我国住房制度改革历程与房地产市场发展

我国住房制度改革问题

与房地产市场发展（一）城市住房的内涵

指城市中已经建成或即将建成的，具有使用功能和经济效用的各类可供居住的房屋、房屋所在的房基地及之相配套的各类公用设施的总称。1、住房必须座落在城市之中2、住房必须最终具有使用价值3、住房是用于居住的房地产4、住房是房产与地产的统一2023/5/9一、城市住房基本概念1、房地产2、物业3、不动产2023/5/9（二）城市住房的几个外延概念房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。

地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

1、房地产：房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。2、物业不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。按照2015年3月1日开始实施的《不动产登记暂行条例》规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。3、不动产1、使用的长期性

土地永续性、房屋寿命长、70年规定2、位置的固定性

空间方位固定，亦称不动产3、建设的周期长

受气候条件、施工工艺、工程验收等因

素影响4、投资额度大

土地价格、竞价地租、材料价格、劳动力

价格、建筑格局5、保值增值性2023/5/9（三）城市住房的特点1、保障性公共住房（1）经济适用房

经济适用房指由政府出资扶持的具有经济性、适用性两方面特点的社会保障住房。

经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。

适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。2023/5/9（四）城市住房的分类（2）廉租房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。中国建设部明确要求，全国所有市县在2008年年底前必须建立“廉租房”制度。

另外还包括：机关、企事业单位的自有集资住宅、未进行房改的公有住房、广州等地出现的“租售房”。一部分政策限价商品房也具有公共性。2023/5/92、商品住房商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。（一）我国城镇住房制度相关概念1、福利性实物分配制度（福利分房）

福利分房是新中国成立以后计划经济时代特有的一种房屋分配形式。在计划经济中，人们所有的劳动剩余价值由国家统一支配，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口辈数，人数，有无住房等一系列条件分给一部分人居住。2023/5/9

二、我国城镇住房制度改革2、市场化货币分配制度（货币化分房）

货币化分房是由政府和企业拿出一部分资金对无房的单位干部和职工进行数额不等的补贴，职工按规定申领住房补贴、提取住房公积金、申请住房贷款，到市场购买住房的制度。在分配形式上，由住房的实物分配改变为货币分配，在分配对象上，由以家庭为对象分配住房改变为以职工为对象分配货币。1、房屋的分配实际上是一种福利待遇。

有些单位完全不收费,有些单位则象征性地收一点租金，居住的人实际支付的房租远远低于建筑和维修成本，国家每年还要拿出大量的资金，用于补贴住房维修和管理方面的开支，2、等靠要思想严重

“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。在福利分房的时代，属于全民所有制的城市土地实际上归国家、政府支配，政府盖房子，分给老百姓住3、政府有绝对自主权

国家定面积、定户型、定租金(收上来维护房子)2023/5/9（二）福利分房制度的特点4、产权国有无法转卖、限制转租，5、排班站队在分房的时候一般优先考虑结婚的夫妇，然后按照工作时间长短、职位的高低等等来排分房的时间、分房的面积等等。6、人们心态平和那个时候的人们并不担心没有房子住，只是时间长短、房屋面积的大小问题。1、部门利益很难打破，有悖于社会公平。一些强势的部门会利用手中的职权，占有很多资源，比如土地、盖房的资金、房屋产权等等，手中掌握着巨大的社会财富，这些单位通过强势地位取得了巨大的垄断利润，而一些清水衙门却由于职权弱势，分不到一杯羹，时间一长，会很容易引起矛盾的。

2、福利分房子很容易滋生腐败。一些与权力核心比较近的人通过种种非常手段，拿到了好房子，而一些被排挤打压的没有混开的人，则分的差房子乃至分布上房子。人们为了分房子都拼命送礼拉关系，搞得单位作风乌烟瘴气。某些单位为了拿地，就拿着职权去和相关部门还有建筑开发商做交换，这样的权权交易、权钱交易带了很多恶劣的效果。3、财政和各单位均不堪重负

4、百姓日益多样化的住房需求得不到满足5、无恒产无恒心2023/5/9（三）福利分房的弊端

中国城镇住房制度改革（“房改”），从1979年试行全价销售住房开始，大致至可以划分为五个阶段。

1、试点售房阶段（1979～1985年）

2、提租补贴阶段（1986～1990年）

3、以售带租阶段（1991～1993年）

4、全面推进阶段（1994～1998年）

5、全面深化阶段（1998至今）2023/5/9（四）我国城镇住房制度改革的轨迹

1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式实行允许住房商品化政策，自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。在此前后，部分城市开始进行以出售房为主要内容的单项改革探索。

1979～1985年房政策的重点是试售住房，可以分为全价套房与补贴售房两种。全价售房的成绩不很理想，据不完全统计，到1981年底，全国试点城镇售出的住房只有3000余套，所以全价售房很快被贴售房所取代。2023/5/91、试点售房阶段（1979～1985年）

1982年，国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点，试行新建住房补贴出售。个人购房只需支付1／3的房价款，其余2／3由地方政府及职工所在单位分担补贴，简称为“三三制”。补贴售房虽然售价略高于全价售房的价格水平，但由于地方政府和单位补贴了2／3，大大减轻了职工家庭的购房负担，一般家庭大约用两年的收入即可购买一套普通新建住房，因此推行起来相对顺利。但是，补贴售房受到一企业与地方政府的强烈反对，因为2／3购房款需由企业和地方政府补贴（地方政府提供的补贴多数转由企业承担），从而造成购房职工越多，企业需承担补贴量越大的情况，不能实现住房资金的自我循环。同时，由于补贴售房未触及低租金制，多数居民仍不愿自己花钱购房。

1985年，补贴售房被视为低价售房而取消。

由于全价售房与补贴售房在实践中受挫，有关部门遂转向研究改革公房租金的可能性。实际上调整公房租金思路的提出与试点售房的进行几乎是在同时，但由于其牵涉面更广，对社会的震动更大，需要克服的阻力更多，所以直到补贴售房被否定后，才于80年代中期正式出台。

1988年初国务如开第一次全国住房制度改革工作会议，并于当年2月印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》（国发[1988]11号），宣布将住房制度改革正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。第一步改革旨在通过全面提高租金，做到以租养房，促进购房，从而实现住房资金的良性循环，并抑制不合理的住房需求。第二步改革则是理顺分配关系（补贴计入工资、计入企业成本），提高职工的经济负担能力，进一步实行住房的商品化、社会化和专业化。这是中国政府出台的第一个房改总体方案，一般称之为提租补贴方案。2023/5/92、提租补贴阶段（1986～1990年）提租补搁贴方案录的主要管政策构愧架是：碌根据住斗房的折火旧费、达维修费爱、管理她费、投关资利息什和房产余税五项竞因素，房诚合理调废整公房垫租金；宗同时根迎据调租拨幅度，鞋发放一到定数量燃的住房镰券，用服于抵交根新增租蛮金；住便房券按林个人工唱资的一铺定比例叛发放，泄坚持多劣住房多里交租和栋少住房利可利国溜的分配哥原则，喷改变以舱往等级芒制的分爪配方式季；建立锤城镇、劫企事业丽单位和剃个人的轰三级住挎房基金遍，以形巴成稳定倚的住房溪资金来功源；积膊极组织罗出售公纵有住房熄，同进喝进行财地政、金萝融和信鲁贷方面勒的配套放改革。这一改革荡，在烟台化、蚌埠、验唐山以及鼻深圳、成替都等地都爬取得了较叠好的成绩否，然而遗陡憾的是，屡中国不久足就发生了府严重的通婆货膨胀，贺考虑到如枕果继续实宿施提租补陕贴方案，驳在成本推眼进效应的呼作用下，是有可能导赢致进一步仿的通货膨往胀，使经爸济形势更吊趋于恶化浴。同时，壁由于提租垮方案触及谱了部分当行权者的利末益，因而妄遭到一些描执行者的洗抵制和反拳对，于是嫁原计划用品3～5年傻完成的提周租补贴方蚊案，未全战面推开就层夭折了。199善1年6月国务院发从布《关于继续借积极稳妥旁地进行住肿房制度改众革的通知》（国发[19茄91]殖30号），在矮继续提出盼合理地调芬整现有公上房租金、脂出售公有问住房的同脱时，强调羞实行新房床新政策，四使新建住牛房不再进拢入旧的住随房体制，史有利于今乐后住房制坛度及住房傲改革的顺睬利进行。借这一时期闯的政策取神向开始转鹊变，希望息通过新房露新政策的歪方式，避慨开存量住驳房提租的痕阻力，通须过在外围模实行增量喷房改，使盖住房新制杨度在量逐既渐累计，抓最终实现宅质变。1991年10月，召开哨了全国脖第二次骡住房制窝度改革瘦工作会植议。10月17日，国务贴院批转了饿国务院住娃房制度改描革领导小旺组起草的《关于全乞面推进洒城镇住泛房制度郊改革的避意见》（以下罪简称《意见》）。《意见》提出了城辱镇住房制笨度改革的公总目标和源分阶段目街标。在总怜目标首先羽肯定城镇窜住房制度鹿改革是经铅济体制改姜革的重要抛组成部分胆，除重申1991年6月国务芹院《通知》的主要浆精神外边，还提巡寿出按照油社会主赔义有计更划商品受经济的皆要求，棉从改革霸公房低许租金着票手，将悦现行公仅房的实健物福利捐分配制系度逐步摩转变为惑货币工堆资分配梅制度。202偷3/4邮/273、以售带租阶干段（1991～1993年）在分阶段蜜目标中，膨“八五”术计划期间稠以改变低烈租金、无歇偿分配为引基本点，乖公房租金陶计划租标牌准力度达嗓到实现简闭单再生产件的三项因姥素（维修药费、管理允费、折旧眯费）水平因；到20油00年，露公房租金透标准要努护力达到包宿含五项因蜜素（维修亏费、管理览费、折旧泄费、投资拘利息和房射地税）的狭成本租金翁水平。长住期目标是重住房租金或达到包含茎八项因素琴（在五个弓因素基础饶上加土地拴使用费、消保险费和挨利润）的矿商品租金非水平，完蝴善住房机农制的转换摸，实现住菊房商品化淡、社会化渠。与此同时正，各地方专政府的房倍改房也陆司续公面实脖施。在实厨施中，一透些大城市渐的运作比跪较规范，漂部分中小里城市则相卧对较差，绿致使优惠访比例越来骑越大，低刻价住房之闻风再次蔓贿延，房改榨第三次进检入低价售贸房的怪圈节。199只2年6月娘，国务院镰房改工作避会议再次枕提出制止窝低价售房橡。1994年7月发布的《国务院洲关于深拨化城镇驳住房制蛮度改革烟的决定》（国发[43期]号，以下啦简称《决定》），对进恋行城镇住炼房制度改造革的根本煮目的、基属本内容以己及近期的洽改革重点士等作了原颈则规定。多这次住房锈制度改革弹，一是全坡面推行住恢房公积金元制度。二蔑是积极推抄进租金改急革，要在引职工家庭叔合理支出承范围内加证大租金改国革，实行鱼新房新租鞋；到200摆0年，住爽房租金泥原则上款应达到烤占双职森工家庭拿平均工朴资的15％。三是拾稳步出售搭公有住房浅，对不同彻收入家庭吹按不同价啄格售房，务向中低收业入职工家掘庭出售公孔有住房实山行成本价拍，对于确宅有困难的棚市（县）咐，可以实比行标准价失作为过渡锻。四是加隆快建立经该济适用住精房的开发抖建设，大便力发展房绣地产交易珍市场和社躬会化的房叮屋维修、鼓管理市场猪。国务院希尺望通过一偿系列的改穗革，争取确到20世纪末初伏步建立起叨新的城镇由住房制度世，使城镇倍居民住房咸达到小康览水平。1995年2月6日，国务院垫办公厅发局出《转发国务猜院住房制何度改革领梅导小组国监家安居工单程实施方鄙案的通知》，安居工授程正式开始摄运行。202您3/4葬/274、全面推进阶段你（199唉4～1998年）《决定》凤出台后，倾各地根据扭《决定》记的精神，勒纷纷制定宿出来本地乱区的房改役实施方案卸，在建立狂住房公积很金、提高摸公房租金静、出售公鸣房等方面饮都取得较饰大的进展匠。199颂8年6输月底，棋全国归放集住房泼公积金船总额已盒达98倒0亿元铸。19星97年薪底，3修5个在驻中城市税的公房婆租金平成均为每设平方米者1.2挡9元，亮在原有些基础上旦有了较关大的提泼高，深饱圳等城亿市已率孙先达到违成本租衔金水平敞。公房赔出售在欲199毛6年以调后也有冶了相当喝迅速的殖进展，安到19劲98年颗中，全撤国城镇译自有住未房占全日部住房漏的比例燥已超过女相当迅剩速的进失展，到军199李8年中医，全国棒城镇自膨有住房页占全部店住房的恋比例已三超过5肃0％，亩部分省苦市已超们过60倾％。安肤居工程收的进展站也相当泪迅速，筑199始7年底费的建设段规模为棉715食9平方义米，解熟决了6携5万户良城镇居预民的住废房问题妹；19先98年滨上半年浇分两批幸下达的牧计划建涝设规模番为10食649厕万平方摔米，合岂计已经颜超出安堆居工程躺的最初千计划总喊量。199杀8年7月，国拼务院发绣布《关于进一遣步深化城纹镇住房制且度改革加宪快住房建蔬设的通知》，宣布窃从同年侵下半年敞开始全牲面停止鲁住房实补物分配杜，实行生住房分笑配货币支化，首岩次提出敬建立和升完善以嫂经济适虫用住房水为主的答多层次确城镇住糠房供应弓体系：1．调整岸住房投胁资结构神，重点锹发展经锡济适用闭住房，皮加快解困决城镇珠住房困嫩难居民加的住房幼问题。愧新建的丹经济适田用住房听实行政窄府指导如价，按景保本微刊利原则惑出售，先其成本翅包括征许地和拆樱迁补偿锅费、勘界察设计尿和前期占工程费亭、建安慢工程费凭、住宅费小区基匆础设施险建设费忽、企业远管理费骡、贷款态利息和益税金等7项因素胜，原则辜上企业辈管理费扎不超过2%、开发捉利润不忌超过3%，使中赏低收入值家庭有柿能力承赔受。5、全面深喜化阶段（1998年至今）2．对不间同收入黑家庭实鼻行不同博的住房铃供应政吗策。对嘉最低收帖入家庭驶，由政息府或单栏位提供锣廉租住利房，以太发放租妄赁补贴柔为主，夕实物配女租和租模金核减绿为辅。霉最低收壤入家庭勺人均廉职租住房轮保障面哗积标准京，原则族上不超屑过当地刷人均住狭房面积秆的60%，租金狸由政府篮按维修局费、管罩理费两健项因素笼定价。很中低收乎入家庭搞购买经匀济适用野住房等万普通商言品住房衡。对高皇收入家钻庭购买系、租赁念的商品效住房实棍行市场赢调节价备。3．发放摄住房补腿贴。如歌果房价筋收入比妨（即本超地区一番套建筑校面积为60m近2的经济适守用住房的伐平均价格杨与双职工乔家庭年平翁均工资之梅比）在4倍以上，席政府和单豆位可以对批无房和住积房面积未夸达到规定抓标准的职涌工实行住悬房补贴。1、住房体供应从城镇纵住房供伪应量来苹看，197竭8年之前睛年均竣湾工面积垄仅有0.18亿平方昨米，1980年全国城坛镇竣工住钩房面积为0.9泊2亿平方徐米，200珠9年则达朽到8亿平方米扣，是198慎0年的8倍多。200凳4年以后餐城镇住就宅每年盟竣工量均在500瞎-60贝0万套左绸右，相搬当于城蠢镇地区抄每千人按年新增提住宅10-1仙2套，达需到发达塔国家住丝式宅建设夫最高潮廉时期的毯水平。悦没有城色镇住宅哭的商品且化和市女场化进攻程，这仅么大的羡供应增抛长量是滴难以想午象的。2009年城镇竣漂工的8亿平方货米住宅抖中，5.96亿平方宗米为房它地产开唇发企业锄提供的于商品住停宅，竣僚工商品掏住宅套吧数555万套，城集镇住宅商弊品化率从1991年的20%上升到2009年的75%。（五）京中国住掀房制度阿改革的猪成绩中国城镇变住宅建设耐与人均住斑房面积197牌8-2躁0092、住房存芳量与人均逝住房高速增才长的住典房供应停使得中胡国初步违摆脱了岔住房的背绝对短怖缺。1978年城市住血宅存量面课积仅为14亿平方米艇，1999年末则谣为41.7亿平方米乓，2006年末达周到112.窝9亿平方耽米，是197稠8年的8倍多，较1999年也为其2.7倍。从城镇胃人均住永房建筑遵面积来戏看，198起0年为7.2平方米，2008年达到28平方米，纤是198坛0年的4倍。其饼中1980基-199渴7年每年平谈均增加0.5平方米1998年以来每剧年平均增续加近1平方米。培根据《200驴5年城镇房厅屋概况统控计公报》，200柳5年全国城奖镇户均住步房建设面性积83.2平方米商，户均苦成套住城宅0.85套。城镇炎成套住宅魂建筑面积86.这84亿平方米辜，住宅成知套率为80.扫64%。（五）中焦国住房制飘度改革的街成绩3、住房消漂费行为与滋住房资产委的形成随着房改少的深入，梨城镇居民财逐渐接受叫从市场上逆去购买住己房的住房够消费行为辰。1986年全国商夜品住房销肃售只有183功5万平方米到，其中个奇人购买的吵更只有14%。1998年商品负住房销芦售面积1.0请8亿平方米葵，其中个瓶人购买比样重为72%。200绿3年后商绑品住房终销售中用基本都可是个人俗购买，斥年均销湾售商品列住宅面捧积达到6亿平方右米以上忌。个人购倍买住房持成为主玩流后，狼住房私健有率大备大增进参。199漂5年时候孙中国社尤科院抽殊样调查距显示，拐城镇住汪房产权谣结构仍患以公房电为主，搂占到57%蕉(其中单凡位公房塔占到46%，其他区公房占引到11%)，私房比悟率为43%。（五）中渠国住房制判度改革的爹成绩而根据《200胀5年城镇房林屋概况统霞计公报》，5年全国城握镇住宅私莫有率提高被到81.斥62%。房改后砖住房资嘱产开始径成为城咬镇居民洲的重要养资产，吊而且迅顾速成为项最主要句的资产童。根据河国家统临计局城钳市调查朋总队《首次中国暑城市居民晶家庭财产笋调查总报咸告(200写2)》，在200垮2年城市家斤庭财产的油构成中，硬房产平均楼价值为10.9亲4万元，趋占家庭秒财产的47.9守%。另根据窝社科院的倡同期调查能，我国城券镇家庭居栽民人均净派财产中4.6四1万，而房司产价值就税有2.97万，占到64%。（五）贺中国住紧房制度罚改革的邮成绩中国城镇授住宅销售浴情况1986虏-200务94、融资渠杨道的革新从住宅镰投资资剩金的来爬源上来焦看，到199条7年商品光住宅投武资已经隙占到城联镇全部衬住宅投威资的51.焦7%，占一半刊以上，而膀当年房地路产开发企汗业资金中岁来自国家球预算内的狼比重已经叠只有0.3%。由于亮这个来滚源实在敲对商品车住宅融坡资作用航太小，2005年后国眯家统计话局停止桨发布相芳关数据修。1997年以来醒商品住猴宅融资喝的最大箱变化是花，外资火的比重堡显著下既降，从199洽7的12%到200双9的0.83般%，已经末微不足碰道。同拍期，随录着信贷企金融市房诚场的建并立，来之自国内贞银行的狼直接贷登款与间摆接贷款(以期房的颂个人按揭怖贷款形式霸等)越来越绕成为房绪地产开沾发资金肝的主要醒来源，待如今要写占到60%以上。（五）中籍国住房制狂度改革的搂成绩中国城凑镇房地羽产开发负企业融寻资结构199恢7-2宾0095、房地兴产业的英发展及或其作用市场化改列革给住房僵开发注入冬了广阔的昆资金来源夸。198协6年全国剩城镇房勉地产投评资总额需仅101亿元，培只占全奖社会固株定资产写投资的3.2集4%，而2009年投资为3.6万亿元(其中商晃品住宅砌投资为2.56万亿元)，占全社妙会固定资恐产总投资贼的16.繁11%，占GDP的10.偏8%(住宅投资威比重为7.64超%)，成为拉折动国民经耻济的重要吵力量。房示地产业的扛年增加值充在197鹊8年时仅戴为80亿元，微对GDP的贡献侨只有2.1组9%，到了200声9年，房地肌产业增加牛值为1865谦5亿，对GDP的贡献师度上升捎到了5.48到%。（五）中策国住房制艰度改革的培成绩198尿6年全国房怕地产开发驱企业仅1991家，199员9年达到2128弱6家，到200硬8年已发展可到875门62家，2009年因为恼国际金季融危机蜘的冲击疮产生行名业整合益，企业遍数下降10%，为804奇07家。在数福以万计的努房地产开逗发企业中腿，民营或义股份制企呈业从199走7年的30%发展到2009年的86%，国有脱企业从32%下降到5%，集体企吸业从16%下降到1.7%，港澳棉台和外牵资也分酬别从原县来各自炕的10%左右下降缘瑞到4.5吓%和2.6%。房地产业竭的快速发字展还体现事在从业人蜓员数量的膏大量增加鸡。全国房走地产业从炮业人数在1985年时仅扰为36万人，卡占当时日城镇就皱业人数挣的0.2蹈8%，到200寇9年则发姻展为191万人，酒为城镇蹲就业人疤数的1.5喂%(北京更歼高达4.87杰%)，直接增酱加了150多万个城弃镇就业机狼会。还直株接拉动了斧建筑业、难家具业等径数以千万纽奉计的就业观岗位。（五）驾中国住期房制度穴改革的军成绩中国房地彻产投资及外其占固定初资产投资疾和GDP比重1986胁-200杏96、对劳迁动力流文动的影亏响福利分房跟制度的打侮破还使城矩镇居民对齐住房与就位业都有了演更多选择六余地。在握福利分房遭制度下，切职工获得票住房的主烟要(甚至可以弹说是唯一)途径是单温位按职级至、工龄等俭因素计划已分配的公司房，一旦央离开原就左职单位，动住房也要滔交还原单趁位，这使学得城镇居话民在职业办的选择以呢及再选择危上面临极症大的束缚畅。市场化蓝改革则使恳居民打破前了这种束丸缚，新建周商品房市耐场、二手递房市场以柏及租房市绿场规模的展不断扩大洗使得人们挨能够更容伟易地找到诸合适的居父住用房。于是，在级不同地点捆，甚至是杂不同城市年之间的职节业选择变拘得更为自垮由。因此抢，城镇住驴房制度的晋市场化改夸革增强了拦劳动力市南场的灵活抖性，由于躁职业与人王口的流动画变得更为夏容易，劳忍动力资源拘配置的效镰率得到了弱提高。尤左为值得一土提的是，传正是租房址市场的发雷达才使得舞大量来自亮于农村地圾区的劳动涝力能够在阳城镇找到首合适的居凤住地，城跟镇地区也惠因此而拥慎有了充足握的劳动力域供给源源瓣不断地满阀足当地工善业的发展刊。197若8199秀1199稠92007201狡0第一阶段：中国房地嘱产市场萌杀芽阶段三、中国房地产行蝴业发展所经历的阶段与悔特点重点发团展重工犹业，还遍不存在田完全意区义上的系房地产仍市场。新中国成托立战争摧劲残一穷二练白197谊91980198盯6198令81958从195纪8年开始，渐房地产收茎归国有，脚中国房地缝产从此消旁失。199结119791980198619881958契机197叶9年开始经甩济体制改允革198颗0年4月邓走小平提歌出“出售巧公房，菌调整租荐金，提且倡个人就建房买纲房”的设想拉开了住右房制度改浪革的序幕孕。1991198骗6年1月，国务院很召开城厨镇住房亩制度改闷革问题挤座谈会住房制度炭改革正式信启动1988年4月，《中华人充民共和敏国宪法》规定，土致地使用权贤可以依法叠转让。197919801986198819581991新中国土读地拍卖“荐第一槌”呜。1988年4月创下三天徐一层楼的模“深圳速待度”的深吗圳国贸大垄厦最早一驻批被改袍革开放缘瑞之风洗房诚礼的城卷市南国土秃壤：八十年誉代中期组的广州、深圳等1979198执01986198脂819581991真正意义钱上走上了确市场化的系发展之路供求关系联不合理虚假繁荣可以说，此海南房地火产泡沫破显裂之后，食中国的房化地产才在抹阵痛中。1989年以“海立南”房扎地产泡恰沫破裂兔为标志河的中国叙房地产琴严冬如盗期而至钱。”海南“妹地产泡樱沫王石、滴潘石屹均、冯仑艳。。。探索阶仙段：炒件作与调议整197别8199砌1199紫920072010第二阶愚段：199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条199掘2年邓小平廉同志的南孕巡讲话房地产开究始迅速发土展起来掀起了房地产含开发的乱高潮炒作最严混重区域：北海、在大亚湾荣、海南烧等地199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条负增长亚洲金土融危机1993199狱4199棚7199赤819911999炒作期繁荣调整期萧条199都8年中国的福抵利分房制轻度终止，货币化分渗房方案正式劣启动。暴风雨来丢临前的沉腥寂期房地产快食速发展阶祸段19781991199920072010第三阶段：20002001200骂22003199辱9200赛7200攻520042006市场回暖宏观经感济稳定发嚼展房地产适泡沫已得到控制房地产市途场明显转暖中国房地止产市场进世入新一轮屑的发展时抬期2000200哲1200士2200厕31999200林7200请5200愧4200洁62001年，投资投用机狂潮俯开始出例现关键词叮：北京申滋奥成功温州炒房寸团9·11事件正式成为WTO成员涨幅迅速温州炒挎房团从200晓0年开始豆温州人桂开始在星上海、申杭州、枣苏州、这厦门、略北京、滑宁波、庭金华等体地置业逗。“温恳州的房辜地产开卫发规模纵相当于麻江西一朵个省的样总量，芬而温州马市区的蛾人口不槐过100万多一牌点。”矮在炒透僵本地楼对市后，沃温州人差开始大庙规模向混外扩张偷，这就村有了“痒温州购设房团”锻。火车炒限房团飞机炒丙房团2001年福布斯中国富览豪榜中开发商奥占28人2000200120022003199破9200杨7200傻520042006全面恢复200环2年，土炭地市场信规范化度政策出怀台招拍挂200纽奉3年关键菜词：地王别墅供地SARS2003年，地王纽奉现象出现2003年3月，SAR题S爆发，短暂”寒冬泽“出现2003年2月，国恭土资源死部叫停别绸墅供地，低密度险住宅成”患抢手货“200020012002200319992007200520042006繁荣景象2004年，房没价大涨200袭4年关键织词：土地拍亭卖加息（9年来第一箭次加息）个人集资产建房房地产热位潮从北京必上海一线李城市向内盛陆转移20002001200廊2200注3199礼9200沿7200礼5200禁4200侨6繁荣景象200骑5年，走符低回落均短暂臭低迷期200窑5年关键词敲：调控一季度圾房价上柴涨19.1蹄%3.26国八条4.2毯7新八条调控文件科密度加大违，但房价旋一直坚挺200宣02001200积22003199扯9200尺72005200淹4200益6繁荣景象200历6年，一个雾字“涨”200帅6年关键词龟：加息国六条金融业陡开放200隆6年4月27日深圳市民谜邹涛发起鲜“不买房枪”运动2006年4月28日再次加柱息占抑制优需求2006年5月17日国六条200波6年12月中国金盆融业全新面开放外资、恋热钱涌哨入200来6年，房养地产行闹业“多淹事之秋杀”，密奴集的调把控政策羡难以撼宝动房价呆高攀2000200拆1200220031999200嗓720052004200寇6200抗7年，疯狂差地暴涨200帮7年关键甚词：地王频弊出上市筹壁资