北京某项目市场报告

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市场研究报告演示市场研究整体思路第一部分宏观市场第二部分区域市场城市研究政策环境总体价格走势供应分析产品分析价格分析客户分析

第三部分个案分析海晟名苑工体3号银钻公寓第四部分项目解析项目基础资料区位核心价值户型配比

第一部分宏观市场分析北京城市经济稳步快速发展北京市2004年国民生产总值增长率达到历史最高水平13.5%。资料来源：北京市统计局GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展城镇居民人均可支配收入稳步增长2005年达到了历史人均可支配收入变化率的最高水平17.33%

刺激高价值产品的消费和投资欲望，使房地产市场更加活跃

资料来源：《北京市统计年鉴》（1996-2003）和2004年北京市统计公报商品房销售前景乐观自2000年以后，北京市场整体需求量持续攀升。2004年商品房销售额1249.10亿元，销售面积2472.03万平米。

资料来源：《中国房地产统计年鉴》(2000)、中国房地产信息网奥运经济效应2008年以前，北京市将创记录地对城市基础建设投入1800亿元人民币，重点建设142个项目。２００８年以前，北京市奥运设施建设及相关投资将达到２８００亿元，奥运对于北京房地产业的影响，主要包括交通环境的改善一个新城市中心的出现房地产投资将高速增长建设用地的增加政策对楼市的规范和促进作用土地政策“18号文”——首次确定了房地产业在国民经济中的重要地位。四号令——将土地市场引向规范轨道“国八条”、“新八条”及七部委《意见》——平抑房价金融政策121号文件——加强信贷管理上调基准利率和房贷利率，采取金融手段进行调控交易管理政策《北京市城市房屋转让管理办法》——商品房销售按套内面积销售房地产营业税——抑止炒房

本次政策调整旨在打压房地产的投机行为，促进房地产健康稳定发展，成效明显！对房地产的长期投资需求并未有明显抑制！市政交通对高端公寓的支撑道路交通北京机场轨道6月开工[2005-3-28]北京第二条机场高速路动工[2005-1-6]地铁10号线已开工（工体北路站）[2005-5]

绿化北京今年城市绿化将达500公顷[2005-2-3]……带动了周边地区房地产市场的发展改变着北京市房地产市场的格局总体价格情况2005年，北京市公寓的整体均价为10900元/平方米，各个地区的均价也都有区别，价格都分布在8000元到1.4万元/平方米。其中，朝阳公园、燕莎、东长安街、CBD和朝外、东直门这6个区域是价位最高的区域，均价基本上都在1.2万元到1.5万元/平方米。据中原统计从目前面市的酒店式公寓市场销售价格来看，基本都在10000元/平米以上，部分项目甚至超过20000元/平米。其中10000-15000元/平米的项目所占比例为58.3%。

北京市的城市经济持续稳定增长和城镇居民人均可支配收入提高为北京市商品房销售提供了经济保障；政府出台相关政策在客观上进一步规范了房地产市场并使之健康有序发展，奥运经济的带动效应促使北京市道路等基础设施建设进一步完善。在良好的宏观背景下，北京市房地产市场发展前景乐观。

第二部分区域市场分析燕莎商圈国贸商圈东直门商圈朝外商圈东直门交通枢纽、地铁10号线总占地面积14.3万平方米，规划建设总规模约80万平方米，其中地上部分约53万平方米。亚洲最大交通枢纽，现代化立体综合交通枢纽；交通枢纽内设立海关；

第二使馆区—地段优势区内设立有77个发达国家的外使馆。作为市区中最为成熟的国际化地带，这里集中着500多家规模不等的外资企业和外国商社，近50000名外籍人士在此出没，每年在此产生不计其数的国际性商业合作机会。

商务环境一批中国龙头企业的总部大厦正沿东二环内侧南北延展：（新）保利、中国石油、中海石油、中国人保、中国电信、北京移动、国华电力、中青旅等总部大厦已进入工程建设期，预计2007年底之前全部进驻。加上原有的华润大厦、富华大厦、丰联广场等，东二环将成为北京名副其实的巨头经济中心。与已成熟的CBD商务区相连接，为项目今后的价值提升奠定基础。区域市场研究-酒店式公寓区域界定：

由于目前项目所处区域内在售服务式酒店公寓项目不多，因此我司将调研范围辐射到周边区域的在售产权式酒店公寓。主要分布在赛特、燕莎、东直门、望京、中关村及金融街六个商圈,主要竞争项目集中赛特、三里屯、东直门区域在售酒店式公寓项目。

区域界定的原则：同质原则同价原则等位原则

区域市场供给量分析市场供应量统计项目名称地理位置占地面积社区规模酒店式公寓规模银钻公寓朝阳建国南路1500011000090600晶都国际朝阳区酒仙桥1930010927196271丰侨公寓西城太平街大桥1504710984780000文津国际海淀中关村东路16646.86000047000博雅国际望京新兴产业开发区130009710340000美华世纪朝阳建华南路17号37983980039800纽约客海淀南路36号10966.587128035000远中悦莱海淀黄庄路口向西91018223541000东方太平洋贡院西街9号60524820035800瑞安国际十里河桥东侧53823767037670海晟国际东直门大街乙36号7040921280354763工体3号朝外工体西路3号70006300023000港湾庭东直门外大街28号12001490012730合计192902.31056109516814市场在珠售面积犯及价格项目名称所属商圈开盘时间入住时间已销售面积未销售面积价格（RBM）银钻公寓赛特商圈预计12月底开盘预计2007年年底入住09060018000元晶都国际燕莎商圈2004-9-192006-3-3041491388239000丰侨公寓金融商圈2005-8-212006-8-31144026559813000文津国际中关村商圈2005-1-182006-12-31102953753415000元博雅国际望京商圈2005-3-202006-12-3117631223699000美华世纪赛特商圈2004-6-262005-9-3020000150015500元纽约客中关村商圈2004-62005-1014984138113500远中悦莱中关村商圈2004-10-232005-12-3137447400012000合计162857327637户型比嘉例分析投资类梢产品的帖主力户凶型在4阅5-6甚0㎡之间泰悦豪庭户型居型建筑面积（平米）㎡/月租金报价A户型一居室4512B户型一居室7212C、D户型一居室6212E、F户型一居室5512G户型二居室10011金桥国际莫公寓户型面积比例单价（$）月/㎡一居室55-75平米80%13二居室90平米10%11跃层两居室123-137平米5%11三居室200平米5%10丽舍公寓户型面积租金单价（$）月/㎡一居（含夹层）80平米左右6500RMB9.78一居（平层）80平米7000RMB10.54二居（含夹层）105平米8500RMB9.7酒店式橡公寓的限租金水劳平目前已经宣入住的小贯户型酒店岗式公寓的跑租金水平索为9.7夕-13膀$每月/平窃米！租金状况逗分析酒店式公甚寓调查结捏论户型面冻积在4怎0-8赢0平米野为主力仰户型；酒店式公杏寓的普遍忘租金目前献停留在1泼0-13厕美金左右隔；小户型的技酒店式公予寓，可吸哭纳市场的妥小型投资银客，且市仗场接受程移度较高；服务式膏公寓东湖别墅一居93—120㎡11%30-36美金二居150—210㎡35%三居235—290㎡36%四居314—326㎡18%共19粱4套东湖别聋墅客群死分析使馆工恰作人员方；外国驻华巩企业中高巾层管理人厦员；万国公寓二居213平方米20%30-36美金三居268—314平方米44%四居374—434平方米36%共有1狱72套倒单元套漂间万国公寓荷客户分析使馆工作酒人员可口可港乐、波骆音、通逗用电气尾等公司屑高层雅诗阁一居76—125平方米20%32-40美金二居156—170平方米32%三居199—388平方米33%四居325—340平方米15%共170多余套雅诗阁拼公寓客增户分析国贸周催边外企下高层；雅诗阁酒瞎店集团客盘户网络成膝员；服务式公玻寓户型面葬积分析户型面积（㎡）比例一居76-12610%二居118-21330%三居145-38840%四居238-43420%服务式匠公寓客右户特征蒙分析使馆和摊外企高未层人员疾；多位已婚临人士并有弹子女；追求居康住的舒远适性；对户型廉面积要午求较大奶；对配套恳要求齐蹲全；要求较高乐水准的服猛务和管理所；服务式公饮寓分析总抵结户型面积肃普遍偏大隆；租金水绩平在3鱼0-4径0美金淡之间；平均体量色200套险以内；项脑目仗解娘析幸福村项请目总占地豆面积约9怪.8万㎡，规划布遗局上分为箭一、二、俱三村三部放分。项目裤总建筑面伪积为55津.1万㎡，其中限地上建益筑面积拌37.皱09㎡。一村占束地3万㎡，总建失筑面积你20万㎡；二村占患地2.块6万㎡，总建文筑面积乘15.炼3万㎡。三村占地砍4.2万㎡，总建筑甚面积19痛.8万㎡；项目基本昨资料幸福二、腥三村现状必及规划①城市别雅墅型办公煮楼D区（召已封顶）锣②城市别科墅型办公塑楼E区（信已封顶）巾③现代艺屈术中心（贫已封顶）④鸿城国僻际中心（秃已封顶）练⑤俱乐部猜（已封顶世）⑥总部绳型办公楼蝇（已封顶移）⑦**维*规划示拌意⑧幸福沟村艺术管中心⑨扔城市宾胖馆⑩新信东路幸福二雾村－－笼俱乐部一个建筑混面积约六贡千㎡的俱乐幅部，不刮仅可直宽接服务沃于幸福搞村近六彼十万㎡大型综拨合项目肉中的成卫功人士售，同时脖可辐射迟至周边系使馆和笔CBD谁众多的猪公司。究该俱乐硬部设有滋有氧健弦身、无肢氧健身沟、形体剖训练、局壁球、反羽毛球玻、游泳驶池、桑柱拿、美拔容、按专摩、西暴餐、酒居吧等，雨功能齐狠全。除蜂了日常的的健身孙、美食鞋，该俱乘乐部的瞎建筑空仆间更可脉为举办肚大型活灰动提供涝最佳场炉所，进止一步拓兆展今后非该物业肯经营的励市场广障度。幸福二村卡－－俱乐薪部一个建筑保面积约六嘱千平米的畜俱乐部，室不仅可直事接服务于技幸福村近观六十万平粒米大型综达合项目中陆的成功人导士，同时存可辐射至普周边使馆凤和CBD则众多的公腰司。该俱担乐部设有何有氧健身辰、无氧健爆身、形体友训练、壁做球、羽毛唤球、游泳另池、桑拿击、美容、肥按摩、西泼餐、酒吧锄等，功能甘齐全。除消了日常的挠健身、美桥食，该俱拆乐部的建站筑空间更结可为举办摇大型活动吧提供最佳宅场所，进蛙一步拓展递今后该物值业经营的争市场广度漫。俱乐部首扭层－－大鬼堂二层－哲－西餐辟厅三层－挺－健身纯区四层－魔－游泳裹区（女骨士专用剥）五层－－荷男士专区六层－－际多功能区七层－－足多功能区鸿城国际更中心幸福二专村－－候现代艺佩术中心总部型津办公楼总建筑面漠积：28拆29.5升4㎡空中四合孕院办公/扣居住办公四亭合院在躲世界上茶可能仅慰有六套价。遵从中旱国天人混合一的点哲学，葡所有的斤办公空绳间和四芦合院的扮内庭、树水景、盒树、植沙物花草肯、空气锐相互环由抱，再疗加上国拔外建筑少师在浓嗽烈的中哲国情怀虽基础上拍将中西县文化碰喷撞、融呜合、升宋华而创踢造出的及优美建仅筑空间娱，将你达公司的素形象、业品位和遗荣誉推程向了极增至。整体分剩为１＃挣楼，2童7层，淡建筑面秃积约3刘600弟0平方慈米；和繁2＃楼粉，21槽层，建蜜筑面积善约28倦000顶平方米柄，均为渔整体框谜架结构歌，可根易据客户和需求拆魄分组合饼。城市别墅锡办公/居膊住我们的熊城市别理墅型办活公楼毗鸡邻中央览使馆区援，与加哪拿大、孔澳大利物亚、德向国使馆碍近在咫面尺；依崖托建设减中的亚捉洲最大滤的东直厘门交通跪枢纽与摘首都国淹际机场园最便捷晴的交通唯联系,尘使幸福鸭村不管妄是过去工、现在味和将来把都是北游京最具粥国际化芬魅力的创地区。区域项目名称项目地点价格水平（美元/月/平米）价格水平（元/天/米）幸福村周边东环广场东四十条东中街9号和29号22.56.1东方银座东直门立交桥东南角205.4保利大厦东四十条369.7盈科中心长虹桥28.57.7富华大厦东四十条17.64.8天和大厦北京市朝阳区工体西路甲7号154.1建国门朝阳门区域泛利大厦朝外大街丰联广场后174.6丰联广场朝外大街18号246.5华润大厦建国门桥西北角40.811.0联合大厦丰联广场后205.4昆泰大厦朝外大街朝外商务中心154.1华普国际大厦朝外大街174.6凯威大厦朝阳区雅宝路10号225.9赛特大厦建国门外大街22号32.58.8国际大厦北京建国门外大街十九号369.7华彬大厦永安里东里8号25.56.9新族大厦建国门外大街22.56.1东海中心建国门外大街236.2京泰大厦建国门大街24号20.65.6竞争项目于租金水平区域项目名称项目地点价格水平（美元/月/平米）价格水平（元/天/米）燕莎区域京城大厦朝阳区新源南路328.7大通大厦朝阳区东三环北路霄云路21号19.95.4国航大厦朝阳区霄云路36号359.5通广大厦东三环长虹桥畔20.35.5CBD区域数码01大厦国贸与嘉里中心之间18.44.97招商局大厦建国路118号27.07.3和乔大厦光华路225.9嘉里中心国贸光华路1号359.5汉威大厦朝阳区光华路15.5-22.24.2-6.0华贸中心朝阳区西大望路4010.8长安街街沿线及其他王府世纪东安门大街55号16.64.5米阳大厦东长安街永安里商业区16.64.5中纺大厦北京建国门内大街19号20.3-245.5-6.5恒基中心东城区建国门内大街18号楼205.4静安中心国展中心18.55金伦大厦崇文门外大街40号11.13项目区位江核心价值商务价缴值地段价值客群价量值文化价正值商务价值北京市总山体规划将呼北京城东破三环一线租建设成具尤有国际水肾准的经济惩文化走廊始。黄金三陵角区的详核心该区域妥由首都吓国际机在场、大笛北窑立既交桥以职及建国因门立交别桥地理创上的三堂点围合所而成。北京7请0%尊左右的战高档写陈字楼、采星级宾目馆、高候档公寓土、商业豪服务设乌施，几众乎世界俊各国的符驻华使势领馆等计外交机馆构，联办合国与籍各国的记政治、嫌经济、记文化组潜织连同山国际著惠名大企摧业、跨批国公司义分支机迷构都汇怨集于这烦个三角款形的区谣域。幸福村地莲处东二三绕环之间，浸临近使馆血区和中央扇商务区。地段价值使馆区—辈—拥有77塔个使领馆部；交通靠——亚洲姓最大的现根代化立体次综合交通代枢纽，实阁现不出站翠“零换乘对”轻松完努成市内公营交、郊区畜公交、地铁铁、城市末轻轨、机握场高速铁巡寿路、出租瓦车等七种僵交通形式冒的转换，灶这使幸福肺村成为在普国际机场慨到城市各虏中心区之拜间最具商牧业发展空绞间和增值粗潜力的区肠域。三里屯酒盖吧街在北胡京的地位毕类似于香草榭里舍大富街对于巴驻黎、兰桂甜坊对于香痛港、新天刷地对于上直海的价值劳。客群价值国际使馆蹲区独特的堡国际人文桌环境使所季有在北京生活地和工作剧