程三师3.规三划师三4三.景观三建筑师5.环三境顾问三6.三交通顾三问7.房三地产估三价师三8三.会计三师9.地三产代理三10.物业管三理经理11.三市场研三究专家三1三2.经三济师及三造价工三程师13.三律师第四节三城三市规划三对房地三产开发三的影响作用与三任务规划指三标相关关三系用地分三类房地产三开发与城市三规划一、城三市规划三的作用三和任务（一）三城市规三划的作三用1.城三市规划三的含义城市规三划是指三为了实三现一定三时期内三城市的三经济和三社会发三展目标三，确定三城市性三质、规三模和发三展方向三，充分三合理利三用城市三土地，三协调城三市空间三布局、三各项建三设的综三合部署三和具体三安排。城市规三划是建三设城市三和管理三城市的三基本依三据，是三保证城三市土地三合理利三用和房三地产开三发等经三营活动三协调进三行的前三提和基三础，是三实现城三市经济三和社会三发展目三标的重三要手段三。2.城三市规划三区的概三念城市规三划区是三指城市三市区、三近郊区三以及城三市行政三区域内三因城市三建设和三发展需三要实行三规划控三制的区三域。3.城三市规划三管理城市规三划管理三是指城三市人民三政府按三照法定三程序编三制和审三批城市三规划，三并依据三国家和三各级政三府颁布三的城市三规划管三理的有三关法规三和具体三规定，三对批准三的城市三规划，三采用法三制的、三行政的三、经济三的管理三办法，三对城市三规划区三内的各三项建设三进行统三一的安三排和控三制，使三城市的三各项建三设用地三和建设三工程活三动有计三划、有三秩序地三协调发三展，保三证城市三规划的三顺利实三施。198三9年12月全国三人大常三委会通三过了《中华人三民共和三国城市三规划法》，标志三着我国三城市规三划走上三了法制三轨道。200三7年10月28日,改为《中华人三民共和三国城乡三规划法》。4.城三市规划三的特征(1)具有很三强的法三律性和三政策性(2)具有严三密的科三学性和三深远的三战略性(3)具有鲜三明的地三域性(4)具有鲜三明的个三性特征5.城三市规划三的作用(1)三城市规三划是建三设城市三和管理三城市的三基本依三据(2)三城市规三划是保三证城市三土地合三理利用三和房地三产开发三等经营三活动协三调进行三的前提三和基础(3)三城市规三划是实三现城市三经济和三社会发三展目标三的重要三手段（二）三城市规三划的任三务1.城三市规划三的任务城市规三划的任三务是：三根据国三家城市三发展和三建设的三方针、三经济技三术政策三、国民三经济和三社会发三展长远三规划、三区域规三划，以三及城市三所在地三区的自三然条件三、历史三情况、三现状特三点河建三设条件三，部署三城市体三系，合三理确定三城市在三规划期三内经济三和社会三发展目三标，确三定城市三性质、三规模和三布局，三统一规三划，合三理利用三城市土三地，综三合部署三城市经三济、文三化、公三用事业三及战备三等各项三建设，三保证城三市有序三地、协三调地发三展。2.城三市规划三的层次(1)三城市三总体规三划：是三在较长三的时期三内，对三整个城三市的发三展进行三的综合三部署，三从宏观三上控制三城市土三地合理三利用和三空间布三局，指三导城市三协调发三展。(2)三城市三分区规三划：是三在总体三规划的三基础上三，对区三域土地三利用、三人口分三布和公三共设施三、城市三基础设三施的配三置做出三进一步三的安排三，以便三与详细三规划很三好地衔三接。(3)三城市三详细规三划：是三在城市三总体规三划和分三区规划三的基础三上，对三城市近三期建设三区域内三各项建三设做出三的具体三规划。三城市详三细规划三分为控三制性详三细规划三和修建三性详细三规划两三类。3.城三市规划三的内容(1)三城市三总体规三划的内三容包括：三城市的三性质、三发展目三标和发三展规模三，城市三主要建三设标准三和定额三指标，三城市建三设用地三布局、三功能分三区和各三项建设三的总部三署，城三市综合三交通体三系和河三湖、绿三地系统三，各项三专业规三划和近三期建设三规划。(2)三城市三分区规三划的内三容包括：三在总体三规划的三基础上三，具体三地划定三土地使三用界限三，对土三地使用三进一步三分类，三对不同三使用性三质的用三地位置三和范围三提出控三制性要三求，确三定次干三道及支三路的红三线位置三、横断三面、主三要交叉三口形式三，控制三点的坐三标、标三高；确三定地上三、地下三各种主三要管线三的走向三、控制三管径，三并综合三处理平三面和纵三向关系三；原则三确定建三筑高度三和建筑三密度，三确定每三块用地三的建筑三容积率三和人口三数量。(3)三城市三详细规三划的内三容控制性三详细规三划的内三容包括三：以总三体规划三或分区三规划为三依据，三详细规三定建设三用地的三各项控三制指标三和其他三规划管三理要求三，控制三和引导三各项用三地的开三发和投三资建设三。修建性三详细规三划的内三容包括三：以总三体规划三、分区三规划或三控制性三详细规三划为依三据，直三接对建三设做出三具体的三修建安三排及其三规划设三计，指三导建筑三设计和三工程施三工图设三计。二、城三市规划三与其他三规划的三关系（一）三城市规三划的动三态变化1.城三市总体三规划和三详细规三划在实三施过程三中会有三所变化2.开三发项目三的建设三会改变三城市规三划原有三条件（二）三城市规三划与其三他规划三的关系1.城三市总体三规划应三当与国三土规划三、区域三规划、三江河流三域规划三、土地三利用总三体规划三相协调2.土三地开发三利用总三体规划三必须服三从于城三市规划三、城三市规划三建设用三地的分三类（一）三居住用三地（R）1.第一类三居住用三地（R1）2.第三二类居三住用地三（R2）3.第三三类居三住用地三（R3）（二）三公共设三施用地三（C）1.行政办三公用地三（C1）2.商三业金融三用地（C2）3.文三化娱乐三用地（C3）4.体三育用地三（C4）5.医三疗卫生三用地（C5）6.教三育和科三研设施三用地（C6）（三）三工业用三地（M）1.第一类三工业用三地（M1）2.第二类三工业用三地（M2）3.第三类三工业用三地（M3）（四）市三政公用三设施用三地（U）1.供应设三施用地三（U1）2.交通设三施用地三（U2）3.邮电设三施用地三（U3）4.环境卫三生设施三用地（U4）5.施工与三维修设三施用地三（U5）6.其他市三政公用三设施用三地（U6）（五）仓三储用地三（W）1.普通仓三库用地三（W1）2.危险品三仓库用三地（W2）（六）三绿地（G）1.公共绿三地（G1）2.生产防三护绿地三（G2）四、规三划设计三方案中三的主要三技术经三济指标（一）三居住区三开发项三目技术三经济指三标1.居三住区总三用地（ha）2.居三民每人三占地（m2/人）3.居三住区总三建筑面三积（m2）4.总三户数、三总人口三、平均三每户人三口5.平三均每户三居住建三筑面积三（m2）6.居三住建筑三密度三7三.容积三率8.人口毛三密度（三人/ha）9.人三口净密三度（人三/ha）10.三平均层三数（层三）三11.三高层比三例（%三）12.三住宅间三距（m）13.三居住区三平均造三价（元三/m2）14.三建设周三期（二）三非居住三区开发三项目技三术经济三指标1.建三筑容积三率2.总三建筑面三积3.地三上建筑三面积4.建三筑密度5.规三划建设三用地面三积6.建三筑高度7.绿三化率8.停三车位个三数9.有三效面积三比例第五节三房三地产开三发企业三及其制三度开发企三业企业制三度企业类三型房地产三开发企三业一、房三地产开三发企业三及其类三型（一）三房地产三开发企三业企业的三含义：三企业是三一个法三律概念三，是由三法律赋三予的人三格化的三民事行三为主体三。企业三要依法三成立，三经主管三部门核三准登记三，取得三法人资三格，从三法律上三确认企三业法人三的地位三和规范三企业法三人的民三事权利三与责任三。企业的三特征：三企业应三有符合三国家规三定的资三金数额三、技术三力量、三明确的三经营方三向，有三组织章三程、组三织机构三和场所三，能够三承担民三事责任三，独立三核算、三自负盈三亏和自三主经营三。房地产三开发企三业的含三义：是三指自负三盈亏，