德州红星美凯龙项目前期策划

改变格局的力量德州红星美凯龙项目前期策划谨呈：

PresentedTo德州星凯房地产开发有限公司2013年1月世联标准按照世联规划评判标准，客观评价现有规划。物业组合对盈利模式的表达遵循不同物业的市场运营规律项目分期开发和启动的合理性地块资源的最优化使用与物业价值最大化开发价值层面规划结构的逻辑及其合理性设计理念的独创性和审美性设计价值层面对物业价值的提升城市价值层面对区域价值和城市功能表达的准确性城市角色的标志性和活跃度规划是否体现城市价值？物业是否具有盈利能力？产品设计是否合理？以世联思考路径，深入思考项目的前期问题。世联路径现阶段急需解决第一二层级的问题。本次报告的目的在于，深刻理解目标，对本项目开发所面临的困局进行解析，对未来区域发展愿景进行展望，提炼项目发展的核心问题，给出项目的定位及发展战略，确定项目的盈利模式。目标梳理项目本体及属性界定项目面临的开发困局核心问题梳理新城发展模式借鉴项目总体定位物业发展方向建议开发分期建议启动区建议重要现实目标：求稳：【启动层面】降低开发中的风险，保持项目的滚动开发求快：【销售层面】缩短项目的开发、销售周期求利：【开发层面】保证开发中充足现金流，并实现项目的长期增值重要长远目标：项目“求名”：【形象层面】德州的突破项目，带动城市价值的提升发展商“求名”：【品牌层面】实现开发商品牌价值提升，快速踏入一线房地产开发商行列解决项目定位确定盈利模式目标梳理项目本体及属性界定项目面临的开发困局核心问题梳理新城发展模式借鉴项目总体定位物业发展方向建议开发分期建议启动区建议城市属性：四线地级市，鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市；城市主要职能：冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心。城市用地发展的方向：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构。德州十一五规划确定近期建设用地方向为：重点开发河东新城。未来几年，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区逐步进行改造。德州属于四线城市，城市空间向东跨越发展，重点开发河东新城，尤其是河东新城中心区。【城市发展】9功能结构：一轴：新城市区公共设施发展轴，由医疗中心、商务中心、文体中心、行政中心、金融会展中心组成；一带：指沿东风路发展带，商业业态定位为办公、大型商业贸易中心和物流中心；一园：在教育路北侧规划教育园；长河公园医疗中心文体中心教育中心商务中心会展中心及行政中心一园一轴一带东风路河东新区中心区规划为“一轴一带一园”，“一带”定位为办公及大型商业，项目位于一带沿线，靠近一轴中行政中心，地理位置优越。【区域规划】河东新区中心区经过八年的发展，已完成市政府迁入，基本完成生活大配套、交通配套的投入，部分企事业单位在此聚集。周边居民情况：原村庄多已拆迁，周边主要是回迁居民及新购房居民；政府部门：市委市政府（市国土局、市建委、市规划局、市旅游局、市气象局、市交通局）教育配套：跃华学校、双语学校、新星中等专业学院、电科学校、德州职业技术学院等医疗配套：武警医院、新城医院、开发区医院、市中心医院、市妇幼保健院等商业配套：德百澳德乐超市，少量沿街店面办公物业：德建大厦及部分企事业自有物业酒店配套：凯悦商务酒店、柳湖书院酒店娱乐休闲场所：体育中心、长河公园、董子文化园其他配套：会展中心、德州日报社等长河公园市政府体育中心会展中心德百澳德乐经济开发区管委会德州日报社凯越商务酒店柳湖书院酒店董子文化园跃华学校新城医院/开发区医院双语学校、新星中等专业学院、电科学校、德州职业技术学院德建大厦市中心医院妇幼保健院……医疗中心商务中心【区域配套】大学路天衢路三八路东方红路东风路康博大道长河大道漳卫新河岔河广川大道【资源及交通】东至广川大道，南至东风路，北至东方红路，西至规划路，临德州市两大交通主干道，交通便利，紧邻长河公园，景观资源优越。区域路网：河东新区采用方格网形式，东风路和东方红路是河东新区重要的交通干道和发展轴，其次天衢路、三八路等交通干道也发挥着重要的作用；项目通达性：项目周边道路宽阔，南邻东方红路、北临东风路，可直达德州老城区——德城区；区域资源：项目北侧为德州重要景区——长河公园，景观资源优越。规划路东风路广川大道长河公园①②③④【地块四至】广川大道以西西邻学校东方红东路以南北临长河公园地块北侧高压线穿过规划4号线以东东面为市政府所在地东风北街以北南邻城市主干道【地块价值分析】展示性：E>A>B>F>C>D景观资源：E>A>B>C>F>D交通条件：E>A>F>C>B>D综合评价：E>A>B>F>C>D通过以上几点评判地块功能属性，E和F地块适宜开发公建类物业；A、B、C、D地块适宜开发居住类物业。建议在规划设计中，将E、F地块与南面地块统筹考虑，用于公建类物业的开发。ABDCEF北地块ABCD小地块适宜开发居住类物业，EF地块商业价值较高。指标北地块南地块备注总占地面积：219000㎡76860㎡B地块内建设项目应为大型城市综合体，包括大型购物中心、星级酒店、商务办公写字楼等，并规划建设相对完整的美食文化街；

商业服务业设施地上总建筑面积不小于52万平方米（不含公寓），其中大型购物中心建筑面积不小于8万平方米，美食文化街建筑面积不小于7万平方米。土地性质：商业服务业设施用地、住宅用地商业服务业设施用地容积率：4.2不大于6；建筑密度：不大于50%不大于70%绿地率：不小于25%不小于10%根据现有指标推算地上建筑面积：住宅+公寓：86.09万平米商业+写字楼约46.116万平米合计地上建筑面积138万平米。底商：5.88万平米按照规划指标要求，推算地上建筑面积，合计建筑面积约138万平米，属于超大社区，公建部分体量极大，为52万平米，住宅部分容积率为4.2，属于高容积率社区。【经济指标】超大体量高容积率住宅社区超大规模公建北地块：住宅+公寓+底商南地块：写字楼+商业居住和公建比为1.37:1，公建体量大；商业与商务比为1.88:1，商业体量大；公建用地做居住型公寓不适合，且产品单一；底商全部规划为美食城，业态单一，且体量超大，后期运营有风险；各个物业之间功能互补性差。【指标解读】物业类型建筑面积（万平米）备注住宅62.08住宅总面积73.7万平米公寓11.7百货8.06商业总面积34.66万平米美凯龙家居城11.5城市空中客厅1.5中华美食城13.6办公12.4商务总面积18.88万平米办公酒店6.48地上建面127.4【体量】超大公建、超大商业【业态】产品单一，盈利能力弱【关系】物业间关联度差城市价值层面：准确传达了区域价值，具有地标性和活跃度开发价值层面：公建超越了市场量级和运营规律，盈利能力弱设计价值层面：物业之间关联度差，相互价值提升能力弱四线城市，城市新区大规模区域综合开发项目项目优势——位于城市重点规划发展区域河东新区中心区，发展潜力巨大；区域内市政府及大型企事业单位入驻，区域增值潜力巨大；良好的交通条件，通达性好；项目紧邻重要景区——长河公园，景观资源丰富；项目劣势——位于四线城市，市场容量有限；新城发展阶段，消费能力弱，产业支撑少；指标限制带来的公建体量超大，项目运作风险大；【本体属性初判】目标梳理项目本体及属性界定项目面临的开发困局核心问题梳理新城发展模式借鉴项目总体定位物业发展方向建议开发分期建议启动区建议市场能否支撑新区大盘的开发？六大宏观困局行业、政策、经济、产业、人口、区域困局四大竞争困局土地供应、写字楼供需、住宅供需、商业市场容量困局中央政治局：坚持楼市调控不动摇促房价回归。明年市场将深度入冬。【1、行业困局】据新华社电中共中央政治局昨天召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。会议强调：1、保持经济政策连续；2、宏观调控及时微调；3、促进房价合理回归。因为实体经济出现萎缩风险，部分开发商和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，但明年他们很可能会重新认识市场，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬”。“这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。”限购、限贷、首付提高、一房一价等房地产调控政策，有向四线城市蔓延的趋势，在当前市场调控行情下，媒体的负面信息报道，客户观望情绪浓重，购买热情降低。【2、政策困局】新国十条：首套90平米以上，首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮银行对开发贷持续收紧，信托融资成本居高不下，开发商开发难度加大。存款准备金率——6月20日起，连续上调12次后，存款类银行人民币存款准备金率达到21.5%历史高位，直接冻结银行资金3867亿资金。开发商资金链空前紧张。加息——7月7日起，央行年内第三次加息，一年期贷款基准利率升至6.56%，累积加息对楼市影响效应逐渐显现，购房成本加大.首付三成的100万房产30年基准利率按揭的月供已累计增加210.04元，30年总供款绝对额累计增加75612.71元。新国十条：北京国五条：23个城市出台限购令国八条：42个城市出台新版限购令注：针对房价上涨势头较快的二三线城市，住建部正在草拟新一轮限购令的城市名单，限购城市将扩大到近100个，成为楼市调控再度加码的信号。（山东未来限购城市将有：烟台、威海、泰安、淄博、潍坊等）加息新国十条：580套国五条：年末基本建成60%国八条：1000万套，11月底全面开工政策调控的市场表现是：改善型、投资、投机型客户被列为重点打击之列，直接影响这部分需求的市场释放，大户型产品受政策影响明显；开发贷持续收紧、融资成本居高不下，加大开发风险。限购限贷保障房德州市城陷市GDP高速发痕展，2010年人均GDP为2.9万元，两桂项指标处延于省内中令下游水平妻，房地产顽平稳发展狮阶段。【3、经济困雾局】德州市2010国内生产惩总值为1657倍.82亿元，同睡比增长12.9尼%，位列甚全省11位；德州市2010国内生蔬产总值渐约2.9万元，臣同比增袋长3.7理%，位列全按省13位初步判脊断，德民州市房于地产市忠场处于顽高速发扣展期。——数据来炕源：德绑州历年挥统计年庙鉴

1青岛2烟台3济南……11德州……17莱芜GDP（亿元）5666.24358.463910.81657.82546.33增长率12.90%14.10%12.70%12.90%12.00%800-4,000美元4000-8000美元8000美元以上0-800美元启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地够产发展克关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型德州市三党次产业结更构不断优除化，目前院阶段仍以篇二产为主屈的，三产抱比例小，斧企业少，签对办公的坚需求基数胀小。【4、产业碍困局】2010年，全另市实现讽地区生策产总值鸣（GDP）1657弦.82亿元，按升可比价格凑计算，比弄上年增长12.9赤%。其中第抵一产业热增加值210.爹51亿元，汉增长3.2%；第二产搬业增加值899戚.55亿元，增稻长14.3颠%；第三宴产业增牛加值547春.76亿元，光增长13.劈燕8%。三次产绝业比例由吴上年的12.4：54.6：32.胜0调整为12.续7：54.3：33.勾0。三产仍弟比例较酒低，城帽市商业晃商务活纲跃度不飘足，对该办公的拒需求基负数小。德州市历威年各产业耗增值额情吩况

2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年第一产业增加值（亿元）118.24127.1140.37158.73169.73191210.51第二产业增加值（亿元）360.74459.04559.51655.4783.41844.09899.55第三产业增加值（亿元）207.92245.69303.14366.69447.77510.26547.76德城区人得口41万，经厦济开发如区18万，以倘政府机漠关人员蔽和原住飘居民为文主，区茄域内人窜口基数届低，产警业人口集不足，寇区域活嗓力不足姐，难以裁支撑大筹社区的室销售。【5、人口困舍局】河东新区及开发区板块北部城区铁西区城区中心南部城区新区建页设中。决市政府塞、部分阵市政配拔套已投守入使用画，经济昌开发区遥已具备艰一定规闷模；开漆发区现阀状中心网为晶华折路、东湿风路、擦东方红扫路段，秒机关事昌业单位糕、配套谈设施及录居住区屈多集中煎于此；聚与其他歉区域相神比该区邀域人口阀稀少，恒居民构饥成单一市区传搬统核心主区域，债市政治/经济/商业/休闲娱乐订中心，配考套完善。该区域忍西部商练业圈流亩动人口落众多，荡居民结崭构杂乱挤；中部宏主要为算党政机该关驻地联、中高淘档次商腥圈；住摧宅区主什要分布锄于区域莫北部及叛东部，创居民以椅机关干硬部、企致事业单纵位员工俩及传统车居民为鲜主，人祥口结构悼层次较祖好。工业、居杯住混合区奴。该区域涝衔接市区票中心与北柴部工业区彻，是德州狡老城区；容区域内人秃口密集，嗽居民结构牵复杂、传泰统居民较父多。以大中辆型工业湿、商贸辞仓储为脑主的混际合区域担。区域严配套不路足，居载民生活续较为不比便。区缺域居民碧主要由虾传统历护史居民犁、较多虚流动人位口、以鸣及产业魔工人构突成。居住区集、仓储火商贸区非和工业冬区的混什合区域描，德州傲的对外楼交通门策户。区亿域居民务以传统绒历史居诞民、产剥业工人镰、事业广单位职旋工为主柱，同时迈众多专肥营市场冷也带来遇较大量锅流动人侨口。河东新塌区属于卵政务主久导型新验区，经臭济开发疗区属于勒工业主箭导型新谋区，缺遇乏三产苹及配套担产业的肢支撑。【6、区域则困局】24经济开发区德城区运河开发区国内生产总值（亿元）115.96144.4946.36增幅（%）13.913.214.6第一产业总量（亿元）3.633.431.39增幅（%）3.53.43.6第二产业总值（亿元）75.9368.2333.69增幅（%）12.79.613.9第三产业总值（亿元）36.472.8411.28增幅（%）17.317.318.3人均生产总值（元/人）599505721644746财政收入（万元）412114710915552增幅（%）26.912.210.2财政支出（万元）672308305414287增幅（%）42.127.541.6——收据来源棕：2010德州统旱计年鉴德州经怎济开发揉区2009年，全区郑完成GDP痰115亿元，同再比增长13.9悲%；实现财照政总收入4.1元，同比苍增长26.陈9%；开发区内产业集误群初现端伸倪，初痕步形成暗了以皇明太技阳能、矿六顺电探器等为龙头四的新能源鸡开发，高裤新技术成男为开发区狸经济一大怀亮点。第二产业翠以自我建添设工业园站为主，三家产及配套漫不足，商胃业商务发妥展基础薄梢弱。200梨9年至今，客德州出让着土地主要吃集中在开侨发区和河串东新区；投其中河东军新区体量秃约206遭.2万方，暂未来河壮东新区郑商业供鱼应超过17万方，独住宅190万方，未愤来竞争激黎烈。【7、土地哪供应困临局】8.34.728.挖51273.413.712.468129占.830.墙83.32.61.22.36.510.左315.43.51.21.367.313.425.叫433.30.415.欢4综合商业4.325.913.518.芦909年至今，星德州城区土成交土地循主要集中犁于老城区蛾运河开发袜区以及河驳东新区一胖带；老城区供赔应总面积碎为458.芳8万平方米脱，新城区宝为206.程2万平方室米；从土地供驶应性质看病：老城区放硬量土地以昂综合用地纵为主，商签业仅一例营；新城区无亦以住宅亡为主，但哥有部分商古业用地集腿中在市政动府北侧和读东侧。河东新歌区近期吃尚有商征业约11.联76万平米，砖住宅供应铲约190万平米是；未来冤将对本裳项目带饼来直接祝竞争。河东新尸区内商容业用地绍较多，5块地块，螺总用地面钩积6.56万平方往米，总宪建面约11.净76万平米绒；每地荷块占地理面积相歇差不大器，但容约积率皆砍小于本谈项目；综合用扑地较分隙散，共5地块，坝总占地75.5万平米张，总建穴面约190万平方米认。1234567891011序号占地面积（平方米）规划容积率规划用途113665≤3.5商服210296≤1.2商服3106081.5-3.0商服414312≤2.5商服58304≤1.5商服622098≤1.5商服726201≤2.5商业、住宅8171195.91≤1.8商业、住宅9454698.54≤2.8商业、住宅1061667≤2.5商业、住宅1141304≤2.5商业、住宅【7、区域土勒地供应】德州办公文物业市场卖处于启动贵阶段初期桑，将主要换面向成长别型中小企干业和部分绍草创型企侄业。萌芽阶松段启动阶踪蝶段发展阶兆段成熟阶段核心动因表现形拜式客户特磨征产品特状征客户关注办公需巩要住宅改凉办公草创型企萄业无无改善环繁境住宅立项企，旅商务办公成长型裙中小企技业商务公寓撕为主，出蛙现初级写办字楼产品位置价格交通使用成氏本追求形感象纯商务忽形象迅速发展馅，并初具临规模中小困企业纯写字咽楼开始狡出现位置配套硬件商务氛龙围需求多元炕化，客户捎价值多元厘化纯商务形抢象各种类型终的企业写字楼与夹新一代商碌务公寓并烦存地段服务软环境健康、风村景济南青岛北京上海德州【8、办公发搬展阶段】写字楼起当步阶段，迎办公场所体分散，物袋业档次低置，主要存筛在形式是续住宅区里松混搭单栋草写字楼，觉并未出现家集中写字辟楼群。【8、办公存骨在形式】1、早期办幕公物业较早期胜的办公扮物业为踩德百的拒写字楼蔬和白天锋鹅办公更物业，鲁分布在貌商场南江侧，湖婚滨中大行道两侧舅，距离拔较近。恐规模较婶小，租牢金1.0元/平方米/天左右。这一阶醋段产生纵的写字格楼项目嚷，基本鹅是商住番两用性掩质，地浙理位置影都较好后，但其统在硬件发配套上孟较差，算公共部枪分的装站修也极膝为简陋情，基本环没有物割业服务驰的概念邻。2、近期睬办公物顺业宝林商务猪大厦。该最楼12层，每炒层120焦0平米，可旦分割出售挽、出租，耻销售不理钉想。地下烦四层为电拍子商城，沙经营惨淡芒。德建大秃厦（东馒城国际砖），平供均租金0.6佳7元/平米/天帝景苑·写字楼：0.6参9元/平米，恋独立卫赏生间这一阶段联入市的写胶字楼项目视墓本配备追了基本写坑字楼需要肆的硬件设间施，同时毕开始关注录写字楼的千建筑设计仿、外立面辨的塑造，态以及公共筒空间的装障修。3、在售沿办公物跃业华腾丽晶云大厦、德阶正国际商犯务港、泰敢和名仕港睁写字楼、拳东汇大厦单等4、将售办印公物业将要上躺市的写浴字楼有驴：、阳介光新天猛地、蔚拔来城写肉字楼、阵天衢名匆郡写傍字楼、板德达长驶河明珠鹊写字楼浆。丽晶写据字楼帝景苑白天鹅素大厦德正国际肾商务港天衢名够都写字漫楼东城国际德达长剩河明珠近期已击推出早期产品近期将缓推出蔚来城综烛合楼泰和名仕猜港德百大笼楼阳光新天滤地潜在产品1234宝林大厦银龙大厦新城财回富大厦区域潜在欢写字楼总嫁量超过20万平方米夕。项目性质区域建面层数面积划分项目进度华腾丽晶大厦产权式5A级写字楼河东新区3.53万平米12阳光新天地写字楼老城区中心区7万平米1-6层为商业裙楼、二层地下、2栋7-25的写字楼50多-100多平米施工中天衢名郡写字楼写字楼老城区2.5万平米25——规划中德达长河明珠写字楼写字楼新老城交界处——————规划中泰和名仕港写字楼写字楼河东新区约3万平米1960-70平米未正式开盘新城财富大厦写字楼河东新区2.8万地下一层，地上21层——施工中德正国际商务港5A智能写字楼河东新区8万平米2380-1200平米，一般为100-200平米预计今年11月开盘蔚来城写字楼写字楼河东新区约3万平米7——项目预计三、四年后面市>20万平米老城区鞋：华腾丽糠晶大厦拦、阳光究新天地密处于市蹄中区，摔总体量犹约为10.早5万平方重米；天衢名郡哪写字楼、旺德达长河冈明珠写字黄楼处于新喂老城交界惕处，总体毒量大于3万平方米李；河东新区防：德正国际梦商务港位认于商务中多心，与泰渗和名仕港麻写字楼、拆蔚来城写惕字楼的总摘体量约为14万平米；【8、办公迹潜在供鹊应】德州市区蓄五大板块换：铁西版氏块、天衢顺板块、中幻玉心城区、护城南板块角、新城版乱块，新城灾板块处于火高价竞争师板块。牡丹华庭中建华府天玉铭城外海江南水郡金湖湾蔚来城玫瑰公馆兴河湾南苑花城凯旋花园本案铁西区新城板块熙城易居天衢版蔬块平台均价450蹄0中心城牌区城南板块【9、住宅板挖块】平台均令价450岛0-4代600平台均价700汁0平台均心价4500露-460范0平台均是价500咏0新城板女块德州市孤的“希案望板块戚”中建造华府，萝蔚来城急和玫瑰婶园等市鞋场大盘界起主导艳地位；开发区特整体楼肯价处于这高位运鹅行，整窗体价格春突破500疾0元。【9、区域住币宅市场】河东新区敞楼价处于众高位运行决，整体价猫格突破5000元大关壤。项目名称1.康博公馆2.德百玫瑰园3.外海·江南水郡4.嘉诚盛世建筑面积总占地面积28万平米，总建筑面积80万平米。（2栋23层和3栋30层，21栋33层）住宅楼总占地面积13.3万平米，总建筑面积25万平米。总占地面积46万平米；总建筑面积56万平米；总户数3000多户；分别由50栋多层、10栋洋房、80栋别墅及8栋小高层组成的大型综合社区占地500亩，建筑面积近100万平方米产品类型住宅星级酒店写字楼电梯洋房别墅小高层多层洋房别墅小高层小高层售价均价60006000-7000多层4200均价4900近期动态原预计将于七月开工，但尚未动工。11.27日售楼处开放，一期推出4幢楼800余套房源.5月份加推2个单元，共84户项目目前无产品销售，后期规划正在审批中项目在6月底，有7栋楼取得预售许可证，建筑面积约10万平方米。销售率约85%.商业以奋传统德租百、火梯车站、话澳德乐惨商圈为帮主，专招业市场纺多核发谷展，现朋有商业膜约有104万平米，璃市区人均肿商业面积捎超过2平米。【10、人均太商圈面水积】1234567891011121312356德百集团家居广场德百百货大楼齐鲁古玩城银座商城总店黑马商贸大市场7好易居装饰材料城8城南装饰材料市场9光明街服饰商业市场10马市街布匹批发市场11光太五金机械城12城隍庙小商品市场13德州国美电器4德百澳德乐火车站商圈：以布匹、小商品批发为主德州德百商圈：以中高档超市、商场为主澳德乐商圈：大型的购物中心产品以中高档为主专业市场一：以纺织、建材、食品等产品的制造、加工、出售为主专业市场二：以玻璃钢、装饰材料、农产品加工等为主天衢路三八路东风路商业市昌场主要伪分为三骄个综合款性商圈嘴、两个苗专业市安场与三阔条交通许商业主成干道；三个综合这性商圈有稻：火车站艘商圈、德茅州德百商批圈以及新碍兴的德州报澳德乐商绳圈；两个专业希市场:城南与骨城北两亡个专业制性市场搬；三条商浊业主干挺道主要扇是天衢鲜路、三机八路和镜东风路征。德州百货大厦6.8银座12澳德乐23.8国际商贸城18沿主干道商业13.55住宅底商7.3大运河经济港23合计104.45总体来看谦，德州商炭圈逐步向其东演进并韵呈现出百召花齐放的蛾态势，但贸是新商圈霞培育周期案长，困难摇重重。商圈演变示：火车站糖商圈德百商诞圈澳德乐败商圈商圈演变垦：以黑马躬商贸大市余场为代表债的火车站骗商圈是德道州市较早石的商业圈鸡，随着时拜代的发展薪，老城区骂的商业地馅位占据绝霸对地位，疮随着新城甩规划的落吵实，东部科地区的发渔展日新月甜异，以德攻百澳德乐户为代表的萝大型购物饶中心改变粮了人们的讽生活方式锯。【10、商圈演辛变】VS德州城市量级项目本体指标四线城沙市，经愁济省内墓中下游城市新塞区，产恳业空心二产为咬主，缺防少三产喷带动城市人口55万，新城脸人口18万人均商仗业面积>2平米市场供应弓大，潜在发竞争激烈170万平米大朋盘商业面待积34万平米办公面积18万平米住宅面碧积73万平米规划指标丸不合理以目前市凯场阶段和括市场容量孤，难以支祝撑大体量晨公建开发住宅开发惠面临很大驶挑战目标梳理项目本体学及属性界东定项目面临住的开发困慈局核心问伍题梳理新城发展屡模式借鉴项目总体满定位物业发展灯方向建议开发分期桥建议启动区建而议解决项吸目定位+确定盈猎利方式四线城市新区，项目应该如何定位？1市场容量不足，商业、办公、住宅各物业应该如何开发？2通过采取怎样的措施，以成功启动项目？4如何制定合理的开发时序，降低项目开发风险？3在政府什规划要宽求的公狸建指标壁远超市斜场容量粘的情况王下，如肿何破局潜？必须站烧在城市发展的高度，棚重新定义新嫂城价值，给出退项目发婚展方向共和项目定虑位。目标梳理项目本体茧及属性界疲定项目面红临的开霜发困局核心问陡题梳理新城发段展模式针借鉴项目总供体定位物业发并展方向搞建议开发分鞋期建议启动区建近议六大新扣城发展晒模式田园新妈城以国家立袭法为基准,政府主导伤下由新城线开发公司游进行规划蔬建设的新判城，成功鹿关键在于蓬立法和政火策的支持碌，政府在筐新城建设赴中起主导程作用新城发展袋模式边缘新秀城随着城市抢郊区化的鞭发展而形兰成的TOD新城“交通导盾向开发”迅（TO软D）是巡寿以公共交厉通为导向确的开发，斥属于密度堤偏高的开瓶发，位于糊主要交通腥站点周边胞适宜步行绕的距离内糖，通称可昆以为步行牵者提供居匆住、就业抢和购物的爹机会。产业新缓城以一种彩或多种手产业为群驱动力僻从而带货动整个抹城市发条展的新接型发展大模式副中心狗新城以解决趋城市中助心区功极能过度塑集中，克减轻经萌济活动朋对城市招造成的梯副面影四响；城违市副中想心的发撕展与城核市中心村区域存焰在很强交的依附耻关系。行政中心搂新城是应政府易需求所新环建的,以政府和课相关产业菌为主，集月居住、工狱作、生活包为一体的岛新城模式巴。【新城发展暑理论借鉴】【借鉴一：骡产业新城】以多种产花业作为驱何动力，从下而带动整重个新城的针发展。产业是绿按照规窃模经济殿和范围残经济要版求集成五起来的跨行业群炕体。因营此产业绍的涵盖姥范围不浸仅指工愚业，还拜包括非瘦工业，球并且是予由多个轰相对独统立但业元务性质彻完全一速致的行核业组成翠的，或逼者说是隐由分散扬在多个帆行业、挽具有同折样业务搭性质的奸经济组武织组成侨的。政府对盖入住新栏城的企械业在税兼收，或糟其他政滨策方面圆给予一绩定的减周免和扶讯持，从姥而吸引般企业入介驻。对于在浆新城置段业的家缓庭，给伴予一定厉的购房令基金，守或政策检上的优饶惠，从骡而鼓励蓝家庭在越新城置淘业。购物、休弹闲娱乐、粗餐饮美食冒、文化教丑育等服务揉于新城的葵基础设施鸣建设，为虾入住企业千和置业家锦庭提供便刻利的生活沈条件。.政策扶持配套完善产业驱映动【借鉴二：慌行政中心牵新城】应政府需忧求所新建消的，以政仔府和相关窜产业为主则的，集居壤住、工作少、生活为堪一体的新凉城模式。变政府在新利城建设中符起主导作使用。合理规划注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地立法和政策支持政府在立法和政策上对新城建设给予支持交通便捷新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性产业结构多样产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备功能丰富具备生活、居住、工作、休闲等多重功能配套完善高标准、完善的各类配套环境优美环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住政府资金支持大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企济南东数部新城——产业新青城+行政中心测新城的结触合。从1995年政府由主导的敢以“软赌件为核指心”的雁产业园水，经过隐十多年迁的发展姻，成长觉为东部察活力之智城。【案例借鉴】201辣1年的东部爪新城济南对司外开放斯的新窗细口华东地区幼重要的高诞新技术产庆业基地之碎一。山东最大傻的高新技鄙术产业园秧区。集教育、童文化、医沫疗、行政聚、办公、搏居住于一刚体的都市乡丰产业体系朴。建立了纽奉投资、祝金融、异人才交突流、会熊展、保辞险、法评律、公席证等支咱撑服务春体系，锹实行规胡范化“划一站式仪”办公轮，为入厚区企业刻构建安刃全、稳液定、公筹正、有胁序的良冒好环境往。市政府总部基地南区“东荷妈西柳”奥体片村区软件培延训基地工商税务李等政府服忧务配套齐鲁软件园产业园区产业园巾区商务办公柄区商务休充闲商务休烈闲居住区居住区生活配套乖设施商务办公爆区商务配套居住区居住区经十东路经十东萝路北区从“产业妈拉动”向尺功能复合欲的“城市够新中心”医转变，区怀域地位不动断加强，盒济南新CBD开始崛起孝。1995年：齐弯鲁软件访园成立根；199筛7年：齐鲁蜡软件园被跪国家科技隔部认定为飞全国首批亡“国家火苍炬计划软杏件产业基高地”2001年：被国威家发展计苹划委员会欣、国家信吴息产业部徐认定为“信国家级软探件产业基舞地”2008年：东故部新城夸的提出须，将奥河体片区妻作为东北部新城爸的核心2009年：济期南成功妙召开全播运会，促奥体片烧区区域拥价值迅勒速攀升址；201荣0年：济培南市政捞府东迁珍，标志旷着济南版行政中象心和城立市重心净东移1995却—199愁7年199珠7—2稳001年200验8年200洒9—2浩010年2010之后城市核心税商务带形青成……城市综悄合体拉楚动区域喘价值……居住环境扩和周边配率套的完善……成为济南防新中心产业拉头动阶段“东部飘新城”添的提出“济南新CBD”以齐鲁软件江园成立为标待志，大力掠发展高新畅技术产业愈；通过支艰柱产业添的拉动摩，区域破产业人貌口集聚碗，区域鹅整体城夕市意向甲不佳，低居住氛树围与配叶套设施群提升速稿度较慢苦。新的城投市规划诊和区域米定位提欲出，开巴始加大耗“东拓蛛”的步助伐；政府东白迁和全辞运会的召开，问极大地促席进了东部稀区域的发断展；成为房地课产开发热恰点。“政府羽东迁”直的发展土战略，杯多项重例大利好慨加速区刃域发展宿；城市功漆能更加拜复合、节完善，屈功能强垄化，重度点发展CBD。【发展历宪程】【产业资捞源注入】济南CII灵IC金融商贸橡总部基地以经十夺路为界码分为南牺区、北饰区，总原建筑面唱积约260万㎡，其西中写字楼赞面积超过150万㎡。录入驻企旗业以总醋部级办议公企业筒为主，印由此带很动、聚挪集上下壶游产业牛，从而完形成总纲部经济伟效应。齐鲁软件圣园成立于1995年11月，是一晓个以软件积为核心，校延伸至服运务外包、柄动漫游戏笨、通信、裳半导体、待系统集成微等多个产初业门类的ICT专业园绕区。浪潮集团是中国领众先的计算屠平台与IT应用解决命方案供应育商，同时戚，也是中社国最大的凉服务器制野造商和服紧务器解决茂方案提供放商，控股且股东为山拳东省国有共资产投资卧控股有限玩公司。浪洽潮集团拥秩有“浪潮泻信息”和油“浪潮软注件”两家丧国内A股上市公处司和在香泥港联交所纠上市的浪块潮国际有茫限公司。以IT产业为控导向，马企业总晓部级产工业注入片的多核键驱动，已通过政堵策优势忌，逐步苹提升区势域影响背力，推厕动新城怒发展。【政务资休源注入】200扬9年全运昏会顺利冬召开，解东部片橡区价值崭迅速攀笼升，201饭0年济南子市政府袄东迁，衣东部片址区价值尽上升一群个新的悲空间。“东荷西顿柳”是对山东夏省济南市谱奥体中心耽总体布局云的形象描格绘。济南后奥体中心知位于省城跪东部新城泪区，总占浊地面积81公顷，总户建筑面积歪约35万平方米铃，包括一讯场三馆，跪是全国第阳十一届运去动会主赛揪场。济南国际奏会展中心总占地300亩，总皮建筑面城积34.奋3万平方都米，系气中国第按三江北捎第一大代展馆，行该展馆聪由主楼议和辅楼闻组成。述辅楼为怠四星级筛商务酒泊店及高滩档写字煎楼。展深厅总面靠积11万平方武米，可罚设400伪0个国际昌标准展瓦位；展牢厅可同拦时使用职，也可宝作为独券立展区鸭单独使柏用。济南龙忘奥大厦，位于他济南经突十东路简奥体中缸心，建压筑面积仁近40万平米债，世界柄第二亚参洲第一孝的单体惧建筑。罢主要为年济南市红政府及夺各个职秀能部门攀的办公图场所，构亦是十饶一届全航运会的驴指挥中带心和新挥闻中心掩。现为贺济南市旦委市政皆府驻地2009年9月喜来登2011年中铁汇展·银座商城2011年丁豪广场横店影申城200批9年净雅酒排店随着区域冰发展企业煤的增加，背消费人群蓬和消费需孩求逐步提雄升，周边草服务型配程套行业随帮之形成。塌针对小型痒企业办公见、投资客旱户的商务骡产品相继管入市。【配套资恨源注入】中铁·汇展国敞际集高端写烫字楼、商夫务公寓、渗大型商业真于一体的辜商务综合渴体项目。鲁商·国奥城集甲级写挥字楼、星牌级酒店、吹商业步行滴街、休闲魂、娱乐，预及银座商宵城于一体冈的大型综练合标志性惠城市建筑呢组群。【居住资源盈注入】盛世花城海尔绿农城全运讨村中海奥龙观邸中海·紫御东郡根据资源包条件优势脾打造的居攀住区，成资为城市豪别宅板块。【新CBD崛起】随着区域友价值的成森熟，总部夕级企业的勉入住，在傲新城核心逃区逐渐产相生以政府延规划为主况导的新CBD。济南东部花新城CBD结构为：躬一轴、一芒心、四区昆。“一轴”摧是CBD景观、功再能、活动然主轴和最大具特色的壶空间要素呆。“一心港”中央蹈绿心，酿是大型破绿色开叶放开放掀空间，倚济南新截的地理塞标志。“四区”版包括功能掉混合的中蛮央活力区馒、科技总狭部商务区朗、金融商艺务区。【东部新宁城发展残小结】发展初醋期，政催府将高嘱新技术削产业作益为区域锄主要发私展方向针，通过罗政策扶重持为区追域注入掩产业资葡源随着全运冒会的召开镇，市政府远的东迁，取迅速拉升箱区域价值午，扩大影旬响力。利用行通业领军至企业及片企业总域部基地队的影响萍，高标译准打造哥都市印巾象。为彩区域发甩展注入短核心驱洞动。企业的鸽进驻，浊消费需喜求不断获增加，煌从而带辈动区域源内商业弯、休闲屯娱乐、凭住宅等车多项配挤套服务洪的发展乖跟进。政策扶差持政府规宴划产业驱动配套完若善随着总方部级企前业、都魔市产业淋进驻，阀配套成治熟，居净住人口部增加，膝新城的碍城市价翁值逐渐它提升，倚功能进递一步升脚级。随着总肾部级企仔业、都茄市产业悲进驻，赵配套成箱熟，居外住人口香增加，化新城的兄城市价尚值逐渐辉提升，呈功能进吃一步升主级。功能升咱级【新城发展妨模式借鉴】对新城发展借鉴政策扶植多产业注入城市配套完善借助政府资金和企业资金目标梳呢理项目本碌体及属城性界定项目面临祖的开发困冶局核心问么题梳理新城发展响模式借鉴项目总雷体定位物业发展浊方向建议开发分洒期建议启动区拐建议核心问擦题1：四线城市如新区，项罚目应该如海何定位？？借鉴新城丛发展模式陪，结合“紧缩城市”理论，注地入都市产芳业，寻求项目定码位。通过对本寺项目的开品发模式的撞确定，选昏择以紧缩堤城市理论捉为基础，辅对整体定惊位及开发悬进行指导赢。【紧缩城倍市理论】郊区陌生生区大盘开谜发城市中执心区大爸盘开发主题社梦区开发模式新市镇开发模式产业驱动开发模局式中心城跟镇开发模胆式紧缩城市开发模挤式适用条件优越的饥地理位剪置－CBD或城市中菜心边沿便利的塘交通条给件较大的规卵模强制性的束视觉冲击壳－超高层/建筑政府支帅持，开室发主体软资金雄俘厚紧缩城胸市发展付模式：各种功药能均衡倘发展模式以“商务摩”为核鼻心的模式以“商业”辫为核心的模式以“酒店政”为核听心的模式√紧缩城彻市与项鸣目的匹远配分析“紧缩贪城市”(Co猜mpa逝ct娇Cit颈y)是提倡一巧种密集而困多样变楼化的城市，匪通过城市钞功能的相速互重叠来医增加能源播的使用效迁率，减少虑消耗和污母染，追求相可持续发谁展。紧缩城市本项目优越的地理位置－CBD或城市中心边沿便利的交通条件较大的规模强制性的视觉冲击－超高层/建筑政府支持，开发主体资金雄厚

德州最新规划的城市中心——河东新区，是城市新兴的政务中心。交通便利，通达性高超大社区及超大公建有城市标志性建筑——超高层及城市空中客厅政府重点项目【紧缩城层市】【定义区呀域发展乏价值，乡丰确定城枣市功能伟定位】通过紧叛缩城市锐理论定高位项目妇城市功蜻能，集牲聚服务韵功能、品产业功怕能、居感住功能蛛的“德州河场东新城的破现代都市扑核心区”，满足各缎功能实现伯的空间。定位德州河东测新城的现经代都市核断心区发展模厅式紧缩城侨市产业功能——注入产摧业功能棒，打造蒙区域发陡展新引杏擎服务功虫能——完善配套莲服务，营故造城市魅利力居住功能——打造丰很富的产等品线，倡提供生滥态的、撇美好的贯居住空父间57紧缩城市晋有助于形它成凝聚力云，产生城作市多样性奏，综合利用是紧缩南城市的冠主张。现代的FAS暑HIO鼠N多元化DIVE葬RS复合的FAS带HIO精N1、地块功串能混合使途用；2、频繁的茫，短的街果道；3、不同袜的建筑撑技术和脸设计风宝格；4、密集透的使用矿者。多样性鞋产生条伍件【紧缩城裹市——多样性】58紧缩城刷市——高密度茫的、人口勤复合的禾，外城澡部分是完全开密放的，与城市犹空间融合滨，高效率的城市运行腾。高密度开放的OPEN将更多的铜人带到城身市中，能至够使城市执气氛变得窝活跃并促扮进文化活测动和相关钟设施的发常展。城市厌将以丰富障多彩和充恶满活力的载形象现身仓，进而吸康引更多的匹居民和游斜客。城区生妥活则提斥供了密只集而丰肉富多彩迁的生活柱：这种姜生活意绩味着高怕效率，精它在实周现社会觉和经济拔功能的晒结合时延，节约挤了时间劣和精力维。高效的【紧缩城北市——高密度】城市空躬间资源共体享，结构紧夏凑，城市嫂功能在空解间上互通。单调、赛压抑、葬缺乏生裳气，沉萌闷不堪肢，人流韵资源集知中在哥释伦比亚尝大街人的选择瓜增加，服方务商业网咐点的分布寺增多，易赵产生经济游效益和公定共生活。8889878685哥伦比亚钳大街第五大道惯和洛克菲毅勒中心5253515049高覆盖若率加上黄长街道皇让人感保到压抑售，频繁下的街道阔可以在线房屋之屑间留下拌很多空狸间，因愈此可以竟弥补街根道旁边效高覆盖言率的不热足。上班、商倾店、娱乐锈休闲以及煮公交全部果在步行之嗓内。紧缩城市禁各功能在丸空间上互绘通，由于拔资源的共钻享性，就寄产生了因外整体大于闪部分之和品而产生的“整合绒红利”。质量低劣浇的城市空鸭间只有极蒸少活动发嘴生，紧缩鲜城市对城哀市空间加其以综合利揉用和多样互化利用。街道：短小，俗相互通岁达、融御合相间做。不同筋的人群召，因不古同的目纱的，出都现在不债同的时备间，却糊使用同铸一条街宅。商业：街区是具墨体的，社桶会意义上齐和经济意葵义上的连捧续体，有锡足够繁荣眯的商业，政足够强的斥活跃程度散，足够多黑的使用和锄人们足够栗多的关注【紧缩城赚市——城市空间】建筑设计选和风格多样，结构灵活，居住者燥可根据自外己的需要逮进行灵活俊处理。吸引眼球饭、丰富变疫化的、建帆筑形式局部可借搂鉴难波城变的坡地绿业化内外街服的建筑结主体设系计紧缩城多市的一凳个重要下的解决咸途径：创与规划婆设计有宵关，可赞将建筑柏设计成怜许多独歼立的框锐架，以尾便用户平根据自绘己的需焦要自由敲的组织彻房屋的邮空间结融构，可盖以随便肚的拆卸签和扩充镇。在技鄙术上是胡可行的蜜。还涉值及到多货样性、脾细节度怎和建筑防美感的调问题。眠可以推甚动城市石标志性哨建筑的抖修建，寇从而构妇造出具笛有生动峰的视觉渠冲击力很的城市恭中心的伸建筑奇戏观。【紧缩城狱市——城市空悬间】紧缩城市德中人和建象筑功能互残相促进和善利用：城熔市功能丰灾富、多样盼吸引更多肌的人居住畏到本区域学，增加人絮口的密度精，反过来菠更能促进械本区域城月市功能的综合利沈用，形成活力中父心。设计感羞的扶梯威，将人邻流直接假从地铁远引入主河消费层神户渔喷人码头各上下层座交错的扶董梯，丰富松消费者的校动线社会方面传：更完备丛的设施急和服务础、更快与捷的公膏共交通及和更丰讽富的文绞化生活要等以及绿突出城凡市所具兽有的活兼力，并狸培养市嫩民的归龄属感。经济方炊面：由紧缩城胡市政策所域推动的现影有城市中驻心区的上灶流社会化谣，居住人惯群消费能珠力比较强孩，消费形两式多样。设施和爷服务、临公共交吨通、文陕化生活袭和城市违活力的蕉优化和全凸显能关吸引更债多的中铺高收入倦的人到握紧缩城决市中来巷，引起以人口的旱高密度针，人口的角增多更监能促进无本区域苦的各功务能：商赔业、住觉宅、公跳寓和写姑字楼的天发展。【紧缩城塑市——建筑共烈享】紧缩城市絮启示遵循紧视缩城市掩的开发炮模式，斗打造项开目的产泉业功能搂、服务色功能与摄居住功狱能。在需要激卫活城市生访活的地方盼，提高人旬口密度，贿促进街区阀生活的活怀跃程度，绘竭尽全力战激发和增哀加多样性高；紧缩城炼市：城订中城，格建筑设躬施完善领，具备典多种城手市功能就，是城友市市民蚊公共活栽动和文若化娱乐志的城市纹空间。整个紧蹲缩城市杨中，存赠在一个谣标志性雁建筑，况区域中泉心化；建筑覆殊盖率高许，建筑袄群布局回紧凑，枝建筑密女集有序仅，汇集校各种不研同功能杜的建筑先：办公城、商业洗、公寓对大楼、柜居住和辫以及剧板场和电遗影院等扣；商业业态乳丰富：咖毅啡屋、酒仰吧、俱乐尘部、书店盲、唱片店年、影院等弦；营造城轮市魅力艺，提供驼多元城屯市服务紧缩城市组功能产业功贫能服务功能居住功趋能营造城市遮魅力，提障供多元城幻玉市服务紧缩城市藏功能实现注入产业谱功能，打瓦造区域发仿展新引擎打造丰殊富的产萍品线，忽提供生退态的、饭美好的丧居住空购间完善配套默，营造城黎市魅力，间提供多元触城市服务【紧缩城唯市打造】63以产业兼化、城袭市活力侧、宜居屯为灵魂喷，以产渴业和商档业为核男心驱动蝇力，打算造改变辜德州城勿市格局取的首个“紧缩城市”。——德州活成力新城会，城市虎发展引等擎项目定位改变城市歇格局的力秃量承载改变喜德州城市悠格局发展玻梦想开创城市挂发展崭新柳领域有机生台长多元功圆能活力都津心领袖气剥质有机生长活力都心多元功能有机生长活力都绞心形象定位德州都心侦，改变格裳局的力量产业的盟力量中心的修力量聚合的力取量理念的力郑量领袖的个力量核心问题2：市场容量匆有限，住逮宅、办公周、商业如似何开发？？目标界定项目本体辞及属性界扬定项目面道临的开截发困局核心问芒题梳理新城发展洒模式借鉴项目总时体定位物业发陕展方向恰建议开发分级期建议启动区建遇议【全系产品绝线】形象标杆丰富产党品线，混提供配腹套形象标饱杆核心驱动实现现牢金流现金流卸产品依托区域总完善实现价值拾提升丰富产设品线，杜实现现穿金流【公建部分】——写字楼物促业发展方喜向建议如何在则陌生新害区，成翻功开发增写字楼河，并实湿现销售逼？在此借鉴“东拓—总部基馅地”的开发模码式作为参越考。总部基地浪建设初期脉，采用“联建忌模式”开发，低任成本进行酷开发，以锦略高于成校本的价格轻进行销售旷，从而吸追引总部级毫企业进驻饥。前期成瞒交均价4000元左右演。现阶段购打买客户多望为投资客丢户，产权斯划小，组笋合销售。搜成交均价6500元左右。济南CI丑IIC金骑融商贸总需部基地，201锅1年全年序写字楼困销售总聚量约40余万㎡，尝是济南写针字楼整体壳去化量的2.3倍。总部基地方南区【案例借鉴】总部基偷地北区B2B4B3B5B6B7B8B1怡科B1散户入驻B2中铁十局入驻B3净雅酒店开业B4山东黄金入驻B5——

在建B6山钢竣工B7预留竣工B8预留竣工怡科同圆设计公司市政工程研究院规划设计研究院金日集团中国航空港建设有限公司深圳发展银行齐鲁银行众诚律师事务所中石油天燃气等…………入驻目前总部封基地项目锄已经引入踪蝶包括山东钢菠铁集团鲁、山东搁黄金集拨团、中特铁十局输、净雅温集团等多个捧大型企剪业，以厉及环保隙、金融修投担保东、医药泻保健、钢传媒、支新能源同等行业饱的创新浆型中小池企业。【总部基谦地北区】客户以爱金融类汪企业入铸住，华玩夏银行杨、齐鲁涉证券、装渤海银瞧行、鲁而银投资拖、中海订油、阳拢光保险堆、山东社航空、另国泰租支赁、重省汽总部麦等整栋首客户为感主。【总部基地杰南区】【政策扶持】根据入家驻企业匪规模、软运营情陶况分别更制定扶旅持政策辜，从而著吸引不月同规模袭、不同剃类型企桌业入驻炕，实现冒产业多骨样化的核核心驱求动力。对写字楼开发借鉴政策扶植多产业注入城市配套完善低利润联建模式【总部基地会模式对本各项目的借饶鉴】德州新城龄总部商务究核，都市摊产业集群商务核心杨驱动力构四筑体系产业发展钢能够推动珍就业、居顿住、消费喜并最终实错现多产业上驱动模式搜，特别是龙头企业瓦的带动，能够迅林速形成示赖范效应，破这是解决宁项目问题确的关键。公共事和业单位策、金融付企业是总部引摄入的主要珍方向总部驱动采用“代建旅模式”纲或“联黄建模式案”实现低成炼本启动，端以“低价格药”进行快速泛销售是引愁入龙头企宅业的最佳亚方式都市产祖业驱动在吸引产捆业驱动的闻过程中，寻求政锄府政策吐的支持，特别是创税收政策凶，能够加帝快产业引鉴入；政策驱蔽动大体量谈的公建保部分要遮实现大翻部分去些化，除边吸引总卡部进入慨外，还贵要以此飞为契机吸引老城吴产业向新腾城转移，形成兵产业集丽群项目自客身给予驶入住企驴业一定魔的优惠政策，也能酿够带动步目标企辜业的进剖入。都市产业氏是集生产筑、流通、微消费为一估体的三次秧产业群，嚷发挥都市质功能优势阿的最佳产属业结构组禾合，其中拴适宜德州汉新城发展表的有商贸具物流、高处新科技、授建筑设计君、事务所张、金融服崭务等产品驱动打造地标性纱建筑，通过奸丰富的社产品线输组合满腥足不同葛企业的剧需求控制成本蔽，将钱花弦在看得见毅的地方对河东叨新区企问事业单库位研究唐发现，坊表现为粗以下特且征：政府机离构大多裕数为完功全需要秘依附于改政府的梦机构；金融企业遗等服务产舟业缺失；大型企业春以自建工损厂和办公贿地点为主城。类别名称类别名称政府机构国土局大型企业山东金达克集团有限公司质监局中大集团环保局格瑞德集团南区市建委艾荷过滤设备公司银监局光明乳业有限公司政务服务中心德州金帆实业有限公司交通局德州中原煤气设备公司旅游局波司登服饰公司公安局德州亚太集团测绘局金融机构德州银行气象局中国工商银行总部驱动帝模式1——企业选择公共事业慈单位、金庄融机构是殃总部级企雹业注入的香核心力量序号类别1科学研究事业单位2勘察设计事业单位3勘探事业单位4新闻出版事业单位5广播影视事业单位6经济监督事务事业单位7气象事业单位8地震事业单位9测绘事业单位10信息咨询事业单位11知识产权事业单位12房地产服务、城市公用事业单位公共事业单位崭的职责分族类，把事仗业单位划秒分为四种类型，行政辅助层型，如一厌些经授权判代替行使滨行政机关芝部分行政况权力的单慌位；监督型邮。如行由业或专吃业监察薄大队，练交通规抽费稽征腔部门，养各类基愈金管理荷中心，深技术监哄督质量省检验，筑卫生防巧疫，药胆品检验科监督等参。公益福堡利型，夹这类事敌业单位监主要以呆公益活尺动为主糠，多属悉于基础饥型事业骂单位；经营开发脂型，这种吼类型的事愁业单位其反社会活动垦主要是面魂向市场，杜以技术或蚊劳务为社拣会提供服速务以获取撑经济效益近，如应用蜓开发类科泊研、设计榆单位等。这类企煎业以政颂府为主挠导，多破会聚集疼在政府高周边。金融机户构总部驱动浆模式2——低利润漂联建方式以联卧建、代建矩和整栋半乱栋购买为社主公共事衬业单位税费减免渴优惠：入驻企业鄙自开业之授日起，两类年内免交响辖区各类瞎规费，三画年减半征犯收；市政府扩各类规廉费，由泊辖区政绕府与发竞展商申粱请减免佣政策。龙头企业捷特惠政策拆：引入关系底性龙头企梳业，针对那龙头企业洋提供底价碰定制+冠名的招批商方式；协同政