成都郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思源

鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报五月23思源顾问2项目定位思路市场定位产品及客群定位产品规划设计营销推广策略三个维度分析调研成果汇总开发目标理解SWOT深入分析其他关键操作策略五月23思源顾问3纲 要一、理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位——以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？五月23思源顾问4本案开发目标的重新理解开发目标利润最大化社会效益最大化产品是基础，产品要实现作品化；利润最大化是终极目标；社会效益最大化是重要保障。产品作品化避免项目走政绩工程的老路，创新政府关注项目的新开发模式，为鑫泰新带来更大机会客户眼中的作品政府眼中的作品企业眼中的作品五月23思源顾问5对于开发效果的合理预期帮助鑫泰新成功定位为“新型产业园区开发商”并进一步发展成为“成功的房地产开发商”借助大学城、外语实验学校、城灌高速，形成区域经济新的增长点，超越政府预期开发效果五月23思源顾问6开发目标的实现战略——借势、跳出、超越如何借势周边产业及城市功能环境？如何跳出项目本身，跳出红光板块、跳出郫县，跳出成都新西区、跳出成都？如何突破和丰富产学研概念，全面超越目前的产业园区项目？确定本案开发方向五月23思源顾问7借势——顺势而为，而非造势项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用；而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。五月23思源顾问8跳出——放眼世界城市跳出项目看项目不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成精品。跳出郫县看项目本案不仅仅是成都郫县一个工业地产项目，更是成都新西区发展新型产业园区的示范和样板。跳出成都看项目本案虽然位于成都，但不仅仅只是成都的项目，它更是为成渝经济区、为中国西部新极乃至全国市场服务的；本案应立足大成都，胸怀大西部。五月23思源顾问9超越——全面提升项目价值超越工业用地充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使土地价值最大化。超越产业地产概念全面丰富和超越产业地产的概念，以丰富内涵提升项目价值。超越城市区域期望既能满足区域期望，又能超越城市区域期望，同时还能给政府带来新的工业园区发展模式，成为郫县乃至成都推广新型现代产业园的示范和样板。五月23思源顾问10价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件开发目标的实现策略——三维策划实现价值最大化现有条件土地属性政府预期开发资金五月23思源顾问11纲 要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位——以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？五月23思源顾问12二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成果汇总3、市场供需调研工作成果汇总五月23思源顾问13成都打造世界城市，全面提升城市核心价值集散中心信息中心休闲城市、魅力之都生产中心城市能级提升规模力辐射力外向力西南贸易中心会展中心综合服务中心本案面临的城市宏观背景五月23思源顾问14成都重点发展三大产业，改善产业结构成都市坚持“三、二、一”产业发展方针，以2.5产业为阶段发展重点，坚持二、三产业共同推进经济发展，同时逐步实施“退二进三”的发展战略。现代服务业现代会展业现代物流业“三管齐下”，扩大第三产业“短腿”问题五月23思源顾问15三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引世界城市西部中心城市服务城市增强对高端产业和处于价值链高端的企业的吸引力，并促使它们向成都形成集聚。城市功能定位成都以世界城市、西部中心城市、服务城市为三大功能定位，通过重点发展第三产业来提升城市能级，以吸引第三产业中的各类企业以及其他产业链高端企业向上海集聚，企业首脑功能向成都集聚，从而增强成都的集聚辐射能力。同时使各类第二产业企业向成都周边转移。五月23思源顾问16二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成果汇总3、市场供需调研工作成果汇总五月23思源顾问17成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点单核单中心城市布局多核多中心城市布局成都城市布局从单核单中心向多核多中心调整，为郫县区域成为城市功能中心之一创造了条件，而本案也有可能成为城市功能中的一部分，如产业基地、总部办公等五月23思源顾问18郫县“工业强县”政策为本案提供重要的政策支撑工业港总部经济现代服务业楼宇经济郫县重点发展产业郫县未来重点发展工业港总部经济和现代服务业，这是本案开发应重点考虑和利用的产业政策。根据郫县“十一五”规划：工业集中发展区建设是未来五年经济工作的重中之重五月23思源顾问19郫县“三个集中”战略提升项目竞争力工业向园区集中农民向城镇集中土地向业主集中“三个集中”战略在郫县的“十一五”规划中，政府明确提出了“三个集中”的经济发展战略。政府规划对产业发展起着非常重要的指导作用，而“工业向园区集中”的战略无疑将提升项目竞争力。四月2齿3思源顾滨问20郫县现代丈工业港发裙展定位将色直接影响铺本案的定顿位方向成都市夕重点工吹业集中妄发展区禽，成都国家钟高新技术框开发区配吼套产业基筋地现代工业港机械电子食品饮袖料印务包迎装基础工警业“三有一无竖”（有市欲场需求拔、有经简济效益状、有就业寒容量和梅无污染弄）工业项目四月2稼3思源顾问21现代工保业港（华北区）披成熟的家产业环历境助推五项目发殖展北区南区安德川菜园区占地面积：起步区3平方公里，拓展区5.5平方公里园区现状：入驻企业最多，产业发展最成熟占地面积：3平方公里园区定位：现代化川菜产业基地占地面积：3.5平方公里主要产业：机械制造、印务包装、食品饮料本案所在园区，产业聚集度高现代工业谋港板块划料分四月2叨3思源顾似问22高新西狐区、现雨代工业没港（南霞区）与饶北区既沾有合作捧，又存袭在竞争戏关系高新西纺区电子信息现代中药高科技瓣软件研魄发生产翼基地生物制榴药研发勒生产基邪地空吸辐射辐射现代工业山港（北区）与北区贵相比，纹南区产旗业规划油类似，皂但发展初相对滞贩后，存诞在一定粮的“空方吸效应鼓”。北区作为负高新西区殊的配套产花业基地，渠“辐射效加应”明显是。现代工业僻港（南区寻）机械制版造、印辫务包装岗、食品谢饮料四月讨23思源顾问23国道317线与成适灌高速志双重作返用于本妈案，区辅域交通康便利双流机场火车北站本案25分钟车程30分钟车程距成都市中心城区仅10公里四月去23思源顾问24小环境影捏响总结分查析大背景李：世界输城市、柄首脑城唯市、服悟务城市郫县“工阳业向园区团集中”战干略郫县“工膛业强县”卵政策现代工异业港（毕北区）专产业环链境成熟高新西区团配套产业螺基地改善区域腐交通条件恩、提升区悔域配套水躁平增强本案暖所在区域挪及本案对黑各类潜在哈客户的吸黎引力四月恭23思源顾添问25二、第一爽阶段市场石调研工作机成果汇总1、大环境津调研工作尖成果汇总2、小环境助调研工作呈成功汇总3、市场妖供需调弊研工作绍成果汇洁总四月障23思源顾问26市场需苦求调研雪归类总尽结需求类型需求特征客户关注点典型项目总部办公满足大型企业战略管理、资本运营、人力资源等形象好、独栋、生态、商务感龙潭寺工业园区、天府软件园、天府创意软件园等SOHO办公满足创业初期中小企业的创业居家办公交通便利、租金便宜、生活便利现代城、东方广场等郊区生态办公满足企业的生态化办公需求交通、环境、商务配套、产业配套南光CRM中心、攀钢技术中心集聚区市区办公满足各类中高端商贸、咨询、法务、金融、会计、律师等办公商业商务氛围浓厚、交通便利、临近客户时代广场、力宝大厦、正熙国际、丰德国际等厂房办公满足制造类企业的生产服务部门办公就近办公，便于生产管理与服务各工业园区内的生产制造企业商务居住满足企业高层商务居住和休闲办公需求生态环境、商务配套、产品质量、交通便利芯境界等项目四月疗23思源顾肠问27满足总照部办公加需求的舰典型项鞭目分析项目名称占地规模（亩）总建面（万平米）产品形态面对客户平均售价（元/平米）龙潭寺工业园一、二期1006.23独栋别墅以IBM为代表的高新技术企业－－金牛产业工业园50012.34独栋总部楼与办公楼均在500平方米以上科技创投企业、现代服务性企业、高新技术研发中心、企业总部等独栋：6100元；办公楼：3800元芯境界65独栋别墅大型企业总部6800元/平方米四月2赤3思源顾问28满足总部面办公需求牌的典型项艘目总结除了以上件三个满足上成都总部弊办公需求关的四个典布型项目以拢外，还存愤在若干个扑潜在供给喘项目，如商天府软件第工业园等报诸多竞争挡项目。趋势：济满足总吧部办公芽需求的跪市场竞傅争将会钻越来越耕激烈！四月昂23思源顾问29满足SOHO办公需谋求的典杰型项目膛分析总峰结总结：SOHO办公楼基博本处于相恒对成熟区吧域，要求威生活、商枪务配套齐塘全、交通笔便利，主谁要以满足租中小企业誉办公需求廉为主，因公此，结合绑本案地块杜、区域等购条件，本翠案并不适帝合发展SOHO办公楼。项目名称总建筑面积（万平米）产品形态面对客户平均租售价现代城15以上高层SOHO建筑中小科技创业企业租金：3.5元/天·平米东方广场19,其中SOHO占5万平米小高层SOHO办公中小型企业与创业型企业售价：8000元/平米四月爽23思源顾妇问30满足厂房委办公需求杨的典型项垂目分析项目名称占地规模（亩）总建筑面积（万平米）产品形态面对客户平均售价（元/平米）大唐电信23.125.1低密度办公楼公司总部、营销中心、研发机构、制造中心等自建鑫福达电器制造有限公司16.723.32-3层办公制造业加工基地不详细四月衫23思源顾问31满足厂房近办公需求取的典型项汇目总结成都市虽政府重迹点以厂贼房办公系形式来绿推进生奔产性服捐务业的让发展，医并明确冤提出，细将重点味规划建辜设20个左右现桂代服务业街集聚区，200瓜6年全面钢建设启断动，200落7年取得批阶段性汪成果，2010年基本拐完成。趋势：厂症房办公大抄量的需求烧成为成都抗生产性服份务业集聚图区重要需害求方向和连形式之一亦。同时，充我们也可轮以清楚的变看到，成违都厂房办嘉公随着供毁给量的大运量增加，幅其市场竞绣争也会越卖来越激烈冠，并对其糠他厂房办惜公市场形耽成强烈的旺竞争态势冈。四月2社3思源顾学问32满足商务禾居住需求熄的典型项示目分析总摇结临近商确务交通刃枢纽、炊距离产两业中心瘦不远，排形成了另一定的滴商务别览墅市场客；而商竞务别墅虚同时兼去具商务贝办公和素商务居户住功能恼。由于受饶商务别俱墅形成还的条件浅限制，肆这个市扩场虽然股出现，渐但是并错没有出皇现大量惠供给，芹因而没待有形成威激烈竞管争局面由。因此，商劳务居住仍耀然是一个杂值得本案疯关注的发湿展方向。项目名称占地规模（亩）总建筑面积（万平米）产品形态面对客户平均售价（元/平米）芯境界－－－－400-600平米的独栋别墅企业商务商贸部门、营销总部等6800四月跨23思源顾尺问33纲 要一、重自新理解惭开发目钢标，明同确开发厨战略与羡策略二、第娃一阶段剃市场调卸研工作缺成果汇岭总三、针对毙本案SWO蓝T进行深烂入分析四、第一饭维度分析——细分企业亚需求，寻嗓找价值最墓大化方向五、第待二维度哀分析——分析竞刘争态势艺，发现惑蓝海六、第三豆维度分析——基于限应制性条薪件进行伏敏感性连分析七、市场尿定位——满足三任个维度蛮的组合民化市场眉定位八、客稻群定位——以创新型罪产品满足磁目标客群九、对企于市场导定位的响验证性捎分析——借势？跳育出？超越零？四月2壮3思源顾问34本案SWOT分析S优势W劣势土地成本优势现代工业港运作，使区域成熟与政府的良好关系距离市中区较远、缺乏配套无产业中心及商务中心基础O机会T威胁成都工业向外发展带来的机会郫县新行政中心新城的建设地铁2号线规划修建成都产业园区发展竞争激烈其他竞争性项目的出现四月2盟3思源顾铅问35本地块SWOT分析——优势SStrength优势分析S1.土地价格优势，以工业用地性质获取的土地成本优势明显；S2.与政府良好的合作关系，这为项目的开发建设提供了重要的政策保证；S3.与金融行业良好的关系，成为项目可持续发展的重要资金支撑；S4.区位优势明显，项目紧挨高新西区本案最大夫的优势在郊于：优越居的区位条校件、较低伞的土地获善取成本。四月激23思源顾问36本地块SWOT分析——劣势WWeakness劣势分析W1.地块处于城郊结合部，距中心城区有一定距离；W2.基地周边缺少产业中心和商务中心，配套不齐全；W3.产学研用地限制，而政府期望则较高；W4.用地规模与开发规模不大不小，竞争关系微妙。本案最驰大的劣穷势主要建是：距离中堵心城区装较远，似办公交辰通成本穷较高，矛而且目携前缺少厕各种配碗套。四月前23思源顾问37本地块SWO宾T分析——机会OOpportunity机会分析O1.成都打造世界城市，第二产业向东西方南发展；O2.现代工业港的建设，将会带动周边产业形成集聚，最终与高新西区形成成都的工业中心，本案正好处于工业中心的辐射区域范围内；O3.郫县新的行政政务中心建设，将促进区域内产业集聚，并对本案所在区域形成一定辐射带动作用；O5.未来地铁二号的开通，将减小项目所在区域与市中心的交通距离。本案开扶发的最捕大机会汽来源于抢：地铁2号线的开买通与成都凶工业中心躬的辐射。四月2耐3思源顾问38本地块SWO降T分析——威胁TThreat威胁分析T1.成都三环以外区域总部办公项目的出现，对本案形成直接竞争，分流相当一部分在蓉企业；T2.周边其他工业园区厂房及办公项目的潜在竞争。本地块旋开发的约外部威诉胁主要怠来自：其他工务业园区蔽内办公谢物业的痕同步推尾出。四月2罚3思源顾问39提出问题——是否能够辣有效优化香本案SWO礼T？四月2娇3思源顾梨问40定位工作糠的方向——发挥优势领、规避劣戒势从项目寺实际条滩件和限队制条件鸟如资金妈投入、答用地政译策等出量发，寻避找潜在蜘的市场眉机会，昼实现价赶值提升述；有效规猎避劣势辽、迎接购挑战；置充分发弄挥优势殊、把握坏机遇；对于本签项目而见言，发曲挥优势从，规避特劣势的杠最好方册法就是跨寻找看渡重本项稠目优点苍，并对弃项目缺铸点不敏舍感的潜寇在客群酱。四月劫23思源顾查问41关于优化爆本案SWOT的初步思率考以时间换智空间，等溉待区域配庙套的完善定位差确异化产府品123项目基地伟距离中心鞋城区较远能，缺少各青种配套；项目基地糊通达性差亿，周边产票业园区档雨次低；其他工业悟园区办公喘物业等项张目形成潜可在竞争；转化劣势规避威臣胁升级后吊的企业别客群设杯置班车或自古驾车转化劣势四月称23思源顾棉问42纲 要一、重新吵理解开发永目标，明伞确开发战冲略与策略二、第渴一阶段歉市场调纵研工作舞成果汇骡总三、针触对本案SWO坦T进行深入贩分析四、第殖一维度朗分析——细分企业油需求，寻宴找价值最防大化方向五、第二闲维度分析——分析竞谢争态势冶，发现摸蓝海六、第缘瑞三维度馅分析——基于限制指性条件进砍行敏感性奴分析七、市绪场定位——满足三个企维度的组胡合化市场励定位八、客鸭群定位——以创新型踢产品满足疮目标客群九、对荒于市场煎定位的侍验证性圣分析——借势？爹跳出？幻玉超越？四月2碎3思源顾愉问43第一维度遥分析——价值最房诚大化价值最大化通过竞争满分析形成核碎心竞争控力充分考帅虑各种开发限制喜条件现有条蚕件土地饼属性政脾府预期买开发资跳金四月科23思源顾问44价值最大移化企业需罩求细分市场价涂值势差寻求价币值最大爪化的两雷个方向四月乡丰23思源顾问45对企业需挺求进行麻辱雀式解剖——如何寻睡找满足秩企业需饿求的价犹值最大距化方向峡？四月蔽23思源顾问46市场需求散调研归类需求类型需求特征客户关注点典型项目总部办公满足大型企业战略管理、资本运营、人力资源等形象好、独栋、生态、商务感龙潭寺工业园区、天府软件园、天府创意软件园等SOHO办公满足创业初期中小企业的创业居家办公交通便利、租金便宜、生活便利现代城、东方广场等郊区生态办公满足企业的生态化办公需求交通、环境、商务配套、产业配套南光CRM中心、攀钢技术中心集聚区市区办公满足各类中高端商贸、咨询、法务、金融、会计、律师等办公商业商务氛围浓厚、交通便利、临近客户时代广场、力宝大厦、正熙国际、丰德国际等厂房办公满足制造类企业的生产服务部门办公就近办公，便于生产管理与服务各工业园区内的生产制造企业商务居住满足企业高层商务居住和休闲办公需求生态环境、商务配套、产品质量、交通便利芯境界等四月藏23思源顾去问47案例1：波音领泛导中心——企业领导津力培训细剖分市场地点——美国密盈苏里州凡圣路易市斯业主——波音公司竣工——20瞒00年建筑规模——包括宽敞售的工作室精、餐厅、竿健身房，托并拥有120个房间疑。职员——不定（虏最多50人）目标：创固建灵活机饼动、专业筑化的一流确培训中心拥。宗旨：创赴造高度合概作的工作王环境，并岗成为整个苏波音公司凶的聚会热纯点。四月微23思源顾问48案例2：海南遍三亚COT真EL企业使馆于区主题：企污业使馆COT险EL是一个睡自创的刷英文组巨合词，短由CO+T懒EL组成，杀来源于牲英文单批词Corp相orat梨ion/绸comp丑any和hot哪el缩写的效合成。“COTE类L”是对企摔业行为津平台的跑打造，谎其理念诉来源是寄建立在哄对企业晨行为研贴究的基携础之上羡，作为融企业的烤新平台乖，“COT朝EL”具备了三垃大核心的跪功能：1）企业形魔象展示功赚能；2）公共关盏系经营功尖能；3）资产经诉营功能。四月2样3思源顾迅问49案例3：惠普转园型“脑体轰分离”在浦东外罩高桥，惠阔普打印机酬生产基地庄的产量一猴度占到全丢球的三分闪之一。进入新世龟纪，惠普猴逐渐把制稀造业务外弃包到苏州陷等长江三候角洲其他胃城市，自问身却转化胃为一个融喊组织订单肥、全球采锈购、物流怜分拨、技姻术服务等摇功能于一唐炉的亚太榨营运中心形成头脑机沸构和利尝润中所心在浦养东、制抖造加工葱在苏州朱的“前始店后厂惹”式的产业叹格局。四月厨23思源顾进问50案例4：宁波杉魂杉集团总刑部移师上属海宁波杉冈杉集团1999年初将祸总部从猪宁波迁射到上海锁浦东，习仅4年时间，恐就从单一视的服装业狗进入服装醉、科技和犁投资三业盾并举，通武过“品牌危经营、资港本运作”必，资产规魂模翻了一定番，达38亿元，野企业实锤现了全粮面升级从。该集团总租裁郑永刚钱说：“浦赌东的区位杰优势、人骗才资源、滋信息平台虎、市场空降间和商业振机会是得尖天独厚的断。企业要秋做大做强近，必须借治助这个舞来台。在这池里，一定见能够产生竞像新鸿基践、长江实手业这样的补跨国公司蠢。”四月2德3思源顾召问51发现新市久场、创造制新产品、狂满足新市匠场该模型糊证明：数组合策苦略优越旬于其他须三种策湾略，并枯促成市橡场战略础最优化玩。因此昏，走组黄合策略祸的道路蹲，发现赶新市场飞，创造杯新产品炎，从而港满足新伙市场是笑本案市客场定位鲁的总体傲思路。四月验23思源顾问52如何细分取企业行为稼以寻找可再能的需求龟方向？四月2辟3思源顾问53企业行俊为形成钻需求市己场企业内部行为内部进行的经营、管理、研发、培训、生产等行为企业外部行为在企业外部进行的营销、公关、交际、展示等行为需求市场四月2撞3思源顾问54市场细分撞模型四月2傅3思源顾累问55企业行指为市场发细分所有活伪动内部活动内部活动内部活动分部活动公关接迫待分部活动外部活动外部活动公关接者待资本运营战略决策行政管慨理人力资多源生产研您发营销推广区域营扣销会议论坛企业采购四月2惑3思源顾霸问56企业内部标行为决策管理层面运营管理层面发展战略研讨、交流战略培训（高层会议）资本运营领导力培养高级公关高层接待总部运营资源整合战略会议行政办公技术研发产品中试生产运营物流仓储市场营销管理培训员工培训四月2较3思源顾问57企业外部埋行为决策管理层面运营管理层面政府公关高层公关高级接待对外联络新市场开拓重要合同签约产品营销市场推广产品展示新闻发布商务谈判教育培训公关接待形象展示四月穷23思源顾问58企业行为补所形成的青需求市场市场生产加工物流仓储技术研发战略管理经营管理营销推广会议培训公关展示商务居住市场细分原料加工半成品加工产成品加工物流仓储产品研发技术研发工艺研发市场研发管理研发战略研发战略创新战略讨论战略决策资本管理生产管理人力管理财务管理行政管理营销管理营销组织营销运作商务会议行政会议培训会议新闻发布高级公关商务休闲政府公关形象展示产品展示休闲居住休闲办公首脑决策商务接待公关交际企业内部气行为企业外俩部行为四月怕23思源顾环问59市场需求舅方向处于扒价值链微号笑曲线的症中低端价值链价值会议培布训生产加工物流仓储价值链界微笑曲继线企业行为细分后潜在的可能需求方向处于价值链的低端，符合项目发展主题。技术研妖发营销推广商务居住四月2祸3思源顾问60根据微笑韵曲线得出动处于价值松链中低端妙的种企业文行为1、原料盆加工2、半成烈品加工3、产成蜂品加工4、物流仓延储5、产品间研发6、技术研富发7、培训会低议8、商务居繁住四月君23思源顾滋问61价值最大屋化企业需求贞细分市场价值喷势差寻求价值概最大化的略两个方向——市场价娱值势差四月2倍3思源顾券问62价值低加工制造孔基地，生松产中心。以标准抹厂房为比主，建晒筑品质烛不高，碧缺少商辱务配套南。环境较述差，不无生态。综合办公江纯产业结合了贼商业、滴居住等耐功能的蝴普通办捞公中心氏。建筑品荷质相对笋较好，箱办公智瘦能化程菠度较高热高。具有一授定的休巷闲、生肺态特性猛。价值较高〉四月2炮3思源顾锻问63别墅型槽住宅VS办公南汇区别墅名称均价（元/平米）今日田园6200芯境界6800在南汇区泻，所以我窃们可以看屠到很多的捕住宅类产系品，尤其氧是别墅，器将近有10多个别墅常，而且均产价接近650匹0元/平米。在别墅父中营造雪办公场共所显然掠比建造梁纯写字远楼的价免值高，竟因此，可类住宅合办公产坟品就成烟为一种剪创新产背品，形体成蓝海小市场。四月士23思源顾浪问64同区域锈不同性砌质产品矛之间价舍值势差郫县今日田园（别墅）现代工业搏港（工厂）6200元/平米2500元/平米销售均价通过今胁日天园研和现代懒工业港基的销售芽均价比蛛较，可玻以看出抢别墅类响住宅产天品与写庭字楼之景间存在但较大的占价值差室，这个勒价值势谱差也是提正是本涝案可以谜借用的蓄。四月烤23思源顾问65住宅跑办公写字楼价值

住宅价值类住宅：能居住的写字楼成都成都住宅VS写字楼类住宅〉四月辅23思源顾问66符合市骄场价值础势差的厦价值最泳大化方衔向低密度商产品>高密度选产品住宅>综合办公综合办公>纯产业低密度类复合办公成为符合本案地块性质的价值最大化方向四月2粉3思源顾踩问67符合市场芦价值势差饲的价值最险大化方向纯产业综合办公类住宅低价值中高价值高价值高价值低价值低密度高密度低密度课复合办群公四月2显3思源顾问68纲 要一、重盯新理解煮开发目抵标，明睁确开发巾战略与呜策略二、第一河阶段市场磨调研工作择成果汇总三、针对肌本案SWO惠T进行深入厦分析四、第一拴维度分析——细分企槽业需求兆，寻找外价值最牺大化方堡向五、第兰二维度续分析——分析竞摇争态势咬，发现薪蓝海六、第员三维度缘瑞分析——基于限制层性条件进坏行敏感性朵分析七、市星场定位——满足三刊个维度穷的组合贡化市场基定位八、客群畜定位——以创新型姻产品满足聚目标客群九、对旷于市场臭定位的辱验证性拾分析——借势？功跳出？谷超越？四月拐23思源顾士问69第二维捏度分析——竞争态势价值最大化通过竞今争分析形成核撇心竞争权力充分考料虑各种开发限制父条件现有条倚件土地井属性政旷府预期冻开发资搭金四月帝23思源顾饥问70竞争项目及样本选取释的标准1、位于窗成都郊描区，郫佩县未来渗新行政诵中心旁屈；2、土地性歇质以工业智用地（办个公、研发禁、商业）症为主；四月2眼3思源顾沉问71当前市积场已经经出现或筝潜在的汁项目竞殖争分析四月驰23思源顾问721、天府卵创意软退件园项目位置成都市高新西区西芯大道30号占地面积75065平米建筑面积62217平米投资密度248万元/亩绿地率40%容积率0.83售价3800-4200元/平方米水费未定四月2疼3思源顾旱问73软件园总怠户数为104套。项以目总平尊图最下牙方为联法排别墅驴，价格我在450贡0元/平米左灵右。中参部为独旬栋别墅拘（三套趟一户）派，价格躲估计在5000递~570慕0元/平米左右棕。上方为失双拼别墅甲，价格预誓计在500奋0元/平米左右纸，具体价阔格还未确院定。天府创迹意软件傅园现状天府创意允软件园其影他情况该项目智要求一伞次性付讨款，无制按揭，锐每次付变款额度千为30%、30%、30%、10%，购买签小约方为企僚业或者个爬人均可。该项目巨在下个木月开盘毙，预计洁在2008年下旬贡交房，负交房后臂约半年晕可拿到梯产权。四月2扎3思源顾晴问742、芯境怖界科技炕园总建筑古面积：442仆70.手92平方米建筑用地备面积306息73.雀08平方米总建筑面只积：3520删0平方米一期科凡技园建踏筑面积洗：460顿0平方米二期科技慎园建筑面抚积：3060隔0平方米建筑基鬼底面积权：113匆10平方米容积率鹿：1.1于5项目建筑里密度：36.付9%项目绿化筐率：37.3谣%停车位栽：202个总户数：94户四月恳23思源顾驳问75产品介宴绍：该倒项目产僻品分布叨有联排矮别墅与亿叠拼别昆墅良种吗产品形命态，其手产品有索三种户便型：A户型：220平方米B户型：300平方米C户型：400平方米销售价格优分析：起洁价4500元/平方米因，销售恐均价为5500平方米油，最高劫价格为610掏0元/平方米森。销售进度务分析：截如止现在，让其销售过则半。四月2怜3思源顾问76主要企业名单主要经营产业拥有员工人数摩托罗拉手机生产、软件等1200-1500人IBM软件、电脑等800人以上大唐电信电信相关业务200人以上迪康药业医药400人以上

英特企业软件、电脑等300人以上国腾电子电子及相关产品500人以上除上述腹高新西都区进驻蹦的企业欢集团外化，高新饱西区还反大致分泄布着近110谅0家中小胆企业，允该部门舟企业主惩要从事饶软件产浩业外包攻业务、季软件生够产物流泊，部分宇为中小懂型医药挪生产企累业或代句理企业被。3、高新西士区代表企牺业生产基聋地分析四月射23思源顾问77泛郫县区妈域内办公慌市场发展吧结论1、现代工卸业港区丝式域办公坐市场价索格相对蜡城区写叶字楼市策场价格筋较便宜熄，市场锤价格在280很0元/平方米，叛未来时间习价格上涨禽空间较大交；2、伴随高墓新西区IBM、英特毕等国家谦著名企脏业的落碧户与西嗽区地产户市场开略发的持离续升温荷，带动产了项目邻所在区刘域内复首合办公唱市场价贸格的上映涨，估丸计未来泼还有较避大的涨竹幅；3、伴随地产咱住宅投资槽的大压，逃项目所在旅区域内的辆办公投资金市场将被培人越来越次看中，未材来区域市怖场将改变姑现有的自威用为主的吧模式，投坚资比例将显得到大幅窝度提升；4、、项目朴区域市胸场目前逆的产品升形态多督以企业很联合自衰建为主朝，其次项是购买搁别墅等滑，估计嗽在未来略时间，装在区域裤内工业里地产产简品形态幸分布结俘构中，煎别墅等同产品形羊态将会品越来越耳多；5、在未孕来时间净内，项纵目区域生内的办罩公需求细市场客类户在现漂有的中晃小型成翠长企业沉为主的兆需求形吨式会得款到继续租发展，踩其主要惩会集中伸的投资聚、高新寸科技及苹三产业铜相关企懂业等方浆面。四月2赵3思源顾冒问78根据竞争磨态势，对请位于价值检链高端的巴八种企业朱行为需求凝满足度进枕行分析企业行为需求满足项目需求满足度原料加工现代工业港、锦江工业园技术研发天府软件产业园、高新西区部分产业基地生态办公天府产业园、温江海峡新城半成品加工现代工业港、西区自建厂房产成品加工现代工业港湾、锦江工业园、西区企业物流仓储高新西区企业、龙潭寺工业园等商务居住新境界、温江花博会区域企业培训会议南光CRM中心、等四月鲜23思源顾僻问79通过竞飘争项目夺分析，聋技术研腊发供应牲量和需路求满足桨度较高厉，存在属较大的冤市场风伶险1、技术研浑发2、生态源办公3、原料耀加工4、半成叠品加工5、会议伏培训6、商务魄居住7、物流仓醋储8、产成品感加工四月2锤3思源顾毕问80纲 要一、重罚新理解拴开发目财标，明愈确开发售战略与艰策略二、第志一阶段除市场调掌研工作领成果汇朋总三、针浓对本案SWO棚T进行深入脚分析四、第一卖维度分析——细分企业替需求，寻步找价值最庄大化方向五、第晌二维度霸分析——分析竞稿争态势碑，发现垦蓝海六、第三伐维度分析——基于限溜制性条双件进行今敏感性疮分析七、市魔场定位——满足三滋个维度炼的组合鲁化市场庙定位八、客群驶定位——以创新型坛产品满足灰目标客群九、对械于市场杨定位的表验证性疑分析——借势？童跳出？化超越？四月2教3思源顾晒问81第三维园度分析——限制性条迷件下的敏槐感性分析价值最大化通过供族需分析形成核唯心竞争恭力充分考虑苍各种开发限标制条件现有条件新土地属性鄙政府预期墙开发资金四月志23思源顾问82前提：本计案地块优愉劣势及限嘉制性条件滋分析商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345本案劣势非商务中心离市区远本案优势地价便宜高新西区辐射启示：烧根据本召案地块枣针对9个因素政做以优纲劣势的迹分析可宅知：本呀案易于曾满足对峡商务氛经围、商亚务配套鹊、形象向昭示等乏因素不仆敏感的俊需求；沉同时对铜租售成煤本、生驴态环境吨、交通硬便利、床个性发抹挥等因坡素敏感氏性较高呢的需求隙有吸引假力。四月歌23思源顾渴问83基于限摄制性条故件对潜睛在的七守种需求虑进行敏完感度分氏析5、商务江居住6、物流恶仓储7、生态办扭公1、原料炊加工2、半成品天加工3、产成胜品加工4、会议培艰训四月2岛3思源顾舍问841、原料加依工——基本可熔行结论：本案原料烘加工用途豆的优劣势跨恰好能与道项目的特浓性相符合门，发挥了倦项目的优馋势，回避早了项目的酱劣势。对么于原料来扬说，其生屋产一体化圾操作等具习有一定的蜓可行性。商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345四月苹23思源顾问852、产成题品加工——可行结论：由于产貌成品加较工各方电面要素盆与本案绞要素相涂符合，敞故项目夏发展产稠成品加级工是可叮性的商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345四月译23思源顾拣问863、半成品速加工——可行结论：半成品加旋工对商务陷氛围、形内象昭示、畏商务配套挡、个性发秤挥、休闲雀资源要求例不高，与窑项目要素廉相符合商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345四月票23思源顾蜜问874、会议培祸训——不可行结论：本案作验会议培肉训不具昨备优势绩。且劣弓势方面连敏感性忘系数突蛋出。商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345四月2齐3思源顾问885、生态办锡公——基本可行结论：本案作为绘生态办公畏基本可行通，且优势朵方面敏感熊性系数稍茅微突出，影对于生态础办公来说温，可行性掘较大。商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345四月2毅3思源顾问896、物流仓裳储——基本可匪行结论：与本案吴区位、舍未来交叨通条件顷、生态搞环境、陈个性发系挥因素昼与企业联展示具己有较高检融合度申，存在木可行性更。商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345四月菜23思源顾白问907、商务居嫁住——可行结论：本案地块盖特性与商抖务居住所模关注的生显态环境、姻商务配套刮、个性发纯挥等因素逮融合度比拨较高，因丽此，商务圆居住在本沃案是可行台的。商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345四月2岗3思源顾问91敏感性帐分析得忘出可能仓的需求忘方向1、原料阀加工2、物流仓秧储3、半成窜品加工4、产成品水加工5、商务居悠住6、生态办牺公1、原料加帐工2、半成挺品加工3、产成品者加工4、生态办盾公5、商务级居住6、物流尘仓储7、培训会仪议敏感性过怜滤四月役23思源顾问92纲 要一、重新乓理解开发祸目标，明限确开发战才略与策略二、第手一阶段司市场调交研工作难成果汇健总三、针慰对本案SWO喝T进行深入测分析四、第隆一维度粪分析——细分企袄业需求贞，寻找侧价值最副大化方交向五、第择二维度献分析——分析竞争盐态势，发许现蓝海六、第三惕维度分析——基于限制裂性条件进鼻行敏感性障分析七、市那场定位——满足三个敬维度的组母合化市场披定位八、客狡群定位——以创新型皮产品满足溪目标客群九、对极于市场期定位的粪验证性绣分析——借势？跳宜出？超越运？四月2贸3思源顾问93基于三维等分析的细锯分化市场炒需求1、原料市加工2、物流笑仓储3、半成预品加工4、产成品伙加工5、商务雾居住6、生态办柳公四月2夸3思源顾杨问94需要进载一步思世考的问蛙题任何一种纺单一的细耍分市场均剖存在同质寇的可替代舰产品。如何突后出本案泰目标市朽场的差搅异化定币位，剔拢除替代差产品进每而规避葱开发风金险？四月眉23思源顾问95组合集适中化的舍细分市恩场将细分的申市场进行粪集中化组悲合，将形输成一个全新的市估场！四月2崭3思源顾问96图示说明4321234市场细方分集中化组仍合四月2尺3思源顾问97组合细分垮市场的价勤值——形成新庸市场细分市车场组合生态办植公产成品加扮工半成品加鬼工原料加网工商务居室住仓储物流原料加工半成品加克工产成品货加工物流仓谦储生态办公商务居朴住四月2菜3思源顾传问98本案目贿标市场傍的最终滋组合化孟定位商务居住产成品抬加工原料加工半成品薪加工仓储物接流生态办公四月纳23思源顾问99在符合金目标市括场定位辱条件下屠，如何漆创新市养场定位毕？四月手23思源顾扣问100市场定资位要有敞战略高工度定位至廉少要有5年的区域奖超前性；定位至沙少要有2年的成继都区域驾内超前化性（成涛都乃至摸西南区紧域）；确保项话目进入联市场时抽的明显汤领先性梢！四月2惧3思源顾问101市场定位养必须从目俗标市场出溜发市场定位商务居住产成品加航工原料加工半成品加庆工仓储物流生态办加公四月念23思源顾问102企业制造还产业园&生态办公堆区通过打造程第二产业韵为主的制及造产业园米为主，辅贯以一部分们生态办公何区，把现有优捉势和机会累扩大到最动大程度；通过定位于更具辐射范效应的制喷造产业园我形成集聚戚，形成对唇成都乃至将西南的辐煌射；本案市启场定位四月限23思源顾停问103纲 要一、重撑新理解吹开发目靠标，明依确开发怀战略与草策略二、第铜一阶段已市场调戴研工作埋成果汇丈总三、针楚对本案SWOT进行深入王分析四、第手一维度信分析——细分企劣业需求械，寻找派价值最证大化方能向五、第湾二维度婆分析——分析竞争慰态势，发身现蓝海六、第三晒维度分析——基于限制债性条件进归行敏感性编分析七、市添场定位——满足三惯个维度净的组合狠化市场填定位八、客群慈定位——以创新偷型产品碌满足目疏标客群九、对滋于市场普定位的竖验证性撇分析——借势？影跳出？摘超越？四月却23思源顾尸问104从组合化甩目标市场单出发，寻戒找目标客端群四月暑23思源顾问105目标客篇群需求哈应具有绍的特征目标市坦场定位目标客群需求特征产成品滋加工半成品例企业物流仓粗储商务办公生态办稀公原料加里工商务居扫住产成品篇加工原料加工半成品加件工仓储物流生态办赴公四月少23思源顾问106潜在客群凳需求特征招分析仓储物流以低成由本、交洲通便捷说作为物怜流陪送丙中心的骡首选之峰地产成品诸加工在消费终弯端或是项咳目生产线泥上，按流滤程对企业歪产成品进字行包装半成品谋加工一部分头高新企尿业多选龄择工业挽园区对泰半成品昂进行加午工，以聋便直接手入市，壁减少企拖业成本商务居双住制造业企换业多以郊涂区、低成建本、交通佳便捷的区奖域作为原奔料加工场寺所；生态办公越来越弄多的企挂业关注轧休闲健饮康，三公生态环税境中获的取工作酸和生活侨的乐趣址；原料加完工企业高层袭首脑在商鼠务活动、往商务交流扰、商务接犁待中实现毕办公需求翼；四月2青3思源顾问107目标客耗群特征站描述具有一定炼的综合实钻力的企业止，他们多皇经营第二覆产业为主爸要，辅以酷部分物流腔等；企业（岔机构）扭的运营稼特征具迷有某种社相对独日立性；企业在一反定的时期叫有战略性窄扩张需求歇，需兼并签或收购一鸟些业务体重系，进入限新的市场贷空间，并末对工业园梢办公物业渔具有要求尊；外资、增外埠第乏二产业叫类企业多进入成顿都市场没，设置慰机构和关公司。四月扎23思源顾问108潜在目标竭客群的来月源地从组合含化市场捷需求出阅发，本温案潜在夏目标客静群的来秧源有以回下四级科市场地克区：江浙、福广、台湾地区成都本地区泛西南地区海外地区一级目标市场地区二级目标市场地区三级目标市场地区四级目标市场地区四月2朱3思源顾问109本案的野目标客煤群是谁膀？客群对产品功能需求特征1.制造业为主2.商务居住3.生态办公4.半成品加工5.产成品加工6.仓储物流目标客群客群来源地1.成都地区2.江浙、福广、台湾地区3.泛西南区域4.海外地区?潜在客群对不同产品开发的需求定制化产品2.大众化产品3、品牌化产品四月躁23思源顾问110本案目齐标客群扛定位（1）成都本饿地企业，尊包括民营直、国有企免业等（2）需要伙拓展成丢都市场糕和西南提市场的闹江浙、冤福广、屋台湾等常地的民榴营企业（3）需进魂入西南手市场的山外资企迎业（4）泛西南调等其他地私区进蓉大混型企业注：以上蛙企业产业旗形式以以漆第二产业超为主四月2逆3思源顾疫问111（1）成都柿本地企兰业成都本土茎成长起来露的民营企饲业，尤其沸是市内外叼溢的有规肠模扩张需仅求的民营总企业，以缺及郫县本销地发展壮呈大的企业挨；成都民企男与其他类吐型企业合逢资、合作则企业，需绢