中新集团徐州某房地产项目定位市场报告

强力营销铸就泉山森林海——江苏新动力策划机构中新集团徐州项目研究报告2007年4月报告提要第一部分市场分析第二部分项目解析第三部分项目运作第四部分营销团队建设第五部分价格/销售研究

第一部分市场分析一、放眼中国未来中国的区域发展和竞争主要围绕三个大的经济圈展开：以上海为龙头的长江三角洲城市带，带动浙江、江苏7000万人口，已被列入世界六大城市带之一；以北京、天津为双核的大北京城市圈，包括了大约4000万人口；以粤港为中心的大珠三角地区，辐射4000万人口；【三个城市经济圈】二、聚焦徐州江苏三大都市圈：南京、苏锡常、徐州。徐州都市圈是典型的省际边缘型都市圈，设定范围：核心为徐州市，宿迁、宿州、淮北、枣庄、济宁、商丘、连云港。【徐州都市圈】徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积11258平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，人口180万。【徐州概况】【徐州城市竞争力】全市GDP过1000亿元……财政收入过100亿元……人均GDP过1400美元……中国社科院2006《中国城市竞争力报告》：徐州城市群竞争力排名第8，居武汉、合肥都市圈之前；《中国城市金融生态报告》全国50强城市“十大经济活力城市”，“台商极力推荐投资城市”“中国大陆最佳商业城市”“中国品牌经济城市”“江苏省文明城市”“国家园林城市”“中国特色魅力城市”……【徐州城市规划】“双心”指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心——老城区；潘塘古黄河地区－未来徐州市的新区——徐州新区，也是城市的行政、商务中心。“五区”即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。根据城市发展布局总体框架，城市用地规模将由116平方公里扩展到220平方公里，城市区域扩展到21公里长、20公里宽的区域。未来城市人口规模将增加到300万人。徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。铜山新区规划布局规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积1856.6平方公里。规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为299平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的研究范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展控制区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山城区与徐州边界、南至省界，总面积约180平方公里，其中中心城区建设控制范围约88平方公里。功能定位：徐州市南部综合性主城区，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地；成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、资源、环境协调发展。【徐州社会经济】2006年，徐州综合实力不断增强，地方财力再上台阶。2006年徐州市GDP1428.91亿元，增长15.1％，总量在全省第六位；财政总收入180.85亿元，增长24.5％；一般预算收入71.03亿元，增长28.6％；城镇固定资产投资590.35亿元，增长30％；社会消费品零售总额460.08亿元，增长16.2％；金融机构存款余额1193.72亿元，增长18.1％；居民储蓄存款余额722.89亿元，增长11.1％。2006年徐州人均可支配收入平稳向上。徐州市近年的人均可支配收入发展的相当稳定，同时与年人均GDP的涨幅基本保持一致。消费需求不断扩大，市场交易日趋活跃。2006年全年完成社会消费品零售总额460.08亿元，城乡消费品市场同步增长。分城乡看，市县协调发展，较为活跃。市区零售总额达到249.22亿元，增长16.2%，占全市比重为54.2%，与去年同期持平；六县零售总额210.86，增长16.1%，占全市比重45.8%。三、徐州房地产市场分析【徐房地产市场分析】徐州房地产市场主要按照区域被分为5大区域：中心区：东至迎宾大道以西，南至和平路以北，西至西安路以东，北至黄河南路以南；东区：东至市界，南至市界，西至复兴北路、迎宾大道、徐淮公路以东，北至大庆路南；西区：东至西安路、中山南路、湖东路以西，南至市界，西至市界，北至铜沛路以南；北区：东至大庆路西，南至铜沛路、黄河南路、迎宾达到以北，西至市界，北至市界；南区：东至迎宾大道、徐淮公路以西，南至市界，西至中山南路、湖东路以东，北至和平路以南。把铜山新区这一新兴板块也列入南区范围。徐州五大区域房地产市场基本特点：中心区：住宅由于用地限制，以高层为主、项目规模不大，且上市新盘较少；东区：新城区的规划发展，给东区的楼市带来更大的空间，同时在大盘带动下，价格也得以提升。西区：传统居住区，目前市场竞争最为激烈的区域，住宅产品的投放量占到了全市的近40%。南区：居住环境好，购房有效需求较多，促使该区域的住房价格处于较高位置，但目前有待开发新的市场热点。北区：传统工业区，住宅环境较差，目前该区域最大项目鼓楼生态园尚处于规划中，区域发展需要时日，目前处于各区均价最低。南区版块市场分析城南板块营造最佳生态环境和人居环境，建设以商业为核心、公共服务设施相配套，以城市住宅为主体，集科教文化、行政办公、商贸居住等为一体的新型城区。“东扩南进”这个城市发展规划促进了南区房地产市场的快速发展，目前徐州广义上的城南地产正在形成两大居住区版块的对抗。一个是永嘉·太阳城、泉山美墅、山水华美等最近两年新兴住宅项目扎堆的南三环居住区，而另一个就是以久隆凤凰城、汉府雅园、汉泉山庄、御苑与本案等为主角的铜山新区新兴居住区。城南区域内楼盘供应量巨大，目前在售楼盘约10家。在同一位置经常会有多家楼盘在售，产品差异性不大，同质化竞争激烈，如本区域的久隆凤凰城、汉泉山庄、御苑与本案在物业类别及卖点方面几乎没有太大的差别，部分项目采用现房销售。由于铜山新区属县城，在户口、教育、医疗等各方面无任何优势，在板块竞争中明显落后于南三环板块。【量化2006年徐州房地产市场】2006年徐州楼市取得良性发展全年土地供应4000余亩，交易金额32亿多。市区商品房累计销售2.6万余套,销售面积近268万㎡,销售额近83亿元。其中住宅累计销售近2万套、销售面积235万多㎡、销售额68亿多；商业累计销售近5000套、销售面积20多万㎡、销售额11亿多；办公写字楼累计成交1000余套、销售面积9万㎡、销售额近4亿元。2007年徐州房地产市场大盘压顶绿地世纪城130万平方米开元·四季100万平方米华厦·天山绿洲80万平方米苏商·御景湾60万平方米滨湖花园54万平方米久隆凤凰城50万平方米浙江同创项目1600亩中住城120万平方米规划中的鼓楼生态园(4000亩,一期恒嘉山水920亩80万平方米）、恒基新城区项目（820亩）、世茂郭庄路地块（1012亩）……徐州房地产市场进入大盘造城时代，成功的大盘营销操作手法在很大程度上决定着项目的成败！第二部分项目解析一、项目概况【项目总体经济技术指标】地块编号：铜山2005-3地块坐落：铜山县汉王镇总占地面积：1048525㎡（1572亩）总建筑面积：约116万㎡容积率：1.1建筑密度：≤26%绿地率：≥35%用途：居住商业出让年限（年）：住70商40教育：该地块内配套学校为九年义务小学，占地面积为75亩，按规划设计建成后，无偿交给政府安排使用。配套商业：占地为60亩。【项目一期经济技术指标】规划建设用地：296670平方米总建筑面积：278584平方米地上建筑面积：247437平方米，地下建筑面积：31147平方米容积率：0.834商业及配套建筑面积:6000平方米住宅总建筑面积:272584平方米1680户4704人五层洋房:124112平方米1070户52.86%叠拼洋房:99949平方米464户33.10%其中地下面积:18627平方米，地上面积:81322平方米联排洋房:39496平方米128户12.10%其中地下面积:9509平方米，地上面积:29987平方米双联排洋房9027平方米18户2.32%其中地下面积:3011平方米，地上面积:6016平米地面机械停车位1100个户内停车位:610个绿地率36%【项目区位示意图】【优势（strength）分析】1、项目临近矿大南湖校区，享有浓郁的学府文化气息；2、位于洞山西侧，二十五里河北侧，依山傍水，环境优美，适于居住。3、本项目开发商拥有良好的开发理念与经验，容易在市场中脱颖而出。4、作为南区大盘，购房者较看好本项目的市场前景。二、项目SWOT分析【劣势/政(wea己knes灯s)分析预】1、从项盲目穿过的缸中山南路澡延长段（橡新茶路）雀，目前为剥去往火葬澡场的主要泳道路，这即对购房者堆尤其是前辰期购房者称心理影响跑很大。2、目文前该区婆域在一担部分人情心目中污还是比载较偏远眼，附近废缺少成酒熟社区般。3、项文目周边射医院、团银行、迹超市等每生活配舱套缺乏侦，尤其词是交通蛮配套较犬差。【机会班(op晨por轻tun耐ity黎)分政析】1、徐州施经济宏观候面呈良好年势头，为涛本项目提汉供良好的嚷宏观机遇灭。2、政众府东进里南扩的压发展规棉划及铜雁山新区荒的规划活发展，鸟为本项劲目提供贝良好的枯政策优枝势。【威胁犁(th饱rea购t)分昼析】1、徐掩州土地愧出让放待量，竞潮争加剧判。2、大仰盘众多侵，推出观时间较幻玉早，且殊他们初娇步形成对了良好墨的品牌思形象，残分流了加客户群撞体。3、当故地人的含价格接秀受水平姓有限，屡需要用病良好的驴产品和庭强力的住营销给教以强力弄引导。第三部分拳项咸目运作大盘压涉顶、项披目位置茂偏远、采时间紧印迫、存滚在明显艇的硬伤磨，本项目的查销售存在焦很大的压现力！要实现项眼目的成功玩突围，本面项目应该翁如何运作赵？/策划先升行赢在造势【策略解裙析】作为一由个总建麦筑面积释120灿万平米霉的超级婶大盘，爆我们有藏能力也致有必要仅先“造拦市”，押要引导闸市场，啄要让我伤们的走搏向就是叠市场的浆发展的假方向。在成功艳“造市乎”后，猾为了有运效的实馅现销售蒸，我们授就要及如时“造影势”，掘让市场倍消费的爽“势”兔在我们袍这里积爷聚，在期我们这榆里释放充。要实现造厚势，我们嗓可以从以垒下八大导柿向开始：【策划先映行八大导班向】品牌导灵向风水导件向新闻导葵向广告导向活动导向产品导欣向强力营钱销导向交通导带向策划先翁行八大导天向1、品瞎牌导向品牌意味杜着实力、泊意味着品泪质、意味普着信任、受意味着领诵导市场，专在公司具么备卓越品雷牌的前提呢下，把企括业的品牌仙价值移植托到项目中饶去，将是惠项目成功特的前提。声目前市场美上绿地世金纪城、开炸元四季等撇大盘的成馋功，就很悼好的证明咏了这一点站。品牌价值镇意味着我予们可以走盈多远2、交通蚕导向作为郊区董大盘，事俊实的距离虽我们无法盟改变，但蝇是消费者敞的“时间品距离”和椒“心理距清离”却是洒我们可以责改变的。专当我们拥战有畅通的斜交通导向再，“时间沿距离”自专然“缩短摧”，“心幼理距离”于也将得以栗“缩短”携，当我们良的目标消广费群体尤夏其是洋房误的消费群扮体觉得我挡们项目的“距离不猛再成为距冲离时，那爱销售当然氏也就容易清解决了”肾。交通导向家意味着我售们可以走梳多快为解决班“距离谱”问题扰：一方面，北可以与公龟交公司洽冷谈，开辟居新的线路切（利用矿骂大已有的交梦通）。另一方面撤，自己开哨辟中住城满到市区中义心处的交探通线路。3、风若水导向风水，态是我国守一种古呢老的文捆化，它知包含着唉人如何址去顺应纠自然的伪深刻哲源理。风水理论摆实际上就逝是地理学订、地质学毫、星象学右、气象学寒、景观学踏、建筑学浙、生态学诊以及人体戴生命信息戴学等多种尚学科综合道一体的一姻门自然科虎学。其宗赖旨是审慎供周密地考苦察、了解缝自然环境照，顺应自省然，有节贱制地利用宋和改造自赞然，创造维良好的居摧住与生存绣环境，赢纷得最佳的惭天时地利括与人和，珍达到天人纽奉合一的至遥善境界。本项目风两水的宗旨偶就是理气乒，即寻找生气。而有生导气的地方泉应该是：奖避风向阳智，山清水旺秀，流水驱潺潺，草登木欣欣，昨莺歌燕舞都，鸟语花父香之地。虽这恰恰和肃生态建筑才不谋而合农！生态建亭筑学是研帐究人类建概筑环境与突自然生物创共生关系登的生态学揪。本项目虑要将传统鼓风水中的邮朴素真理离，与现代右环境景观兰学互相嫁激接，更好源地为业主破服务，当伙然也是为涌项目销售毒服务。本项目引包进风水导骡向，一方恼面是为了饮体现项目眠的在寻找“生气”上的理念鹅和行动，查更是为了撇尽可能的牌降低消费叉者对通过榨社区的道搬路——新坝茶路作为参去往火葬属场的主要优道路的心咸理障碍。风水的问职题自然要含用风水来无解决，网通过风水公导向首先蠢让目前徐掌州老百姓困普遍认为谅新茶路是著黄泉路的久说法变成“疑之重呼、信笨之呼，斧全凭自门觉”的个人删不确定观认识，蚀同时通榜过本项渔目寻找“生气喜”的风水宗骗旨来化解大众心理诵障碍尤其毁是目标消抹费群体的心理障碍。风水导向娃决定了消孩费者接受健项目的心趟理时间4、新闻温导向在“眼值球经济硬”时代惰，我们拼需要关婆注，而神新闻无零疑是最遥受大家爽关注的辛，制造丧新闻、衰传递信票息、导怜向造市委、强力宇造势，葬当我们干的项目牺站在新就闻的前蔬端、“造市”和狸“势”彼的顶端食，引领鞠市场自贪然是水细到渠成代。本团队台在徐州鹊特别的具“新闻吧脉”，览决定了毯我们可扒以更好茄的对徐长州媒体孝进行整称合，更明好的制兔造、引芒导新闻匹。新闻导挑向决定柴了我们留的“犁造市”悉和“娇造势”货的高度只。5、广告篮导向树立企业走品牌、阐帆述开发理窄念、传递队项目信息已等等，都欲离不开广醉告，在洞愧悉个广告距媒体的基怖础上，对象其进行整壶合，发挥袄其最大功客效。在这飞里我们要寸特别注意拢两点：【注意我砍们沟通方眠式】针对我落们的目骨标客户霞特征，名需要注仙意我们读的沟通赢方式：泳前期加勾大软文倡宣传力供度，以坦期改变狼消费者助观念。【加强险户外广晨告导视免系统】大型户外修广告牌：市中心鹅、通往项因目的重点脱区域、目恋标客户群贸体的强辐射区域路牌导肉视系统尿：沿中山南框路等路灯辈杆上做项吊目形象广炭告。车体导视膊系统：相关公短交车体详、出租蚂车做项仪目形象扭宣传广飘告。当我们把捐户外广告吊当作放大太的报纸广氧告来做，效果同样葡可以得到栋放大，关键是啄统一整蒜合控制光。6、活诱动导向针对性乔的营销胜活动，哄由于有脂了目标泻群体的慈直接参从与，沟脊通变得刃相对容易，我命们可以宵组织如锡下一些洒营销活楚动：前期宣披传期间这组织大盯型专家沙论坛会吉，以期验引导消险费者。通过名附人专家童邀请，凭发挥名谢人效应锯。强化开灿盘大型理活动组垫织，以椒期达到短轰动效腿应。7、产脏品导向什么样店的产品爷是好产柴品，从车营销的第角度来筐看，适岭应市场叔需求的祥产品才所是好的籍产品。烘在核心静产品基害本确定惹的情况策下，如全何让产号品适应婚市场就毕变的非阁常重要确。我们需要还从引导市背场的角度谊来推介产骑品，也需资要从市场兄需求的角牢度来调整嫁产品。总房款将炮是我们衡罗量产品的天一个重要恋标准，而兵总房款的类控制是以危面积的有渴效控制为泛前提的为了更好眯的适应市狼场需求，免在不调整俩整体规划道的前提下黄，我们的晌户型还怎是需要傲适当调懒整的户型设佣计建议面积控顽制：洋房底变层面积弊必须控那制在1求44平饮方米以冻内。叠加别墅贞单户面积绒底层控制咬在190卷平方米以羽内，三四保层控制在扑170平跌方米左右尖。连排别粪墅面积撇尽量控托制在2乏10平贷方米以哑内。具体户偷型修改巴意见：1、洋房声A户型取角消南侧2宝700M模M进深的带阳光室，默这样既可蜂以减小进何深（目前辟设计进深孝达到了2佣0米），发增加餐厅箱采光度，旧又可以有遍效降低底桂层单户面冶积，同时救增加了花市园面积，晴并且花园岗更加好用堪。二层和讯三层再适客当增加露碌台面积。2、洋房顶B户型二绒层和三层素再适当增贷加露台面狂积。3、叠加叨别墅C户久型屋面尽允量调整为吐能上人的廊平顶屋面昆，这样可位以增加屋贱顶平台，擦否则三四芳层与普通表洋房就无亏质的区别往，价格很约难提升。4、叠加验别墅D户宪型公共楼辱梯为单跑食楼梯，显跃得过长，沿采光不足皇，建议改醒为2跑楼拳梯。8、强力臣营销导向所谓强历力营销东，就是租有效整她合一切怀有利资渴源，因珠地制宜周打造优蒸秀的、包执行能精力强的页营销团昨队，在膊较短时债间内快填速的完孔成项目旧大额销吧售。【强力擦营销之欺强化衔销售队酿伍组建吼】选择高辛水平的毛销售团劳队，单圣独进行宪培训，顷单独设启置薪酬晶体系，控并加强驶销售渠狸道。具脚体内容捆为：一、设亏立现场围接待中随心。强雹化案场咐氛围营构造，营蓄造浓郁桂的销售请氛围；荐同时设峰置两支翁销售队榨伍，内上部强化隔竞争体莲系。二、设赢立市内轻接待中晓心。设揉立快速丸看房通辣道，方栽便看房槐选房。三、组窄建直销绩队伍。冒加强一踏对一的其拜访沟源通，同职时要注拼意淡化临直销队贱伍的相徐对孤立摄分散性榴，强化领整个直常销体系蹈对项目芦的销售锣推广。【强力营烂销之拥渠道表革命】在常规游的销售熊渠道的衰基础上广，要想丝式实现强质力营销湖，还应锣对创新特渠道，兄其主要著内容有插：一、成立炎俱乐部。况主要目的绸就是选择扒一些准目何标客层为包我们的俱夸乐部成员及，通过定割期的活动骆组织和一绳定的利益桂提成来驱姓使俱乐部来成员通过任其口碑宣砌传来吸引示更多的目赤标客户前益来购买。二、建茧立渠道虎管理网文络。针堤对徐州孙甚至整矮个淮海激经济区把各个县姐区建立村强大的货渠道管僻理网络橡。该网舞络将通崖过对其诊管辖范幻玉围内所贡有的组朱织形式惠（包括性学校、茂机关、朋企事业倒单位等昨）进行纽奉针对性革的市场全调研，于并对其于购买能复力进行饶分析，固从而建械立对这欲些组织丧形式的伯宣传推殊广网络芳。三、针泡对性重周点推广仔。针对制徐州各登个重点结目标客晃户单位挖（如大芽学、医街院、政弊府机关桌等）制初定重点搁推广策理略。第四部分搂营锻销团队建悬设策划先鼠行为本预项目赋社予了鲜租活的生岛命力，浅给目标共受众留泪下清晰旁而深刻址的印象茶；成功球造势为绑项目积垦累了众姜多意向纳客户；势强力营微销最终烤把购买删意向转葬变为购胶买行动作。这一晨系列都嘱是一个驼统一有况机的整生体，而颜这又必厘然要求皆一个强从力的营进销团队梨。这个团队胡应该是：强凝聚力稻的团队，宏而不是一合个人或几贸个人；有着丰撑富的操搭盘经验增，尤其顺是大盘怕操作经外验；洞悉徐州浆房地产市丈场，敏感拨消费者的薄心理需求瓣；在徐州谨有着良聋好的“作人脉”殖（营销挤脉、新辣闻脉、日资源脉停）；有着领跑个徐州地产升市场的营叙销理念，须能够创造死性的开展沉营销工作模；本团队操根作、服务虑的部分楼结盘：久隆凤凰怕城、开元防四季、瑞外龙东方广誉场、绿地贵世纪城、于南都国际汽公寓、都吧市家园、裁子房美景戚花园、祥神和四季花返园、西苑桥人家、名俗城翠微园欣、名城国箭际、金地买商都、东川方红大厦惯、皇城大乱厦……总策划园：陆裕尸昌销售总监孙权策划总颜监刘宋良设计总监张宁运营总监张增洪策划经旷理销售经指理运营经理销售经阀理设计经理专家顾问播组总策划找师：陆顺裕昌大学本科深学历。W蛙BSA中盲国商务高丈级策划师梁，复旦香项港大学房伏地产EM持BA，徐歉州师范大匙学商学院济兼职教授和。历任:邪上海月月害舒公司副掌总经理词，深圳中生南纸业副堪总经理葡，徐州副砍食品大楼气总经理炒，徐州百奖惠家美时哥总经理佩，徐州百赏富集团总虽经理，扛江苏久隆债集团董事厘、副总裁宏。主要操盘嫂案例：2002喇年，产权舟式大酒店冷东方红项厚目，一个抬半月销售怀率达80阵%；200尘3年，分都市家倡园项目泥，一年踩销售1变00%誓，单价屋提升3刘00元醉/平米熄；200樱3—2稼005紧年，久途隆凤凰纵城项目决，其中单200脂4年一拍年销售辽5.8仿亿。其谊中别墅独价格由知190萌0元/赶平米增犬至40腹00元顾/平米刷。2006治.6-皱--，徐勿州瑞龙东泊方广场5爱万平米纯宪商业项目室，一、二屑期一售而稠空，现销银售三期。销售总热监：孙权大学本科蚊学历，房苏地产营销规从业年限海8年。历任台湾刘和丰堂房纹地产代理鼠销售公司油销售主管巾、专案经喝理，徐州艺盛家堂房按地产营销池代理公司便总经理，压江苏久隆筑集团营销顾经理，上砌海燕然房如地产事业例机构营销织总监。主要操盘缓个案：徐州21泼CN休闲充购物广场涝、都市家乏园、久隆泡凤凰城朗、南都国葬际公寓等皮楼盘。策划总梦监：刘困宋良大学本科展学历，中匀国房地产越策划师，糟长于大盘蛇营销策划傲。历任徐抖州天信茫房产市悬场推广以经理、罚久隆集居团高级悔策划主家管、杭趣州华坤处道威整哭合营销赛机构项汤目经理拒、南京厉琅兆策方划总监敞。主要操盘轿个案：金地商都扛、西苑人拼家、祥和透四季花园挎、久隆凤龙凰城、开拿元四季等影楼盘。设计总监吐：张宁徐州师范孟大学美术归学院副教迎授，环境烫艺术系主厚任，中国战展示协会听会员、江蚕苏省平面潮设计协会猪会员。主要担当炼形象设计难楼盘：皇城大厦获、丰源尚户都、子房嚷美景花园广、祥和四腊季花园、提久隆凤凰帜城、彭城印新座等楼忧盘。营运总监悲：张增洪大学本亲科学历生，中国阻矿大E汗MBA税。历任大速地集团饶办公室碎主任、怨久隆集劣团策划篮部主管场、新动穿力策划逗机构总裕经理。主要操盘饮个案：圆梦花庆园、中朽国机电典城、东钉方红大垦厦、久稍隆凤凰象城、苏若堤大厦锈、学府闲嘉苑、盾名城国风际、翠勤薇园等捏项目，碗具有丰亲富的实堂战操作例经验。五、价烂格/销掠售回款雅研究价格策奖略与销鼻售回款责进度有宏着密切治关系，连在研究摧本项目楚价格与乏销售回蹦款之前膀，我们显先来看计看市场漫代表楼弄盘的动治态价格靠：是把利润攻最大化放坐在第一位执，还是把匙销售回款众放在第一滥位，不同甜的战略要婆求有不同趋的应对策宿略。在鱼冠和熊掌不揪可兼得的