商业地产基础知识及市场定位

商业地产基础知识及市场定位商业事业部

1商业地产的基本概念一商业地产最抽象的定义——就是为商品流通/商务及休闲活动提供建筑载体2我的个人定义:商业地产，就是采取优选的商业投资组合模式，整合各业态商业资源，为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并通过持续的运营，不断提高物业估值，在合适时机退出的过程。——并无科班的定义狭义概念——retailrealestate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。广义概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，什么是“商业地产”？3选址及获取土地商业地产开发和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等招商招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单，后文还将论述运营管理招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路退出机制商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才得以保持完整根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠道退出商业地产五大模块4通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域什么是“商圈”？观前商圈南门商圈石路商圈狮山路商圈湖西商圈湖东商圈园区南部商圈斜塘商圈东吴路商圈娄葑商圈5例：星湖财富广场项目商圈范围商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素线内所圈范围为实际商圈工作定义：商业服务所能够覆盖的地域什么是“商圈”？6商圈的辐射三层次核心商圈：辐射半径1.5~2公里，步行20分钟，80%消费份额次颈商圈：辐射半径5公里以内，任何交通工具20分钟以内，15%消费份额边缘商圈：辐射半径5公里以外，任何交通工具40分钟以内，5%消费份额商圈，有很多层次，需要区别分析核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域，对于万科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消费的忍耐极限是不同的，需要根据调研结果来具体划分因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边界比较模糊或者出现飞地型的特征7居住人口（数量、结构、收入、消费习惯）办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯）客流导入（与周边商圈的关系）竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争）业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系）交通（吸引客流的基础条件）其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等）如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度8商业地产的分类二9健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场）居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）按照行业类别分类10超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万超级型——这就是传说中的超级购物中心或者superMall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店按照市场辐射范围分类目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。注：1、以上分类均按照独立商业项目一般区位来界定。若某商业项目处于CBD、传统集群商圈、地铁及公交系统主要节点出入口这些特殊地段，则辐射范围及辐射人口会大幅度增加2、以上商业面积指狭义商业面积，不包括同样占用商业指标的写字楼、酒店等3、不同城市消费力、交通通达性、人口密度差异很大，不可将以上标准僵化处理11社区（Neighborhood）型商业举例邻里中心商业街深圳万科城商业街12社区（Community）型商业举例上海瑞虹生活广场，商业面积28000平米13区域（Regional）型商业举例上海大拇指广场，商业面积6万平米14超区域（SuperRegional）型商业举例北京西单大悦城，商业面积11.5万平米西单大悦城在业态组合上以形象店、主力店、餐饮、音像休闲广场、科技广场与电影院组成。其中地下二层到五层以零售为主，包括形象店与主力店，ZARA、Bestseller、Sephora等350多个知名品牌进驻大悦城，其中30余个品牌是首次落户北京。让大悦城成为时尚风向标。

除了项目中的美食城外，特色餐饮旗舰店也是大悦城引以为豪的因素之一，整个六层至八层全部为餐饮旗舰店，占到商户的30%。九层为全国最大的7000多平米的FAB音像休闲广场；十、十一层则是全国最大的数码影院，13个厅，1800个座位。而回迁的西单科技广场设在购物中心的五层。15超级型（SuperMall）商业举例MallofAmerica美国最大的购物中心。建筑面积39万㎡（一期），商业面积25.7万㎡，入驻商户超过520家，停车位20000个，正职员工11000名16目的地（Destination）型商业举例TempeMarketplace位于亚利桑那州，营业面积12万㎡，以娱乐休闲为主题吸引顾客前来消费购物，是新近流行的Retail&EntertainmentDestination业态的代表。每年接待客户2000万人次。零售品牌包括：Barnes&Noble,JCPenney,GAP,BestBuy,OldNavy,GbyGuess,Target；餐饮品牌包括：CaliforniaPizzaKitchen,Lucille’sSmokehouseBar-B-Que,CadillacRanch,MariaMaria,KabukiJapaneseRestaurant,TheKegSteakhouse&Bar；另有体育运动、健康护理、休闲娱乐、家居等多个主题消费场所。17专业市场商业举例义乌·中国小商品城坐落于浙江省义乌市，创建于1982年，现拥有营业面积400余万平方米，由国际商贸城、篁园市场、宾王市场三个市场簇群组成，商位6.2万个，从业人员20万多，日客流量20多万人次，是全球最大的小商品批发市场。18底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多种形态）商业街区（2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业）商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）按照物业形态分类19商业地产开发与住宅开发的区别三20规划层面不同开发流程不同利益关订系不同住宅开发已的理论基储础是产品荐供需理论静，商业开驻发遵循投多资理论住宅的本氧质是商品暖，商业的吊本质是有虏长期收益残权的金融辈工具——住宅定位菜的依据是超供需理论沸，商业定再位的依据孔是投资和罚金融理论商业定报价的直陡接依据炭是租金符及其预忙期上升狭空间——和住宅刮不同的买定价模辰型：资中产定价归模型V捷S市意场供需照模型；丧商铺钩售价的僵定价基贞础是租持金，租惨金有上发升空间扎，售价钻才会有柏上升空如间商业定电位的出附发点必焦须是开挂业后整狠体经营塘成功——商业运按营的“廊马太效炉应”非威常明显骂；不能膀整体运夕营成功司的商业权，会逐炼渐整体救衰落，凑形成真皆正的滞铃重资产阶；大体业量商业蚂整体运萝营不成后功，会率带来长礼期的巨退大负面违影响（贩沈阳万体达广场锋因运营汽失败，遮不得不倡拆掉重代建）；句即使滤是销售析型的商桑业，如裤果将来述整体运食营不成信功，也深必将引督起广泛圆的社会朋问题（桂如，沈领阳等几番处一、台二代万欠达广场早群诉及顽造成巨驶大社会亿影响的吹事件）商业地聚产开发修和住宅垦开发的割不同理论基础不同客户不同21商业客户壤研究目前犹还是我们省不熟悉的许领域商业服德务的客甘户规模马远大于绕住宅业地主——一般来说期，单个小征区的业主夕难以支撑晒大体量商喊业的存活熄；一个3平-4万平洁米商场的拆辐射范围墓为2-3构公里，沿叮交通干道团的辐射范寒围还要有延所延长；叔G类地块论商业辐射劳的客户规偶模最大，随通常十倍杂乃至百倍腥于住宅业膏主需要研你究投资绵者需求——除了个笔人投资摔者，还弓要研究新机构投协资者；诱机构投省资者的桑需求不腥同于个俯人投资矩者，如思，机构坊投资者多往往对奋整体运圾营的写裁字楼比井较感兴毫趣需要研究候各业态商储家——商业的写最终使勒用者是涌商家；仓商家经畅营的好粗坏决定邀持有型俭商业的常收益；阵不同业户态商家菌的组合龙可以有割效分享闲人流，吩增大收甚益商业地去产开发丘和住宅艳开发的机不同规划层面不同开发流哪程不同利益关系不同理论基础不同客户不同22规划设计后决定商业跌地产项目周的存亡业态组棒合纷繁您复杂，裕规划设末计如何馋满足商款家要求冶，确保需商家利防益最大视化，进击而确保孤开发项皂目——大型商宴业地立旱项目业另态和功溉能均较乓住宅物丸业复杂冠，各种词人流、漂物流、锣水平及跑垂直交面通、消倘防疏散延的组织肥相当繁救琐；在结满足功誉能要求朱的前提泛下，如悔何满足迷未来大各量商家姑的需求饮（特别爪是可视蜻性和可忆达性）侵以获得盒最大的随商业利蚊益，进藏而为发道展商获惕得最大所的出租爸和出售梢回报，饼是规划鸟设计至您关重要拦的问题领。招商前置——各种业烈态对商土铺的要上求具有悦不可替迟代性，脖商业地雅产的规灯划设计海必须在梯招商的否基础上聪进行并扯伴随着宪整个招象商过程谷，才能品避免因血规划设所计不当叮带来的咐投资损劣失。商业地宋产开发导和住宅闷开发的贷不同规划层喷面不同开发流程不同利益关绍系不同理论基础不同客户不同23商业地谱产项目坝的选址堪过程更剧严谨；商业地暂产的调朋研比住凶宅复杂过；商业地杏产开发脏定位比需住宅开刮发定位浴系统化锹；商业地产慰的推广比剃住宅的推瓶广更具针点对性；商业地产炎开发比住派宅开发多化出开业、宝运营、管廊理三个环破节商业地慎产开发尺和住宅赛开发的猴不同规划层姐面不同开发流影程不同利益关济系不同理论基础不同客户不同24商业地南产与住朋宅开发裁的区别土地开发凳流程土地获副取市场调研项目定位规划设唇计销售组湿织营销策呼划招商或绢销售商业地煮产开发地段选旷择是关功键经济环悉境分析非和生活页结构研对究区域结构评调查与城瓶市发展规芦划研究商业发展稍规划及政俩策研究区域零售飞业结构、拳商铺分布议及经营状况的市处场调查与霸分析典型性调姑查与研究地区未来久商业地产裳供应量分择析消费者消窜费行为调城查与研究项目立地加条件研究商圈的确昨定和研究目标市猛场定位目标消费盟群定位目标投资猾小业主定搂位目标经营虚客户定位项目经幻玉营特色泳定位项目经营钻方式定位项目业态慢定位项目功能辟定位项目规模救定位项目形裹象定位整体规刷划设计建筑风尚格与立街面设计商铺结构敬与内部分阳割方案根据业逼态不同危的商铺搅功能设浮计景观设计烫方案交通组织兆设计方案销售招商销售交楼开业清盘持续经普营住宅开岁发地段选碰择是关箭键宏观市哪场调研微观市夺场调研宽、供需猫分析消费者幅调研竞品分析形象定后位市场定位目标客户慢群定位产品定位整体规划载设计建筑风格款与立面设汽计户型设题计景观设计销售团腾队组建营销方剧式多样毅化销售团叮队组建招商团慨队组建以活动湖营销为膛主，较幕少投放奸广告，创广告诉称求以投字资理念蓝为主交楼持续经狂营25区别1苏：商铺然定位首弹先要界网定最终随用途商业最终栗用途的形雹式及其组行合较多，贡如全部长扣期持有、立分散出售偷、整体运絮营最终整蓝体出售、纲部分出售忠部分持有浩等等，用针途不同，美产品形态植也不同，构因此需要躬首先界定商业定铅位和住酸宅定位战的区别区别2歉：商业溜的可持舒续经营割至关重享要，是欺定位的估立论基缎础无论销售堂与否，判萍别定位是召否得当的魂最重要标埋准是——怜可否可持忘续经营区别3砌：商业法定位的绕结果是锡界定效脑益最大翠化的业女态组合区别4歼：与住伴宅相比当，商业盼定位更鹿接近于益定制生扑产同业态商领家对于商症铺的需求迷除面积、遗位置不同环外，其他粉要求基本缝相同理想的定茅位方法是灾，方案落疗地前，至带少主力店横已有较为在明确的意辣向区别5：怕商业定位交不是一次况性工作商业定演位需要补后期运府营才能堡保证真纳正落地再好的浮商业定锁位，2证-3年偿，最长场5年即去必须进道行调整委，以适桥应新的鹅市场环话境26租金收幅入自营收入销售收入其他收乞入商业地欲产的利俭润产生深模型更伤为复杂商业地产责开发要平部衡多种权务益关系开发商小业主经营者管理者消费者出售出租出租商业地产妄开发生态吓链商业地阵产开发糊经济效味益基本冤模型住宅开掀发经济辞效益产坝生模型总销售收逆入（销售感额）总成本利润总收入总成本利润投资者商业地散产开发逼和住宅浑开发的庸不同规划层面不同开发流程不同利益关线系不同理论基础不同客户不同27商业地景产的三核种赢利豆模式及续五大赢吴利要点四28只租不孕售只售不晓租又租又售截，且租且恶售大部分昏房产公害司09年今以前的水万科亿象城印象城赢利模狂式：在爽“租”低和“售港”之间标进行选广择29盈利模式优点缺点适用类型盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租1、租金高，物业升值空间大，开发商收益可最大化；2、容易改变功能或调整经营3、未来容易出售1、需充分重视前期定位工作；2、需设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高；3、经营风险较大传统商业区内大型商业、有足够大的停车场及卸货区；有丰富的本地商户资源整体出租1、不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；2、物业可进行抵押贷款；3、升值空间较大；收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租1、相对省力且风险较低2、资金周转快1、失去了更大收益前景的可能性；2、商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又租又售，且租且售分层或分片出租模式1、租金比整体出租高一些；2、风险分散、租金相对有一定保证；3、可进行抵押贷款，比整体出租更便于带租约出售；4、灵活机动，某一层经营失败时，开发商能重新招租操作较简便1、需重视前期的商业定位；2、需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；3、要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚、有丰富招商资源和经验的开发商层（或片）与散结合出租模式1、大小租户的结构使项目稳定性提高；2、主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售；3、有利建立完整的租户资源库1、要求具备很雄厚的自有资金；2、需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力要求极高3万m2以上商场三种商遣业地产鞭的盈利晴模式对表比30端正心态一荣俱跑荣招商前置主题定位退出机制商业地发个开发商要附具备长线邀赢利的心傻态：成功商业嚷地产的利奋润远远高期于住宅开松发的利润商业地产剖开发商应蹈具备正视师风险的心跨态：商业物他业长期闭运营管羽理中存薯在的风谅险也远闸比住宅长开发来俩得更大微，因此鱼需要有内长期经怀营、持膨续人力时物力投区入的打淹算，不述要期望泉轻松收杯获长线赢利够与正视风录险，就是钥应了“说您得容易做么到难”的驰老话商业地产枣赢利要点31商业地约产赢利称要点消费需求当得到便捷侨满足开发商投资者经营者消费者管理者城市形象是、政绩、且税收增长窗、就业租金收浑入和估副值的增棚长挖掘客户符潜力，实震现盈利和辈现金流稳警定，保证门未来发展客流稳颜定增长作、平衡在消费者酷和商家政府商业地球产开发叫经营的痛利益共杯同体端正心焦态一荣俱歪荣招商前屋置主题定志位退出机舱制32商业地产盾赢利要点产品设计摆要以最终袖使用者的犁要求为准需要事先税对商家进刺行调研、期征求意见守，对产品缓有特殊要妇求的业态经尽可能提敬前签订意颤向书商业建筑帽开发周期香长，招商滨存在竞争痕，要先下单手为强商家对与消费者着的理解锄比我们致深刻，买开发商周的信心骄基础是芦商家的湾信心不当家复不知柴是米油盐豪贵。商芽家成功终是整个迈商业物贺业成功跌的基础徐。端正心态一荣俱猛荣招商前置主题定位退出机洲制33商业地产弯赢利要点综合商谱业主题艘定位的性自主性静是商业月能力的威集中体券现，也编是未来些商业物蚀业研发吸能力的爆基础包括市库场定位漆、客户顿定位、捎业态定栗位主题定践位会随辅着市场渔变化而宽不断优位化调整朋，这是间对运营廊管理能狭力的考裁验端正心态一荣俱愤荣招商前置主题定位退出机兽制34商业地撞产赢利撕要点选择合适淡时机退出等，是中国怒商业地产板运营链条竟必须解决横的最后一贡个问题退出机制达是提高项授目IRR弓水平的关昂键可选择灯的退出塑机制有剖：发行夺REI挤Ts、筛投行或鱼基金收坝购、分侍拆后I乖PO、促股权交如易、资准产置换墨、整售妻、散售蕉等端正心月态一荣俱荣招商前置主题定银位退出机闻制35如何进胞行商业戒定位五如何进行择商业市场类定位如何进文行商业间业态定户位如何进行过商业客户漫定位如何进行听商业价格搁定位商业定馆位的内夸部资源很整合36如何进扣行商业抄市场定料位项目立地宰条件研究项目经济吹环境的分贱析和生活形结构研究区域城市芳结构调查欺与城市发昏展规划调查商业发展扁规划和政启策研究辐射区逗域（商泻圈）的郑确定和丘商圈结辆构分析竞品及消维费者分流杂、招商资摆源竞争性锯研究市场定位摇的推导思初路本案市场谣定位＋＋＋＋＋37[项阻目立地撕条件研治究]项目基顿本指标——与北美洲四和欧洲相水比，中国炼商业用地神地块相对墓较小、容攀积率较高寒，加上一倾些限高等悬因素，商袜业设计很质考验功夫茫；有些城座市对于用镰地性质分斤类更细，蝴要特别注判意，如北找京，写字币楼和零售育商业的用岁地是有区些别的。道路类衬别研究——依用途分拦交通枢纽招、连接通挂道、交通员干道、商独业干道，跨如王府井活大街商业澡干道，朝败外大街兼键具商业干侄道和交通放干道双重墙功能，商业干道掠是最好的旺道路类别脊，其次就宴是靠近商陆业区的交我通干道；交通易达党性研究——是否有腐障碍物谢（如交识通栏隔凡），消足费人群崖本项目乐的车行浸和人行也来外部招交通动映线；周边环住境和目孔前商业拼设施研毙究——类似我们段的竞品研炸究，但也膏不完全相牧同。对于缘瑞商业来说涝，“扎堆”往往是个妨好事。宜位利用可借炸鉴资源，坑进行业态谣错位或互锻补性经营此，共享客巧流；如何进谁行商业变市场定唐位38[项脑目经济暗环境的猫分析和资生活结芒构研究讨]总人口及础地区人口喊结构、职胀业构成、胀家庭户数臂构成、收湾入水平、援消费水平我等GDP吼发展状吼况及产另业结构思情况政策分宽析（城违市发展耽规划、弃商业网迫点规划下、商业计相关政勤策）全社会加消费品探零售总吼额全市商够业增加耐值城乡居怪民的人捆均可支朗配收入城乡居隔民储蓄背存款余米额开发任何柿一个项目紧都涉及经啄济环境的徐分析和研铜究，尤其劣是商业房因地产项目仁，其开发腹周期长、鹅投资大，巩受经济发狸展和政策喷的影响更具大。如何进行啦商业市场撤定位39[区域脊城市结构升调查与城婶市发展规母划调查轧]公共设捧施状况交通体系瞒状况道路状妙况、通溉行量城市性补质与功腊能特点各项城盐市的机惊能城市规划如何进行妙商业市场者定位40[商业妇发展规划陡和政策研私究]城市商抄业发展握目标城市商既业网点兵规划商业流通满领域的主皇管部门是骨商务部（康局）系统闹，娱乐休赞闲业态的馒主管部门脸是文化部初（局），陷需要加强抽密切的联脉系，以获船得必要的永政府资源相关部委价（发改委叛、商务部棚）对于商腾业，特别忘是社区型分商业会出篇台相应规尿范性文件赚；建设主创管部门较、商务臭局会对液有关商爱业的规扔划、设由计制定棕一些标急准；所在城躁市商务骑局会根拢据国家劳十一（涉二……）五规划龟，制定相喂应的中期增商业发展深规划如何进库行商业变市场定令位41[辐闪射区域爹的确定认和零售鞠业结构竿研究喝]地区间的够销售动向商业地区锄间的竞争鼻状况业种间壳的销售刷动向大型主力害店的动向以上综凝合反映责的各项益指标和弓内容为逆项目的杆市场定评位、业副态设计剥、经济效益预测提器供定性的参考杰分析。如何进亿行商业伟市场定面位42[竞汪品及典冲型性案租例研究拣]规模客流量提供的伤产品或彩服务、幕收益情皱况交通来价源优劣和劣惹势从以上晓几个方藏面分析章其现状且及结构接特点，绑以便做规竞争分磨析，进知行差异化的定位，倘同时提炼担出本项目伍可借鉴和需要规避的因素。追重点在于劳能否“借力打你力”，共享客驱流。如何进行浊商业市场航定位43[消费船者消费行供为的调查镰与研究盗]人口结构消费水平消费行为谣分析收入水过平交通和出首行方式通过以上南方面对消裤费者消费球行业进行肌定量和定炼性研究。如何进它行商业跌市场定吨位44市场定紧位传达箱的是项鞠目的精喷髓、项密目的宗岸旨笼统说勾，或通银俗地说汇，定位短手法有慎两大风笋格稳健定炎位齿VS持品牌乞定位稳健（骆大众化摆）定位恒法：该定位挺方式可帐以取得执稳定收乡丰益，市眯场风险牙小。适乔用于两圈种情况亮：1、宿区位相条对较好绪，所在图地有足血够消费走群；2移、没有狭激烈竞按争；3烈、公司凝倾向采略取稳健款的经营仆策略——先存活蒜，以后陈根据市弄场情况显再优化庙调整业侧态品牌（特爪色化）定距位法：表现在两动方面：特井色主题、灾特色服务联。该定位悉方式市场坚风险较大么，但一旦葵成功，较掘易形成品恋牌，具备畜不可替代凭性，从而刊具有竞争卷力。适用赌于两种情聪况：1、竭C、T类岗土地，本除地消费群栗体不足；讨2、商圈奔内竞争激削烈，不得毫不采取互念补经营策叨略；3、地争创品牌驼的项目如何进行叨商业市场械定位45如何进拌行商业饶定位五如何进行锋商业市场娱定位如何进恢行商业驱业态定痕位如何进迫行商业降客户定萌位如何进行秒商业价格岭定位商业定位届的内部资也源整合46如何进行害商业业态乏定位商业地叶产项目央的业态普组合定崇位不是一徐成不变的，随泊着客观卸市场条座件的变陕化，项程目的业催态组合敬会发生爹一定的撑变化，小从最初亭的业态红组合到稳定的业态组渡合，必定妥要经过一异个阵痛期。47初步业狼态规划根据商业自地产项目幸所辐射的堆商圈消费斗群的特性疮，消费习深性及潜力轻后，评选集客力冈强且具楚市场竞丈争力的兽业态组虏合。初步业榨态组合哄定位商圈业态普查供给面调查消费者意见调查需求面调查根据商朱业地产端项目所滤辐射的孙商圈范驴围的业籍态普查陶结果，泳选出商业机能犬较强的业宋态，并兼顾机涵盖各类晌型的业态狭。参照国内外标杆商业地产项目的经验，并配合租赁管理，使店铺均能在效的经营管理制度下运作，可以达到绩效相互补充的功能。国内外标杆项目经验参照如何进行梢商业业态割定位48项目初真步经营胁业态比祖例试算锋方法：供给面慢商圈各业态营业烘额的比例，与需求菠面的消费扭者最常去后的业态的用消费比充例，再加上里消费者最希望增加秩业态的消处费金额的倦比例，三项棵比例平婆均之后舍，得出乏商业地围产项目业态发铃展规划干比例及春面积分谊配比例。如何进挪行商业铅业态定苹位一个关较键概念丹：坪效简单说陆，就是员某业态财每平米芬的营业祥额。我们知道状了某业态雾营业额合拴理总量，俗就需要根据经深验确定坪效愿参数，根装据坪效，检即可推得锤我们所需班要的某业苏态商业面投积。49项目业渔态定位钩最终确嘱定：初步业弦态定位主力店招越商反馈调整业态洁组合确定设计断方案、政伶府报批如何进毕行商业稀业态定帮位50如何进行骂商业定位五如何进行题商业市场值定位如何进古行商业范业态定睁位如何进行桌商业客户迈定位如何进江行商业毕价格定迷位商业定位战的内部资耻源整合51价格定位术的重要性地段与价格是影响商腔业物业成战交的两大荷因素，而巴其中地段是一肿个固定不脏变的因素穷，可塑津性程度哨不高，价格则矩是一个车可变因顿素，在市拜场竞争赤中可根训据对手韵的情况拥进行调岭整，在灵地段因逼素基本歉一定的涉情况下喂，价格扭因素对滨商铺成震交将起夸决定作意用。如何进抬行商业列价格定责位请记住：在中国大嘉陆的土地屑制度现状盐条件下，真不管我们筹的口号是悔不是：只胸租不售，并我们的终临极目标仍升然是：卖掉！（真俗闯！我们谷应该更乓文雅一亦些，那匀应该叫即：退出！）52市场比较众法成本定价富法销售价格扛=开发成弦本+发展透商目标利丙润租金反推半法这就是大嘴家熟悉的光、万科多爆年来在住误宅行业使摄用的定价姜方法。从理论失上看，这门个定价方罩法能够达狮到发展商晨收回投资宅、赚取利付润的开发获目的，但站在投射资者的角敏度来说，途这个定价淋只能作为绒参考价格，销售蛙价格的秤确定必变须符合蜻商业物苹业市场凑需求状宿况和租代金水平嫩。由于开发土成本和目猜标利润两鉴个方面都班是由发展掠商决定，纵以成本来捞衡量和拟双定商铺价桨格是不科庙学和不全向面的，很狐容易会造统成销售价卡格与市场怨需求脱节锐。如何进血行商业菌价格定药位53区域商子铺价格解平均水钱平+脆项目辜硬件条太件特征耗+流类比枪项目商朱铺售价市场比量较法成本定价膏法租金反推昏法如何进行炒商业价格疗定位541地理位置2交通通达性3周边消费者覆盖能力/客流通达性4区域商业发展及竞争态势5项目物业条件基础规划布局商铺层数业态限制6项目物业结构进深面宽设施配备情况内部交通差及视野差问题市场比较施法影响租肉售价格因炼素如何进行怠商业价格热定位55市场比靠较法确霞定项目图价格均描值：因素地段外部交通条件周边住宅及人流量商业竞争环境项目物业条件项目物业结构总分售价分数2620710730100***对比项目***************************本案楼层差价奖的考虑：楼层价格关系对比首层项目均价水平的110%-130%二层项目首层价格的65%-75%三层项目首层价格的40%-60%如何进行天商业价格锋定位请注意：根据各晶个城市消抓费文化和下习惯的不纸同，以上偶参数会有膝所变化。561.精巴确测算2.吼简易测纪算售价=茎（日租易金×3恋60天杂－物业资费－相蚁关税收潮）×1挂2年－储维修基所金－相炒关税费注：3葬60天主为国际容通用的渠年营业歼收租时第间12年技为国际吹通用投悉资回报沙年限市场比涌较法成本定价分法租金反推蛙法售价=日施租金×栗365天坑×12凯年注：收租该时间改为仗365天紧；12年为罚国际通用您投资回报周年限去掉物盘业费和致营业性露税收；忽略购房孔时的维修队基金、契晃税和印花宫税等。如何进行士商业价格充定位57商业设计活难点六58商业设掠计的误叨区——隐常见的亏设计误栗区误区一：外观设扔计综合帐症表现1围：只注膨重形态盗设计，袋忽视业广态空间洞的组合阀与配置表现2：疯过度追求纽奉商业利益芦而破坏城裂市形象表现3：王抛弃文化流的商业开假发表现4：范尺度过于粮夸张误区二：平面布医置综合蚁症表现1：姿商铺和公往共空间比四例不佳，验不能带来视经济效益表现2湖：忽视啄商业楼选层租金饲的层级存递减效持应表现3醋：自动短扶梯设枣置不能盘引导人栋流表现4：喜商铺分割狮过于平均构，不利于菌使用误区三：道路规碎划综合锹症表现1耽：希望虽通过增丈加出入已口的数显量来带倚动人流表现2：吃方向混乱田，曲折复教杂表现3衣：没有若充分预常留停车表现4：范未能最大卧程度的与感城市交通丧相联系误区四：忽视前期稍商业定位颜与规划表现1派：盲目鉴攀比，芹规模超忌越区域径需求表现2：洽规划之前漏不能确定鸟主力店，烈规划设计慎难以度身派定做表现3：剂缺乏业态镜常识，规权划设计配期套不足的踢情况较严共重表现4营：过度独依赖主召力店商业设付计难点59误区一：外观设蛾计综合奴症v案例钻石城某城市的商业设计方案，设计师过度强调建筑形态的独特性与视觉冲击力，从而牺牲了部分建筑空间，不能很好的满足商业的组合与使用，削弱了经济效益。表现2辆：过度碗追求商咐业利益缠而破坏坊城市形魔象表现1：侧只注重形棉态设计，再忽视业态榨空间的组套合与配置表现4：竟尺度过于必夸张表现3榜：抛弃穿文化的趣商业开召发商业设付计的误戴区——菊常见的蛾设计误粉区商业设厕计难点60误区二：平面布幕置综合铸症v案例北斗星商业广场在设计商铺时，未考虑楼层和方位对商铺商业效益的影响，几乎所有商铺都是一样的开间和进深，类似办公楼的划分，从而导致三、四楼层和交通尽端的商铺出租率低。表现2：书忽视商业煤楼层租金材的层级递弓减效应表现1怒：商铺此和公共射空间比抱例不佳矿，不能际带来经隔济效益表现3：荒自动扶梯黄设置不能闸引导人流表现4放：商铺陵分割过因于平均励，不利咱于使用商业设计汁的误区—役—常见的饭设计误区商业设根计难点61v案例南京万达广场误区三：道路规嫩划综合舅症表现2：点方向混乱绘，曲折复达杂表现1：即希望通过曲增加出入违口的数量胳来带动人斑流表现4孙：未能境最大程矿度的与宇城市交活通相联长系表现3屑：没有静充分预袍留停车商业设计拖的误区—则—常见的拣设计误区商业设计跨难点62误区四：忽视前期催商业定位注与规划表现1：杀盲目攀比走，规模超泉越区域需膝求v案例无锡站前商贸城设计者延续了他们常用的设计手法，希望将商业和建筑融为一体，让商业建筑能够焕发出自身的特色。充分考虑建筑的外立面设计与商业广告空间的配合，但是由于没有考虑到商铺使用的要求，最终形成大量超小面积铺面无法被商家接受，造成整座商贸城空关的败局。表现2：美规划之前图不能确定班主力店，分规划设计缓难以度身牢定做表现3查：缺乏奥业态常骗识，规英划设计伤配套不抵足的情馅况较严胃重表现4威：过度汁依赖主瓶力店商业设湖计的误答区——锁常见的奥设计误特区商业设计描难点63设计应遵鸦循的商业半原则原则一：土地的高强度开发用足底商、用足建筑密度争取最大的商业展示面、延展面原则二：便捷的外部交通诱导实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系有机组织各个内部环流之间的衔接空间原则三：高效的内部人流组织商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的商业做的是人流而不单单是交通原则四：重估楼层价值体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式拉动竖向人流垂直楼面租金效益的重新分配原则五：创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力创造高体验性空间原则六：商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改造