生态休闲农庄建设项目可行性研究报告

生态休闲农庄建设项目可行性研究报告生态休闲农庄建设项目可行性研究报告生态休闲农庄建设项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）生态休闲农庄建设项目可行性研究报告生态休闲农庄建设项目可行性研究报告3.1项目区概况 3.1项目区概况 10目录TOC\o"1-5"\h\z第一章项目总论 1项目名称 1项目承办单位及项目法人代表 1项目性质 1项目建设地点 1项目主要产品及产品方向和生产规模 1主要建设内容和规模 1投资规模和资金来源 1主要经济技术指标 1社会效益和经济效益 2研究结论与建议 3存在的问题与对策 3可行性报告编制依据 3第二章项目建设背景及建设必要性 5项目背景 5项目建设的必要性 7第三章项目建设条件分析 10生态休闲农庄建设项目可行性研究报告生态休闲农庄建设项目可行性研究报告地理位置及区域范围 10项目实施的有利条件 12政策环境 12项目建设有较好的基础 12项目位于某某县旅游区内 12自然地理条件和区位交通优势 16主要障碍因素及解决方案 16主要障碍因素 16解决方案 16第四章建设单位基本情况 17建设单位概况 17发展历程 17主营业务 17企业制度 17管理模式 17研发能力 18企业自身的科研开发能力 18技术依托单位 18财务状况 18第五章市场分析与销售方案 19国内休闲生态农业发展现状与趋势 19市场分析 20老庙牛肉的市场前景 22市场供应分析 24竞争力分析 24项目经营策略 25销售策略 26市场风险分析 27项目产品市场风险因素分析 27防范和降低风险对策 27第六章项目建设方案 28项目建设指导思想、原则及目标 28项目布局 30项目生产技术（设计）方案 30.3休闲区建设 31具体建设内容与规模 32项目技术方案 33项目实施进度计划 38第七章 投资估算及资金筹措 39投资估算依据 39项目建设投资估算 39资金来源及筹措 40资金使用和管理 40第八章 财务评价 42财务评价依据 42销售收入和销售税金及附加估算 42总成本费用估算 43财务效益评价 43不确定性分析 44财务评价结论 46第九章 环境影响评价 48环境保护 48节能 53第十章风险分析 55农业发展新问题 55现代农业发展面临的风险 55农业生态观光是化解农业风险的关键 56防范风险措施 57第十一章社会效益与经济效益评价 60经济效益 60区域经济影响 61社会效益分析 61其他社会影响 62第十二章项目组织管理与运行 64项目建设组织管理 64项目生产经营管理 64技术培训 65劳动保护 66卫生保护 66第十三章可行性研究结论与建议 67可行性研究结论 67问题与建议 67生态休闲农庄建设项目可行性研究报告生态休闲农庄建设项目可行性研究报告#第一章项目总论项目提要项目名称某某生态休闲农庄建设项目。项目承办单位及项目法人代表项目承办单位:某某省某某县某某乡某某村。法人代表:罗某某。项目性质新建。项目建设地点某某县某某乡某某村。项目主要产品及产品方向和生产规模项目主要产品有鱼、三黄鸡、蔬菜、水果及其它特种动植,提物等供钓鱼、采摘、观赏、特色饮食等服;年务接待游客能力20000人次。主要建设内容和规模新建文化酒店1座，占地面积1000平方米，建筑面积3000平方米;300平方米休闲垂钓区5、00平方米三黄鸡养殖场、有机蔬菜水果园1000平方米、农家乐烧烤服务4区00平方米。项目建设期限及进度项目建设期限为2年,第一年完成固定资产投资6的1.5%,即402.48万元,第二年完成固定资产投资3的8.5%,即252万元,并试运营。投资规模和资金来源项目总投资规模654.48万元，其中固定资产投资600万元，流动资金54.48万元．业主自有资金200万元，吸纳社会资金454.48万元，主要经济技术指标年均销售收入（万元）320年均总成本费用（万元）96年均利润（万元） 181.6投资利润率（%） 27.74税后财务内部收益率%（）34.1税后财务净现值（万元）税后动态投资回收期（年）3.60（含建设期2年）社会效益和经济效益社会效益本项目运营后，对某某乡乃至某某县及某某市的生态文明建设形成示范效应。项目建成以后，还可以引导周边地区利于有机农业技术发展经济，同时也会极大促进某某县的旅游业的发展。项目建成后，将成为某某乡生态休闲旅游业新的经济增长点，既丰富了全县生态农业观光旅游区的各项接待设施和功能，又解决了部分人员的就业问题，同时还带动了周边地县经济、交通及其他相关产业的发展。本项目的建设与生产会增加当地政府财政收入，使重点民生支出得到更有利的保障，同时带动当地经济的增长，优化经济结构，带动相关产业，促进经济社会均衡发展，对国民经济持续、快速、稳定的增长具有重要的综合效益和战略意义。本项目建成后正式运营生产，可为社会提供就业岗位，解决农村剩余劳动力就业问题，缓解城乡劳动就业压力，提高农民收入，减少贫困，促进人口合理分布和流动，提高居民生活质量，促进社会安定。经济效益本项目建成运营后，年接待游客20000人次，经营收入320万元，利润181万元，同时促进当地生态农业、旅游业经济的发展。研究结论与建议该项目是某某县家庭休闲农庄项目和生态农业示范建设项目。符合国家产业政策和行业及地方政府发展规有划利，于促进某某县休闲生态农业建设和农业产业化发展，适应农业产业结构调整的发展方向。项目的实施，不但可为休闲生态农业的发展起到较好的示范推动作用，直接带动当地农民发展致富，而且项目承建主体能以项目为支撑，得以发展壮大。项目社会效益、经济效益、生态效益统一，具有投资少、见效快、成本低、风险小、效益高等特点。该项目符合产业政策,各项效益指标均可接,受业主已为项目做了大量前期工作,建议上级对本项目给予重点支持，在政策上给予重点倾斜。存在的问题与对策从敏感性分析可以看出项，目效益对产品销售价格和经营成本较为敏感。建议项目承建单位，在项目投产后一定要加大产品宣传和营销力度，抓好管理，降低生产成本，确保产品质量，树立品牌，做到以质取胜。可行性报告编制依据(1)党和政府有关发展农村经济的方针、政策；(2)国家发展农业产业化经营的有关政策；(3)中华人民共和国国民经济及社会发展第十二个五年计划纲要；(4)《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》(5)国民经济和社会发展“十三五”计划纲要;(6)某某县国民经济和社会发展十三五”规划纲要。第二章项目建设背景及建设必要性项目背景国家有关政策某某县某某乡某某休闲农庄建设项目是根据国家发展第三,特产业别是发展休闲农业、生态农业及循环经济的,政并策适应当前经济和社会发展需求而提出的一个重要休闲生态农业产业化建设项目。休闲产业及生态农业作为颇具发展潜力的行早业已，进入党和国家政策支持的领域近。年来党和国家把立体生态型的休闲农业等服务业作为重要的经济增长点，制订了一系列方针政策。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划钢要》（以下简称《纲要》）第十八章“促进服务业发展的政策”中提出：“……要放宽准入领域，建立公开、平等、规范的准入制度，鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。采取积极的财税土、地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新型产业和新型业态的发展，促进服务业标准体系建设，推进服务业标准化。”《纲要》第十七章“丰富消费性服务业”中提出：要“继续发展观光旅游，开发休闲度假……，完善自助游服务体系。”今年的中央一号文件第一次把大力扶持发展家庭农生场态、农庄作为中央的头号文件，家庭农场、休闲农庄已成为符合国家政策又符合市场大趋势的热门项目。该项目也符合国家循环经济发展政,是策生态农业与循环经济结合的有效模式。为了解决传统生产方式带来的诸多弊端，在当今世界，一种新的发展模式——循环经济正越来越受到党和国家的高度中重视。共十八届五中全会指出，要大力发展循环经济，加大环境保护力度，切实保护好自然生态认、真解决影响经济和社会发展特别是严重危害人类健康文明的突出环境问题在，全社会形成资源节约的增长方式和健康文明的消费模式《。中华人民共和国国民经济和社会发展第十三五年规划》第六篇《建设资源节约型、环境友好型社会》指出：落实节约资源和保护基本国策，建设低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型和环境友好型“社坚会持。开发节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，在资源开采、生产消耗、废物产生和消费等环节，逐步建立全社会的资源循环利用体系。”《中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（即2007年中央1号文件）更是全面而又具体地阐述了党和国家关于社会主义新农村建设的新政策。《意见》着重提出：要“按照高产、优质、高效、生态、安全的要求、调整优化农业结构。……积极发展特色农业、绿食食品和生态农业，培育壮大主导产业“。加”快发展循环农业，要大力开发节约资源和保护环境的农业技术，重点推广废弃物综合利用技术，相关产业链技术和可再生能源开发利用技术。”。《意见》进一步提出：要“发展农业产业化经营。要着力培育一批竞争力、带动力强的龙头企业和企业集群示范基地，推广龙头企业、合作组织与农户有机结合的组织形式让，农民从产业化经营中得到更多的实惠。各级财政要增加扶持农业产业化发展资支金持，龙头企业发展。”地方政策发展规划自2015年5月以来，中共某某县委、省人民政府柿委、市政府就如何发展民用工业农、村第三产业特别是休闲农业召开5次了会议。在2015年6月24日召开的发展农村第三产业暨观光休闲农业会议上，领导同志强调要把观光休闲农业作为重中之重的工作抓来发抓展。观光休闲农业要加大政策扶持。并指出：经营休闲农业，仍属于农业经营范畴，是农村一产业的三产业化，因而强调对休闲农业的发展要落实以下扶持政策。一是资金政策。省设立休闲农业发展专项资金，对经过评估符合规划的重点休闲农业项目进行投资补助或贷款贴对息项，目区及周围地区的道路通讯等基础设施建设、项目开发和人员培训进行扶持。要求金融机构对休闲农业项目列入信贷扶持范围和相应的贷款对计重划，点项目优先给予信贷支持。二是税款政策。休闲农业本质是农业，应享受农业和农业产业化有关税收优惠政策。三是规划和用地政策。在政策许可范围内，对其中小部分改变土地使用性质，仍以农业生产活动为主体的休闲农业项目，按农业内部结构调整地执行。《某某优势农产品区域布局规划》要求：大力扶持农业产业化龙头企业，结合我省实际，制订落实国家八部委关于支持农业产业化发展的配套措施。要打破所有制界限，不论何种性质的龙头企业，只要有利于农民增收、有利于优势产业的形成、有利于提高农业竞争力，都要一视同仁地给予扶持。要鼓励各类企业之间及企业与其经营主体的联合。要建立与优势农产品产业区相适应的经营主体和产业组织大结力构推，进产业化经营。大力扶持规模养猪场、专业大户、租地农户、家庭农场、农业服务公司、产加销一体化等多种形式规模化经营组织。《某某县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》确定“十三五”期间以循环经济为基本发展战略，规划以土地的节约和集约利用为基础，以资源的高效和循环利用为核心，以废物的“减量化、再利用、资源化”为原则，以生产的低消耗、低排放、高效率为特征，转变经济增长方式，促进可持续发展，建设资源节约型、环境友好型社会。推动不同行业合理延长产业链，加强对各类废弃物的循环利用，推进企业废物“零排放”。在全社会建立节约、环保、科学、合理的消费结构和生产结构。大力推进绿色环保产业和循环经济发广展泛，开展工业生态、农业生态、人文生态、绿色生态建设，发展生态经济，建设生态社会。到2010年，单位GDP综合能耗下隆0%资源循环利用率达到0%。作为一个规模农业产业项,目该项目完全符合地方产业发展规划要求。项目建设的必要性是发展农业和农村经济的需要休闲生态农业产业是对实现外交流的窗是口传，统农业与三产服务业有机结合的一个新兴产业，是农业一产业的三产业化，是农业产业化的一种新选择、新亮点。休闲生态农业利用休闲特性、餐饮娱乐、生态景观、自然生态及环境资源结，合农业经营活动农、村文化及农家生活，为居民提供休闲活动是，实现城市居民对农业及农村生产生活方式体验的有效途径。它是将农业生产主体及其环境和休闲观光游憩活动相结合的一种活动型态。休闲生态农业所表现的是结合生产、生活与生态为一体的新型服务业态和新型农业发展模式，在经营上更是结合了农业产销、农产品加工及游憩服务等于一体的农业新型式、新发展。休闲生态农业的出现为传统农业和农村经济提供了新的发展模式和发展延空间，长了传统农业发展产业链。本项目实施可为全县发展农业新的业态和农村经济新型式将起到较好的示范推动作用。是农村产业结构调整、加速农业产业经营的需要从发展的角度看休，闲生态农业是将休闲服务业和生态农业产业有机结合、是将集约经营模式和有限资源循环利用有机结合、是将传统农业和农林牧副渔大农业有机结合这，是调整农业产业结构的有效的新型模式。合理调整农村产业结构，有利于提高资源的利用率，给社会带来更多的财富。因此，本项目建设是调整当地农业产业结构的重要措施，是农业产业改造和升级的重要途径是，当地乃至全县农业产业化的一种新选择.项目将较好地推动全县休闲生态农业的发展，为全县农业产业结构调整展示出全新的领域、全新的思维、全新的发展方式。是扩大农村劳动力就业和增加农民收入的需要近年来，当地农民通过劳务输出和发展民用工业，转移了部分农村劳动力，扩大了农民的就业门路，但还很不够，依然存在大量的富余劳动力。项目所在的某某乡3.6万人，其中劳力2.5万人，在2.5万劳力中大约还有富余劳力1.1万人左右。2012年全镇农民年人平纯收入不足7000元。本项目建成后，将凭藉其新型的休闲生态农业产业业态而吸引大批客人，在该产业获得发展的同时，与之紧密相关的交通输业、商业、饮食业等农村二、三产业也必将获得显著的发展，从而增加农民就业机会和达到增加农民收入的目的。有利于促进城乡融合，统筹城乡发展，建设和谐农村本项目主要是吸引城镇居民来观光体将验增，加城市居民和农村居民之间的交流与沟通使，城乡之间形成一个互为产品互、为市场的格局。这样可形成城乡经济、城乡文化、城乡社会之间的过渡带，从而带动区域经济结构的优化。第三章项目建设条件分析项目区概况地理位置及区域范围项目位于某某县某某乡某某村。某某县位于某某省北部，与濮阳、某某、鹤壁、新乡接壤。某某县县域面积1814平方公里，耕地面积195万亩，人口140万，辖12镇10乡1新区。某某县是中原经济区粮食生产核心某区某、省第一产粮大县、中国粮食生产先进单位、中国唯一的粮食生产先进县标兵“十一连冠”（截止2013年），有“豫北粮仓”之称。某某乡位于某某县东南部，东与濮阳相连，南与长垣接壤，西部、北部分别与老庙乡和大寨乡相依，属某某、濮阳、新乡三市交接地带，客观的地理优势有利于大力发展商贸经全济乡。总面积67.5平方公里，拥有耕地5.1万亩，辖34个行政村，3.6万人。项目地点位于某某乡西部的某某村东西临，杨庄村北，邻赵庄村（赵紫阳同志的故里），南邻307省道。自然资源情况1、气候资源某某县地形以平原为主。气候湿润，雨量较充沛，平均气温13.7度，平均降水量634.3毫米，日照2365.5小时，无霜期201天，适宜小麦、玉米、金银花，大豆、花生、棉花、红薯等农作物生长，适宜养殖多种动物。2、交通运输大广高速、济东高速和新菏铁路穿境而过10，7国道、京广铁路、京港澳高速濮、鹤高速等公路铁路干线构，成四通八达“的井”字交通网络。省道213线、307线、308线、101线、215线、222线等在某某县交汇。大广高速、长济高速、京港澳高速、濮鹤高速四条高速公路擦肩而过，2012年10月11日，某某县县城至大广高速公路快速通道项目建成通车，标志着某某县打破了交通制约瓶颈，标志着某某10省+1”“快速通道项目全部建成通车。社会经济状况某某乡目前已形成名流酒、粉皮丝、速生用材林、优质小麦和优质高产水稻五大支柱产业畜。牧养殖业蓬勃发展已，成为新的经济增长点。目前，该乡已拥有9个特色种植专业村1，1个特色养殖业专业村4，个加工专业村和2人商贸经济专业村。项目相关产业发展现状某某县历史悠久，文化灿烂，是华夏文化的主要发祥地之一。境内名胜古迹众多，著名的瓦岗寨遗址、国家级重点文物明福寺塔、欧阳书院正在开发建设。某某县木版年画、大弦戏、大平调等被列入国家级非物质文化遗产名录，道口锡器、秦氏绢艺、安绣、故道家纺老粗布等民间工艺驰名中外。已有近400年历史的地方特产道口烧鸡被誉为“中华第一鸡”，荣获国家传统知名品牌原产地域保护。道口烧鸡是某某县道口镇“义兴张”世家烧鸡店所制，是中国著名的特产。由某某省民间文化杰出传承人、省特级烧鸡技师张中海先生的先祖张炳始创于清朝顺治十八（年1661年），距今已有近三百五十年的历史，开始制作不得法，生意并不兴隆，后从清宫御膳房的御厨那里求得制作烧鸡秘方，做出的鸡果然香美。曾被列为宫廷御用品，以其独特的色、香、味、型称绝四,方数百年来享誉国内外，荣获国家地理标志保护产品。道口烧鸡的制作技艺历代相传，形成自己的独特1风98格1。年被商业部评为中国名特优产品道。口烧鸡与北京烤鸭、金华火腿齐名，被誉为“天下第一鸡”。2009年，道口镇因盛产烧鸡被中国食品工业协会授予“中国烧鸡名城”荣誉称号老庙牛肉是某某县老爷庙加工牛肉，国家级地方名自馐明，朝末创始以来，其独特工艺流传至今30。0年来，素有“豫北之花，中华一绝”之称。老庙牛肉用十五种佐料和陈年老汤，以木炭火煮制而成。某某县老庙牛肉与道口烧鸡一样享誉四方，而且也已有三百多年的历史了。国家政协副主席杨静仁为老庙牛肉题词“面向市场，发展经济”。中央领导杨成武、王首道、马文瑞分别为老庙牛肉题过词。项目建设地点选择该项目是建立在业主丰富的商业经营经验基础之业上主。聘请有关专家深入场地反复勘察、踏看、分析和比较，建在某某村境内，交通便利，便于资源利用。项目村北邻赵庄（村赵紫阳同志的故里，）南邻307省道。项目地与外界联系通畅。项目实施的有利条件政策环境近年来，休闲农业已在我国部分地方发展起来了，并且引起了国家有关部门的重视。国家农业部在我国农业发展规划中明确提出：要适应消费市场的变化，在有条件的地方积极发展休闲农业。要求强化扶持，典型引导，坚持项目带动战略，以民间的现有休闲农业发展为基础和民间投资为主体，加大财政支持力度。采取政府立项补助，先建立若干示范点，进行重点扶持，重点支持道路的整修，停车场、路灯、公厕等公共设施的建设，生态环境的维护和产品品牌的宣传，重点支持开展休闲农业的综合系统研究探，索休闲农业发展的模式和以及休闲农业发展的政策目标，摸索建立休闲农业品牌和围绕休闲农业基地建设的系列产品开发与服务内容范畴，逐步带动休闲农业的全面发展，从而促进我国农业的转型升级。政策支持是本项目建设的强大动力。项目建设有较好的基础项目业主长期从事生产养殖和第三产业，在餐饮经营、特种动物养殖、有机农业种植等方面积累了丰富的经为验充。分发挥自己资源优势，服务乡亲父老，利用原有土地及其他有力资源资源，开发建设一家以种植业、养殖业为基础、发展集休闲、娱乐、运动、餐饮为一体的休闲山庄，以丰富某某村周围乡亲物质文化生活、发展农村经济。项目位于某某县旅游区内本项目位于某某县某某乡某某村。某某县历史悠久，文化灿烂，是华夏文化的主要发祥地之一。境内名胜古迹众多，著名的瓦岗寨遗址、国家级重点文物明福寺塔、欧阳书院正在开发建设。某某县木版年画、大弦戏、大平调等被列入国家级非物质文化遗产名录，道口锡器、秦氏绢艺、安绣、故道家纺老粗布等民间工艺驰名中外。已有近历史的地方特产道口烧鸡被誉为“中华第一鸡”，荣获国家传统知名品牌原产地域保护。卫国都城遗址位于今八里营乡殿上村，故称楚丘。卫懿公当政时，懿公穷奢极欲，喜好仙鹤，不理朝政。后北狄入侵，卫国战败，卫懿公兵败被杀，被北狄人吃掉，只剩一肝。当时一位旧臣怀抱君王之肝痛哭不已，最后竟然剖腹，将君王之肝放入自己腹中，自己做了陪葬，这也就是剖腹葬肝的来历。张家遗址位于大寨乡张家村东南半公里处。遗址长和宽各120米，面积1.44万平方米，稍高于周围耕地984年秋，文物大普查时发现，文化层厚度不均，有鬲足、灰色陶片、泥质红陶和夹砂红陶片1985年4月，在遗址西南部又发现很多泥质红陶和夹砂红陶片，属仰韶文化遗址，为县级重点文物保护单位。白云观遗址位于赵营乡中新庄村东冰处。该遗址东西长50米，南北宽120米，总面积.8万平方米。从遗址西边断层看，文化层厚度约1.5—3米，地表散存大量的灰色、黑色陶片纹饰为方格纹、粗绳纹、细绳纹、人字纹等；有少量的泥质红陶和夹砂红陶片，陶胎薄而坚硬；还有红陶钵、夹砂鼎、绳纹鬲、蚌屑、石斧等器物。经鉴定为仰韶文化遗址，1980年被列为县级重点文物保护单瓦岗军点将台遗址位于瓦岗乡瓦岗村东北半公里处，面积约34平方米，高约2.5米。遗址附属文物有大铁斧、石槽、水井。据史书介绍，隋朝时候，瓦岗紧邻黄河。因为黄河多次泛滥使这里沙丘起伏草木丛生，芦苇遍地，人烟稀少，既便于隐藏以便于出击。此外，瓦岗北与黄河的白马渡口临近，南与通济渠相望，进退方便，易于攻守，堪称军事战略要地，当时的农民起义军为了自卫和聚集力量便在瓦岗筑了一个方园二十余公里的围子”故称瓦岗寨，沿袭至今。惠子冢在八里营乡冢上村，4占0地平方米，高于地面30多米。春秋时期卫国国王驸马惠子死后葬于此，后人称之谓惠子冢。冢内建有砖砌墓，外用土封，上建三宫殿、琉璃殿、钟楼、鼓楼等，民国年间全部拆掉。冢下为龙山文化遗址，该处为县级重点文物保护单位。晏子墓位于焦虎乡晏口村东北半公里处。3.长米，宽12.5米，高1.1米。据说春秋时期，齐国大夫晏婴被奸臣车裂，百姓极为哀痛，暗地将其尸体巡葬于此。奸臣知道后，要把其尸抛骨扬尘，人们为迷惑他们，土封起许多假墓，奸臣元法辨认。后来假墓相继平掉，唯剩此墓保存至今。翟义冢又称马城冢，位于万古乡冢后村西南半公里处，翟义为汉代东郡太守，因起兵讨伐王莽，被莽所杀，葬于此。冢高3米，占地1334平方米。冢内出土物有空心砖、陶罐、陶壶、铜器还有龙山文化和商代文化时期的陶片，纹饰为方格纹、条纹和绳纹。明福寺塔坐落在旧县城内西南隅963年元月20日公布为某某省重点文物保护单位。明福寺塔建于唐宝历二年6年）。塔高九层，八角亭子顶。后遭雷击，五层以上倒塌。民8年（1929年），当地人集资修复至七层，塔顶改为桃状。塔高米，砖石结构，平面呈八边形，七级密檐式。塔耸立于14米的石基上。塔底直径米，其身中空，第二层以上，东南西北面各辟圆卷门。每层出檐两级，檐下雕刻有斗拱、莲花瓣、飞檐等。塔身外壁砌有横排面砖，上有圆龛，内刻坐佛。塔身各层高度和平面直径自下而上逐层匀递塔&各隅砌有倚柱，略显弧形。柱上饰以仰、俯莲花。第五层的四个侧面饰有长方形直棂假窗，第七层的四个侧面饰有生字形图案端各角分上下挂有铜3^,八角24个。明福寺博物院建于明福寺塔西侧，南北米，东西200米，门前市场东西260米，总占地面积1.9公顷。博物院以国内仿古建筑中所缺少的隋代风格为主，总体包含中、东、西三路和多院落，单体建筑形式都体现隋代古刹遗风，具有很强的历史感和文化旅游观赏价值。欧阳书院是北宋著名政治家、文学家、史学家欧阳修任滑州通判时的住所，是中国四大书院之一，位于某某县古城内东南隅。书院内建有富丽堂皇的画舫斋和秋声楼。画舫斋是欧阳修的“燕私之居”，为欧阳修所造，秋声楼位于画舫斋之后，因《秋声赋》在这里所作而得名。整座书院堪称某某县内一大胜景，历来贤尹多会于此，作为育人之所。千翠湖某某县西湖（引黄灌区卫南调蓄工程）是某某省重点建设项目，总投资亿元，占地面积770亩，蓄水面积34万平方米，于2012年年初开工建设2013年6月正式蓄水。该水库后被命名为千翠湖。本项目以生态农业与特种种养特色加上周边丰富的旅游资源吸引休闲游客，对全县旅游景区起到较好互补作用。自然地理条件和区位交通优势项目区远离城市、交通主干道，附近没有工矿企业；大气环境质量符合国家大气环境质量标潞09—1996所列的一级标准灌溉水质量符合国家灌溉水庭508―89标准，生产用水有保证，地表水和地下水质清洁无污染，水域和水域上游没有对产地构成威胁的污染源；土壤质量符合国家土壤质量环境标准中的二级标准，土壤无污染源污染。项目所在地交通便利，四通八达。主要障碍因素及解决方案主要障碍因素该项目建设主要障碍因素是资金缺口。项目建设单位在经营理念、管理水平等能够适应项目需要。但本项目实施，需要较多的资金投入，资金缺口的矛盾将比较突出。解决方案多渠道筹措资金，争取项目支持资金和银行贷款资金；项目经营单位扩股，广泛吸纳村民的闲散资金，争取更多的股金参与项目的资本运作，强化内部管理，开源节流，杜绝浪费，减少非经营性开支，提高服务质量和企业信誉，缩短资金周转，加快资金回笼。第四章建设单位基本情况建设单位概况发展历程业主怀着建设社会主义新农村的美好愿望，带领农民开展生态养蛙，通过多年的发展，在党的十八届代表大会关于建设社会主义农村的战略决策感召下，公司果断决策，在现有基础上，扩展生态农业范围，改变农业产业业态，向休闲服务业发展。因此，项目将为发展休闲服务业、生态农业及循环农业起到较好的示范推动作用。现有产品公司主要产品餐饮服务、道口烧鸡、老庙牛肉、葡萄、猕猴桃等。主营业务文化酒店餐饮服务道、口烧鸡、老庙牛肉与果品蔬菜的生产与销售。项目建成后，产品主要方向有道口烧鸡、老庙牛肉、有机水果蔬菜等，并提供休闲观赏、钓鱼、采摘、科普实践、餐饮娱乐等服务业态等。企业制度公司作为民营企业，以建立一套与国际接轨、WTO游戏规则、符合自身发展的管理体系为目标，积极推进企业制度改革。一方面打破家庭式的企业管理制度，实行董事会领导下的总经理负责制。另一方面公司从完善生产、人事、财务、营销、信息、产品开发等管理制度入手，建立了部门管理责任制，充分发挥集体和个人的智慧与创造力。管理模式公司实行总经理负责制，总经理全面负责公司的生产经营决策。部门经理实行聘任制，从事技术性较强工种员工实行合同制，对从事简单操作的员工，根据生产需求招收临时合同工，实行按件计酬制。人员结构已有员工8人，其中中级以上职称的2人。其知识结构为大专以上学历4人，中专学历3人，都是有实践经验的职员。根据项目需要，拟招收聘请一批员工，其中厨师、兽医师、园艺师及相关技术3人，员兽医兽牧、动物营养、园林园艺等专业毕生的大中专3学人生，基本满足项目需要的技术力量。研发能力企业自身的科研开发能力公司以“科技是第一生产力”为导向，准备成立科研开发小组，专业从事新技术引进和新技术攻关，狠抓科技创新，提高产品质量和科技含量。技术依托单位项目建设以某某农业大学、某某农科院为技术依托单位。聘请这些单位的专家为技术顾问。加强与同仁企业的技术合作和技术攻关，狠抓科技创新，提高产品质量和科技含量。财务状况某某县某某村罗某某休闲农庄现有总资20产0万元，其中固定资产净值177.21万元。2011年实现总产值168.14万元、利润73.90万元；2012年实现总产值1822.99万元、利润116.58万元，资产负债率为29.22%，没有长期负债。第五章市场分析与销售方案国内休闲生态农业发展现状与趋势20世纪70年代休闲生态农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了各种专业的休闲农业区，如休闲果园、休闲渔业、特种种养观光、奇异农业、新型科技农业等，产生了各种休闲农业经营模式。有的还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动，如法国农村的葡萄园和酿酒作坊很多都是对外开放游的客，不仅可以参观和参与酿制葡萄酒的全过程，而且可以在作坊里品尝，在作坊里亲自酿酒并将酿好的酒带走，享受与城市商店里买酒不一样的自然乐趣。这些葡萄园和酿酒作坊的旅游收入往往高出他们的葡萄和葡萄酒加工的收入。我国台湾地区在20世纪70年代逐渐达到中等小康生活水平人，们的生活方式和消费方式由劳动型转向休闲型后，开始陆续将果园、农场于农闲或假日对外开放，让社会大众参与，于是休闲观光农业在台湾出现。休闲农业经过单一模式发展逐步向多类型经营，生态农业的内容也由生态体系具有的绿色环保和无公害的单一性向高科多技角、度和循环利用的集约化高效化立体化特殊化形态发纯展粹，的低效的农业第一产业形态特征已被第三产业和第二产业所取产代生，的效益远远超过第一产业形态形成的价值目。前全国各地拥有1000多家休闲观光农业庄园，已成为一种新兴的农业发展形态。上世90纪年代后，随着我国人民生活水平提高，休闲农业和乡村旅游也应运而生。一些有特色的休闲农业基地，如福建漳州的花卉、水果大观园，厦门华夏神农大观园，山东枣庄石榴园，海南亚珠庄园等，项目独特、条件优越，不仅为人们拓展了更广阔的游览空间而，且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。据介绍，目前广东省已8有0多个观光果园，每年接待游4客00多万人，收入达到10多亿元。将环保、特色、科技与休闲结合起来是生态农业发展的重要趋势。随着经济的发展，回归自然的呼声越来越高，保护环境、维护自然的意识不断增强，这既是休闲生态农业得以兴起和发展的源泉，也是休闲生态农业赖以存在的根本。因此在建设发展和经营上，要注意体现休闲特色，突出农庄风貌和丰富乡土文化内涵，显现其独特的风貌。市场分析休闲业态市场需求分析（1）从休闲生态农业的功能看。休闲生态农业是指利用农业景观、自然生态、环境资源及特色农业产品等，为人们提供人们休闲观光与生活体验服务，是结合生产、生活与生态三位于一体的新型农业生产业态，在经营上表现为产、供、销及旅游休闲服务等三级产业于一体的农业发展形式，是现代农业发展的一个重要途径。发展休闲生态农业游，客不仅可观光采、摘、体验、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐，甚至部分劳动过程可以让旅游者亲自参与、亲自实践。休闲生态农业可以增加农业与农村发展的功能，增进民众对农村与农业的体验，提升旅游品质，并提高农民收益，促进农村发展。休闲生态农业还可以通过寓教于乐的形式，让参与者更加珍惜农村的自然文化资源，激起人们热爱劳动、热爱生活、热爱自然的兴趣，进一步增强人们保护自然、保护文化遗产、保护环境的意识。由于这些功能，休闲农业开始得到了各级政府的高度重视，也得到全社会的广泛认同，故近年来在各级政府的推动下，社会也对休闲农业发展的需求呈迅速增长的趋势。（2）从城镇的迅速发展和城镇人口生活方式发生变化的情况看。当前世界的平均城市化水平5达0%左右，美、英等发达国家城市化水平达80%；从国内情况看2，014年年底全国共有建制市662个，建制镇20312个，城镇人口4。806亿人，城镇化水平37。3%，预测到2020年将达到53%；我县现有建制镇22个，2012年末总人口134.52万人，常住人口114.1万人。城镇化率达到22.02%，远远低于全国、全省、全市水平。城镇居民的生活方式发生了根本性变化。首先，经济快速发展和良好的效益是伴随激烈的竞争才成就的，人们无不处于一种高强度、快节奏的生活状态中正。是这种原因促使人们在工作压力之余选择一面适合身心健康的消费方式，调节生活节奏、释放生活压力。旅游和到农村里去休闲成为人们调节生活、释放生活压力的首要选择；其二，城市钢筋水泥丛林使城镇人隔绝与大自然的接而触城，市人的祖辈或本人就来自大农村，在他们的骨子里有一种向往农村、回归大自然的“根”，钢筋水泥丛林越是隔绝他们与大自然的亲近，他们对农村的向往就越强烈。农村休闲生活已成为城市人生活的一种新时尚；其三，城市人的收入水平和消费水平在迅速提高。资料显示，我国城市人均收入水平已接近了1000美元，达到6000多元人民币，即接近中等水平。根据发达国家的经验，进入中等收入水平以后，人们生活方式和消费方式开始由劳动型转为休闲型，用于吃、住、穿的消费在整个消费结构中的比重迅速下降，休闲便成为人们新生活的重要组成部分；其四，人们的休闲时间也快速增长。周末双休、法定节假日、黄金周长假、带薪休假等的落实，人们的休闲时间只会越来越多。加之交通运输的便利，也带来了文化生活和休闲消费需求急剧增长。城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚对，旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲果园需求增长上。本项目集餐饮、休闲钓鱼、观光果园、生态农业、特种种养、农家乐服务及农村于一体，充分利用农村当地生态环境、农业资源、农民劳动生活场景，举办生态农业休闲观光旅游活动，迎合了城里人远离都市、循迹山野、回归自然、返朴归真的需求心理，因而具有广阔的市场前景。道口烧鸡市场前景道口烧鸡是某某县道口镇“义兴张”世家烧鸡店所制，是中国著名的特产。由某某省民间文化杰出传承人、省特级烧鸡技师张中海先生的先祖张炳始创于清朝顺治十八（年1661年），距今已有近三百五十年的历史，开始制作不得法，生意并不兴隆，后从清宫御膳房的御厨那里求得制作烧鸡秘方，做出的鸡果然香美。曾被列为宫廷御用品，以其独特的色、香、味、型称绝四,方数百年来享誉国内外，荣获国家地理标志保护产品。道口烧鸡的制作技艺历代相传，形成自己的独特1风98格1。年被商业部评为中国名特优产品道。口烧鸡与北京烤鸭、金华火腿齐名，被誉为“天下第一鸡”。2009年，道口镇因盛产烧鸡被中国食品工业协会授予“中国烧鸡名城”荣誉称号。产品市场前景看好。老庙牛肉的市场前景牛肉是全世界人都爱吃的食品，是中国人的第二大肉类食品，仅次于猪肉，其蛋白质含量高，而脂肪含量低，味道鲜美，受人喜爱，享有“肉中骄子”的美称。牛肉含有丰富的蛋白质，氨基酸组成比猪肉更接近人体需要，能提高机体免疫能力，对生长发育及手术后、病后调养的人在补充失血、修复组织等方面特别适宜。牛肉蛋白质含量高达20％，脂肪含量9％，含有人体所需要的全部氨基酸，维生素的含量比其他畜禽肉都高。牛肉富含红素铁，是补血的好食品，同时，锌、硒、锰等微量元素和维生素含量也比较高。肉胆固醇含量低，肉质鲜美细嫩多汁，容易消化吸收。经常食用牛肉，能提高机体抗病能力。中医认为，牛肉有补巾益气、滋养脾胃、强健筋骨、化痰息风、止渴止涎的功效。是全世界人都爱吃的食品。人们的生活水平和消费能力在持续提高，冬季对牛肉的需求量有所增长。随着扩大内需和人民生活水平的提人高们，的膳食结构发生了明显变化，猪肉比重下降，而牛羊禽肉所占比例逐年上升20。00年我国城镇居民家庭人均消费牛肉.98kg,到2016年家庭人均消费牛肉达到2.41kg；农村居民2000年家庭人均消费牛肉J52kg，然而，我国牛肉人均消费量不到世界平均水平1/的2，加之我国有9亿农村人口，因此，优质牛肉有着巨大的市场空间和良好的市场前景。目前，发达国家的超级市场基本上都是低温肉和冷鲜肉，其具有鲜嫩、脆软、可口、风味极佳的特点，在加工中，肉蛋白质适度变性，基本保持原有弹性，肉质结实有咀嚼感，最大限度地保持了原有营养和固有的风味，在品质、营养上明显优于高温肉制品（采用高温杀菌）。无论是大城市还是小城镇，现代生活节奏的加快，使人们不再为一日三餐而过多地停留在厨房于。是食用快捷方便的熟肉制品便成为人们日常食物的重要组成部分。虽然我国牛肉消费量节节高升，但熟肉制品的产量占其总产量的比重还不1到0%，而同期发达国家肉制品已占到牛肉总产量的50%以上。显然，中国牛肉制品行业同国外发达国家相比还是有相当大的差距。据有关部门调查，北京近一半家庭月购买熟食花费在50元以上；上海、深圳的熟食消费比北京高出3个近百分点，而内地城市大众居民的熟食消费也持续上涨。据统计，仅北京熟食产品的市场含量每年为18亿左右，全国熟食市场需求2近00亿元。老庙牛肉老庙牛肉是某某县老爷庙加工牛肉，国家级地方名馐，自明朝末创始以来，其独特工艺流传至今30。0年来，素有“豫北之花，中华一绝”之称。老庙牛肉用十五种佐料和陈年老汤，以木炭火煮制而成。某某县老庙牛肉与道口烧鸡一样享誉四方，而且也已有三百多年的历史了。产品市场前景看好。市场供应分析本项目的“产品”是为游客提供休闲服务。目前休闲农业项目早已进入实质性经营阶段，如休闲钓鱼、观赏果园等，但比较分散，经营机制不健全。例如，有的承包鱼塘的农户是被动地同意城镇和机关单位的人们前来鱼塘垂钓，缺乏配套设施服务和软件服务，这仅是休闲渔业的原始状态，没有企业的动作机制，服务项目非常单一，适应不了人们对现代休闲农业项目的需求，更缺乏品牌建设，在市场上没有竞争力。目前当地尚没有实质性的企业进入休闲农业领域，从整体上讲，某某县的休闲农业尚处于萌芽状态，没有形成产业。目前我省个别休闲农庄发展速度快，但布局不合理，缺乏准确的市场定位。缺少名园、名果、名牌、名项目等，无法提高休闲农业的市场号召力和提升休闲农业的知名度，休闲农业还处在自发无序的状态，有明显的盲目性。在软环境方面，由于现有的休闲农业项目经营缺乏必要的培组训织，能力及管理技能准备不足，明显跟不上市场的需求。休闲农庄内部的导引、休息、安全、卫生、消防、娱乐、餐馆等服务设施的开发与管理都很不完善，从业人员与休闲农业服务离专业水平还有相当大的差不距能，适应社会发展对休闲农业的需要。竞争力分析项目建成后,将与某某县乃至周边县、市休闲农业项目构成竞争态势，该项目将处于竞争的主导地位。（1）综合功能势在必行。鉴于目前某某县乃至周边地区休闲农业刚刚起步，局限于单一的经营模式，规模小、服务档次低，迫切需要对休闲农业经营模式和结构进行调整。发展集种养娱乐于一体、生态与科技互相辉映的多功能、生态型休闲农业模式。实践表明：服务实体的服务功能越强，其吸引的消费者越多，在市场上的竞争力就越好。这在其他行业也得到了充分的体现。本项目运用生态和科技理念，建设集种养体验型、休闲娱乐型、山水生态型于一体的休闲农业模式，因而在市场上有较强的竞争力。（2）区位优势。项目近期市场定位于豫北地区，尤其是某某县城镇人口和中小学生、工薪阶层休闲，重点是双休日等节假日休闲。项目所在地距新乡市、濮阳市及某某县城较近，交通条件较好，一天内可往返。故该项目吸引城镇游客休闲的区位优势较好。（3）与某某县旅游景区的互补优势。某某县旅游资源丰富，历史悠久，文化灿烂，是华夏文化的主要发祥地之一。境内名胜古迹众多，著名的瓦岗寨遗址国、家级重点文物明福寺塔欧、阳书院正在开发建设。本项目作为旅游业与农业项目的结合形成的新业对态全，县旅游景区起到较好的互补作用。项目经营策略品牌经营将自始自终成为本项目经营策略。在这个充满竞争的时代，衣食住行、旅游娱乐、休闲健身、置业购物等各种各样的消费活动，无不围绕着消费品牌而运转这。是第三产业市场不断发育和市场竞争日趋激烈的结果。消费者选择这种消费之前无不看重经营者所创建的服务品牌。因此，本项目作为综合性多元化休闲服务业态项目，树立自身的整体形象、构造自身特色品牌是赢得消费者的最佳选择。本项目打造品牌的方法拟为：在定位于普通消费者的基础上，通过个性创意、优质服务等打造“内功”；通过公共关系、政治权力等营销技巧和形象宣传，打造良好的外部形象；注意开发消费者对服务产品的心理特性，提升附加值。在形式产品的基础上开发核心产品和无形产品，树立现代整体产品概念，精心提供出迎合消费者心理的现代概念，用绿色消费和生态观光服务等概念引导休闲消费，创造品牌。销售策略积极开拓市场。采取定量和定性相结合的办法、对市场特别是将要拓展的市场进行长期的跟踪调查，研究产品主销区消费者的消费习惯、产品要求、市场管制、销售渠道上的特点，从中找出规律，有的放矢。根据消费者的消费心理、购买行为、价值观念、偏爱程度而引起的对同一产品消费需求的差异性，把整个市场分成若干消费群，选择企业产品能最大程度上满足需求的买方。同时根据竞争对手产品的特色，针对消费者对产品各种属性的重视程度，强力塑造出企业与众不同的、给人以印象鲜明的个性或形象注；重开发人们对产品的心理属性提，升附加值。从现代营销理念考察产品内涵，既注重有形的物质属性，更要注重诸多无形的心理属性。树立现代整体产品概念（核心+形产式品产品+附加产品），摒弃单纯的物质产品观念。精心提炼出迎合消费者心理的现代理念，用生态理念来引导消费、开拓市场。品牌战略。品牌是企业的商品与服务及基于其他竞争者有所区别而赋予的名称、用语、记号、象征、设计等各种方式的结合。品牌是能够体现一个企业及其产品与其他企业及其产品相区别的各种品标牌志是。企业的形象，有利于消费者理解一家企业，使消费者产生购买的联想，从而形成的无形资产。品牌既是竞争产物，又是竞争手段。时至今日，市场经济发达的国家在经历了产品、技术、资金、竞争后，已进入到品牌竞争时代。因此有一句名言说得好：拥有市场比拥有工厂更重要，拥有市场的唯一办法是拥有占市场主导地位的品因牌此。本项目拟以品牌建设作为企业的营销策略切，实做好市场探查分、割、优先、定位工作。同时灵活运用公共关系、政治权力两种营销技巧。通过以上营销策略，可提高产品在国内外市场上的竞争力。广告宣传、提高企业知名度。通过建立企业网站、电视广告、报上宣传等多种方式扩大企业影响面，力3-争5年时间打造出知名品牌。市场风险分析项目产品市场风险因素分析市场风险。一是本项目产品市场预测的需求量大于项目的供应量。产品主要为周边城镇市民及村民市场，项目初始运营时，消费群体可能不会太大从而出现项目经营利润不能达到预期目二标是；项目目标确立的休闲生态农业产业达不到目标要由求于。失信于游客导，致客源流失，使经营处于不饱和状态。财务风险。项目产品属餐饮休闲及农副产品生产类，劳动力成本在产品成本中占有较大的比重市，场价格的波动对项目收益影响很大或投资回收延长。因此，项目投资、产品售价、产量和经营成本等因素在项目实施和生产期间可能会发生某些不确定性,变从化而造成财务指标与上述分析产生变化。防范和降低风险对策推介创新，稳定客源。休闲生态农业作为农业产业的一种新型发展模式，并非一朝一日可融入大众心理，业主只有在按照确定的规划目标和业态设计进行品牌打造，并枳极的不惜代价向城市居民推介，使该业态在消费者心理形成一种根深蒂固的理念。游客被吸纳进消费圈子后，项目完全可凭借特色优质服务取悦于人，这样项目才可能稳定客源。节源开流，统筹安排，最大限度的降低经营成本。第六章项目建设方案项目建设指导思想、原则及目标项目建设指导思想1、建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风味。项目的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理使念项，目经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此项目的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。同时为允分展现当地特有的风貌，生态园接待区的规划、设计和建设上将充分考虑当地民居元素。2、兼顾景观生态性与与娱乐性。在对项目进行实地规划时将通过合理布采局取，养殖区与种植区和观光娱乐区分开等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。3、开发“体验经济”。通过项目的建设让，观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到休闲的生生产活、中，增强农耕、民俗体验。4、服务设施规划具有现代性。在办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案特，别是观光者关心的卫生和洗手池的布置一定要打破传统的农家风格。项目规划原则本项目的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循坏和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起米，实现产业化发展和生态环境相互可促进的良性循环。本休闲农庄根据自身特点和现状，因地制宜，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的原则，以现代高效生态农业和观光业为主要功能区进行开发建形设成，发展长龙经济的“三个构想”：发展绿色高效农业积，极发展观光业适，当发展加工业。规划原则：（一）整体性与开放性的原则本项目的规划将从整体布局着手特，别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从农庄内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结合体；同时生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。（二）生态性原则农庄自身的生产生活将更为注重生态方面的要节求制，引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场本身和周边乡村产生不良影响。（三）经济性原则农庄将充分发挥高科技的优势强，调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，农庄本身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得农庄自身良性循环，因此在农庄规划巾将充分考虑经济生产的内容。（四）参与性原则亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。农庄在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合农庄本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到农庄的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。（五）特色性原则特色是生园经济发展的生命之所在愈，有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，农庄会明确资源特色，选准突破口，使农庄具有更鲜明的市场特色。（六）多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个农性庄，在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。（七）适宜性原则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对农庄的土地利用作出决定，是其规划设计的重要内容。生态观光园区土地评价的基础是土地利用和地块之间的比较，也就是说，安对农庄内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。（八）近期和远期规划建设性原则农庄的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。项目布局项目布局分四大块组成第。一块为文化酒店,占地面积1000平方米;第二块为三黄鸡养殖场，占地面5积00平方米；第三块为休闲区：有机水果园和鲜菜园占地1000平方米，垂钓区300平方米；第四块为农家乐餐饮服务区,占地面积500平方米。项目生产技术（设计）方案项目技术总路线通过项目各个环节建立生产生态链和餐饮服务链，循环利用资源，最大限度的节约资源和降低生产成本。通过种养和农家乐服务，形成一条内部供给和消耗的服务链，利用自产三黄鸡、有机蔬菜和水果的优势，开发特色菜普，尽可能满足游客的“口福”和品鲜的心理，使产品就地消耗，减少外销环节，降低成本。文化酒店建设酒店公寓将建设三层，其中一层为餐饮和相关功能区包括餐厅、超市及其它公共设施；二层多功能会议厅，为以后召开中小型会议、接待来宾、举办团队拓展活动的主场所。三层棋牌娱乐，会议结束可在餐厅就餐，饭后可在棋牌乐处放松休闲。三黄鸡养殖区选择“三黄”土鸡饲养，引进母种自繁自育采，用果树林旁盖鸡舍，林中放养，以保持土鸡的自然风味。鸡粪可以肥果林，鸡舍粪可以用于基肥，变废为宝，自然循环。无公害养殖。做好养殖全过程的无害化处理。严格按5照3―2001标准，选择购买使用药物并加强对兽药投入品的监督。休闲区建设（1）有机果园品种选择。根据市场变化趋势和观光的需要，采取高位嫁接方式，部分嫁接市场前景好、又有一定观赏性的品种，造成一树多果的景观。引进果园现缺少的珍、稀的、富有观赏价值的水果种类和品种如，石榴、银杏、梅、杏、核桃、葡萄、日本甜柿，及与普通品种有互补性的珍稀品种，如葡萄的美人指、红提、黄提、青提等不同果色、不同果型的品种，集中连片。布局。各种水果，露天栽培，可供游客一年四季参观和采摘。园区采用对称布局，遵循循序渐进的原则，有计划种植优良品种的水果树，同时种植季节性水果，尽量让景色与季节相呼应，营造出一定的观赏性景观。有机鲜菜园有机蔬菜种植黄瓜、辣椒、生菜、西红柿等一些常用蔬菜。一部分供农场餐厅自用，一部分出售及让游人有偿采摘。垂钓区在该区域挖塘蓄水。四周整修加,并固以杨柳、常绿果树等树种绿化,塘岸四周保留5米隔离带，局部可用喂鱼青草绿,两化侧配以阴棚、停车线、钓鱼台等设施。池中可种植荷花，鱼塘边可建设凉亭，供观赏池塘的荷花和拍照留影。垂钓区主要提供休闲钓鱼。商品鱼种选择以家鱼为主满。足休闲钓鱼则根据鱼类"的好钓"习性选择鲤鱼、鲫鱼、青鱼等品种投养由。于项目主要方向是提供休闲活动,故可采用分区蓄水,多种类混合放养。烧烤区建设建二十余座石桌凳，桌上开烧烤孔，让游客自助烧烤，同时可以享受农家乐的乐趣。烧烤区栽植观赏园艺园林花卉品种，这些不仅可以再现原生态又可夏日遮阴避暑。具体建设内容与规模文化酒店建设文化酒店占地面积1000平方米，建筑面积3000平方米，每层面积大约1000平方米，一层建设餐厅与土特产与有机蔬菜水果超市，餐厅为提供餐饮，超市主要出售本地特产道口烧鸡、老庙牛肉、本农庄生产的有机水果蔬菜等，方便顾客购买本地土特产及新鲜水果等消费品。二层建设两个多功能会议厅，及休息区。三层健身娱乐区，建设棋牌馆与乒乓球馆、羽毛球馆等。三黄鸡养殖场建设三黄鸡养殖场占地面积500平方米，主要搭建鸡舍、建设检疫室、购买检疫设备药品，周围围上栅栏。休闲区建设有机果园500平方米，有机蔬菜500平方米，建深层水井1口，建设日光温室1座，育苗棚1座。垂钓区建设鱼塘300平方米，塘内种植荷花，周围种植绿化树、搭建凉1亭座等。烧烤场建设占地面积400平方米，建二十余座石桌凳，搭建凉1亭座，种植绿化树木25棵。项目技术方案技术方案原则本项目的技术方案依照项目区的经济、社会条件、遵循自然、社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特色的生态农业系统为目运的用，生态学的物质循环转化原理、生态位原理、边缘效应原理进行设计。生态环境综合治理技术重点推广使用现代化种养殖术“和种养沼能”生态利用模式。对坡耕地采用生物与农艺措施相结合进行改造，控制土壤侵蚀、降低地表骨流、提高生物生产量，形成土涵水、水养土、生物生长旺盛的高效利用模式。在农业生产上，推广应用新型高效生态利用模式，把养殖所产生的粪便，人类的生活垃圾及污水通过沼气池发酵，沼气作为能源再利用，沼液浇灌果园、沼渣作为肥料施入农田，从而实现资源高效利用，也优化了生态环境。无公害农产品生产技术利用项目区土壤、空气、水无污染的优势，引进、推广无公害农产品的生产技术。在改造农田、园地的基础上实施沃土工程，引进、推广平衡施肥技术，提高土壤肥力。存生产过程中，实施生态综合防治病虫害工程，采用现代栽培技术，引进防病虫害能力强的农作物品种，推广使用物理、生物防治病虫害技术，推广使用高效生物农药，降低病虫害的危害，同时要引进有毒残留快速检测设备，严格控制农产品的有害残留，提高农产品质量。休闲生态模式建设技术根据项目的自然、经济条件，结合休闲农庄建设，重点引进立体农业种植技术发展“经济林果——蔬菜——家禽”生态模式：引进推广花卉、水果高效种植技术，发展“经济林果——鲜菜——养殖业”，使其环境更加优美、经济更加富裕。绿化工程技术设计要求1、林道设计：①、主道：面宽M,路面平整，呈龟背形，两边开沟，沟宽M深30CM沟外两边植树，株距5如②、副道：面宽M,蹄而呈龟背形，两边开沟，沟的宽、深度与主道相同，沟两边植树，株距。③、游步道：面宽M,两边开沟，沟宽0CM深20CM。沟外两植长绿灌木或四季花卉。2、环园公路：面宽M两边开沟，沟面宽0cm沟底35cm深30cm沟外两边选择耐水湿较强的树种，株距M3、园址周围绿篱：挖壕1M,宽1M,将土堆放内侧筑埂，埂高不少于90cm面宽不少于80cm上层栽植三行具刺树种。如枳壳，株行距20X25cm采用三角形密植。休闲区植树技术要求：①、起苗：针叶苗要采用挖神仙土的方法，其它阔叶苗，要保证根系完整，少伤主根，不伤侧根，多留宿土，尽可能做到当天起苗当天栽植，栽不完的苗木，一定要及时假植。②、选苗：健壮、无病虫害，无机械损伤无双顼芽，梢部充分木质化。③、撩壕：宽0crn深60-70cm要求从下而上，坚持表土入底，心土换表土。④、挖穴：规格要求，大穴加见方，中加0cm见方，小穴40cm见方，要求正方形，切忌锅底形。⑤、施足底肥：以磷肥为主，每兜半斤，施入穴底，并与穴底细土拌合均匀，上面再加一层细土后栽苗，以根系不直接接触肥料为原则。⑥、栽苗：杆直、根舒、踩紧，深浅适度，浇足定根水。长绿阔叶苗，栽后要适当进行修剪剪，除部分叶片。栽后培土，要做到内紧外松。绿色食品使用农药的准则绿色食品生产应优先采用农业措施，通过选用抗痫虫品种，非化学药剂种子处理，培育壮曲，加强栽培管理，中耕除草，秋季深翻晒土，清洁田园，轮作倒茬、间作套种等一系列措施起到防治病虫草害的作用。还府尽量利用灯光、色彩诱杀害虫，机械捕捉害虫，机械和人工除草等措施，防治病虫草害。特殊情况下，必须使用农药时应，遵守以下准则：生产AA级绿色食品的使用农药准则：1、允许使用A级绿色食品生产资料农药类产品。2、在AA级绿色食品生产资料农药类不能满足植保工作需要的情况下，允许使用以下农药的办法：(1)中等毒性以下植物源杀虫剂、杀菌剂、拒避剂和增效剂。如除虫菊素、鱼藤根、娴草水、大蒜素、苦楝、川楝、印楝、芝麻素等。(2)释放寄生性、捕食性灭敌动物，昆虫、捕食螨、蜘蛛及昆虫原线虫等。(3)在害虫捕捉器中使用昆虫信息素及植物源引诱荆。(4)使用矿物油和植物油制剂。(5)使用矿物源农药中的硫制剂、铜制剂。(6)经专门机构批准，允许有限度地使用活体微生物农药，如真菌制剂、细菌制剂、病毒制剂、放线菌、拮抗苗剂、昆虫病原线虫等。(7)经专门机构批准允，许有限度地使用农用抗生素如，春雷霉素、多抗雷素、井冈霉素、农1抗20、中牛菌素、浏阳霉素等。3、禁止使用有机合成的化学杀虫剂、杀螨剂、杀菌剂、刹线虫剂、除草剂和植物生长调节剂。4、禁止使用生物源、矿物源农药中混配有机合成农药的各种制剂。5、严禁使用基因工程品种(产品)及制剂。生产'A级绿色食品的使用农药准则：1、允许使用级和AA级绿色食品生产资料农药类产品。2、在AA级和A级绿色食品生产资料农药类产品不能满足植保工作需要的情况下，允许使用以下农药及方法：(1)中等毒性以下植物源杀虫剂、动物源农药和微生物农药。(2)在矿物源农药中允许使用硫制剂、铜制剂。(3)有限度地使用部分有机合成农药但，要求按国家有关技术要求执行，并需严格执行以下规定：a：应选用国家有关标准中列出的低毒农药和中等毒性农药。b：严禁使用剧毒、高毒、高残留或具有三致毒性(至癌、致畸、致突变)的农药。c：每种有机合成农药在一种作物的生长期内只允许使用一次。(4)严格按照国家有关标准的要求控制施药量与安全间隔期。(5)有机合成农药在农产品中的最终残留应符合国家有关标准的最高残留限量要求。3、严禁使用高毒高残留农药防治贮减期病虫害。．8无公害蔬菜质量标准无公害蔬菜是指蔬菜中有害物质含量控制在国家规定的范产围内，品由农田到餐桌实行全过程无公害管理并经质量检测部门检测食认定，用后对人体健康不造成危害的蔬菜。由于农村废水、废气、废物对环境的污染、生产者施肥技术不规范、生产、流通、贸易环节监控不到位等多种因素，特别是某些生产者急功近利，大量施用化肥和使用国家已明令禁止的高毒、高残留农药，使些蔬菜、水果中的农药、亚硝酸盐、重金属及激素类物质残留量超标。农药残留物中毒的症状表现为头晕、头痛、胃肠“翻滚性”绞痛，严重时会引起脑血栓、心梗等并发症。农药在人体中慢慢蓄积还会损害神经系统。国家已经出台了“无公害蔬菜质量标准”。这个标准从无公害蔬菜生产基地的土壤、水源、空气等生产环境质量的检测审定、生产者按技术规程施肥用药的管理考核产、品上市前的质量检测等各个环节进行了详细规定。也就是说，只有从产地环境、生产方式、产品品质量等环节部经过严格检测的蔬菜才能被称做“无公害蔬菜”。无公害蔬菜作为一种商品，就必须有一定质量标准。只有达到这个质量标准，才能称无公害蔬菜。一般说来，质量标准包括感官质量指标和卫生质量指标两类。项目实施进度计划项目建设期限为2年,第一年完成咨询设计、报批、场地平整、果园建设、鲜菜园建设、垂钓区域建设、三黄鸡养殖场建设、文化酒店部分建设等工作完，成固定资产总投资的61.5%;第二年完成文化酒店等建设,并试投产。第七章投资估算及资金筹措投资估算依据（1）国家及农业部颁布的有关规程、规定和技术经济指标；（2）市场调查收集的有关经济技指标；（3）某某省2013年建筑工程概算定额预算标准；（4）参照当地同类工程估算指标；（5）市场询价、厂家报价及有关实际情况；（6）其它有关政策法规和标准，及项目咨询允许的经验估算。项目建设投资估算固定资产投资估算项目建设固定资产总投资共计606万元。⑴、文化酒店总投资30万元：①占地面积000平方米，三层，建筑成本1000元/平方米，装修成本700元/平方米，共计投资510万元。②层餐厅投翎万元，超市投资万元，共计投资万元。③乒乓球台每张2000元/张，购入10张，总投入2万元。④健身房两间计划装修2万元，购买健身设施万元，共计投资万元。⑤多功能会议厅投资5万元。⑵、烧烤区：修二十台石头圆桌凳，每台元，总计1万元。⑶、休闲区共计投圃万元：①有机果园：土地整理、有机肥、人工费及树苗等2投元。②蔬菜园土地整理有机肥、蔬菜种子等人工管理投入资:金5元。③池塘整修、种植荷花等水生植物，购入鱼苗投入元。⑷、三黄鸡养殖区：①三黄鸡苗投万元，鸡舍及防疫、人工合计投入4万元。⑸、停车场个：共投川万元。⑹、农场配套处理设施：公共厕所元。简易污水处理场、垃圾堆放场3万元。⑺、供水系统：计划投资万元。⑻、供电设施：计划投20万元。⑼、2座凉亭：每座计划投入5万元，总计投入资金万元。⑽、办公及服务设施：共投资万元。(11)、道路修建：计划投刻元。⑫、其他不可预见的费:用万元。供电及照明设施计15万元;.2预备费用估算预备费用估算按照前述各项固定资产投资8%的计取，估算为48.48万元。综合上述各项估算,该项目固定资产总投资654.48万元。建设期银行利息估算该项目建设期内暂无贷款计划。流动资金估算结合项目具体情况和经,验流动资金估算按建设期内年均经营成本的30%计取,估算为196.34万元。资金来源及筹措建设单位自有资金200万元，吸纳社会资金454.48万元。资金使用和管理对该项目的建设资金，一定做到严格管理、合理使用，在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚持资金跟着项目走的原则，决不搞计划外工程项目；在资金管理上严格按照国家财政部印发的《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法的》规定执行，实行专人管理、专户贮存、专帐核算，严格财政纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，预留工程质量保证金，竣工验收和运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金，以避免工程返工和资金流失。第八章财务评价财务评价依据财务评价是根据国家发改委、建设1部993年颁布的《建设项目经济评价——方法与参数》（第二版）中的有关规定进行测算。项目分析计算期为17年，其中建设期2年，效益计算期为15年。基于该项目内容多样性的特点，项目负荷率前四年分别60按%、70%、80%、90%计算。项目基准数收益率为8%，计算效益和费用的价格统一采用当前的市场价格。销售收入和销售税金及附加估算销售收入估算项目营业收入来源为旅游门票收入、绿色产品销售收入及相关旅游、餐饮服务等收入。根据客源市场分析，日接待游6客0人，1年按300天计算，年计划接纳游客共计20000人次，按每人次平均消费100元（包括垂钓、采摘水果蔬菜、烧烤、餐饮、购买本地土特）产，等年可实现旅游收入200万元。节假日实际上游客量更高。企事业社会团体租用多功能会议厅为，企业事业团体提供多功能会议厅收入每场4000元，住宿费用2000元；餐饮费用，每桌500元，每场8桌。每月10场次，年收入120万元。以上计算达产年销售收入3为20万元。销售税金及附加估算根据国家及地方有关税收政策，本项目作为休闲农业产业项目，涉农部分完全不需缴纳销售税金及附农加家。乐服务经营应交纳的税金包括增值税（15%）、城市维护建设税5（%）和教育费附加（3%），但根据有关政策规定也可享有退税优惠因，此本项目实际销售收入税率只计农家乐服务项目一块，计8%，根据旅游业税率，按6%的综合税率测算，年可创秘万元。艮即320万元与%=19.2万元。总成本费用估算原材料原材料96万元。休闲区由于全部采用原生态模式种养，成本较低，原材料成本费用按销售收入的30%计算。休闲区有机果园蔬菜园按1照000元/平方米的肥料药品计算成，本费用1000元。三黄鸡养殖费用，每只鸡3苗元，一年养殖原材料费3元。包括防疫费、饲料费等。垂钓区成本只是购入鱼苗成本更低。餐饮服务区原材料成本中餐饮按照销售收入的30%，住宿按照10%计算。综上述，本项目成本费用按销售收入的30%计算，合计96万元。工资与福利费农场总工作人员按14人计算，年工资20万。其他年经营费用5万元。销售费用销售费用按照销售收入的1%计算为3.2万元。财务效益评价盈利能力分析1、利润及利润分配该项目建成后，正常年的销售收入为320万元（项目利润及利润分配见附表），年均利润总额万元，按现行政策，所得税率为25%，只计算服务区利润交纳所得税，估算达产年为19.2万元。根据有关规定，企业每年从所得税后利润中按10%提取盈余公积金，按5%提取公益金。根据项目的投资及利润情况计算的项目经济效益主要静态指标如下：年均投资利润率=181.6:654.48=27.74%年均投资利税率=19.2+654.48=2.93%静态投资回收期=654.48:181.6=3.60年（不含建设期2年）2、财务现金流量见附表，根据该表计算以下财务指标：（现金流量表中，投产后第五年为重新装修，评价1期5年为。）所得税前财务净现值（贴现率按8%）=元所得税前财务内部收益率=36.5%所得税前投资回收期=4.9年（含建设期2年）所得税后财务净现值（贴现率按8%）=.万元所得税后财务内部收益率=34.1%所得税后投资回收期=5.1年（含建设期2年）所得税后项目财务内部收益率达34.1%，大于行业基准收益率8%，财务净现值均大于零，说明该项目在财务上是完全可以接受的。不确定性分析盈亏平衡分析从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，年均销售收入为320万元,年均总成本费用为96万元，其中固定成本96万元，可变成本万元。盈亏平衡点=固定总成本:（销售收入-可变成本-税金及附加）X100%=46.88%该项目建成投产营运后，由于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到46.88%即销售收入达到150.02万元时即可保本，维持项目经营的盈亏平衡。敏感性分析敏感性分析是对该项目经济效益计算分析期内，在诸多的敏感性因素中选择一个或几个对产品销售效益变化有影响的因素进行计算分析，从而测定该项目在激烈市场竞争中承受市场变化风险的能力。通过对单位售价、项目投资、经营成本以及产量等因素