伟业地产天津张家窝镇大盘项目市场定位及物业发展建议书

天津张家窝镇项目市场定位及物业发展建议2009/05/24伟业顾问在第二阶段所做的综合分析工作…

包括总经理、副总经理等公司高层及项目工作团对共同参加的项目动脑会客户深访问卷调查及分析与天津当地相关人士就项目进行的深度访谈验证第一阶段基本假设及初步定位通过经济测算对基本假设和定位进行分析给出最终定位，包括综合发展主题定位、客户定位、价格定位等伟业顾问在第三阶段所做的产品定位及设计建议工作…

深化产品定位包括总体规划建议、单体设计建议、园林景观设计建议、指标经济分析规划设计建议草图完成规划设计任务书优势与机会项目的规模巨大，大盘开发，从某种程度上易于创造主题，增强市场对其认知度；由于天津城市整体规划的确定，以及地铁3号线和京沪铁路的规划，张家窝镇区域未来发展潜力较大，城市化倾向及市场认知度将逐步得到提升；地块具备一定的景观条件；第三高教区的发展，使区域具有较好的教育和文化氛围；天津整体市场处于高速发展阶段，未来仍有较大发展空间。上阶段研究结论：对项目的认识劣势与风险

地块所处得张家窝镇目前成熟度较低，缺乏必要的市政配套和公交支持，市场认知度不高；项目面临周边大盘的竞争夹击之势，北有中北镇万科、金厦等大盘，东有梅江南外环外低密度组团；地块自身有一些负面因素，包括地块中间的回迁房、排污渠；地块外围乡镇居民区和带污染的工业园区影响。对项目的认识关于定位已经得出的定位及开发策略初步结论关于开发策略由于整体规模巨大，建议功能复合，住宅类型多样化；景观及配套应先投入，采取先作区域，后开发项目的定位顺应目前市场需求，建议先期开发较低密度产品类型，如TOWNHOUSE。建议首开区公建合理设置，有利于市场化运作。先期开发中高档产品，为后期产品价值提升，和带动中低端产品预留空间，从而实现整体价值最大化。本项目第二阶段工作主要内容深访问卷分析及访谈提要SWOT分析和综合分析定位整体发展理念及项目形象定位产品定位及建议客户群分析及定位价格定位1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.需求深访分析一、需求深访分析深访问卷结果归纳研究——消费客户深访分析结果天津同行业人士深访摘要——天津同行的观点汇总需求深访小结1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.深访问卷结果归纳研究调研说明调研对象：部分筛选自第一次需求问卷中具有一定经济实力，且对张家窝地区有较为强烈购房意向者，以及部分周边高收入者（工业园区管理人员、大学教授等）调研时间：4月26日--5月12日调查方式：安排专人与访谈对象进行面对面问卷访谈问卷数量：30份（有效问卷25份）调研目的：旨在探测天津中高端购房人群对本项目的认知情况，以及一些对于产品的需求特征，调研结果仅供参考。调研主要内容：基本购房意向和计划居住产品需求细节特征建筑形式及物业管理需求特征基本商业消费习惯客户背景资料1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.深访问卷结果归纳研究购买计划约有半数的目标人群的置业目的是改善居住环境环境好价格低是对张家窝区块有兴趣的最主要因素买房决策中小区内部条件决定因素：物业管理、生活配套、环境景观是最看重的要素。目标客群对普通多层的认可程度高达36%，小高层及联排次之客户对地下车库设置储藏室的提及率达80%以上，露台退台设计次之。房屋的建筑风格类型：对轻欧陆风格较为接受，提及率为36%,次之为32%的现代简约风格套内面积：目标客户对120—130平米区间的三房提及比率约为1/3，其次为两房比率约为20%1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.深访问卷结果归纳研究对本项目购买意向测试最高承受价格：集中在4000左右。购买总价主要集中在30——50万间，以40万左右约占1/3目标客群购买可能性百分比：购买可能性高于50%占绝大多数西青购房考虑因素中价格和环境是最主要的1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.深访问卷结果归纳研究产品需求细节特征喜欢的空间形式：以跃层最为突出，约占1/3，其次为平层及复式电视机的尺寸：现在约1/3的目标客户的电视尺寸都是29寸，其次为24%提及率的34寸电视机类型：液晶、等离子及背投这些不太占用使用面积的电视机类型的提及比率约为2/3空调匹数：2匹空调的提及率远高于其它，为56%空调样式:还是以传统的柜机空调为主，半数以上客厅沙发几人组：主要还是偏好人数较少的沙发组，以此腾出更大的活动空间1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.深访问卷结果归纳研究产品需求细节特征餐厅餐桌几人组：4、6人的提及比率最高主卧床宽：2米床宽的约占半数，其次为1.8米，提及率为32%主卧床长：长度主要集中在2米主卧几门衣柜：4门为主公共卫生间设备：对浴缸的提及率偏低工作阳台设备：使用情况比率较为平均观景阳台设备：休闲椅、盆栽花木及茶几的提及率较为集中各占30%左右，说明目标客户崇尚自然休闲惬意1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.深访问卷结果归纳研究建筑形式及物业管理厅房面积分配方案：对客厅及主卧的舒适度要求高，宁愿少一个房间也要满足目标客户群对厨房的采光及朝向非常看重，而对景观及卫生间的采光要求较弱目标客户群对独立的书房非常看重。在一些销售人员的人深访中也发现天津人对独立书房的需求度较高。独立储藏间的需求认可度次之。而对保姆房、棋牌室、衣帽间的认可度都偏低。目标客户群对嵌入式衣柜的认可度最高，花园式观景露台次之，高于第三的步入式凸窗。1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.深访问卷结果归纳研究建筑形式及物业管理对入户小花园及下层式院落的认可度较低。采暖方式以社区管道供暖及地热式供暖为主最喜欢的天津商品住宅小区：阳光100国际新城44％的人愿意为提高物业管理的品质而支付相应费用室内装修标准：简装房为主占40％，全毛坯房32％次之没有选择装修房的原因:统一精装修可选择方案较少，装饰风格缺乏个性项目吸引力中，目标客户群最看重物业管理，其次为自然环境，再次为性价比。其中地铁及大交通方便也较具吸引力。1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.深访问卷结果归纳研究商业消费习惯最喜欢去的商场类型：大中型超市提及率最高，次之为专业商场和家人一起时喜欢去的商场类型：大中型超市经常购买的商品：副食品、个人卫生用品、水果蔬菜及半成品为主一个月购物几次：绝大多数在2-5次每次购物的金额：在200元左右什么时候去购物：主要是节假日去的最多的超市：家世界及家乐福大型超市的最多1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.深访问卷结果归纳研究商业消费习惯通常在这家超市买的商品：副食品及水果蔬菜一般日用品为主选择购物商店时重视的因素：服务、信誉的敏感度最高，次之为价格参加的休闲娱乐活动：羽毛球、游泳及篮球为主要的休闲娱乐活动希望社区商业配套的档次：绝大多数为中低档次需要的商业配套：银行、医院、早餐服务及娱乐健身中心的提及率最高目前居住的状况：以自己购买的商品住宅为主现在这套住宅的建筑面积：集中在60和90左右，以60平米的提及率最多为20%，90的为12%1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.天津同行业人士深访提要目标客群背景资料男女比例：男性占绝大多数学历：学历偏低，高中及以下的占到了半数，本科以上的只有8%年龄:主要集中在25—30，提及率为24%；其次为41-45岁，提及率为20%行业：主要为批发零售贸易业，约占半数，其次为国家机关和社会团体、社会服务业年龄:主要集中在25—30，提及率为24%；其次为41-45岁，提及率为20%职务：私营企业主为主约占一半，其次为国家公务员及专业技术人员家庭结构：与配偶及6-16岁子女同住的比例最高为36%，其次为配偶和成年子女同住24%上下班交通工具以私人汽车的比例最高，提及率为32%，其次为自行车及公共汽车停车方式以地下层停车位主工作区属半数集中在西青区，其次为和平区家庭年收入中等，半数以上集中在4—6万之间1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.天津同行业人士深访提要深访客群特征综述背景资料生活态度归类年龄集中于25-40岁之间，学历一般，以私营服务业及批发零售贸易业的管理者为主，多数有子女，年收入在5-6万元以上的比例最多，拥有私家车和计划购买私车的比例很高相对传统保守，但思想外向、社会活跃，注重经济利益，计划性强，暂无特别的爱好与追求个性活跃，但生活环境传统，属于收入较高的服务劳动者阶层结论：深访对象属于天津中等偏上收入阶层，而且他们对于本项目区域具有一定的认知度，因此他们的购买意向和产品需求特征具有一定参考意义。1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.天津同行业人士深访提要

同行业人士深访说明：访问对象条件：天津房地产商（有低密度项目经验，或在天津西南部地区有开发经验）中高层人士天津房地产咨询顾问/代理公司中高层人士（有低密度项目经验和西南部地区开发经验者）

访问方式：伟业顾问草拟访谈提纲，并专人赴天津会面访谈，并对录音进行笔录和整理，形成访谈笔录对各次访谈结果进行归纳总结，形成深访提要，作为本项目定位参考资料访问时间及人数：4月13日至5月22日共访问6位业内人士，涉及开发商、顾问代理公司的总经理、策划总监、销售员各层次人士1.【需求深访分析】深访问卷结果归纳研究天津同行业人士深度访谈提要需求深访小结.天津同行业人士深访提要访谈结论摘要天津房地产市场看法——市场发展基本健康天津楼市整体运行良好天津楼市存在的主要问题天津楼市的发展趋势预测

西青区块的看法和前景预测整体发展预测竞争环境分析对张家窝项目的具体看法和建议主题定位建议产品档次建议目标客户建议价格建议1.【需求深罢访分析】深访问蒙卷结果须归纳研组究天津同捐行业人掩士深度星访谈提命要需求深蚀访小结.天津同驱行业人细士深访往提要天津经金济水平教上升带纷动消费蚊水平上舱升；城市化杜水平加铃快拖动揪需求增急强；天津加大绕拆迁力度慨引发巨大读的阶梯性念消费需求阴；硬性成本道的增加（之土地成本扣、建安成愤本等）；消费者射考虑因殿素周全谨，销费棕比较理佩性；消亦费力不原容低估舞，挖掘循潜力很缝大。天津楼市浪整体运行犯良好1.【需求深沸访分析】深访问卷浇结果归纳齐研究天津同行甲业人士深两度访谈提凑要需求深访疏小结.天津同行私业人士深询访提要经济发展间水平是限唯制天津房茂地产市场似发展的根脚本原因供求之间责存在着结果构性的矛瓶盾500押0块钱以下勾的，这部艳分是供小捞于需的，洗但是500冈0块钱以叛上的肯滤定不是喇供小于贷需的，穗绝对是压供大于吼需的做大盘开意发负担最声重的是配没套天津市的屋大盘较多炒，但目前才这些大盘印的相应配看套还不是则很完善，塔也是限制丙大盘品质祖提升的最屡主要的因促素之一近两年探来的高红档产品书供应量榴的巨增智是天津励楼市的狗一个很完大的威缺胁天津楼市絮存在的主隐要问题——供需结构魄失衡1.【需求深访豆分析】深访问狂卷结果坏归纳研或究天津同行略业人士深尝度访谈提份要需求深访裤小结.天津同句行业人株士深访怪提要两居室查是主流稼需求对于天津刮的房地产拒产品来说牧，目前主恳要还是以炉二房、三程房为主，叮四房、五伏房的需求谷要弱一些哥；在面积哗方面，需阔求最旺盛我的是80—平100平方米眠的小户进型，做睡成紧凑敢的小两许房、小脚三房。户型面积拦的紧凑型背趋势明显城市郊打区化的妄趋势愈竹加明显相对繁俩荣的核称心地段害和居住蚀区相对驾分离是焦发展趋兆势。从暗区位来分看，别作墅等高那端产品定在向远扶处走，旋因为它么们对环绍境的追逼求很高尸，客户皮都有车放，他们毙对距离达的接受煤程度更玩大。估计今倾年将会续有10%左右的价绕格增长；天津房地歼产整体发未展趋势预吸测1.【需求深访兵分析】深访问卷赖结果归纳乓研究天津同行蒙业人士深慎度访谈提桑要需求深访展小结.天津同廊行业人俊士深访都提要整体发府展预测西青区胖是天津斧市政府仿重点发课展的区铜镇之一植，生态佩环境好贴，地产种潜力大西青的列高速发继展吸引哗着众多同的开发肢公司进据驻开发庄，而且醒共性是惜都争夺禾中高端齿客户；张家窝是旋西青区的赔重点发展蓬的镇区之麦一，自然吹条件优越伍，大交通顿便利，随支着整个天赢津大盘郊材区化的发座展，张家赢窝及其周遇边地区都规将可能是贫将来的热针点区域。对西青错区块的主看法及同竞争预栏测1.【需求深访楚分析】深访问岸卷结果路归纳研赤究天津同行拉业人士深渗度访谈提邪要需求深访逝小结.天津同委行业人硬士深访宏提要竞争态心势分析——中档产品毒为主，产搞品多样近期上防投、金伍夏、万趁科招商截这三家匆公司在面中北镇免都有开漏发，并陷且年内扫将会有亩推广计勉划，今足年的开带发体量今将会有35万平方兽米，户砖型面积池在100平米左右择的紧凑型仔为主，总限价大概在50万左右芳。万科招萍商的起案售价可摩能做到480丑0，其产怕品形式丹主要以亮多层为锤主，建遮筑形式筛是假日惊风景系片列的翻芦版。金夏的抚价格估威计在380外0左右。中北镇液的中档暖次产品刘以及梅术江南的蜻高档次昼竞争使弓得项目庙的定位败空间边赌小，竞宽争环境扮非常激穷烈对西青核区块的袋看法及毙竞争预验测张家窝项服目面临的萄市场威胁才较大，如菜何做差异鉴化竞争，殃在各大品老牌实力型劝开发商中废生存是个昼关键问题罩。对张家刮窝项目雅的具体关看法和康建议——主题定淡位本项目旧开发规糊模大，破位置偏除远，所凭涉及的巷产品形抖态多，炮项目必境须通过寄相应的肝主题概走念将项筛目进行划提升，裂以此最锈大化项垒目的价鱼值。高尔夫概误念——天津人对贱高尔夫的语贵族情结禾很浓，借侄此可以提回升自己的慎心理阶层却，与本项敌目的中高修档客户定景位比较符晒合。水景概暑念——在天津比归较流行，勇可以在地辟块内部适详量布置度假村汁概念——基本不龄可行，躺天津人给很少在替周边度薄假郊游健康运扭动概念——必须有相及应配套，钢但不能作可为主要的强概念教育概念——利用大学堆城高教区闯的教育氛脖围优势，宇解决子女际教育问题干，提升项织目的文化率氛围医疗概念——医疗配套赴是天津人主比较关注废的一个因朋素，可以朗通过会所闸里相应功和能的设置股予以体现1.【需求深访零分析】深访问卷蹈结果归纳阁研究天津同累行业人资士深度犁访谈提阳要需求深剃访小结.天津同熟行业人筝士深访袍提要1.【需求深访嫩分析】深访问阻卷结果渡归纳研筛究天津同行劝业人士深庭度访谈提窄要需求深共访小结.天津同行剑业人士深斤访提要在建筑形驱态上一定猜是多种建森筑形态的伤综合体上千亩的唯土地，建爸筑形态应陕该是一个跨综合体，横多种建筑帆形式的统耻一，而非盒单一的建块筑形态。水景概念溪是天津目询前比较流赚行的概念建议项茄目只能篇借中北为镇的开轮发气势叮，炒热佩区域，燃尽量做说到差异兄化，不攀能绝对快竞争建议张欣家窝项侍目走中膀高档路组线目前房摸地产市吵场上产毫品发展略已经相秤当成熟乎，要创滋新可以烈考虑从唤配套及化主题概估念等方震面入手欲，吸引约潜在客羡户天津人论对朝向件及面宽慰非常敏墙感，一败般只接宅受板式锄的户型搁，尽量苦在这两陵个指标胃上满足业客户商业配渠套必须镇先行，献商业对译项目的丽成败起疾着决定这性的作武用对张家稍窝项目茶的具体毁看法和赖建议——产品建议1.【需求深引访分析】深访问卷袭结果归纳缸研究天津同哑行业人脏士深度诵访谈提脸要需求深访塔小结.天津同行买业人士深赠访提要从临近楼桥盘购买人兄群结构分奶析预测本绳项目的主余要客户来子源主要集蹈中在西南迫片区，华姑苑小区等箭升级客户抢较多项目周摔边的一垦些工厂闻的企业种主是本丈项目高瘦端客户吊要争取闯的目标霞客群天津人握对书房唇的要求素比例较齿高，在煮一般的惜经济型蛛户型中怕也应相膏应比例专的配备救书房认为中北煤镇略微低扑档及梅江除南价格过伯高，不能打满足其有瓶天有地的逝二次置业淡目的人群溜，是本项持目可以争株取的客户对张家窝命项目的具舒体看法和醒建议——客户定搂位1.【需求深访避分析】深访问妨卷结果间归纳研秀究天津同钥行业人坛士深度铃访谈提滤要需求深访详小结.天津同行毫业人士深唤访提要价格建议价格在80万左右的斑经济型TH是比较好违的差异化蜘出路经济型TOWN歇HOUS掌E在4500缠—550社0元/平方米源之间花园洋房础在350硬0—4见000元/平方米愚之间对张家宰窝项目牵的具体麻看法和堆建议——价格建雾议1.【需求深数访分析】深访问听卷结果窝归纳研匙究天津同行股业人士深芹度访谈提皇要需求深推访小结.需求深截访小结从深访厨问卷结考果看客户对捎本区域渐项目认探可度不托高，具队有一定察购买意哈向，集巾中在30-5涂0万的低虹总价产鞋品，同滔时也存衰在对联合排别墅速类相对骗高总价钥产品的慕意向；对产品要制求比较简锅单，需要星引导；被访客炮户层次炕中等，验多为私橡营业主喉，具有朽一定购醒买力；天津同斥行的判阶断天津整体献形势较好泻，房地产鞋市场仍有率上升空间庙；张家窝础镇地区耽区位条胁件相对此一般，匪中北镇则及梅江光南对他场的竞争司比较突盯出；大盘思路革，建议初姜期走中高原档路线，鼻配套景观肤是关键；产品需要畅有创新、允可从教育酒、医疗、访运动等主白题入手；建议开发Tow按nho喘use产品，初忍期价位在450喷0-5范000元。2.【我SWOT分析和综笨合定位分律析】SWO评T分析经济测展算综合定位限分析SWOT优化分益析综合分胜析小结.S挤WOT分析和董综合定育位分析二、SWO子T分析和建综合定刚位分析SWO央T分析——基本SWO到T分析经济测算——多方案弃比较分冤析综合定尤位分析——项目特性溜综合分析SWO增T优化分虹析——强化优势联、弱化劣财势、抓住现机会、规架避威胁策塔略研究综合定位幸分析小结2.【碗SWOT分析和综狐合定位分市析】SWOT分析经济测倚算综合定位供分析SWOT优化分析综合分狭析小结.项目SWOT分析Strengths-优势分析Weaknesses-劣势分析距离市区（南开、河西）绝对距离近的区位条件毗邻外环线，交通条件好第三高教区与项目距离较近京沪铁路站点离项目地块较近未来地铁3号线所附带的巨大升值潜力区域外部较好的自然环境地块内部用地平整地块内部的枣林上海开发商擅长产品设计优势项目规模较大，各种配套资源整合优势地块区域配套欠缺，市场认知度较低，需要前期投入较大精力提高地块认知度地块内部的农民房不利于项目档次的提高地块东侧华苑工业园可能带来的空气、噪音、货运交通等影响地块南侧有一工业排污河周边地区现有配套条件较差Opportunities-机会分析Threats-威胁分析天津房地产市场处于高速发展阶段，未来具有较大潜力天津整体市场上的产品结构供需错位,中低档次产品需求旺盛市区刚性拆迁带来的巨大居住需求地块区域遗留问题少，可塑性很强土地的招拍挂制度致使土地成本升高，从长远角度来看，为本项目提供良好机会城市路网建设将大幅度减少地缘因素，扩大客户吸纳范围，将使客群巨大放量。项目周边大盘的直接竞争威胁（中北镇地区万科项目、金厦西部新城）天津市场未来住宅市场供应量持续放大，同档次区位竞争日趋激烈二手房高性价比以及良好交通条件的威胁天津购房者的需求特点比较保守，对创新产品的接受能力有待引导2.【鄙SW粮OT分析和综洗合定位分寺析】SWO榜T分析经济测算综合定者位分析SWO匙T优化分乡丰析综合分警析小结.经济测山算测算目嫌的根据基像本假设勒，分别呆测算单瘦一物业守类型的站成本及仅收益水膨平，为厅确定项悲目定位汇提供依促据测算前提基本假设结合市场捕及地块分窑析，考虑匹四种可能鉴的产品类努型：2.【止SWOT分析和骨综合定伙位分析】SWO准T分析经济测脉算综合定位爪分析SWO咱T优化分析综合分析疑小结.经济测算测算结果方案一独栋双沾拼别墅FAR瘦=0.经5估算售购价：7000元/平米2.【磨SWOT分析和上综合定息位分析】SWOT分析经济测宿算综合定位乖分析SWO践T优化分析综合分释析小结.经济测职算测算结痕果方案二联排/叠拼别允墅FAR=劫0.8估算售订价：5000元/平米2.【狐SWOT分析和福综合定殿位分析】SWO瓶T分析经济测算综合定位茧分析SWO甩T优化分盟析综合分融析小结.经济测算测算结断果方案三花园洋察房FAR=赴1.0估算售敲价：400铃0元/平米2.【哲SWOT分析和默综合定界位分析】SWOT分析经济测算综合定位史分析SWOT优化分代析综合分绝析小结.经济测锻算测算结烛果方案四多层板楼FAR想=1.厨3估算售抹价：3500元/平米2.【非SW两OT分析和综熟合定位分饼析】SWOT分析经济测症算综合定位堤分析SWOT优化分析综合分析脚小结.经济测算测算结衡果比较单从经济宫效益角度筝分析，以协独栋双拼假别墅类产终品最佳经济型的胆联排叠拼茶别墅利润撤额与方案匙一基本持城平，从市票场角度有乐更好的适乘应性建议以方叨案二的产岂品形式，版即联排别级墅为主，香确定本项吴目的定位结论：比独栋别叼墅（0.5）和联改排别墅换（容积俗率0.8）具有信较好的规投资收团益，但杀独栋别为墅市场巧风险更纹大，因欧此方案伤二在经脏济测算西上更具除可行性芳。2.【坚SWOT分析和综垂合定位分两析】SWO扛T分析经济测朵算综合定位扰分析SWOT优化分至析综合分睛析小结.综合定位寇分析项目特被性汇总特性一博：中低烈密度大厕盘（170闸0亩中的424亩）特性二：名区位条直件（西青优区之张家检窝镇——热门区位刷的偏僻位镇置）特性三：爷远期较好泄的交通可芳达性特性四锯：市场深面临周悦边大盘戴的夹击产之势特性五歉：枣林路、排污猾渠、回田迁房、廊庙宇…2.【械SW唇OT分析和综抱合定位分众析】SWO塌T分析经济测吐算综合定逢位分析SWO象T优化分析综合分天析小结.综合定位栋分析特性一：浸中低密度招大盘超过100善0套住宅相应的配涝套需求销售周庄期2－3年本项目总爬占地170滴0亩，首开何区424亩首开区兔总建筑知面积约22万平方胞米项目巨大烟的规模决允定了它的说定位的特专殊性，因格此首先参贴考其他大扶盘开发案应例，可以鸟得出一些塔有益的启烂示。2.【岁SWOT分析和综着合定位分努析】SWO勺T分析经济测逝算综合定位悲分析SWOT优化分晴析综合分径析小结.综合定水位分析大盘案例——康城位于朝稀阳区双得桥东路同双桥农左场，由屋北京银冬信兴业那房地产炉开发有对限公司处开发建筑面棚积100万平方滤米，容杏积率0.65户型：180案-32悼0平方米配套：个科技艺误术会馆农、高尔葬夫俱乐敢部启示：最早推出tow狠nho匹use概念的楼朽盘之一产品分期匹开发，每链期建筑形嫌式不同营造良好揉的社区氛盘围影响推广尸上结合文草化主题比究较受欢迎2.【搂SWOT分析和孕综合定忠位分析】SWO饭T分析经济测卷算综合定邻位分析SWOT优化分析综合分析厘小结.综合定腊位分析位于广敌州番禺睁迎宾路转沙溪大能桥南岸槽，由广舟州宏宇童房地产魄有限公睡司开发占地面积80公顷，该建筑面现积120万平方米注，容积率1.7分期数：200勤1.4开盘，衬现在做船到第四驶期配套：番拢禺执信中脚学、商业鼻街、会所价格：200拣41.宵4开盘时为4000元/平方米剖，而现绪在第四季期已涨辟至最高劳价8000元/平方米大盘案征例—星河湾黑（广州迈番禺）启示：商业街访、钟楼保和特色敢私家会欧所，形寺成标志尘性社区骄建筑；大手笔造灶景、引入今名校——执信中之学；社区外围讯城市级别杏的基础设代施改造，眉以及一期臣先建成为挎高尔夫球饮场，形成慨具有强烈持视觉冲击饱力的环境2.【秃SWOT分析和后综合定喝位分析】SWOT分析经济测算综合定位惑分析SWO筋T优化分芦析综合分析贪小结.综合定位泼分析位于深圳肃市南山区康华侨城，雄由深圳华帐侨城房地弄产有限公被司开发临深圳衔湾，用掘地面积传约45归0公顷宿，规划搁目标成被为环境侵优美的锄集旅游命、展览从、娱乐揪、居住秀、先进猛工业为俩一体的请大型综珍合片区像。分期情藏况：200眼1至今东方花所园、海译景花园脉、湖滨承花园锦绣花邪园、中吼旅广场头、波托民菲诺波托菲躁诺引入惑意大利州小镇的庭概念，付市场接收受度高中西文化努融会贯通趣构筑生态扫人文环境大盘案例—深圳华纸侨城何香凝猴美术馆2.【务SWOT分析和音综合定垫位分析】SWOT分析经济测悟算综合定位勾分析SWO绝T优化分猎析综合分析颜小结.综合定驰位分析大盘案转例—深圳华廊侨城占地面积于：80万平米楚总建筑膝面积：108万平米书总规放划户数：450球0户左右吴居民总份数：150史00人建筑类途型：别墅TOW著NHO析USE多层和非高层等俗多种类卸型做法旅游和市倒政项目建棵设商品住宅的兴起著名旅眠游城形象的拴建立优越的景扯观人文居优住环境的嚷形成整体规划饶方案旅游地类产燕栖湖天鹅湖欢乐谷天鹅堡2期2区天鹅堡2期1区纯水岸TOHO纯水岸多层

天鹅堡1期12.【淡SWOT分析和衔综合定弃位分析】SWO券T分析经济测算综合定位以分析SWOT优化分析综合分析脂小结.综合定位雕分析华侨城有背其特殊性视，包括政奥府支持、龟巨大的资绵金投入，抛漫长的建辅设期，但秃它仍有很晋大启示：旅游主新题地产慈结合多及种产业则发展的爽综合性保城区——燕含山、势天鹅湖——在荒山上赚建成大型版生态郊野惨公园，成扔为深圳最士适宜居住屠的地区之四一；大规模换成片开钩发，动耳态和弹哲性的发体展布局啦，使城谊区发展初留有调挥整空间更，基础色建设适林度超前阔，保持字规划的绵适应性矮；适度超前喊和完善优重质的文教呢卫体配套英，保证高厘尚生活品疲质，建设罩主题鲜明抢，混合多培种功能建野筑的综合竞性社区。酒店商业徒配套的建物设，配合倦复合城市恩功能，提期供多样的任开发赢利叼模式生活文化裙配套建设剖，形成功源能完备的羽生活区域按，并兼有用城市公共海服务设施愤的功能圣菲诺钟酒楼华夏艺蜡术中心威尼斯疼酒店海景酒中店铜锣湾桥百货2.【绢SW题OT分析和蜻综合定毕位分析】SWOT分析经济测预算综合定位油分析SWOT优化分析综合分析逝小结.综合定位菊分析大盘开发督的要点充分挖辽掘项目半自身特坝点与资按源，打粥造鲜明弄主题，趣充分张混扬个性道特色住宅产赠品多元卡化，满凳足不同致层次消隙费需求配套先行亮、突出亮柔点，对整燃体项目品趟质有提升铃作用内外部限景观的士结合，颜创造自捉然宜人步的社区供内部景溜观，尽特可能降处低外部它不利因祖素的影睡响充分考艺虑区域规成熟度灿等因素场，把握椅合理的末开发顺挥序和开职盘节奏逆，实现阿地块价撒值的最秘大化2.【菌SW旅OT分析和应综合定少位分析】SWO搬T分析经济测悔算综合定区位分析SWO及T优化分析综合分种析小结.综合定位县分析针对本项骡目的大盘堪分析：本项目窑占地面积424亩（整乱个地块古占地1700亩），在膏天津属于栋大盘项目规模大配套需启求更强销售周桶期长风险分亲散物业功耻能复合档次/产品多继元客群放大销售压弱力大与区域发搅展联动先作区域居住商业休闲景观先行做足配隆套人文引倚导2.【最SW似OT分析和综每合定位分杰析】SWOT分析经济测算综合定位戒分析SWO岁T优化分析综合分析棕小结.综合定过位分析特性二遥：区位喜条件（沾西青区砌之张家扑窝镇——热门区位炕的偏僻位弦置）区位：现状化较差，来认可度所不高，厚配套欠建缺，受旋外部影社响弱内部造撕势外部借势内部营造闭小环境向西青扫组团靠岗拢项目所处扔的张家窝竞镇地区，叉虽然处于哗天津重点吐发展的郊愚区组团西且青区，但挖是较为偏都僻的位置忽，以及配倡套条件的裙欠缺使其辜具有很低隙的市场认雁知度。这一点禁对于本饰项目而今言既是供缺陷，驱也是机限遇！2.【藏SWOT分析和综仪合定位分让析】SWOT分析经济测戚算综合定纷位分析SWO抓T优化分狮析综合分兽析小结.综合定位该分析特性三：纠远期较好匹的交通可霞达性交通：距离潜市区距郑离适中芬，偏向挂第一居毫所，目偿前汽车晴交通条尘件较好拥，但基叫本没有间公共交积通线路建议在3号线和京览沪铁路站尾点修建之说前，加设名便民社区翅巴士线路惧通往市区沾各主要功顶能区交通：未来嫩地铁三怀号线终布点站设段在华苑味产业区诱距项目戒较近；惩京沪铁益路在地菜块位置昏边缘设赖置站点适合有捐车族先开发中串高端低密颠度产品2.【末SW屠OT分析和综落合定位分内析】SWOT分析经济测戏算综合定位庸分析SWO孩T优化分析综合分析闸小结.综合定阴位分析特性四：物市场面临胞周边大盘婶的夹击之猴势市场：整体发浮展态势良双好，但中劣高端市场绵竞争激烈先期推Town效hous衬e为主的项低密度行住宅在周边大职盘夹击下唉，低总价渠、经济型Tow讽nho秘use和纯高巴端别墅录存在市传场空间适合长聪线开发具较好兰发展预婶期先期开发借产品应为赢后期预留呈空间和打来好基础高端别励墅受地增块条件根限制Tow绑nho伸use条件较好2.【窜SW龙OT分析和综阀合定位分剥析】SWOT分析经济测鼻算综合定位格分析SWOT优化分区析综合分榆析小结.综合定卫位分析特性五卷：枣林导、排污怨渠、回企迁房、嚼庙宇…成片枣林庙宇排污渠回迁房自然景护观、人辞文主题发展高端绍物业的阻雕碍第三高触教区传统文栽化/生态休插闲旅游西青开肤发区排污渠朝改造通过园林强景观处理线遮挡回迁掏房化工厂外井迁提升附加借值生态、人沙文、教育医疗、泊投资、吗休闲2.【困SW或OT分析和艳综合定软位分析】SWO范T分析经济测辞算综合定位伟分析SWO震T优化分析综合分析干小结.综合定廉位分析地块：内部俩价值拉忙高有局狮限性（摔农民自瓣建房影老响）找准市瓣场空间喝顺势入墓市提高性艘价比和狗附加值拉高卖材中先卖中慈低端，裹后期价算值不易镇提升先卖高参端，条朵件不足斑过于吃钳力档次适裂中（中队高档）回款要光求：稳定回后收，风而险控制循，首战锹必胜原总则经济测算彩：中低容密积率好几种物械业组合—分摊风险2.【音SWOT分析和生综合定个位分析】SWOT分析经济测咳算综合定位姥分析SWO姻T优化分蚁析综合分窄析小结.综合定白位分析项目定位数策略相对冷孕门区域丙的大盘焦开发先做区域盒（环境、蛙配套）再供做项目中高档产蒜品入市，担提升区域苹价值借势西青享发展、超绝越区域现嘴状规模优势烘使大盘项敏目的品质始、形象、忆价格等各捏方面对一否个区域产虏生较大的也影响，甚金至决定区渡域房地产撞市场的等脆级。（尤扯其是在区泉域形成初游期）超出区域积定位或区万域高端定族位的大盘潮有助于改蚊善区域形各象，提升教区域价值当区域袖形象逐云步形成蕉，区域夫定位日吨渐清晰加后，对滚区域内闸各项目都的定位慈方向和京价格水棉平有较立大制约盯。区域形仁象确立妨，带动羞后期开窄发2.【道SWOT分析和脂综合定军位分析】SWO劝T分析经济测尾算综合定粥位分析SWO巩T优化分析综合分析祥小结.综合定膜位分析区位良面好发展委前景超大规题模中低盛密度自然环衡境可塑教育文化锣氛围升值潜浪力自然环境配套先行社区巴士京沪高迟铁主题园爆林标识性强第三高教酸区生态公园休闲会所地铁3号线复合性核心价值梅点产品创新高尔夫球聋场2.【露SWOT分析和综唯合定位分贫析】SWO询T分析经济测算综合定刊位分析SWOT优化分析综合分划析小结.综合定位凉分析规模大：项目竞争----〉区域竞争区位：目前不成熟，受外部影响弱交通：汽车交通条件好，偏向第一居所,未来预期好枣林/大学区：自然环境/景观卖点&教育氛围市场：整体市场好，区域存在townhouse市场空间地块：内部价值不均现金流：稳定回收，风险控制，首战必胜配套需求客群放大长线考虑区域造势内部造势先做配套借势西青多种产品拉高卖中主推TH产品景观先行复合社区，整体中高档区域增值可以预期的成熟社区联排别墅先行2.【拘SW朝OT分析和同综合定瞎位分析】SWO广T分析经济测鸟算综合定棒位分析SWO记T优化分巨析综合分析简小结.综合定位锄分析大型田摧园化人射文生态框小镇高性价比Tow蝴nho盖use蹄+少量叠恳拼/花园洋房+少量双拼规避极端饱大户型、贪控制总价闪，针对区条域外同类烧产品形成蓄总价优势翠，保证客梅户购买力沙；通过产冰品差异挪化创新俩，为天税津市追模求生态寻居住理饮念、想午买好房肿子的中膏高端客聪群量身束打造；通过高端蚕客群的聚钩集，提升求项目的产地品品质和太整体档次赚！第一居恨所宽板紧凑厕户型与舒招适户型低密度，执高品质联储排别墅混挣合社区综合定灭位结论2.【脏SWOT分析和综祥合定位分蛮析】SWOT分析经济测童算综合定算位分析SWO竿T优化分析综合分妙析小结.综合定钢位分析产品形式臭为联排别犁墅为主，御辅以叠拼/洋房及暑双拼，相主要基熟于以下蜻考虑：项目区视域（天谣津西南摔部地区显）缺乏淋高品质么联排别厌墅产品膀，存在困市场空守间；联排别墅赶产品注重亦舒适度和惯情趣性，迟可以体现忧出生态、枣人文、田碰园化的生戴活方式，师较好的符结合天津中葱高收入阶斗层对住宅斜产品的需桑求；景观资源泰较好的地名方设置双湿拼别墅作爬为的补充胳，提升项踩目档次；与回迁掘房相邻唇的地方猛，设置谨洋房或妈叠拼过赛渡，屏锡蔽回迁帆房对整君个社区瓦的影响红；多层洋啦房的设木置，一恢方面满灭足区域躁内对中呈档产品他的需求余，另一掘方面，发也可以身充分利败用地块杏，最大飘化的实苏现土地范价值。2.【蝴SW弄OT分析和综狂合定位分份析】SWO非T分析经济测算综合定位禽分析SWOT优化分析综合分析匹小结.项目SWOT优化分析区域人文及配套的限制难以寻求可以利用的资源地块内部的回迁房严重影响了社区品质的提升常规开发可实现3500元/平米区域消费需求及价格认知存在限制因素；周边大盘林立竞争激烈周边工厂的空气污染严重目标实现4500元/平米均价甚至更高水平根据前擦边综合域分析，三从SWO锄T分析出衰发，通阳过提出著合理的SWOT策略，从旬而实现更昌高的溢价贪，创造更吃高的区域盾价值。2.【犹SWOT分析和综耀合定位分慎析】SWOT分析经济测扒算综合定娘位分析SWOT优化分唉析综合分道析小结.项目SWO厘T优化分破析项目SWOT优化分析——发挥优饱势Strength优势分析距离市区（南开、河西）绝对距离近的区位条件毗邻外环线，交通条件好第三高教区与项目距离较近京沪铁路站点离项目地块较近未来地铁3号线所附带的巨大升值潜力区域外部较好的自然环境地块内部用地平整地块内部的枣林上海开发商擅长产品设计优势项目规模较大，各种配套资源整合优势发挥优势利用南开及河西的辐射效应对于有车一族的大交通条件好，到市区的车程在30分钟左右利用高郊区的文化教育氛围；吸引区域教师客户可以吸引部分京城上班的客户3号线的地铁概念炒作郊区大盘对自然环境的优质打造在产品设计上突破创新，注重面宽及朝向的特点项目规模大，复合地产的整合（教育、医疗、旅游、文化）2.【匀SW湾OT分析和息综合定咽位分析】SWOT分析经济测照算综合定絮位分析SWOT优化分旋析综合分析险小结.项目SWO音T优化分顷析项目SWOT优化分更析——弱化劣势Weakness劣势分析地块区域配套欠缺，市场认知度较低，需要前期投入较大精力提高地块认知度地块内部的农民房不利于项目档次的提高地块东侧华苑工业园可能带来的空气、噪音、货运交通等影响地块南侧有一工业排污河市政公共交通欠缺弱化劣势通过社区内部环境配套的建设完善以及利用西青组团提高项目的认知度通过坡地及树木对农民房进行视线屏蔽，提高景观价值（极端的方式甚至可以考虑把回迁房买下来，然后拆除，走高端路线）在东侧种植相当数量的茂密树木，降低噪音及空气污染的影响改造现状工业排污河为地块内部的环形水系，提高地块内景观价值，改善社区内部的空气湿度。在项目初期设立一定数量连接市区主要功能区的社区班车2.【际SW戴OT分析和棕综合定渴位分析】SWO怕T分析经济测弃算综合定位丧分析SWOT优化分夹析综合分析炎小结.项目SWOT优化分愧析项目SWO洲T优化分析——抓住机会Opportunity机会分析天津房地产市场处于高速发展阶段，未来仍具有较大发展潜力郊区化大盘的趋势天津整体市场上的产品结构供需错位，中高端产品竞争激烈，但产品品质仍然不高；地块周边的工厂企业主有很强的消费能力；开发地块遗留问题少，可塑性强土地的招拍挂制度致使周边土地成本升高，从长远角度来看，为本项目提供良好机会城市总体规划建设，为西青郊区开发提供良好的政策和基础设施支持，将带来较多客户。抓住机会市场需求旺盛，抓住市场机遇契合郊区化大盘发展的趋势，离尘不离城把握住该部分人群，是TH或双拼的目标人群市区内升级换代客户通过高品质、精细化产品突破区域市场与天津整体发展规划联动发展2.【统SW吩OT分析和创综合定裕位分析】SWO门T分析经济测算综合定位昌分析SWOT优化分胆析综合分搜析小结.项目SWOT优化分析项目SWO赶T优化分扭析——规避威胁Threat威胁分析项目周边大盘的直接竞争威胁（中北镇地区万科项目、金厦西部新城）天津市场未来住宅市场供应量持续放大，同档次区位竞争日趋激烈二手房高性价比以及良好交通条件的威胁天津购房者的需求特点比较保守，对创新产品的接受能力有待引导本区域的价位承受能力有限，高价位产品体量过大会有积压风险规避威胁通过产品的差异化——经济型TOWNHOUSE/叠拼等产品避开直接竞争提高产品性价比，同档次价格上推出更高品质产品强化突出郊区大盘TOWNHOUSE产品的特点，有天有地，环境优美增加产品附加价值，如教育、医疗、休闲、投资等跳出区域扩大客户群范围瞄准梅江南外环外低密度产品和中北镇洋房客户的中间层次客户2.【桌SWOT分析和综腥合定位分关析】SWO内T分析经济测算综合定幸位分析SWOT优化分析综合分析棵小结.综合分析哪小结本项目具宪有一定开驰发优势，室同时劣势浪也比较突放出优势主要室体现在地毅块的交通守可达性、挥项目总体舞可能达到厦的巨大规板模，相对踢较低的土烦地成本，福以及地铁撞三号线和凯京沪铁路惧站点的未需来设置；劣势则敞主要体棕现在区怠域相对并较低的滤市场认干知度、激欠缺的弄配套、员地块内腾部和周悼边的化带工厂污电染，以己及地块惊内部的芝回迁房目。通过合理留措施可以野发挥优势扎、弱化或汪扭转劣势优势可以烂结合成本羊，通过创欧新精细化症产品设计卸、营销推校广等方式抖得到强化继；劣势可竖以通过芹先做区享域配套输和景观趣、规划欲设计手污法弱化业或规避出。2.【蹈SW乓OT分析和综研合定位分卖析】SWOT分析经济测湿算综合定博位分析SWOT优化分即析综合分析斯小结.综合分削析小结综合分汤析项目酬特性，框得出本驰项目基葡本市场统定位：由于项目愧的区位现蕉状条件和盐认知情况婚，以及大侮盘开发整间体开发考刘虑，首期疫不适合开民发低端及竹中低端产塞品，较为蒸偏远的位炸置更适合遵开发低密避度住宅；同时由于包地块周边睁缺乏稀缺伪性景观和据旅游休闲档资源，同沫时地块中掠间的回迁调房限制，注也不宜直姥接开发高殃端别墅类紫产品——前期投入键过大，市远场风险较叔大市场情漂况显示项，项目午区域存园在经济液型Town纤hous析e类低密度笛住宅市场边空间最终定掌位为面就向天津阴中高收伪入阶层讨的高性先价比低支密度联析排别墅糕混合社晶区产品构首成主要逢为Tow腊nho斥use和少量休叠拼和芒洋房，秒由于项妖目后期贪可能达坑到巨大共规模，软因此在纲区域成重熟，并霉获得了从一定的蔬市场认裕知后，康可以兼羊顾向高耻端和中姿低端开贩发住宅瞧的开发柜方向。3.【整体发展妙理念及项日目形象定栗位】整体发已展理念项目形象毛定位社区文途化定位整体定插位小结.整体发展初理念及项番目形象定命位三、整墓体发展母理念及宜项目形领象定位整体发展太理念——新都市蛇主义•和谐小勇镇项目形岔象定位——欧洲小镇目标客户裳群定位——和谐小镇整体定位心小结3.【整体发棒展理念的及项目码形象定垒位】整体发级展理念项目形下象定位社区文化亡定位整体定位模小结.整体发擦展理念整体发疗展理念——欧式•田园•人文•生态•新都市酿主义•和谐小熊镇“欧洲清新谁而典雅的意田园都市堤生活”高尚的、盟优雅的、乡丰舒适的生泪活回归自亚然、远尖离喧嚣振、返璞层归真欧式田园人文生态有文化的、求有品味怠的、人加性化花园、根绿色、穿健康、猴高尔夫漫主题3.【整体发打展理念拾及项目趟形象定凶位】整体发展净理念项目形象物定位社区文化降定位整体定位盖小结.整体发展肿理念整体发赏展理念——欧式•田园•人文•新都市主们义•和谐小镇新都市主分义的和谐日小镇城市新贵木成熟的郊餐区化生活3.【整体发展仆理念及项口目形象定拌位】整体发糊展理念项目形乌象定位社区文卸化定位整体定炒位小结.整体发肤展理念新都市朋主义的桥和谐小柱镇“镇”是核心新都市主通义小镇和谐社区人性化尺业度郊区化特略征邻里交往情要求复合功能人与环境唤和谐人与建衡筑和谐建筑与裹环境和箩谐建筑与缠建筑和酸谐3.【整体发于展理念数及项目哥形象定指位】整体发展钢理念项目形础象定位社区文勤化定位整体定挺位小结.整体发愿展理念小镇是曾核心居住交往休闲消费＋＋＋居住功能配套公建蒸及商业3.【整体发展恨理念及项炮目形象定队位】整体发展怕理念项目形情象定位社区文化季定位整体定眯位小结.整体发展宁理念新都市均主义——“小镇”亲开发“小镇开没发原则辉”：以暴可持续亲发展的脾原则帮，从城肢市的角倦度出发三、动态号的看待筑整个项摸目的规率划发展小城镇居添住要素—功能复垮合复合多种回有机功能灯，各功能陆之间能够普互相促进嚷，提供盈尚利所需要竟的客户群居住多在样，多档次多亡类型住屋宅面向凭复合客停户居住娱乐酒店服务会议商业停车餐饮其他3.【整体发展湖理念及项槐目形象定哪位】整体发开展理念项目形象狼定位社区文斗化定位整体定位惰小结.整体发展盆理念新都市梁主义——“小镇”开啊发小镇居脂住要素—人的尺佳度步行距离泉，10分钟原示则－即匙各种物销业功能损应有机搏组合，种步行十智分钟可报以到达校（半径500米）3.【整体发展俯理念及项河目形象定国位】整体发展聚理念项目形灿象定位社区文化览定位整体定灵位小结.整体发淹展理念新都市赤主义——“小镇”开逃发小镇居敏住要素——交往居住邻形里，设裕施多样委便利提住倡住户项相互间婶的沟通逃，重塑克邻里关壁系，满枣足现代跪人情感师交流的臣需要邻里居住增概念3.【整体发展汉理念及项远目形象定崭位】整体发返展理念项目形象兔定位社区文化咬定位整体定位渐小结.整体发展右理念小镇居右住要素—个性化毅、可识育别性社区标稳志与社拌区中心仙，为居泄住者提俭供有丰警富的识亩别性的桑建筑空驼间组织某与功能溉设置，辽营造有症很强心城理认知戴度的社败区环境新都市寒主义——“小镇”开丸发3.【整体发菌展理念抱及项目知形象定蓬位】整体发奖展理念项目形销象定位社区文化串定位整体定位漆小结.整体发展缺理念小镇居跌住要素—与自然融役合，可持圆续发展以贴近混自然的杜环境为嘱居住的僵重要元茶素，在比享受便捧利的配绑套服务外前提下帮能够同央时享受乘自然注重可父持续发虹展，大页环境——对自然的色友善：能挪源，材料着，土地……小气候——适宜人的稀居住：湿牌地，水，奸树林，绿铸地……新都市主仿义——“小镇”开顿发3.【整体发展非理念及项滑目形象定干位】整体发盼展理念项目形象抓定位社区文化府定位整体定拳位小结.项目形喜象定位项目整体叶形象定位——欧式•田园•人文•新都市主暖义生态小绿镇天津人的乳心灵家园天津人呼居生活觉典范社迹区新都市夺主义•和谐小修镇3.【整体发纯展理念城及项目菊形象定青位】整体发村展理念项目形窑象定位社区文味化定位整体定位夜小结.项目形象怜定位新都市求主义欧洲小抬镇硬件形象定驻位住宅：有以欧式区自然建男筑风格现的联排虑别墅为店主，以斩及少量币花园洋程房和叠煮拼住宅公建：休闲运动——高尔夫商业——商业街教育——国际学净校、名与校联姻配套——会所、私元人俱乐部公建不燃仅是配疯套，而形且是提招升项目源品质与渡构成区窃域吸引担力的重倦要价值展点景观：自窄然田园风宋格主题园织林、水系经、高尔夫蛾景观细节——欧洲风情嘉的建筑彩色广场杏砖、钟楼录、树、花否坛3.【整体发肝展理念洽及项目罪形象定庆位】整体发展棋理念项目形象细定位社区文秒化定位整体定位林小结.项目形象占定位高尔夫球场国际学校风情商业街休闲中心商务会所营造社区品味形象同时为后期大盘奠定基础完善的配套是实现价值提升的又一主导因素3.【整体发展劝理念及项煌目形象定盛位】整体发看展理念项目形被象定位社区文化支定位整体定位促小结.项目形象录定位天津都衡市新贵田园诗意斧般的郊区唯化生活软件形苏象定位私人俱财乐部SPA•沙龙管家服六务高尔夫BARB沃ECUE……3.【整体发日展理念泪及项目兰形象定果位】整体发展精理念项目形象秋定位社区文促化定位整体定齿位小结.社区文迈化定位和谐社区凭文化人与建孕筑和谐人与环境潮和谐环境与建向筑和谐建筑与建桨筑和谐居住文化——复合中垃国人的耍居住文茧化户型平动面——功能合捎理性人性化建淹筑——人性化尺源度和人性泊化细节人看自需然——庭院和独露台交往空间——文化广场艺、灰空间人文环境——高教区鱼文化氛勤围建筑与桂自然环毕境和谐——建筑园林躺一体建筑与文小化环境和剩谐——大学区/高知人俯群居住建雷筑和商锋业建筑盯的和谐居住建包筑间的哈和谐——联排、叠消拼、洋房与现有呼建筑的鲁和谐——隔离/融合3.【整体发盖展理念浸及项目泉形象定蹈位】整体发展拒理念项目形葬象定位社区文鹿化定位整体定位踪蝶小结.整体定位死小结项目整体原发展理念新都市伟主义的甩和谐小草镇项目整术体形象萍定位——欧式•田园•人文•新都市主脂义生态小衡镇天津人悬的心灵蜘家园天津人何居生活表典范社炎区新都市主雨义•和谐小砖镇社区文化拣定位和谐社鉴区文化人与环惹境和谐人与建瘦筑和谐建筑与环宣境和谐建筑与教建筑和果谐4.【产品定激位及建捧议】物业类型滑定位物业配面比建议产品户型肃建议产品定位骑小结.产品定位封及建议四、客用户群分妨析及定籍位物业类型摇定位——联排别忘墅+叠拼住宅+花园洋增房物业配比妹定位——以联排腔别墅为减主的经嫩济性户狂型产品户策型建议——经济性Town吵hous钥e户型和漏舒适性户洋房户壁型产品定臣位小结4.【产品定坦位及建痕议】物业类锤型定位物业配比举建议产品户型装建议产品定位厨小结.物业类型唯定位

通过高标准、高水平的规划实现是多层复合功能的，有别于传统的功能分区开发模式具有示范效应

充分体现人性关怀的完善的社区服务体系多类型/多种用途/不同性质人群的交流平台

拥有较大规模/配套完善拥有一定的土地储备辐射区域广泛高融合性的可持续发展的示范式的

位于城市边缘，多功能、低密度舒适具有可持续发展特性的郊区生活社区。

产品属性4.【产品定均位及建爬议】物业类工型定位物业配携比建议产品户型眠建议产品定位绩小结.物业类型警定位住宅主现力物业闷类型联排别墅大面宽、豪小进深两层或咳两层半住宅辅助物业湿类型叠拼住宅平跃结桃合的花柿园洋房局部地方奖可设置双何拼会所及摸配套部逝分物业鸣类型会所——SPA特色休钉闲娱乐——高尔夫烧球场特色教泪育——国际学校导、双语幼章儿园、共雄享图书馆特色医劳疗——社区医肯疗诊所主题商业诊街和邻里绒商业街4.【产品定吃位及建霜议】物业类型泡定位物业配比叉建议产品户型博建议产品定位湿小结.物业配比包建议住宅主毫力物业胖配比建限议说明：上述指搂标根据仁市场定启位，遵含循容积军率适度税降低原温则，为渡初步定悲位比例近，详细尼配比比轧例须结桂合概念吩设计给麦出。项目用萍地约424亩，整灶体容积碍率建议杨保持在0.8以内。具体设概计中，急上述指田标可有5%的比例浮堵动调整，Tow气nho术use部分应遵灰循在上述洞范围内尽询量最大化具的原则，则双拼产品虾为特例产灶品，视地挖块规划具阻体条件酌理情设计，永不作硬性孤规定。物业类型建筑面积（平米）容积率建筑面积比例TOWNHOUSE16万0.6-0.780%叠拼2万0.810%花园洋房2万1.010%4.【产品定锤位及建仁议】物业类型短定位物业配比睁建议产品户赚型建议产品定位极小结.产品户交型建议物业类型居室数目户型面积区间（建筑平米）TOWNHOUSE四居为主180-220花园洋房三居/四居120-160叠拼住宅

四居180-200（下户）三居/四居160-180